Lease undertakings; interpretation of a prohibition on wine sales in light of the whole contractual context and contemporaneous agreements; liability of the landlord toward a co-lessee when it promised to maintain a contractual non-compete clause and, despite notice, failed to ensure compliance by a third-party tenant. A mere formal prohibition does not suffice if the landlord has undertaken to secure observance of the clause. Where damage is certain but its exact amount cannot be proven on a reliable basis, the judge may assess it ex aequo et bono, but speculative hypotheses are impermissible (consid. 1). Contracts concluded contemporaneously and for the same economic purpose must be construed together; a clause describing permitted sales can imply the exclusion of the omitted activity when this corresponds to the common contractual intention (consid. 2).
Oberste Zivilgerichtsinstanz. -I. Materiellrechtliche Entscheidungen. lJentionaLentfdjdbigung !;lon 13,000 r. nidjt IlI ü6ermäßtg odj u eaeiel)nen tft. emnad l)llt b .?8unbnSerldj t erhnnt: ie erufuug n irb aßgen tefen unb ba Urteil be S)llnbel . gmel)te be.6 .Yranton.6 .Bürtel) l.lom 29. l3rif 1913 ßeftdtigt. 103. Arret de 1 Ire seotion chile du 10 octobre 1918 dans la cause Societe immobillere Lyon-Ia-Bougie, def. et ree., conlre epo lx Ka.rünet, dem. et int., et Bocquet, evoque en garantie et intime. Hail a loyer. -Engagement du bailleur da ne pas louer pour Ull oomnerce du meme genre que celui du preneu!". -Violation par un tlers. Responsabilite du bailleur. Droit de recours contra le Hel's fautif. .4. -Suivant baU du 11 avril1904 et conventions des 6 juiUet 1905 et 30 avril 1906, les Societes immobilieres Lyon- Ja-Bougie et da la Bue de Lyon 19 ont loue au sieur BouiUer differents locaux a l'usage de cafe, restaurant laiterie et epicel'ie; iI etait stipule qua les dites Societes s'interdisaient de louer dans leurs immeubles d'autres locaux pour pension, cave ou debIt de vin. . Par contrat du 24 avril 1906 Bouiller a remis ä Jules Boe- quet son commerce de Jaiterie.-epicerie. Le contrat porte que M. Bocquet aura le droit de Ia part de J. Rouiller a tenir ä. son magasin de Ia biere en bouteilles, limonades et siphons . Le mnme jour Bocquet a coneln avec la Societ6 Lvon-Ia- Bougie un contrat de bail dans lequel il est stipuIe Jes locaux sont Ioues pour laiterie, epicerie et Iegumes. Par contrat du 27 avril1908 passe entre les deux societes immobilieres d'une part et les epoux Martinet et Rouiller d'autre part, il a ete convenu que le bail en faveur de Rouinler etait repris aux mnmes conditions par les epoux Martmet auxqueis il remettait son cafe. La convention rap- .) i I
pelle que le commerce de laiterie-epicerie exploite au debut par Bouiller a eta repris par Bocquet et elle ajoute: La. cla.use du bail interdisant l'ouverture de pension, cave, debit de vins, dans les trois iromeubles est maintenue sauf pour Ia pension.
