Tax depreciation on unsold condominium units deniedGénéré par IA

100.2015.324/325U

HAT/RED/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 4. August 2017

Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, präsidierendes Mitglied

Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiber Rechsteiner

A.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführerin

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

Beschwerdegegnerin

und

Steuerrekurskommission des Kantons Bern Sägemattstrasse 2, Postfach 54, 3097 Liebefeld

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 2006 bis 2009 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 22. September 2015; 100 13 200-203, 200 13 172-175)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.08.2017, Nrn. 100.2015.324/ 325U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Die A.________ AG bezweckt den Erwerb, die Überbauung und den Verkauf sowie die Verwaltung, die Vermietung und den Handel mit Grundstücken aller Art. Sie ist zu einem Drittel an der einfachen Gesellschaft B.________ (nachfolgend: Baukonsortium) beteiligt, welche in den Jahren 2006 und 2007 am C.________weg in D.________ drei Mehrfamilienhäuser und eine Autoeinstellhalle errichtet hat. Mit Veranlagungsverfügungen vom 14. März 2012 hat die Steuerverwaltung des Kantons Bern die A.________ AG für die Kantons- und Gemeindesteuern sowie die direkte Bundesteuer der Jahre 2006 bis 2009 definitiv veranlagt und ihr dabei einen Drittel der vom Bau­konsortium erzielten Gewinne zugerechnet. Auf Einsprache der A.________ AG hin passte die Steuerverwaltung die Zuordnung der Gewinne des Baukonsortiums zu den betroffenen Steuerperioden an. Gleichzeitig akzep­tierte sie Abschreibungen von 4 % jährlich auf den nicht verkauften, son­dern vermieteten Wohnungen am C.________weg, verweigerte aber die ebenfalls geltend gemachten «Wertberichtigungen» (Einspracheentscheide vom 5.3.2013).

B.

Am 5. April 2013 gelangte die A.________ AG mit Rekurs und Beschwerde an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK). Diese schritt in der Folge zu einer reformatio in peius und verweigerte die im Einsprachever­fahren gewährten Abschreibungen. Im Übrigen wies sie die Rechtsmittel ab und die Sache zur Neuveranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern sowie der direkten Bundesteuer der Jahre 2007 bis 2009 an die Steuer­verwaltung zurück (Entscheide vom 22.9.2015).

C.

In einer einzigen Rechtsschrift vom 26. Oktober 2015 hat die A.________ AG sowohl bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch bezüglich der direkten Bundessteuer 2006 bis 2009 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt die Aufhebung der angefochtenen Entscheide und die Rückweisung der Sache an die Steuerverwaltung zur Neuveranlagung «unter Zulassung von ordentlichen Abschreibungen sowie ausserordentli­chen Wertberichtigungen».

Am 27. Oktober 2015 hat der Abteilungspräsident die Verfahren betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern sowie betreffend die direkte Bundes­steuer vereinigt.

Die StRK und die Steuerverwaltung beantragen mit Vernehmlassung vom 6. November 2015 bzw. mit Beschwerdeantwort vom 9. Dezember 2015 je die Abweisung der Beschwerden.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und Art. 145 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] sowie Art. 9 Abs. 3 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Voll­zug der direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Bezüglich der Steuern des Jahres 2006 hat sich die StRK auf eine Abweisung von Rekurs und Beschwerde beschränkt; insoweit liegt ein (ohne weiteres anfechtbarer) Endentscheid vor. Bezüglich der Steuerjahre 2007 bis 2009 hat sie indes eine reformatio in peius vorgenommen und die Sache zur Neuveranlagung von Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkter Bundessteuer an die Steuerverwaltung zurückgewiesen. Diese Rückweisungsentscheide stellen aber materiell ebenfalls Endentscheide dar, verbleibt der Steuerverwaltung doch kein Entscheidungsspielraum mehr; die Rückweisung dient nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des Angeordneten (vgl. BGE 140 V 321 E. 3.2, 134 II 124 E. 1.3; anstatt vieler VGE 2016/24 vom 6.6.2017 E. 1.1). Gegen die Entscheide der StRK kann also auch insoweit Beschwerde ge­führt werden, ohne dass die zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 74 Abs. 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 VRPG für die Anfechtung von Zwischenent­scheiden erfüllt sein müssten. – Die Beschwerdeführerin hat am vor­instanzlichen Rekurs- und Beschwerdeverfahren teilgenommen, ist durch die angefochtenen Entscheide besonders berührt und hat ein schutzwürdi­ges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG sowie Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 DBG). Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist grund­sätzlich einzutreten (vgl. jedoch hinten E. 2.1).

