Art. 117, 122, 123 CO; contractual interpretation and default in a lease-linked renovation obligation: where a contract expressly provides for the hypothesis that promised works may be unfinished at the contractual starting date of the lease, the tenant's duty to perform is not a suspensive condition of the lease but an independent obligation. If the time for performance is neither fixed by contract nor left solely to the obligor's discretion, the creditor may put the obligor in default and set a reasonable period under Art. 122 CO; an evidently too short period is ineffective. A mistaken assumption by the lessor as to the legal end date of the prior lease is not an essential error under Art. 21 CO where the contract text clearly expresses the agreed commencement date. Wrongful termination of the lease entitles the tenant to damages under Arts. 110 ff. CO for proven loss (consid. 1-4).
720 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz. 95. Arret du S decem'bre 1906, dans la cause lIoirs Brunner, dem. et rec., contre Brunner, der. et int. :BaU a. loyer. -Obligation du preneur de faire certains amena- gements. -Resiliation du bail par le proprietaire pour inexecu- Hon de cette obligation. -Art. 117, 122, 110 et suiv. CO. - Duree du contrat; interpretation. A. -Par acte du 5 juin 1889, Ferdinand Brunner remit en Iocation a Hermann Brunner l'Hotei de la Poste a Sion, pour le terme de 15 ans, a partir du 1 er janvier 1889. Par acte du 21 decembre 1902, Ferdinancl Brunner a con- senti, en faveur du meme Hermann Brunner, un nouveau bail pour le meme immeubie. Ce nouveau contrat porte entre autres les clauses suivantes : M. Hermann Brunner s'engage a faire faire, de ses pro- " pres deniers, les transformations projetees au batiment " dit Hötel de la Poste , sis rue de Lausanne, en ville de Sion, transformations consistant a transformer l'ecurie du " dit bötel en salle de restaurant, et Ia grange en salle!", le tout suivant ses indications et suivant plan dresse par l'entrepreneur Fasanino, a Sion. - De son cöte, M. Ferdinand Brunner, comme contre-prestation, declare louer a nouveau, soit donner a bail et cela pour le terme de douze ans, a partir de l'expiration du bai! du 15 juin 1889, soit a partir du 1 er janvier 1905 (cinq), le batiment dit Hötel de la Poste ..... - De plus, comme il ne s'agit pas d'un bai! pur et simple, le comparant, M. Fer- dinand Brunner, entend que la presente convention lie ses heritiers apres son deces. - Pour Ie cas Oll les trans- formations projetees seraient terminees pour Ie 1 er janvier 1905, et qne Ia presente convention, en ce qui concerne le bail, ne peut etre executee pour un motif quelconque, " M. Hermann Brunner aura droit, de Ia part du bailleur ou de ses ayants droit, au remboursement total et immediat du cout des transformations. De meme si ces trans- formations etaient inachevees a cette date, il aurait droit " aux debours par lui faits jusqu'alors. IL Obligationenrecbt. So 95.
