Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-359-3/2025-R14

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.359.3.2025.R14

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch die Richterin Mag. KatharinaFeuersinger über die Beschwerde der Agrargemeinschaft A, vertreten durch Kanzlei Drei W. Blum Rechtsanwalts GmbH, Feldkirch, gegen den Bescheid der Vorarlberger Landesregierung vom 28.02.2025, Zl X, betreffend Aussetzung eines Verfahrens betreffend die aufsichtsbehördliche Genehmigung eines Teilungs- und Tauschvertrages nach § 38 AVG, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof zulässig.

Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde gemäß § 1 Agrarverfahrensgesetz iVm § 38 AVG das Verfahren über den von der Agrargemeinschaft A, der Agrargemeinschaft R sowie der Agrargemeinschaft B eingebrachten Antrag vom 30.10.2023 betreffend die aufsichtsbehördliche Genehmigung des Teilungs- und Tauschvertrages vom 12.10.2023 bis zum rechtskräftigen Abschluss des bei der Landesregierung anhängigen (Feststellungs)Verfahrens, Zl X, ausgesetzt.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser wird nach Wiedergabe des Sachverhaltes im Wesentlichen vorgebracht, der bekämpfte Bescheid verletze die Beschwerdeführerin in ihren subjektiven Rechten. Der Bescheid leide unter Rechtswidrigkeit, da die Voraussetzungen für eine Aussetzung des Verfahrens gemäß § 38 AVG mangels Präjudizialität der Vorfragen nicht gegeben seien.

1. Unter Hinweis auf § 38 AVG führt die Beschwerdeführerin Folgendes aus:

Der Begriff der Vorfrage sei grundsätzlich weiter zu verstehen. So handle es sich nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bei Vorfragen um solche Fragen, zu deren Beantwortung eine andere als die in der konkreten Angelegenheit entscheidende Behörde sachlich zuständig wäre, deren Lösung aber notwendige Voraussetzung für die Lösung der von der Behörde zu entscheidenden Hauptfrage sei, da die Entscheidung der Behörde nur nach Klärung der in den Wirkungsbereich der anderen Behörde fallenden Vorfrage gefällt werden könne (VwGH 21.11.2001, 98/08/0419; 21.09.2007, 2007/05/0169; 14.12.2009, 2009/10/0187). Eine Rechtsfrage könne somit im Hinblick auf die prozessökonomischen Zielsetzungen des § 38 AVG immer nur dann eine Vorfrage sein, wenn der von der Behörde im konkreten Fall anzuwendende Tatbestand ein Element enthalte, dass in einem anderen Verfahren als Streitgegenstand für sich allein Gegenstand einer für die Behörde und die Parteien bindenden Entscheidung sei bzw gewesen sei (VwSlg 13.339 A/1990¸VwGH 01.06.2017, Ra 2017/08/0022). Der VwGH betone (vgl insb VwGH 29.09.1993, 92/03/0220, 30.01.2013, 2012/03/0072 und 27.06.2019, Ra 2019/02/0017), dass eine Entscheidung nur dann präjudiziell und damit Vorfragenentscheidung im verfahrensrechtlich relevanten Sinn sei, wenn sie eine Rechtsfrage betreffe, deren Beantwortung für die (eigene) Hauptfragenentscheidung unabdingbar, dh notwendige Grundlage sei. Genau diese Notwendigkeit/Unabdingbarkeit sei im gegenständlichen Fall jedoch nicht gegeben.

2. Im gegenständlichen Fall gehe es ausschließlich darum, iSd § 34 Abs 2 des Flurverfassungsgesetzes zu klären, ob ein Versagungsgrund vorliege. Ein Versagungsgrund liege vor, wenn durch die angestrebte Veräußerung, Belastung oder Teilung der Wirtschaftsbetrieb der betroffenen Agrargemeinschaft gefährdet würde. Diese Frage sei die allein zu klärende Rechtsfrage. Eine Vorfrage dazu iSd § 38 AVG gebe es nicht. Für die Genehmigung sei es vollkommen unerheblich, wem der „Substanzwert“ an den gegenständlichen Liegenschaften zukomme. Der gegenständliche Fall stehe mit der Hauptfrage des Verfahrens Zl X in keinem Zusammenhang.

