Landesverwaltungsgericht Wien VGW-101/060/11834/2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.03.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2022:VGW.101.060.11834.2021

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien erkennt durch seinen Richter Dr. Neumann über die Beschwerde des Herrn A. B., vertreten durch Herrn Dr. C. D., gegen den Bescheid der MA 35 - Einwanderung, Staatsbürgerschaft - Niederlassungsbewilligungen u. Ausländergrunderwerb, vom 11.6.2021, Zl. ..., betreffend Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, nach durchgeführter öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:

I. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

1. Verfahrensgang

Aus dem Akteninhalt ergibt sich unzweifelhaft nachstehender Verfahrensgang:

1.1. Mit Antrag auf Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, eingelangt bei der Magistratsabteilung 35 am 30.9.2020, beantragte der Beschwerdeführer die Erteilung der Genehmigung nach § 4 Abs. 1 des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes bezüglich der Liegenschaft mit der Gst-Nr ..., EZ ..., Katastralgemeinde E. mit der Objektadresse Wien, F.-gasse 29. Als Verwendungszweck des erworbenen Objektes wird „vorweggenommene Erbfolge“ angegeben.

1.2. Dem unter 1.1. angeführten Antrag folgte eine Verständigung vom Ergebnis der Beweisaufnahme vom 12.2.2021 durch den Magistrat der Stadt Wien sowie eine Stellungnahme des Vertreters des Beschwerdeführers vom 24.2.2021.

1.3. Mit Bescheid des Magistrats der Stadt Wien vom 6.7.2021 wurde der gegenständliche Antrag des Beschwerdeführers (siehe 1.1.) abgewiesen.

Begründend führt die belangte Behörde zusammengefasst wiedergegeben aus, dass der gegenständliche Liegenschaftserwerb lediglich der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge diene. Zugunsten der geschenkgebenden Mutter des Beschwerdeführers sei ein Veräußerungs- und Belastungsverbot sowie die Dienstbarkeit der Wohnung und des Gebrauches vereinbart worden. Der Umstand der sozialen Integration und die bisherige Berufstätigkeit habe keinen Einfluss auf die Beurteilung des mit dem zur Genehmigung beantragten Kauf verbundenen sozialen und wirtschaftlichen Interesses. Ein soziales Interesse liege insbesondere vor, wenn der Erwerb einer Eigentumswohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses eines Erwerbers dienen solle. Weshalb es der Mutter des Beschwerdeführers aus finanziellen oder gesundheitlichen Gründen nicht möglich sei, sich um die selbst bewohnte Liegenschaft zu kümmern, sei nicht dargelegt worden. Inwiefern für anfallende Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten nicht eine auf den Beschwerdeführer ausgestellte Vollmacht der Mutter des Beschwerdeführers ausreiche, sei ebenfalls nicht dargelegt worden. Ebenso wenig sei dargelegt worden, aus welchen Gründen der Beschwerdeführer im Fall des Ablebens seiner Mutter mit einem langwierigen Verlassenschaftsverfahren konfrontiert wäre. Aufgrund des aktuellen Wohnsitzes des Beschwerdeführers in Wien, F.-gasse 27, die weiterhin im Besitz des Beschwerdeführers verbleiben solle, sei das Wohnbedürfnisses des Beschwerdeführers gedeckt.

1.4. Dagegen erhob der Beschwerdeführer über seinen Rechtsvertreter binnen offener Frist Beschwerde und begründete diese wie folgt:

Die Mutter des Beschwerdeführers hätte die Kosten für das Haus zu übernehmen und habe sie sich bereit erklärt, dem Beschwerdeführer das Eigentumsrecht zu übertragen, damit dieser die Betriebskosten zahle. Ein vergleichbarer Fall sei positiv beurteilt worden (Erkenntnis des Verwaltungsgerichts vom 18.10.2016, VGW-101/050/9659/2016). Das Verwaltungsgericht Wien habe in einem solchen Fall erkannt, dass ein soziales Interesse an der Genehmigung eines Schenkungsvertrages vorliege, weil das zu bewilligende Rechtsgeschäft zwischen der Mutter und dem Sohn abgeschlossen worden sei. Die Schenkung der gegenständlichen Liegenschaft ermöglich eine Entlastung der hochbetagten Geschenkgeberin. Überdies erspare man sich ein allfälliges aufwendiges Verlassenschaftsverfahren hinsichtlich österreichischer Vermögenswerte. Hinsichtlich des Zieles des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes, nämlich Wohnraumverknappung und Preissteigerungen entgegenzuwirken, stellt sich das zu bewilligende Rechtsgeschäft neutral dar.