B. -Le 20 mars 1903, Ferdinand Brunner est decede, laissant pour heritiers entre autres les demandeurs. Par Iettre du 16 avriI 1903, confirmee par celle du 18 mai suivant, les hoirs de Ferdinand Brunner signifiaient au defendeur qu'ils -avaient decide de vendre l'Hötel de la Poste et de fixer l'entree en possession par l'acquereur au 1 er janvier 1905. -Le 21 mai 1903, Hermann Brunner repondit que son bai! n'expirait que le 1 er janvier 1917, mais que pour ne pas en- traver Ia vente il quitterait cet immeuble pour le 1 er janvier 1905, moyennant juste indemnite pour le tort cause par ce conge premature. Il suspendit les preparatifs qu'iI faisait pour l'execution des travaux que le contrat du 21 decembre 1902 mettait a sa charge, et par lettre du 15 juin, il avisa les hoirs demandeurs qu'iI fixait a 50000 Cr. l'indemnite qu'il feclamait pour rupture du bail. Le 13 novembre 1903, les hoirs de Ferdinand Brunner repondirent qu'ils retiraient leur lettre du 16 avril1903, qu'il fallait considerer la denonciation de bail qu'elle renfermait comme nulle et non avenne, et que le bail conclu Ie 21 Qe- cembre 1902, deploiera donc ses effets a partir du 1 er jan- vier 1905. C. -Par lettre du 11 decembre 1903, les hoirs de Fer- dinand Brunner s'adresserent a nouveau a Ieur Iocataire et lui signifierent que le bail du 5 juin 1889, conclu pour une duree de quinze ans, expirait le 1 er janvier 1904, et non pas le 1 er janvier 1905 ; -que par l'acte du 21 decembre 1902, il s'etait engage a executer d'importantes modifications a l'immeuble loue, en contre-prestation des quelles Ferdinand Brunner s'etait engage a lui consentir un nouveau bail ; - et qu'il etait mis en dem eure d'avoir a achever les travaux projetes pour le 1 er janvier 1904, a defaut de quoi Ia contre- prestation, c'est-a-dire Ia promesse du nouveau bail ne serait pas due. Le defendeur repondit par Iettre du 16 decembre 1903, qu'il etait au benefice d'un bai! expirant le 1 er janvier 1905, et d'une convention prolongeant Ia location de douze aunees a partir de cette date; -que vu le conge qu'il avait re ;u
722 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz. par lettre du 16 avril 1903, il s'etait vu force de suspendre l'execution des transformations projetees; - et que puisque les hoirs voulaient bien se conformer aux conventions, il s'executerait, de son cöte, dans les termes du contrat. Parties ne parvinrent neanmoins pas a s'entendre. D. -Par ecriture du 20 mars 1905, les demandeurs ont conclu a ce qu'il plaise aux tribunaux prononcer : 1° Le bail du 5 juin 1889 a pris fin le 1 er janvier 1904; 2° M. Hermann Brunn er ne peut pas se prevaloir de Ia convention du 21 decembre 1902 et exiger une proroga- tion du bail pour douze annees ; 3° M. Hermann Brunner est tenu a evacuer l'Hötel de la Poste a Sion immediatement et a payer aux hoirs Brunner une equitable indemnite po ur la jouissance de l'im- meuble du 1 er janvier 1904 au jour de l'evacuation ; " Subsidiairement: M. Hermann Brunner est tenu d'exe- cuter dans un delai convenable, fixe par le tribunal, les tra- yaux prevus sous la menace formelle que la convention se trouvera resiliee si les travaux ne sont pas termines dans le delai fixe. Le defendeur a pris, en reponse, les conclusions suivantes : 1
Pour le cas Oll le conge donne a 1 1. Hermann Brunner serait maintenu, les hoirs Brunner sont tenus de lui payer l'indemnite reclamee dans ses ecritures sur le prix da 50000 fr.; 4'. 2° M. Hermann Brunner est declare au Mnefice de Ia couvention du 21 decembre 1902. -Il va de soi qua M. Hermann Brunner mis une fois au benefice de la con- vention fera les travaux prevus par le contrat; 4'. 3° Les hoirs Brunner sont tenus de payer tout dommage que leurs agissements out cause a M. Hermann Brunner; 4° Les couclusions de Ia partie actrice sout ecartees. E. -Par jugement du 9 decembre 1905, le Tribunal du distl'ict de Si on a prononce: 1
La convention du 21 decembre 1902 commeuce a ressortir ses effets a partir du 1 er janvier 1905 (cinq) ; IV. Ubligationenrecht. N° 95.
