Texte intégral

Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/40/2643-4

Dokumenttyp: Entscheidungstext
Entscheidungsdatum: 01.06.2026
ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.40.2643.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde des AA, vertreten durch RA BB, Adresse 1, **** Z, gegen das Straferkenntnis des Bürgermeisters der Stadt Z vom 11.09.2025, Zl ***, wegen Übertretungen der TBO 2022 und des TROG 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer hat einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von 20% der verhängten Strafen, das sind zu 1. Euro 720,00, zu 2. Euro 1.000,00 und zu 3. Euro 1.000,00 zu leisten.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Straferkenntnis wurde dem Beschwerdeführer nachstehender Sachverhalt zur Last gelegt:

„1.Datum/Zeit:jedenfalls 06.04.2025 - 09.04.2025

Ort:**** Z, Adresse 2

Mit Bescheid der Stadt Z vom 16.10.2023, ZI. ***, wurde Ihnen, Herr AA, unter Spruchpunkt II. nachfolgender Auftrag erteilt:

„Gemäß § 46 Abs. 6 lit. c Tiroler Bauordnung 2022 - TBO 2022, LGBl. Nr. 44/2022, i.d.g.F., wird Ihnen, Herr AA, geb. am XX.XX.XXXX, die weitere über den Verwendungszweck als „Wohnung“ hinausgehende Nutzung der Einheit Top 12 an der Adresse 2. **** Z, nämlich zur gewerblichen Beherbergung von Gästen sowie die Überlassung dieser Einheit an Dritte zur gewerblichen Beherbergung mit sofortiger Wirkung untersagt. “

Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 02.04.2024, ZI. LVwG-2023/32/2830-7, wurde Ihre Beschwerde gegen den zuvor angeführten Bescheid hinsichtlich Spruchpunkt II. wie folgt als unbegründet abgewiesen:

„Im Übrigen wird die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, wonach Herrn AA anstelle der baupolizeilichen Aufträge Spruchpunkte I. und II. des angefochtenen Bescheides die Benützung der Wohnungen Top 11 und 12 an der Adresse 2, **** Z, als Gastgewerbebetrieb zur Beherbergung von Gästen untersagt wird.“

In Spruchpunkt 3. des angeführten Erkenntnisses wurde Ihnen zudem nachfolgende Frist eingeräumt:

„Der Untersagung hat AA längstens innerhalb einer Frist von zwei Wochen ab der Zustellung dieses Erkenntnisses Folge zu leisten.“ Jedenfalls im oben angeführten Zeitraum wurde die Top 12 an der Adresse 2, **** Z, erneut als Gastgewerbebetrieb zur Beherbergung von Gästen genutzt. Sie sind der zuvor angeführten Benützungsuntersagung somit nicht nachgekommen.

2. Datum/Zeit:jedenfalls 06.04.2025 - 09.04.2025

Ort:**** Z, Adresse 2

Sie, Herr AA, haben Herrn CC die Begehung einer Verwaltungsübertretung nach § 67 Abs. 1 lit. m TBO 2022 vorsätzlich erleichtert bzw. ermöglicht und diesem dadurch Beihilfe bei der Begehung der Verwaltungsübertretung im Sinne des § 7 VStG geleistet:

Konkret stellen Sie Herrn CC die in Ihrem Eigentum stehende Wohnung Top 12 an der Adresse 2, **** Z, zur Verfügung. Herr CC hat die genannte Wohnung in weiterer Folge zumindest im oben angeführten Zeitraum zu einem anderen als dem bewilligten bzw. als dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benutzt, indem er die Wohnung Top 12 jedenfalls über die Online-Plattform „DD“ angeboten bzw. anbieten hat lassen und zumindest im oben angeführten Zeitraum Gästen zur Verfügung gestellt hat. Diese Nutzung der Wohnung Top 12 zur gewerblichen Beherbergung von Gästen stellt als Änderung des Verwendungszweckes gemäß § 28 Abs. 1 lit. c Tiroler Bauordnung 2022 eine bewilligungspflichtige Maßnahme dar, wofür keine entsprechende Baubewilligung vorliegt.

Herr CC hätte die unerlaubte verwendungszweckwidrige Beherbergung in der Top 12 im oben angeführten Zeitraum nicht durchführen können, wenn Sie diesem die Wohnung Top 12 nicht zur Verfügung gestellt hätten. Sie wurden zudem bereits in der Vergangenheit über die verwendungszweckwidrige Nutzung der Top 12 zur gewerblichen Beherbergung von Gästen informiert und wurde Ihnen auch bereits als Eigentümer mit Bescheid vom 16.10.2023, ZI. ***, bzw. Erkenntnis des LVwG Tirol vom 02.04.2024, ZI. LVwG-2023/32/2830-7, die verwendungszweckwidrige Nutzung der Top 12 zur gewerblichen Beherbergung von Gästen untersagt. Dennoch haben Sie Herrn CC die Wohnung weiterhin vorsätzlich zur Verfügung gestellt.

3. Datum/Zeit:jedenfalls 06.04.2025 - 09.04.2025

Ort:**** Z, Adresse 2

Sie, Herr AA, haben Herrn CC die Begehung einer Verwaltungsübertretung nach § 13a Abs. 1 lit. a TROG 2022 vorsätzlich erleichtert bzw. ermöglicht und diesem dadurch Beihilfe bei der Begehung der Verwaltungsübertretung im Sinne des § 7 VStG geleistet:

Konkret stellen Sie Herrn CC die in Ihrem Eigentum stehende Wohnung Top 12 an der Adresse 2 zur Verfügung. Herr CC hat die genannte Wohnung in weiterer Folge nicht für die Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses verwendet, sondern anderen Personen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlassen, indem er die genannte Wohnung jedenfalls auf der Online-Plattform „DD“ angeboten bzw. anbieten hat lassen und zumindest im oben genannten Zeitraum Gästen zur Verfügung gestellt hat. Dies obwohl weder eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a TROG 2022, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz TROG 2022 oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz TROG 2022 vorliegt.

Herr CC hätte die Wohnung Top 12 im oben angeführten Zeitraum nicht anderen Personen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlassen können, wenn Sie diesem die Wohnung Top 12 nicht zur Verfügung gestellt hätten. Sie wurden zudem bereits in der Vergangenheit im Rahmen des Verfahrens zu ZI. *** nachweislich über die unerlaubten Beherbergungen in der Top 12 informiert. Dennoch haben Sie Herrn CC die Wohnung weiterhin vorsätzlich zur Verfügung gestellt.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschriften verletzt:

1. § 67 Abs. 1 lit. o Z. 2 Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl. Nr. 44/2022 i.d.F. LGBl. Nr. 7/2025, in Verbindung mit § 46 Abs. 6 lit. c Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl. Nr. 44/2022 i.d.F. LGBl. Nr. 44/2022.