1.5. Am 1.3.2022 fand vor dem Verwaltungsgericht Wien eine öffentliche mündliche Verhandlung statt. Darin gab der Beschwerdeführer zu Protokoll:

„Ich bin seit meinem fünften Lebensjahr in Österreich. Mein erstes Visum stammt vom 9.7.1975 und wurde von der BH G. ausgestellt. Die österreichische Staatsbürgerschaft habe ich nicht bekommen, weil sich meine Eltern scheiden haben lassen. Es hat sich bis jetzt nicht ergeben. Dass es gerade in diesem Fall jetzt auf die Staatsbürgerschaft ankommt, ist mir sehr unangenehm. Wir leben in E. seit dem Jahr 1985. Das Haus, in dem jetzt meine Mutter wohnt, war damals ‚eine minderwertige Hütte‘. Im Jahr 1990/1991 haben wir daraus ein Einfamilienhaus gebaut. Ich habe persönlich beim Umbau mitgeholfen. Meine Mutter ist jetzt in Pension und sie kann das Haus aufgrund der Höhe der Pension nicht erhalten. Folge dessen will sie mir das Haus überschreiben, damit ich mich um das Haus und die anstehenden Renovierungsarbeiten kümmere. Nachdem ich das Haus geschenkt bekommen habe, habe ich schon sehr viel an Verbesserungen durchgeführt, so etwa die gesamte Elektrik und die Heizung sowie auch die Isolation. Ich habe in dem Haus Räumlichkeiten hergerichtet und zur Vermietung angeboten, um dem Eindruck der Behörde entgegenzutreten, dass ich ‚wohnbare‘ Räumlichkeiten zurückhalten würde. Ich habe auch auf ‚H.‘ zur Vermietung angeboten und auch Mietangebote bekommen. In die freien Räumlichkeiten ist schließlich auch jemand eingezogen. Der jetzige Mieter ist über ‚H.‘ zu seinem Mietvertrag gekommen.“

Über Befragung durch den Verhandlungsleiter gab der Beschwerdeführer zudem an:

„Meine Mutter ist als aktuelle Eigentümerin Vermieterin. Es waren ursprünglich zwei Zimmer, die vermietet wurden. Es ist nunmehr ein Zimmer. Wenn ‚Covid‘ vorbei ist, dann würden auch noch weitere Zimmer vermietet werden. Insgesamt wären es drei Zimmer. Derzeit beträgt die Miete für das eine Zimmer 300,-- Euro, da sind die Betriebskosten mit eingerechnet. Ich würde mit 900,-- Euro Mieteinnahmen für alle drei Zimmer rechnen. Aber man muss bedenken, dass dann noch die Einkommenssteuer abzuziehen wäre. Die laufenden Betriebskosten für das Haus sind schwer abzuschätzen. Der Sohn muss keine Miete zahlen.“

Der Vertreter des Beschwerdeführers legte ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichts Wien vom 17.10.2019 vor. Zudem verwies der Vertreter des Beschwerdeführers auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Wien vom 18.10.2016. Aus der rechtlichen Beurteilung lässt sich auch begründen, dass gegenständlich der Liegenschaftserwerb zu genehmigen wäre.

