Art. 281 CO; premature termination of a lease upon sale of the leased property; the seller-lessor cannot validly terminate the lease in his own name, since the statutory right of eviction belongs solely to the purchaser. Silence or ambiguous conduct by the tenant does not constitute acceptance of an unjustified notice absent a proper request and clear assent. For damages caused by unlawful early termination, the lessee is to be placed in the hypothetical situation had the lease continued to its contractual end; the compensation is determined by comparing lost profit with reasonably obtainable replacement earnings, while heads of loss duplicating the same damage are excluded (consid. 1-3).
462 H. Einzige Zivilgerichtsinstanz. -l Iateriellrechtliche Entscheidungen. les proprietaires du domaine de Ia Sauge ont constamment exerce le droit de pnche litigieux, sans que jamais I'Etat ait songe ä, se prevaloir de Ia lai de 1805. Mais cette question es en dehors du cadre du present proces. 11 suffit sur ce pomt de reserver les droits eventuels du demandeur. Par ces motifs, le Tribunal fadlh'al prononce:
En tant que dirigee contre l'Etat de Vaud Ia de- mande est ecartee.
-En tant que dirigee contre l'Etat de Fribourg Ia demande est declaree fondee en ce sens qu'il est reconnu que: en sa qualite de proprietaire du domaine de la Sauge 1e demandeur est au benefice d'un droit de peche exclusif sur la riviere de la Broye et les fosses qui en dependent depuis le fosse de 1a Monnaie jusqu'ä, I'ancienne embouchure de Ia Broye dans le Iac de NeuchäteI, teIle qu'elle existait avant 1a correction des eaux du Jura -ce pour autant que la Broye et les fosses qui en dependent font partie du territoire du eanton de Fribourg, et pour autant qu'il n'existait pas deja. le 27 septembre 1858 des droits de peche en faveur d'au- tres particuliers sur les memes eaux. :Z. Anrufung des Gerichts gemäss ParteikoDvention. No 5. 2. Zivilstreitigkeiten, zu deren Beurteilung das Bundesgericht von beiden Parteien angerufen wird. -Contestations de droit clvil portees devant le Tribunal federal en vertu de convention des parties. ö5. Arrst de 130 Ire seetion civile du 26 juin 1913 dans ta CUWi(' veuve Crescentino fils, dent., cO/lire Jacot, der Ball a loyer. En eas lrali' llatioH ,Je Ja ehose louee. la l'eSiliatiol' tloH eUUIlel' non du vendeUl' mais de l'acheteul' et elle ne peut 'lvoir lieu qn'une rois le transfert de propriete opel' . Accept.ftlion ,le la resiliatioll r Dol't Calcul de l'indemnittl. A. -Par acte de bail du 3 septembre 1909 Louis-Paul Jacot-Streiff a loue a dame Catherine Crescentino et a ses enfants l'Hötel Central a la Chaux-de Fonds dont il etait pro- prietaire. Le bail etait fait pour une duree de six ans, soit du 20 septembre 1909 au 20 septembre 1915 avec faeulte pour Je preneur de le resilier moyennant un an d'avertissement pour la fin de la premiere periode triennale, Boit pour le 20 septembre 1912. Le prix du bail etait de 14 000 fr. pour la premiere annee, 16000 fr. pour Jes deux annees suivantes; quant aux trois annees suivantes, rart. III stipule que eIe prix du loyer a fixer ulterieurement ne pourrait tre supe- rieur ä. 20 UOO fr., le defaut d'entente du prix du baU avant le 20 septembre 1911 emportant resiliation pour le 20 sep- tembre 1912 . L'article V prevoit que c sont compris dans le baill'ameu- blement, la verrerie et la coutellerie de tous les locaux de l'hötel d'apres un inventaire qui en sera dresse contradictoi- rement, que Ja mise en etat et l'entretien du mobiller sont a la charge du preneur. et que eies frais de polissage des meubles seront supportes pal' moitie; iI en sera da ninme de la couverture du mobilier.