2. § 7 Verwaltungsstrafgesetz 1991 (VStG), BGBl. Nr. 52/1991 i.d.F. BGBl. Nr. 52/1991, in Verbindung mit § 67 Abs. 1 lit. m Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl. Nr. 44/2022 i.d.F. LGBl. Nr. 7/2025.

3. § 7 Verwaltungsstrafgesetz 1991 (VStG), BGBl. Nr. 52/1991 i.d.F. BGBl. Nr. 52/1991, in Verbindung mit § 13a Abs. 1 lit. a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl. Nr. 43/2022 i.d.F. LGBl. Nr. 6/2025.

Wegen diesen Verwaltungsübertretungen werden über Sie folgende Strafen verhängt:

Geldstrafe von

falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von

Freiheitsstrafe von

Gemäß

1. € 3.600,00

1 Tag(e) 9 Stunde(n) 0 Minute(n)

§ 67 Abs. 1 lit. o Z. 2 Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl. Nr. 44/2022 i.d.F. LGBl. Nr. 7/2025.

2. € 5.000,00

1 Tag(e)

22 Stunde(n)

0 Minute(n)

§ 67 Abs. 1 lit. m Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl. Nr. 44/2022 i.d.F. LGBl. Nr. 7/2025.

3. € 5.000,00

1 Tag(e)

18 Stunde(n)

0 Minute(n)

§ 13a Abs. 3 erster Fall Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl. Nr. 43/2022 i.d.F. LGBl. Nr. 6/2025.

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 1.360,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe, jedoch mindestens € 10,00 für jedes Delikt.

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 14.960,00“

In der dagegen fristgerecht eingebrachten Beschwerde bringt der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass der Beschwerdeführer seinem Sohn im Jahr 2017 ein Fruchtgenussrecht an der verfahrensgegenständlichen Wohnung eingeräumt habe. Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 02.04.2024, Zl LVwG-2023/32/2830-7, sei dem Beschwerdeführer eine weitere über den Verwendungszweck als „Wohnung hinausgehende Nutzung der Einheit Top 12 an der Adresse 2, **** Z, nämlich zur gewerblichen Beherbergung von Gästen sowie die Überlassung dieser Einheit an Dritte zur gewerblichen Beherbergung“ untersagt worden. Der Beschwerdeführer habe den Fruchtgenussberechtigten umgehend von dem Inhalt dieser Benützungsuntersagung in Kenntnis gesetzt und diesen aufgefordert, dieser Untersagung entsprechend Folge zu leisten und allfällige gegen diesen Bescheid verstoßende Verhaltensweisen zu unterlassen. Zumal der Fruchtgenussberechtigte der Sohn des Beschwerdeführers sei und sich dieser als vertrauenswürdig und verlässlich erwiesen habe, habe der Beschwerdeführer keinen Anlass gesehen, die Nutzungsweise durch den Fruchtgenussberechtigten zu überwachen. Es sei ein Antrag auf Baubewilligung zur Änderung des Verwendungszweckes und zur Umsetzung eines Gemeinschaftsraumes bei der belangten Behörde eingebracht worden. Der Fruchtgenussberechtigte habe viel Zeit und Geld in die Sanierung und Perfektionierung dieses Objektes investiert und wollte dieser die Möglichkeiten einer rechtlich zulässigen Vermietung ausschöpfen. Zumal die Möglichkeiten einer zulässigen Vermietung von Seiten des Fruchtgenussberechtigten noch abgeklärt worden seien und dieser sich auf den Zeitpunkt der Umsetzung des geplanten Projektes vorbereiten wollte, habe dieser die von Seiten der belangten Behörde festgestellten touristischen Bezeichnungen und den Schlüsseltresor belassen. Dies sei für eine entsprechend erfolgreiche Umsetzung dieses Projektes unerlässlich, da er Fruchtgenussberechtigte nahezu ausschließlich im Ausland residiere. Überdies seien für den diesbezüglichen Verbleib auch insbesondere praktische Gründe entscheidend, um zB seinem Vater oder allenfalls Montagearbeitern und Firmen bei gegebenem Bedarf die Hinterlegung und mehrmalige Behebung eines Schlüssels während deren Aufenthaltes zu ermöglichen, ohne dass es die Anwesenheit des im Ausland residierenden Fruchtgenussberechtigten erfordert hätte. Nachdem die Umsetzung dieses Projektes möglicherweise zeitnah erfolgen könne, sei die verfahrensgegenständliche Wohnung auf der Webseite DD gelistet, um diese bereits im Vorbereitungsstadium mit unten angeführten Einschränkungen nur zu platzieren. Weder von Seiten des Fruchtgenussberechtigten noch von Seiten des Beschwerdeführers sei eine unzulässige Vermietung bis zur Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen geplant und umgesetzt worden. Die Möglichkeit einer Buchung zu touristischen Zwecken sei auf der Buchungsplattform DD explizit ausgeschlossen und festgehalten, dass allfällige Mietverhältnisse nicht über diese Plattform und nur längerfristig und ausschließlich zu beruflichen Zwecken möglich seien. Die Betreuung der Plattform DD sei ausschließlich von Seiten des Fruchtgenussberechtigten besorgt worden und hatte der Beschwerdeführer vor der an ihn zugestellten Aufforderung zur Rechtfertigung von dieser Unterkunftnahme keine Kenntnis. Frau EE habe die verfahrensgegenständliche Wohnung ursprünglich für den Zeitraum vom 06.04.2025 - 09.04.2025 über die Plattform DD gebucht. Nachdem der Fruchtgenussberechtigte davon Kenntnis erlangt habe, habe er dieser umgehend die diesbezügliche Stornierung veranlasst und habe diese Frau in Absicht der Einhaltung der behördlichen Benützungsuntersagung mitgeteilt, dass eine Vermietung in der von ihr gewünschten Form nicht möglich sei. Nachdem diese Frau bereits berufliche Termine in Z oder Umgebung geplant hatte und dem Fruchtgenussberechtigten mitteilt habe, dass sie die Wohnung ohnehin für einen Monat übersteigenden Zeitraum und ausschließlich für berufliche Zwecke benötigen würde, habe der Fruchtgenussberechtigte mit dieser Frau einen Mietvertrag für die Dauer vom 06.04.2025 bis 10.05.2025 abgeschlossen. Im Rahmen des Aufenthaltes von Frau EE sei es sodann am 09.04.2025 zu der von Seiten der belangten Behörde veranlassten Nachkontrolle in der verfahrensgegenständlichen Wohnung gekommen. Es liege keine Gewerbsmäßigkeit vor. Das bloße Inserieren von Wohnungen auf Online Buchungsplattformen stelle für sich jedoch keine gewerbliche Vermietung dar. Die Buchung auf DD von Frau EE sei umgehend storniert worden. Die Stornierungsbestätigung sei im Rahmen der Beweiswürdigung nicht berücksichtigt worden. Lediglich aus Kulanz und dadurch bedingt, dass Frau EE einen längerfristigen Aufenthalt in Z zu ausschließlich beruflichen Zwecken glaubhaft machen konnte, habe der Fruchtgenussberechtigte eine Zurverfügungstellung der verfahrensgegenständlichen Wohnung zu einem entsprechenden Mietzins vereinbart. Der Mietvertrag sei nicht über DD oder einer andere Buchungsplattform abgeschlossen worden. Im Rahmen dieses ein Monat übersteigenden Mietverhältnisses seien eine Küche, Handtücher, Bettwäsche, TV, zur Verfügung gestellt worden. Ausdrücklich festgehalten sei, dass laut Mietvertrag die Endreinigung von Seiten der Mieterin zu besorgen sei. Diese Dienstleistungen seien in einem derart untergeordneten Ausmaß erbracht worden, sodass hier nach der Rechtsprechung des VwGH ein höheres Dienstleistungsangebot vorliegen müsste, um eine gewerbliche Vermietung festzustellen. Die von Seiten der belangten Behörde vorgefundenen touristischen Bezeichnungen, wie das Klingelschild oder die Schlüsselbox sei von Seiten des Fruchtgenussberechtigten selbst nach Kenntnis von der bestehenden Benützungsuntersagung nicht entfernt worden, weil zu keinem Zeitpunkt unzulässige Vermietungen erfolgt seien und ohnehin auf eine baldige Vermietungsmöglichkeit durch Erteilung der beantragten Baubewilligung erhoffte. Einer Überlassung der verfahrensgegenständlichen Wohnung zu Erholungs- oder Freizeitzwecken habe somit zu keinem Zeitpunkt stattgefunden. Die Mieterin habe die Dauer von über einem Monat den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen im fraglichen Objekt gebündelt. Es sei hier gegenständlich von einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensinteressen auszugehen und sei im im Lichte der Rechtsprechung des VwGH von einem deutlichen Überwiegen der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen auszugehen. Es liege keine unzulässige Verwendung des fraglichen Objektes als Freizeitwohnsitz vor. Dem Beschwerdeführer könne kein auch nur fahrlässiges Verschulden und insbesondere keine Mitverantwortlichkeit nach § 7 VStG unterstellt werden. Der Beschwerdeführer habe vor seiner Pensionierung den Beruf eines Notars ausgeübt und vieles sich demnach mit gesetzlichen Norman besonders verbunden. Die gegenständliche Unterstellung eines bedingten Vorsatzes hinsichtlich der Überlassung der verfahrensgegenständlichen Wohnung an den Fruchtgenussberechtigten sei keiner sachlichen Begründung zugänglich. Dem Beschwerdeführer als Juristen ist jedenfalls zuzutrauen, die Konsequenzen der Nichtbeachtung eines Untersagungsbescheides richtig einzuschätzen. Der Beschwerdeführer habe es nicht einmal im Geringsten für möglich gehalten, dass Fruchtgenussberechtigte unzulässige Vermietungen durchführe. Die Feststellungen der belangten Behörde würden nicht nur in objektiver, sondern auch in subjektiver Hinsicht lediglich auf Vermutungen und unzureichenden Ermittlungsmaßnahmen gründen. Der Fruchtgenussberechtigte sei vom Beschwerdeführer ausdrücklich und in aller Deutlichkeit unverzüglich über den Inhalt der Benützungsuntersagung in Kenntnis gesetzt worden. Damit verbunden sei die ausdrückliche Anweisung gegen diesen Bescheid auf keinen Fall zu verstoßen. Es seien für den Beschwerdeführer keine erkennbaren Verdachtsmomente vorgelegen, welche ein Einschreiten seinerseits notwendig gemacht hätten. Die verhängten Strafen seien maßlos überhöht und nicht tat- und schuldangemessen.