3. In diesem Verfahren gehe es um die Frage, ob der Ortsgemeinde (F) der Substanzwert am agrargemeinschaftlichen Vermögen zustehe und wer vor dem agrarbehördlichen Einschreiten (Hauptteilung- und Regulierungsverfahren 1959/60) Eigentümerin des agrargemeinschaftlichen Liegenschaftsvermögens gewesen sei. Das Verfahren beschäftige sich ua mit der Frage des endgültigen Ausscheidens von agrargemeinschaftlichen Grundflächen aus dem Gemeindegut nach einer Hauptteilung und der Problematik des „atypischen Eigentums.“ Die beantragte aufsichtsbehördliche Genehmigung des Teilungs- und Tauschvertrages stehe mit derartigen Fragen in keinerlei Zusammenhang. Nur weil nunmehr außenstehende Dritte (Stadt F) unsubstantiierte Ansprüche auf die Rechte der Agrargemeinschaft geltend machen würden, könne die Agrargemeinschaft nicht zum Stillstand gebracht werden, mit dem Argument, dass sämtliche ihrer Handlungen vor dem Hintergrund des genannten Verfahrens zu sehen und auszusetzen seien, bis das besagte Verfahren entschieden sei. Dadurch würde eine vernünftige und wirtschaftliche Verwaltung unmöglich gemacht werden.

4. Zusammenfassend könne von der für die Aussetzung des Verfahrens zwingend geforderten Notwendigkeit/Unabdingbarkeit der Beantwortung der Vorfrage (ob der Ortsgemeinde F der Substanzwert am agrargemeinschaftlichen Vermögen zusteht und wer vor dem agrarbehördlichen Einschreiten Eigentümerin des agrargemeinschaftlichen Liegenschaftsvermögens war) für die Erledigung des gegenständlichen Verfahrens somit keinesfalls gesprochen werden. Es sei somit rechtswidrig und nicht nachvollziehbar, dass die belangte Behörde das Verfahren bescheidmäßig gemäß § 38 AVG ausgesetzt habe.

3. Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme

• in den behördlichen Verwaltungsakt, insbesondere in den Teilungs- und Tauschvertrag vom 12.10.2023, abgeschlossen zwischen der Agrargemeinschaft einerseits und der Agrargemeinschaft und der Agrargemeinschaft andererseits, in den Antrag der Vertragsparteien auf aufsichtsbehördliche Genehmigung gemäß FlVG (und Befreiung von der Grunderwerbssteuer) an die Vorarlberger Landesregierung vom 30.10.2023, in die diesem Antrag zugrundeliegenden Protokollauszüge;

• in das Grundbuch.

4. Folgender Sachverhalt steht fest:

4. 1Mit rechtskräftigem Regulierungsbescheid der Agrarbezirksbehörde B vom 13.06.1960, Zl X, wurde aus der Gesamtheit der an den Liegenschaften des agrargemeinschaftlichen Gemeindegutes der ehemaligen Gemeinde Agrargemeinschaft A Nutzungsberechtigten die Agrargemeinschaft mit Rechtspersönlichkeit gebildet, deren Verwaltungssatzung sowie das zwischen der Stadt F und der Agrargemeinschaft A abgeschlossene Übereinkommen vom 07.04.1960 genehmigt, wobei die in der Beilage Agrargemeinschaft zum genehmigten Übereinkommen verzeichneten Liegenschaften als agrargemeinschaftliche Grundstücke festgestellt wurden und die in der Beilage B verzeichneten Liegenschaften dem Eigentum der Stadt F zugeordnet wurden.

In dieser Beilage Agrargemeinschaft des genannten Übereinkommens sind ua die Liegenschaften GST NRn xxxx (K), yyyy (W) und zzzz (W) der (damaligen) EZ X, KG L, umfasst. Als Eigentümer ist dort I der politischen Gemeinde Agrargemeinschaft angeführt.

