Lease for naturopathic clinic; damages for non-performance and expulsionGénéré par IA

11. Arteil der I. Zivilabteilung vom 7. Februar 1913 in Sachen Kreiselmayer, Kl., Widerbekl. u. Ber. Kl., gegen Siegwart und Genossen, Bekl., Widerkl. u. Ber. Kl. Miete einer Liegenschaft zur Einrichtung einer Naturheilanstalt.
12. Die von den Vermietern übernommene Verpflichtung, dafür zu sor gen, dass der Bezirksarzt eine Erklärung unterzeichne, wonach er für die Behandlung nach der Methode des Mieters eintreten und diese vor den Behörden vertreten werde, ist nicht objektiv unmöglich ; sie erscheint nach den Umständen auch nicht als unsittlich im Sinn von Art. 17 dOR.
13. Einrede des Betruges, Kausalzusammenhang zwischen Irrtum und Vertragsschluss; mangelnder Nachweis der absichtlichen Täu schung.
14. Rücktritt des Mieters nach Art. 122 dOR wegen Nichterfüllung durch die Vermieter. Kein Verzicht des Mieters auf die Erfüllung. Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Garantieversprechens, Art. 127 dOR. Schweres Verschulden der Vermieter; leichtes Mitver schulden des Mieters wegen mangelnder Vorsicht.
15. Erhöhung der Entschädigung an den Mieter infolge überwiegenden Verschuldens der Vermieter, wegen zu niedriger Berechnung des Ge winnausfalles und als Genugtuung nach Art. 55 COR infolge roher Exmission. Das Bundesgericht hat auf Grund folgender Prozeßlage: Mit Urteil vom 12. Juli 1912 hat das Obergericht A. des Kantons Luzern erkannt:
16. Die Beklagten haben unter solidarischer Haftbarkeit an den Kläger 13,838 Fr. 62 Cts. nebst Zins zu 5 % seit dem
17. Juni 1907 zu bezahlen, mit der Mehrforderung sei der Kläger abgewiesen.
18. Mit ihrer Widerklage seien die Beklagten und Widerkläger des Gänzlichen abgewiesen. B. Gegen dieses Urteil, das den Parteien am 30. September 1912 zugestellt wurde, haben beide rechtzeitig und formrichtig die Berufung an das Bundesgericht ergriffen, mit den Begehren: a) der Kläger: Es haben die Beklagten an den Kläger unter solidarischer Haft barkeit zu bezahlen 70,000 Fr. nebst 5 % Zins seit 15. Juni 1907 gemäß Spezifikation der Klageschrift, eventuell sei die Ent schädigung nach richterlichem Ermessen festzusetzen." b) die Beklagten: I. Das Urteil sei in folgenden Punkten abzuändern:
19. Hinsichtlich der Klageforderung (Dispositiv 1): Sämtliche gutgesprochenen Posten seien abzuweisen mit Aus nahme von Posten 1 und 8, 2000 Fr. und 1310 Fr. 25 Cts. Total 3310 Fr. 25 Cts.
20. Hinsichtlich der Widerklageforderung (Dispositiv 2): Die Widerklage sei in der Höhe von 18,376 Fr. 37 Cts. gut zusprechen und zwar:
    1. Ein Jahreszins, 7500 Fr.
    2. Kaufpreisrestanz Kreiselmayer Spalek, 8195 Fr. 87 Cts.

c) Entschädigung wegen eigenmächtiger baulicher Veränderung, 500 Fr.; d) Entschädigung für Auslagen, 2180 Fr. 50 Cts. II. Es habe der Kläger an die Beklagten nach Verrechnung der beidseitigen Forderungen noch 15,066 Fr. 37 Cts. zu be zahlen." C. In der heutigen Verhandlung haben die Parteivertreter diese sämtlichen Anträge erneuert und begründet und je auf Ab weisung der gegnerischen Berufung angetragen; in Erwägung:

1. Der Kläger ist Naturarzt. Er betrieb eine Kuranstalt nach rein naturgesetzlicher Heilmethode in Neubabelsberg bei Berlin. Im Januar 1907 trat er in Unterhandlung mit den Beklagten über Miete oder Kauf der ehemaligen Kur und Wasserheilanstalt Mon Séjour in Küßnacht. Am 26. Februar 1907 schlossen die Parteien folgenden Vertrag ab: I. Herren Siegwart und I. L. Buchers Erben verpachten (recte vermieten) an Herrn Kreiselmayer sein (recte ihr) in Küßnacht an der Hürtelstraße gelegenes Anwesen mit sämtlichen darauf be findlichen Gebäulichkeiten und allen festen und beweglichen Ein richtungsgegenständen, wie dieselben in den Anlagen A und B näher bezeichnet sind, inkl. aller Gartenanlagen auf die Dauer von fünf Jahren und zwar vom 1. Mai 1907 bis 1. Mai 1912 unter folgenden Bedingungen:
2. Herr F. Siegwart hat dafür zu sorgen, daß Herr Bezirks arzt Dr. Aufdermauer in Küßnacht die in der Aulage C ab schriftlich beigefügte Erklärung, die also Herr Kreiselmayer in Stand setzt das Anwesen der Herren Siegwart und Bucher als Kurhaus nach seiner Methode zu betreiben , ohne Anderung unterzeichnet.
3. hat Herr Siegwart und Bucher dafür Sorge zu tragen, daß die Ablösung des Servitutes betr. des 11 Fuß breiten ge meinschaftlichen Seezugangweges und daß die Pachtung der an diesen Weg westlich anschließenden Nachbargrundstücke, als: Bau platz des Baumeister Donauer, dann in der Fortsetzung die übrigen Grundstücke längs des Vierwaldstätter Sees, bis einschließlich Ce mentlagerplatz mit Cementfabrik bis zu den neu zu bestimmenden Grenzen die an der Hürtelstraße liegenden Grundstücken zu Stande kommt. Da die Pachtung dieser Grundstücke für den Betrieb des Kur hauses eine absolute Notwendigkeit ist und zur Errichtung von Luftbädern dienen soll, muß die Anstellung dieser Grundstücke so schnell wie möglich erfolgen, andernfalls haben die Vermieter für einen andern Platz, einstweilen als Ersatz, Sorge zu tragen, wel cher nicht weiter wie fünf Minuten vom Kurhaus entfernt liegt und sich für die Anlage zweier Luftbäder von je 400 m2 (also zusammen mindestens 800 m2 groß) eignet. Der Pachtzins für die in Frage kommenden eventuell zu pachtenden Grundstücke wird entsprechend den diesen Pachtverträgen zu Grunde liegenden Pacht zinsen von dem Pächter bezahlt. Herr Kreiselmayer bezahlt für das Siegwartsche Anwesen, wie es steht und liegt, eine jährliche Miete von 7500 Fr. in halb jährlichen Raten zahlbar 2000 Fr. bis zum 1. März 1907, 1750 Fr. bei Antritt am 1. Mai 1907 und alsdann 3750 Fr. je auf 1. Oktober und 1. Mai. II. Erwerbung der Liegenschaften. Herr Kreiselmayer verpflichtet sich das Siegwartsche Anwesen laut Aufstellung A und B mit sämtlichen Gebäuden, Installa tionen, Wasserrechte und außerhalb liegende Quellen inel. Leitungen und allem Inventar nach Ablauf des ersten Jahres oder dann von dem Zeitpunkt an, von welchem die in Art. 2 des Vertrages erwähnten Grundstücke mit Vorkaufsrecht zu festgesetzten Preisen von durchschnittlich nicht über 5000 Fr. per Jucharte gepachtet oder zum Durchschnittspreise von nicht höher als 5000 Fr. per Ju charte gekauft werden können, zu erwerben zum festgesetzten Preis von 150,000 Fr. Das von Herrn Kreiselmayer einzubringende Mobiliar im Schatzungswerte von zirka 50,000 Fr. bildet Garantie zum Kauf und Pacht (recte Miet ) zins und ist an den bestehenden Hy potheken mit zu verpfänden... Die Erklärung", auf die in I Bedingung 1 des Vertrages Bezug genommen wird, lautet:

Auf Grund vorangegangener Besprechung mit Herrn Alt Ge richtspräsident F. Siegwart und Herrn Bürgermeister a. D. Spieker und Herrn Fachschriftsteller und Hygieniker Jag. Kreisel mayer, Neubabelsberg, bestätige ich hiemit, daß ich gerne bereit bin, falls Herr Kreiselmayer das Anwesen des Herrn Siegwart zwecks Betreibung eines Kurhauses übernimmt, für die Behand lung auf phys. diät. (naturgemäßer) Grundlage des Herrn und Frau Kreiselmayer einzutreten und als verantwortlicher Kurarzt diese Heilmethode vor den Behörden zu vertreten. Ich bin daher auch einverstanden, daß in dem Prospekt für das Kreiselmayersche Kurhaus gesagt wird: Ein Kurarzt, welcher die Erfolge kennt und anerkennt , steht jederzeit zur Verfügung. Der Kläger bezog das Mietobjekt im Mai 1907, nachdem be reits Mitte April seine Wirtschafterin, Frau Barthel, in Küßnacht eingetroffen war. Es kam bald zu Streitigkeiten, in deren Verlauf die Parteien sich gegenseitig Vertragsbruch vorhielten. Unterm 25. und 30. Mai 1907 forderten die Beklagten den Kläger zur Be zahlung der auf 1. Mai 1907 verfallenen Mietzinsrate von 1750 Fr., sowie zur Ergänzung des eingebrachten Inventars bis zum Werte von 50,000 Fr. auf. Der Kläger seinerseits erklärte durch Chargébriefe vom 26. Mai 1907 an die Beklagten den Ver trag wegen Betruges beim Abschluß und seitherigen Erfüllungs verzuges, insbesondere hinsichtlich der ersten und der zweiten Be dingung, als null und nichtig und dahingefallen. Am 28. Mai setzte der Kläger den Beklagten noch eine Nachfrist zur Erfüllung bis zum 30. gl. M. an, unter Androhung des Rücktrittes. Die Beklagten bestritten, daß sie im Verzuge seien; sie machten geltend, der Kläger habe durch vorbehaltlosen Antritt der Miete auf Bei bringung der Erklärung des Dr. Aufdermauer verzichtet, und drohten dem Kläger für den Fall des Rücktrittes mit einer Schadenersatz forderung von 25,000 Fr. wegen Vertragsbruches. Mit Brief vom 31. Mai 1907 konstatierte der Kläger, daß die Nachfrist un benützt abgelaufen sei, und erklärte den Vertrag definitiv als auf gelöst. Daraufhin verkauften die Beklagten die Liegenschaft um 141,804 Fr. 13 Ets. mit Nutzens und Schadensanfang auf den 22. Juni 1907 an Johann Anton Spalek aus Wien in Oneglia. Am 21. Juni 1907 verpflichtete sich der Kläger, die Kuranstalt mit tunlichster Beförderung zu verlassen, unter der Bedingung, daß die angedrohte Entschädigungsforderung noch gleichen Tages vor Vermittleramt Küßnacht geltend gemacht werde, damit er seine Gegenansprüche vor dem gleichen Forum einklagen könne. Am gleichen Tage er folgte denn auch die Ladung des Klägers vor das Vermittleramt Küßnacht zur Verhandlung über die Schadenersatzforderung der Be klagten von 30,000 Fr. Da Spalek mit Rücktritt vom Kaufver trag drohte, wenn er nicht spätestens am 25. Juni das Kaufobjekt, vollständig geräumt, antreten könne, wurde der Kläger mit seinem Inventar am 24. Juni 1907 durch Siegwart, dessen Schwager Widmer und acht Arbeiter Siegwarts in sehr roher Weise- exmittiert, worauf Spalek die Liegenschaft bezog. Der Kläger erhob Strafklage gegen Siegwart und Widmer; beide wurden vom Be zirksgericht Küßnacht des Hausfriedensbruches und der unbefugten Gewalttätigkeit an fremden Sachen schuldig erklärt und zu Bußen von 30 und 70 Fr. verfällt. Da die Beklagten den in Küßnacht gegen den Kläger angeho benen Zivilprozeß nicht weiter verfolgten, strengte der Kläger die vorliegende Klage auf Bezahlung einer Entschädigung von 70,000 Fr. nebst Zins zu 5 % seit dem 15. Juni 1907 am Wohnsitz Beklagten in Luzern an. Die Beklagten beantragten gänzliche Ab weisung der Klage und erhoben Widerklage auf Bezahlung von 47,376 Fr. 37 Cts. durch den Kläger wegen Vertragsbruches. Beide kantonalen Instanzen haben die Klage teilweise geschützt und die Widerklage abgewiesen. 