Am 23.03.2026 fand die öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher der Beschwerdeführer einvernommen und die Akten des Verfahrens verlesen wurden.

II.Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer ist unter anderem Eigentümer der Wohnung Top 12 an der Adresse 2, **** Z. Bei dem Gebäude handelt es sich um eine Wohnanlage mit zwei Treppenhäusern und durchgehendem Fasskeller sowie Parteienkellern.

Mit Bescheid vom 19.02.1907, Zl ***, wurde die bauliche Anlage mit der Bezeichnung „Stöcklgebäude“ bewilligt. Das Grundstück weist die Widmung gemischtes Wohngebiet gemäß § 38 TROG 2022 auf. Die Wohnung wird auf den Internetplattformen bzw seiten „FF“ und „www.DD.at“ unter dem Namen „GG“, zur Vermietung angeboten.

Auf der Internetseite „DD.at“ werden als Leistungen angeboten:

Gefrierschrank, Geschirrspülmaschine, Herd, Ofen, Wasserkocher, Kaffeemaschine, Nespresso-maschine, Weingläser, Backblech, Esstisch, Kaffee, Föhn, Reinigungsprodukte, Warmwasser, Waschmaschine,

Grundausstattung:

Handtücher, Bettwäsche, Seife und Toilettenpapier, Kleiderbügel, extra Kissen und Decken, TV, W-Lan

Grundausstattung zum Kochen:

Töpfe und Pfannen, Öl, Salz und Pfeffer, Geschirr und Besteck: Schüsseln, Essstäbchen, Teller, Tassen usw

Langzeitaufenthalte sind möglich:

Gäste können 28 Tage oder länger bleiben

Mit Bescheid der Stadt Z vom 16.10.2023, Zl ***, wurde dem Beschwerdeführer unter Spruchpunkt 2. nachfolgender Auftrag erteilt:

„I.

Gemäß § 46 Abs. 6 lit. c Tiroler Bauordnung 2022 - TBO 2022, LGBI. Nr. 44/2022, i.d.g.F., wird Ihnen, Herr AA, geb. am XX.XX.XXXX, die weitere über den Verwendungszweck als „Wohnung“ hinausgehende Nutzung der Einheit Top 11 an der Adresse 2, **** Z, nämlich zur gewerblichen Beherbergung von Gästen sowie die Überlassung dieser Einheit an Dritte zur gewerblichen Beherbergung mit sofortiger Wirkung untersagt.“

Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 02.04.2024, ZI. LVwG-2023/32/2830-7, wurde die Beschwerde des nunmehrigen Beschwerdeführers gegen den zuvor angeführten Bescheid hinsichtlich Spruchpunkt II. wie folgt als unbegründet abgewiesen:

Der Sohn des Beschwerdeführers, Herr CC, ist Fruchtnießer und Nutzungsberechtigter der gegenständlichen Wohneinheit Top 12.

