Plakatwerbeträger in Bern core zone approved on appealGénéré par IA

100.2014.95U

KEP/KOM/KIB

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 24. Februar 2015

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Daum und Keller

Gerichtsschreiber Kocher

A.________ AG

handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde Bern

Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach, 3001 Bern

Beschwerdegegnerin

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baubewilligung für Plakatwerbeträger (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 26. Februar 2014; RA Nr. 110/2013/315)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.02.2015, Nr. 100.2014.95U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Am 13. Dezember 2012 ersuchte die A.________ AG beim Bauinspektorat der Einwohnergemeinde (EG) Bern um Erteilung einer Baubewilligung für die Neumontage einer beleuchteten Plakatstelle im For­mat F200L auf der Nordwestfassade des Gebäudes B.________strasse 1, wel­ches auf dem Grundstück Bern … Gbbl. Nr. 1___ in der Kernzone liegt. Am 22. Februar 2013 passte die A.________ AG ihr Bauvorhaben hinsichtlich der genauen Position der Plakat­stelle an. Mit Verfügung vom 29. Mai 2013 verweigerte die EG Bern die Baubewilligung und auferlegte der A.________ AG eine Verfahrensgebühr von Fr. 2'053.20.

B.

Dagegen erhob die A.________ AG am 1. Juli 2013 Be­schwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Diese holte nebst weiteren Unterlagen einen Fachbericht der Kom­mission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein und führte einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 26. Februar 2014 wies sie die Beschwerde ab.

C.

Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 31. März 2014 beantragt die A.________ AG, der Entscheid der BVE sei aufzuheben und es sei ihr für einen wandmontierten beleuchteten Plakatwerbeträger F200L, eventuell einen nicht beleuchteten Werbeträger F200 an der Nord­westfassade des Gebäudes B.________strasse 1 in Bern die Bewilligung zu er­teilen. Mit Beschwerdeantwort vom 29. April 2014 beantragt die EG Bern, die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVE schliesst in ihrer Vernehmlas­sung vom 14. April 2014 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Auf Aufforderung des Instruktionsrichters hin hat die EG Bern mit Eingabe vom 9. Juni 2014 zu verschiedenen Fragen im Zusammenhang mit ihrer Bewilligungspraxis Stellung genommen und weitere Unterlagen eingereicht. Die A.________ AG und die BVE haben sich am 30. Juli 2014 bzw. 3. Juli 2014 dazu geäussert. Am 25. August 2014 hat die EG Bern weitere Unterlagen eingereicht. Sie hält wie die A.________ AG und die BVE (Eingaben vom 17.9.2014 bzw. 14.8.2014) an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid be­sonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe­bung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

Strittig ist, ob das Bauvorhaben die massgebenden Ästhetikvorschriften verletzt.

2.1 Das kantonale Recht regelt in Art. 9 Abs. 1 BauG den allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutz. Danach dürfen Bauten, Anlagen, Re­klamen, Anschriften und Bemalungen Landschaften, Orts- und Stras­senbilder nicht beeinträchtigen. Gemeinden können nähere Vorschriften erlassen (Art. 9 Abs. 3 BauG; vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum berni­schen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 9/10 N. 30 mit Hinweisen). Mit dem Regle­ment vom 16. Mai 2004 über die Reklame in der Stadt Bern (Reklame­regle­ment, RR; SSSB 722.51) hat die Gemeinde für Reklamen auch in diesem Bereich zusätzliche Regelungen getroffen (Botschaft des Stadtrats zur Gemein­deabstimmung vom 16. Mai 2004, abrufbar unter: http://www.bern.ch, Rubriken «Leben in Bern/Stadt und Poli­tik/Abstim­mungen/Abstimmungsresultat/Archiv Abstimmungen», S. 55 ff. [nachfol­gend: Botschaft RR], 58). Das RR bezweckt unter anderem eine qualita­tiv gute Integration von Reklamen ins Quartier-, Strassen-, und Landschafts­bild (Art. 1 Abs. 2 Satz 1 RR).

2.2 Art. 3 RR enthält eine allgemeine Ästhetikvorschrift. Diese lautet wie folgt:

Art. 3 Ortsbildschutz

1 Reklamen dürfen Orts- und Strassenbilder sowie Landschaften nicht be­einträchtigen.

2 Reklamen müssen in ihrer Grösse, Ausführung und Häufigkeit in ei­nem ausgewogenen Verhältnis zu ihrer Umgebung stehen. Sie dürfen weder den besonderen Charakter einer Liegenschaft verändern, noch zu einem dominierenden Akzent der Umgebung werden. Dabei ist die Ge­samtwirkung aller Reklamen in der Umgebung zu berücksichtigen.