R. Einzige Zivilgerichtsinstanz. - Iateriellrecbtliehe Entscheidungen. Aux termes de J'art. IX: a. prix egal, Ja vente de l'hötel s fnra de pnernrence au preneur, M. Jacot ayant I'obligation d aVJser celul-cl des offres que Ie proprietaire prendrait an consideratioll. Enfiu l'art. XIII prevoyait que toutes difficultes relatives au contrat seraient tranchees souverainement par le Juge de Paix de la (,baux-de-Fonds. B. -La familie Crescentino, composee de buit personnes, est entree en possession de J'Hötel Central. 1I a ete dresse inventaire des objets composant le mobilier de l'hötel. Le 23 novembre 1910, l'avocat Jeanneret a avise les Cres- centino au nom de Jacot que celui-ci avait une offre de 395000 fr. po ur Ia vente de l'hötel et les a pries de lui faire savoir s'Us entendaient faire usage de la faculte d'acheter a prix egal; en cas de reponse negative, Jacot les priait de lui dire s'ils etaient disposes a continuer )e bail pour Ja. seconde periode triennale pour le prix de 20 000 fr. par an. Les Crescentino ont repondu qn'l)s s'en tenaient a I'art. III du baU et qu'iJs entendaient faire usage de Ia faculte que Jeur donne le dit article. Apres pourparlers avec Jacot Ha Iui ont ecrit le 3 decembre: Quoique n'etant nullen:ent tenus a vous repondre au sujet de Ist question qui vous inte- resse, nous freres Crescentino etant au benefice d'un bail avee vous, pour vous etre agreables cependant nous sommes decides a continuer le bail pour la seconde partie triennale a raison de 18000 fr. par an . Par lettre recommandee du 9 dtkembre 1910 Jacot leur a ecrit: . Je me vois obIige de vendre mon immeuble. Hötel Central. Les nouveaux proprietaires refusent de conti- nuer le bail conclu entre vous et moi, vous voudrez done con- siderer notre bai! resilie pour le 1 er mai 191 L En eHet le 8 decembre Jacot avait promis-vendu son im- meuble ä. Grosch GreifT pour le prix de 405 000 fr. ; la pro- messe de vente portant que l'immellble est cede libre da bai! ..... et que l'entree en propriete etjouissance est fixea au 9 mai 1911. Cette promesse de vente est le resultat de pourparlers qui avaient commence dejä. avant la signatur !. Anrufung des Geriehs -gtemiss Parteikonvention. N° 85. 46 du bail avec les Crescentino et qui avaient repris au com- mencement de l'annee 19 LO. Le 11 decembre 1910, le Journal l' mprtrlial a annonce Ia vente de l'bötel. en ajoutant que les tenanciers actue 8 etaient au Mnefice d'un baU ayant encore une duree de SIK ans et qu'une transaction devrait forcement intervenir entre eux et Jacot. Le 12 decembre le meme journal a publie une lettre de Jacot annon.;ant que le bail avait ete resilie et que l'exploi- tation de l'hötel se ferait jusqu'au 1 er mai 1911 et une lettre des Crescentino remerciant le public de la sympathie qu'il leur a temoignee et exprimant l'espoir qu'i1s conserveraient son appuijusqu'ä. leur depart; cette lettre se terminait comme suit: Le bai! est fait pour une duree de six ans des le
septembre 1909 au 20 septembre 1915. Pour la periode triennale 1912-1915, le bailleur etait lie par un prix maxi- mum et nous avions jusqu'au 20 septembre 1911 pour nous prononcer sur ce prix. On voit donc que nous sommes en situation de reserver nos droits ... Le 20 fevrier 1911, Gro-.ch Greif! disant avoir enten du que les Crescentino ne oonsentaient pas a quitter l'bönel .le l er mai ont ecrit a Jacot poor insister sur l'entree en Joms- sance a cette date et pour I'inviter ä. faire les demarches necessaires pour l'evacuation de I'hOtel. Jacot leur a repondu que les Crescentino ayant admis tacitement la resiliation pour le 1 er mai l'entree en jouissance pourrait avoir lieu a Ia date convenue. Le 10 mars 1911, les CIescentino ont ecrit a un de leurs fournisseurs, le sieur Leuba, a NeuveviIle, pour le prier c vu leur etat precaire a la Chaux de-Fonds, le Central atant vendu " de reprendre du vin qu'il leur avait livre. Le 10 avril 1911 Jacot, accompagne de trois personnes, s'est rendu a l'bötel et a montre a ceUes-ci le mobiliar. Le lendemain les Crescentino lui ont ecrit pour lui faire obser- ver que leur baU n'est pas resilie et ne peut l'etre par lui avant le 20 septembre 1915; qu'eR CRS de vente le tiers aequereur pourrait, iI est vrai, donner conge aux prenellrs en
4ö6 B. Einzige Zivilgel'ichtsinstanz. -MateriellrechUiche Entscheidungen. observant le delai de conge de six mois (art. 309 CO), mais qu'actuellement la vente n'est pas encore faite et que les locataires n'ont dans tons les cas re ;u e, col'e aucun avis d'un tiers acquereur. Jacot a repondu que les Crescentino ayant accepte le eon- tenu de sa lettre du 9 decembre, il avait dispose poul' le 1 er mai du mobilier de I'hOtel et de tous les Iocaux. Les Cres- centino ont immediatement proteste, contestant avoir jamais acceptt la l'esiliation. Le 27 avril 1911l'acte definitif de vente a ete passe entre Jacot et Grosch Greiff. Le meme jour eeux-ci ont signifie aux Crescentiuo de quitter l'hOtel Ie 1 er mai 1911; une re- quete d'expulsion formuIee par eux a et8 ecartee par Ie Pre- sident du Tribunal de la Chaux-de-Fonds. 11 a egalement ecarte une demande de mesures provisiounelles formee par le sieur Bersot se disarit proprietaire du mobilier de l'hötel et en demandant Ia remise immediate. Le 16 mai 1911 Grosch Greift ont donne conge aux Crescentino pour le plus prochain terme legal, soit pour le 3L octobre 19L1. Les Crescentino lui ont repondu qu'i1s aceeptaient le conge, mais pour le 17 novembre seulement, le bail etant un baU a ferme et non un bail a loyer. Leur point de vue a ete admis par le Tribunll-l eantonal de Neu- chatel auquel Ja question a ete soumise par Grosch Greift. Des pourparlers d'arrangement amiables se sont engages eutre parties, mais ont echoue. Le 9 novembre 1911 Jacot a requis une expertise du mo- bilier de l'hötel. Cette expertise a eu lieu les 14 et 15 novem- bre en presence des parties et du Juge de Paix. A eette meme oceasiou a eu lieu le recolement de l'inventaire du dit mobilier: il a ete constate que des objets representant une valeur de 2038 fr. 40 faisaient defaut. Le 9 septembre 1911 Jacot avait fait notifier aux Crescen- tino un commandement de payer de 5777 fr. 55 ponr loyel' du 20 deeembre 1910 au 30 avril 1911. Les demandeurs ont fait opposition, vu la contre-reclamation qu'ils avaient a faire valoir. Ils out consigne en mains de l'office le 9 novembre 1 somme de 5777 fr. 55 jnsqu'ä, droit connu. 2. Anrufung des Gerichts gemäss Parteikonvention. N° 85.