B. -Par exploit du 11 30nt 1910, les epoux Martinet ont ouvert action aux deux Societes immobilieres en paiement de 2000 fr. -somme port6e ensuite a 4100 fr. -a raison du prejudice qui leur est causa par le fait que Bocquet vend du vin au detail dans son epicerie. Les Societes defenderesses ont conciu a liberation et ont evoque en garantie Bocquet en concluant a ce qu'il les reieve da toute8 condamnations, en capital, internts et frais, qui pourraient etre prononcees contre elles. Bocquet a co neIn a liberation. La Tribunal de premiere instance a condamne solidaire- ment les Societes defenderesses a 500 fr. de dommages- interets en faveur des epoux Martinet et les a deboutees de leur action recursoire contre Bocquet. Les Societes defenderesses et les epoux Martinet ont inter- jete appel. Par arret du !) jnillet 1913 la Cour de Justice civile amis hors de cause la Societe Bua de Lyon 19, le commerce de Bocquet n'etant pas installe dans l'immeuble appartenant acette Societe. Elle aporte a. 1186 fr. 20 l'in- demnite allouee aux epoux Martinet et a confirme le jugement de premiere instance en tant qu'il a repousse la demande recursoire contre Bocquet. La SocieM Lyon-Ia Bougie a forme an temps utile un re- cours en reforme contre cet arrnt aupr13s du Tribunal fed6ral. Elle reprend ses conclusions liberatoires contre les epoux Martinet, ainsi qua les conclusions de son action recursoira contre Bocquet. Stat1Wllt sur ces faits et considemnt en d"oit:
588 Oberste Zivilgeriehtainlltanz. -I. Maleriellrechtliche Entscheiduoseo. que son locataire Bocquet vend du vin a l'emporter. La Societe n'a done pas satisfait aOll: obligations qu'eUe avait assumees envers les demandeurs et sa responsabilite se trouve engagee de ce fait. Pour echapper Acette responsR- bilite il ne lui sumt pas de prouver qu'elle a interllit Ia vente de vin a Bocquetj eUe aurait du de plus veiJIer a l'observation de ceUe defense. Du moment qu'elle a neglige de le faire et que, mise en demeure par les demandeurs, elle n'a pris aucune mesure pourempecher SOll locataire de continuer a ven.lre du vin, elle est tenue de reparer le prejudice que l'inobservation de Ia clause du bail a entmine pour les epoux Martinet. La Cour de Justice chile a evalue ce prejudice a 1186 fr. 20, en admettant que les epoux Martinet vendaient dix litres par jour, sur Iesquels ils faisaient Ull benefice de 15 ct. par litre, et que la concurrence de Bocquet pendant quatre ans et quatre mois a du les priver de la moitie de leur vente, soit de cinq litres par jour. Mais ces calculs ne reposent 8ur aucune base serieuse .. Alors qu'iI aurait incombe aux deman- deurs de prouver quel a ete leur chiffre joumalier de vente avant et apres Ia concurrence de Bocquet, l'instance canto nale s'est contentee de pures hypotheses et qui ne peuvent pas mnme tre considerees comme vraisenbjables. TI resulte des factures produites et des enq!Jetes que Bocquet ne ven- dait guere plus de cinq litres par jour; or on ne saurait ad- mettre que tous ses clients, ni meme que Ia plupart de ses clients, se seraient servis chez les epoux Martinet s'iI n'avait pas debite du vin; bien au contraire il a ete etabli par Ie temoignage de plusieurs d'entre eux que, babitues a acheter leur vin dans une epicerie, il n'auraient pas et6 l'acbeter dans un eafe. C'est donc a tort que l'instance cantonale a admis que la concurrence de Bocquet a eu pour effet de pri- ver les demandeurs de Ia moitie de leur vente, soit de cinq litres par jour; cette proportion est absolument arbitraire et de plus elle s'applique ä un chiffre de vente de dix litres par jour qui est lui-meme hypothetique. Enfin la Cour a encore commis une erreur en declarant que, a la date de la depo- 4. Obligationenrecht. No t03. sition du temoin Regnier, 30 juin 1911, Bocquet vendait du vin depuis trois ans: ce temoin n'ayant ete entennu ue le 30 oetobre 1911, le point de depart du calcul dOlt etre recule de trois mois. Pour tous ces motifs l'indemnite de 1186 fr. 20 allouee apparait comme excessive. En l'absence de toute base sure