20 M. Hermann Brunner est tenu d'executer les travaux prevus dans cette convention, dans le delai de vingt mois a dater de l'entree en force du present jugement, a peine de resiliation du contrat ; 3
II lui est accorde une indemnite de 137 fr. 10 avec interet legal des Ia date du paiement a Pfefferle de pa- reille valeur; 40 Les autres conclusions des parties sont ecartees. F. -Devant la Cour d'appel, a l'audience du 3 juillet 1906, les hoirs demandeurs, partie appelante, ont repris leurs conclusions originaires. HermannBrunner a conclu a ce qu'ilsoitprononce ce qui suit: . 1° La convention du 21 decembre 1902 commence a sortir ses effets a partir du 1 er janvier 1905. -Hermann 'I Brunner est tenu d'executer les travaux prevus dans cette convention dans le delai de vingt mois a dater de l'entree en force du present jugement a peine de resiliation du contrat; 20 Les autres conclusions des hoirs Brunner sont ecar- tees; q. 30 II est accorde a Hermann Brunner une indemnite totale de 7337 fr. 10; -137 fr. 10 note Pfeflerlej - 200 fr. ennuis, temps consacre, plan Fasanino ; -1000 fr. pour conge illegal j -6000 fr. pour retards apportes dans la construction; 4: Subsidiairement: Reserves formelles sont donnees a Hermann Brunner sur ces derniers chefs d'indemnite, au cas Oll les juges ne trouveraient pas dans le dossier d'ele- 'I ments d'appreciation suffisants. G. -Par jugement du 3 juillet 1906, la Cour d'appel et de cassation du Valais a purement et simplement confirme le jugement du Tribunal de Sion, et il a ecarte les autres conclusions des parties. La Cour a appuye son prononce sur les considerants ci-apres resumes: Les demandeurs n'ont pas prouve que ce soit par erreur que le contrat du 21 decembre 1902 fixe comme point de depart du bail le 1 er janvier 1905. Les demandeurs ne sont pas fondes a invoquer l'art. 123
724 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz. CO pour resilier Ie dit contrat, puisqu'H ne resulte pas de cet acte qu'H aurait ete dans l'intention de Ferdinand Brunner que les transformations projetees fussent faites immediate- ment a l'Hotel de Ia Poste. L'obligation du defendeur rentre dans la categorie de celles prevues a l'art. 95 CO. L'emploi du mot contre-prestation pour 1e contrat n'a pas d'im- portance speciale, vu la teneur meme de cet acte. -La de- nonciation de bail du 16 avril 1903 a force le defendeur a suspendre les preparatifs qu'il faisait pour executer les tra- vaux; H a droit a la reparation du dommage qui Iui a ete cause sans droit (art. 50 et 51 CO) en tant que ce dommage est prouve. -La conclusion subsidiaire du defendeur n'a pas ete soumise au Tribunal de premiere instance, Ia Cour ne peut donc pas l'examiner (art. 330 Cpc valaisan). H. -C'est contre ce prononce que les hoirs demandeurs ont declare recourir en reforme au Tribunal federal' ils ont , ' declare reprendre leurs conclusions ol'iginaires. Statuant sur ces (aits et considerant en droit :
L'interpretation que les demandeurs donnent du contrat, et sur laquelle Hs fondent leur argumentation, est absolument erronee, voire meme contraire aux termes de l'acte. Il suffit, pour s'en convaincre,de lire le dernier alinea qui prevoit explicitement une alternative suivant que les transfol'mations seraient terminees ou seraie'fit inachevees a la date fixee pour le debut du baH; iI en resulte que les parties ont donc, des l'abord, prevu qu'il etait possible que les travaux ne seraient pas acheves a cette date Ja. Le contrat du 21 de- cembre 1902 porte en effet Ia clause suivante : Pour le cas ou les transformations projetees seraient terminees pom' le prentier janvier 1905 et que Ia presente convention en . ce qui concerne le baU ne pnt etre executee pour un motif queiconque, M. Hermann Brunner aura droit de Ia part du bailleur ou de ses ayants droit au remboursement total et immediat du cont des transformations. - De meme si ces transformations etaient inachevees ä cette date, il aurait droit aux debours par lui faits jusqu'alors. En presence d'une clause aussi explicite et, au reste, du sens meme du contrat dans son ensemble, I'emploi du mot contre-prestation ne saurait avoir le sens a Ia fois condi- tionnel et absolu que les demandeurs entendent lui donner. 