Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-302-11/2024-R6

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.02.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2025:LVwG.302.11.2024.R6

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch die Richterin Mag. Birgit König über die Beschwerde des H B, D, vertreten durch die Widerin Sam Rechtsanwälte, Bludenz, gegen den Bescheid des Gemeindevorstands der Gemeinde T vom 31.07.2024, Zl X, betreffend ein Verfahren nach dem Raumplanungsgesetz (RPG), nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde gemäß Art II Abs 4 lit d iVm Abs 2 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993 idgF, die Nutzung der angezeigten Wohnung bzw der angezeigten Wohnräume „Stallgebäude EG Küche, Stube, zwei Kammern“ als Ferienwohnung für das Objekt „G x Stallgebäude“ in xxxx T, GST-NR XXXX, KG x T, schriftlich eingebracht bei der Gemeinde T von H B, damals wohnhaft in S x, yyyy D, mit der Anzeige von privaten Ferienwohnungen gemäß Art II Abs 2 und 3 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 27/1993, mit Datum 31.08.1993, untersagt.

2. Gegen diesen Bescheid hat der Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben und im Wesentlichen vorgebracht, der angefochtene Bescheid werde seinem gesamten Inhalt nach angefochten. Im [Bau]Verfahren Y habe der Bürgermeister der Gemeinde T dem Beschwerdeführer mit Bescheid vom 22.05.2024 die sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes aufgetragen. Gegen diesen Bescheid habe der Beschwerdeführer am 25.06.2024 Beschwerde erhoben. Der dem Bescheid vom 22.05.2024 zugrundeliegende Sachverhalt sei mit jenem in diesem Verfahren weitgehend identisch, weshalb zur Vermeidung von Wiederholungen der Inhalt der Beschwerde vom 25.06.2024 auch zum Bestandteil der gegenständlichen Beschwerde erhoben werde.

Die Gemeinde T habe mit Schreiben vom 27.08.1993 im Zusammenhang mit der Novelle des RPG, LGBl Nr 27/1993, den Beschwerdeführer unter Hinweis auf ein dem Schreiben vom 27.08.1993 beigefügtes Informationsblatt zu einer Anzeigenerstattung aufgefordert und dabei darauf verwiesen, dass „bereits vor dem 01.12.1992 als Ferienwohnung benützte Wohnungen/Wohnräume – auch ohne Bewilligung – als Ferienwohnung genützt werden dürfen unter der Voraussetzung, dass sie bis spätestens 19.11.1993 bei der Gemeinde angezeigt worden sind“. Diese Anzeigenerstattung sei durch den Beschwerdeführer rechtzeitig erfolgt.

Die Behörde berufe sich auf die RPG-Novelle 1993, sie unterstelle ihr allerdings rechtsirrig einen ihr nicht inne liegenden Inhalt. Die RPG-Novelle 1993 unterscheide ihrem Wortlaut nach klar zwischen „vor dem 01.12.1992 baubehördlich bewilligte Wohnungen“ einerseits und „Wohnräume, die vor dem 01.12.1992 nachweislich regelmäßig als Ferienwohnung benutzt worden seien“ andererseits. Der bekämpfte Bescheid verwische die klare Unterscheidung des Gesetzgebers im Abs 2 des Art II zwischen baubehördlich bewilligten Wohnungen einerseits und Wohnräumen, die vor dem 01.12.1992 nachweislich regelmäßig als Ferienwohnung benützt worden seien, andererseits durch die nicht dem Gesetz entsprechende Formulierung „bzw“ und spreche aus, dass daher die Anzeige unzulässig gewesen sei. Dem Gesetzgeber dürfe unterstellt werden, dass er bei der Formulierung des Gesetzestextes nicht unbeabsichtigt das Wort „und“ statt des unbestimmten Ausdruckes „bzw“ in Art II Abs 2 erste Zeile der Novelle 1993 verwendet habe.

Die Gemeinde T habe in ihrem Schreiben vom 27.08.1993 darauf verwiesen, dass „bereits vor dem 01.12.1992 als Ferienwohnung benützte Wohnungen/Wohnräume – auch ohne Bewilligung – als Ferienwohnung benützt werden dürfen unter der Voraussetzung, dass sie bis spätestens 19.11.1993 bei der Gemeinde angezeigt worden sind“.

