3-RV.2015.109•Taxable gain in land exchange; market value of received property
3-RV.2015.109Tribunal administratif spécial / Chambre fiscale25 févr. 2016Modified
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The appellant, a self-employed farmer, exchanged part of parcel X for parcel Y without compensation. The court held that such an exchange is a realization event for self-employment income and that the sales proceeds equal the market value of the property received. It accepted the valuation of parcel Y at CHF 22,000 and, after deducting the allocable book value of CHF 1,000, fixed the capital gain at CHF 21,000. The court did not follow the lower authorities, which had relied on the value of the transferred parcel.
§ 27 Abs. 2 StG; Tausch von Geschäftsvermögen als Realisation; Erlösbestimmung beim Tausch. Der Tausch eines Grundstücks des Geschäftsvermögens gegen ein anderes Grundstück stellt einen Realisationstatbestand dar. Als Erlös gilt nicht der Wert der hingegebenen, sondern der Verkehrswert der empfangenen Sache; massgebend ist grundsätzlich deren Marktwert im Zeitpunkt des Tausches (vgl. auch die Praxis zum Tausch als entgeltliches Rechtsgeschäft). Weicht die Schätzung der Vorinstanz von diesem Wert ab, ist auf die rechtsgenügliche Verkehrswertfeststellung abzustellen. Der kapitalgewinnsteuerlich relevante Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Erlös und anteiligem Buchwert (consid. 5).
2016 Steuern 347 I. Abteilung Steuern
59 Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit; Realisation durch Tausch; Erlös (§ 27 Abs. 2 StG) Der Tausch eines Grundstücks des Geschäftsvermögens gegen ein anderes Grundstück gilt als Realisation. Als Erlös gilt der Verkehrswert des erhaltenen Grundstücks. Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern, vom 25. Februar 2016 in Sachen R.B. (3-RV.2015.109). Aus den Erwägungen
Der Rekurrent ist selbständig erwerbender Landwirt. Mit öffentlicher Urkunde vom 26. Februar 2010 tauschte er mit B.H. einen Abschnitt von 13.00 a des Grundstücks GB S. Parzelle X. gegen das Grundstück GB S. Parzelle Y. mit einer Fläche von 22.00 a. Der Rekurrent und B.H. erachteten die Grundstücke als gleichwertig und haben keine Ausgleichszahlung vereinbart. (...)
Wie der LE KStA korrekt ausführt, gilt beim Tausch der Verkehrswert des erhaltenen Grundstücks als Verkaufspreis (vgl. AGVE 1986 S. 430). Im vorliegenden Fall ist dementsprechend als Erlös der Verkehrswert der Parzelle Y. massgebend. Der Verkehrswert der Parzelle Y. wurde vom KStA, Abteilung Grundstückschätzungen, auf CHF 22'000.00 festgesetzt. Weshalb der LE KStA und die Steuerkommission S. davon abweichend auf den Verkehrswert der eingetauschten, also abgegebenen Parzelle X. von
348 Spezialverwaltungsgericht 2016 CHF 140'000.00 abgestellt haben, bleibt unklar. Dies kann aber offen bleiben. Der Rekurrent äussert sich nicht zum Verkehrswert der Parzelle Y. Es ist daher davon auszugehen, dass dieser anerkannt wird. Dies zu Recht. Der geschätzte Verkehrswert von CHF 10.00/m² für das Landwirtschaftsland erscheint dem Spezialverwaltungsgericht als angemessen und es ist kein Grund ersichtlich, davon abzuweichen.
Der Erlös des Rekurrenten aus dem Tausch der Grundstücke ist damit auf CHF 22'000.00 festzusetzen. Nach Abzug des anteiligen Buchwertes der Parzelle X. von CHF 1'000.00 ergibt sich ein Kapitalgewinn von CHF 21'000.00.
60 Berufskosten; Fahrtkosten (§ 35 Abs. 1 lit. a StG) Der Vorrang der öffentlichen Verkehrsmittel verlangt, dass auch Park & Ride-Möglichkeiten berücksichtigt werden. Bei dieser Variante wird für die Fahrten zum Bahnhof grundsätzlich praxisgemäss auf die Nutzung des privaten Fahrzeuges abgestellt. Wird der Arbeitsweg effektiv mit dem Auto zurückgelegt, ist für die abzugsfähigen Kosten der Variante Park & Ride eine hypothetische Berechnung vorzunehmen. Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern, vom 25. Februar 2016 in Sachen F.C. (3-RV.2015.112). Aus den Erwägungen
Vorab ist festzuhalten, dass die Steuerbehörden von den Steuerpflichtigen – zur Verminderung des Zeitbedarfs für die Zurücklegung des Arbeitsweges – nicht verlangen können, einen Teil des Weges
Extrait par Omnilex
Whether the exchange of business property constitutes a realization event for income from self-employment.
Yes. The exchange of a business property for another property is treated as a realization.
In an exchange, the received property is to be treated as the consideration received, so the transaction realizes the hidden gain.
What is the sales proceeds for the exchanged land parcel.
The proceeds equal the market value of the received parcel Y, set at CHF 22,000.
For an exchange, the market value of the property received counts as the sales price. The court accepted the valuation of parcel Y and found no reason to depart from the CHF 10/m² estimate for agricultural land.
What capital gain results after deducting the allocable book value of the transferred parcel.
The capital gain amounts to CHF 21,000 after deducting the book value of CHF 1,000.
With proceeds fixed at CHF 22,000 and the proportionate book value at CHF 1,000, the gain is the difference.
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