1.2 Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeinde­steuern als auch der direkten Bundessteuer angefochten, so muss das Verwaltungsgericht zwei Urteile fällen, zumal es sich um verschiedene Steuern handelt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in ge­trennten Verfahren veranlagt werden. Allerdings können die Entscheide in ein und derselben Urteilsschrift getroffen werden (vgl. BGE 135 II 260 E. 1.3.1, 130 II 509 E. 8.3). Weil vorliegend die einschlägigen Bestimmun­gen des kantonalen und eidgenössischen Rechts weitgehend gleich lauten, rechtfertigt sich die gemeinsame Beurteilung der Streitigkeit hinsichtlich kommunaler, kantonaler und eidgenössischer Steuern.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtenen Entscheide auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Gegenstand der Gewinnsteuer juristischer Personen bildet der Rein­gewinn (Art. 85 StG; Art. 57 f. DBG). Gewinnmindernd geltend ge­macht werden können u.a. geschäftsmässig begründete Abschreibungen von Aktiven, soweit sie buchmässig oder, wenn eine kaufmännische Buch­haltung fehlt, in besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen sind (Art. 91 Abs. 1 StG; Art. 62 Abs. 1 DBG). Zulässig sind auch geschäfts­mässig begründete Wertberichtigungen, die buchmässig oder auf andere geeignete Weise offen ausgewiesen werden (vgl. etwa BGer 2A.90/2001 und 2A.91/2001 vom 25.1.2002, in StE 2002 B. 23.45.2 Nr. 2 E. 3.2). Ab­schreibungen und Wertberichtigungen unterscheiden sich nach der Dauer­haftigkeit des Wertverzehrs. Ist dieser definitiv, so wird ihm mit Abschrei­bungen Rechnung getragen, während vorübergehende oder drohende Wertveränderungen durch Wertberichtigungen berücksichtigt werden, die steuerlich zu den Rückstellungen zählen (vgl. Art. 92 Abs. 1 StG; Art. 63 Abs. 1 DBG; BGE 137 II 353 E. 6.4.1 [Pra 100/2011 Nr. 126]; BGer 2C_1082/2014 vom 29.9.2016 E. 2.1). – Die Beschwerdeführerin bringt vor, auf den streitbetroffenen Liegenschaften sowohl Abschreibun­gen als auch Wertberichtigungen tätigen zu dürfen und rügt eine Rechts­verletzung, weil die Vorinstanz «die geltend gemachten Wertberichtigungen nicht zugelassen» habe. Inwiefern tatsächlich Anlass zu solchen bestehen sollte und in welcher Höhe Rückstellungen zu machen wären, legt sie je­doch nicht dar (vgl. insb. Beschwerdeschrift S. 5 unten). Da sie ihr Vorbrin­gen in keiner Weise substantiiert und insbesondere auch nirgends irgend­welche drohende oder vorübergehende Wertverluste erwähnt, ist auf die Beschwerde insoweit nicht einzutreten (vgl. Art. 32 Abs. 2 VRPG; zu den Begründungsanforderungen vgl. etwa BVR 2015 S. 175 [VGE 2012/172 vom 18.12.2014] nicht publ. E. 2.2). Im Übrigen wären die Voraussetzun­gen für die Gewährung von Wertberichtigungen (soweit hier interessierend) dieselben wie in Bezug auf die im Folgenden zu prüfenden – von der Steuerverwaltung gewährten – Abschreibungen.