Gemäß Art II Abs 4 der Übergangsbestimmungen der RPG-Novelle 1993 habe die Gemeinde die Nutzung als Ferienwohnung zu untersagen, wenn die im Gesetz genannten Voraussetzungen erfüllt seien. Dieselbe Gesetzesstelle lege auch fest, dass der Gemeindevorstand den Untersagungsbescheid innerhalb eines halben Jahres zu erlassen habe. Die Frist beginne zu laufen, sobald der Eigentümer die zur Beurteilung der nach lit a bis d erforderlichen Angaben und Nachweise erbracht habe. Dies sei mit der Beantwortung des Schreibens der Gemeinde T vom 28.04.1994 der Fall gewesen. Die sechsmonatige Frist für die Erlassung des Untersagungsbescheides durch die Gemeinde habe daher Jahrzehnte vor Erlassung des angefochtenen Bescheides geendet.

Die Erwägungen der Landesregierung zu dieser Novelle seien aus der Korrespondenz des Amtes der Landesregierung mit den Gemeinden des Landes Vorarlberg zur Zl VIIa-100 ersichtlich. Auch die kommentierte Ausgabe des RPG von Manuel Fleisch/Raimund Fend, 2019, widme sich diesem Thema. Selbst nach der Kundmachung der Novelle habe es innerhalb der Landesverwaltung erheblichen Diskussionsbedarf gegeben. Dabei sei auch der Standpunkt geäußert worden, dass die Behörde bei einer allfälligen Versäumung der Frist zur Untersagung keine Eingriffsmöglichkeiten mehr habe; in diesem Fall sei die künftige Ferienwohnungsnutzung zulässig, auch wenn Untersagungsgründe vorgelegen hätten.

Aus diesem Grund hätten die Gemeinden Haus- und Wohnungseigentümer bei vermuteter Ferienwohnungsnutzung ausdrücklich zur fristgerechten Anzeigenerstattung aufgefordert. Der angefochtene Bescheid untersage dem Beschwerdeführer die Nutzung der in der Anzeige vom 31.08.1993 an die Gemeinde T bezeichneten Wohnung bzw Wohnräume im Stallgebäude, EG, Küche, Stube, zwei Kammern, auf GST-NR XXXX.

Die Versäumung der Halbjahresfrist durch den Gemeindevorstand als Raumplanungsbehörde saniere daher einen allfälligen raumplanungsrechtlichen Widerspruch zum Flächenwidmungsplan. Es könne wohl nicht rechtens sein, dass solche unerledigten Anzeigen in einem verfahrensrechtsfreien Raum liegen bleiben würden. Der angefochtene Bescheid sei eine amtliche Erledigung der Gemeinde T, die sie bereits vor mehr als 30 Jahren hätte treffen müssen, wenn sie sich an die Bestimmung des Art II Abs 4 der RPG-Novelle 1993 gehalten hätte.

Die Gemeinde T habe dem Beschwerdeführer am 28.04.1994 mit Bezug auf seine Anzeige von privaten Ferienwohnungen vom 31.08.1993 mitgeteilt, dass die Bewilligung zur Nutzung der Räumlichkeiten im Gebäude auf Bauparzelle XXXX voraussetze, dass eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Eine solche Baubewilligung liege der Gemeinde jedoch nicht vor. Der Beschwerdeführer habe daher innerhalb einer Frist von 14 Tagen die geforderten Unterlagen zur Beurteilung des Sachverhaltes vorzulegen, widrigenfalls mit einem ablehnenden Bescheid zu rechnen sei.

Auf dieses Schreiben habe der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 16.05.1994 geantwortet und wahrheitsgemäß offengelegt, dass er für das rund 200 Jahre alte Objekt keine rechtskräftige Baubewilligung vorlegen könne. Er bewohne die Wohnräume im Stallgebäude zwar seit 1994, sei aber damals nicht Eigentümer der Liegenschaft gewesen. Im fraglichen Zeitpunkt sei vielmehr sein Rechtsvorgänger M B Eigentümer gewesen und dieser habe – nach seinen Angaben - vor dem Umbau die mündliche Zustimmung des Bürgermeisters zum Umbau des Stalles eingeholt. Ob der damalige Bürgermeister diese mündliche Zusage mit einem schriftlichen Bescheid bestätigt habe, könne der Beschwerdeführer nicht wissen. M B habe ihn jedenfalls darüber nicht informiert.