Am 09.04.2025 um 09:00 Uhr wurde eine Kontrolle der Wohneinheit Top 12, Adresse 2, durch Mitarbeiter der belangten Behörde durchgeführt. Bei der Ankunft an der genannten Adresse wurde die Wohnungstür von einer weiblichen Person geöffnet. Während des Gesprächs stellte sich heraus, dass es sich um eine Mieterin der Wohnung handelte. Die angetroffene Person erkundigte sich nach dem Grund der Kontrolle und gab an, die Wohnung für den Zeitraum vom 06.04.-09.04. zu einem Preis von Euro 295,00 über „DD“ gemietet zu haben. Die Buchung erfolgte für touristische Zwecke (Urlaub). Auf Anfrage wurde erklärt, dass die Anreise zu zweit erfolgt sei. Es wurde eine Buchungsbestätigung vorgezeigt und wurde mit Erlaubnis von ihrem Handy abfotografiert. Zudem wurde erläutert, dass der Zugangscode zur Wohnung online erhalten wurde und der Gastgeber stets über DD erreichbar sei. Die der Anzeige beiliegende Check-Liste wurde gemeinsam mit der Mieterin ausgefüllt. Zweck der Miete war Urlaub, eine Buchungsbestätigung vorhanden, Bettwäsche wurde zur Verfügung gestellt, Handtücher wurden zur Verfügung gestellt. Fernseher und W-Lan waren vorhanden, der Gastgeber war ständig erreichbar. Während des Aufenthaltes wurde nicht gereinigt, Frühstück wurde nicht angeboten, ein KFZ-Abstellplatz war nicht vorhanden.

DD hat den Aufenthalt vom 06.-09. April (drei Nächte) sanktionsfrei storniert.

CC hat das Apartment Top 12 an Frau EE in der Zeit vom 06.04.2025 bis 10.05.2025 zu einem Preis von Euro 1.200,00 plus Euro 150,00 (operating costs) vermietet. Die Mieterin war für berufliche Zwecke in Z.

Der Beschwerdeführer hat seinem Sohn CC mit Vertrag vom 29.12.2017 ein Fruchtgenussrecht unter anderem an der Wohneinheit W12 eingeräumt.

Der Beschwerdeführer wusste, dass die gegenständliche Wohnung auf „DD“ und „FF“ angeboten wird. Der Beschwerdeführer und sein Sohn kontrollieren täglich, ob Buchungen getätigt werden. Der Beschwerdeführer hat den Fruchtgenussberechtigten ausdrücklich darauf hingewiesen, sich an den Untersagungsbescheid zu halten. Der Beschwerdeführer und sein Sohn waren sehr bemüht, alles richtig zu regeln, der Beschwerdeführer bemüht sich immer am Laufenden zu bleiben. Der Beschwerdeführer und sein Sohn haben schon die längste Zeit umgeschwenkt von Vermietung zu beruflichen Aufenthalten oder zu Ausbildungszwecken.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen ergeben sich aus den im Akt einliegenden Grundbuch und sind insofern unstrittig.

Die Feststellungen zum Fruchtgenussrecht des Sohnes des Beschwerdeführers ergeben sich aus den vom Beschwerdeführer selbst vorgelegten Vertrag.

Die Feststellungen zur Ausstattung der gegenständlichen Wohneinheit ergeben sich aus den im Akt einliegenden Screenshots der Webseite „DD.at“. Diese Feststellungen sind insoweit auch unstrittig.

Weiters unstrittig ist es, dass die gegenständliche Wohneinheit im Tatzeitraum 06.04.-09.04.2025 jedenfalls an Frau EE vermietet war. Die gegenständliche Wohneinheit war sogar vom 06.04.-10.05.2025 vermietet. Dies ergibt sich aus dem Mietvertrag, welcher ebenfalls vom Beschwerdeführer selbst vorgelegt wurde. Die Feststellungen hinsichtlich der Benützungsuntersagung ergeben sich aus dem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 02.04.2024, Zl LVwG-2023/32/2830-7, und sind auch unstrittig.

Unstrittig ist auch weiters, dass der Beschwerdeführer die Wohnung seinem Sohn aufgrund eines Fruchtgenussrechtes zur Verfügung gestellt hat.

Der Beschwerdeführer hat gewusst, dass sein Sohn die Wohnung auf „DD.at“ bzw „FF“ anbietet. Nicht anders ist die Aussage des Beschwerdeführers zu interpretieren, dass „Wir waren sohin bemüht, alles auf rechtlich saubere Beine zu stellen. Wobei wir schon die längste Zeit umgeschwenkt haben von Vermietung zu beruflichen Aufenthalten oder zu Ausbildungszwecken. Wir sind sofort abgebogen, weil es nicht in unserem Sinne war.“ Damit ist für das erkennende Gericht klargestellt, dass die Vermietungen (der Beschwerdeführer hat selbst mehrere Wohneinheiten im Gebäude) in gegenseitiger Absprache erfolgen. Zumindest hat der Beschwerdeführer Kenntnis von Vermietungen über touristische Plattformen durch seinen Sohn und Fruchtgenussberechtigten. Generell spricht der Beschwerdeführer im Rahmen seiner Einvernahme immer „von uns“ und meint damit ganz offenkundig sich selbst und seinen Sohn. Auch wenn der Beschwerdeführer behauptet, seinen Sohn angewiesen zu haben, sich an die Benützungsuntersagung zu halten, so vermag dies für sich allein nicht zu überzeugen. Der Beschwerdeführer hatte im Tatzeitraum jedenfalls Kenntnis davon, dass die gegenständliche Wohneinheit über touristischen Plattformen durch seinen Sohn angeboten wird.

Der Beschwerdeführer konnte jedoch nicht substantiell darlegen, welche weiteren Maßnahmen er ergriffen hat, um das rechtskräftig gegen ihn verhängte Benützungsverbot als Gastgewerbebetrieb zur Beherbergung von Gästen sicherzustellen. Damit ist es als erwiesen anzusehen, dass der Beschwerdeführer gewusst hat, dass sein Sohn als Fruchtgenussberechtigter, die in Rede stehende Wohnung auf Internetplattformen zu kurzfristiger Vermietung an ständig wechselnde Gäste anbietet. Dass die Wohnung im Tatzeitraum und darüber hinaus an ständig wechselnde Gäste vermietet wurde, wird vom Beschwerdeführer selbst eingeräumt und wurde dazu ein entsprechender Mietvertrag für die Dauer vom 06.04.2025 bis 10.05.2025 vom Beschwerdeführer selbst vorgelegt.

IV.Rechtslage:

Die maßgebliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44 idgF lauten:

„§ 46

(…)

(5) Ist anlässlich der Erteilung des Auftrages nach Abs. 1 offenkundig, dass der nachträglichen Erteilung der Baubewilligung für ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben ein Abweisungsgrund nach § 34 Abs. 3 bzw. der Ausführung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens ein dieser Bestimmung entsprechender Untersagungsgrund entgegenstehen würde, so hat die Behörde dies, sofern die Baubewilligung nicht bereits versagt bzw. die Ausführung des Bauvorhabens nicht bereits untersagt wurde, in einem mit der Erteilung des Auftrages festzustellen. Eine solche Feststellung ist einer Versagung der Baubewilligung bzw. der Untersagung der Ausführung des Bauvorhabens gleichzuhalten.