4. 2Mit Eingabe vom 06.07.2023, ergänzt am 28.02.2024, hat die Stadtgemeinde F folgende Anträge bei der belangten Behörde eingebracht:

-Feststellung gemäß § 3 Abs 1 Gesetz über Gemeindegut und § 84 Abs 1 FlVG

-Leistung (Rechnungslegung, Leistung, Herausgabe) gemäß § 35 Abs 2 FlVG

-Abänderung der Satzung gemäß § 80 Abs 1 FlVG

-Antrag auf grundbücherliche Anmerkung gemäß § 94 Abs 1 FlVG.

Damit wird – ua– die Feststellung begehrt, dass es sich bei jenen Liegenschaften welche mit dem unter Punkt 4.1 genannten Regulierungsbescheid ins formale Eigentum der Agrargemeinschaft übertragen wurden - das sind die Liegenschaften laut Beilage Agrargemeinschaft A des im Regulierungsbescheid genehmigten Übereinkommens, somit ua die GST NRn. xxxx, yyyy und zzzz der (damaligen) EZ X der KG L - um Gemeindegut der Stadtgemeinde F handelt und der Stadtgemeinde F ein Anteilsrecht im Umfang des über den Wert der Nutzungsrechte hinausgehenden Substanzwerts der im grundbücherlichen Eigentum der Agrargemeinschaft und zum Gemeindegut gehörenden Grundstücke an der Agrargemeinschaft zusteht. Ferner wird die Abänderung der Satzung unter Berücksichtigung des der Stadtgemeinde F zuerkannten Anteilsrechts in der Weise begehrt, dass

-der Stadtgemeinde F alle Nutzungen des Gemeindegutes zustehen, soweit diese das durchschnittliche Ausmaß der tatsächlichen Realnutzung bzw – wegen Ermangelung der Feststellbarkeit – den Haus- und Gutsrealbedarf der übrigen Anteilsrechte übersteigen;

-die übrigen Anteilsrechte jene Bewirtschaftungskosten selbst zu tragen haben, die im Zusammenhang mit der Holz- und Weidenutzung zur Deckung ihres Haus- und Gutsbedarfes (ua „Losbezugsrechte“) stehen und auch zwingend auf die übrigen Anteilsrechte der einzelnen Parteien umzulegen sind;

-nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens festgestellt wird, welche Anteilsrechte in welchem Umfange noch bestehen und welche rechtmäßigen Realnutzungen mit Hinblick auf die vorhandenen Anteilsrechte noch ausgeübt werden können und dürfen;

-alle Entscheidungen, die die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zur Deckung des Haus- und Gutbedarfes nicht berühren, ausschließlich von der Stadtgemeinde F (Bürgermeister oder Stadtvertretung) getroffen werden können und die Stadtgemeinde F (Bürgermeister oder Stadtvertretung) den Organen der Agrargemeinschaft in diesem Zusammenhang auch verbindliche Weisungen erteilen können;

-zusätzlich zum Leistungsbegehren (Punkt C [des Antragschreibens]) sichergestellt ist, dass die gesamte derzeitige Rücklage an die Stadtgemeinde F übertragen wird und der Stadtgemeinde F die gesamten Erlöse aus der Verwertung der Substanz des Gemeindegutes (zB durch Veräußerung, Verpachtung, Begründung von Dienstbarkeiten, Baurechtseinräumung, Schotter- und Steinbruchnutzung, Ausübung der Jagd etc) sowie aus der agrar- und forstwirtschaftlichen Nutzung (Überschuss nach Abdeckung des Haus- und Hofbedarfs der nutzungsberechtigten Mitglieder) zufließen.

Dieses Verfahren ist bei der Vorarlberger Landesregierung zur ZI X nach wie vor anhängig.

