Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/48/0650-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.48.0650.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Müller, LL.M. über die Beschwerde der AA, BB und CC, alle vertreten durch DD, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 16.12.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022),

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird stattgegeben, der angefochtene Bescheid behoben und die Angelegenheit nach Durchführung eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens gegebenenfalls Erlassung eines neuen Bescheids zurückverwiesen.

2. Eine Revision an den VwGH ist nach Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Nachfolgender Bescheid wird gegenständlich bekämpft:

„Im Zuge eines Lokalaugenscheins am 28.10.2025 wurde festgestellt, dass das Objekt Adresse 2, **** Z (Eigentümer BB, Adresse 3, Y, , Tschechische Republik; Vermietung durch CC, AA, Adresse 4,** X, Tschechische Republik) zum Teil ohne die erforderliche Baubewilligung nach § 28 TBO 2022 erachtet bzw. geändert wurde.

Spruch

Der Bürgermeister der Marktgemeinde Z als Baubehörde gemäß § 62 Tiroler Bauordnung 2022 -TBO 2022, LGB1. Nr. 44/2022, i. d. g. F., entscheidet wie folgt:

I. Gemäß § 46 Abs. 1 TBO 2022 wird der Firma BB, Adresse 3, Y, ***** X 1, Tschechische Republik (Vermietung durch CC, AA, Adresse 4,***** X, Tschechische Republik) als Eigentümer der gegenständlichen baulichen Anlage auf Gst. **1, KG ***** Z - Adresse 2, **** Z aufgetragen, den der Baubewilligung vom 27.11.2009, Zahl: *** entsprechenden Zustandes bis längstens 16.06.2026 herzustellen.

II. Gemäß § 46 Abs. 6 lit. a und b TBO 2022 wird Ihnen als Eigentümer die weitere Benützung der in Spruchpunkt I. genannten baulichen Anlage untersagt.“

Laut der Zustellverfügung wurde der Bescheid „abschriftlich“ an 1. BB, 2. CC, AA, 3. die DD, 4. „Adresse 2, **** Z“, 5. EE und 6. Bezirkshauptmannschaft W zugestellt.

Dagegen brachten die Beschwerdeführer durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter Beschwerde ein und führten aus, dass nicht nachvollziehbar sei, gegen wen sich der Bescheid richte, ob gegen die BB, CC, AA, die DD, Adresse 2, **** Z, EE oder die Bezirkshauptmannschaft W. Aus dem Bescheid lässt sich nicht erkennen, auf welcher Grundlage und gegen welchen Bescheidadressaten sich die Bescheide richteten, ebenso wenig die entsprechenden Fakten und Beweise. Die Begründung sei unzureichend.

Der Beschwerdeakt wurde dem Landesverwaltungsgericht mit Schreiben vom 06.03.2026 vorgelegt.

Seitens des Landesverwaltungsgerichtes wurde die Gemeinde aufgefordert, Stellung zu den Beschwerdegründen und insbesondere die Einwendungen hinsichtlich der verschiedenen Bescheidadressaten in den mehrfachen Entscheidungen derselben Sache Stellung zu beziehen.

Mit Schreiben vom 19.03.2026 führte die belangte Behörde aus, dass der gesamte Sachverhalt zur Benützungsuntersagung für das gesamte Objekt zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustands Herrn CC vor Ort am 28.10.2025 mitgeteilt worden sei. Grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft sei die BB und habe sich Herr CC als Bevollmächtigter schriftlich bei der Gemeinde gemeldet. Da bei den angegebenen Adressen weder der grundbücherliche Eigentümer noch Herr CC erreicht worden sei und die DD als Rechtsvertreter im Jänner 2025 Vermietungen für dieses Objekt anmelden wollten, seien sämtliche Kontaktaufnahmeversuche immer an alle drei Parteien erfolgt. Es seien daher in den Bescheiden sowohl die Eigentümer, als auch der Vertreter CC erwähnt. Zur Begründung und Befundung werde auf das hochbautechnische Sachverständigen Gutachten verwiesen.