(…)

§ 67

Strafbestimmungen

(1) Wer

(…)

m)unbeschadet des § 13a Abs. 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 eine bauliche Anlage oder einen Teil davon zu einem anderen als dem bewilligten bzw. als dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt oder anderen zur Benützung überlässt oder wer entgegen dem § 44 Abs. 8 erster Satz oder Abs. 9 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 auf einer Hofstelle eine gewerbliche Tätigkeit ausübt oder eine Hofstelle anderen zur Ausübung einer solchen Tätigkeit überlässt,

n)als Inhaber der Benützungsbewilligung darin vorgeschriebene Auflagen nicht erfüllt,

o)einem Auftrag nicht nachkommt, mit dem ihm

1. nach § 46 Abs. 1, 2 oder 4 die Beseitigung einer baulichen Anlage, gegebenenfalls auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes, oder die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufgetragen wird oder

2. nach § 46 Abs. 6 erster Satz die weitere Benützung einer baulichen Anlage ganz oder teilweise untersagt oder nach § 46 Abs. 6 zweiter Satz die Durchführung von Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes aufgetragen wird oder

3. nach § 46 Abs. 7 die Durchführung von Maßnahmen zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes oder die Beseitigung einer baulichen Anlage, gegebenenfalls auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes, aufgetragen wird oder

4. nach § 46 Abs. 9 die Durchführung von Maßnahmen aufgetragen wird,

(…)

begeht eine Verwaltungsübertretung und ist von der Bezirksverwaltungsbehörde mit Geldstrafe bis zu 36.300,- Euro, zu bestrafen.“

Die maßgebliche Bestimmung des Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROF 2022), LGBl Nr 43 idgF lautet:

„§ 13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c)Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d)Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(1a) Bett ist jede dauerhaft angebotene Schlafgelegenheit, die im Rahmen eines Betriebes oder einer sonstigen Einrichtung zur Verfügung steht, wobei jeweils von der höchstmöglichen Belegung auszugehen ist. Vorübergehend genutzte Zustellbetten für Kinder bleiben dabei jedenfalls außer Betracht.

(2) Im Rahmen der Vorschriften über Freizeitwohnsitze sind Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen jene Räumlichkeiten nicht zuzurechnen, an denen

a)Wohnungseigentum besteht, sofern diese vom Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt werden, oder

b)Verfügungsrechte bestehen, die über den üblichen Inhalt gastgewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen.

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a)die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b)für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs. 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

(…)

(11) Zum Zweck der Überwachung der Einhaltung der sich aus den vorstehenden Bestimmungen ergebenden Beschränkungen für Freizeitwohnsitze sind den damit betrauten Organen der Gemeinde die Zufahrt und zu angemessener Tageszeit der Zutritt zu dem jeweiligen Objekt zu gewähren und die erforderlichen Auskünfte über dessen Verwendung zu erteilen. Ist auf Grund bestimmter Tatsachen eine Nutzung anzunehmen, die den Beschränkungen widerspricht, haben die Versorgungs- oder Entsorgungsunternehmen, die Erbringer von Postdiensten oder von elektronischen Zustelldiensten auf Anfrage der Behörde die zur Beurteilung der Nutzung erforderlichen Auskünfte zu erteilen oder die erforderlichen personenbezogenen Daten zu übermitteln.

§ 13a

Strafbestimmungen bezüglich Freizeitwohnsitze

(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

a)einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt; dies gilt nicht, wenn der betreffende Wohnsitz am 31. Dezember 1993 nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften rechtmäßig als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist oder wenn sich der Verwendungszweck des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz aufgrund der Baubewilligung ergibt, sofern dieser entsprechend dem § 13 Abs. 3 lit. a als Freizeitwohnsitz angemeldet worden ist und das Verfahren darüber noch nicht abgeschlossen ist;

b)einen Wohnsitz, dessen Eigenschaft als Freizeitwohnsitz aufgrund des § 16 Abs. 1 lit. a und 2 erloschen ist oder aufgrund des § 16 Abs. 1 lit. b oder c und 3 als erloschen festgestellt worden ist, weiterhin als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt oder

c)einen Freizeitwohnsitz, für den eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt, anderen als den im § 13 Abs. 9 genannten Personen entgeltlich zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt.

(2) Eine Verwaltungsübertretung begeht weiters, wer von der Behörde verlangte Angaben im Sinn des Abs. 5 nicht, nicht wahrheitsgemäß oder nicht vollständig macht.

(3) Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 sind von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 80.000,- Euro, Verwaltungsübertretungen nach Abs. 2 mit einer Geldstrafe bis zu 6.000,- Euro zu bestrafen.

(4) Im Fall der unzulässigen Überlassung von Wohnsitzen als Freizeitwohnsitze gilt die Verwaltungsübertretung nach Abs. 1 als an jenem Ort begangen, an dem sich der betreffende Freizeitwohnsitz befindet.

(5) In Verfahren wegen Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 hat der Eigentümer des Wohnsitzes oder der sonst hierüber Verfügungsberechtigte auf schriftliches Verlangen der Behörde binnen einer angemessen festzusetzenden Frist den Nachweis über die Nutzung des betreffenden Wohnsitzes zu erbringen. § 13 Abs. 11 ist sinngemäß auf Organe der Bezirksverwaltungsbehörde anzuwenden.

(6) In Verfahren wegen Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 ist die Gemeinde, die Anzeige wegen einer solchen Übertretung erstattet hat, Partei und berechtigt, Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht zu erheben. Sie ist Partei des Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht und weiters berechtigt, Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben. Die Parteistellung der Gemeinde erstreckt sich nicht auf die Strafbemessung.

(7) Liegt der Bestrafung wegen einer Verwaltungsübertretung nach Abs. 1 oder 2 eine Anzeige der Gemeinde, auf deren Gebiet sich der betreffende Freizeitwohnsitz befindet, zugrunde, so fließen dieser zur teilweisen Deckung des mit der Überwachung der Einhaltung der Bestimmungen über Freizeitwohnsitze verbundenen Personal- und Sachaufwandes 80 v.H. des Erlöses aus dem Strafbetrag zu.“

Die maßgebliche Bestimmung des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 (VStG), BGBl Nr 52/1991 idgF lautet:

„§ 7

Wer vorsätzlich veranlaßt, daß ein anderer eine Verwaltungsübertretung begeht, oder wer vorsätzlich einem anderen die Begehung einer Verwaltungsübertretung erleichtert, unterliegt der auf diese Übertretung gesetzten Strafe, und zwar auch dann, wenn der unmittelbare Täter selbst nicht strafbar ist.“

V.Erwägungen:

Unstrittig ist, dass dem Beschwerdeführer mit Bescheid der Stadt Z vom 16.10.2023, *** nachfolgender baupolizeilicher Auftrag erteilt wurde

„I.

Unstrittig ist weiters, dass in der Zeit 06.04.2025 bis 10.05.2025 die gegenständliche Wohneinheit an Frau EE kurzzeitig vermietet wurde.