4. 3Mit dem seitens der Beschwerdeführerin einerseits und der Agrargemeinschaft BM (kurz: A GM) sowie der Agrargemeinschaft BR (kurz: A GA) andererseits abgeschlossenen Teilungs- und Tauschvertrag (Fassung vom 12.10.2023) erwerben auf Grundlage der Vermessungsurkunden der R GmbH, X vom 21.09.2023 und GZ X vom 18.09.2023

•die Beschwerdeführerin die Trennfläche 1 aus GST-NR aaaa, KG S, (13.342 m²) in ihr Alleineigentum und

•die A GR zu 11/13 Anteilen und die A GM zu 2/13 Anteilen das neu gebildete GST-NR yyyy (13.246 m²) und das GST-NR xxxx (samt Trennfläche 4 aus GST-NR zzzz = 96 m²), alle KG L, in ihr gemeinsames Eigentum.

Die Beschwerdeführerin hat in der Ausschusssitzung vom 12.07.2023 den Grundtausch mit Stimmenmehrheit beschlossen.

Die A GM und die A GR haben in der gemeinsamen außerordentlichen Vollversammlung am 20.10.2023 dem „vereinbarten Grundtausch“ mehrheitlich zugestimmt.

4. 4Die Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin ua der Liegenschaften GST-NRn xxxx, yyyy und zzzz, der EZ X, KG L. Sie war dies auch zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Die Unterfertigung des Teilungs- und Tauschvertrages durch die Vertragspartner erfolgte zu folgenden Zeitpunkten: 18.10.2023, 19.10.2023, 25.10.2023 und 06.11.2023.

Die GST-NRn yyyy und zzzz, KG L, sind mit Dienstbarkeiten (Dienstbarkeit der Hochspannungsleitung gemäß Punkt I. Dienstbarkeitsvertrag 22.01.1973 auf GST yyyy; Dienstbarkeit des Wasserbezuges und der Wasserleitung gemäß Punkt VII Kaufvertrag 22.12.2008 auf GST zzzz) belastet.

Die A GM ist zu 2/13 Anteilen, die A GR zu 11/13 Anteilen Miteigentümer des GST-NR aaaa, S. Dieses Grundstück ist mit einer Dienstbarkeit (des Streubezuges und der Schneeflucht gemäß Punkt I Servituten-Regulierungs-Urkunde 22.08.1873 belastet).

Veräußerungsverbote bestehen keine.

4. 5Mit Eingabe vom 30.10.2023 haben die Beschwerdeführerin sowie die A GR und die A GM den unter Punkt 4.3 genannten Teilungs- und Tauschvertrages (Fassung vom 12.10.2023) vorgelegt und um „aufsichtsrechtliche Genehmigung“ angesucht.

Dieser Antrag wurde von den Obleuten der antragstellenden Agrargemeinschaften unterfertigt.

5. Dieser Sachverhalt fußt auf den unter Punkt 3. genannten Beweismitteln. Dieser Sachverhalt ist in der festgestellten Form unstrittig.

6. 1Gemäß § 38 AVG, BGBl Nr 51/1991, idF BGBl I Nr 33/2013, ist die Behörde, sofern die Gesetze nicht anderes bestimmen, berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen eigenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen. Sie kann aber auch das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage aussetzen, wenn die Vorfrage schon den Gegenstand eines anhängigen Verfahrens bei der zuständigen Verwaltungsbehörde bzw beim zuständigen Gericht bildet oder ein solches Verfahren gleichzeitig anhängig gemacht wird.

Der § 34 Flurverfassungsgesetz (FlVG), LGBl Nr 2/1979, idF LGBl Nr 44/2013, lautet wie folgt:

Veräußerung, Belastung und Teilungagrargemeinschaftlicher Grundstücke§ 34

(1) Zur Veräußerung, Belastung und Teilung von agrargemeinschaftlichen Grundstücken ist die Genehmigung der Behörde erforderlich. Ausgenommen sind die Veräußerung, die Belastung oder – unbeschadet des § 33 Abs 7 – die Abtrennung einer Fläche, die als Baufläche gewidmet ist, nicht größer als 1.000 m² ist und auf der kein Wohn- und Wirtschaftsgebäude steht.

(2) Die Genehmigung ist zu versagen, wenn durch die angestrebte Veräußerung, Belastung oder Teilung der Wirtschaftsbetrieb der betroffenen Agrargemeinschaft gefährdet würde.