3 […]

Absatz 1 dieser Bestimmung wiederholt im Wesentlichen Art. 9 Abs. 1 BauG. Eine Beeinträchtigung ist gegeben, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört (BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen). Absatz 2 enthält zusätzliche Kri­terien für die Beurteilung des Ortsbildschutzes. Daneben findet sich in den beiden ersten Kapiteln des RR noch eine Vielzahl von Vorschriften, die auch den Ortsbild- und Landschaftsschutz konkretisieren. Kapitel 1 (Art. 1-21 RR) beinhaltet allgemeine Bestimmungen und Kapitel 2 (Art. 22-28 RR) enthält besondere Zonenvorschriften, d.h. Regeln für die einzelnen Nut­zungszonen. Das RR gestattet bestimmte Formate und tech­nische Aus­führungen von Reklamen (vgl. Art. 6 und 14 RR). Die Zulässig­keit anderer Formate und Ausführungen ist von Fall zu Fall zu prüfen (Art. 6 Abs. 3 und Art. 14 Abs. 3 RR). Je nach Reklamestandort sind unterschiedli­che For­mate und Ausführungen erlaubt. Das RR sieht zudem eine nach Nut­zungszonen abgestufte Einschränkung von Reklamen vor. In Wohnzo­nen sind Fremdreklamen nur entlang bestimmter Strassen zulässig (Art. 25 RR), in gemischten Wohnzonen sind diese Vorschriften gelockert (Art. 26 RR). Noch grosszügiger ist die Regelung in Industrie-, Gewerbe-, Ge­schäfts- und Dienstleistungszonen (Arbeitszonen) sowie in Kernzonen (Art. 28 RR); hier sind Reklamen grundsätzlich gestattet. Im Bereich von Grünflächen, Schutzzonen, Freiflächen, Landwirtschaftszonen und Gewäs­sern gelten wiederum restriktive Bestimmungen (Art. 27 RR; vgl. zum Gan­zen Botschaft RR, S. 59 f.).

2.3 Beim streitbetroffenen Vorhaben handelt es sich um eine beleuch­tete Plakatstelle im Format F200 bzw. um einen sog. Leuchtkasten (vgl. Art. 2 Abs. 4 RR). Der Standort an der B.________strasse 1 befindet sich in der Kernzone, wo eine solche Plakatstelle grundsätzlich zulässig ist (Art. 6 Abs. 2 i.V.m. Art. 14 Abs. 1 und Art. 28 Abs. 2 RR). Sie soll an der Fassade auf der Höhe des Erdgeschosses angebracht werden, was erlaubt ist, so­weit dadurch das Erscheinungsbild eines Gebäudes nicht erheblich beein­trächtigt wird (Art. 28 Abs. 3 RR). Die für die Kernzone geltenden Vorschrif­ten sind damit weniger streng als die allgemeine Bestimmung von Art. 12 Abs. 1 RR, die Fremdreklamen an Gebäudefassaden nur unterhalb der Fenster des 1. Obergeschosses erlaubt, soweit dadurch das Erscheinungs­bild eines Gebäudes nicht beeinträchtigt wird.

3.

3.1 Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rah­men der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung auto­nom (Art. 65 Abs. 1 BauG; vgl. auch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101], Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]). Insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein gewisser Beur­teilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu bestim­men, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwen­dung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Beschwer­deverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde vertretene Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Be­deutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich ver­tretbar wäre (BVR 2012 S. 20 E. 3.2, 2010 S. 113 E. 3.4). Dies gilt umso mehr, wenn die kommunalen Vorschriften unbestimmte Rechtsbegriffe ent­halten – wie hier die Art. 3 Abs. 2 und Art. 28 Abs. 3 RR («ausgewogenes Verhältnis», «besonderer Charakter», «dominierender Akzent», «Erschei­nungsbild eines Gebäudes»; VGE 21011 vom 18.6.2001, E. 5d) –, deren Sinngehalt zu ermitteln ist (vgl. VGE 21969 vom 15.3.2005, E. 3.3).