Die Gemeinde T habe aus dem Schreiben des Beschwerdeführers vom 16.05.1994 gewusst, dass diese Räumlichkeiten im Stallgebäude des Maisäß seit 1974 bewohnt seien. Ab Erhalt des Schreibens vom 16.05.1994 sei der Gemeinde jedenfalls bekannt gewesen, dass der Beschwerdeführer eine Baubewilligung für die Wohnräume nicht vorlegen könne, die Wohnräume aber benutzt würden.

Sofern im Archiv der Gemeinde kein schriftlicher Baubescheid mehr vorhanden sei, stelle sich zwangsläufig die Frage nach einem vermuteten Baukonsens, den die Gemeinde von Amts wegen zu prüfen und beurteilen habe. Da im vorliegenden Fall der Gemeinde T spätestens nach Erhalt des undatierten Antwortschreibens des Beschwerdeführers auf das Schreiben der Gemeinde vom 28.04.1994 bekannt gewesen sei, dass die durch den Umbau entstandenen Wohnräume im Stallgebäude als Ferienwohnung genutzt würden, könne sich die Gemeinde nicht mehr auf ihre Unwissenheit über die Nutzung dieser Räumlichkeiten als Ferienwohnung schon vor dem 01.12.1992 berufen.

Im Zusammenhang mit einer Informationsveranstaltung zur RPG-Novelle 1993 sei mit Juristen der Raumplanungsabteilung und des Gemeindeverbandes die Frage erörtert worden, welche Folgen eine Versäumung der Frist zur Untersagung durch den Gemeindevorstand trotz des Vorliegens von Untersagungsgründen habe. Es sei die Meinung vertreten worden, dass die künftige Ferienwohnungsnutzung zulässig sei, auch wenn Untersagungsgründe vorgelegen hätten. Die Aufsichtsbehörde habe keine Möglichkeiten, in diesem Fall einzugreifen.

Gemäß Art II Abs 3 der RPG-Novelle 1993 habe die Gemeinde dem Eigentümer aufzutragen, wenn weitere „Angaben oder Nachweise“ erforderlich gewesen wären. Dies sei im vorliegenden Fall jedenfalls nicht geschehen. Es dürfe davon ausgegangen werden, dass den Gemeinden die regelmäßige Ferienwohnungsnutzung vor dem 01.12.1992 ohnehin amtsbekannt gewesen sei.

Es wurde beantragt, den angefochtenen Bescheid nach mündlicher Verhandlung ersatzlos aufzuheben.

3. Das Landesverwaltungsgericht hat eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Die Liegenschaft GST-NR XXXX, KG x T, steht im Eigentum des Beschwerdeführers und liegt gemäß dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde T in einer Fläche, die als „Freifläche Landwirtschaftsgebiet“ ausgewiesen ist.

Das auf diesem Grundstück befindliche Stallgebäude wurde vor ca 200 Jahren errichtet. Es wurde ursprünglich in der Weise genutzt, als im Untergeschoss Tiere untergebracht waren und im Erdgeschoss das Heulager war.

Vom Bestandsgebäude liegen im Archiv der Gemeinde T weder Baubescheid noch bewilligte Plan- und Beschreibungsunterlagen auf. Das Gebäude ist im Orthofoto der 1950er Jahre ersichtlich. Die Baubehörde ist von einem vermuteten Baukonsens im Hinblick auf den rechtmäßigen Bestand als Stallgebäude ohne Wohnnutzung ausgegangen.

Zwischen 1971 und 1973 erfolgte ein (bewilligungspflichtiger) Umbau dieses Stallgebäudes. Dabei wurde im Erdgeschoss (ehemaliges Heulager) eine Wohnung ua mit Küche, Kamin, Ess-Wohnzimmer, Schlafzimmer und einer Toilette (Plumpsklosett) eingerichtet, welche vom Beschwerdeführer und seiner Familie seitdem als Ferienwohnung genutzt wurde.