(3) Die selbständige Belastung der einzelnen, im Grundbuch als Miteigentumsanteile eingetragenen persönlichen (walzenden) Anteilsrechte an agrargemeinschaftlichen Grundstücken ist nicht zulässig.

6. 2Gegenstand des Beschwerdeverfahrens:

Bei einer Aussetzung des Verfahrens ist Sache iSd § 28 Abs 2 und Abs 3 erster Satz VwGVG des Rechtsmittelverfahrens ausschließlich die von der Behörde verfügte Aussetzung des bei ihr anhängigen Verfahrens, nicht aber der Gegenstand des behördlichen Verfahrens (vgl die zu § 66 Abs 4 AVG ergangene Judikatur VwGH 27.02.2002, 2002/08/0065; 07.05.1986, 85/11/0287).

Zu prüfen ist daher ausschließlich, ob das Verfahren über den gemeinsamen Antrag der Beschwerdeführerin, der A GR und der A GM vom 30.10.2023, dem vorgelegten Teilungs- und Tauschvertrag (Fassung vom 12.10.2023) die „aufsichtsrechtliche“ Genehmigung zu erteilen, zu Recht ausgesetzt wurde oder nicht.

6. 3Nach der ständigen Rechtsprechung ist unter einer Vorfrage iSd § 38 AVG eine für die Entscheidung der Verwaltungsbehörde präjudizielle Rechtsfrage zu verstehen, über die als Hauptfrage von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten oder auch von derselben Behörde, jedoch in einem anderen Verfahren, zu entscheiden ist (vgl etwa VwGH 19.12.2012, 2012/06/0141, mwN). Präjudiziell – und damit Vorfragenentscheidung im verfahrensrechtlich relevanten Sinn – ist nur eine Entscheidung, die erstens eine Rechtsfrage betrifft, deren Beantwortung für die Hauptfragenentscheidung unabdingbar, das heißt eine notwendige Grundlage ist, und zweitens diese in einer die Verwaltungsbehörde bindenden Weise regelt (vgl. VwGH 28.11.2013, 2013/03/0070, mwN). (VwGH 19.06.2024, Ra 2023/03/0141). Ob die erstgenannte Voraussetzung zutrifft, hat die zur Hauptfragenentscheidung zuständige Behörde anhand der diesen Verfahrensgegenstand betreffenden Verwaltungsvorschriften zu prüfen (VwGH 26.01.1993, 92/07/0071). Eine Vorfrage liegt also dann vor, wenn der relevante Tatbestand ein Element enthält, das für sich allein Gegenstand der bindenden Entscheidungen der anderen Behörde ist (VwGH 28.01.2016, 2013/07/0288). (Hervorhebung durch das Landesverwaltungsgericht).

6.3. 1Hauptfrage und relevanter Tatbestand im Genehmigungsverfahren nach § 34 FlVG:

Mit dem gegenständlichen Teilungs- und Tauschvertrag (Fassung vom 12.10.2023) tauscht die Beschwerdeführerin das neu gebildete GST-NR yyyy sowie das GST-NR xxxx (samt Trennfläche 4 aus GST-Nr zzzz), alle KG L, zu 2/13 Anteilen an die A GM und zu 11/13 Anteilen an die A GR gegen die Trennfläche 1 aus GST-NR aaaa, KG S, die sie zu 2/13 Anteilen von der A GM und zu 11/13 Anteilen von der A GR erhält (Punkt 4.3).

Darin ist aus folgenden Gründen eine genehmigungspflichtige Veräußerung agrargemeinschaftlicher Grundstücke im Sinne des § 34 Abs 1 FlVG gelegen:

Nicht fraglich ist die Qualifikation des GST-NR aaaa, KG S, der A GM und der A GR als agrargemeinschaftliches Grundstück im Sinne des FlVG.