2. Zu untersuchen ist in erster Linie die vom Vertreter der Beklagten heute erhobene Einrede, die Bedingung Nr. 1 des Ver trages sei unmöglich und unsittlich und der Vertrag daher gemäß Art. 17 aOR nichtig. Daß diese Einrede vor den kantonalen In stanzen nicht erhoben wurde, ist gleichgültig, da der Richter jene Frage von Amtes wegen und in jedem Prozeßstadium zu prüfen hat. Als von Anfang an und objektiv unmöglich kann indessen die vom Beklagten Siegwart übernommene Verpflichtung, dafür zu sorgen, daß Dr. Aufdermauer die in der Anlage C enthaltene Erklärung ohne Anderung unterzeichne, nicht angesehen werden. Die Sache liegt nicht so, daß schon beim Abschluß des Vertrages feststand, die Erfüllung der Bedingung sei an sich nicht möglich. Schwieriger ist die Frage, ob jene Leistung als unsittlich im

Sinne des Gesetzes zu betrachten sei. Dies wäre zu bejahen, wenn Dr. Aufdermauer etwas zugemutet werden wollte, was sich mit seiner Berufsehre, seinen Berufspflichten und der Stellung als Be zirksarzt offenbar nicht vereinbaren ließ, und wenn die Parteien sich dessen bewußt waren. Für diese Annahme liegen genügende Anhaltspunkte nicht vor. Allerdings steht fest, daß die Ausübung des Arztberufes im Kanton Schwyz laut der in Kraft stehenden Medizinalorganisation an den Besitz eines Patentes geknüpft ist, wenn auch unstreitig mehrere nichtpatentierte Naturärzte daselbst praktizieren. Erscheint also die berufsmäßige Anwendung des Natur heilverfahrens, soweit sie in die ärztlichen Befugnisse übergreift, durch einen nichtpatentierten Arzt als ungesetzlich, so hat doch jenes Verfahren an sich nichts unsittliches und darf dem rein charlatan haften Kurpfuschertum nicht gleichgestellt werden. Dieser Umstand, in Verbindung mit der Tatsache, daß Dr. Aufdermauer effektiv bei gezogen werden sollte, lassen die Zumutung an ihn, für die Be handlung auf physikal. diätet. Grundlage nach dem System des Klägers einzutreten und als verantwortlicher Kurarzt dessen Heil methode vor den Behörden zu vertreten , nicht als mit seiner Be rufsehre und seinen Amts und Berufspflichten durchaus unver einbar erscheinen. Die Parteien durften daher in guten Treuen mit der Möglichkeit rechnen, daß Dr. Aufdermauer sich zur Unter zeichnung der Erklärung verstehen werde, zumal er sich bei der Unterredung vor Abschluß des Vertrages nicht absolut ablehnend verhalten hatte. Ist dem so, so kann in der ersten Vertragsbedin gung, für sich betrachtet, ein Verstoß gegen die guten Sitten nicht erblickt werden. 3. Es fragt sich weiter, ob der Kläger von den Beklagten durch absichtliche Täuschung über relevante Umstände zur Eingehung der Miete verleitet worden sei, m. a. W. ob der Vertrag wegen Betruges für den Kläger unverbindlich sei (Art. 24 aOR). In Betracht fallen dabei nur die erste und die zweite Vertragsbedin gung, welche denn auch im Vertrag besonders hervorgehoben sind. Hinsichtlich der übrigen Punkte Verheimlichung der Bücher und der Baupläne, unrichtige Angabe der Dauer der Sommersaison und Anpreisungen über die Rendite fehlt der Kausalzusammen hang zwischen Irrtum und Vertragsschluß, wie die Vorinstanz zu treffend ausgeführt hat. Der Kläger erblickt einen Betrug nament lich darin, daß Siegwart ihn über die Unerfüllbarkeit der ersten Vertragsbedingung getänscht habe; Siegwart habe von Anfang an gewußt, daß