3.2 Das Verwaltungsgericht auferlegt sich bei der Überprüfung zudem Zurückhaltung, weil es für eine sachgerechte Konkretisierung der Begriffe eines besonderen Fachwissens der zuständigen Fachstellen (hier: nament­lich der OLK; Art. 22 Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baube­willigungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]) bedarf, welchem ein erheblicher Stellenwert zukommt. Es prüft insbeson­dere, ob die Fachmeinung gefestigt und gut abgestützt ist, und ob sie – nach entsprechenden Erläuterungen – auch Laiinnen und Laien zu über­zeugen vermag (BVR 2009 S. 328 E. 5.7, 1998 S. 440 E. 3d; VGE 2011/303 vom 1.6.2012, E. 4.6 [bestätigt durch BGer 1C_338/2012 vom 23.5.2013]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 9, 9a und 10 Bst. b). Die Fachmeinung der OLK ist für die Behörden zwar nicht verbindlich, und es gilt diesbezüglich der Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Als gutach­tensmässige Ausführungen einer Amtsstelle kommt den Berichten der OLK indes erhöhte Beweiskraft zu, weshalb die entscheidende Behörde nur aus triftigen Gründen von ihnen abweichen und ihre eigene Meinung anstelle derjenigen der Fachbehörde setzen soll (vgl. allgemein BVR 2009 S. 481 E. 2.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 19 N. 8 und 16).

3.3 Die BVE holte im vorinstanzlichen Verfahren die Meinung der OLK-Gruppe Bern-Mittelland ein über die architektonischen Qualitäten der Umgebung des Vorhabens und der Liegenschaft B.________strasse 1 (vgl. E. 3.3.1 hiernach) sowie zur Wirkung der Plakatstelle auf die Liegenschaft und deren Umgebung (vgl. E. 3.3.2 hiernach).

3.3.1 In ihrem Fachbericht vom 24. September 2013 hielt die OLK zunächst fest, dass sich die Liegenschaft an einer Haupterschliessungs­achse eines vorstädtischen Verdichtungsgebiets befindet. Dieses Gebiet sei ei­nerseits geprägt durch kleinvolumige Wohnhäuser aus der Zeit um 1900, andererseits durch mehrere Siedlungen und Mehrfamilienhäuser, die nach 1950 entstanden seien. Zu diesem heterogenen Ge­samt­bild trügen ein Hochhaus sowie Wohn- und Geschäftshäuser jüngeren Datums bei. Der Gebäudekomplex, zu welchem das Haus B.________strasse 1 gehöre, sei um 1955 entstanden. Die unweit davon liegende Strassenkreuzung C.________-/D.________strasse bilde ein kleines Subzentrum mit diversen Läden und Dienstleistungsbetrieben. Die F.________-Apotheke im Erdgeschoss der Liegenschaft B.________strasse 1 sei ein Teil dieses Subzentrums und orien­tiere sich klar zur C.________strasse, wie auch die meisten übrigen Laden­geschäfte. Die architektonische Qualität der Bebauung an der C.________­strasse beschrieb sie sodann als gesamthaft eher unterdurchschnittlich. Einzelne Gebäude in der Umgebung seien im Bauinventar verzeichnet, hätten aber in ihrer Wirkung keinen Einfluss auf die Liegenschaft B.________­strasse 1. Die Bebauung beidseits der genannten Strassenkreuzung zeichne sich vor allem aus südöstlicher Sicht durch eine gewisse urbane Torsituation aus, wogegen die gleichzeitig oder später entstandenen Sied­lungen und Mehrfamilienhäuser eher durch Abstandsgrün wirkten (Fach­bericht OLK vom 24.9.2013, Akten BVE [act. 3D], pag. 33 ff. [nachfolgend: Fachbericht], 34). Diese Ausführungen hat der OLK-Vertreter am Augen­schein vom 7. November 2013 bestätigt. Ergänzend hat er darauf hinge­wiesen, dass im Bereich dieses Subzentrums die Zugänglichkeit der Ge­schäfte von der Strasse über das Trottoir auffalle. Dies im Gegensatz zu den Wohnbauten, welche mit Abstandsgrün von der Strasse getrennt seien (vgl. Protokoll Augenschein vom 7.11.2013, Akten BVE [act. 3D], pag. 48 ff. [nachfolgend: Protokoll], 50 sowie 54 f., Voten OLK-Vertreter). Die Liegen­schaft B.________strasse 1 bezeichnete die OLK als anständig entworfen, aber ohne herausragenden architektonischen Eigenwert. Die Ladenzone, wel­che auf die gleichzeitig und vom gleichen Architekten entworfene Nachbar­liegenschaft C.________strasse 110 übergreife, sei mehrfach verändert wor­den (Fachbericht, pag. 34). Das Gebäude B.________strasse 1 verfüge über keine besondere architektonische Qualität, auch nicht auf der Seite der B.________strasse. Es orientiere sich in erster Linie zur C.________strasse hin. Symmetrien bestünden auch auf der Seitenfassade nur bei den oberen Geschossen. Hingegen sei es beim Sockelgeschoss und auch beim Ein­gangsbereich weniger symmetrisch. Auch die Dachaufbauten seien nicht symmetrisch angeordnet. Insgesamt weise das Haus nicht eine besonders gute Architektur auf (Protokoll, pag. 50, Voten OLK-Vertreter).