Diesbezüglich steht der Beschwerdeführer offenkundig auf dem Standpunkt, dass aufgrund der Mietdauer von mehr als vier Wochen nicht mehr von einem Gastgewerbebetrieb zur Beherbergung von Gästen im Sinne des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 02.04.2024, Zl LVwG-2023/32/2830-7, gesprochen werden könne. Dem ist entgegen zu halten, dass bereits aufgrund der Feststellungen des gegenständlichen Erkenntnisses das Angebot bzw die Dienstleistungen über eine bloße Raumvermietung hinausgehen, indem zum Beispiel Bettwäsche, Handtücher, TV, W-Lan, komplette Küchenausstattung zur Verfügung gestellt werden. Auch war der Sohn des Beschwerdeführers jederzeit für die Mieterin erreichbar, sodass das Landesverwaltungsgericht Tirol keine Zweifel daran hegt, dass die gegenständliche Wohneinheit als Gastgewerbebetrieb zur Beherbergung von Gästen im Tatzeitraum verwendet worden ist. Bezüglich der Länge des Tatzeitraumes ist festzuhalten, dass dem Beschwerdeführer lediglich ein Zeitraum vom 06.04.2025 bis 09.04.2025 vorgeworfen wird. Auch wenn die Vermietung tatsächlich wesentlich länger stattgefunden hat, ändert dies nichts an der Beurteilung als gewerbliche Vermietung an ständig wechselnde Gäste. Dass das Mietrechtsgesetz nicht zur Anwendung gelangen soll, ist ein weiteres Indiz dafür, dass lediglich eine kurzzeitige Vermietung an ständig wechselnde Gäste sowohl durch den Beschwerdeführer selbst als auch durch dessen Sohn ausdrücklich beabsichtigt ist. Dies wird auch vom Beschwerdeführer mehrmals betont. Eine gewerbliche Nutzung einer Wohnung für kurzfristige Beherbergungszwecke liegt bereits vor, wenn Wohnräume regelmäßig gegen Entgelt kurzfristig vermietet werden. Die Nutzung erfordert nicht unbedingt eine ununterbrochene, lückenlose Vermietung, andererseits liegt das Wesen einer derartigen Beherbergung bereits darin, dass regelmäßig wiederkehrend verschiedene Personen ihren Aufenthalt in der gegenständlichen Wohnung nehmen bzw nehmen können, ohne dass das Mietrechtsgesetz zur Anwendung gelangen würde.

Auch die Behauptung eines beruflichen Aufenthaltes mag an diesem Zustand nichts zu ändern. Der Zweck des Aufenthaltes von ständig wechselnden Gästen spielt für die Nutzung zu gewerblichen Zwecken und damit der Nichteinhaltung der genannten Benützungsuntersagung keine Rolle.

Insgesamt erweist sich das Vorbringen des Beschwerdeführers zu diesem Übertretungspunkt als unbegründet und ist der objektive Tatbestand der gegenständlichen Verwaltungsübertretung erfüllt.

Zur subjektiven Tatseite ist festzuhalten, dass es sich bei der dem Beschwerdeführer vorgeworfenen Übertretung um ein sogenanntes Ungehorsamsdelikt handelt, da zum Tatbestand der betreffenden Verwaltungsübertretung weder der Eintritt eines Schadens noch der Eintritt einer Gefahr gehören.

Für derartige Delikte sieht § 5 Abs 1 zweiter Satz VStG vor, dass dann ohne weiteres Fahrlässigkeit anzunehmen ist, wenn der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Diese „Glaubhaftmachung“ ist dem Beschwerdeführer nicht gelungen. Auch wenn der Beschwerdeführer vorbringt, dass er seinen Sohn angewiesen habe, sich an den Untersagungsbescheid zu halten, wurde die gegenständliche Verwaltungsübertretung dennoch unzweifelhaft begangen. Welche Maßnahme der Beschwerdeführer darüber hinaus getroffen hat, um der gegen ihn erteilten Benützungsuntersagung Folge zu leisten, konnte der Beschwerdeführer nicht angeben. Ein schlichtes Vertrauen darauf, dass der Fruchtgenussberechtigte sich an die Anweisungen des Beschwerdeführers halten würde, reicht nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht aus. Insbesondere durch das Anbieten auf verschiedenen Buchungsplattformen durch den Sohn des Beschwerdeführers ist es gerade zu offenkündig, dass der Beschwerdeführer auch nicht gewillt ist, der rechtskräftigen Benützungsuntersagung Folge zu leisten. Dass das „Herausnehmen“ der gegenständlichen Wohnung aus Buchungsplattformen mit besonderen Schwierigkeiten verbunden wäre, ist für das erkennende Gericht keinesfalls nachvollziehbar. Die Beendigung der Kooperation mit FF bzw DD.at ist nicht erfolgt, sodass weiterhin zumindest Werbung für die gegenständliche Wohneinheit betrieben wurde. Auch wenn eine Buchungsmöglichkeit über diese Plattformen nicht bzw nur eingeschränkt möglich war (siehe auch die Buchung durch den Feriengast und anschließende Stornierung), so ist es dennoch erwiesen, dass die gegenständliche Wohneinheit tatsächlich kurzfristig vermietet wurde.

Ein fehlendes Verschulden des Beschwerdeführers kann sohin nicht erkannt werden.

Damit ergibt sich, dass der Beschwerdeführer die Tat in objektiver und subjektiver Hinsicht zu verantworten hat.

VI.Strafbemessung:

Nach § 19 Abs 2 VStG sind im ordentlichen Verfahren überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Der Unrechtsgehalt der gegenständlichen Verwaltungsübertretung ist als erheblich einzustufen. Der Beschwerdeführer hat gegen das ihm erteilte Benützungsverbot der in Rede stehenden Wohneinheit verstoßen. Die Vermietung an ständig wechselnde Gäste von Wohneinheiten, die ihrem baubewilligten Verwendungszweck entsprechend als Wohnung und damit der Befriedigung eines ganzjährigen mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses zu dienen haben, hat massive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Durch diese Vorgangsweise können Wohnungen nicht mehr zum üblichen Preis vermietet werden, sondern treiben derartige Kurzzeitvermietungen die Wohnungspreise massiv in die Höhe. Dies muss dem Beschwerdeführer auch durchaus bekannt sein. Mildernd war nichts, erschwerend ebenfalls nichts zu werten.