2. -C'est a tort, en revanche, que les instances canto- nales ont admis que Ies circonstances memes de la cause in- diquent que I'epoque a laquelle les travaux devaient etre acheves avait ete laissee au choix du preneur, pourvu que les transformations prevues soient executees a l'expiration du baH, attendu que le preneur seul avait interet ales faire executer au plus tot. C'est la une appreciation erronee des faits. Il est en effet incontestable que le preneur n'avait pas seul interet a ce que les transformations de l'hOtel fussent faites le plus tot possible. Il est dans l'interet des proprie- taires d'un hOtel que leur etablissement conserve toujours sa renommee et sa clientele, et se developpe; or, Ia renommee d'un hOtel, Ia qualite de Ia clientele qui s'y attache, depen- dent, dans une la1'ge mesure, du bätiment et de ses installa- tions ; il ne saurait des 101's etre indifferent aux proprüntaires
726 A. Entscheidungen des Bundes;;erichts als oberster ZiI'ilgerichtsinstanz. de voir leur hOtel mal entretenu par le locataire. En l'espece tout particulierement, il ne saurait etre indifferent aux hoirs demaudeurs de voir a l'expiration du bail, leur hOtel leur re- venir meme entierement repare et transforme, s'illeur revient avec une mauvaise renommee et une cIientele inferieure, provenant du fait que les transfonnations que le locatiüre avait prises a sa charge n' ont pas ete executees atemps. Ils ont donc interet a ce que les transformations projetees soient faites le plus t6t possible. Le delai dans lequel le defendeur devait rempIir ses obli- gations n'etant pas fixe par le contrat, mais ne dependant pas non plus comme on vient de le voir, de sa Iibre volonte et de son seul interet, les hoirs demandeurs etaient en droit de le constituer en demeure en l'interpellant (art. 117 00) ; ils pouvaient, en outre, lui fixer ou lui faire fixer un delai convenable, conformement a l'art. 122 00, en le prevenant que faute par lui de s' exeeuter, le contrat se trouverait re- silie a l'expiration du delai. O'est donc avec raison que les hoirs Brunner se sont es- times en droit de sommer le defendeur par lettres des 10/12 decembre 1903, d'avoir a executer les travaux qu'il s'etait obIige a faire. Mais leur sommation a perdu toute va- leur etant donne qu'ils ont fixe a leur partie adverse un delai qui etait manifestement insuffisant, et qui, a ce titre, n'etait pas convenable au sens de 1'art. 122 00. -Sans parIer du fait, qu'a premiere vue deja, un delai de moins de 20 jours est insuffisant pour transformer une ecurie en salle de res- taurant et une grange en salles, -cela en decembre, a Sion, -cette insuffisanee resulte de ce que le tribunal de pre- miere instance se pronon ;ant sur la conclusion subsidiaire des demandeurs, a fixe a 20 mois le delai qu'il a estime eon- venable pour operer les transfonnations prevues. 3. -La question de savoir si le bail garanti par le con- trat du 21 decembre 1902 a commence a courir des le
er janvier 1904 ou des le 1 er janvier 1905 n'a d'apres la solution donnee aux questions precedentes, plus d'interet que pour savoir jusqu'a, quelle date le baiI doit durer, etant donne qu'il est conclu pour douze annees. IV. Obligationenrecht. N0 95.