I1s ont quitte l'Hötel Centralle 17 novembre 1911, date ä laquelle Groseh Greiff en ont pris pos session. Par compromis du 9 deeembre 1911, les parties ont con- venu de soumettre directement au Tribunal federal confor- mement a l'art. 52 OJF c toutes les diffieultes de quelque nature qn'elles soient qui ont tl'ait au bail conelu entre elles a La Chaux-de-Fonds le 3 septembre 1909 . C. -Par d('mande adressee au Tribunal fMeral le 6 jan- vier 1912 les Crescentino ont pris contre Jacot les cODelu- sions suivantes:
Donner acta a Louis-Paul Jaeol-Streiff, baillenr, qua Creseentino preneurs reeonnaissent lui devoir pour fermage de I'Hötel Central du 20 decembre 1910 au 17 novem- bre 1911, Ia somme de 14551 fr. 65, sans interets.
Condamner Louis-Paul Jacot, bailleur, a payer aCres- centino, preneurs et demandeurs a la presente action, la somme de 96000 fr , interets 5 % ran des l'introduction de la demande. 3" Etablir la eompensation entre les sommes dues a Jacot dMendeur, pour fermage, et eelles reeonnues a Creseentino demandeurs a titre de dommages-int6rets. La somme de 96000 fr. est ealeuIee par eux eomme suit : a) diminution de benefice sur l'exploitation en 1910 et 1911. . . . . . Fr. 18 000 b) privation de benefice pour quatre annees de l'exploitation de l'Mtel, 1911 ä, 1915, a raison de 40500 fr. par an. . . c) perte sur mobIlier, impenses faites et installations diverses . . . . . d) perte sur vins en cave. . . e) frais de voyage, de demenagement et de nouvelle installation Total .. 162 000 .. 10 000 ., 4 000 ., 6 000 Fr. 200 000 D'autre part les demandeurs portent en deductioD Ia somme de 104000 fr. qui represente le gain qu'ils pourront even- tnellement reatiser apres reprise d'une nouvelle affaire pen- dant les quatre annees d'execution du contrat, soit 26000 fr. par an.
466 B. Einzige Zivilgerichtsillstanz. -Materiellrechtliche Entscheidungen. observant le delai de conge de six mois lart. 309 CO), mais qu'actuellement la vente n'est pas encore faite et que les locataires n'ont dans tous les cas re ;u e, core aucun avis d'un tiers acquereur. Jacot a repondu que les Crescentino ayant accepte le COD- tenu de sa lettre du 9 decembre, il avait dis pose pour le
er mai du mobilier de l'hötelet de tous les locanx. Les Cres- centino ont immediatement proteste, contestant avoir jamais accept, la resiliation. Le 27 avril 1911l'acte definitif de vente a ete passe entre Jacot et Grosch Greift'. Le meme jour ceux-ci ont signme aux Crescentino de quitter l'hötel le 1 er mai 1911; une re- quete d'expulsion formuIee par eux a ete ecartee par le Pre- sident du Tribunal da la Chaux-de-Fonds. Il a egalement ecarte une demande de mesures provisionnelles formee par Ie sieur Bersot se disanl proprietaire du mobilier de I'bötel et en demandant la remise immediate. Le 16 mai 1911 Grosch Greift ont donna conge anx Crescentino pour le plus prochain terme legal, soit pour le 31 octobre 1911. Les Crescentino lui ont repondu qu'ils acceptaient le conge, mais pour le 17 novembre seulement, le bail etant un baU a ferme et non un bail a loyer. Leur point de vue a ete admis par le Tribunnl cantonal de Neu- chatel auquella question a eM soumise par Groscb Greift. Des pourparlers d'arrangement amiables se sont engages entre parties, mais ont ecboue. Le 9 novembre 1911 Jacot a requis une expertise du mo- bilier de l'hötel. Cette expertise a eu lieu les 14 et 15 novem- bre en presence des parties et du Juge de Paix. A ceUe meme occasion a eu lieu le recolement de l'inventaire du dit mobilier: il a ete constate que des objets representant une valeur de 2038 fr. 40 faisaient defaut. Le 9 septembre 1911 Jacot avait fait notifier aux Crescen- tino un commandement de payer de 5777 fr. 55 pour loyer du 20 decembre 1910 au 30 avril 1911. Les demandeurs ont fait opposition, vu Ia contre-reclamation qu'ils avaient a faire valoir. Il8 ont consigne en mains de l'office le 9 novembre 1 somme de 5777 fr. 55 jusqu'a droit connu. 2. Anrurung des Gerichts gemäss Parteikonvcl1tion. N° 85.