die Unterzeichnung der für den Kläger äußerst wich tigen Erklärung durch Dr. Aufdermauer ausgeschlossen sei. Richtig ist, daß jene Bestimmung für den Kläger von entscheidender Bedeu tung für den Abschluß des Vertrages war. Ferner hat die Vorin stanz in unanfechtbarer Weise festgestellt, daß Siegwart, entgegen seiner Versicherung, die Erklärung dem Dr. Aufdermauer vor dem Vertragsabschluß nicht vorgelegt hat. Allein es fehlt am Nachweis der absichtlichen Täuschung: es ist nicht rechtsgenüglich dargetan, daß Siegwart schon zur Zeit des Abschlusses gewußt habe, daß die Erklärung von Dr. Aufdermauer schlechterdings nicht unter schrieben werden könne. Die Unerfüllbarkeit der Bedingung trat erst später zu Tage. Das nämliche gilt bezüglich der zweiten Bedingung, d. h. der Verpflichtung der Beklagten, dafür zu sorgen, daß die Ablösung der Servitut am gemeinschaftlichen Zugang zum See und die Pach tung der anschließenden Grundstücke zur Errichtung von Luftbädern zu Stande kämen. Auch diese Bestimmung war naturgemäß für den Kläger von erheblicher Bedeutung für den Abschluß des Ver trages. Und auch sie konnte nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz von den Beklagten nicht erfüllt werden. Ferner steht fest, daß die Beklagten vor Abschluß des Vertrages sich bei den Eigentümern der Nachbargrundstücke nicht erkundigt haben, ob und zu welchen Bedingungen sie bereit wären, auf ihr Wegrecht zu ver zichten und Boden an den Kläger zu verpachten. Trotzdem ist die Betrugseinrede mit der Vorinstanz auch hier abzuweisen. So wie die Umstände lagen und angesichts der Stellung und des Einflusses der Beklagten kann nicht gesagt werden, daß sie schon bei Abschluß des Vertrages wissen mußten, die Erfüllung der Bedingung sei geradezu ausgeschlossen. M. a. W. es fehlt auch hier der Nach weis der absichtlichen Täuschung. 4. Ist somit der Mietvertrag rechtsgültig zustande gekommen, so steht fest, daß die Beklagten die zwei ersten Vertragsbedingungen nicht erfüllt haben. Der Kläger war daher im Recht, wenn er wegen Verzuges der Beklagten, nach erfolgter nutzloser Fristansetzung

im Sinne von Art. 122 aOR, vom Vertrage zurücktrat. Hieraus soweit diese in ergibt sich die Unbegründetheit der Widerklage von der bundesgerichtlichen Instanz aufrecht gehalten wurde selbst, indem von einem Vertragsbruch des Klägers nicht die Rede sein kann. Der Einwand der Beklagten, der Kläger habe durch konkludentes Handeln auf die Erfüllung der streitigen Vertragsbestimmungen verzichtet, geht fehl. Die Beklagten erblicken einen Verzicht darin, daß der Kläger nach Küßnacht übergesiedelt sei und die Miete an getreten habe, bevor die Arztfrage einerseits und die Weg und Platzfrage anderseits geregelt waren. Zu Unrecht. Der Kläger hat beständig bei den Beklagten auf Lösung dieser Fragen gedrungen und wurde von ihnen wochenlang hingehalten und beschwichtigt. Wenn er schließlich, im Vertrauen auf die Zusicherungen Sieg warts, auf den vereinbarten Termin das Mietobjekt bezog, obschon jene Bedingungen von den Beklagten noch nicht erfüllt waren, so ist nicht erfindlich, inwiefern daraus ein Verzicht des Klägers ab geleitet werden könnte. Mit Recht hat also die Vorinstanz die Beklagten schadenersatz pflichtig erklärt und das ihnen zur Last fallende Verschulden als ein schweres bezeichnet. Daß die erste Vertragsbedingung die Leistung eines Dritten, des Dr. Aufdermauer, zum Gegenstand hat, ist irre levant. Die Beklagten haften auch für dieses Garantieversprechen und sind angesichts der Nichterfüllung durch den Dritten zu Scha denersatz verpflichtet (Art. 127 aOR). Die Vorinstanz hat sodann ein ganz erhebliches Mitverschulden des Klägers angenommen, weil er unterlassen habe, bei