de calcul et vu que cependant l'existenee d'un prejudice, sinon sa quotite, est certaine, on en est r duit a fixer ex aequo et bono l'indemnite a laquelle ont drOlt les demandeurs et l'Oll peut se ranger au chiffre de 500 fr., admis par le Tribunal de premiere instance, qui parait tenir un compte equitable de toutes les circonstance de la caune. ) La Societe defenderesse exerce une actIon recursOlre eontre Bocquet en soutenant que celui ci n'avait pas le droit de vendre du vin, car iI n'avait loue que pour Ull commerce de laiterie, epicerie et hngumes lO. Les denx instances can- tonales ont ecarte ces conclusions en se basant sur une ex- pertise d'ou iI resulte qu'il est 'usage dan la plnpart des epicel'ies a Geniwe de vendre du vm en boutedles. L argument tire de cette expertise n'est cependant pas probant; on peut bien admettre que d'ttne agon gewJrale 18. loeation d' n magasin po ur commerce d'epicerie n'implique pas de plem droit l'exeIusion de Ia vente de vin, mais iI n'en reste pas moins a rechercher si, en l' espi!Ce cette excIusion a ete vouIue par les parties. E d'autres termes, Je bail coneIu entre Ia SocieM et Bocquet doit tre interprete. non d'une fano purement litterale, mais ä. Ia Iumiere des Clreons,tanees part culieres de Ia eause. Or on doit observer que, d apres le tal1 primitif passe entre la Societe et. Rnui1ler! l'ouvertune dnun debit de vin dans l'immeuble etalt mterdlte et la SItuation ne's'est pas modifiee IOf'sque Rouiller a remis son commerce d'epicerie a Bocquet tout en continuant ä. enploiter l eafe en faveur duquel l'intel'diction avait eM stlpuIee. Bien an contraire, ponl' eviter toute concurrence de Ia part de s.on succe:::seur, il a pris soin d'inserer dans le contrat de remlR.e du 24 avril 1906 une eIause portant que Bocquet le drOlt de tenir de la biere en bouteilles, limonaues et SIphons ; cette dause signifiait evidemment, 1.1 contmrio, qu'il n'avait
ä90 Oberste Zivilgerichtsinstanz. -I. Materiellrechtliche Entscheidungen. pas le droit de vendre du vin et c'est bien ainsi que Bocquet 1' comprise puisque, tant que le cafe a ete exploite par ROlliller, H s'est abstenu de lui faire conCUl'rence. TeUe et.ait la situation conventionnellement creee lorsque la Sodate a conclu le bail avec Bocquet: ce bail a ete passe le jour mnme ou avait eu lieu la remise du commerce d'epicerie de Rouiller et il ne doit pas etre considere isoIement de ce contrat de remise dont il est si etroitement contemporain et clont, dans l'intention des parties, il formait le corollaire. Si 1'0n se place ä. ce point de vue, il est conforme aux regles d'une saine interpretation d'admettre que la Societe, sachant que Bocquet s'interdisait de vendre du vin, a estime superflu de reproduire expressement cette interdiction dans le bai! et que Ies parties l'ont regardee comme implicitement eon- tenue dans Ia clause portant que Jes locaux etaient loues c pour laiterie, epieerie et Iegumes . Il n'est pas douteux que teIle a bien ete l'intention de la Socit:lte, ear sans cela on ne s'expliquerait pas qu;en 1908 elle eut purement et simplement declare maintenir l'interdietion de vente du vin: elle partait evidemment de l'idee que cette interdietion s'ap- pliquait aussi a Bocquet. Et quant a ce dernier, rien ne permet de supposer que lors de la conclusion du bail il ait entendu se reserver vis-a-vis de la Societe la faeulte de vendre du vin ä. laquelle il venait de renoncei' vis-a-vis de Rouiller. En nnaIite envers Ia Societe eomme envers RouiUer il s'est en- gage ä. ne pas debiter du vin. Il est par consequent respon sable ä l'egard de Ia Societe qes suites dommageables qu'a entrainees pour elle Ia violation de eet engagement, e'est-lI- dire qu'il doit Ia relever de la condamnatioll prononcee en faveur des demandeurs. Par ces motifs, le Tribunal federal prononce: Le l'ecours de la Soeiete est partiellement admis et l'arret attaqQe est reforme en ce sens que a) la Societe defenderesse est condamnee lt payer aux epoux Martinet 500 fr. avec interets da droit, 4. Obligationeul'llcht. No 104.