2.2 Die Voraussetzung der Buchmässigkeit von Abschreibungen ergibt sich aus dem Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz (Reich/Züger/Betschart, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schwei­zerischen Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, Art. 28 DBG N. 8), welcher Bilanz und Erfolgsrechnung umfasst (vgl. VGE 2013/401/402 vom 19.12.2014 E. 3.2; BGE 143 II 8 E. 7.1; Brülisauer/Mühlemann, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, Art. 58 DBG N. 12). Abschreibungen haben planmässig zu erfolgen, was heisst, dass die Anschaffungskosten eines Aktivums ent­sprechend dem mutmasslichen Wertverzehr auf die voraussichtliche be­triebliche Nutzungsdauer zu ver­teilen sind (vgl. BGer 2C_141/2016 und 2C_142/2016 vom 13.10.2016 E. 3.3, 2A.549/2005 vom 16.6.2006, in StE 2007 B 72.11 Nr. 14 E. 3.2). Weiter unterliegen die Aktiven handels- und steuerrechtlich einer Einzel­bewertung. Demnach ist jedes einheitliche Wirtschaftsgut für sich zu be­werten, wobei die Wertsteigerung eines Wirt­schaftsguts nicht mit der Ent­wertung eines anderen kompensiert werden darf. Eine Gruppenbewertung ist nur ausnahmsweise zulässig. Bei der Be­wertung von Grundstücken des Geschäftsvermögens erfolgt die Bewertung parzellenweise (vgl. BGer 2C_1155/2014 vom 1.2.2016 E. 3.3.2, 2A.22/2004 vom 5.10.2004, in StE 2005 B 23.43.2 Nr. 11 E. 2.2.2).

2.3 Das Baukonsortium hat in den Jahren 2006 und 2007 am C.________weg 1___, 2___ und 3___ in D.________ drei Mehrfamilienhäuser mit je fünf Wohnungen und drei Ateliers (Stockwerkeigentum) sowie eine Auto­einstellhalle mit 23 Parkplätzen errichtet. Rund zwei Drittel der Wohnungen, Ateliers und Autoeinstellplätze wurden verkauft, ein Drittel wurde vermietet. In seiner Buchhaltung hat das Baukonsortium die angefallenen Baukosten aktiviert und davon anschliessend die für die veräusserten Einheiten ver­einnahmten Kaufpreiszahlungen zum Abzug gebracht (Bilanzen des Bau­konsortiums der Jahre 2006 und 2009, act. 3B pag. 15 und 108). In der Erfolgsrechnung des Baukonsortiums wurden Mietzinseinnahmen, sonsti­ger Liegenschaftsertrag, Hypothekarzinsen, Liegenschaftssteuern, Ver­siche­rungsprämien, Unterhalt, Betriebskosten und Verwaltungskosten, jedoch keine Abschreibungen verbucht. Die Beschwerdeführerin hat ihre Beteili­gung von einem Drittel am Baukonsortium in ihrer Buchhaltung als Aktiv­posten eingestellt (Bilanzen der Beschwerdeführerin der Jahre 2006 bis 2009, act. 3B pag. 8, 35, 69 und 93). Entsprechend übernahm sie die Buchungen der Erfolgsrechnung des Baukonsortiums – zusammen mit den Erträgen ihrer übrigen Liegenschaften – zu einem Drittel in ihre «Liegen­schaftsrechnung», wobei die Position «Betriebskosten» zum «Unterhalt» geschlagen wurde und (auch hier) keine Abschreibungen verbucht wurden («Liegenschaftsrechnungen» der Jahre 2007 bis 2009, act. 3B pag. 37, 71 und 95). Das Total der «Liegenschaftsrechnung» findet sich schliesslich als «Liegenschaftsertrag» in der Erfolgsrechnung (Erfolgsrechnungen der Jahre 2007 bis 2009, act. 3B pag. 33, 67 und 91). Für den Erlös aus dem Verkauf von Wohnungen, Ateliers und Parkplätzen am C.________weg ent­hält weder die Buchhaltung des Baukonsortiums noch jene der Beschwer­deführerin erfolgswirksame Buchungen.

2.4 Die Vorinstanz hat erwogen, die buchmässige Behandlung von Auf­wand und Ertrag aus den Liegenschaften am C.________weg sei handels­rechtswidrig gewesen. Richtigerweise hätten Verkaufserlöse und anteilige Baukosten in der Erfolgsrechnung verbucht werden müssen. Die Steuer­verwaltung habe deshalb bei der Beschwerdeführerin zu Recht eine an­teilmässige Aufrechnung des Gewinns aus der Beteiligung am Baukonsor­tium vorgenommen (angefochtene Entscheide E. 3.8). Allerdings habe sie auf den nicht verkauften Einheiten zu Unrecht Abschreibungen gewährt: Solche seien gemäss Art. 91 Abs. 1 StG bzw. Art. 62 Abs. 1 DBG nur zu berücksichtigen, wenn sie sach- und periodengerecht verbucht und offen ausgewiesen würden. Dies habe weder das Baukonsortium noch die Be­schwerdeführerin getan, wobei eine nachträgliche Anpassung der Buch­haltung wegen des Grundsatzes der Massgeblichkeit der Handelsbilanz nicht möglich sei (angefochtene Entscheide E. 4).