II.Sachverhalt:

Es kann nicht festgestellt werden, wer das gegenständliche Objekt benützt und fanden dazu keine Erhebungen von der belangten Behörde statt. Es kann nicht festgestellt werden, ob eine nicht nur kurzzeitige Vermietung an wechselnde Dritte und damit eine langfristige Vermietung an Dritte und gegebenenfalls an wen erfolgt ist.

Des weiteren ergibt sich nicht aus dem Akt und den Ausführungen der Behörde, ob anzeigepflichtige oder baugenehmigungspflichtige Anlagen ohne entsprechende Bauanzeige oder Baugenehmigung und von wem benützt wurde und wird.

Des Weiteren ist die Befundung „des hochbautechnischen Sachverständigen laut dem Lokalaugenschein vom 28.10.2025 dahingehend nicht nachvollziehbar, dass keine Nutzung als „Hauptwohnsitz feststellbar ist“. Das eine Vermietung von der Eigentümerin durch CC (AA) erfolgt sei, wurde ebenso wenig im Akt belegt.

III.Beweiswürdigung:

Aus dem Akt ergibt sich unzweifelhaft, dass dahingehend keine Feststellungen möglich sind und die spärlich getroffenen Feststellungen im Bescheid nicht nachvollziehbar und mangels eines Ermittlungsverfahrens mit objektivem Beweisverfahren nachvollziehbar dargelegt wurde. Vielmehr ergibt sich, dass wesentliche Erhebungen zur Nutzung und zur Überlassung nicht durchgeführt wurden, sodass auch keine Feststellungen diesbezüglich getroffen werden konnten.

Auch die entsprechenden Aufforderungen an die belangte Behörde zur Vorlage entsprechender Beweise, die gegebenenfalls noch zu übermitteln gewesen wären, führten dazu, dass die gegenständliche Angelegenheit bislang von der belangten Behörde nicht ordnungsgemäß erhoben wurde.

IV.Rechtslage:

Die relevante Bestimmung der TBO 2022 lautet:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben handelt, das ohne eine entsprechende Bauanzeige, erheblich abweichend von der Bauanzeige oder ungeachtet einer Untersagung nach § 30 Abs. 3 fünfter Satz ausgeführt wurde,

[…]

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

[…]“

V.Erwägungen:

Da aus den Feststellungen war klar zu erkennen, dass keine Erhebungen der belangten Behörde zur Nutzung des Objekts erfolgten. Es war daher nicht klar, wem gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 eine Benützungsuntersagung vorzuschreiben ist. Es ist jedoch unzulässig, allen möglich nur annähernd in Frage kommenden natürlichen und juristischen Personen die Benützung des Objekts zu untersagen, ohne Beweise dahingehend zu haben, in welcher Eigenschaft ihnen dies aufgetragen werden dürfte.

Es war nicht zu entnehmen, wer die Nutzung der gegenständlichen Liegenschaft bzw des Gebäudes vornimmt und wem diesbezüglich die Nutzung zu untersagen ist.

Darüber hinaus war auch nicht erkennbar, auf welcher Grundlage nach § 46 Abs 6 lit a TBO 2022, aber gleichzeitig auch nach § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 die Nutzung zu untersagen war, da nur dem Bescheid zu entnehmen war, dass die zweckwidrige (!) Benützung des Objekts untersagt wurde. Dass es zu einem anderen als dem bewilligten bzw dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt worden wäre, ergab sich ebenso wenig wie die Benützung selbst, und auch keine Feststellungen zu einer Anzeigepflicht oder Bewilligungspflicht von Baumaßnahmen, die nicht eingeholt worden sind.

Da sohin kein ordnungsgemäßes Ermittlungsverfahren durchgeführt wurde, war der bekämpfte Bescheid zu beheben und zur neuerlichen Ermittlung und entsprechenden Durchführung eines Verfahrens an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Hingewiesen wird ausdrücklich, dass bei Gefahr im Verzug die Behörde gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen kann.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)