2. Sachverhallt

2.1. Der Beschwerdeführer, geboren am …1971, ist serbischer Staatsangehöriger. Er verfügt über den Aufenthaltstitel „Daueraufenthalt EU“. Die Adresse seines derzeitigen Wohnsitzes ist F.-gasse 27, die er auch weiterhin beibehalten wird. Die Mutter des Beschwerdeführers, Frau I. B., geboren am …1952, verfügt über die Staatsangehörigkeit Serbien und Montenegro. Sie ist seit 1986 durchgehend mit einer Unterbrechung von ungefähr einem halben Jahr im Jahr 2002 mit einem Hauptwohnsitz in Österreich gemeldet.

2.2. In der als Schenkungsvertrag bezeichneten Urkunde (Notariatsakt vom 15.5.2020) treffen Frau I. B. (geboren am …1952) und A. B. (geboren am …1971; im Folgenden Beschwerdeführer) – auszugsweise angeführt – folgende Vereinbarung:

„1.Frau I. B. schenkt und übergibt an ihren Sohn Herrn A. B. und dieser übernimmt im Schenkungswege von ersterer zur Gänze die der Geschenkgeberin zur Gänze gehörige Liegenschaft Einlagezahl ... Katastralgemeinde E. mit dem Grundstück ... Bauf. (…) mit 265 m² und Gärten (…) mit 471 m², F.-gasse 29, samt allem rechtlichen und tatsächlichen Zubehör sowie mit allen Rechten und Pflichten, wie die Geschenkgeberin diese Liegenschaft besitzt und benützt, oder zu besitzen und benützen berechtigt wäre. […]

2. Die Geschenkgeberin bedingt sich auf ihre Lebensdauer das unentgeltliche Wohnungsrecht im Umfange eines Gebrauchsrechtes im Haus Wien, F.-gasse 29, bestehend im Alleinbenützungsrecht sämtlicher Wohn- und Nebenräumlichkeiten und des Gartens, mit dem Recht der Benützung sämtlicher Anschlüsse und Installationen, mit dem Recht des freien zu- und Abgangs zu und von allen Ausnahmeobjekten und dem Recht Besucher aller Art zu empfangen und vorübergehend zu beherbergen, aus.

Der Liegenschaftseigentümer verpflichtet sich ausdrücklich, vom heutigen Tage an sämtliche auf die vertragsgegenständliche Liegenschaft entfallenden Betriebskosten sowie alle verbrauchsabhängigen Kosten und sonstigen Aufwendungen für die gegenständliche Liegenschaft (wie insbesondere Strom, Heizung, Haushaltsversicherungsprämie, etc.) zu tragen. Der Geschenknehmer verpflichtet sich für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des Schenkungsobjektes zur Duldung des vorangeführten Rechtes und bestellt dieses unter Annahme seitens seiner Mutter Frau I. B. zur Dienstbarkeit.

3. Herr A. B. begibt sich des Rechtes, die in Punkt 1. genannte Liegenschaft ohne Zustimmung seiner Mutter, Frau I. B., zu belasten oder zu veräußern. Frau I. B. nimmt dieses Belastung- und Veräußerungsverbot rechtsverbindlich an.

4. […] Bezüglich des vorgenannten pfandrechtlich sichergestellten Darlehens, welches derzeit mit rund € 20.000,-- aushaftet, verpflichtet sich der Geschenknehmer, dieses gemäß § 1405 ABGB in seine alleinige Rückzahlungs- und Verzinsungspflicht zu übernehmen und verpflichtet sich, die Geschenkgeberin diesbezüglich vollkommen schad- und klaglos zu halten. […]“

2.3. Derzeit wird im Haus der Mutter des Beschwerdeführers ein Zimmer vermietet. Geplant ist die Vermietung von drei Zimmern.

2.4. Der unter 2.1. bis 2.2. festgestellte Sachverhalt ergibt sich unzweifelhaft aus der Aktenlage und sind bezüglich der den Feststellungen zugrundeliegenden Urkunden keine Anhaltspunkte für Zweifel an deren Echtheit und Richtigkeit hervorgekommen. 2.3. hat der Beschwerdeführer glaubhaft vermittelt. Unter Bedachtnahme auf die Größe des Hauses und zwei fixen Bewohnern (Mutter und Sohn des Beschwerdeführers) wird vom Wahrheitsgehalt des Anageben ausgegangen.