3.3.2 Die OLK ging in ihrem Bericht davon aus, dass die geplante Plakat­stelle auf die Liegenschaft B.________strasse 1 keine negative Wirkung entfalten werde. Weder eine Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds der Liegen­schaft sei damit verbunden noch eine Veränderung des Charakters des Gebäudes. Das Zusammenspiel mit der bestehenden Apotheken-Beschrif­tung erachtete die OLK als durchaus machbar (Fachbericht, pag. 34). Am Augenschein begründete der OLK-Vertreter diese Einschätzung mit dem sich bereits an der Fassade befindlichen Anschlagbrett und dem Schild «Apotheke». Hinzu kämen weitere störende Elemente wie die Trafostation oder das Klimagerät. Mit einem zusätzlichen Plakat würde die Fassade nicht anders wahrgenommen und das Gesamtbild der Nordwestfassade würde damit nicht verändert (Protokoll, pag. 52, Votum OLK-Vertreter). Zur Wirkung des Werbeträgers auf die Umgebung hielt die OLK im Fachbericht fest, dass die geplante Plakatstelle in einem ausgewogenen Verhältnis zu ihrer Umgebung stehe, zumal die gesamte Sockelzone des Gebäude­komplexes zwischen D.________- und B.________strasse durch Geschäftsan­schriften, klein- und grossformatige Plakatierungen, Schaufenster, Waren­ausstände und Entsorgungscontainer geprägt sei. In diesem gesamthaft unruhig wirkenden Umfeld würde die neue Plakatstelle zumindest nicht zu einem dominierenden Akzent (Fachbericht, pag. 34). Als dominierendes Element in dieser Umgebung bezeichnete der OLK-Vertreter am Augen­schein die C.________strasse mit dem Tram‑ und Motorfahrzeugverkehr. Zudem sehe man nordwestlich des Gebäudes B.________strasse 1 eine Park­platzwüste ohne Nutzen oder besondere Qualitäten für das Quartier (Proto­koll, pag. 55, Votum OLK-Vertreter).

3.4 Die BVE ist der Beurteilung der OLK nicht gefolgt und hat die Wir­kungen der geplanten Plakatstelle auf den Charakter der Liegenschaft und deren Erscheinungsbild anders eingeschätzt als die kantonale Fachstelle. Sie kam zum Ergebnis, dass das Vorhaben den Charakter der Liegenschaft verändern und die Fassade beeinträchtigen würde. Die Wirkung der Plakat­stelle auf die Umgebung hat die BVE nicht geprüft (angefochtener Ent­scheid, E. 3h). Mit den Begründungen der OLK hat sich die BVE nicht ver­tieft auseinandergesetzt; vielmehr hat sie die Auffassung der Gemeinde als nachvollziehbar bezeichnet (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3g; vgl. E. 3.5 ff. hiernach). – Ob die BVE im Licht der Beurteilung durch die OLK die Auffassung der Gemeinde zu Recht als haltbar beurteilt hat, ist im Fol­genden zu prüfen.

3.5 Die BVE hat die Ansicht der Gemeinde geschützt, wonach auf der Nordwestseite des Gebäudes der Wohncharakter dominiere, welcher durch die geplante Plakatstelle nachteilig verändert würde (angefochtener Ent­scheid, E. 3g; Protokoll, pag. 50 f., Votum Bauinspektor; vgl. auch Be­schwer­deantwort, act. 4, S. 4). Nach Auffassung der Gemeinde gehört die Nordwestfassade der Liegenschaft B.________strasse 1 faktisch zum Wohn­quartier, was entsprechend den ästhetischen Bestimmungen im Reklame­reglement berücksichtigt werden müsse (Protokoll, pag. 50 f., Votum Bauin­spektor; vgl. auch Beschwerdeantwort, act. 4, S. 3).