Bei den Tauschliegenschaften der Beschwerdeführerin handelt es sich um (Teil)flächen von Liegenschaften laut Beilage Agrargemeinschaft des im Regulierungsbescheid vom 13.06.1960 genehmigten Übereinkommens, hinsichtlich derer ein Feststellungsverfahren ua zur Rechtsfrage, ob durch die Regulierung sogenanntes atypisches Gemeindegut entstanden ist, anhängig ist (Punkt 4.2). Auch diese Grundstücke sind aber agrargemeinschaftliche Grundstücke im Sinne des FlVG. Allenfalls - im Fall einer rechtskräftigen Feststellung - solche, die als atypisches Gemeindegut in Form einer Agrargemeinschaft organisiert sind.

Daraus folgt, dass im gegenständlichen Fall agrargemeinschaftliche Grundstücke geteilt und getauscht werden sollen, was nicht bestritten wird und wovon auch die belangte Behörde ausgeht.

Der für diese Teilung und den Tausch erforderliche Antrag auf aufsichtsbehördliche Genehmigung (gemäß § 34 Abs 1 FlVG) wurde am 30.10.2023 von allen Vertragspartnern des gegenständlichen Teilungs- und Tauschvertrages bei der belangten (und dafür zuständigen) Behörde eingebracht (Punkt 4.5).

Ob das zur Genehmigung vorgelegte Rechtsgeschäft auch die Genehmigungsvoraussetzungen erfüllt, ist anhand der Kriterien des § 34 Abs 2 FlVG zu prüfen. Damit stellt diese Bestimmung den relevanten Tatbestand für die Hauptfragenentscheidung der belangten Behörde dar.

6.3. 2 Die belangte Behörde hält nun die Frage, ob die Beschwerdeführerin über die vom Teilungs- und Tauschvertrag erfassten Liegenschaften (GST-NRn yyyy, GST-NR xxxx samt Trennfläche 4 aus GST-NR zzzz, alle KG L) vollumfänglich verfügungsberechtigt ist, für die (im Genehmigungsverfahren über den Antrag vom 30.10.2023) entscheidungswesentliche Vorfrage im Sinne des § 38 AVG, die Hauptfrage im (bei derselben Behörde) anhängigen Feststellungsverfahren, ZI X, sei, weil die Beschwerdeführerin im Fall des Vorliegens von atypischem Gemeindegut nur mit Zustimmung der Stadtgemeinde F (und nicht allein) verfügen dürfe.

Diese Auffassung wird aus folgenden Gründen nicht geteilt:

Der Verwaltungsgerichtshof hat wiederholt (im Zusammenhang mit der Übertragung eines Anteilsrechtes an einer Agrargemeinschaft oder der Absonderung eines Teilwaldrechtes von einer Stammsitzliegenschaft) ausgesprochen, dass eine meritorische Entscheidung über einen solchen Antrag auf Bewilligung voraussetze, dass ein wirksames Rechtsgeschäft über diese Übertragung vorliege. Ob dies der Fall sei, habe die Agrarbehörde im Zweifel als Vorfrage zu beurteilen, sofern nicht die Voraussetzungen für eine Aussetzung des Verfahrens vorliegen würden. Daher seien bei der Prüfung der Frage, ob ein solches wirksames Rechtsgeschäft über die Übertragung vorliegt, auch die einschlägigen bürgerlich-rechtlichen Bestimmungen anzuwenden (vgl die hg Erkenntnisse vom 28.09.2006, 2005/07/0125, und vom 11.09.1997, 97/07/0056). (VwGH 2007/07/0002, 27.03.2008). (Hervorhebung durch das Landesverwaltungsgericht).

Diese zur Tiroler Rechtslage (§ 38 TFLG 1996) ergangene Judikatur lässt sich nach Auffassung des Landesverwaltungsgerichtes auf den gegenständlichen Fall übertragen:

Wie sich aus Punkt 6.1 ergibt, bedarf auch der vorgelegte Teilungs- und Tauschvertrag (in der Fassung vom 12.10.2023), der sich als Veräußerung agrargemeinschaftlicher Grundstücke darstellt, einer Bewilligung der (Agrar)Behörde gemäß § 34 Abs 1 FlVG, sodass die meritorische Entscheidung über den diesbezüglichen Antrag vom 30.10.2023 voraussetzt, dass ein wirksames Rechtsgeschäft über diese „Veräußerung“ vorliegt.