3.2. Nach den Angaben des Beschwerdeführers habe der damalige Bürgermeister Ma B die Baubewilligung vor dem Umbau mündlich gegenüber dem Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers, M B, erteilt. In den behördlichen Bauakten befinden sich keine Nachweise über ein Gespräch zwischen diesen beiden Personen. Eine schriftliche Baubewilligung betreffend die vorgenommenen Umbauten und betreffend die Verwendungsänderung liegt nicht vor.

3.3. Aufgrund der Novelle des RPG, LGBl Nr 27/1993, hat der Beschwerdeführer am 31.08.1993 eine Anzeige an die Gemeinde T betreffend das (auf GST-NR YYYY, KG T, befindliche) nicht verfahrensgegenständliche Maisäßhaus und das (auf GST-NR XXXX, KG T, befindliche) verfahrensgegenständliche Stallgebäude erstattet.

Daraufhin hat der damalige Bürgermeister der Gemeinde T mit Schreiben vom 28.04.1994, Zl Z, auf den Wortlaut des Artikel II Abs 2 der Novelle des RPG, LGBl Nr 27/1993, hingewiesen, wonach „vor dem 1.12.1992 baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume, die vor dem genannten Datum nachweislich regelmäßig als Ferienwohnung benutzt wurden, als Ferienwohnung (…) benutzt werden dürfen (…). In Ihrem Falle liegt dem Gemeindeamt T keine rechtskräftige Baubewilligung vor“. Der Beschwerdeführer wurde aufgefordert als Nachweis des rechtmäßigen Bestandes eines Wohnraumes im Stallgebäude entsprechende Unterlagen nachzureichen, weil widrigenfalls mit einem ablehnenden Bescheid (Untersagungsbescheid) zu rechnen sei.

Mit undatiertem Schreiben (Eingangsdatum beim Gemeindeamt T war der 16.05.1994) hat der Beschwerdeführer ua mitgeteilt, dass für das Stallobjekt auf GST-NR XXXX keine rechtskräftige Baubewilligung vorhanden sei.

Die angezeigte Ferienwohnungsnutzung wurde erst mit dem angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstands der Gemeinde T vom 31.07.2024, Zl X, untersagt.

3.4. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde T vom 22.05.2024, Zl Y, wurde gegenüber dem Beschwerdeführer gemäß § 40 Abs 1 lit b Baugesetz die sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes durch Unterlassung der widerrechtlich ausgeübten Wohnnutzung des Maisäß-Stallgebäudes auf GST-NR XXXX, KG T, sowie durch den Rückbau der im Obergeschoss (ehemaliges Heulager) des Stallgebäudes eingerichteten Wohnung mittels näher angeführter Rückbaumaßnahmen binnen eines Jahres nach Rechtskraft dieses Bescheides verfügt.

Dieser Bescheid, gegen den rechtzeitig Beschwerde erhoben wurde (siehe dazu LVwG-318-82/2024-R9), ist nicht Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens.

4. Dieser Sachverhalt ergibt sich aus den vorliegenden Unterlagen sowie aus den Ausführungen des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung.

4.1. In der mündlichen Verhandlung gab der Beschwerdeführer im Wesentlichen an, er sei Alleineigentümer der GST-NRN YYYY, XXXX und ZZZZ, alle KG T. Das verfahrensgegenständliche Gebäude sei früher ein reines Stallgebäude gewesen, oben sei das Heulager gewesen, unten sei Platz für sechs Stück Vieh gewesen; dieser Platz unten sei unverändert. Im Jahr 1972 sei umgebaut worden. Das Dach sei saniert worden und außen sei ein Schirm angebracht worden. Das Obergeschoss sei ausgebaut worden und zu Wohnzwecken eingerichtet worden, es sei auch ein Kamin eingebaut worden. Jedes Zimmer sei ausgetäfert worden. Es sei kein fließendes Wasser vorhanden. Es sei ein Plumpsklo im Obergeschoss eingerichtet worden mangels fließendem Wasser. Es sei auch ein Holzkohleherd eingerichtet worden und es gebe ein zweiflammiges Gasrechaud. Die Wohnung sei vom Beschwerdeführer, seiner Frau und seinem Sohn zu Ferienwohnungszwecken genutzt worden.

Bezüglich eines Gespräches zwischen M B und dem verstorbenen Bürgermeister Ma B Anfang der Siebzigerjahre teilte der Beschwerdeführer mit, er sei bei diesem Gespräch damals nicht dabei gewesen. Den Inhalt des Gespräches habe M B für sich behalten, er werde die Bewilligung eingeholt haben. Der Beschwerdeführer wisse nicht, was die zwei miteinander ausgemacht hätten, es sei auch nirgends festgehalten worden. M B habe dem Beschwerdeführer gesagt, was er umbauen soll, und er habe das Material gebracht. Der Beschwerdeführer habe die fachlichen Arbeiten durchgeführt.

4.2. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers führte in der mündlichen Verhandlung aus, beim verfahrensgegenständlichen Innenausbau handle es sich zweifelsohne um die Schaffung eines Wohnraums, der seit dem Umbau aus dem Jahr 1973 auch als Ferienwohnung – allerdings ausschließlich zur Eigennutzung – im Sinne des RPG genutzt worden sei. Die baubehördliche Bewilligung dieses Innenausbaus in den Jahren 1973/74 sei vom damaligen Bürgermeister der Gemeinde T offenbar nur mündlich erteilt worden.

Sollte die Behörde oder das Gericht der Ansicht sein, dass keine formal korrekte Baubewilligung vorliege, sei der gegenständliche Sachverhalt jedenfalls unter Art II Abs 4 lit d RPG bzw die Übergangsbestimmungen aus dem Jahr 1993 zu subsumieren. In diesem Fall hätte die Gemeinde aufgrund der nicht vorliegenden Baubewilligung gemäß Abs 4 lit d binnen sechs Monaten einen entsprechenden Bescheid erlassen müssen. Die RPG-Novelle 1993 habe dem Eigentümer nicht vorgeschrieben, dass er einen Nachweis für das Vorliegen einer Baubewilligung für Wohnräume separat vorlegen müsse. Die Verpflichtung zur raumplanungsbehördlichen Versagung der Nutzung bestehe allerdings auch dann, wenn baubehördlich nicht bewilligte Wohnungen oder Wohnräume angezeigt würden, mit der Konsequenz, dass bei Versäumung der gesetzlichen Halbjahresfrist durch den Gemeindevorstand als Raumplanungsbehörde der raumplanungsrechtliche Widerspruch zum Flächenwidmungsplan als saniert gelte. Es sei inakzeptabel und rechtlich nicht zulässig, dass solche von der Gemeinde unerledigten Anzeigen jahrzehntelang in einem verfahrensrechtsfreien Raum liegen blieben und das sprichwörtliche „Damoklesschwert“ des Abbruchs dieser Umbauten auf ewig über den Köpfen der Grundeigentümer schwinge. Im Übrigen verstoße die Vorgangsweise der Gemeinde möglicherweise sogar gegen Art 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention, zumal jedermann einen Anspruch darauf habe, dass seine Sache innerhalb einer angemessenen Frist gehört oder darüber entschieden werde. 32 Jahre würden nicht unter den Begriff „angemessen“ fallen.

4.3. Der Vertreter der Baubehörde hat auf die Frage, ob es im Archiv der Gemeinde T eine allfällige Notiz des damaligen Bürgermeisters über ein Gespräch mit M B gebe, ausgesagt, dass ihm eine solche Notiz nicht bekannt sei; sie sei nicht im Bauakt der Gemeinde T auffindbar. Im Hinblick auf das Vorbringen bezüglich eines vermuteten Baukonsenses sei anzuführen, dass diese Umbaumaßnahmen nicht so lange zurückliegen würden, dass von einem vermuteten Baukonsens ausgegangen werden könne. Es würden im Archiv der Gemeinde T aus dieser Zeit verschiedene Bauanträge und Bauverfahren aufliegen, die zu diesem Zeitpunkt bereits schriftlich über einen Baubewilligungsbescheid abgewickelt worden seien. Was das Gebäude auf XXXX, KG T, anlange, so handle es sich hierbei um ein Stallgebäude ohne Wohnnutzung.

4.4. Das Landesverwaltungsgericht geht von der Richtigkeit der Angaben des Behördenvertreters aus. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass das Gemeindearchiv der Gemeinde T unvollständige wäre. Es steht außer Streit, dass für die Anfang der 1970er Jahre durchgeführten Umbaumaßnahmen kein schriftlicher Baubescheid vorliegt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (zB VwGH 18.11.2014, 2013/05/0176) vermag „selbst eine mündliche Zusage eines baubehördlichen Organs eine schriftliche Baubewilligung nicht zu ersetzen“. Es kann eine Baubewilligung auch nicht durch eine Art konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden.

5.1. Art II des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes (RPG), LGBl Nr 27/1993, lautet wie folgt:

„Artikel II

Übergangsbestimmungen

(1) Die entsprechend dem § 14 Abs. 12 des bisherigen Raumplanungsgesetzes gewidmeten Flächen gelten als nach § 14 Abs. 12 dieses Gesetzes gewidmet. Die bisherigen Ferienwohnhäuser im Sinne des § 14 Abs. 13 des bisherigen Raumplanungsgesetzes gelten als Ferienwohnung im Sinne dieses Gesetzes. Der § 14 Abs. 14 gilt auch für die vor Inkrafttreten des Gesetzes gewidmeten Flächen.

(2) Vor dem 1.12.1992 baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume,

(3) In der Anzeige gemäß Abs. 2 sind die Ferienwohnung, ihr Eigentümer sowie gegebenenfalls die Personen, denen ein im § 3 Abs. 1 des Grundverkehrsgesetzes angeführtes Recht eingeräumt wurde, zu bezeichnen. Verträge, mit denen Verfügungsrechte nach Abs. 2 lit. b eingeräumt wurden, sind beizulegen. Sind zur Beurteilung nach Abs. 4 weitere Angaben oder Nachweise erforderlich, so hat die Gemeinde dem Eigentümer deren Vorlage aufzutragen.

(4) Die Gemeinde hat die Nutzung als Ferienwohnung zu untersagen, wenn

(5) [….]“

5.2. Nach § 2 Abs 1 lit n Baugesetz (BauG), idF LGBl Nr 58/2023, ist ein Umbau ua die wesentliche Umgestaltung des Inneren oder Äußeren eines Gebäudes.

Nach § 2 Abs 1 lit p BauG ist eine wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes eine Verwendungsänderung, die auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raum-planungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann.

Gemäß § 18 Abs 1 lit a und b BauG, idF LGBl Nr 64/2019, bedürfen einer Baubewilligung die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden sowie die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden.

Der vorgenommene Umbau des ursprünglich landwirtschaftlich genutzten Stallgebäudes zu einer Ferienwohnung und die sodann erfolgte Verwendungsänderung bedürfen einer Baubewilligung; eine rechtskräftige schriftliche Baubewilligung liegt nicht vor.

5.3. Die Regelung des Art II Abs 2 RPG, LGBl Nr 27/1993, betrifft ausschließlich Wohnungen und Wohnräume, die vor dem 01.12.1992 baubehördlich bewilligt wurden.

Beim vorgenommenen Umbau des Stallgebäudes handelt es sich um einen sog „Schwarzbau“, der über keine schriftliche Baubewilligung verfügt.

Schon in der (Vorarlberger) Landesbauordnung 1962 und im Vorarlberger Baugesetz 1972 war jeweils vorgesehen, dass über einen Bauantrag ein schriftlicher Baubescheid zu erlassen ist. Bei den in den 1970er Jahren durchgeführten Umbaumaßnahmen ist nicht von einem vermuteten Baukonsens auszugehen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes „kommt die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einer alten Baulichkeit nur dann in Betracht, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes ist nur dann zu vermuten, wenn der Zeitpunkt der Herstellung desselben so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht“ (VwGH 17.12.2018, Ra 2018/05/0264). Der Zeitpunkt der Umbaumaßnahmen Anfang der 1970er Jahre liegt noch nicht so weit zurück, dass das umgebaute Gebäude als alter Bestand im Sinne dieser Rechtsprechung anzusehen ist (vgl so auch VwGH 11.05.2010, 2009/05/0252, betreffend Baulichkeiten, die um 1940 errichtet wurden; VwGH 26.04.1988, 87/05/0199, wonach „ein während des Zweiten Weltkrieges errichtetes Gebäude nicht als ein alter Bestand zu beurteilen ist“). Ein vermuteter Konsens kann aber auch nicht allein deshalb angenommen werden, weil ein Einschreiten der Behörden wegen Konsenslosigkeit bisher nicht erfolgte (vgl VwGH 31.05.1994, 92/05/0065).

Das durchgeführte Ermittlungsverfahren hat somit ergeben, dass der Umbau des Stallgebäudes zu einer Ferienwohnung in den 1970er Jahren nicht baubehördlich bewilligt wurde. Es handelt sich bei der angezeigten Ferienwohnung somit nicht um „vor dem 01.12.1992 baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume“ im Sinne des Art II Abs 2 RPG, LGBl Nr 27/1993.

5.4. Wie bereits festgestellt wurde, hat die Gemeinde T dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 28.04.1994 mitgeteilt, dass sich die Bestimmung im Art II Abs 2 RPG, LGBl Nr 27/1993, auf baubehördlich bewilligte Wohnungen und Wohnräume bezieht, weshalb der Beschwerdeführer aufgefordert wurde, eine Baubewilligung für diese Räumlichkeiten vorzulegen.

Mit undatiertem Schreiben, eingelangt bei der Gemeinde T am 16.05.1994, hat der Beschwerdeführer mitgeteilt, dass für das Objekt auf GST-NR XXXX, KG T, keine rechtskräftige Baubewilligung vorhanden ist.

Ab diesem Zeitpunkt hatte der Beschwerdeführer die zur Beurteilung der nach Art II Abs 4 RPG, LGBl Nr 27/1993, erforderlichen Angaben erbracht, nämlich die Information, dass keine Baubewilligung für die Nutzung des ehemaligen Stallgebäudes als Wohnraum erteilt wurde.

Die Behörde wäre somit angehalten gewesen, einen Untersagungsbescheid spätestens 6 Monate nach dem Erhalt des undatierten Schreibens des Beschwerdeführers, eingelangt bei der Gemeinde T am 16.05.1994, zu erlassen. Versäumt die Behörde die gesetzlich vorgesehene Frist für die Erlassung eines Untersagungsbescheides, so darf die angezeigte Nutzung als Ferienwohnung nicht mehr gemäß Art II Abs 4 RPG, LGBl Nr 27/1993, untersagt werden.

Im vorliegenden Fall wurde der Untersagungsbescheid nicht innerhalb eines halben Jahres ab dem 16.05.1994 erlassen, sondern erst im Jahr 2024. Zu diesem Zeitpunkt war die gesetzlich vorgesehene Frist für die Erlassung eines Untersagungsbescheides bereits abgelaufen. Ein nach Ablauf der Halbjahresfrist gemäß Art II Abs 4 lit d RPG, LGBl Nr 27/1993, erlassener Bescheid, mit dem die Nutzung einer angezeigten Ferienwohnung untersagt wurde, ist aus dem Grund der Verspätung rechtswidrig.

Der gegenständliche Untersagungsbescheid, der nach Ablauf der Halbjahresfrist gemäß Art II Abs 4 lit d RPG, LGBl Nr 27/1993, erlassen wurde, war daher wegen Rechtswidrigkeit aufzuheben.

5.5. Ungeachtet dieser Entscheidung wird ausdrücklich festgehalten, dass die Aufhebung des angefochtenen Untersagungsbescheides nicht dazu führt, dass das gegenständliche Stallgebäude als Ferienwohnung im Sinne der Anzeige vom 31.08.1993 genutzt werden darf bzw durfte.

Wenn eine nicht rechtmäßig bestehende Wohnung („Schwarzbau“) gemäß Art II Abs 2 lit a als Ferienwohnung angezeigt wurde, durfte diese Wohnung nicht gemäß Art II Abs 2 lit a als Ferienwohnung genutzt werden. Die Gemeinde hätte zwar die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung gemäß Art II Abs 4 lit d bereits aufgrund der fehlenden Baubewilligung untersagen müssen, die „Nicht-Untersagung“ allein reicht allerdings für die Rechtmäßigkeit einer Nutzung als Ferienwohnung nicht aus, da es sich dabei nur um eine von mehreren Voraussetzungen handelte (Fleisch/Fend, Raumplanungsgesetz Vorarlberg, S 376).

Eine allenfalls zulässige Nutzung der gegenständlichen Ferienwohnung im ehemaligen Stallgebäude wäre daher in einem antragspflichtigen Bauverfahren zu prüfen.

6. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.