Hinsichtlich der wirtschaftlichen Verhältnisse hat der Beschwerdeführer im Verfahren keine Angaben gemacht. Er ist Eigentümer von mehreren Wohneinheiten in Z (siehe dazu die im Verfahren eingeholten Grundbuchsauszüge). Es kann sohin zumindest von überdurchschnittlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen ausgegangen werden. Unter Berücksichtigung sämtlicher Strafzumessungsgründe, insbesondere des erheblichen Unrechtsgehalts, war die ausgesprochene Strafe in der Höhe von Euro 3.600,00 (dies entspricht 10% des Strafrahmens) als schuld- und tatangemessen anzusehen. Die verhängte Strafe war auch aus spezial- und generalpräventiven Gründen jedenfalls geboten, um einerseits den Beschwerdeführer von weiterem strafbaren Verhalten abzuhalten, aber auch andererseits um für die Allgemeinheit das Unrecht derartigen Verhaltens und die restriktive Handhabung von Benützungsuntersagungen und die effiziente Verfolgung einschlägiger Verwaltungsübertretungen nachdrücklich aufzuzeigen.

Zur Übertretungspunkt 2.:

Der diesbezügliche Tatvorwurf zielt darauf ab, dass der Beschwerdeführer seinem Sohn die Begehung einer Verwaltungsübertretung nach § 67 Abs 1 lit m TBO 2022 vorsätzlich erleichtert bzw ermöglicht hat.

Unstrittig ist im gegenständlichen Fall, dass der sich aus der Baubewilligung ergebende Verwendungszweck für die gegenständliche Wohneinheit „Wohnen“ ist und eine gewerbliche Vermietung an ständig wechselnde Gäste diesem Verwendungszweck widerspricht. Diese Änderung des Verwendungszwecks ist nach dem klaren Wortlaut des § 28 Abs 1 lit c bzw d TBO 2022 bewilligungspflichtig. Eine derartige Bewilligung lag zum Tatzeitpunkt 06.04.2025 bis 09.04.2025 unstrittig nicht vor. Die diesbezüglich erforderliche Baubewilligung wurde nach den eigenen Angaben des Beschwerdeführers im Rahmen der mündlichen Verhandlung mit Bescheid der Stadt Z vom 21.01.2026 erteilt. Damit ist jedoch klargestellt, dass der objektive Tatbestand des § 67 Abs 1 lit m TBO 2022 durch den Sohn des Beschwerdeführers zum Tatzeitpunkt erfüllt ist.

In weiterer Folge war zu prüfen, ob der Beschwerdeführer seinem Sohn als Fruchtgenussberechtigten die Begehung der gegenständlichen Verwaltungsübertretung vorsätzlich ermöglicht bzw erleichtert hat.

Täter durch sonstigen Tatbeitrag ist, wer, anders als durch Tatbestimmung, die Verwirklichung des Tatbestands durch den unmittelbaren Täter erleichtert (VwGH 28.02.2014, 2012/03/0167 ua). Die Erleichterung muss die Tatausführung des unmittelbaren Täters fördern, dies kann durch Rat (psychisch) oder durch Tat (physisch) geschehen. Der Beitrag muss sich in der Deliktsverwirklichung des unmittelbaren Täters jedenfalls tatsächlich ausgewirkt haben (zB VwGH 28.02.2014, 2012/03/0167). Die Änderung des Verwendungszweckes der tatgegenständlichen Wohnung wird daher schon dadurch erleichtert, indem der Beschwerdeführer als Eigentümer die Wohnung seinem Sohn als Fruchtgenussberechtigten weiterhin zur Verfügung stellt trotz Kenntnis des Untersagungsbescheides der Stadt Z vom 16.10.2023, Zl ***, abgeändert mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 02.04.2024, Zl LVwG-2023/32/2830-7.

Nach der ausdrücklichen Anordnung des § 7 VStG erfordert eine strafbare Beteiligung vorsätzliches Handeln des Tatbeteiligten, sohin des Beschwerdeführers. Eventualvorsätzlichkeit reicht nach den allgemeinen Regeln aus (vgl zB VwGH 25.03.2010, 2007/09/0268).

Obwohl der Beschwerdeführer gewusst hat, dass die tatgegenständliche Wohnung bereits im Jahr 2023 durch seinen Sohn und Fruchtgenussberechtigten konsenswidrig zur Beherbergung von Gästen verwendet wird, hat er seinem Sohn weiterhin die Wohnung als Fruchtgenussberechtigten zur weiteren Nutzung überlassen. Indem der Beschwerdeführer weiters in Kenntnis war, dass die gegenständliche Wohnung auf Buchungsplattformen, wie DD.at bzw FF zur Beherbergung von Gästen angeboten wird, musste er es ernstlich für möglich halten und hat sich ganz offenbar damit abgefunden, dass die tatgegenständliche Wohnung an ständig wechselnde Gäste zur Verfügung gestellt wird. Die Behauptung des Beschwerdeführers, er habe seinen Sohn angewiesen, sich an den Untersagungsbescheid zu halten, reicht keinesfalls aus, um den Beschwerdeführer zu entlasten. Insbesondere wurde weder vom Beschwerdeführer noch dessen Sohn veranlasst, zum Beispiel die Apartmentbezeichnung „GG“ zu entfernen, noch den Schlüsselkasten für die Wohnungsschlüssel. Auch das Argument, dass Arbeiter, welche in der Wohnung Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen durchzuführen haben und dadurch leichter zum Schlüssel kommen würden, greift nicht. Die faktische Möglichkeit der weiteren konsenswidrigen Nutzung durch den Beschwerdeführer wurde jedenfalls nicht ausreichend verhindert. Im Gegenteil hat sich im Rahmen der Einvernahme des Beschwerdeführers gezeigt, dass Baumaßnahmen und auch sonstige weitere Vermietungen in Absprache zwischen dem Beschwerdeführer und dem Sohn des Beschwerdeführers als Fruchtgenussberechtigten durchgeführt werden. Auf die Nichtkenntnis der weiteren Vermietung durch den Sohn des Beschwerdeführers kann sich der Beschwerdeführer daher nicht glaubhaft berufen. Der Sohn des Beschwerdeführers hätte die verfahrensgegenständliche Wohnung nicht über DD.at bzw FF an ständig wechselnde Gäste anbieten können, wenn der Beschwerdeführer ihm diese Wohnung nicht im Rahmen eines Fruchtgenussrechtes zur Verfügung gestellt hätte. Damit steht die gegenständliche Übertretung in objektiver und subjektiver Hinsicht fest.

Zur Strafbemessung:

Der Unrechtsgehalt der gegenständlichen Verwaltungsübertretung ist als erheblich einzustufen. Der Beschwerdeführer hat es seinem Sohn vorsätzlich ermöglicht, gegen das ihm erteilte Benützungsverbot der in Rede stehenden Wohneinheit zu verstoßen. Die Vermietung an ständig wechselnde Gäste von Wohneinheiten, die ihrem baubewilligten Verwendungszweck entsprechend als Wohnung und damit der Befriedigung eines ganzjährigen mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses zu dienen haben, hat massive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Durch diese Vorgangsweise können Wohnungen nicht mehr zum üblichen Preis vermietet werden, sondern treiben derartige Kurzzeitvermietungen die Wohnungspreise massiv in die Höhe. Dies muss dem Beschwerdeführer auch durchaus bekannt sein. Mildernd war nichts, erschwerend die vorsätzliche Tatbegehung zu werten.