3.

Die Beschwerdeführerin macht in verschiedener Hinsicht Rechtsverletzun­gen durch die StRK geltend. Weshalb auf den unverkauften Einheiten am C.________weg Abschreibungen geschäftsmässig begründet wären, trägt sie indes nicht substantiiert vor; ebenso wenig nennt sie ziffernmässig be­stimmte Beträge.

3.1 Zunächst bringt die Beschwerdeführerin vor, bei ihrer Art der Ver­buchung seien die auf den verkauften Einheiten erwirtschafteten Gewinne mit den Abschreibungen auf den verbleibenden bzw. vermieteten Einheiten verrechnet worden. Es habe somit eine «versteckte Abschreibung» statt­gefunden, wie die Vorinstanz in E. 3.7 zutreffend festgehalten habe (Ver­waltungsgerichtsbeschwerden S. 4 f.). – Damit macht die Beschwerde­führerin sinngemäss geltend, in ihrer Buchhaltung würden Abschreibungen ausgewiesen, was letztlich auch die StRK anerkannt habe. Zu Unrecht: Die StRK hat das Vorgehen der Beschwerdeführerin bzw. des Baukonsortiums in der zitierten Erwägung ausdrücklich als handelsrechtswidrig bzw. als Verletzung des Verrechnungs- und Saldierungsverbots bezeichnet (vgl. aArt. 662a Abs. 2 Ziff. 6 des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220] in der bis 31.12.2012 gültigen Fassung [AS 1992 S. 733]; heute Art. 958c Abs. 1 Ziff. 7 und Art. 960 Abs. 1 OR). Im Übrigen können ver­deckte Abschreibungen das Erfordernis des offenen Ausweisens eines Wertverzehrs (vorne E. 2.1) von vornherein nicht erfüllen. Hinzu kommt, dass die von der Beschwerdeführerin bzw. dem Baukonsortium vorge­nommenen Verrechnungen weder Bezug auf eine mutmassliche Wertver­minderung noch auf eine voraussichtliche Nutzungsdauer nehmen, son­dern allein von der Anzahl der im jeweiligen Jahr verkauften Einheiten und dem dabei erzielten Verkaufserlös abhängen. Dieses Vorgehen ist nicht plan­mäs­sig und verstösst (auch) gegen den Grundsatz der Einzel­bewertung der Aktiven (vorne E. 2.2).

3.2 Die Beschwerdeführerin wendet weiter ein, das Baukonsortium unter­stehe als einfache Gesellschaft nicht den «strengeren» Buch­führungsvorschriften für Aktiengesellschaften, sondern lediglich den ein­fachen kaufmännischen Vorschriften (Verwaltungsgerichtsbeschwerden S. 6). – Im vorliegenden Zusammenhang ist steuerrechtlich allein mass­gebend, ob eine kaufmännische Buchhaltung vorliegt oder keine Bücher geführt worden sind (vgl. Art. 91 Abs. 1 StG; Art. 62 Abs. 1 DBG). Die Zu­lässigkeit geschäftsmässig begründeter Abschreibungen hängt nicht von der Rechtsform der Unternehmung ab, setzt aber voraus, dass die Ab­schreibungen offen ausgewiesen wurden. Werden keine kaufmännischen Bücher geführt, so müssen die Abschreibungen deshalb in besonderen Abschreibungstabellen enthalten sein. Nach dem Gesagten haben hier aber weder das Baukonsortium noch die Beschwerdeführerin Abschreibun­gen auf den Liegenschaften am C.________weg offen ausgewiesen (vorne E. 2.3 und 3.1).