11 n'est pas douteux qu'il y a dans le contrat deux expres sions employees comme equivalents et qui ne coneordent pas. D'une part, le contrat fixe comme point de depart du bail l' expiration du b( il de quinze annees, signe le 5 juin 1889, et entre en viguenr le 1 er janvier 1889, soit le 1 er jan- vier 1904, d'autre part, il fixe cette date d'une autre ma- niere, en disant: soit d partir du 1 er janvier 1905 (cinq) . En presence de cette contradiction il y a lieu de determiner quelle a ete !'iutention des parties. 11 ressort clairement du texte meme de l'acte que si les parties peuvent avoir commis une erreur sur la date a la- quelle le contrat du 5 juin 1889 prenait fin, elles ont mani- feste d'une manii:lre claire et nette la date a la quelle le bail prevu par le contrat du 21 decembre 1902 devait commencer. En effet, ce contrat indique deux fois, expressement, la date du 1 er janvier 1905. 11 se peut que Ferdinand Brunner ait eru que cette date co'incidait avec celle de la fin du contrat anterieur, soit qu'iI ait fait un faux calcul, soit qu'il ait pense que le bail se trouvait prolonge d'un an par tacite reconduc- tion et qu'il etait trop tard pour le denoncer. S'il a eru cela, il s'est trompe; mais il n'a commis la qu'une erreur dans les motifs qui 1'0nt amene a admettre la date du 1 er janvier 1905, et non pas une erreur essentielle infirmant le eontrat au sens de l'art. 21 00 ; la date indiquee dans l'acte exprime bien materiellement la volonte du bailleur. Pour que le contrat puisse etre annuIe a raison d'une erreur non essentielle, il faudrait qu'il y eilt eu dol ou eon- trainte exercee par le preneur. Or ce fait n'a pas eM etabli. D'une part, il n'a pas et8 prouve ni meme allegue que Her- mann Brunner ait eu, pour ce qui le concerne, conscience de l'erreur commise; d'autre part, il ressort du dossier que Ferdinand Brunner a agi librement et dans la pleine posses- sion de ses facultes. 4. -O'est a bon droit que les instances cantonales ont admis que le defendeur a en raison de suspendre les prepa- ratifs de travaux qu'il faisait, lorsqu'il rettut la lettre du 16 avril 1903 lui annon ;ant la denonciation de son bai!. Il AS 32 II -1 )06
7'. 8 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsiustanz. etait en effet du devoir du preneur qui se voyait evince et annon(jait dans sa reponse l'intention de demander des dom- mages-interets, de reduire le plus possible le dommage que la resiliation intempestive du contrat lui causait. Cette resi- liation ayant ete operee sans droit et les demandeurs ayant ainsi viole les obligations leur incombant d'apres le contrat, ils sont tenus en vertu des articles 110 et suiv. CO de re- parer le dommage qu'a entraine leur intervention intempes- tive et injustifiee. Le chifIre de 137 fr. 10 n'ayant pas ete attaque dans le recours, il y a lieu de le maintenir. Par ces motifs, Le Tribunal federal prononce: Le recours est ecarte et le jugement de la Cour d'appel et de cassation du canton du Valais, du 3 juillet 1906, est confirme dans son entier. 96. tMf :önlU 14. Jt lUbnr 1906 in Elnd)en iutnd1(inbeu 4tqU4rl, .stl. u. I. er . .jn., gegen Ji ftUnUgnrntl:rdj4ft Grand Hotel St. Koritz, efL u. 11. mer . jtL Anspmch aus fahrlässiger Tötung des Versorgers. -Verletzung eines lfIietrertrages'! -Art. 50 OR: Widerreohtliohkeit. Schutzpflicht des Inhabers eines noch im Rohbalt befindlichen Neubaues in dem Arbeitet' ihre Schlafstätte haben. A. murd) Urteil )om 28. m:prH 1906 nt baß .ltnnfonngerid)t )on raubünben über baß .stlagebegef)ren, baß auf Banlung )on 27,800 %r. ging, erfannt: mie jUnge 'rotrb im elinne bel' r'roligungen aIß begrünbet unO. bie efla9te bnf)er :pffid)ttg ert(ürt, ben .ltfügern eine (bttfd)äbtgung bon 6000 %r. nebit Btnß au 5 % feit 13. o )emver 1904 3 u beaaf)len. IV. ObJigationenrecht. N° 96. 729 R eibe qsarteien ljaben gegen biefe.6 Urteil red)taeitig bie e rufung an l)aß munbeßgerid)t ergriffen. :Der. mernfungGantrag . bel' .stIliger rautet: :Da.6 munbe.6gerid)t 'rooUe Im Elmne bel' lCott )e beß fantonßgerid)tHd)en Urteilß, iebo unter erneinung eineß 6e hft )erfd)uIbenß lCarquartß, fei eß auß bem tte! fd)ulbf)after ertragß'roibrigfeit, fei eß in mn'roenbung On mrt. 50 ff. Din bel' .stliigerfd)aft nad) rinterHdjem r meffe einen im inaf)men bel' .!tlage liegenben metrag 3ufnrenen. :Dte iSef agte heantragt l)agegen: