Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-58/2024-R9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 25.03.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2025:LVwG.318.58.2024.R9

Begründung

B e s c h l u s s

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch seine Richterin Dr. Eva-Maria Längle über die Beschwerde 1. der B, D, und 2. des B H, D-A, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Karl Schelling, Dornbirn, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 20.06.2024, Zl X, betreffend die Versagung einer Baubewilligung, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, den Beschluss gefasst:

Gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverwiesen.

Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde gemäß § 28 Abs 3 Baugesetz (BauG) iVm § 16 Abs 2 Raumplanungsgesetz (RPG) die beantragte Baubewilligung für Zu- und Umbauten sowie für die beantragte Verwendungsänderung beim bestehenden Gebäude „S X“ in L auf GST-NR xxxx, GB L, versagt.

2. Gegen diesen Bescheid haben die Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringen sie im Wesentlichen vor, der Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B werde seinem gesamten Umfange nach bekämpft.

Richtigerweise hätte die Baubewilligung für die Zu- und Umbauten sowie für die beantragte Verwendungsänderung durch Vermietung an ständig wechselnde Gäste beim bestehenden Gebäude S X, L, auf GST-NR xxxx, GB L, erteilt werden müssen. Geltend gemacht würden die Rechtswidrigkeit des bekämpften Bescheides und die Mangelhaftigkeit des Verfahrens, welches diesem Bescheid zugrunde liege.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde L vom 24.08.1981, Zl Y, sei den Voreigentümern die Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses, bestehend aus Keller, Erd-, Obergeschoß sowie einem Dachgeschoß mit insgesamt fünf Wohnungen und zwei Personalzimmern auf GST-NR xxxx, GB L, erteilt worden. Das Gebäude sei bisher nicht gewerblich genutzt worden. Die W1, welche eine Ferienwohnungsberechtigung aufgrund einer rechtzeitigen Anzeige nach der Novelle 1993 aufweise, welche nicht untersagt worden sei, sei über all die Jahre für Ferienwohnzwecke verwendet worden. Die erste Bauetappe des 1981 bewilligten Gebäudes sei ausgeführt worden, sohin das Kellergeschoß, die Wohnung im Erdgeschoß, eine Wohnung im Obergeschoss und zwei Wohnungen im Dachgeschoss. Der fertiggestellte Teil der ersten Bauetappe bilde den Gegenstand des Benützungsbewilligungsbescheides vom 15.12.1982. Die zweite Bauetappe, das sei der nordseitige, rückwärtige Teil gewesen, bestehend aus einer Wohneinheit im Obergeschoß und zwei Personalzimmern im Dachgeschoss, sei zwar wie zuvor angeführt bewilligt worden, bisher aber nicht ausgeführt worden. Diese ursprüngliche Baubewilligung für die zweite Bauetappe sei deshalb zwischenzeitlich erloschen. Das Gebäude bestehe sohin aus dem Kellergeschoß, dem kompletten Erdgeschoss mit einer Wohnung, einer Wohnung im Obergeschoss und zwei Wohnungen im Dachgeschoss.

Am Gebäude auf GST-NR xxxx, GB L, sei Wohnungseigentum vor Inkrafttreten der Raumplanungsnovelle im Dezember 2023 begründet worden; dies für drei Wohnungen (W1 bis W3), wobei die Wohnungseigentumseinheiten W1 (Ferienwohnung) und W2 im Obergeschoß der B als Mit- und Wohnungseigentümerin gehören würden, die Wohnungseigentumseinheit W3 im Dachgeschoss B H.

Das GST-NR xxxx, GB L, sei als Bau-Wohngebiet gewidmet. Eine Flächenwidmung für Ferienwohnungen liege nicht vor. Es liege aber, wie zuvor angeführt, für die Wohnung W1 eine Ferienwohnungsberechtigung gemäß Novelle LGBl Nr 27/1993 vor; dies aufgrund rechtzeitiger Anzeige an die Gemeinde L, welche nicht untersagt worden sei.

Beim hier anhängigen Baubewilligungsverfahren und Verfahren auf Erteilung der Betriebsanlagengenehmigung seien folgende Änderungen eingereicht worden:

Im Untergeschoss erfolge der Zubau einer Garage für einen weiteren Stellplatz. Die Wohneinheit W1 im Erdgeschoss bestehe nach erfolgtem Umbau aus einem Koch- und Essbereich, einem Wohnbereich, drei Schlafzimmern sowie zwei Bädern.

Der Eingang werde in den Bereich der ehemaligen Speis verlegt. Im Außenbereich werde eine Terrasse mit einem Außenkamin ausgeführt. Die Nutzfläche der W1 habe bisher 87,48 m² betragen und betrage auch neu 87,48 m². Auch die Bruttogeschossfläche der Wohnung W1 werde durch diese Umbauten nicht vergrößert. Im Allgemeinbereich werde ein Wellnessbereich errichtet.

Im Obergeschoß werde das Gästezimmer W2 mit einem Koch- und Essbereich, einem Wohnbereich, drei Schlafzimmern und drei Bädern ausgestattet; diese erhalte einen Balkon.

In nördlicher Richtung werde ein Zubau zur Ausführung gelangen, um das Gästezimmer W3 zu errichten. Die Gästeeinheit W3 bestehe aus einem Wohn- und Kochbereich, einem Schlafzimmer und einem Bad. Zusätzlich werde eine Terrasse ausgeführt.

Im Dachgeschoss werde die Gästeeinheit W4 durch den Umbau der zwei bestehenden Wohnungen mit einem Koch- und Essbereich sowie einem Wohnbereich, drei Schlafzimmern und zwei Bädern errichtet. Die W4 erhalte einen Balkon.

Weiters werde in nordwestlicher Richtung die Gästeeinheit W5 zugebaut. Diese bestehe aus einem Schlaf- und Wohnbereich samt Kochnische und einem Bad. Zusätzlich sei die Errichtung einer Loggia und eines Balkons dafür vorgesehen.

Sämtliche Gästezimmer seien mit Küche, Ess- und Wohnbereichen, Schlafräumen und Sanitärräumen ausgestattet.

Weiters sei eine Verwendungsänderung dahingehend für das Gebäude auf GST-NR xxxx, GB L, beantragt worden, dass die bisherigen Wohneinheiten W2 bis W5 als Gästeeinheiten an ständig wechselnde Gäste im Sinne des § 111 Abs 1 Z 1 der Gewerbeordnung (GewO 1994) idgF mit einer maximalen Aufenthaltsdauer der jeweiligen Gäste von drei aufeinanderfolgenden Wochen und sechs Wochen im Jahr vermietet werden dürften. Die Wohnung bzw Gästeeinheit W1 solle ebenfalls an ständig wechselnde Gäste vermietet werden, wobei hier aber die Einschränkungen für einen Beherbergungsbetrieb von Gästen im Sinne des § 111 Abs 1 Z 1 GewO nicht eingehalten werden sollten. Die W1 solle also sowohl vom Mit- und Wohnungseigentümer bzw seinen Gesellschaftern und der eigenen Familie selbst für Ferienwohnzwecke verwendet werden können, im Übrigen aber auch an ständig wechselnde Gäste vermietet werden können, wobei die Vermietungen an ständig wechselnde Gäste ebenfalls durch den Betreiber erfolgen solle, aber auch ohne die Einschränkungen eines Beherbergungsbetriebes im Sinne des § 111 Abs l Z 1 GewO 1994 zulässig sein solle und keine maximale Aufenthaltsdauer für diese Nutzungen gelten solle.

Diesbezüglich bestehe aber eine Ferienwohnungsberechtigung.

Es sei aktuell nicht vorgesehen, das Wohnungseigentum am Gebäude abzuändern.

Das Aparthotel solle durch einen ortsansässigen Hotelbetreiber an ständig wechselnde Gäste vermietet werden.

Die Antragsteller würden einen zivilrechtlichen Vertrag abschließen, wonach sie sich verpflichten würden, einen gemeinsamen Hotelbetreiber auszuwählen und das Haus unter einem gemeinsamen Namen „H“ zu verwenden. Derzeit sei beabsichtigt, den Hotelbetrieb der M zu übergeben. Die Antragsteller würden mit dem Hotelbetreiber, der M, einen Mietvertrag abschließen.

Der Hotelbetreiber wechsle die Handtücher und Bettwäsche und reinige die Zimmer bzw mache die Betten. Er übernehme die Betreuung der An- und Abreise und der Organisation der Dienstleistungen für die Gäste und stelle tagsüber eine Ansprechperson für die Gäste vor Ort zur Verfügung. Der Hotelbetreiber hebe zudem die anfallenden öffentlichen Gebühren von den Gästen ein und führe diese an die Gemeinde L ab.

Insgesamt bestehe das Gebäude nach Durchführung der Baumaßnahmen aus fünf Gästezimmerbereichen mit insgesamt 22 Betten für ständig wechselnde Gäste.

Der Sachverhalt werde im Hinblick auf die Bedenken der Bezirkshauptmannschaft B noch wie folgt modifiziert:

Die Vermietung an ständig wechselnde Gäste bei den W2 bis 5 solle so erfolgen, dass alle Voraussetzungen eines Betriebes zur gewerblichen Beherbergung von Gästen im Sinne des § 111 Abs 1 Z 1 GewO 1994 mit einer maximalen Aufenthaltsdauer der jeweiligen Gäste von drei aufeinanderfolgenden Wochen sowie maximal sechs Monaten im Jahr vorliege. Lediglich für die Gäste der W1 sei zumindest zeitweise die Verwendung als Ferienwohnung vorgesehen. Dabei solle die Vermietung an ständig wechselnde Gäste ebenfalls durch den Betreiber erfolgen, aber auch an mehr als drei aufeinanderfolgenden Wochen und mehr als sechs Wochen im Jahr möglich sein. Der Eigentümer und seine Gesellschafter und Familie sollten diese Ferienwohnung für Ferienzwecke selbst ohne Einschränkungen nutzen können.

Insoweit auf Allgemeinflächen im nordseitigen Teil ein Wellnessraum mit Sauna und Sanitäranlagen vorgesehen sei, solle die Nutzung für die W1 ausgeschlossen sein.

Eine Abänderung der Parifizierung sei derzeit nicht vorgesehen.

Die Bedingungen für den Hotelbetreiber würden sich wie folgt modifiziert ergeben, wobei ein entsprechender Mietvertragsentwurf mit diesen Änderungen umgehend übermittelt und nachgereicht werde.

Die Vermietung der Gästeeinheiten W2 bis W5 solle an ständig wechselnde Gäste unter Einhaltung aller derzeit maßgeblichen Bestimmungen erfolgen, dass keine Ferienwohnungs-nutzung vorliege. Eine Vermietung der Gästeeinheiten W2 bis W5 an Mit- und Wohnungseigentümer des Hauses, deren Gesellschafter und Familienangehörige im Sinne des Raumplanungsgesetzes solle ohne jegliche Vorrechte und zum normalen Entgelt, wie jeder Gast bezahle, erfolgen. Es bestünden diesbezüglich keine wie immer gearteten Vorrechte, auch nicht darauf, dass Mit- und Wohnungseigentümern, deren Gesellschaftern oder Familienangehörigen eigene Mit- und Wohnungseigentumseinheiten zugeteilt werden müssten.

Insoweit eine Nutzung durch Mit- und Wohnungseigentümer, Gesellschafter und Familienangehörige der W2 bis W5 erfolge, würden jedenfalls alle Beschränkungen eingehalten, welche für die Nutzung einer Wohnung durch den Eigentümer bzw den Mit- und Wohnungseigentümern eines Gebäudes ohne Ferienwohnungsberechtigung bestehen würden. Als Betreiber des Beherbergungsbetriebes werde ein Dritter ausgesucht. Die Mit- und Wohnungseigentümer würden sich beim Betreiber nicht beteiligen und auch sonst keinen bestimmenden Einfluss auf diesen ausüben.

Die Antragsteller seien zu jeder Einschränkung bereit, und auch Abänderungen des vorgelegten Mietvertragsentwurfes, die erforderlich seien, damit keine Ferienwohnungsnutzung der Gästeeinheiten W2 bis W5 erfolgen würden; dies auch in Form von entsprechenden, vom Landesverwaltungsgericht geforderten Ergänzungen beim Sachverhalt oder von entsprechenden Auflagen durch die Bewilligungsbehörde für die eingeschränkte Verwendung W2 bis W5 im Hinblick darauf, dass keine Ferienwohnungsberechtigung vorliege. Die Antragsteller wollten das Gebäude gesetzeskonform verwenden und seien deshalb für jegliche Klarstellung bereit. Sie seien auch bereit, bezüglich der Mietzinsklausel auf Forderungen der Behörde für die Mietzinsgestaltung einzugehen, die sich aufgrund der mangelnden Ferienwohnungsberechtigung von W2 bis W5 ergeben würden. Dies gelte auch für diesbezüglich erforderliche Einschränkungen bei den Erhaltungsverpflichtungen für das Gebäude und die Betriebseinrichtung sowie für die Anschaffung der Betriebseinrichtung. Auch die Vornahme von Umbauten durch den Betreiber, die nur aus sachlichen Gründen durch die Eigentümer verweigert werden dürfe, sei kein Problem. Diesbezügliche Bedenken der Behörde für die Antragsteller völlig neu und überraschend und die einzuhaltenden Mindestanforderungen auch aus dem Bescheid der Behörde nicht klar herauszulesen. Sobald die Vorgaben klar seien, werde die Antragstellerseite diese in den Mietvertragsentwurf entsprechend den Forderungen der Behörde aufnehmen und auch den Sachverhalt dahingehend ergänzen, bzw diesbezügliche Auflagen akzeptieren.

Die W1 sei bereits von dem Voreigentümer immer wieder saisonweise für Ferienwohnzwecke vermietet worden. Die B und deren Gesellschafter und Familienangehörige hätten seit dem Ankauf der W1 diese dauerhaft für Ferienwohnzwecke vermietet.

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 20.06.2024, welcher nur über die beantragte Baubewilligung abspreche, nicht aber über die beantragte Betriebsanlagengenehmigung, werde die beantragte Baubewilligung für die eingereichten Änderungen versagt. Diese Beschwerde richte sich gegen diesen Versagungsbescheid der Behörde und werde über die Behörde an das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg eingereicht. Die Beschwerde sei rechtzeitig, weil die Zustellung des Versagungsbescheides der Behörde am 21.06.2024 erfolgt sei.

Die Beschwerdeführer würden sich durch den bekämpften Bescheid der Behörde in ihren subjektiven Rechten insbesonders wie folgt verletzt erachten:

-Die beantragte Baubewilligung dürfe nicht nur für einen bestimmten vorgelegten Mietvertragsentwurf erteilt werden. Die Vorlage eines Entwurfes könne lediglich den Sinn machen, dass die Behörde die Antragsteller darauf aufmerksam mache, wenn Klauseln ohne Ferienwohnungsberechtigung zweifelhaft seien oder gar unzulässig. Für die W2 bis W5 hätte die Bewilligung für die Vermietung an ständig wechselnde Gäste im Rahmen eines gewerblichen Beherbergungsbetriebes bewilligt werden müssen. Wenn überhaupt, hätte im Bewilligungsbescheid in den Spruch aufgenommen werden müssen, dass bei einer Nutzung durch die Eigentümer und von deren Familienangehörigen als Gäste des Betreibers bestimmte Beschränkungen, konkret jene des Erlasses der Vorarlberger Landesregierung, Zl VIIa-10.00, einzuhalten seien. Dies gelte insbesonders auch für Bedenken gegen Klauseln betreffend die Miethöhe und bloße Umsatzmieten, die Aufteilung der Anschaffungspflichten für die Einrichtung des Betriebes und die Aufteilung der Erhaltungskosten.

-Den Antragstellern hätte zumindest die Möglichkeit eingeräumt werden müssen, auf Bedenken der Behörde zu reagieren und den Mietvertragsentwurf und/oder den Sachverhalt anzupassen; dies umso mehr, als Bedenken im Bescheid geäußert würden, die bisher nirgends veröffentlicht worden seien oder sich aus den gesetzlichen Bestimmungen ergeben würden. Solche Bedenken dürften auch nicht vage und völlig unbestimmt gemacht werden, weil die Antragsteller ansonsten nicht darauf reagieren könnten durch Anpassungen im Sachverhalt und bei den Mietvertragsentwürfen.

-Für den Wellnessbereich und eine allenfalls durch die Mitnutzung durch W1 verursachte Erhöhung der Bruttogeschossfläche im selben Gebäude sei die Erweiterungsmöglichkeit für L um 10 % nicht angewendet worden, § 58 RPG nicht angewendet, zumindest aber überraschend dieses Problem nicht erörtert worden, weil die Antragsteller im Zweifel für die W1 die Nutzung ausdrücklich ausschließen wollten und auch geforderte sonstige Sicherstellungsmaßnahme(n) einhalten wollten.

Beschwerdeausführungen:

Liege keine Ferienwohnungswidmung oder keine Ferienwohnungsberechtigung für Gebäude oder Gebäudeteile vor, die an ständig wechselnde Gäste vermietet werden sollten, dann seien für die Nutzung die Voraussetzungen nach den gesetzlichen Bestimmungen, insbesonders auch nach dem Raumplanungsgesetz, einzuhalten. Es müsse also die Nutzung für einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb erfolgen. Eine Nutzung, welche eine Ferienwohnungsberechtigung brauche, sei diesbezüglich nicht zulässig. Diesbezüglich sei es richtig, dass in den Bewilligungsbescheid für die Vermietung an ständig wechselnde Gäste die Einschränkungen aufgenommen würden, dass Nutzungen ausgeschlossen seien, die eine Ferienwohnungsberechtigung brauchen würden; dies gegebenenfalls mit einer Aufzählung, welche Nutzungen dies seien, welche nicht zulässig seien.

Auch sei es zulässig, dass entsprechende Auflagen, die eine entsprechende Nutzung sicherstellen, in den Baubewilligungsbescheid aufgenommen würden, zumal die Antragsteller dies akzeptieren würden. Die Antragsteller seien auch bereit, den Sachverhalt, aber auch die Mietvertragsentwürfe, soweit sie überhaupt erforderlich sein sollten, entsprechend zu ergänzen. Insoweit hier Vorgaben nicht bekannt seien oder neue Vorgaben nicht bekannt sein könnten, werde gegen entsprechende Anregung das - wie zuvor angeführt - ergänzt bzw akzeptiert. Dabei gelte auch nach dem EU-Recht und dessen Grundfreiheiten, dass die Vorgaben für eine Bewilligung klar aus der Gesetzesbestimmung für jedermann erkennbar sein müssten. Vorgaben für die Anschaffung der Betriebseinrichtung, die Erhaltung des Gebäudes oder bestimmte Anforderungen für einen Mindestmietzins oder sonstige Anforderungen beim Mietzins seien, soweit ersichtlich, bisher nirgends erwähnt worden, sondern würden überraschend erstmals von der Behörde formuliert; dies zusätzlich aber so, dass für die Antragsteller weiter nicht klar sei, welche Mindestanforderungen sie hier erfüllen müssten. Die Antragsteller seien aber bereit, auf die jeweiligen Anforderungen einzugehen, wenn sie nur wissen würden, welche dies konkret seien.

