Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/32/0682-10

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.32.0682.10

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Richter Ing. Mag. Peinstingl über die Beschwerde der AA, vertreten durch ihren Geschäftsführer BB, dieser wiederum vertreten durch die RA CC, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 20.11.2025, Zahl ***, nach der Erlassung der Beschwerdevorentscheidung des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 17.02.2026, Zahl ***, aufgrund des Vorlageantrages vom 03.03.2026 nach der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

zu Recht erkannt:

1. Der Beschwerde gegen den Spruchpunkt 1. des angefochtenen Bescheides wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, wonach die gastgewerbliche Beherbergung von Gästen untersagt wird. Der Untersagung ist unverzüglich, längstens binnen einer Frist von 2 Wochen nachzukommen ist.

2. Der Beschwerde gegen den Spruchpunkt 2. des angefochtenen Bescheides wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, wonach der Untersagung unverzüglich, längstens binnen einer Frist von 2 Wochen nachzukommen ist.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 20.11.2025, Zahl ***, wurde der AA betreffend das Objekt Adresse 2, **** Y, 1) die Beherbergung von Gästen und 2) die weitere Benützung als Freizeitwohnsitz, jeweils mit sofortiger Wirkung untersagt.

Gegen diesen Bescheid hat die vorgenannte Gesellschaft, vertreten durch ihren Geschäftsführer BB, dieser wiederum vertreten durch die RA CC, Adresse 1, **** Z, Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol erhoben.

In der Beschwerde wird zusammengefasst ausgeführt, dass die gegenständliche Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 29.11.2023 von Frau DD erworben worden sei. Diese hätte im Gebäude seit dem Erwerb im Jahr 2017 stets Feriengäste untergebracht (sie unterhielt dort auch ihren Hauptwohnsitz), wobei die Beschwerdeführerin dabei weder das Ausmaß der Beherbergung als solches noch die zur Verfügung gestellten Betten in irgendeiner Weise erhöht habe. Im Objekt seien 12 Betten untergebracht.

Das Gebäude sei mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 13.05.1988, Zahl ***, baubehördlich rechtskräftig genehmigt worden.

Gemäß § 13 Abs 1 lit d TROG 2022 seien Freizeitwohnsitze mit höchstens 3 Wohnungen und insgesamt 12 Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen), nicht als Freizeitwohnsitze zu qualifizieren. Entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 01.02.1996 rechtskräftig erteilt worden sei, würden jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze gelten, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Wohnsitz habe.

Nachdem das verfahrensgegenständliche Gebäude lediglich eine Wohnung mit insgesamt 12 Betten umfasse und die zugrundeliegende Baubewilligung vor dem 01.02.1996 rechtskräftig erteilt worden sei, sei es nicht notwendig, dass der Vermieter im betreffenden Gebäude seinen Wohnsitz unterhalte. Bei derartigen Gebäuden sei es daher grundsätzlich zulässig, die Vermietung als Ferienwohnung durchzuführen, ohne gleichzeitige Verpflichtung des Vermieters zur Anwendung seines Hauptwohnsitzes im betreffenden Gebäude.

Die Bestimmung nach § 38 Abs 4 TROG 2022 sei so zu verstehen, dass im Wohngebiet bei am 31.08.2021 rechtmäßig bestehenden Gebäuden, in denen höchstens 3 Wohnungen mit insgesamt höchstens 12 Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen verwendet werden, diese weiterhin entsprechend verwendet werden dürfen. Dies gilt jedoch nur, sofern der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz habe und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen würden, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen würden.

Das Objekt der Beschwerdeführerin umfasse ein rechtmäßig errichtetes Gebäude mit höchstens 3 Wohnungen und höchstens 12 Betten. Dieses Gebäude qualifiziere sich bereits am 31.08.2021 als rechtmäßig bestehend. Es handle sich daher grundsätzlich um einen tatbestandlich erfassten Altbestand. Erst danach sei die Frage des Hauptwohnsitzes relevant.

Nach Ansicht der Beschwerdeführerin sei es unter dem Blickwinkel des Gleichheitsgrundsatzes und zur Vermeidung von Benachteiligung von juristischen Personen im Vergleich zu natürlichen Personen zulässig, dass der Hauptwohnsitz des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin, Herr BB, dieser im Sinne obiger Gesetzesstelle angerechnet werden könne. BB werde im verfahrensgegenständlichen Objekt seinen Hauptwohnsitz anmelden und dort auch wohnen.

Es sei eine funktionale Betrachtung des Begriffes des Gewerbetreibenden erforderlich. GmbH’s handeln niemals selbst, sondern ausschließlich durch natürliche Personen. Es sei daher auf jene natürliche Person abzustellen, die das Gewerbe tatsächlich ausübe und verantworte.

Um eine verfassungskonforme Interpretation der Gesetzesstelle zu bewerkstelligen, sei der Begriff des Hauptwohnsitzes dahingehend zu reduzieren, als bei juristischen Personen der Hauptwohnsitz jener natürlichen Person maßgeblich sei, die die Beherbergung tatsächlich betreibt und verantworte. Die sei im gegenständlichen Fall durch den Geschäftsführer gegeben, der seinen Hauptwohnsitz im gegenständlichen Objekt anmelden werde und dort auch wohnen werde.

Zudem wurde die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung beantragt.

Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 17.02.2026, Zahl ***, wurde die Beschwerde als unbegründet abgewiesen (Beschwerdevorentscheidung; Spruchpunkt 1.). Zudem wurde mit dem Spruchpunkt 2. der Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung als unzulässig zurückgewiesen.

Ein Vorlageantrag wurde rechtzeitig gestellt.

Es wurde eine mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol durchgeführt.

Nach dem Schluss der Verhandlung wurde die Entscheidung verkündet.

In der Folge hat die rechtsfreudlich vertretene Beschwerdeführerin rechtzeitig einen Ausfertigungsantrag gestellt.

II.Sachverhaltsfeststellungen:

Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 13.05.1988, Zahl ***, wurde die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit Garage auf der Gp **1 KG Y (Adresse 2) baurechtlich bewilligt. Eigentümerin dieser Liegenschaft ist die Beschwerdeführerin. Der Bauplatz weist die Widmung Wohngebiet auf.

Das Gebäude stellt sich derzeit so dar, dass ein Parterre und den 1. Stock besteht. Im Parterre sind eine Küche und 2 Zimmer und ein Abstellraum sowie Dusche und WC eingerichtet. Im 1. Obergeschoss sind auch eine Küche, ein kleines Wohnzimmer und 2 Zimmer vorhanden. Das Gebäude kann als 2 Apartments vermietet werden, da diese trennbar sind.

Das Gebäude wurde im Dezember 2023 von 15 Gästen über insgesamt 36 Nächte, im Jänner 2024 von Gästen 21 über 100 Nächte, im Februar 2024 von 26 Gästen über 182 Nächte, im März 2024 von 19 Gästen über 23 Nächte, im Mai 2024 von 42 Gästen über 118 Nächte, im Juni 2024 von 28 Gästen über 133 Nächte, im Juli 2024 von 24 Gästen über 97 Nächte, im August 2024 von 20 Gästen über 90 Nächte, im September 2024 von 3 Gästen über 33 Nächte, im Oktober 2024 von 5 Gästen über 30 Nächte, im November 2024 von 9 Gästen über 27 Nächte, im Dezember 2024 von 28 Gästen über 121 Nächte, im Jänner 2025 von 41 Gästen über 162 Nächte, im Februar 2025 von 24 Gästen über 168 Nächte, im März 2025 von 13 Gästen über 73 Nächte, im April 2025 von 11 Gästen über 33 Nächte, im Juni 2025 von 14 Gästen über 70 Nächte, im Juli 2025 von 15 Gästen über 98 Nächte, im August 2025 von 28 Gästen über 152 Nächte, im September 2025 von 14 Gästen über 50 Nächte, im Oktober 2025 von 19 Gästen über 95 Nächte, im Dezember 2025 von 13 Gästen über 75 Nächte, im Februar 2026 von 34 Gästen über 101 Nächte und im Februar 2026 von 22 Gästen über 154 Nächte bewohnt, wie sich aus der Aufstellung des Tourismusverbandes 1. Ferienregion im X vom 18.03.2026 über den Zeitraum vom 01.01.2017 bis zum 28.02.2026 ergibt.

Diesem Auszug ist auch zu entnehmen, dass es beim Tourismusverband die Vermietung als gewerbliche Vermietung geführt wird.

Vom Geschäftsführer der Beschwerdeführerin werden typische Hausbesorgerstätigkeiten durchgeführt.

Bei der Kontrolle am 16.12.2024 konnte niemand im Objekt angetroffen werden. Sowohl Klingel als auch Briefkasten waren nicht beschriftet. Neben dem Briefkasten befand sich ein Schlüsseltresor. Im Erdgeschoss befanden sich zwei Schlafzimmer mit je einem Doppelbett und ein Zimmer mit einer Wohnküche und Klappcouch, welche „hotelmäßig" gebettet waren.

Bei der Kontrolle am 22.12.2024 wurde eine Urlauberfamilie persönlich im Objekt angetroffen. Dabei handelte es sich um vier Erwachsene und fünf Kinder, welche sich vom 21.12.2024 bis zum 28.12.2024 im Objekt aufhielten. Sie gaben gegenüber den Kontrollorganen an, dass sie das gesamte Objekt über booking.com gebucht hatten und das Gästeblatt online ausfüllten.

Am 02.01.2025 wurde bei der Nachmittagskontrolle niemand im Objekt angetroffen. Da jedoch Anzeichen für die Anwesenheit von Gästen erkennbar waren, wurde zu einem späteren Zeitpunkt eine weitere Kontrolle durchgeführt. Es konnte anschließend eine zehnköpfige Urlaubergruppe persönlich angetroffen werden. Der Gast, welcher das Objekt über booking.com vom 28.12.2024 bis zum 04.01.2025 gebucht hatte, wies sich mit einem deutschen Personalausweis aus und legte das ausgefüllte Gästeblatt vor.

Zum Zeitpunkt der Kontrolle am 12.01.2025 konnte niemand im Objekt angetroffen werden. Die Betten waren abgezogen und es lagen keine Anzeichen vor, dass zurzeit Gäste anwesend waren. Der Restmülleimer stand am Straßenrand für die Entleerung. Es befand jene Post im Briefkasten, welche bereits in den vorherigen Kontrollen festgestellt wurde.

Bei der Kontrolle am 22.01.2025 wurden drei Personen vor dem Objekt angetroffen. Diese sind laut eigenen Angaben gerade angekommen und haben noch auf weitere sechs Personen sowie auf den Objektschlüssel gewartet. Das Gästeblatt war noch nicht ausgefüllt, die Betten im Schlafzimmer des Erdgeschosses waren frisch überzogen. Der Mülleimer wurde geleert und war leer.

Am 10.02.2025 wurde eine Person angetroffen, welche gerade aus dem Objekt gekommen war und den Hausschlüssel im Schlüsseltresor hinterlegte. Bei der Person handelte es sich um eine Bekannte der Eigentümerfamilie. Die Bekannte gab gegenüber den Kontrollorganen an, dass sie gerade Wäsche für das Objekt bringe und ab und zu Gefälligkeitsdienste erledige. Sie sei aber nicht für die Reinigung des Objektes zuständig

Bei der darauffolgenden Kontrolle am 16.02.2025 konnte eine elfköpfige Urlauberfamilie im Objekt angetroffen werden. Den Kontrollorganen wurden sechs ausgefüllte Gästeblätter vorgezeigt, welche auch abgelichtet wurden. Bei den Gästen handelte es sich um sechs Erwachsene, fünf Kinder sowie zwei Hunde. Die Gäste gaben an, dass sie sich vom 15.02.2025 bis zum 22.02.2025 im Objekt aufhalten werden.

Bei der Kontrolle am 23.02.2025 wurde erneut eine Urlaubergruppe mit zehn Personen am Objekt angetroffen. Die Urlaubsgruppe konnte keine ausgefüllten Gästeblätter vorweisen, da sie noch nicht alle mit dem Ausfüllen fertig waren. Sie gaben an, dass sie sich vom 22.02.2025 bis zum 01.03.2025 im Objekt aufhalten und dieses über booking.com gebucht hatten. Die Vermieterin hatte ihnen die Kontrollen bereits angekündigt.

Auch bei der Kontrolle am 04.03.2025 konnte eine Urlaubergruppe im Objekt angetroffen werden. Hierbei handelte es sich um eine achtköpfige Urlauberfamilie. Sie legten ein Gästeblatt vor und teilten mit, dass sie sich vom 01.03.2025 bis zum 08.03.2025 am verfahrensgegenständlichen Objekt aufhalten werden.

Bei der Kontrolle am 11.03.2025 trafen die Kontrollorgane im Objekt auf eine fünfköpfige Urlauberfamilie. Sie legten ein ausgefülltes Gästeblatt vor und teilten mit, dass sie sich vom 09.03.2025 bis zum 14.03.2025 im Objekt aufhalten werden.

Bei der Wochenendkontrolle am 23.03.2025 konnte niemand im Objekt angetroffen werden. Es lagen keine Anzeichen vor, dass sich Gäste im Objekt befanden. Die Betten waren frisch zurecht gemacht, die Küche und der Wohnraum waren aufgeräumt. Im Briefkasten befand sich immer noch Post, der Rest/Dokumente/Lvwg/LVWGT_TI_20260616_LVwG_2026_32_0682_10_00/image001.jpgmülleimer war geleert. Bei der Kontrolle am 29.03.2025 war alles unverändert.

Es ist niemand beim verfahrensgegenständlichen Objekt nach dem Meldegesetz gemeldet. Dies war auch noch bei Verkündung der gegenständlichen Entscheidung der Fall.

Das verfahrensgegenständliche Objekt wird den Gästen vollmöbliert mit Hygieneartikeln sowie frisch überzogenen Betten und Handtüchern zur Verfügung gestellt, sofern diese Dinge nicht selbst von den Gästen mitgebracht werden.

Stromkosten, Versicherungsbeträge sowie die Kosten für die Abwasser- und Abfallbeseitigung als auch Trinkwasserversorgung trägt die AA, FN ***. Selbiges gilt für laufende Kosten im Zusammenhang mit Radio, Fernsehgebühren und Internet.

Die Schlüsselübergabe erfolgt über einen Schlüsseltresor. Die Gästeanmeldung erfolgt über das Gästeblatt.

Die Gäste können kostenlos die Garage des verfahrensgegenständlichen Objekts mitverwenden.

Das Haus wird nach der Abreise der Gäste endgereinigt.

Dem Internetauftritt des gegenständlichen Objektes vom 24.10.2025 ist zu entnehmen, dass dieses als „Chalet EE“ mit Sauna und Wellness auf den Seiten „booking.com“ und „holidaycheck.at“ angeboten wird. Auf mögliche Freizeitaktivitäten wird hingewiesen. Ebenfalls wird darauf hingewiesen, dass Reiten, Minigolf und Skifahren auf Anfrage organisiert werden können.

III.Beweiswürdigung:

Der vorgenannte Sachverhalt lässt sich unzweifelhaft anhand der bezüglichen, dem behördlichen Akt sowie dem Akt des Landesverwaltungsgerichts Tirol einliegenden Schriftstücke treffen.

Die räumliche Ausgestaltung des Objektes hat der Beschwerdeführer im Rahmen der mündlichen Verhandlung selbst dargelegt.

Dem behördlichen Akt liegen Berichte über insgesamt 12 Kontrollen beim gegenständlichen Objekt im Zeitraum vom 16.12.2024 bis zum 29.03.2025 ein, aus denen sich die obigen Sachverhaltsfeststellungen in Bezug auf die Kontrollen ergeben.

Die Auszüge über den Internetauftritt wurden anlässlich der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol vom Vertreter der belangten Behörde vorgelegt.

IV.Wesentliche Rechtsgrundlagen:

Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 – TROG 2022, LGBl Nr idF LGBl Nr 72/2025 (§§ 13 und 38 idF LGBl Nr 6/2025):

„3. AbschnittFreizeitwohnsitze

§ 13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a) Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b) Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c) Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d) Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(1a) Bett ist jede dauerhaft angebotene Schlafgelegenheit, die im Rahmen eines Betriebes oder einer sonstigen Einrichtung zur Verfügung steht, wobei jeweils von der höchstmöglichen Belegung auszugehen ist. Vorübergehend genutzte Zustellbetten für Kinder bleiben dabei jedenfalls außer Betracht.

(2) Im Rahmen der Vorschriften über Freizeitwohnsitze sind Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen jene Räumlichkeiten nicht zuzurechnen, an denen

a) Wohnungseigentum besteht, sofern diese vom Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt werden, oder

b) Verfügungsrechte bestehen, die über den üblichen Inhalt gastgewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen.

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a) die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b) für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs. 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

(4) Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze nach Abs. 3 zweiter Satz darf nur insoweit für zulässig erklärt werden, als die geordnete räumliche Entwicklung der Gemeinde entsprechend den Aufgaben und Zielen der örtlichen Raumordnung dadurch nicht beeinträchtigt wird. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

a) die Siedlungsentwicklung,

b) das Ausmaß des zur Befriedigung des Wohnbedarfes der Bevölkerung erforderlichen sowie des hierfür verfügbaren Baulandes,

c) das Ausmaß der für Freizeitwohnsitze in Anspruch genommenen Grundflächen, insbesondere auch im Verhältnis zu dem zur Befriedigung des Wohnbedarfes der Bevölkerung bebauten Bauland,

d) die Gegebenheiten am Grundstücks- und Wohnungsmarkt sowie die Auswirkungen der Freizeitwohnsitzentwicklung auf diesen Markt,

e) die Art, die Lage und die Anzahl der bestehenden Freizeitwohnsitze,

f) die Auslastung der Verkehrsinfrastruktur sowie der Einrichtungen zur Wasserversorgung, Energieversorgung und Abwasserbeseitigung, die Auswirkungen der Freizeitwohnsitze auf diese Infrastruktur und deren Finanzierung sowie allfällige mit der Schaffung neuer Freizeitwohnsitze entstehende Erschließungserfordernisse.

5. Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze nach Abs. 3 zweiter Satz darf nicht mehr für zulässig erklärt werden, wenn

a) der Anteil der sich aus dem Verzeichnis der Freizeitwohnsitze nach § 14 Abs. 1 ergebenden Freizeitwohnsitze zuzüglich der Anzahl jener Freizeitwohnsitze, die darüber hinaus aufgrund einer Festlegung im Flächenwidmungsplan nach Abs. 3 zweiter Satz neu geschaffen werden dürfen, an der Gesamtzahl der Wohnungen entsprechend dem endgültigen Ergebnis der jeweils letzten Gebäude- und Wohnungszählung 8 v. H. übersteigt,

b) im örtlichen Raumordnungskonzept zu Gunsten der Vorsorge für den geförderten Wohnbau eine Festlegung nach § 31a Abs. 1 erster Satz besteht oder eine solche Festlegung ausschließlich deshalb unterblieben ist, weil Grundflächen, die als Vorbehaltsflächen für den geförderten Wohnbau in Betracht kommen, nicht zur Verfügung stehen oder

c) die betreffende Gemeinde durch Verordnung nach § 14 Abs. 1 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, LGBl. Nr. 61/1996, in der jeweils geltenden Fassung zur Vorbehaltsgemeinde erklärt worden ist.

Bei der Berechnung des Freizeitwohnsitzanteils nach lit. a bleiben Freizeitwohnsitze, für die eine Ausnahmebewilligung im Sinn des Abs. 8 erster Satz vorliegt, außer Betracht.

(6) Die Baubewilligung für Neubauten, die ganz oder teilweise als Freizeitwohnsitze verwendet werden sollen, sowie für Zu- und Umbauten und die Änderung des Verwendungszweckes von bisher anderweitig verwendeten Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen Gebäudeteilen, durch die Freizeitwohnsitze neu geschaffen werden sollen, darf unbeschadet der sonstigen Bewilligungsvoraussetzungen nur erteilt werden, wenn für das betreffende Grundstück eine Festlegung nach Abs. 3 zweiter und dritter Satz vorliegt und die höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen nicht überschritten wird. Maßgebend ist die Anzahl der Freizeitwohnsitze aufgrund des Verzeichnisses der Freizeitwohnsitze nach § 14 Abs. 1.

(7) Unbeschadet der Abs. 3 und 4 dürfen auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie auf Sonderflächen für Hofstellen Neubauten, die ganz oder teilweise als Freizeitwohnsitze verwendet werden sollen, nicht errichtet werden. Im Übrigen darf im Fall von Freizeitwohnsitzen auf Sonderflächen für Hofstellen weiters das nach § 44 Abs. 7 lit. c zulässige Höchstausmaß der Wohnnutzfläche nicht überschritten werden.

(8) Weiters dürfen Wohnsitze aufgrund einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters nach diesem Absatz oder aufgrund einer entsprechenden Ausnahmebewilligung nach früheren raumordnungsrechtlichen Vorschriften als Freizeitwohnsitze verwendet werden. Die Ausnahmebewilligung ist nur zu erteilen:

a) auf Antrag des Erben oder Vermächtnisnehmers, wenn die Voraussetzungen nach § 5 lit. a des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 vorliegen und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient,

b) auf Antrag des Schenkungsnehmers bei Schenkungen auf den Todesfall nach Eintritt des Todesfalls, wenn der Schenkungsnehmer zum Kreis der gesetzlichen Erben gehört und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient,

c) auf Antrag des Eigentümers des betreffenden Wohnsitzes oder des sonst hierüber Verfügungsberechtigten, wenn ihm aufgrund geänderter Lebensumstände, insbesondere aufgrund beruflicher oder familiärer Veränderungen, eine andere Verwendung des Wohnsitzes nicht möglich oder zumutbar ist, der Wohnsitz anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient und der Antragsteller insbesondere im Hinblick auf seine persönlichen oder familiären Verhältnisse oder seine Rechtsbeziehung zum Wohnsitz ein Interesse am Bestehen des Wohnsitzes hat.

(9) Der Inhaber einer Ausnahmebewilligung im Sinn des Abs. 8 erster Satz darf den Freizeitwohnsitz nur für sich, seine Familie und seine Gäste verwenden. Die entgeltliche Überlassung des Freizeitwohnsitzes ist nicht zulässig.

(10) Um die Erteilung der Ausnahmebewilligung im Sinn des Abs. 8 erster Satz ist schriftlich anzusuchen. Der Antrag hat den betreffenden Wohnsitz zu bezeichnen und die zur Beurteilung des Vorliegens der Bewilligungsvoraussetzungen erforderlichen Angaben zu enthalten. Die Richtigkeit dieser Angaben ist vom Antragsteller durch geeignete Unterlagen nachzuweisen oder, soweit ihm dies nicht möglich ist, anderweitig glaubhaft zu machen. Der Bürgermeister hat über den Antrag mit schriftlichem Bescheid zu entscheiden. Die Ausnahmebewilligung ist aufzuheben, wenn die Voraussetzungen für ihre Erteilung nicht mehr vorliegen.

(11) Zum Zweck der Überwachung der Einhaltung der sich aus den vorstehenden Bestimmungen ergebenden Beschränkungen für Freizeitwohnsitze sind den damit betrauten Organen der Gemeinde die Zufahrt und zu angemessener Tageszeit der Zutritt zu dem jeweiligen Objekt zu gewähren und die erforderlichen Auskünfte über dessen Verwendung zu erteilen. Ist auf Grund bestimmter Tatsachen eine Nutzung anzunehmen, die den Beschränkungen widerspricht, haben die Versorgungs- oder Entsorgungsunternehmen, die Erbringer von Postdiensten oder von elektronischen Zustelldiensten auf Anfrage der Behörde die zur Beurteilung der Nutzung erforderlichen Auskünfte zu erteilen oder die erforderlichen personenbezogenen Daten zu übermitteln.

§ 38

(…)

(4)Bestehen im Wohngebiet am 31. August 2021 rechtmäßig Gebäude, in denen höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten (§ 13 Abs. 1a) zur gewerblichen Beherbergung von Gästen verwendet werden, so dürfen diese weiterhin entsprechend verwendet werden. Dies gilt jedoch nur, sofern der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen.

(…)

Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 72/2025 (§ 38 idF LGBl Nr 7/2025):

5. AbschnittVerfahrensbestimmungen

§ 28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

(…);

c) die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen; keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, soweit die Verwendung von Wohnungen zur gewerblichen Beherbergung von Gästen vor dem 1. September 2021 begonnen wurde;

(…)“

Im Übrigen wird auf die Internetseite des Bundeskanzleramtes (ris.bka.gv.at) verwiesen.

V.Erwägungen:

Mit der Beschwerdevorentscheidung vom 17.02.2026 wurden die beiden Spruchpunkte des Untersagungsbescheides vom 20.11.2025 als unbegründet abgewiesen. Dies hat zur Folge, dass diese beiden Spruchpunkte Inhalt der Beschwerdevorentscheidung sind. Im gegenständlichen Erkenntnis wird auf die Beschwerdevorentscheidung Bezug genommen und diese insoweit bestätigt, soweit damit eine Abweisung der beiden Spruchpunkte des Bescheides vom 20.11.2025 erfolgt. Darüber hinaus erfolgt eine Änderung der den Bescheid vom 20.11.2025 bestätigenden Beschwerdevorentscheidung vom 17.02.2026. Die Beibehaltung der Aufteilung in die Spruchpunkte 1. und 2.,wie es im Untersagungsbescheid erfolgt ist, geschieht zur besseren Übersicht.

Die Zurückweisung des Antrages auf die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung (Spruchpunkt 2. des Bescheides vom 17.02.2026) wurde nicht weiter bekämpft. Dies wohl deshalb, da, wie die belangte Behörde zutreffend entschieden hat, der Beschwerde ohnehin aufschiebende Wirkung zugekommen ist.

Das Verwaltungsgericht hat seiner Entscheidung über Beschwerden gegen baupolizeiliche Aufträge (zB auch Benützungsuntersagungen) grundsätzlich die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Entscheidung zugrunde zu legen. Dies gilt nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs aber nicht für solche Sachverhaltsänderungen, die in der Herstellung eines Zustandes bestehen, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht; dabei handelt es sich um keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl VwGH 28.04.2022, Ra 2022/06/0056 mwN; ua).

Zu Spruchpunkt I. (Untersagung zur weiteren Benützung zur gastgewerblichen Beherbergung von Gästen):

Das Objekt ist baurechtlich zu Wohnzwecken bewilligt.

In der Folge ist im gegenständlichen Verfahren rechtlich zu beurteilen, ob die Vermietung des Objektes dem Verwendungszweck „Wohnen“ entgegensteht. Es muss daher beurteilt werden, ob eine reine Wohnraumvermietung oder eine gewerbliche Beherbergung stattfindet.

Laut ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind für die Beurteilung, ob eine gewerbliche Beherbergung von Gästen im Rahmen eines Gastgewerbes (§ 111 Abs 1 Z 1 oder Z 4 GewO 1994) vorliegt, verschiedene Kriterien im Einzelfall heranzuziehen. Eine Rolle spielen dabei beispielsweise die Vertragsdauer, Nebenvereinbarungen über die Bereitstellung von Bettwäsche oder die Reinigung der Räume. Es ist für die Abgrenzung sohin relevant, ob mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum gleichzeitig üblicherweise damit in Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden (vgl VwGH 11.1.2012, 2010/06/0082, VwGH 27.2.2019, Ra 2018/04/0144, mwN). Es ist die Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt, maßgebend (vgl Stolzlechner/Müller/Seider/Vogelsang/Höllbacher, GewO4 (2020) § 111 Rz 5 und die dort zitierte Judikatur).

Das Objekt wird auf den Internetplattformen bzw -seiten „Booking.com“, und „checkfelix.at“ angeboten.

Den Auftritten ist zu entnehmen, dass dieses als „Chalet EE“ mit Sauna und Wellness auf den Internetseiten booking.com und holidaycheck.at angeboten wird. Ein inklusive WLAN-Internetzugang wird angeboten. Auf mögliche Freizeitaktivitäten wird hingewiesen. Ebenfalls wird darauf hingewiesen, dass Reiten, Minigolf und Skifahren auf Anfrage organisiert werden können.

Das verfahrensgegenständliche Objekt wird den Gästen vollmöbliert mit Hygieneartikeln sowie frisch überzogenen Betten und Handtüchern zur Verfügung gestellt, sofern diese Dinge nicht selbst von den Gästen mitgebracht werden.

Stromkosten, Versicherungsbeträge sowie die Kosten für die Abwasser- und Abfallbeseitigung als auch Trinkwasserversorgung trägt die AA, FN ***. Selbiges gilt für laufende Kosten im Zusammenhang mit Radio, Fernsehgebühren und Internet.

Die Schlüsselübergabe erfolgt über einen Schlüsseltresor.

Die Gäste können kostenlos die Garage des verfahrensgegenständlichen Objekts mitverwenden.

Das Haus wird nach der Abreise der Gäste endgereinigt.

Die Vermietung an ständig wechselnde Personen steht aufgrund der obigen Sachverhaltsfeststellungen außer Zweifel, wobei sich großteils eine Aufenthaltsdauer von einer Woche ergibt.

Die Anmeldung der Gäste erfolgt über ein Gästeblatt (vgl § 5 Meldegesetz 1991).

In Ansehung dieser Vorgehensweise und Umstände ist rechtlich dahingehend zu beurteilen, dass die Vermietung an ständig wechselnde Personen des hier in Rede stehen Gebäudes über die reine Raumvermietung hinausgeht. Es werden Leistungen angeboten und findet eine Betriebsweise statt, die einer gastgewerblichen Beherbergung entspricht.

Insoweit steht für das Landesverwaltungsgericht Tirol fest, dass eine gastgewerbliche Beherbergung des hier in Rede stehenden Gebäudes erfolgt ist.

Für die gegenständliche Änderung des Verwendungszweckes des Gebäudes in eine gewerbliche Nutzung wäre gemäß § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 ist eine Baubewilligung notwendig. Eine solche Baubewilligung liegt jedoch nicht vor. Die Ausnahmebestimmung nach § 28 Abs 1 lit c letzter Teilsatz TBO 2022 – diese Ausnahmebestimmung korrespondiert mit den Bestimmungen nach § 38 Abs 4 und auch § 13 Abs 1 lit d TROG 2022 – greift nicht. Die gegenständliche Liegenschaft weist zwar die die Widmung Wohngebiet auf, doch hat der Gewerbetreibende als juristische Person im gegenständlichen Gebäude denklogisch seinen Hauptwohnsitz nicht begründet.

Das Ermittlungsverfahren hat zudem ergeben (zuletzt wurde ein Auszug aus dem Zentralen Gewerberegister betreffend den Geschäftsführer der Beschwerdeführerin am Verhandlungstag eingeholt), dass auch der alleinige Geschäftsführer der Gesellschaft im gegenständlichen Gebäude keinen Wohnsitz begründet hat. Insofern ist für die Beschwerdeführerin auch dann nichts zu gewinnen, wenn man ihrer Argumentation folgen würde, wonach auch solche Konstellationen denkbar sind (zB der handelsrechtliche (gewerberechtliche) Geschäftsführer der der Betreibergesellschaft begründet seinen Hauptwohnsicht im Objekt), dass die Bestimmung nach § 38 Abs 4 TROG 2022 (vgl § 28 Abs 1 lit c letzter Teilsatz TBO 2022) – wie die Beschwerdeführerin vermeint - auch auf juristische Personen Anwendung finden könnte.

Gerade bei einer gastgewerblichen Nutzung eines Gebäudes mit ständig wechselnden Gästen macht die Überprüfung auf die Einhaltung der bautechnischen Erfordernisse wie Brandschutz, Nutzungssicherheit (Fluchtwege) im Rahmen eines baurechtlichen Verwaltungsverfahrens ebenso erforderlich, wie die Überprüfung auf die Einhaltung der raumordnungsrechtlichen Vorgaben (Flächenwidmung), weshalb eine bewilligungspflichtige Änderung vorliegt.

Verwaltungsgerichtlich erfolgte eine Präzisierung hinsichtlich der Untersagung dahingehend, wonach die Benützung zur gewerblichen Beherbergung untersagt wurde. Dies deshalb, da eine gewerbliche Beherbergung festgestellt wurde. Davon ist im Übrigen auch die belangte Behörde ausgegangen, wie der Begründung zu entnehmen ist.

Zu Spruchpunkt II. (Untersagung zur weiteren Benützung als Freizeitwohnsitz):

Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Aufgrund der obigen Ausführungen zu Spruchpunkt I. steht fest, dass die Voraussetzungen für die Qualifizierung der Benützung des Objektes als Freizeitwohnsitz erfüllt sind. Ein konsensgemäßer Freizeitwohnsitz liegt jedoch nicht vor. Zwar kann eine gewerbliche Beherbergung dazu führen, dass nicht mehr von einem Freizeitwohnsitz gesprochen werden kann (vgl die Ausnahmetatbestände nach § 13 Abs 1 TROG 2022), doch ist diesbezüglich wie folgt anzumerken: Die Nutzung des Gebäudes zur gastgewerblichen Beherbergung bedeutet, dass diese Beherbergung gegenständlich nicht zulässig im Sinn des § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 sein kann, da sich diese Bestimmung nur auf baurechtlich zulässige gewerbliche Beherbergungen bezieht, welche aber nicht vorliegt. Die Beschwerdeführerin hat das Gebäude an ständig wechselnde Personen vermietet und damit das Gebäude unzulässig als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 verwendet.

Zudem ist festzuhalten, dass Räumlichkeiten im Sinn des § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 nicht erblickt werden können.

Die belangte Behörde hat die Untersagungen mit sofortiger Wirkung ausgesprochen. Spruchgemäß wurde sohin die unzulässige Nutzung als Beherbergungsbetrieb und als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung nach dem Zugang der Beschwerdevorentscheidung untersagt. Seitens des Landesverwaltungsgerichts Tirol wurde die Leistungsfrist deshalb spruchgemäß festgesetzt, um Klarheit zu schaffen, ab wann den angeordneten baupolizeilichen Aufträgen Folge zu leisten ist. Der Beginn der Leistungsfristen bemisst sich mit der Verkündung des gegenständlichen Erkenntnisses nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung.

Von der Beschwerdeführerin wurden die Leistungsfristen zu keiner Zeit moniert, weshalb das Landesverwaltungsgericht Tirol davon ausgeht, dass es der Beschwerdeführerin unter Anspannung all ihrer Kräfte möglich ist, den ausgesprochenen Untersagungen innerhalb der nunmehr festgelegten Leistungsfristen nachzukommen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Es kann hinsichtlich der Unterscheidung zwischen bloßer Raumvermietung und gewerbliche Beherbergung auf die oben zitierte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs hingewiesen werden. Im Übrigen stützt sich die Entscheidung auf den klaren Gesetzeswortlaut.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Ing. Mag. Peinstingl

(Richter)