3.3 Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, die Ausführungen der Vorinstanz zur Buchmässigkeit der Abschreibungen und zur Massgeblich­keit der Handelsbilanz würden an der Sache vorbeigehen. Die StRK stelle diesbezüglich auf einen offensichtlich falschen Sachverhalt ab, zumal die Gewinne ermessensweise aufgerechnet worden seien. Insoweit schreibe Art. 33 Abs. 1 Satz 2 StG bzw. Art. 130 Abs. 2 DBG vor, dass der erfah­rungsgemässen Wertverminderung Rechnung zu tragen sei. Die Verweige­rung von Abschreibungen im Rahmen der reformatio in peius sei deshalb gesetzeswidrig (Verwaltungsgerichtsbeschwerden S. 5 ff.). – Die Be­schwerdeführerin verkennt, dass hier keine Ermessensveranlagung in Frage steht. StRK und Steuerverwaltung haben gestützt auf Art. 85 Abs. 2 Bst. c StG bzw. Art. 58 Abs. 1 Bst. c DBG der Erfolgsrechnung nicht gutge­schriebene Erträge zum steuerbaren Reingewinn hinzugerechnet. Dabei stellten sie auf die einschlägigen Unterlagen der Beschwerdeführerin zur Höhe der Baukosten und der Verkaufserlöse für die einzelnen Wohn­einheiten ab. Eine ermessensweise Veranlagung der resultierenden Ge­winne (vgl. Art. 174 Abs. 2 StG; Art. 130 Abs. 2 DBG) war nicht erforderlich, da die massgebenden Zahlen gestützt auf die vorhandenen Unterlagen einwandfrei ermittelt werden konnten. Es ist in diesem Zusammenhang weder eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung noch eine falsche Rechts­anwendung ersichtlich.

3.4 Ferner rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe den Unter­suchungsgrundsatz (Art. 18 Abs. 1 VRPG; Art. 199 Abs. 1 StG) sowie den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG; Art. 29 Abs. 2 der Bun­desverfassung [BV; SR 101] und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kan­tons Bern [KV; BSG 101.1]) verletzt, weil sie kein Gutachten über den Wert der nicht veräusserten Liegenschaften eingeholt habe (Verwaltungs­gerichtsbeschwerden S. 8 ff.). – Zu Unrecht: Nach der Rechtsprechung lässt sich der Verkehrswert am zuverlässigsten aufgrund der Vergleichs­wertmethode ermitteln, welche auf die tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Objekte abstellt (BVR 2013 S. 331 E. 3.3; BGer 2C_692/2014 vom 17.4.2015 E. 2.4.2, 5A_304/2007 vom 7.8.2007 E. 4; VGE 2013/135/136 vom 31.8.2015 E. 2.3 und 5.1). Deshalb ist nicht zu beanstanden, dass die StRK den Verkehrswert der vermieteten Ein­heiten aufgrund von in derselben Überbauung veräusserten Einheiten mit gleich hohen Gestehungskosten bestimmt hat. Da diese Einheiten allesamt mit einem Gewinn zwischen 16 und 31 % verkauft wurden, hat die StRK erwogen, auch die Mietwohnungen könnten jederzeit mindestens zu ihren Gestehungskosten veräussert werden (angefochtene Entscheide E. 4.5). Diese (äusserst vorsichtige) Bewertung der vermieteten Einheiten ist nicht rechtsfehlerhaft. Insbesondere liegt in der Abweisung des Beweisantrags, ein Verkehrswertgutachten einzuholen, keine Gehörsverletzung (antizi­pierte Beweiswürdigung; statt vieler vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3; BVR 2015 S. 159 E. 3.4). Aus denselben Gründen ist der im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erneut gestellte Beweisantrag abzuweisen.