Nicht richtig sei es aber, dass die Behörde für die Erteilung der Baubewilligung die Vorlage eines Mietvertrages mit dem Betreiber fordere. Dies deshalb, weil es auch nicht zulässig sei, dass die Baubewilligung unter der Voraussetzung erlassen werde, dass ein Mietvertrag mit den vorgelegten Bedingungen abgeschlossen werde. Die entsprechende Vorgangsweise der Behörde, dass sie von den Antragstellern entsprechende Mietvertragsentwürfe fordere, sei deshalb nicht richtig; dies auch deshalb, weil der konkrete Betreiber, der an ständig wechselnde Gäste vermiete, oft erst nach Vorliegen der behördlichen Bewilligungen bereit sei, die entsprechenden konkreten Vertragsverhandlungen zu führen und den Betreiber- bzw Mietvertrag abzuschließen. Auch sei es möglich, dass die entsprechenden Bedingungen nicht zuletzt aufgrund von berechtigten Forderungen des Betreibers abgeändert werden müssten. Auch scheide immer wieder ein Betreiber aus und müsse dann mit einem neuen Betreiber ein Vertrag ausgehandelt werden, welcher naturgemäß oft andere Bedingungen enthalte, die der neue Betreiber fordere - dies aufgrund seiner wirtschaftlichen Erfahrungen und Erfahrungen beim Betrieb seines eigenen Hotels. Wichtig sei für die Behörde nur, dass dadurch keine gesetzwidrige Ferienwohnungsnutzung erfolge.

Es sei also nicht derart, dass die Antragsteller nur eine Bewilligung zu den Bedingungen des übermittelten Mietvertragsentwurfes erhalten wollten. Vielmehr hätten sie diesen Mietvertragsentwurf deshalb vorgelegt, weil dies von der Behörde gefordert worden sei. Es sei auch in Ordnung, wenn die Behörde einen Mietvertragsentwurf des Betreibers anfordere, um klären zu können, dass da keine Bedingungen und Vorstellungen enthalten seien, die einer Nutzung ohne Ferienwohnungsberechtigung nicht entsprechen würden.

Eine solche Vorabklärung sei ganz im Sinne der Antragsteller und seien diese auch bereit, auf diesbezügliche Vorgaben der Behörden einzugehen und diese zu berücksichtigen. Richtigerweise sei aber davon auszugehen, dass die Bewilligungsbehörde bestimmte Klarstellungen im Sachverhalt fordern könne oder aber Auflagen bei der Baubewilligung machen könne, die sicherstellen würden, dass eine gesetzeskonforme Vermietung an ständig wechselnde Gäste und keine Ferienwohnungsnutzung vorliege. Wenn dann ein konkreter Betreibervertrag abgeschlossen werde, könne die Behörde im Nachhinein auch jederzeit im Rahmen eines Verwaltungsstrafverfahrens prüfen, ob die Bedingungen dieses Betreibervertrages ohne Vorliegen einer Ferienwohnungsberechtigung eine gesetzmäßige Nutzung im Rahmen der vorliegenden Bewilligung darstellen würden. Die Behörde hätte deshalb richtigerweise entweder bestimmte Klarstellungen im Sachverhalt für die Baubewilligung fordern dürfen oder aber im Spruch klarstellen können, dass es sich um eine Bewilligung der Vermietung an ständig wechselnde Gäste handle, bei der die Nutzung so erfolgen müsse, dass keine Ferienwohnungsnutzung im Sinne des Raumplanungsgesetzes vorliege oder aber entsprechende Auflagen machen müssen und dürfen, zumal dies die Antragsteller ausdrücklich akzeptieren würden. Eine Versagung der Baubewilligung im Hinblick auf Beanstandungen des vorgelegten Mietvertragsentwurfes, der von der Behörde ohne nähere Vorgaben angefordert worden wäre, und nicht vorab gegenüber den Antragstellern beanstandet worden wäre, sei aber nicht gerechtfertigt.

Die Antragsteller hätten über Aufforderung der Behörde Mietvertragsentwürfe übermittelt. Daraufhin habe mit dem Rechtsvertreter der Antragsteller über dessen Ersuchen eine Besprechung bei der Behörde stattgefunden, welche den Sinn und Zweck gehabt habe, allfällige Beanstandungen der Behörde für den vorgelegten Mietvertragsentwurf zu erörtern. Bei dieser Besprechung habe es geheißen, dass die Behörde noch nicht hinreichend Zeit gehabt habe, den vorgelegten Entwurf anzuschauen und allfällige Bedenken zu äußern. Für die Antragstellerseite sei dies kein Problem gewesen, weil die Behörde bis dahin tatsächlich nicht viel Zeit gehabt habe und zumal besprochen worden wäre, dass allfällige Beanstandungen der Behörde übermittelt würden und dann der Antragstellerseite die Möglichkeit eingeräumt werde, die Mietvertragsentwürfe oder den Antrag auf Bewilligung und dessen Sachverhalt dementsprechend zu korrigieren. Dem widersprechend habe für die Antragstellerseite völlig überraschend die Behörde stattdessen nunmehr einen Versagungsbescheid für die beantragte Baubewilligung erlassen; dies ohne Erörterung allfälliger Probleme, die die Behörde für die Erteilung der beantragten Baubewilligung sehe und ohne Möglichkeit einer entsprechenden Korrektur. Dies stelle eine gravierende Mangelhaftigkeit des Verfahrens dar. Ausdrücklich werde diesbezüglich festgehalten, dass bei konkret bestehenden Bedenken, auch des Landesverwaltungsgerichtes Vorarlberg, die Antragsteller bereit seien, den Sachverhalt für den Bauantrag derart abzuändern, dass er gesetzeskonform sei, insbesonders auch den Vorgaben des Raumplanungsgesetzes entspreche.

Die Antragsteller seien auch mit entsprechenden Auflagen einverstanden, die die gesetzeskonforme Nutzung sicherstellen würden.

Die Antragsteller würden über ihren Rechtsvertreter alle Vorgaben des Erlasses der Vorarlberger Landesregierung, Zl VIIa-10.00, kennen und seien bereit, diesen vollinhaltlich einzuhalten und auch mit einer derartigen Auflage oder Klarstellung im Bescheidspruch einverstanden. Darüberhinausgehende neue Beschränkungen seien ihnen nicht bekannt, weil sie sich nirgends erkennbar ergeben würden. Wenn sie mitgeteilt würden, bestehe aber auch hier die Bereitschaft, diesbezügliche Vorgaben, die klar definiert seien, zu akzeptieren. Da gebe es aber nirgends etwas Erkennbares dazu; dies, obwohl das EU-Recht bei Beschränkungen der EU-Grundfreiheiten eindeutig verlange, dass für jedermann leicht erkennbar die Bedingungen zur Erlangung einer Bewilligung von vornherein erkennbar sein müssten.

Die Antragstellerseite wünsche nur für die W1 die Möglichkeit einer Nutzung dieser Gästeeinheit auch derart, dass es eine Ferienwohnungsberechtigung brauche. Dies deshalb, weil eine entsprechende Ferienwohnungsberechtigung gegeben sei. Für die anderen Gästeeinheiten W2 bis W5 sei ausschließlich eine Vermietung an ständig wechselnde Gäste vorgesehen, welche die Voraussetzungen für einen gewerblichen Gästebeherbergungsbetrieb erfülle und alle Voraussetzungen, dass keine Ferienwohnungsberechtigung erforderlich sei. Im Antrag sei klargestellt worden, dass die Antragsteller keine wie immer gearteten Vorrechte bei der Nutzung der W2 bis W5 gegenüber anderen Gästen hätten. Vielmehr solle der Betreiber diese Wohnungen frei am Markt vermieten können ohne jegliche Vorrechte der Antragsteller und auch das normale Entgelt dafür verlangen können. Es sei auch nicht vorgesehen, dass die Mit- und Wohnungseigentümer diesbezüglich für W2 bis W5 eine vorrangige Zuweisung ihrer eigenen Wohnung für die Eigennutzung und die eigenen Familienmitglieder wünschen würden bzw die Gesellschafter mit Familienangehörigen der Gesellschaft bei der B. Der Betreiber solle also ausdrücklich berechtigt sein, auch die Wohnung des anderen Mit- und Wohnungseigentümers zuweisen zu können. Es sei auch klargestellt, dass kein Anspruch darauf bestehe, eine Mindestzeit im Jahr nutzen zu können. Vielmehr werde akzeptiert, dass die ohne Ferienwohnungsberechtigung maximal zulässige Nutzungszeit von sechs Wochen im Jahr bzw maximal drei Wochen aufeinanderfolgend eingehalten werden müsse; dies wie auch alle anderen Vorgaben der gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere des Raumplanungsgesetzes, die einzuhalten seien, wenn keine Ferienwohnungsberechtigung vorliege. Für die Wohnungen W2 und W5 müssten deshalb überhaupt nicht in den Mietvertrag mit dem Betreiber Bedingungen über eine Nutzung von Eigentümern oder deren Gesellschaftern und von Familienangehörigen aufgenommen werden; dies mit der Einschränkung, dass der Betreiber sich verpflichte, auch bei einer allfälligen Anmietung von Mit- und Wohnungseigentümern, deren Gesellschaftern und Familienangehörigen im Sinne des Raumplanungsgesetzes zwingend alle Vorgaben der gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere des Raumplanungsgesetzes bei den W2 bis W5 einzuhalten.

Insoweit dies bisher im Antrag oder in den Mietvertragsentwürfen missverständlich formuliert gewesen sei und von der Behörde beanstandet werde, werde dies selbstverständlich korrigiert, weil diese Einschränkungen von den Antragstellern als gesetzlich vorgegeben vollinhaltlich akzeptiert würden. Bisher habe es nirgends eine erkennbare Vorgabe oder eine Rechtsauffassung gegeben, dass bei einer Vermietung an ständig wechselnde Gäste durch einen Betreiber, bei welcher die Einschränkung des Investorenmodelles eingehalten würde, die Erhaltungsverpflichtung für die Einrichtung des Beherbergungsbetriebes bzw die Anschaffung und/oder die Erhaltung der Einrichtung des Beherbergungsbetriebes diese zwingend nur durch eine der Vertragsparteien erfolgen dürfe. Insoweit aber die Auffassung bestehe, dass die Beschränkungen der gesetzlichen Bestimmungen, insbesonders des Raumplanungsgesetzes, es erfordern würden, dass die Einrichtung des Gebäudes durch eine bestimmte Vertragspartei angeschafft und auch erhalten werde und/oder die Erhaltung des Gebäudes oder von Teilen desselben, werde um entsprechende klar bestimmte Mitteilung ersucht. Das gelte auch für das Recht des Betreibers zu Umbauten. Dann werde die entsprechende Einschränkung durch die Antragsteller akzeptiert werden. Es sei hier nicht möglich, irgendwelche neuen Vorgaben, von denen bisher nie die Rede war, zu erahnen; dies, zumal sich diese auch nicht aus irgendeiner Unterlage oder Entscheidungen der Behörden oder des Landesverwaltungsgerichtes, die den Antragstellern oder ihrem Rechtsvertreter bekannt seien, ergeben würden. Es werde um diesbezügliche Erörterung durch das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg ersucht, wenn diesbezügliche Vorgaben eingehalten werden müssten. Diese würden dann von der Antragstellerseite auch in der erforderlichen Form akzeptiert werden.

Überraschend sei auch die Rechtsauffassung der Behörde, dass eine Umsatzmiete des Betreibers oder die Überschreitung oder Unterschreitung bestimmter nicht näher quantifizierter Mieten bei nicht vorhandener Ferienwohnungsberechtigung nicht den Vorgaben des Raumplanungsgesetzes entspreche. Dies, obwohl derartige Klauseln und Miethöhen üblich seien. Diesbezüglich argumentiere die Behörde im bekämpften Bescheid in beide Richtungen überraschend für die Antragstellerin. Derjenige, der das Gebäude errichte und allenfalls die Einrichtung zur Verfügung stelle, habe einen Anspruch auf eine angemessene Abgeltung dafür. Umgekehrt habe der Betreiber einen Anspruch auf angemessene Abgeltung seiner Tätigkeit und komme ein solcher Betreibervertrag normalerweise nur zustande, wenn er wirtschaftliche Bedingungen enthalte, die für beide Seiten akzeptabel seien. Sowohl im Fall, wenn eine fixe Miete vereinbart werde, erhalte der Eigentümer dadurch vom Betreiber eine angemessene Abgeltung seiner Investitionen und seiner Erhaltungsarbeiten. Dies gelte gleichermaßen auch dann, wenn ein bestimmter Prozentsatz des erzielten Umsatzes, welcher für beide Vertragsseiten akzeptabel sei, dem Vermieter zugutekomme.

Dies umso mehr, als bei Nutzung der Gästeeinheiten W2 bis W5 ohne Ferienwohnungsberechtigung durch den Eigentümer oder Miteigentümer, deren Gesellschafter und deren Familienangehörige das gleiche Entgelt bezahlt werden müsse, wie dies Dritte bezahlen würden.

Wenn dann ein Teil der Mieteinnahmen durch eine fixe Miete oder Umsatzmiete oder beides kombiniert an den Eigentümer zurückfließen würde, gleichermaßen für fremde Gäste als auch für die eigene Nutzung, dann sei für die Antragstellerseite nicht ersichtlich, warum hier eine Problematik bestehen solle. Wenn der Betreiber nur eine Umsatzmiete bezahlen müsse, stehe er dann zwar wirtschaftlich allenfalls weniger unter Druck, als wenn er bei schlechter Vermietung einen Verlust mache, weil eine fixe Miete durch die Vermietungen nicht hereinkomme. Normalerweise sei aber jeder Unternehmer = Betreiber darauf aus, möglichst Gewinne zu erzielen. Wenn er mehr Gäste bringe, erhalte er bei einer Umsatzmiete auch entsprechend mehr Ertrag. Dies gelte umso mehr, als auch für den Betreiber von vornherein bestimmte Mindestkosten anfallen würden, zB auch für das Personal, als Fixkosten - unabhängig von der Anzahl der Vermietungen. Es sei also tatsächlich nicht nachvollziehbar, warum eine bloße Umsatzmiete, zumal sie am Markt auch durchaus vorkomme, ohne Ferienwohnungsberechtigung nicht zulässig sein sollte.

Die Antragsteller seien auch diesbezüglich aber ausdrücklich bereit, dass sie Vorgaben der Behörde, die nicht überraschend seien, auch für die Miete akzeptieren würden; dies sowohl dahingehend, dass eine fixe Miete vereinbart worden wäre oder aber kombiniert eine Umsatzmiete und eine Mindestmiete. Auch die wirtschaftliche Höhe könne mit der Behörde diskutiert werden. Es sei aber für die Antragsteller auch diesbezüglich überhaupt nicht voraussehbar, welche Anforderungen hier gelten sollen und in welchem Mindestausmaß dies gefordert werde. Bezeichnenderweise konkretisiere die Behörde auch nicht näher und für die Antragsteller konkret erkennbar. Diesbezügliche Vorgaben, insoweit sie wirtschaftlich seien, sodass tatsächlich ein Betreiber gefunden werden könne, würden von den Antragstellern akzeptiert. Sollte es tatsächlich wider Erwarten auch diesbezüglich Vorgaben entgegen jeglicher bisheriger Praxis geben, dann würden diese von der Antragstellerseite akzeptiert werden. Auch hier wäre vielmehr gesetzlich vorgesehen, dass dann, wenn die konkreten Konditionen eines Betreibers derart seien, dass von einer Umgehung der Ferienwohnungsbestimmung ausgegangen werden müsse, also in einem konkreten Sachverhalt konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen würden, eine gesetzwidrige und bewilligungswidrige Verwendung anzunehmen wäre. Es sei richtigerweise aber nicht vorgesehen, dass diesbezügliche Vorgaben in Bewilligungsbescheiden von vornherein gemacht würden. Zumindest müssten derartige Vorgaben im vornherein bestimmt werden, die einzuhalten seien; dies umso mehr, als bisher dies in keinem einzigen Fall erfolgt sei und in allen bekannten Vorgaben der Behörden, einschließlich Erlässen für die Investorennutzung und erläuternde Bemerkungen dazu, diesbezüglich nirgends etwas vorgesehen sei.

Zudem lehne die Behörde die Baubewilligung auch deshalb ab, weil in der Allgemeinfläche ein Wellnessbereich gemacht werde und dieser auch von der W1 genutzt werden könne. Dadurch würde eine Erweiterung der Nutz- bzw Bruttogeschossfläche mit Ferienwohnungsnutzung für die Gästeeinheit W1 vorliegen. Diesbezüglich werde zunächst darauf verwiesen, dass es in L, soweit den Antragstellern bekannt sei, eine Bestimmung gebe, dass Ferienwohnungen bis zu 10 % einmalig ausgedehnt werden könnten. Insoweit dies richtig sei, würde auch die Mitnutzung der Wellnesseinrichtung kein Problem für die Bewilligung darstellen. Außerdem sei in den Übergangsbestimmungen des § 58 Raumplanungsgesetz ausdrücklich vorgesehen, dass im Rahmen des bestehenden Gebäudes Ausdehnungen der Bruttogeschossfläche bis zu 50 % für Ferienwohnungen zulässig seien. Richtigerweise wäre deshalb davon auszugehen, dass auch aufgrund dieser Bestandsregelung die Mitnutzung der Wellnesseinrichtung durch die Antragsteller jedenfalls zulässig sei.

Sollte dies nicht zutreffen, seien die Antragsteller aber auch bereit, den Sachverhalt dahingehend abzuändern, dass die Gästeeinheit W1 aufgrund ihrer Ferienwohnungsberechtigung den Wellnessbereich nicht mitnutzen dürfe. Es werde auch eine diesbezügliche Abänderung dahingehend, dass auch im Betreibervertrag die Nutzung des Wellnessbereiches durch die W1 ausgeschlossen werde und auch diesbezügliche organisatorische oder bauliche Maßnahmen, die dies sicherstellen würden. Erforderlichenfalls könne sogar der Wellnessbereich aus dem Bauantrag herausgenommen werden und dort eine Nutz- oder eine Lagerfläche und dgl vorgesehen werden, die zur Bruttogeschossfläche nicht dazu zu rechnen sei.

Eine Parifizierung beim vorliegenden Baubescheid sei nicht zwingend vorgesehen. Nach den Rechtsauskünften der Legistikabteilung des Landes Vorarlberg brauche nur die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum eine Ferienwohnungsberechtigung aufgrund der letzten Raumplanungsnovelle 2023. Diesbezüglich bestehe aber unstrittig bereits Wohnungseigentum. Die Antragsteller seien aber auch diesbezüglich bereit, die Vorgaben des Gesetzes bezüglich der Begründung von Wohnungseigentum ohne vorhandene Ferienwohnungsberechtigung zu beachten. Beim hier vorliegenden Bauantrag sei jedenfalls davon auszugehen, dass eine Abänderung des Wohnungseigentums nicht vorgesehen sei. Die Antragsteller hätten vielmehr die Möglichkeit, das Wohnungseigentum so zu belassen, wie es derzeit sei, das Wohnungseigentum abzuändern, dass die drei bestehenden Wohnungseigentumseinheiten vergrößert würden, aber das Wohnungseigentum überhaupt aufgehoben werde. Sie hätten jedenfalls nicht vor, gesetzeswidrig vorzugehen. Bisher würden sie aber davon ausgehen, dass die Auskünfte derjenigen, die das Gesetz gemacht hätten, zählen würden. Bisher sei das jedenfalls so gewesen. Aufgrund der dargestellten Sach- und Rechtslage würden die Beschwerdeführer nachstehende Anträge stellen: Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg möge

-eine mündliche Verhandlung anberaumen,

-der Beschwerde gegen den bekämpften Bescheid Folge geben und in der Sache selbst dahingehend entscheiden, dass die beantragte Baubewilligung erteilt werde; dies allenfalls mit Ergänzungen beim Sachverhalt gemäß der Anregung des Landesverwaltungsgerichtes Vorarlberg oder der Klarstellung im Spruch, dass die Bewilligung eine Nutzung erfordere, die nach der derzeit maßgeblichen Bestimmung keiner Ferienwohnungswidmung oder Ferienwohnungsberechtigung bedürfe oder aber unter Aufnahme von Auflagen in den Bewilligungsbescheid; in eventu

-den bekämpften Bescheid zur Gänze aufheben und die Verwaltungsangelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die Behörde zurückzuverweisen.

3. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde L vom 24.08.1981, Zl Y, wurde C D gemäß § 31 und § 32 BauG die Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses mit insgesamt fünf Wohnungen und zwei Personalzimmern auf GST-NR xxxx, KG L, nach Maßgabe des festgestellten Sachverhaltes unter Vorschreibung mehrerer (hier nicht wiedergegebenen) Auflagen und Bedingungen erteilt, wobei nur die erste Bauetappe umgesetzt wurde (= komplettes Kellergeschoss und Erdgeschoss, in den oberen zwei Geschossen jeweils der südseitige Teil, eine Wohnung im Obergeschoss und zwei Wohnungen im Dachgeschoss).

Für die zweite Etappe (rückwärtiger Teil, eine Wohneinheit im Obergeschoss und zwei Personalzimmer im Dachgeschoss) wurde zweimal die Wirksamkeit der Baubewilligung um jeweils zwei Jahre mit Bescheiden des Bürgermeisters der Gemeinde L verlängert (s dazu Bescheid vom 10.01.1985, Zl Z, und vom 27.10.1986, Zl W); es wurde davon jedoch kein Gebrauch gemacht.

3.2. Bei der Gemeinde L wurde, einlangend am 09.11.1993, dort protokolliert zur Zl x, die Anzeige einer Ferienwohnung gemäß Art II Abs 2 und 3 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, für die Wohnung im Erdgeschoss (nunmehr: Wohnung W1) eingebracht. Eine Untersagung erfolgte nicht.

3.3. Zwischenzeitlich wurde die genannte Liegenschaft parifiziert und zu TZ x, BG B, Wohnungseigentum begründet. Wohnungseigentümerin an den Wohnungen im Erdgeschoss (W1) und im 1. Obergeschoss (W2) samt Abstellplatz AAP2 wurde die Erstbeschwerdeführerin (= B); Wohnungseigentümer der Wohnungen im 2. Obergeschoss (W3) samt Abstellplatz AAP1 wurde der Zweibeschwerdeführer (= B H); jeweils gegenseitig wurden Vorkaufsrechte eingeräumt und im Grundbuch einverleibt.

3.4. In der Folge ist ein Umbau geplant, im Zuge dessen zwei weitere Wohnungen errichtet werden sollen. Richtung Hang soll ein Zubau errichtet werden, wobei eine Wohnung im 1. Obergeschoss und eine im Dachgeschoss entstehen soll. Weiters soll eine Außentreppe für die Wohnung im 1. und 2. Obergeschoss errichtet werden sowie eine Sanierung des Gebäudes erfolgen.

Im Untergeschoss soll der Zubau einer Garage für einen weiteren Stellplatz erfolgen. Der Eingang der Wohnung W1 wird verlegt, im Außenbereich wird eine Terrasse vorgesehen, innen ein Schwedenofen ausgeführt und ein Kaminrohr an der Außenseite angebracht. Nach erfolgtem Umbau wird diese aus einem Koch- und Essbereich, einem Wohnbereich, drei Schlafzimmern sowie zwei Bädern bestehen.

Im Erdgeschoss ist auf Allgemeinflächen die Errichtung eines Wellnessraumes mit Sauna und Sanitäranlagen vorgesehen, welcher nur für die Wohnungen W2 bis W5 nutzbar sein soll.

Im Obergeschoss wird die Wohnung W2 mit einem Koch- und Essbereich, einem Wohnbereich, drei Schlafzimmern und zwei Bädern ausgestattet; diese Wohnung erhält einen Balkon.

Im Dachgeschoss wird durch den Umbau der bestehenden zwei Wohnungen die Wohnung W5 mit einem Koch- und Essbereich sowie einem Wohnbereich, zwei Schlafzimmern und zwei Bädern errichtet; auch diese Wohnung erhält einen Balkon.

Nach der Errichtung sollen diese Wohnungen parifiziert werden. Die jetzige Wohnung W3 wird nach der Errichtung des Zubaus als Wohnung W4 bezeichnet, die Wohnungen im Zubau erhalten die Bezeichnungen W3 und W5.

3.5. Der verfahrensgegenständliche Antrag wurde am 16.08.2023 bei der Bezirkshauptmannschaft B eingebracht.

3.6. Mit Inkrafttreten der Verordnung der Gemeindevertretung der Gemeinde L vom 18.01.2024 (welche am 19.01.2024 kundgemacht wurde) wurde die am 15.09.2021 verordnete Bausperre aufgehoben.

3.7. Das Baugrundstück (Pkt 3.1.) ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde L als „Baufläche-Wohngebiet“ gewidmet. Eine Festlegung als Fläche, auf der Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, ist nicht erfolgt.

3.8. Die Wohnung W1 soll weiterhin ausschließlich für Ferienwohnungszwecke verwendet werden (s Pkt 3.2.). Der Wellnessbereich im Erdgeschoss wird von den Nutzern der Ferienwohnung nicht genutzt.

3.9. Die restlichen Wohnungseigentumseinheiten inklusive der zwei noch zu schaffenden Wohnungen sollen als Aparthotel iSd Gewerbeordnung (GewO 1994) - unter dem Namen „H“ - betrieben werden. Die jeweiligen Wohnungen sollen zu diesem Zweck an einen Betreiber vermietet werden. Es wird eine bestimmte Miete bezahlt, Umsatz- oder Gewinnbeteiligungen durch die Eigentümer sind nicht vorgesehen. Derzeit ist die M als Betreiber(in) in Aussicht genommen. Dieser Betreiber soll den Betrieb als gewerblicher Beherbergungsbetrieb mit Gewinnerzielungsabsicht, das Hotel in eigenem Namen auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko führen. Die Beschwerdeführer bzw auch die Gesellschafter der Erstbeschwerdeführerin sind am (Hotel-)Betreiber nicht beteiligt.

Geplant ist, dass der Betreiber die Wohnungen an ständig wechselnde Gäste vermietet, wobei die Höchstaufenthaltsdauer eines jeden Gastes maximal sechs Wochen im Jahr und maximal drei Wochen am Stück beträgt. Das Hotel wird während der Wintersaison als auch während der Sommersaison betrieben und es besteht diesbezüglich eine sog Betriebspflicht.

Der Betreiber betreut die Gäste insbesondere bei der An- und Abreise und organisiert Dienstleistungen (wie zB den Zimmerservice). Er ist auch verantwortlich für die Beheizung der Gästeräume und führt die anfallenden öffentlichen Gebühren an die Gemeinde L ab.

Das Hotel „H“ soll derartig betrieben werden, dass tagsüber ständig eine Ansprechperson vor Ort bzw in der Nähe vorhanden ist.

3.10. Die (beschwerdeführenden) Eigentümer schaffen eine Vertriebsplattform gemäß den Anforderungen des Betreibers an; diese wird dem Betreiber zur Verfügung gestellt. Der Betreiber ist nicht an diese Vertriebsplattform gebunden, er darf allerdings die Wohnungen nicht bei Airbnb vertreiben.

3.11. Das Mobiliar wird durch die Eigentümer gemäß den Vorgaben und Anforderungen des Betreibers bis zu einem Maximalbetrag angeschafft. Darüberhinausgehende Anschaffungskosten trägt der Betreiber, ebenso die laufenden Kosten für das Mobiliar und Verbesserungen. Altersbedingte Neuanschaffungen des Mobiliars erfolgen ebenso durch die Eigentümer, auch hier bestimmt der Betreiber die Anforderungen. Die Erhaltung, Pflege, Wartung sowie Austausch und die Verbesserung der Gebäudesubstanz samt Dach ist Sache der Eigentümer.

Das Design und die Anforderungen für das Hotel werden ausschließlich vom Betreiber festgelegt. Eine Benutzung der Wohnungen außerhalb der Saisonen des Aparthotels durch die Eigentümer, einschließlich der Gesellschafter der Erstbeschwerdeführerin, und deren Angehörige ist nicht vorgesehen.

Die Eigentümer dürfen auch keine Gebrauchsgegenstände in den Wohnungen und den vermieteten Flächen lagern.

3.12. Es ist geplant, den Mietvertrag mit dem Betreiber für 20 Jahre abzuschließen, mit einem Sonderkündigungsrecht der Vermieter, wenn bestimmte jährliche Mindestumsätze nicht erzielt werden.

Eineinhalb Jahre vor Vertragsablauf soll geklärt werden, ob der Vertrag verlängert werden kann, um ansonsten einen neuen Betreiber zu finden. Sollte es einen Zeitraum geben, in dem kein Betreiber vorhanden ist, erfolgt keine Nutzung der Appartements W2 bis W5 durch die Eigentümer, durch deren Angehörige sowie durch Gesellschafter der Eigentümer und deren Angehörige.

3.13. Für die Führung des Hotelbetriebes gibt es keine Mitspracherechte der Eigentümer.

Die Schlüssel für die Wohnungen sind ausschließlich im Verfügungsbereich des Betreibers.

3.14. Die Eigentümer sowie deren Angehörige bzw die Gesellschafter und deren Angehörige dürfen im Zuge des Hotelbetriebes die Wohnungen wie jeder andere Gast nutzen. Auch für sie gelten die Höchstnutzungsdauer von sechs Wochen im Jahr sowie drei Wochen am Stück. Im Zuge der Beherbergungen haben sie keine Sonderkonditionen und auch das Entgelt wie jeder andere Gast in derselben Höhe zu bezahlen. Auch bei der Reservierung haben sie keine Vorrechte. Sie haben kein Recht, anderen Personen vorgezogen zu werden bzw eine von ihnen gewünschte bestimmte Wohnung als Gast zu erhalten. Lediglich die Kategorie kann ausgewählt werden. Die Anmeldung hat so zu erfolgen wie bei jedem anderen Gast auch. Die Entscheidung, ob der Gast aufgenommen wird bzw welche Wohnung ihm zugeteilt wird, obliegt ausschließlich dem Betreiber.

4. Der in Pkt 3. festgestellte Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 05.11.2024 sowie der nach der Verhandlung vorgelegten Unterlagen (= der aktualisierten und präzisierten Bau- und Betriebsbeschreibung Haus S X, L, sowie einem noch nicht unterzeichneten Mietvertragsentwurf vom 23.11.2024), als erwiesen angenommen und ist insoweit unstrittig.

5.1. Nach § 18 Abs 1 lit a BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 64/2019, bedarf die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden einer Baubewilligung; (…).

Nach § 18 Abs 1 lit b BauG, idF LGBl Nr 64/2019, bedarf die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden einer Baubewilligung, ausgenommen ist die Verwendung für den Betrieb eines Gastgartens, die nach § 19 lit d nur anzeigepflichtig ist.

Gemäß § 2 Abs 1 lit o BauG, idF LGBl Nr 58/2023, ist die wesentliche Änderung eines Bauwerkes oder einer sonstigen Anlage ua ein Zu- oder ein Umbau.

Nach § 2 Abs 1 lit p BauG, idF LGBl Nr 58/2023, ist eine wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes eine Verwendungsänderung, die auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; dazu zählt in Gebieten, in denen die Bestimmungen über Ferienwohnungen nach dem Raumplanungsgesetz zur Anwendung gelangen, auch die Begründung von Wohnungseigentum an bislang oder künftig der gastgewerblichen Beherbergung dienenden Einheiten; (…).

Gemäß § 2 Abs 1 lit q BauG, idF LGBl Nr 58/2023, ist ein Zubau die Vergrößerung eines schon bestehenden Gebäudes in waagrechter oder lotrechter Richtung durch Herstellung neuer oder Erweiterung bestehender Räume.

Nach § 28 Abs 2 BauG, idF LGBl Nr 4/2022, ist die Baubewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden (§ 2 Abs 3 lit a RPG), nicht entgegenstehen.

Nach § 28 Abs 3 BauG, idF LGBl Nr 4/2022, ist die Baubewilligung zu versagen, wenn die im Abs 2 für eine Bewilligung genannten Voraussetzungen nicht gegeben sind und auch durch Befristungen, Auflagen oder Bedingungen gemäß § 29 nicht erfüllt werden können.

5.2. Nach § 1 Abs 1 lit c der Verordnung der Landesregierung über die Übertragung von Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei auf die Bezirkshauptmannschaften B, Bregenz und Feldkirch, LGBl Nr 11/2004, idF LGBl Nr 20/2014, werden die Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei hinsichtlich Bauwerke für genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlagen, soweit in erster Instanz der Bürgermeister Baubehörde ist, ua in der Gemeinde L der Bezirkshauptmannschaft B zur Besorgung übertragen.

5.3. Zur maßgeblichen RPG-Rechtslage bis zum 07.12.2023:

Nach § 16 Abs 1 RPG, LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 4/2019, können in Kern-, Wohn- und Mischgebieten (Grundwidmung) mit Widmung besondere Flächen festgelegt werden, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 28) auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen.

Gemäß § 16 Abs 2 RPG, idF LGBl Nr 4/2019, gelten als Ferienwohnung Wohnungen und Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfes dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden. Nicht als Ferienwohnungen gelten Wohnungen und Wohnräume, die Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen, wenn tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet ist. Verfügungsrechte über Wohnungen oder Wohnräume, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließlich die Annahme einer gewerblichen Beherbergung jedenfalls aus.

Gemäß § 16 Abs 6 erster Satz RPG, idF LGBl Nr 4/2019, hat, wer sich auf eine Ausnahme nach Abs 2 zweiter Satz beruft, dem Bürgermeister auf Verlangen geeignete Nachweise zu erbringen, oder, soweit dies nicht möglich ist, anderweitig glaubhaft zu machen, dass die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

5.4. Zur maßgeblichen RPG-Rechtslage ab dem 08.12.2023:

Nach § 16 Abs 1 RPG, idF LGBl Nr 57/2023, gelten als Ferienwohnung Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden.

Nach § 16 Abs 2 lit a RPG, idF LGBl Nr 57/2023, gelten nicht als Ferienwohnung im Sinne des Abs 1 Wohnungen, die Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen, wenn tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet ist, ausgenommen Wohnungen und Wohnräume nach Abs 3.

Nach § 16 Abs 3 RPG, idF LGBl Nr 57/2023, gelten abweichend von Abs 2 lit a folgende Wohnungen und Wohnräume im Sinne des Abs 1 als Ferienwohnung:

a)Wohnungen und Wohnräume, an denen über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehende Verfügungsrechte bestehen,

b) Wohnungen und Wohnräume, an denen Wohnungseigentum besteht, sofern sie Teil einer betrieblichen oder sonst funktionalen Einheit der gastgewerblichen Beherbergung (wie Hotels, Aparthotels udgl) sind und diese mindestens zwei Wohnungseigentumsobjekte umfasst oder

c) Wohnungen und Wohnräume, die auch vom Eigentümer bzw im Falle des Eigentums einer Unternehmung von einem Teilhaber mit beherrschendem Einfluss oder von deren nahen Angehörigen (Abs 4) benützt werden.

Nach § 63 Abs 1 RPG, idF LGBl Nr 57/2023, tritt das Gesetz über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 57/2023, mit Ablauf des Tages seiner Kundmachung (kundgemacht am 07.12.2023) in Kraft.

Nach § 63 Abs 3 RPG, idF LGBl Nr 57/2023, ist bei im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl Nr 57/2023 baubehördlich bewilligten Wohnungen und Wohnräumen, die aufgrund der Ausnahme der gastgewerblichen Beherbergung in der Fassung vor LGBl Nr 57/2023 nicht als Ferienwohnungen gegolten haben, seit Inkrafttreten der Novelle (unter Umständen auch erst aufgrund einer späteren Verwendung) im Lichte des § 16 Abs 3 in der Fassung LGBl Nr 57/2023 jedoch als Ferienwohnungen gelten,

a)die weitere Nutzung abweichend von § 16a Abs 2 in der Fassung LGBl Nr 57/2023 im Rahmen der aufrechten Baubewilligung zulässig;

b)eine wesentliche Änderung im baurechtlichen Bewilligungsverfahren in Anwendung des § 16 in der Fassung vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 57/2023 zu beurteilen, sofern das Bauverfahren vor diesem Zeitpunkt eingeleitet worden ist.

Dies gilt nicht, sofern Wohnungseigentum im Sinne des § 16 Abs 3 lit b in der Fassung LGBl Nr 57/2023 erst nach dem Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 57/2023 begründet wird, es sei denn, der entsprechende Antrag auf Einverleibung des Wohnungseigentums wurde bereits vor diesem Zeitpunkt beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht.

5.5. Gemäß Art II Abs 2 lit a der RPG-Novelle, LGBl Nr 27/1993, dürfen vor dem 01.12.1992 baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume, die vor dem 01.12.1992 nachweislich regelmäßig als Ferienwohnung benutzt wurden, als Ferienwohnung im Sinne des § 14 Abs 15 RPG benutzt werden, wenn der Eigentümer innerhalb eines halben Jahres nach Inkrafttreten des Gesetzes schriftliche Anzeige gemäß Abs 3 an die Gemeinde erstattet und die Gemeinde die Nutzung der Ferienwohnung nicht gemäß Abs 4 untersagt und - bei noch nicht errichteten Wohnungen und Wohnräumen - gemäß Abs 5 festgestellt wird, dass die Verwendung entsprechend dem gemäß lit b eingeräumten Verfügungsrecht zulässig gewesen wäre.

6.1. Im konkreten Fall wurde der Bauantrag am 16.08.2023 eingebracht. Ebenso wurde der Antrag auf Einverleibung des Wohnungseigentums jedenfalls bereits im Jahr 2021 gestellt (Tagebuchzahl mit Jahr 2021).

Dies war vor Inkrafttreten der Novelle des Raumplanungsgesetzes durch LGBl Nr 57/2023 am 08.12.2023, sodass der Zeitpunkt der tatsächlichen Begründung von Wohnungseigentum nicht mehr näher geprüft werden muss.

Auch handelt es sich im gegenständlichen Fall um eine wesentliche Änderung iSd BauG. Dass neben der Verwendungsänderung zusätzliche Wohnungen in einem Zubau errichtet werden, ist unschädlich, denn § 63 Abs 3 lit b RPG spricht nur von einer wesentlichen Änderung. Hätte der Gesetzgeber lediglich die wesentliche Änderung der Verwendung von bereits bestehenden Wohnungen von der Übergangsbestimmung erfassen wolle, hätte er sich wohl auf eine wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes nach § 2 Abs 1 lit p BauG beschränkt. Da der Gesetzestext nur von einer wesentlichen Änderung spricht, ist die Errichtung eines Zubaus, was gemäß § 2 Abs 1 lit o BauG die wesentliche Änderung eines Bauwerkes ist, auch mit von der Übergangsbestimmung des § 63 Abs 3 RPG umfasst.

Aufgrund des begründeten Wohnungseigentums (§ 16 Abs 3 lit b RPG idgF) und der Eigennutzung durch Eigentümer etc (§ 16 Abs 3 lit c RPG idgF) würden gegenständliche Wohnungen nach der geltenden Rechtslage als Ferienwohnung gelten.

Gemäß der Rechtslage vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 57/2023 hätten die gegenständlichen Wohnungen jedoch nicht als Ferienwohnungen gegolten, wenn sie den Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder privaten Zimmervermietung dienten, tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet war und keine Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, bestanden (§ 16 Abs 2 zweiter und dritter Satz RPG idF vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 57/2023). Würden diese Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt, wäre somit die wesentliche Änderung in Anwendung des § 16 RPG idF vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 57/2023 zu beurteilen, dann wäre es nicht von Bedeutung, dass an den Wohnungen Wohnungseigentum besteht (§ 16 Abs 3 lit b RPG) oder die Wohnräume auch vom Eigentümer bzw von einem Teilhaber des Unternehmens mit beherrschendem Einfluss und deren Angehörigen benutzt werden (§ 16 Abs 3 lit c RPG).

Entsprechend den Beschreibungsunterlagen ist tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet. Weiters sollen die Wohnungen der gewerblichen Beherbergung von Gästen dienen. Diese beiden Tatbestandsmerkmale sind somit unstrittig erfüllt.

Die belangte Behörde hat die beantragte Baubewilligung versagt, weil Verfügungsrechte bestehen würden, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen.

Da das Verwaltungsgericht gemäß der Sachlage zum Entscheidungszeitpunkt zu entscheiden hat, ist nur mehr auf die im Gerichtsverfahren vorgelegten Beschreibungsunterlagen bzw Vertragsentwürfe einzugehen, soweit sich Änderungen gegenüber den im Behördenverfahren vorgelegten Unterlagen ergeben haben. Ob die Beurteilung der Behörde im angefochtenen Bescheid aufgrund der ihr vorliegenden Unterlagen rechtskonform war oder nicht, ist vom Verwaltungsgericht nicht weiter zu klären.

Gemäß der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 23.11.2010, 2009/06/0013, Rechtssatznummer 1 und 3) ist zur Interpretation der Wendung der gewerblichen Beherbergung von Gästen im § 16 Abs 2 zweiter Satz RPG das in der Rechtsprechung zum Begriff der „Beherbergung von Gästen“ bzw der „Beherbergung von Fremden“ im Zusammenhang mit der Beurteilung eines Gastgewerbes nach § 111 Abs 1 Z 1 GewO 1994 entwickelte Verständnis heranzuziehen. Liegt eine gewerbliche Beherbergung von Gästen im dargestellten Sinn oder eine Privatzimmervermietung vor, ist gem § 16 Abs 2 letzter Satz RPG 1996 in einem nächsten Schritt zu prüfen, ob Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, eingeräumt werden. Werden derartige Verfügungsrechte eingeräumt, liegt – unabhängig von den bisherigen, auf der GewO 1994 basierenden Ausführungen – (jedenfalls auch) keine gewerbliche Beherbergung iSd Vlbg RPG 1996 vor. Das Vorliegen von gastgewerblicher Beherbergung ist schon dann ausgeschlossen, wenn unübliche Nutzungsrechte auch nur für einen Teil des Jahres eingeräumt werden und im Rest des Jahres die Vermietung im Rahmen der gastgewerblichen Beherbergung erfolgt.

Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage (Gesetz über eine Änderung des RPG), Beilage 35/2014 (zu den Sitzungsberichten des XXX. Vorarlberger Landtages), führen dazu auf Seite 5 Folgendes aus:

„Beim Investorenmodell – der Wohnungseigentümer stellt seine Wohnung vertraglich einem Dritten für gewerbliche Beherbergungszwecke zur Verfügung – ist eine Eigennutzung der betreffenden Wohnung (als Eigentümer) nicht möglich. Dies schließt nicht von vornherein aus, dass die Wohnung gegebenenfalls wie ein normaler Gast im Rahmen der gastgewerblichen Beherbergung genutzt werden kann. Wenn einem Wohnungseigentümer eine Wohnung – bei Verfügbarkeit gegebenenfalls auch seine eigene Wohnung – als Gast zur Nutzung unter den üblichen Rahmenbedingungen überlassen wird, so stellt dies dann kein Verfügungsrecht dar,

das über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgeht, wenn dabei sichergestellt ist, dass die betreffende Person gleich wie jeder sonstige Gast üblicherweise behandelt wird und er daher die betreffende Wohnung (nur) wie ein normaler Gast nutzen darf (so muss sich zB die betreffende Person wie jeder Gast für seinen Aufenthalt anmelden und darf kein Mitspracherecht auf die personelle Auswahl der Wohnungsbenutzer haben).“

Zu der im Beschwerdeverfahren (nach der Verhandlung) vorgelegten, aktualisierten und präzisierten Bau- und Betriebsbeschreibung hat die belangte Behörde am 18.12.2024 Folgendes repliziert:

Dass die Eigentümer beabsichtigen, die Appartements als Gäste zu nutzen, wäre nicht notwendigerweise im Baubewilligungsbescheid festzuschreiben, da der Gast ausschließlich mit dem Wirt kontrahiere. Dies stelle eine Nutzung dar, welche über den gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehe.

Die Eigentümer würden die Vertriebsplattform sowie das komplette Mobiliar des Hauses auf deren Kosten anschaffen; die Erhaltung, Pflege und Wartung und Austausch und die Verbesserung der Gebäudesubstanz obliege den Eigentümern. Damit würden dem Eigentümer sehr wohl Mitspracherechte eingeräumt, welche ein normaler Gast nicht habe.

Der Betreiber würde den Hotelbetrieb nicht auf eigene Rechnung betreiben. Das wirtschaftliche Risiko liege nicht beim Betreiber. Es sei unklar, wie sichergestellt werde, dass im Fall unterschiedlicher Interessen die Weiterführung des Hotelbetriebes gesichert sei. Es bleibe im Dunkeln, wie bei der heterogenen Eigentümerstruktur die Einheitlichkeit des Hotelbetriebes dauerhaft gewährleistet werde und im Falle eines Verkaufs von einzelnen Appartements sichergestellt werde.

Zur Aufnahme der beabsichtigten Eigennutzung in die Betriebsbeschreibung ist der Behörde zu entgegnen, dass es zur Beurteilung, ob die Bestimmungen über die Ferienwohnungsnutzung durch Investorenmodelle umgangen werden oder nicht, wesentlich für die zu genehmigende Betriebsbeschreibung ist, dass darin ausgeführt ist, ob eine Eigennutzung erfolgt und wenn ja, wie die Eigentümer vorgehen, wenn sie bzw ihre Gesellschafter und Angehörige die Wohnungen als Gast nutzen werden; dies vor dem Gesichtspunkt, dass nach § 16 Abs 3 lit c RPG idgF während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützte Wohnungen bei einer wenn auch nur teilweisen Benutzung durch den Eigentümer, Teilhaber mit beherrschendem Einfluss oder von deren nahen Angehörigen jedenfalls als Ferienwohnung gelten. Zwar geht aus den Erläuterungen hervor, dass Wohnungen auch dann vom Eigentümer wie ein normaler Gast genutzt werden können, wenn die Eigennutzung erstmalig nach Inkrafttreten der Novelle erfolgt.

Da die Erläuterungen jedoch keine Gesetzeskraft haben, kann es den Bewilligungswerbern nicht verwehrt werden, bereits jetzt eine Eigennutzung festzuschreiben, um allfälligen rechtlichen Problemen vorzubeugen (Bestrafung oder der Durchführung eines neuerlichen baurechtlichen Bewilligungsverfahrens wegen wesentlicher Verwendungsänderung, dem dann aufgrund der geltenden neuen Bestimmungen kein Erfolg beschieden sein wird), wenn in weiterer Folge eine Eigennutzung, von der in den Beschreibungsunterlagen nichts ausgeführt wird, erfolgt.

Dem behördlichen Vorbringen, durch die Regelungen würden den Eigentümern sehr wohl Mitspracherechte eingeräumt werden, welche ein normaler Gast nicht hat, ist zu entgegnen, dass § 16 Abs 2 dritter Satz RPG nicht von Mitspracherechten spricht, sondern von Verfügungsrechten. Die Erläuterungen aus dem Jahr 1993 (Beilage 17/1993 zu den Sitzungsberichten des XXV. Vorarlberger Landtages) sprechen diesbezüglich von Nutzungsrechten.

Aus den oben wiedergegebenen Erläuterungen zur RPG-Novelle im Jahr 2014 ergibt sich, dass die bloße Wohnungseigentümerschaft noch nicht bedeutet, dass bei Nutzung als Gast eine Ferienwohnung vorliegen würde. Auch die aus dem Wohnungseigentum entspringenden Rechte sind aber Rechte, die ein gewöhnlicher Gast nicht hat, da ein solcher Gast lediglich einen Beherbergungsvertrag abschließt, jedoch nicht Miteigentümer des Hotels ist. Verfügungsrechte iSd § 16 Abs 2 RPG idF vor LGBl Nr 57/2023 können somit nur Rechte sein, die im Zusammenhang mit der Beherbergung der Eigentümer im Objekt selber verbunden sind, nicht jedoch schon solche aufgrund der Eigentümerschaft. Der Umstand, dass den Eigentümern die Erhaltung etc des Gebäudes obliegt, bedeutet daher noch nicht, dass Verfügungsrechte bestehen würden, die über einen üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen. Auch die Anschaffung der Vertriebsplattform sowie des kompletten Mobiliars durch die Eigentümer ändert daran nichts. Im konkreten Fall ist es zwar so, dass das Mobiliar, soweit die Anschaffungskosten eine bestimmte Höhe nicht überschreiten, von den Eigentümern bezahlt wird, jedoch die Auswahl des Mobiliars dem Betreiber obliegt. Es ist somit nicht so, dass die Eigentümer die Wohnungen nach ihrem Geschmack einrichten, um dann eine Einrichtung zu haben, dass sie sich im Falle ihres Aufenthaltes quasi wie in ihrer eigenen Wohnung fühlen würden. Dies wären allenfalls Anhaltspunkte, dass eine Eigennutzung im Vordergrund steht, aufgrund der Beschreibungsunterlagen ist dies im konkreten Fall jedoch nicht anzunehmen. Dasselbe gilt für die Vertriebsplattform. Wenn es zulässig ist, dass der gesamte Gastgewerbebetrieb von den Eigentümern angeschafft wird, dürfte auch dies unschädlich sein.

Auch kann das Verwaltungsgericht der Argumentation nicht folgen, aufgrund der genannten Umstände würde das wirtschaftliche Risiko nicht beim Betreiber liegen.

Alleine der Umstand, dass die Gebäudeerhaltung etc vom Eigentümer getragen wird, führt nicht dazu, dass das Risiko nicht beim Betreiber liegen würde. Das Risiko, dass die Wohnungen im Rahmen des gastgewerblichen Beherbergungsbetriebes mit wirtschaftlichem Erfolg vermietet werden, obliegt dennoch alleine dem Betreiber. Dass Gastwirte in gepachteten Immobilien nicht für die Gebäudeerhaltung aufkommen, sondern dies der Verpächter tut, kommt öfters vor. Auch der Umstand, dass die Vertriebsplattform von den Eigentümern angeschafft wird, bedeutet nicht, dass der Betrieb nicht auf eigene Rechnung geführt würde.

Für das Betreiben auf eigene Rechnung spricht auch, dass gemäß den Vertragsentwürfen vorgesehen ist, einen Fixmietzins zu entrichten ist, der vom Umsatz des Beherbergungsbetriebes unabhängig ist. Die Eigentümer werden somit nicht am wirtschaftliche Erfolg beteiligt.

Wenn die Behörde weiters darauf verweist, dass unklar ist, wie im Fall unterschiedlicher Interessen die Weiterführung des Hotelbetriebs gesichert ist, so ist dem zu entgegnen, dass es für die Erteilung der baurechtlichen Genehmigung nicht von Bedeutung ist, ob ein in einem Bauwerk etablierter Betrieb auf Dauer betrieben werden kann. Klar ist jedenfalls, dass ausschließlich ein gastgewerblicher Betrieb Gegenstand dieses baurechtlichen Bewilligungsverfahrens ist. Wird der Hotelbetrieb beendet, bedeutet dies nicht, dass eine Nutzung durch die Eigentümer bzw deren Gesellschafter und Angehörige zu Ferienwohnungszwecken möglich wäre, denn diese dürfen die Wohnung nur im Rahmen eines gastgewerblichen Beherbergungsvertrages nutzen. Dann ist somit gar keine Eigennutzung mehr möglich und ein Zuwiderhandeln wäre somit strafbar. Ein Leerstand eines Aparthotels ist jedoch aus baurechtlicher Sicht unerheblich. Allenfalls wäre dann bei einer wesentlichen Änderung des Verwendungszweckes eine neuerliche Baubewilligung einzuholen, falls die dann geltenden Gesetze eine solche erlauben würden. Dasselbe gilt im Fall des Verkaufes von einzelnen Appartements; erfolgt eine andere Nutzung, würde eine wesentliche Änderung vorliegen, die baubewilligungspflichtig ist. Dies ist aber erst zum dortigen Zeitpunkt baurechtlich zu beurteilen und nicht schon jetzt. Zudem ist anzumerken, dass, falls aus irgendwelchen Gründen kein Hotelbetrieb mehr möglich ist und somit die Eigentümer keine entsprechenden Mieteinnahmen lukrieren, dies Sache der Eigentümer ist. Ein Baubewilligungsverfahren dient nicht dazu, die Eigentümer des Gebäudes vor möglichen Leerständen und damit entfallenden Mieteinnahmen zu schützen.

Was den angesprochenen Verkauf von Appartements betrifft, so ist anzumerken, dass sich die Beschwerdeführer gegenseitig ein grundbücherlich einverleibtes Vorkaufsrecht ausbedungen haben. Im Falle der Veräußerung eines Appartements hat somit die andere Person die Möglichkeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben und dadurch zu ermöglichen, dass weiterhin ein einheitlicher Hotelbetrieb erfolgt.

Zwar hat der Landesgesetzgeber auf bestimmte Bedenken, welche die belangte Behörde geäußert hat, reagiert und die Möglichkeit von Investorenmodellen durch die Novelle zum RPG, LGBl Nr 57/2023, eingeschränkt (vgl etwa die Erläuterung zu § 16 Abs 2 RPG, Einfluss auf den Beherbergungsbetrieb durch die Eigentümer, Verzögerungen von Sanierungsmaßnahmen oder Investitionen durch heterogene Eigentümerstruktur, nach Beendigung eines Überlassungsvertrages würde der Beherbergungsbetrieb - wenn überhaupt - nur eingeschränkt weitergeführt werden).

Der Landesgesetzgeber hat jedoch auch ausdrücklich Übergangsbestimmungen eingeführt, gemäß der Verfahren, welche - ua wie dieses - zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gesetzesänderung schon anhängig waren, nach der bisherigen Rechtslage zu beenden sind. Für diese Fälle hat der Gesetzgeber somit eine Genehmigung der Verwendungsänderung trotz genereller Bedenken zu Investorenmodellen ausdrücklich in Kauf genommen.

Die beschwerdeführenden Antragsteller haben für das Verwaltungsgericht ausreichend glaubhaft gemacht, dass im vorliegenden Fall eine gastgewerbliche Beherbergung erfolgen wird, die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson tagsüber gewährleistet ist und keine Verfügungsrechte bestehen, die über einen üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen. Es bestehen keine solche Verfügungsrechte, da die Eigentümer bzw deren Angehörige, wenn sie dort beherbergt werden wollen, vom Betreiber wie jeder andere Gast behandelt werden, sie sich für den Aufenthalt anmelden müssen, für den Betreiber kein Kontrahierungszwang besteht und eine Nutzung auch nur für drei Wochen am Stück bzw insgesamt sechs Wochen im Jahr erfolgen wird; eine solche Nutzungsdauer ist auch bei gewöhnlichen Gästen nicht überlang. Ebenso haben die Eigentümer, deren Gesellschafter und deren Angehörige keinerlei Rechte, dass ihnen die Wohnung zugeteilt wird, an denen ihnen das Wohnungseigentum zukommt. Es war somit nicht zulässig, den gegenständlichen Bauantrag wegen Widerspruch mit raumplanungsrechtlichen Regelungen (Ferienwohnungsregelung - § 16 RPG) zu versagen.

6.2. Nach § 28 Abs 2 VwGVG hat über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Liegen die Voraussetzungen des Abs 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht nach § 28 Abs 3 VwGVG im Verfahren über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht.

Das Verwaltungsgericht kann den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (vgl VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063, Rechtssatznummer 29), wird eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen insbesondere dann in Betracht kommen, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts (vgl § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden.

6.3. Im vorliegenden Beschwerdefall hat die belangte Behörde lediglich Ermittlungen durchgeführt, ob die Erteilung einer Baubewilligung aus raumplanungsrechtlicher Sicht zulässig ist. Sämtliche anderen Gesichtspunkte des § 28 Abs 2 BauG wurden von der belangten Behörde noch nicht geprüft. Sie hat daher bloß ansatzweise ermittelt. Im vorliegenden Verfahren ist es erforderlich, Gutachten einzuholen (in ihrem Schreiben vom 18.12.2024 weist die belangte Behörde selbst darauf hin, dass die Einhaltung der gesetzlich vorgegebenen Grenzen für die Erweiterung der Gesamtgeschossfläche noch nicht im Rahmen eines hochbautechnischen Gutachtens im Detail überprüft wurde). Überdies ist das gesamte Bauvorhaben auch aus bautechnischer Sicht gutachterlich zu überprüfen. Der belangten Behörde stehen solche (Amts-)Sachverständige zur Verfügung. Auch sind die Nachbarn zu beteiligen. Für die gastgewerbliche Beherbergung ist auch eine gewerberechtliche Betriebsanlagengenehmigung erforderlich. Über eine solche, wenngleich beantragt, wurde (nach dem Kenntnisstand des Verwaltungsgerichtes) noch nicht abgesprochen, sodass hierfür von der belangten Behörde ohnehin ein Ermittlungsverfahren durchzuführen ist. In diesem Zuge ergeben sich Synergieeffekte, wenn von der belangten Behörde gleichzeitig das Bauverfahren durchgeführt wird. Aus diesem Grunde macht das Verwaltungsgericht vom Ermessen Gebrauch, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen.

In diesem Fall ist auch die Zulässigkeit der baurechtlichen Bewilligung für die Wohnung W1 zu prüfen, wobei das Verwaltungsgericht darauf hinweist, dass mit den vorgelegten Unterlagen noch nicht dargetan wurde, dass die ausgeübte Ferienwohnungsnutzung nicht unterbrochen bzw nicht länger als sieben Jahre unterbrochen wurde.

Dargelegt wurde nur die Vermietung seit 2021. Somit ist nicht klar, wie die Wohnung in der Zeit von 1993 (= Erstattung der Anzeige über Feriennutzung) bis 2021 (erster aktenkundiger Mietvertrag für Ferienwohnungszwecke) genutzt wurde.

6.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der maßgebliche Sachverhalt noch nicht feststeht. Es war daher - wie dies dem Spruch dieses Beschlusses entnommen werden kann - dem Eventualantrag Folge zu geben.

7. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Es existiert bereits höchstgerichtliche Judikatur zum Thema „Verfügungsrechte, die über die gastgewerbliche Beherbergung hinausgehen“. Im Übrigen obliegt dies der Einzelfallbeurteilung.