zuverlässigen und ortskundigen Per sonen sich über den Sachverhalt, insbesondere das schwyzerische Medizinalwesen, gehörig zu informieren; er habe einseitig auf die Mitteilungen der Beklagten und namentlich Siegwarts abgestellt; dieser habe sich als Vertragspartei bestreben müssen, die Sache in einem möglichst günstigen Lichte darzustellen. In dieser Hinsicht kann der Vorinstanz nicht beigepflichtet werden. Das Mitverschulden des Klägers ist bedeutend weniger schwer als das Verschulden der Beklagten. Es konnte dem Kläger nicht zugemutet werden, sich in so weitgehendem Maße durch selbständige Erhebungen zu verge wissern, daß die Angaben der Beklagten auf Wahrheit beruhten und daß letztere tatsächlich im Stande seien, ihre vertraglichen Ver pflichtungen zu erfüllen. Und es können die Beklagten dem Kläger nicht Sorglosigkeit entgegenhalten, weil er unterlassen habe, ihr eigenes Verhalten zu kontrollieren. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben im Rechtsverkehr durfte der Kläger im Allgemeinen davon ausgehen, daß die Beklagten in der Lage seien, den Ver pflichtungen nachzukommen, die sie ausdrücklich und vorbehaltlos ihm gegenüber eingingen, und daß die Angaben der Beklagten der Wirklichkeit entsprachen. Zudem mußte Siegwarts Eigenschaft als früherer Gerichtspräsident dem Kläger erhöhtes Vertrauen einflößen. Der dem Kläger zur Last fallende etwelche Mangel an Vorsicht ist also weit weniger hoch anzuschlagen, als die Vorinstanz es ge tan hat. 5. Was die Höhe der Entschädigung betrifft, so ist das Bundesgericht nicht in der Lage, auf die 39 Schadenersatzposten der Klage im einzelnen einzutreten. Die Vorinstanz hat die meisten Posten, die sie ganz oder zum Teil als begründet erachtete, im Hinblick auf das Mitverschulden des Klägers um die Hälfte er mäßigt und ist, in etwelcher Erhöhung des dem Kläger erstin stanzlich zugesprochenen Betrages, zu einer Gesamtentschädigung von 13,838 Fr. 62 Cts. gelangt. Die Reduktion um die Hälfte wegen Mitverschuldens des Klägers geht nach dem Gesagten offenbar zu weit. Eine Erhöhung des dem Kläger von der Vorinstanz zuge prochenen Betrages rechtfertigt sich schon aus diesem Grunde. Dazu kommt, daß der Gewinnausfall (Posten Nr. 37) mit 2000 Fr. entschieden zu nieder angesetzt ist; stellt doch die Vorinstanz daß dem Kläger der Gewinn einer ganzen Saison entgangen Endlich hat die Vorinstanz zu Unrecht die Forderung des Klägers von 4000 Fr. für sich und seine Frau aus tort moral und ge sundheitlicher Einbuße (Posten Nr. 39) vollständig abgewiesen. Richtig ist, daß es sich hier nur um das widerrechtliche Vorgehen Siegwarts bei der Ausweisuug vom 24. Juni 1907 und nicht um die Folgen des Vertragsbruches der Beklagten handeln kann. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist aber zu sagen, daß die Exmission, welche denn auch zur Bestrafung Siegwarts wegen Hausfriedensbruches und unbefugter Gewalttätigkeit an frem den Sachen führte, derart roh war, daß der Zuspruch einer ange AS 39 II 1913

messenen Geldsumme an den Kläger und seine Ehefrau wegen ernstlicher Verletzung in ihren persönlichen Verhältnissen sich nach Art. 55 aOR rechtfertigt. In Berücksichtigung dieser Umstände ist die Entschädigung insgesamt ex æquo et bono auf 20,000 Fr. festzusetzen, nebst Zins zu 5 % seit dem 15. Juni 1907; erkannt: Die Berufung der Beklagten wird abgewiesen. Diejenige des Klägers wird in dem Sinne begründet erklärt, daß der von den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit an den Kläger zu bezah lende Betrag auf 20,000 Fr. nebst Zins zu 5 % seit dem 15. Juni 1907 erhöht wird. Im übrigen wird das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 12. Juli 1912 bestätigt.