Bs ont quitte I'Hötel Central le 17 novembre 1911, date ä laquelle Groscb Greift' en ont pris possession. Par compromis du 9 decembre 19B, les parties ont con- venu de soumettre directement au Tribunal federal confor- mement a. l'art. 52 OJF Co toutes les difficultes de quelque nature qu'elles soient qui ont trait au baU concIu entre elles a La Cbaux-de Fonds le 3 septembre 1909 . C. -Par demande adressee au Tribunal federal le 6 jan- vier 1912 les Crescentino ont pris contre Jacot les conclu- sions suivantes:
Donner acta ä. Louis-Paul Jacot-Streift', bailleur, que Crescentino preneurs reconnaissent lui devoir pour fermage de l'Hötel Central du 20 decembre 1910 au 17 novem- bre 1911, la somme de 14551 fr. 65, sans internts.
Condamner Louis Paui Jacot. bailleur, a payer a Cres- ceutino, preneurs et demandeurs a la presente action, 1 somme da 96000 fr., interets 5 % ran des l'introduction de la demande. 30 Etablil' Ia compensation entre les sommes du es ä Jacot dMendeur, pour fermage, et ceUes reconnues a Crescentino demandeurs ä. titre de dommages-internts. La somme de 96000 fr. est caIcuIee par eux comme suit : a) diminution de benefice sur l'exploitation en 1910 et 1911.. .... Fr. 18 000 b) privation de benefica pour qual re annaes de I'exploitation de l'hötel, 1911 ä. 1915, a raison de 40500 fr. par an. . . . c) perte sur mobIlier, impenses faites et installations diverses . d) perte sur vins en cave. . . . e) frais de voyage, de demenagement et de nouvelle installation Total 162 000 ,. 10 000 4 000 ,. 6 000 Fr. 200 000 D'autre part les demandeurs portent en deduction la somme da 104000 fr. qui represente le gain qu'Us pourront even tuellement reaHser apres reprise d'nne nOllvelle aft'aire pen- dant les quatre annees d'execntion du contrat, soit 26000 fr. par an.
468 B. Einzige Zivilgericbtsiostanz. -Materiellrechtliche Entscheidungen. D; -Le defendeur a conclu a liberation et a pris recon- ventionnellement les condusions suivantes :
Condamner dame veuve Crescentino et ses fils PanI . t Adrien et J ean, solidairement ä. payer a Louis-Paul Jacot- Streiff, les sommes suivantes : a) 100000 fr. ou toute autTe somme a fixer par le Tribu- nal, avec interHs ä. 5
10 Pan des ce jour; b) 4263 fra avec internts a 5 °/0 Pan des ce jour; c 10G6 fr. 10, avec interntR a 5 % l'an des ce jour; d) 2038 fr.40, avec interets a 5 % I'an des ce jour; e) 1000 fr. avec internts a 5% l'an des ce jour j () 5836 fr. 25.
Prononcer que Louis-Paul Jacot-Streiff est en droit da retirer le montant de la consignation de 5777 fr. 75 operee par les Crescentino en mains de I'Office des Poursuites de la Chaux-de-Fonds, le 9 novempre 1911, sur la poursuite n° 2231, plus les interets de Ia dite somme et que le montant de 0777 fr. 75 sera impute sur la somme de 5836 fr. 25 objet de laconclusion
litt. f.
Reserver les droits de Louis-Paul Jacot-Streiff contra les Crescentino pour tout dommage qui ne serait pas encore suffisamment determine et que le tribunal ne prendrait pas en consideration pour ce motif. Ces demandes d'indenmite sont motive es en substance cOmme suit: Ad a : On Crescentino ont eonsenti a la resiliation du baU pour le 1 er mai 1911 ; ou Hs se sont rendus coupables de dol en calculant leur attitude de fanon a faire croire a Jacot qu'ils avaient accepte la resiliation pour ceUe date. Dans les deux CRS ils so nt responsables du dommage que cause a Jacot le fait qu'i1 n'.a pu mettre ses acquereurs en possnssion a la date du l er mai 1911. Groseh Greiff lui reclament de ce chef 100000 Cr.; il est en droit d'exiger des Crescentino cette meme somme qui represente en outre les ennuis qu'ils lui ont oecasionnes et Ie dommage qu-ils lui ont cause en oe Iui achetant pas du linge et des tapis cumme Hs s'etaient en- gages ale faire par l'art. VI du contrat de baU. Ad b.. Lell Crescentino ont viole leur obligation de mettre !. Anrufung des Gerichts gemäss Par!eikonvention. No 85. 469 en etat le mobilier et da pourvoir au poli.;sage. D'apres rex- pert les frais qu'ils auraient ete tenus de faire dans ce but s'elevent a 4263 fra Ad c: En outre ils ont par leur faute fait echouer la venta du mobilier conclue avec Bersot, ce qui a entratne pour Jacot un prejudice de 1066 fr. 10. Ad d: Les objets mobiliersqui ont fait defaut lors de la cessation du baU represeotaient une valeur de 2038 fr. 40. Ad e: Enfin Jacot est leurcreancier da 1000 fr., solde d'une ereance da 2000 fra que le precedent tenancier lui a cedee contre les Crescentino. E. -Eil reponse a la demande reconventionnelle les Cres- centino ont reconnu devoir Ia somme de 1000 fr. mentionoee ci-dessus. I1s ont conelu pour le surplus a liberation. 11 y a eu echange de replique et de duplique. Jacot a denollC le litige, d'une part, ä Grosch Greitf d'autre part M " ale A. Jeanneret, lt'squels ont 'un et l'autre refuse de pren- dre part au presellt proces. Il a ete procede a l'interrogatoire de temoins et ä. une expertise, cOllfiee ä. la Societe fitluciaire suisse et ä. J. Sum- ser, hötelier a Lausanne. Les resultats de cetta instruction serout indiques ci-dessous. Slulwmt sur ces f(fit. et cU1l!,ideral1l en droit:
B. Einzige Zivilgerichtsinstanz. -Materiellreehtliche Entscheidungen. du 9 decnmbre 1 1O etant depourvu de toute valeur legale. En effet il emanalt du baIlleur; or si, d'apres l'art. 281 CO, la vente rompt le baH, elle ne le rompt qu'au profit de l'a- cheteur; He ne cree. aucun droit en faveur du vendeur, qui demeure M par le bad qu'il a consenti' aussi bien d'apres I t' " e ext preCls de l'art. 281 a1. 2, c'est Ie tiers acquereur .. seul qUl peut expulser le locataire; c'est donc de lui seul que peut emaner l'avis de resiliation; emanant du vendeur Ia l'esiliation est nuUe et non avenue. Et le defendeur ne au rait pretendre qu'en l'espece il ait agi au nom du tiers acquereur; outre que I'avis du 9 decembre etait donne en son nom personnei, on doit observer qu'ä. cette date les ache. teurs eux-mnmes n'auraient pas ete fondes ä. resilier car ils '- ' n ",talent enCOl'e au bellefice que d'une promE'sse de vente . ils avaient un droit personnel contre leur co-contractant, mai ils ne possedaient encore sur Ia chose aucun droit reel 0ppo- sable aux locataires de celle-ci (cf. JANGGEN, Sachmiele, p 52 ; Entw. z. deutschen BGB, 511 und !Ilolü'e, II 388). Du reste le defendeur a renonce a pr8tendre qu'il eut le dnoit de resilier unilateralement. Mais il soutient qu'en ne fa sant aucune reponse ä. son avis du 9 decembre et qu'ell annOat;nllt publiquement leur prochain depart les demandeurs ont accepte ta ci terne nt Ia resiliation. Cette argumentation pourrait ä. la rigueur avoir une certaine valeur si le defen- deur avait procMe correctement, c'est-ä.-dire s'il avait de- mande aux Cresceutino de consentir moyennant indemnite a quitt er. l'hötel avant I'expiration du baU; en pareil cas, on pourralt admettre que la bonne foi imposait aux locataires l'obligation de repondre et I'on pourrait peut- tre considerer leur .silenee onme un ,acquiescement. Mais le devoir qu'ils auralent eu a I egard dune demande amiable ils ne l'avaient . ' certamement pas ä I'egard d'une injonction injustifiee comme I'etait celle du defendeur. lls n'avaient pas ä. lui faire con naltre une determination qu'il De leur demandait pas et Hs pouvaient, comme ils I'ont fait par l'article de l' Impartial se borner a reserver leurs droits ". A supposer que cette for- mule fut ambigue, il aurait appartenu au defendeur d'en 2. Anrufung des Gerichts gemäss Partetkonvention. N0 85.
faire preciser le sens et il n'etait pas fonde ä. admettre S9.ns Rutre que ses locataires se soumettaient benevolement ä. un avis de conge qu'il devait savoir denne de toute valeur. D'ail- leurs si mnme on voyait dans la lettre inseree par les deman- deurs la preuve qu'ils se resignaient ä. quitter I'hOtel le 1C!' mai 1911, le defendeur ne saurait invoquer ce fait, car il peut tre attribue ä. l'ignorance excusable on les demandeurs se trouvaient encore au sujet de leurs droits et notamment a une erreur que le defendeul' a provoquee lui-meme par sa. lettre du 9 decembre on il parlait des nouveaux proprie- taires .. alors que la propriete le I'bOtel n'avait pas encore ete transferee; en presence des termes de cettp lettre les demandeurs pouvaient s'imaginer que la vente etait dejä. chose faite et que la resiliation etait inelucta.ble Si plus tard ils ont ete mieux renseignes sur la situation reelle et s'ils ont modifie en consequence leur attitude, ce changement d'atti- tude ne peut evidemment tre considere comme un acte de mauvaise foi. On s'explique par le mnme raisonnement Ia let- tre qu'ils ont ecrite ä. Leuba et qui au surplus ne donna au- eune indication precise permettant d'admettre qu'ils s'atten- daient ä. abandonner I'Hotel Central deja le 1 er mai 1911. Enfin c'est en vain que, pour prouver que les demandeurs ont accepte la resiliation, le defendeur pretend qu'elle leur etait avantageuse,. l'hötel atant en complete decadence. TI resulte au contraire tres nettement de Ia deposition des temoins entendus que les demandeurs s'etaient donne beau- coup de peiue pour remonter I'hOtel, qu'ils y avaient reussi, que sa marche etait satisfaisante et que c'est seulement aprils la publicite donuee a la vente qu'on a pu constater un cer- tain relachement et une certaine diminution de clientele. On ne discerne ainsi aucune raison qui fUt de nature ä. determi- ner les locataires a acquiescer ä. Ia resiliation. En resume ou ne peut attribuer arattitude des deman- deurs la valeur d'une acceptation de la resiliation -et sur- tout de la resiliation saus indemnite -et si le defendeur l'a mal interpretee, ce fait est imputable, non ä. des manreuvres tteloyales de leur part, mais ä. uu optimisme excessif du de-
