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Nonconforming building may be converted if overall illegality decreases

AGVE_2000_134Autre juridiction30 mars 2000Granted

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Résumé Omnilex

The Baudepartement granted N.'s application to convert a legally nonconforming commercial building in Municipality M. into mixed use with three apartments. Although the planned residential use would itself exceed the permitted residential utilization ratio and thus create a new illegality, the overall excess of utilization would fall from 1.36 to 1.2. The authority held that under § 69(1) BauG a conversion of a protected existing building may be authorized if, on balance, the illegality is clearly reduced and no special use restrictions stand in the way.

Regeste Omnilex

§ 69 Abs. 1 BauG; Umbau und Zweckänderung besitzstandsgeschützter Bauten trotz neuer Rechtswidrigkeit; Eine bestehende, rechtmässig erstellte, den geltenden Vorschriften widersprechende Baute darf angemessen umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden, wenn die Rechtswidrigkeit dadurch insgesamt nicht wesentlich verstärkt wird. Massgebend ist eine Gesamtwürdigung aller in Betracht fallenden Kriterien. Eine neu geschaffene Teilrechtswidrigkeit ist hinzunehmen, wenn das Vorhaben im Ergebnis eine deutliche Annäherung an die Regelbauweise bewirkt und damit dem Sinn und Zweck des Baugesetzes entspricht (vgl. Erwägung 3e).

Texte intégral

570 Verwaltungsbehörden 2000 134 Besitzstandsgarantie (§ 69 Abs. 1 BauG).

  • Führt der Umbau einer Liegenschaft, die unter Besitzstandschutz steht, zu einer neuen Rechtswidrigkeit, ist eine Bewilligung möglich, wenn aufs Ganze gesehen die Rechtswidrigkeit deutlich abnimmt. Entscheid des Baudepartements vom 30. März 2000 in Sachen N. Sachverhalt In der Wohn- und Gewerbezone WG 4 der Gemeinde M. beträgt die maximal zulässige Ausnützungsziffer für Wohnungen 0.7, für Gewerbe und andere Nutzungen 0.8, insgesamt aber höchstens 1.0. Die rein gewerblich genutzte Baute von N. weist eine effektive Ausnutzung von 1.36 auf und überschreitet die zulässige gewerbliche Nutzung um 70 %, die gesamthaft zulässige Nutzung um 36 %. Sie geniesst in diesem Umfang Besitzstandschutz. N. plant, drei Wohnungen im Gebäude einzubauen. Die gesamte effektive Ausnutzung würde sich dadurch von 1.36 auf 1.2 reduzieren und das zulässige Mass noch um 20 % überschreiten. Gleichzeitig allerdings würde der Anteil „Wohnnutzung“ (rund 0.78) das zulässige Mass (0.7) um mehr als 10 % überschreiten und so zu einer neuen Rechtswidrigkeit führen; der Anteil „gewerbliche Nutzung“ hingegen würde fortan eingehalten. Das Baudepartement bewilligte auf Beschwerde hin das Umnutzungsgesuch mit folgender Begründung: Aus den Erwägungen 3. e) (...) § 69 Abs. 1 BauG bestimmt, dass bestehende, rechtmässig erstellte Bauten innerhalb der Bauzonen, die den geltenden Vorschriften widersprechen, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden dürfen, wenn dadurch ihre Rechtswid-

2000 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 571 rigkeit nicht wesentlich verstärkt wird und keine besonderen Nutzungsvorschriften entgegenstehen. In jedem Fall hat wie bereits unter altem so auch unter neuem Recht zur Feststellung der Angemessenheit eine Würdigung aller in Betracht fallender Kriterien stattzufinden (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1993, S. 400 f.). (...) Ziel der Anwendung des Baurechts muss es (...) sein, auch besitzstandsgeschützte Bauten bei Umbauten etc. nach Möglichkeit (wieder) in einen baurechtskonformen Zustand zu bringen. Wenn ein besitzstandsgeschützter Eigentümer freiwillig eine Annäherung an die Regelbauweise plant, so entspricht dies dem Sinn und Zweck des Baugesetzes. Derartige Pläne sind daher zu unterstützen, auch wenn damit eine neue, dafür aber weniger schwerwiegende Baurechtswidrigkeit geschaffen wird. (...) Die Schaffung einer neuen Baurechtswidrigkeit ist (...) zumindest dann in Kauf zu nehmen, wenn die Würdigung aller in Betracht fallender Kriterien ergibt, dass insgesamt eine deutliche Annäherung an die Regelbauweise geplant ist. 135 Baubewilligungsgebühr.

  • Ohne klare gesetzliche Grundlage können die Kosten der externen Bauverwaltung für die ordentliche Baugesuchsprüfung nicht auf die Bauherrschaft überwälzt werden. Entscheid des Baudepartements vom 20.10.2000 in Sachen K. Aus den Erwägungen 8. d) aa) Der Gemeinderat F. hat die beim externen Ingenieurbüro X. im Umfang von Fr. 1'280.35 angefallenen Kosten zu Fr. 1'264.10 als Bewilligungsgebühr dem Beschwerdeführer auferlegt. Darüber hinaus verfügte er eine Kontrollgebühr von Fr. 190.--. Gemäss seinen an der Augenscheinsverhandlung getätigten Aussagen lässt der Gemeinderat seit rund 15 Jahren einen

Mots-clés

nonconforming buildingchange of useutilization ratiobuilding permitoverall assessmentvested rights

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether a conversion of a nonconforming building that creates a new violation may still be authorized under § 69(1) BauG.

Solution extraite

Yes. Authorization is possible when, assessed overall, the project clearly moves the building closer to compliance and the illegality is not materially intensified.

Motifs extraits

The purpose of the building law is to bring protected existing buildings closer to the lawful standard whenever possible. If the owner voluntarily plans an approach to the regular building regime, this should be supported even where a new but less serious illegality is created. The decisive factor is an overall weighing of all relevant criteria; here the total deviation was reduced significantly.

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