Die einzige Vorfrage, die zu prüfen ist, ist daher die Frage der Wirksamkeit des zur Bewilligung vorgelegten Rechtsgeschäftes.

Erst dann, wenn ein wirksames Rechtsgeschäft vorliegt, kann die Beurteilung der Genehmigungsvoraussetzungen (gemäß § 34 Abs 2 FlVG) durch die Behörde erfolgen (vgl VwGH 27.03.2008, 2007/07/0019).

6.3. 3 „Das Rechtsgeschäft“ ist ein Abstraktum, weil es als solches nicht existiert. Es tritt bloß in konkreten Typen in Erscheinung: als Kaufvertrag, als Mietvertrag, als Dienstvertrag, als Auslobung, als letztwillige Verfügung usw. (vgl Koziol-Welser, Grundriss des Bürgerlichen Rechts, Band I10, S 84).

Gegenständlich zu überprüfendes Rechtsgeschäft ist der vorgelegte Teilungs- und Tauschvertrag (in der Fassung vom 12.10.2023).

Gemäß § 1045 ABGB ist ein Tausch ein Vertrag, durch den eine Sache gegen eine andere überlassen wird; er ist ein zweiseitig verbindlicher (entgeltlicher) formfreier Konsensualvertrag (OGH 27.08.1980, 1 Ob 630/80), der mit Einigung, eine Sache gegen andere zu überlassen, zustande kommt und als solcher Titel für den Eigentumserwerb ist, den Übergabe des Tauschgegenstandes (modus) als Erfüllung des Tauschvertrages bewirkt (Aicher in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1045 (Stand 1.5.2017, rdb.at).

Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes (= Teilungs- und Tauschvertrag in der Fassung vom 12.10.2023) ist somit der Vertragsabschluss.

Gemäß § 861 ABGB kommt der Vertrag durch die übereinstimmenden Willenserklärungen der Vertragsparteien zustande.

Im gegenständlichen Fall wurde der Teilungs- und Tauschvertrag von allen Vertragsparteien - zu unterschiedlichen Zeitpunkten am 18.10.2023, 19.10.2023, 25.10.2023 und 06.11.2023 - unterfertigt. Dieser Vertragsabschluss ist auch durch die erforderlichen Organ-Beschlüsse gedeckt (Punkt 4.3). Ein Hinweis, der auf sonstige Mängel schließen lassen könnte, ist nicht hervorgekommen.

Wie unter Punkt 4.4 festgestellt, waren zu diesen Zeitpunkten die Beschwerdeführerin (EZ X, KG L) und die Tauschpartner (A GM und A GR, EZ X, KG S) unstrittig Eigentümer der vom Teilungs- und Tauschvertrag umfassten Liegenschaften bzw (Teil)Flächen dieser Liegenschaften laut Grundbuch. Als Eigentümer waren sie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befugt, frei über ihr Eigentum zu verfügen (§ 362 ABGB).

Aufgrund des Vorliegens der übereinstimmenden Willenserklärungen aller Vertragsparteien kam der Teilungs- und Tauschvertrag (in der Fassung vom 12.10.2023) wirksam zustande. Es ist ein obligatorischer Anspruch der Tauschpartner auf Übertragung der vom Teilungs- und Tauschvertrag umfassten Liegenschaften bzw (Teil)Flächen dieser Liegenschaften erwachsen.

Damit ist die zu lösende Vorfrage (Wirksamkeit des vorgelegten Rechtsgeschäftes für diese „Veräußerung“) bereits beantwortet. Schon aus diesem Grund kann der Abspruch über die Hauptfrage im Verfahren über den Antrag der Stadtgemeinde F vom 06.07.2023 (Feststellung, dass die in Beilage Agrargemeinschaft (des im Regulierungsbescheid genehmigten Übereinkommens) verzeichneten Liegenschaften Gemeindegut der Stadtgemeinde F darstellen, im Zuge der Regulierung keine Hauptteilung stattgefunden hat und der Stadtgemeinde F ein Anteilsrecht im Umfang des über den Wert der Nutzungsrechte hinausgehenden Substanzwertes zusteht (Punkt 4.3)), für das gegenständliche Bewilligungsverfahren keine notwendige Grundlage bilden.