3. Rechtliche Beurteilung

3.1. Maßgeblich Rechtsvorschriften

§ 1 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. Nr. 11/1998 idgF, lautet:

„§ 1. (1) Unter Lebenden bedürfen der Erwerb des Eigentums (Miteigentums), eines Baurechtes, des Rechtes der persönlichen Dienstbarkeit an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art durch Ausländer oder eine im Grundbuch einzutragende Bestandgabe solcher Grundstücke an Ausländer zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung nach diesem Gesetz.“

§ 2 Z. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz idgF lautet:

„§ 2. Als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gelten:

1. natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen;“

§ 4 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz idgF lautet:

„§ 4. (1) Eine nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung erteilt der Magistrat nach Anhörung der zuständigen gesetzlichen Interessenvertretung (Wirtschaftskammer Wien, Kammer für Arbeiter und Angestellte für Wien, Wiener Landwirtschaftskammer). Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse besteht, oder wenn nachgewiesen wird, dass das Grundstück, auf welches sich das Rechtsgeschäft bezieht, ausschließlich zur besseren Nutzung eines anderen Grundstückes dienen soll und im Vergleich zu diesem nur von geringem Ausmaß ist. Andernfalls oder wenn andere öffentliche Interessen entgegenstehen, insbesondere solche militärischer oder sicherheitspolizeilicher Natur, ist die Genehmigung zu versagen.“

3.2. Rechtlich folgt daraus

3.2.1. Ausgehend von dem im Wiener Ausländergrundverkehrsgesetz verankerten Primat des Rechteerwerbs an Grundstücken durch österreichische Staatsbürger, verlangt die für die Gültigkeit eines entsprechenden Rechtsgeschäfts erforderliche Genehmigung nach § 4 Abs. 1 zweiter Satz leg. cit. den Bestand entweder eines volkswirtschaftlichen oder eines sozialen Interesses "am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes" (der weitere Genehmigungstatbestand nach dieser Bestimmung kommt fallbezogen nicht in Betracht) - und damit am Rechteerwerb durch den Ausländer (VwGH 26.4.2018, Ra 2018/11/0069). Das Wiener Ausländergrundverkehrsgesetz knüpft zur Abgrenzung des persönlichen Geltungsbereichs an das Tatbestandsmerkmal des Ausländers an (in Bezug auf natürliche Personen siehe § 2 Z. 1 Wiener Grundverkehrsgesetz). Der Beschwerdeführer ist serbischer Staatsangehöriger und fällt damit unter den Begriff des Ausländers im Sinne des Wiener Ausländergrundverkehrsgesetz. Eine allgemeine Differenzierung und damit im Zusammenhang stehende Begünstigung nach dem Grad der Integration eines Ausländers sieht das Wiener Ausländergrundverkehrsgesetz nicht vor. Wird die Eigenschaft des Ausländers erfüllt, so muss bei den in § 1 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz genannten Rechtsgeschäften in Entsprechung von § 4 Abs. 1 zweiter Satz Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz das Bestehen entweder eines volkswirtschaftlichen oder eines sozialen Interesses am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes gegeben sein.

3.2.2. Zur Frage, ob ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse vorliegt:

Mit den vom Beschwerdeführer ins Treffen geführten Gegebenheiten lässt sich weder ein soziales noch ein volkswirtschaftliches Interesse im Sinne des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes begründen.

Der bloße Erwerb eines Liegenschaftsanteiles durch einen Ausländer von einem anderen Ausländer kann weder als im volkswirtschaftlichen noch im sozialen Interesse einer Gebietskörperschaft gesehen werden (dazu etwa VwGH 28.6.1989, 88/02/0114).