472 ß. Einzige Zivilrerichtsinstanz. -Maleriellreehtliehe Entscheidungen. fendeur qui, trop attentif ä ses droits et a ses internts ne s'est pas suffisamment inquiete du droit et des interets 'des autres et de sa responsabilit6. En vendant dans ces condi.. tions I'hOtel sans reserveT Ia continuation du bail, il a com- mis une faute qui doit tre appreciee avec severite car c'est pousse par le souei exelusif de son profit PE'rsonneI qu'il a meeonnu volontairement les obligations qu'il avait assumees envers ses 10eataires. 2. -Le defend03ur est done te nu de reparer le domrnage cause aux demamleurs par la resiliation anticipee du hai! c'est-a-dire (v. RO 28 Il p. 284) de les replacer dans l situation ou Hs se seraient trouves si le bail avait dure jus qu'a la date prevue par le contrat. 11 s'agit ainsi en toute premiere ligne d'cvaluer 1(' gain que les demandeurs auraient realise par I'exploitation de l'Hötel Central si le contrat avait ete execute et de placer en regard le gain qu'ils ont pu et pourront realiser ailleurs peudant la mnme periode: la diffe- rence entre ces deux sommes constitu( ra le manque ä gagner imvutable a la faute du defendeur. Le calcul de ce bt'nnfice doit-il tre fait jusqu'au 20 septembre 1915 ou seulement jusqu'au 20 septembre 1912? On pourrait avoir des doutes ä ce sujet, car, si le bai! emit conclu po ur une duree de six ans, d'autre part il devait se trouver resilie pour la fin de la premiere perio,le triennale, dans 'e cas on les partit's ne se spraient pas mises d'accord sur le prix du loyer avant le 20 septembre 1911. En fait, le bai! ayant ete resilie avant cette date, on ne peut dire avec certitude si cet accord serait il1tervpnu. Mais on doit observer que, d'apres le con- trat, le bailleur etait lie par le prix maximum de 20000 fr. et qu'i! suffisait donc que les locataires acceptassent ce prix pour que le baU durat jllsqu'au 20 septt'mbre 1915 sans doute ils ne I'ont pas accepte immediatement, i1s ont prnpose 11:; 000 Cr., mais ils avait'ot encore un delai de pres d'une annee pour augmenter cette off .. e si le proprietaire I'est.i- mait insuffis3ute ; on se trouvait encore aiosi dans la periode des pourpal'lers etceux-ci ayant ete rompus par la faute du bailleur, soit par suite de la vente de l'hötel, le defendeur 2. Anrufung des Gerichtsgemäss PaI'leikonvention. No 85.. 413 ne peut invoquer le fait qu'aucune entente sur le prix du loyer n'est intervenue, du moment que sans sa faute cette entente aurait pu encore intervenir en tcmps utile. Atout le moins illui ilurait incombe de prouver qua les demandeurs n'au- raient pas eonsenti a payer 20000 fr.; 01' cela n'est ni prouve, ni mnme vraisemblable, etant donne l'interet evident que les Crescentino avaient a prolonger autant que possible la duree de l'exploitation de I'bötel pour se recuperer des frais d'installation assez considerables qu'Hs avaient faits au debut. C'est done jusqu'a la date du 20 septembre 1915 qu'il ya lien d'evaluer le benefice probable qu'auraient realise les demandeurs. Les experts designes ponr proceder a cette evaluation, tout en relevant l'insuffisance de Ia comptabilite des deman- deurs qui ne fournit pas une base sure de calcul, sont arri- ves a Ia conclusion que le benefice net du 20 septembre 1911 au 20 septembre 1915 se serait eleve ä 25 000 Cl'. Les dem an- deurs Ollt formule diverses critiques contre eette expertise, se.Pldaignant soit de n'avoir pas ete entendus par les experts, SOlt e n'avoir pas ete invites par ceux-ci ä leur fournir les pieces justificatives necessaires; fondes sur ces moyens, iIs ont demande une surexpertise POUl' etablir que les chiffres admis pour le benetice probable so nt manifestement infe- rieurs ä Ia realite. On ne saurait anjourd'hui prendre en consideration cette demande de surexpertise qui a ete ecartee par le juge deM- gue : en effet les demandeurs n'ont pas procede conforme- mellt ä I'art. 174 CPC et d'aiIleurs ulle requete de compte ment d'instruction serait mal fondee; e'est en vain notam- ment que les demandeurs se plaiguent de n'avoir pu fournir des pieces aux experts, puisqu'il ne tenait qu'a eux de faire toutes les productions uecessaires dans le MI ai qui leur avait ete imparti ä cet effet. Au surplus Hs n'ont pas conteste la competence des experts designes et, si l'on ne trouve pas dans le rapport depose par ceux-ci une justification . absolu- ment satisfaisante des conclusions auxquelles Hs sont arrives, cela tient a la fois a la mauvaise tenue de Ia comptabilite des AS 39 11 -1 . 13 31