Hinsichtlich der wirtschaftlichen Verhältnisse hat der Beschwerdeführer im Verfahren keine Angaben gemacht. Er ist Eigentümer von mehreren Wohneinheiten in Z (siehe dazu die im Verfahren eingeholten Grundbuchsauszüge). Es kann sohin zumindest von überdurchschnittlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen ausgegangen werden. Unter Berücksichtigung sämtlicher Strafzumessungsgründe, insbesondere des erheblichen Unrechtsgehalts, war die ausgesprochene Strafe in der Höhe von Euro 5.000,00 (dies entspricht ca 14% des Strafrahmens) als schuld- und tatangemessen anzusehen. Die verhängte Strafe war auch aus spezial- und generalpräventiven Gründen jedenfalls geboten, um einerseits den Beschwerdeführer von weiteren strafbaren Verhalten abzuhalten, aber auch andererseits um für die Allgemeinheit das Unrecht derartigen Verhaltens und die restriktive Handhabung von Benützungsuntersagungen und die effiziente Verfolgung einschlägiger Verwaltungsübertretungen nachdrücklich aufzuzeigen.

Zu Spruchpunkt 3.:

Gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022 sind Freizeitwohnsitze Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zufolge kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Einschreiters feststellbar ist (vgl VwGH 13.03.2023, Ro 2023/06/0001 bis 0002, mwN). Nach dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt.

Wie aus den Feststellungen ersichtlich, diente die tatgegenständliche Wohneinheit zumindest im Tatzeitraum nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses. Es liegt auch kein Ausnahmetatbestand des § 13 Abs 3 lit a, § 13 Abs 6 oder § 13 Abs 8 TROG 2022 vor. Dass die gegenständliche Wohneinheit nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf, ergibt sich nicht zuletzt auch aus dem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 02.04.2024, Zl LVwG-2023/32/2830-7. Unstrittig ist, dass die verfahrensgegenständliche Wohnung im vorgeworfenen Tatzeitraum nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses gedient hat. Damit hat der Sohn des Beschwerdeführers als unmittelbarer Täter den objektiven Tatbestand der vorgeworfenen Verwaltungsübertretung verwirklicht.

Täter durch sonstigen Tatbeitrag ist, wer, anders als durch Tatbestimmung, die Verwirklichung des Tatbestands durch den unmittelbaren Täter erleichtert (VwGH 28.02.2014, 2012/03/0167 ua). Die Erleichterung muss die Tatausführung des unmittelbaren Täters fördern, dies kann durch Rat (psychisch) oder durch Tat (physisch) geschehen. Der Beitrag muss sich in der Deliktsverwirklichung des unmittelbaren Täters jedenfalls tatsächlich ausgewirkt haben (zB VwGH 28.02.2014, 2012/03/0167). Die Verwendung als Freizeitwohnsitz der tatgegenständlichen Wohnung wird daher schon dadurch erleichtert, indem der Beschwerdeführer als Eigentümer die Wohnung seinem Sohn als Fruchtgenussberechtigten weiterhin zur Verfügung stellt trotz Kenntnis des Untersagungsbescheides des Stadtes Z vom 16.10.2023, Zl ***, abgeändert mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 02.04.2024, Zl LVwG-2023/32/2830-7.

Zur Strafbemessung:

Der Unrechtsgehalt der gegenständlichen Verwaltungsübertretung ist als erheblich einzustufen. Der Beschwerdeführer hat es seinem Sohn vorsätzlich ermöglicht, gegen das ihm erteilte Benützungsverbot der in Rede stehenden Wohneinheit zu verstoßen und die Wohnung als Freizeitwohnsitz anderen zu überlassen. Die Vermietung an ständig wechselnde Gäste von Wohneinheiten, die ihrem baubewilligten Verwendungszweck entsprechend als Wohnung und damit der Befriedigung eines ganzjährigen mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses zu dienen haben, hat massive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Durch diese Vorgangsweise können Wohnungen nicht mehr zum üblichen Preis vermietet werden, sondern treiben derartige Kurzzeitvermietungen die Wohnungspreise massiv in die Höhe. Dies muss dem Beschwerdeführer auch durchaus bekannt sein. Mildernd war nichts, erschwerend die vorsätzliche Tatbegehung zu werten.

Hinsichtlich der wirtschaftlichen Verhältnisse hat der Beschwerdeführer im Verfahren keine Angaben gemacht. Er ist Eigentümer von mehreren Wohneinheiten in Z (siehe dazu die im Verfahren eingeholten Grundbuchsauszüge). Es kann sohin zumindest von überdurchschnittlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen ausgegangen werden. Unter Berücksichtigung sämtlicher Strafzumessungsgründe, insbesondere des erheblichen Unrechtsgehalts, war die ausgesprochene Strafe in der Höhe von Euro 5.000,00 (dies entspricht ca 6% des Strafrahmens) als schuld- und tatangemessen anzusehen. Die verhängte Strafe war auch aus spezial- und generalpräventiven Gründen jedenfalls geboten, um einerseits den Beschwerdeführer von weiteren strafbaren Verhalten abzuhalten, aber auch andererseits um für die Allgemeinheit das Unrecht derartigen Verhaltens und die restriktive Handhabung von Benützungsuntersagungen und die effiziente Verfolgung einschlägiger Verwaltungsübertretungen nachdrücklich aufzuzeigen.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass durch die Überlassung der Wohnung Top 12 an den Sohn des Beschwerdeführers und durch dessen weitere Überlassung an Gäste zumindest zwei unterschiedliche Verwaltungsstraftatbestände erfüllt sind und daher Strafen sowohl nach der TBO 2022 als auch nach dem TROG 2022 zulässig waren (siehe dazu VwGH 01.03.2026, Ra 2026/06/0038).

VII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Zu den maßgeblichen Rechtsfragen wird auf die in der Begründung zitierte Judikatur verwiesen.

Im vorliegenden Fall war eine sachverhaltsbezogene Einzelfallentscheidung zu treffen, die nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens auf Grundlage klarer gesetzlicher Vorgaben beantwortet werden konnte.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Soweit die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Wenn allerdings in einer Verwaltungsstrafsache oder in einer Finanzstrafsache eine Geldstrafe von bis zu Euro 750,00 und keine Freiheitsstrafe verhängt werden durfte und im Erkenntnis eine Geldstrafe von bis zu Euro 400,00 verhängt wurde, ist eine (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichthof wegen Verletzung in Rechten nicht zulässig.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Hinweis:

Rechtskräftig verhängte Geldstrafen (sowie Verfahrenskostenbeiträge) sind bei der Behörde einzubezahlen (vgl § 54b Abs 1 VStG).

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)

LVwG T LVwG-2025/40/2643-4

Regest

Texte intégral

Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/40/2643-4

Begründung

Poursuivez vos recherches dans ChatGPT ou Claude