Ein soziales Interesse am Grundstückserwerb bzw. zur Schaffung einer Wohnmöglichkeit liegt insbesondere nicht vor, wenn das Wohnbedürfnis anders gedeckt werden kann bzw. anders gedeckt wird (VwGH 5.8.2021, Ra 2020/11/0058; 24.5.1989, 88/02/0110 und 89/02/0023). Der Beschwerdeführer wohnt unter der Adresse Wien, F.-gasse 27 und würde auch nach Erwerb des Grundstücks mit der Adresse F.-gasse 22 seinen bisherigen Wohnsitz beibehalten. Das soziale Interesse am Grundstückserwerb zur Deckung eines Wohnbedürfnisses ist somit nicht gegeben.

Die Liegenschaft dient Wohnzwecken, in erster Linie jenen von I. B. und J. B., der Mutter und dem Sohn des Beschwerdeführers. Dies würde sich auch bei Erwerb der Liegenschaft durch den Beschwerdeführer nicht ändern. Zudem gibt es in dem gegenständlichen Wohnhaus eine Zimmervermietung. Es wurde nicht vorgebracht, dass im Fall des Erwerbs durch den Beschwerdeführer diese nicht fortgesetzt werden sollte. In Bezug auf die Wohnzwecke, dem das gegenständliche Wohnhaus dient, würde sich somit durch den Erwerb der Liegenschaft durch den Beschwerdeführer nichts ändern.

Anzumerken ist in Bezug auf die ins Treffen geführte finanzielle Unterstützung (Übernahme der Betriebskosten sowie Tragung aller verbrauchsabhängigen Kosten und sonstigen Aufwendungen für die gegenständliche Liegenschaft [wie insbesondere Strom, Heizung, Haushaltsversicherungsprämie, etc.]) durch den Beschwerdeführer gegenüber der Geschenkgeberin, dass eine solche auch ohne Liegenschaftserwerb möglich ist. Im Übrigen wurde zahlenmäßig vom Beschwerdeführer nicht dargetan, welche Höhe die übernommenen Kosten und sonstigen Aufwendungen ausmachen und wie hoch Betrag ist, der die finanziellen Möglichkeiten (auch unter Bedachtnahme auf Einnahmen durch Zimmervermietung) seiner Mutter überschreiten. Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass die vom Beschwerdeführer erbrachten Leistungen – wie oben beschrieben – bei begründeter Erwartung des Erwerbs der Liegenschaft im Erbwege bei Ausbleiben der Erbeinsetzung zivilrechtlich geltend gemacht werden könnten (siehe dazu näher Rummel in Rummel, ABGB3 § 1435 Rz 4).

In Bezug auf die vom Beschwerdeführer vorgebrachte Gefahr eines langwierigen Verlassenschaftsverfahrens ist insbesondere auf die bereits im angefochtenen Bescheid angeführte EU-Erbrechtsverordnung hinzuweisen. Zudem würde aber die Verhinderung eines langwierigen Verlassenschaftsverfahrens kein volkswirtschaftliches Interesse begründen, weil die Liegenschaft keinem Unternehmen dient. Es liegt kein Unternehmen im Sinne einer organisierten Erwerbsgelegenheit vor, das einer besonders kundigen Geschäftsführung bedürfte und bei dem deswegen die Aufrechterhaltung der personellen Kontinuität der Geschäftsführung, die gegebenenfalls durch ein Verlassenschaftsverfahren unterbrochen wäre (bei Geschäftsführung durch die Erblasserin), im wirtschaftlichen Interesse eines solchen Unternehmens gelegen wäre.

In Bezug auf den Bedarf einer Entlastung der Mutter des Beschwerdeführers im Zusammenhang mit der Verwaltung der gegenständlichen Liegenschaft ist auf die Möglichkeit der Erteilung einer Vollmacht zum Abschluss von mit der Verwaltung einhergehenden Rechtsgeschäften hinzuweisen. Um die Verwaltung der Liegenschaft wahrnehmen zu können, braucht es einen Erwerb durch Schenkung nicht.

Unter Bedachtnahme obiger Ausführungen ist der gegebene Sachverhalt nicht mit jenem, der dem Erkenntnis (VGW-101/050/9659/2016) zugrunde liegt, das vom Beschwerdeführer ins Treffen geführt wird, vergleichbar.

Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.