414 B. Bfnzfp ZiVIlgerichtsinstanz. -MateriellrechtUcbe Entlcheidunpn. demandeurs et a 10. nature mnme des choses, 10. supputation de Mnefices futurs etant forcement incertaine. Comme d'au- tre part les experts paraissent avoir tenu compte de tous les elements que fournit le dossier -notamment du fait que, par suite de l'incendie d'un bötel concurrent, les recettes de l'Hötel Central auraient augmente an moins pendant un cer- tain temps -il n'y 0. pas de raisou de ne pas adopter les chiffres qu'ils ont admis comme vraisemblables. A 10. somme de 25 000 fr. qui represente le Mnefice net du 20 septembre 1911 au 20 septembre 1915, on doit ajou- ter le montant des salaires des membres de 10. famille Cres- eentino, ce salaire, n'etant d'apres 10. declaration expresse de l'expert Sumser, pas compris dans le chiffre fixe ponr le Mne- fice net. I1 ne paratt pas excessif d'evaluer ä. 150 fr. par mois en moyenne 10. remuneration correspondant aux services de chaeun des huit membres de 10. familie Crescentino qui tous etaient occupes a l'bötel. On obtient ainsi pour les qua- tre annees de bail qui restaient a courir une somme d'envi- ron 57000 fr. j l'addition de ces sommes de 57000 fr. et de 25000 fr., soit 82000 fr., represente donc le gain que les demandeurs auraient realise si, par la faute du defendeur, le bail n'avait pas ete resilie avant la date de son expiration normale. On ne saurait, bien enten du, allouer eette somme en entier aux demandeurs, puisque, apres avoir quitte I'Hötel Central, ils se sont trouves libres de chercher un autre emploi de leurs capitaux et de leur activite. Le dossier ne fournit pas d'indications permettant de calculer avec quelque preeision le gain probable de 10. familIe Crescentino pendant cette pe- riode de quatre ans. TI aurait appartenu au defendeur d'tHu- eider ce point, car c'etait evidemment a lui a etablir que le benefice que les demandeurs ont perdu en abandonnant l'Bo- tel Central se trouve . compense en tout ou en partie par eelui qu'ils ont pu faire ailleurs; mais il n'a rien prouve, ni mnme rien alIegue a ce sujet. On en est des lors reduit aux indications donnees par les demandeurs euX-mnmes qui eva- luent le gain qu'ils penvent realiser a 70 °/0 de eelui qui leur . Anrufung des Gerichts gemäs8 Partei konvention. N0 85.
tait aSSUre par l'exploitation de l'hOtel. On doit appliquer cette proportion de 70 0/0. non seulement aubeoefice net de 25000 fr., mais aussi ä. la somme de 57000 fr reprasentant les salaires de la. familie, car il n'est pas a presumer qu'a- pras leur dnpart 'de la Chaux de-Fonds tous les membres de 1a. familie aient pu retrouver une situation stable equivalente a celle qn'ils occupaient a l'Hötel Central. On obtient ainsi comme total du gain probable des demandeurs jusqn'au 20 septembre 1915 57400 fr., de sorte qu'on pent valuer en definitive ä 24600 fr. (82000-57400) le manque a gagner, consequence de la resiliation anticipee du baU. Acette somme i1 y a lieu d'ajouter 1000 fr. pour tenir compte des troubles et des frais forcnment occasionnes aux demandeurs par l'obligation on üs se sont trouves d'abandon- ner 10. Chaux-de-Fonds et de se chercher de nouvelles posi- tions. Cela porte a 25 600 fr. le chiffre du dommage. Par contre iI n'y a pas lieu d'admettre les autres chefs de reclamation des demandeurs. Ceux-ci pretendent que 10. nou- velle que I'Hötel Central aUait se fermer 0. eu pour conse- quence une baisse des recettes au conrant de l'annee 1911 ; mais sur ce point l'instruction de la cause n'a rien rnvele de precis; s'il est vrai que, d'apres Jes declarations de certains temoins, 10. marche de l'bötel 0. ete moins satisfaisante qu'au debnt de l'exploitation par les Crescentino, eela paratt impu- table, au moins en partie, an fait que les demandeurs se sont un peu relaches et n'ont plus deploye 10. mnme activite au service d'une affaire qu'ils allaient abandonner. Dans tous les cas il est impossible de traduire par un chiffre la diminution de recettes imputable au defendeur, alors qne d'autre part a la mnme epoque les recettes ont augment par suite de l'in- cendie de I'Bötel de 10. Fleur de Lys. De meme on doit ecarter la demande relative a la perte faite snr le mobilier et la cave. On ne pent en effet cumuler une demande semblable avec la demande fondee sur le man- que a gagner. Du moment que par l'admission de leur pre- mier chef de conclusions les demandeurs se trouvent replaces dans la situation on ils se seraient trouves si le bail avait eu