3.5 In diesem Zusammenhang macht die Beschwerdeführerin überdies geltend, das Haus am C.________weg 1___, in dem sich die meisten ver­mieteten Einheiten befänden, weise einen geringeren Wert auf als die Häu­ser am C.________weg 2___ und 3___ mit den verkauften Einheiten. Es stehe in einer «Strassenkurve» und weise so eine lange Grenzlinie zur Strasse auf, die Einfahrt zur Einstellhalle für die gesamte Überbauung liege direkt vor dem Haus und gegenüber befinde sich «eine öffentliche Einrichtung mit Publikumsverkehr». Die Wohnungen im Haus am C.________weg 1___ seien denn auch von Anfang an als Miet- und nicht als Eigentumswohnungen erstellt worden (Verwaltungsgerichtsbeschwerden S. 9 f.). – Diese Vorbrin­gen überzeugen nicht: Das fragliche Mehrfamilienhaus grenzt zwar auf zwei Seiten an den C.________weg, über diese Strasse führt jedoch kein Durchgangsverkehr. Weiter umfasst die Einstellhalle bei 24 Stockwerk­eigentumseinheiten lediglich 23 Parkplätze und dient zu rund einem Drittel auch den Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses Nr. 1___. Sodann handelt es sich beim Nachbargebäude mit «Publikumsverkehr» um eine Seniorenresidenz, von der keine nennenswerten Immissionen ausgehen dürften (vgl. https://....ch); solche werden denn auch nicht geltend gemacht. Bei diesen Gegebenheiten ist nicht ersichtlich, wieso das Haus Nr. 1___ einen geringeren Wert aufweisen sollte als die bei­den anderen. Allerdings wäre die Bewertung durch die Vorinstanz selbst dann nicht zu beanstanden, wenn sich die angeführten Umstände dennoch wertmindernd auswirken sollten. Die Wohnungen am C.________weg 1___ wurden zu den Gestehungskosten bewertet, was mit Blick auf den Um­stand, dass für die verkauften Einheiten Preise erzielt wurden, die deutlich über den Gestehungskosten lagen (Gewinne von 16-31 %) als äusserst massvoll zu bezeichnen ist. Es ist mit der Vorinstanz ohne weiteres davon auszugehen, dass ein Verkauf der vermieteten Einheiten zu den Ge­stehungskosten jederzeit möglich ist. Schliesslich ist unglaubwürdig, dass die Wohnungen im Haus Nr. 1___ wegen geringerer Attraktivität definitiv ver­mietet und nicht verkauft werden sollen. Zum einen wurden auch diese als Stockwerkeigentumseinheiten ausgestaltet (Grundbuchauszug, D.________, Grundstücke Nr. …). Zum anderen hat die Beschwerdeführerin die Kosten für die Überbauung auf den von ihr eingereichten Tabellen selber zu gleichen Teilen auf alle drei Mehrfamilienhäuser verteilt, woraus zu schliessen ist, dass sie keinen unterschiedlichen Ausbaustandard auf­weisen. Zudem hat die Beschwerdeführerin über die Aktivierung der auf­geteilten Baukosten selber eine Bewertung vorgenommen, auf der sie sich behaften lassen muss. Zusätzlich fällt auf, dass das Haus am C.________weg 1___ in der vom Baukonsortium zu Handen der Steuerverwaltung er­stellten Tabelle mit Fr. 2'411'870.-- sogar einen höheren amtlichen Wert aufweist als die beiden anderen Liegenschaften (Fr. 2'394'680.-- bzw. Fr. 2'364'270.--, act. 3B pag. 178 und 134).

3.6 Am Rand rügt die Beschwerdeführerin schliesslich eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV; Art. 11 Abs. 1 KV), des Verhältnismässig­keitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV; Art. 104 Abs. 1 KV). – Diese Rügen, die ohnehin nicht näher substantiiert werden, sind unbegründet: Nachdem sich die angefochtenen Entscheide als recht­mässig erwiesen haben, ist eine Verletzung des Willkürverbots von vorn­herein ausgeschlossen. Die Beschwerdeführerin ist auf der Nichtver­buchung von Abschreibungen zu behaften und es bleibt, da die Liegen­schaften nicht überbewertet sind, kein Raum für ein Eingreifen gestützt auf Verhältnismässigkeits- oder Leistungsfähigkeitsüberlegungen (vgl. BGer 2C_515/2010 vom 13.9.2011 E. 3.5). Nach dem Gesagten hat die StRK kein Recht verletzt, wenn sie weder Abschreibungen noch Wert­berichtigungen zugelassen hat. Die Beschwerden erweisen sich als unbe­gründet und sind abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird.

4.

Bei diesem Ausgang der Verfahren wird die Beschwerdeführerin kosten­pflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 1 DBG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [VwVG; SR 172.021]).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2006 bis 2009 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer 2006 bis 2009 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

3. Die Kosten der Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von insgesamt Fr. 4'000.--, werden der Beschwer­deführerin auferlegt.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

5. Zu eröffnen:

-der Beschwerdeführerin

-der Steuerverwaltung des Kantons Bern

-der Steuerrekurskommission des Kantons Bern

-der Eidgenössischen Steuerverwaltung

Das präsidierende Mitglied:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.