3.5.1 Das RR kennt eine an die verschiedenen Nutzungszonen ange­passte Regelung (vgl. vorne E. 2.2, auch zum Folgenden). In den Wohnzo­nen werden Fremdreklamen entlang den Strassen gemäss Art. 7 Abs. 1 RR (Durchgangsstrassen) in den Formaten F4, F200 und F12 bewilligt (Art. 25 Abs. 2 RR), wogegen entlang von Quartierstrassen keine Fremdreklamen bewilligt werden (Abs. 1). In den gemischten Wohnzonen sind Plakatstellen erlaubt, bei guter Gestaltung können sie direkt auf den Fassa­den angebracht werden (Art. 26 RR). In den Kernzonen sind alle Formate ausser Grossformate sowie alle technischen Ausführungen zulässig (Art. 28 Abs. 2 RR). Einzelne Reglementsbestimmungen verlangen zwar eine Rücksichtnahme auf das Erscheinungsbild oder den besonderen Cha­rakter des Gebäudes – wobei nicht zwischen den einzelnen Fassaden ei­nes Gebäudes unterschieden wird (vgl. Art. 3 Abs. 2 und Art. 28 Abs. 3 RR) –, jedoch kann das Kriterium des Wohnhauscharakters nicht genügen, um Reklamen zu verbieten. Dadurch würde der Grundsatz, dass Reklamen in bestimmten Nutzungszonen – insbesondere in der Kernzone – zulässig sind, ins Gegenteil verkehrt (vgl. Ausführungen in der Botschaft RR zu den Zonen nach Art. 28 RR, S. 60, wo allerdings ausdrücklich nur von Arbeits­zonen die Rede ist). So sieht denn die Bauordnung der EG Bern vom 24. September 2006 (BO; SSSB 721.1) für die Kernzone hohe Wohnanteile von mindestens 90 % vor (Art. 21 Abs. 2 i.V.m. Art. 19 Abs. 2 BO). Zwar werden die Bruttogeschossflächen von Ladengeschäften, Gast- und Unter­haltungsstätten sowie Freizeiteinrichtungen bei der Berechnung der Nicht­wohnnutzung nicht angerechnet (Art. 21 Abs. 3 BO), was zu einem Wohn­anteil von 0 % führen kann, es ist aber auch denkbar, dass bestimmte Ge­biete der Kernzone einen hohen Wohnanteil aufweisen. Soweit die Ge­meinde geltend machen will, Wohnhausfassaden seien (unabhängig von der konkreten Nutzungszone) generell von Reklamen freizuhalten (vgl. Pro­tokoll, pag. 53, Votum Bauinspektor), kann ihr deshalb nicht gefolgt werden. Das Gleiche muss gelten, wenn die Gemeinde die (faktische) Zugehörigkeit einer Liegenschaft zu einem Wohnquartier als Kriterium heranziehen will: Die Liegenschaft B.________strasse 1 befindet sich in der Kernzone und grenzt an ein der Wohnzone zugeteiltes Gebiet (vgl. Nutzungszonenplan der EG Bern [NZP; SSSB 721.41]). Das RR sieht für die Übergangsbereiche zwi­schen verschiedenen Nutzungszonen keine spezielle Regelung vor. Wenn in einem solchen Gebiet ein Reklameverbot bestehen würde, stünde dieses nach dem Gesagten im Widerspruch zu den Bestimmungen des RR.

3.5.2 Im Übrigen liegt keine ästhetisch heikle Situation vor: Die Lie­genschaft B.________strasse 1 liegt an der Ecke C.________-/B.________strasse und ist Teil des von der OLK als Subzentrum beschriebenen Gebiets zwischen der D.________- und der B.________strasse. Sie ordnet sich auch gestalterisch in dieses Subzentrum ein. Die OLK hat auch aufgezeigt, wie sich typische Wohngebäude in der Nähe des Quartierzentrums durch Abstandsgrün (Grün­streifen zwischen Strasse und Hauseingang) kennzeichnen, was für die Liegenschaft B.________strasse 1 gerade nicht zutrifft. Das erste angren­zende Grundstück erstreckt sich zwischen der B.________‑ und der D.________strasse, wobei sich das Wohnhaus auf der Seite D.________strasse befindet und das Grundstück auch von dort her erschlossen wird. Dies führt zu einer optischen Trennung der Liegenschaft B.________strasse 1 von den be­nachbarten Wohnbauten (vgl. Fotodossier Augenschein, Akten BVE [act. 3D], pag. 58 ff. [nachfolgend: Fotodossier], Fotos Nrn. 5 und 6). Das Grundstück auf der gegenüberliegenden Seite der B.________strasse ist eben­falls der Kernzone zugeteilt. Darauf befinden sich ein Parkplatz, eine Tiefga­rageneinfahrt und ein Hochhaus mit einer angebauten eingeschos­sigen Geschäftszeile (vgl. Fotodossier, Foto Nr. 7). Im weiteren Verlauf der B.________strasse folgt auf dieser Strassenseite die grossflächige Schul- und Sportanlage G.________ (vgl. zum Ganzen NZP). Die geplante Plakatstelle ist von den in der Wohnzone gelegenen Gebäuden her nicht einsehbar. Vielmehr ist sie zur C.________strasse ausgerichtet. Von dort ist die Plakat­stelle aufgrund ihrer Positionierung an der Gebäudeecke gut einsehbar. Entlang der C.________strasse, die als Durchgangsstrasse gilt, sind Rekla­men grundsätzlich zulässig (vgl. Art. 7 Abs. 1 RR; Planbeilage vom 17. Januar 2003 zum RR).