476 B. Einzige Zivilgerichtsinstanz. Materiellrechtiche Entscheidungen. la duree prevue au contrat, Hs ne peuvent en meme temps pretendre se faire indemniser a raison des frais d'installa- tion et d'amenagement, ceux ci ayant justement leur contt'(. partie dans les beuefices que I'exploitation de l'hOtei leur aurait pro eures et qu'ils pen;oivent sous la forme de l'indem- nite mise a la charge du defendeur. Enfin ce dernier ne peut pas non plus et1'e tenu de leur 1'embourser leu1's frais de demenagement, car ces frais - dont le montant n'est d'ailleurs pas connu -auraient in- combe en tout etat de cause aux demandem's a Ia. fin du baU et ne sont done pas une consequence de la resiliation anti- cipee. Les demandeurs reconnaissant devoir pOUl' loyer une somme de 14551 fr. 56, c'est en definitive jusqu'a concurrence de
000 fr. en chiffre ronds que les conciusions de leur de- mande doivent etre admises. 3. - Eu ce qui concerne Ia demande reconventionnelle, il y a lieu d'eliminer d'emblee les conclusions en 100000 fr. de dommages-interets, car on a vu ci dessus qu'on ne peut rien relever d'ilIicite dans la conduite des demandeurs lors de Ia' resiliation injustifiee du 9 decembre 1910. Ayant par sa faute abrege Ia dilree normale du bail, le dMendeur n'est pas fonde areproeher aux demandeurs de n'avoir pas satisfait entierement ä. l'obligation qu'ils avaient assumee de meUre en etat le mobilier; il s'agit 18. en effet cl'uue obligation fOl'mant Je correspectif de la jouissance de ce mobilier pendant la dunne pl'evue par le contrat et ils ne I'auraient certainement pas assumee s'ils avaient su que le baH prendrait fin deja an bout de deux ans. On peut en dire an taut de Ia pretendue obligation que les delllandeurs au- raient contractlne d'acheter au defendeur de la lingerie et des tapis; d'ailleul's, d'apres le texte de I'art. VI du bail, eet acbat constituait pour les 10cataires une faculte et non une obligation. O'est egalement sans droit que le defendeur reclame la reparation du p1'ejudice subi du fait que Ia vente du mobilier II 13e1'sot a du tre resiliee a raison du mauvais tat du mo- t. Anrufung des'Gerichts gemäss Partei konvention. N°,1i5. ' 4,77 bilier. Outre qu'on peut avoir des doutesserieux sur la rea- tite de cette vente, on doit ob server que d'apres ce qui vient d'etre dit, l'insuffisance des travaux de mise en etat du mo- bilier ne constitue pas une faute a Ia charge des demandeurs ; d'ailleurs Ia pretendue resiliation a en lieu du plein gre du defendeur et sans que les demandeurs, auxquels i1 entend en faire supporter 'Ies consequences, en aient 6te avises. Par contre les demandeurs doivent evidemment rembour- seI' au proprietaire la valeur des objets mobiliers qu'iIs n'ont pu lui restituer en nature a Ia fin du baU. C'est en vain qu'ils contestent la regularite du recolement de I'inventaire qui a precede leur sortie de l'Hötel Central. Il resulte de l'instruc- tion de la cause que cette operation a eu lieu par les soins du Juge de Paix en presence des parties et que ceIles-ci n'ont eleve aucune protestation contre les resultats de Ia prise d'inventaire. On doit donc admettre comme constant qu'il manqllait po ur une valeur d'environ 2000 fr. d'objets mobi- liers. Outre cette somme, le defendeur est en droit d'exiger le paiement de 1000 fr. qu'il a reclames sous litt. e de sa conclusion I et que les demandeurs ont reconnu lui devoir. Apres compensation de 1a somme de 3000 fr. ainsi dne avec l'indemnite de 11 000 fr. qui leur a ete allouee ci-des- sus, les demandeurs sont en definitive ereanciers du defen- deur de 8000 fr. IIs sont de plus en droit de retirer les som- mes qu'ils ont consignees en mains de l'office des poursuites, ces sommes representant une partie du prix du loyer, lequel a deja ete porte en deduction de l'indemnite mise ala charge du d.efendeur. Sur le solde alloue aux demandeurs, il y a lieu de faire courir les internts moratoires des l'introduction de la demande, les chefs de la demande reconventionnelle qui ont ete admis ne portent pas d'interets parce qu'ils sont repuMs eteints par compensation. Quant aux frais du proces, il y a lieu de les faire suppor- ter pour la plus grande part par le defendeur, qui a conteste a tort le principe meme de sa responsabiIite; il convient cependant d'en laisseI' une partie a la charge des deman- deurs pour tenil' compte de l'exageration manifeste de leurs
478 B. Einzige Zivilgerichtsinstanz. -Materiellroohtliehe Entsebeidunren. pretentions et du fait que c' est le mauvais etat de la compta- bilite qui a evidemment augmente les frais d'expertise. Par ces motifs, le Tribunal federa prononce: Louis-Paul Jacot-Streift est condamne a payer pour solde aux demandeurs 11. somme de 8000 fr. (brut mille francs) avee internts ä 5
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des le 6 janvier 1912. Les couclusious des parties sont ecartees pour le surplus. I , ZIVILRECHTS PFLEGE ADMINISTRATION DE LA JUSTICE CIVILE 11. Entscheidungen des Bundesgeriehts als oberster Zivilgeriehtsinstanz. wets rendus par le Tribunal federal eomme instanee supreme en matiere eivile. I. Materiellrechtliche Entscheidugen. -ÄITeis sv le fond du droit.