6. 4 Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass für den Tauschvertrag Eigentum der Tauschpartner am Tauschgegenstand nicht die Voraussetzung ist, sondern nur die objektive Möglichkeit, Eigentum zu verschaffen (Aicher in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1045 (Stand 1.5.2017, rdb.at).

Für die von der Behörde als Vorfrage zu prüfende Gültigkeit des Tauschvertrages (vgl Punkt 6.3.2) wäre es daher nicht einmal notwendig, dass die Tauschpartner auch Eigentümer der umfassten Grundstücke sind (vgl OGH 27.08.1980, 1 Ob 630/80). Dies trifft allerdings hier, wie ausgeführt, nicht zu.

Die wirkliche Übergabe ist nur zur Erfüllung des Tauschvertrages und zur Erwerbung des Eigentumes (Verfügungsgeschäft) notwendig, nicht aber zum Abschluss eines gültigen Tauschvertrages (Verpflichtungsgeschäft). (§ 1054 ABGB).

Daraus folgt aber, dass die Entscheidung im anhängigen Feststellungsverfahren, Zl X, in dem es nach den Ausführungen der belangten Behörde darum geht, ob eine Hauptteilung betreffend die Beschwerdeführerin stattgefunden hat, widrigenfalls nach wie vor Gemeindegut vorliegt und somit der Substanzwert der Stadtgemeinde F zuzuordnen ist, keine Rechtsfrage betrifft, deren Beantwortung für die Hauptfragenentscheidung im Verfahren zur Erteilung der aufsichtsbehördlichen Bewilligung gemäß § 34 FlVG unabdingbar und damit abzuwarten wäre. Die Entscheidung im anhängigen Feststellungsverfahren ist keine Voraussetzung für die im Bewilligungsverfahren gemäß § 34 FlVG zu beantwortende Vorfrage, ob ein wirksames Rechtsgeschäft über die im Teilungs- und Tauschvertrag gelegene „Veräußerung“ vorliegt.

Die belangte Behörde hat ihre Ermächtigung, das Ermittlungsverfahren gemäß § 38 AVG auszusetzen, daher zu Unrecht angenommen. Der angefochtene Bescheid war somit ersatzlos zu beheben.

7. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde von keiner Partei beantragt. Ferner steht bereits aufgrund der Aktenlage fest, dass der angefochtene Bescheid aufzuheben ist. Es konnte daher die Durchführung einer mündlichen Verhandlung entfallen (§ 24 Abs 1 und 2 Z 1 VwGVG). (vgl VwGH 20.11.2014, Ra 2014/07/0052).

8. Die Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil – soweit ersichtlich –

die Rechtsfrage, ob die zur Tiroler Rechtslage (§ 38 TFLG 1996) ergangene Judikatur, wonach eine meritorische Entscheidung über einen Antrag auf Bewilligung der Übertragung eines Anteilsrechtes an einer Agrargemeinschaft (oder der Absonderung eines Teilwaldrechtes von einer Stammsitzliegenschaft) voraussetze, dass ein wirksames Rechtsgeschäft über diese Übertragung vorliege, was die Agrarbehörde im Zweifel als Vorfrage zu beurteilen habe (ua VwGH 11.09.1997, 97/07/0056¸ 28.09.2006, 2005/07/0125 und 27.03.2008, 2007/07/0002), auch auf ein Verfahren nach § 34 FlVG zur Veräußerung, Belastung und Teilung von agrargemeinschaftlichen Grundstücken anzuwenden ist, in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichthofes noch nicht beantwortet ist,

und bejahendenfalls, eine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes dazu fehlt, ob sich die Prüfung der Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes als Vorfrage auch bei einer Veräußerung, Belastung und Teilung von agrargemeinschaftlichen Grundstücken nach § 34 FLVG allein auf das Verpflichtungsgeschäft bezieht.