3.5.3 Nach dem Ausgeführten kann – jedenfalls in der vorliegenden Kons­tellation – bei der Frage, ob ein Vorhaben den besonderen Charakter einer Liegenschaft verändert oder das Erscheinungsbild eines Gebäudes be­einträchtigt, nicht einzig darauf abgestellt werden, ob einer Fassade des Gebäudes Wohnhauscharakter zukommt. Ohnehin weist die Nordwest­fassade der Liegenschaft B.________strasse 1 nicht auf ein typisches Wohnhaus hin und wird die Liegenschaft im Gesamtbild nicht als solche mit reiner Wohnnutzung wahrgenommen: Die Ansicht wird vielmehr geprägt durch die Apotheke mit ihrem Schaufenster in der Nordostfassade des Gebäudes. Das Gebäude orientiert sich damit mit dem Geschäftsbereich zur C.________strasse hin, wie bereits die OLK ausgeführt hat. Gleich um die Haus­ecke, auf der Nordwestfassade des Erdgeschosses, weist ein Schild mit der Aufschrift «Apotheke» als Eigenreklame auf das Geschäft hin. Diese ist auf der gleichen Höhe wie der Schriftzug auf der Schaufensterseite ange­bracht und gleich gestaltet. Sie stellt damit die Fortführung des Schau­fensterschriftzugs dar. In diesem Bereich der Nordwestfassade – der bis etwa zur Mitte des Gebäudes reicht, wo sich der Hauseingang zur Liegen­schaft B.________strasse 1 befindet, und der zum Geschäftsteil gehört – sind nebst der Apotheken-Beschriftung zwei vergitterte Öffnungen, ein An­schlagbrett, eine Trafostation und eine Klimaanlage vorhanden (vgl. Foto­dossier, Fotos Nrn. 1-6; zudem Baubewilligungsakten [act. 3A], pag. 20). Dieser Bereich hebt sich damit gestalterisch deutlich vom Rest der Fas­sade ab.

3.5.4 Die OLK hat ausgeführt, dass das Gesamtbild der Nordwestfassade (und des Gebäudes) durch die geplante Plakatstelle nicht verändert werde (vgl. E. 3.3.2 hiervor). Zunächst fällt auf, dass die Liegenschaft im gesam­ten Erdgeschoss mit senkrecht angebrachten Fassadenplatten verkleidet ist, die sich auch farblich von den verputzten Obergeschossen unterschei­den. Wenn die OLK im Weiteren zwar nicht den Obergeschossen, jedoch dem Erdgeschoss die Symmetrie abspricht, ist dies nicht zu beanstanden. So besteht denn ein deutlicher Unterschied zwischen dem Fassadenbe­reich links des Eingangs und demjenigen rechts davon (vgl. E. 3.5.3 hier­vor). Der deutliche gestalterische Unterschied zwischen dem Fassadenbe­reich, auf welchem die streitbetroffene Plakatstelle angebracht werden soll, und dem Rest der Nordwestfassade führt dazu, dass das Gebäude von der B.________strasse her nicht als einheitlich und insgesamt nicht symmetrisch wahrgenommen wird. Weshalb diese deutlich hervortretenden Unter­schiede für die Beurteilung der Symmetrie nicht ins Gewicht fallen sollen, wird von der BVE nicht begründet und ist auch nicht ersichtlich. Ebenso wenig überzeugt die Einschätzung der BVE, wonach die Fassade anspre­chend gestaltet sei (angefochtener Entscheid, E. 3g). Die OLK ist der gegen­teiligen Meinung und hält fest, das Haus weise (auch) mit Blick auf die Nordwestfassade keine besonders gute Architektur auf. Aufgrund des zuvor Ausgeführten trifft diese Einschätzung zu. Selbst wenn dereinst die Trafostation, das Anschlagbrett und allenfalls die Eigenreklame entfernt werden sollten (vgl. Protokoll, pag. 52 und 53, Voten Bauinspektor) – wofür im jetzigen Zeitpunkt keine Anhaltspunkte bestehen –, änderte dies nichts Grundsätzliches am Erscheinungsbild der Nordwestfassade, blieben doch das Klimagerät, die vergitterten Öffnungen, die fehlenden Fenster und die Fassadenplatten als prägende Gestaltungselemente bestehen.

3.6 Weiter hat die Gemeinde in der nach ihrem Dafürhalten fehlenden Rücksichtnahme auf die vorbestehende Situation, welche sich in der unaus­gewogenen Anordnung von Werbung auf kleinster Fläche äussern soll, eine (erhebliche) Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds der Liegen­schaft erkannt (Verfügung vom 29.5.2013, Baubewilligungsakten [act. 3A], pag. 27; Beschwerdeantwort, act. 4, S. 4; vgl. auch Beschwerdeantwort im vorinstanzlichen Verfahren, Akten BVE [act. 3D], pag. 22). – Gemäss ange­passtem Projekt soll die Plakatstelle etwa zentral unter der bestehenden Eigenreklame befestigt werden (vgl. vorne Bst. A; Baubewilligungsakten [act. 3A], pag. 20). Die OLK hat sich auch zum Zusammenspiel der beiden Reklamen geäussert. Dieses erachtet sie als stimmig und die geplante An­ordnung für machbar (vgl. E. 3.3.2 hiervor). Diese Ansicht überzeugt: Mit der zentralen Anordnung unter der Apotheken-Beschriftung wird eine Sym­metrie unter den Reklamen hergestellt und die geringen Abstände lassen die Reklamen als kompakt, jedenfalls nicht störend oder unausgewogen, erscheinen.

3.7 Die Beurteilung der OLK, wonach von der geplanten Plakatstelle keine negativen Auswirkungen auf die Liegenschaft B.________strasse 1 zu er­warten seien, erweist sich damit als nachvollziehbar und überzeugend. Die geplante Plakatstelle vermag das Erscheinungsbild des Gebäudes sowie dessen Charakter, welcher insgesamt wesentlich vom zur C.________strasse hin ausgerichteten Geschäft geprägt wird, nicht nachteilig zu verändern.

3.8 Betreffend die Auswirkungen der geplanten Plakatstelle auf die Um­gebung hat die OLK deren Heterogenität hervorgehoben. Tatsächlich er­weist sich die unmittelbare Umgebung des Gebäudes B.________strasse 1 mit dem gegenüberliegenden Parkplatz, den Geschäften, der Tramhaltestelle usw. als unruhig. Die Liegenschaft B.________strasse 1 ist in diese Umgebung eingebettet und bildet Teil dieses Subzentrums. Eine zusätzliche Plakat­stelle in diesem Bereich fällt weder auf noch vermag sie zu einem domi­nierenden Aspekt zu werden. Diesbezüglich kann auch auf die voran­gehende Erwägung verwiesen werden (vgl. E. 3.5.2 f. hiervor).

3.9 Zusammenfassend erweisen sich die Ausführungen der OLK zu den Qualitäten der Umgebung des Vorhabens und der Liegenschaft sowie zur Wirkung der geplanten Plakatstelle auf das Gebäude und dessen Umge­bung als nachvollziehbar. Sie vermögen vor allem mit Blick auf das Foto­dossier des vorinstanzlichen Augenscheins zu überzeugen. Die geplante Plakatstelle steht damit in einem ausgewogenen Verhältnis zu ihrer Umge­bung, verändert weder den Charakter der Liegenschaft noch deren Er­scheinungsbild nachteilig und wird auch nicht zu einem dominierenden Akzent der Umgebung (vgl. Fachbericht, pag. 34). Soweit sich die BVE überhaupt mit den Ausführungen der OLK auseinandergesetzt hat, kann ihrer Begründung nicht gefolgt werden. Es besteht nach dem Gesagten kein Grund, von der überzeugenden Fachmeinung der OLK abzuweichen. Die Auffassung der Gemeinde, welcher ebenfalls ein besonderer Stellen­wert beizumessen ist (vgl. vorne E. 3.1), erscheint unter den dargelegten Umständen nicht als haltbar. Eine Beeinträchtigung des Orts‑ und Stras­senbilds liegt nicht vor (Art. 3 RR). Ebenso wenig wird das Erscheinungs­bild des Gebäudes erheblich beeinträchtigt (Art. 28 Abs. 3 RR). Damit erüb­rigen sich weitere Ausführungen zur Bewilligungspraxis der Gemeinde un­ter den Aspekten des Rechtsgleichheitsgebots (Art. 8 Abs. 1 BV und Art. 10 Abs. 1 KV).

4.

4.1 Die Beschwerde erweist sich insoweit als begründet, als die BVE die Verweigerung der nachgesuchten Bewilligung aus Gründen der Ästhe­tik bestätigt hat. Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle damit nicht stand.

4.2 Die BVE wie auch bereits die Gemeinde haben sich – aufgrund ihrer Beurteilung nachvollziehbar – nur mit der Frage der Ästhetik der geplanten Plakatstelle auseinandergesetzt. Darüber, ob das Vorhaben allenfalls in Widerspruch zu andern im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vor­schriften steht, haben die Vorinstanzen nicht befunden. Es ist nicht Sache des Verwaltungsgerichts als letzte kantonale Instanz, diese Frage erstmals zu prüfen. Die Gemeinde wird deshalb abzuklären haben, ob das Vorhaben auch die weiteren massgeblichen Vorschriften einhält und ob die Bewilli­gung, sofern sie erteilt werden kann, mit einer Auflage zur zeitlichen Be­schränkung der beleuchteten Plakatstelle ergänzt werden muss (vgl. Art. 20 RR). Es bleibt anzumerken, dass in den sich in den Akten befind­lichen Plänen noch der ursprünglich geplante Standort der Plakatstelle einge­zeichnet ist, welcher hier nicht beurteilt worden ist. Die Beschwer­deführerin wird gehalten sein, den angepassten Standort der Plakatstelle gemäss ihrer Eingabe vom 22. Februar 2013 in den Bauplänen nachzutra­gen (vgl. Baubewilligungsakten [act. 3A], pag. 20).

4.3 Der angefochtene Entscheid ist damit aufzuheben und die Streitsa­che an die Gemeinde zurückzuweisen, damit diese das Baubewilli­gungsverfahren fortsetzt. Soweit weitergehend ist die Beschwerde abzu­weisen.

5.

5.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens dringt die Beschwerdeführerin mit ihrem Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und ihr sei die nachgesuchte Bewilligung zu erteilen, zwar nicht vollständig durch, erscheint jedoch grösstenteils als obsiegende Partei. Die Beschwer­deführerin hat deshalb für das Verfahren vor Verwaltungsgericht einen Viertel der Verfahrenskosten zu tragen, der Rest wird nicht erhoben (Art. 108 Abs. 1 und Abs. 2 VRPG). Die Gemeinde hat der Beschwerde­führerin drei Viertel der Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Sie hat ihrerseits keinen Anspruch auf Parteikos­tenersatz (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG). Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind ebenfalls neu zu verlegen. Vor der BVE war zusätzlich die hier nicht mehr Streitgegenstand bildende Gebühr für das Baubewilligungs­verfahren umstritten. Da diese aber zusammen mit dem angefochtenen Entscheid aufgehoben wird und die Beschwerdeführerin insoweit nicht als unterliegend gilt, erfolgt die Kostenverlegung für das vorinstanzliche Ver­fahren entsprechend dem Ausgang des Verfahrens vor dem Verwaltungs­gericht.

5.2 Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin führt in seiner Kosten­note vom 29. Dezember 2014 neben Honorar und Auslagen Mehrwert­steuerkosten in der Höhe von Fr. 504.-- auf (8 % des Gesamtbetrags von Honorar und Auslagen). Die Beschwerdeführerin ist gemäss Unter­nehmens-Identifikationsnummer-Register (UID-Register; einsehbar unter: https://www.uid.admin.ch) mehrwertsteuerpflichtig und kann somit die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eige­nen Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. In solchen Fällen ist der Partei tatsächlich kein Aufwand angefallen und eine Ab­geltung der Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. Nach neuer Praxis des Verwaltungsgerichts ist deshalb die in der Kostennote aufgeführte Mehr­wertsteuer auf dem Honorar bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu berücksichtigen (BVR 2014 S. 484 E. 6.2).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 26. Februar 2014 aufgehoben und die Sache zur Fortsetzung des Bewilligungsverfahrens an die Einwohnergemeinde Bern zurückgewiesen wird. Soweit weiterge­hend wird die Beschwerde abgewiesen.

2. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden zu einem Viertel, ausmachend Fr. 750.--, der Beschwerdeführerin auferlegt. Die ver­bleibenden Kosten werden nicht erhoben.

b)Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin die Parteikos­ten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, festgesetzt auf Fr. 6'300.-- (inkl. Auslagen), zu drei Vierteln, ausmachend Fr. 4'725.--, zu ersetzen.

3. a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern von Fr. 1'750.-- werden zu einem Vier­tel, ausmachend Fr. 437.50, der Beschwerdeführerin auferlegt. Die verbleibenden Kosten werden nicht erhoben.

b)Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin die Parteikos­ten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, festgesetzt auf Fr. 5'040.-- (inkl. Auslagen), zu drei Vierteln, ausmachend Fr. 3'780.--, zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

der Beschwerdeführerin

der Beschwerdegegnerin

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

und mitzuteilen:

dem Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern z.H. der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder, Gruppe Bern-Mittelland

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.