Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/48/0648-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.48.0648.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Müller, LL.M. über die Beschwerde der 1. AA, 2. BB und 3. CC, alle vertreten durch DD, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 01.12.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022),

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird stattgegeben, der angefochtene Bescheid behoben und die Angelegenheit nach Durchführung eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens gegebenenfalls Erlassung eines neuen Bescheids zurückverwiesen.

2. Eine Revision an den VwGH ist nach Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Nachfolgender Bescheid wird gegenständlich bekämpft:

„Im Zuge eines Lokalaugenscheins am 28.10.2025 wurde festgestellt, dass sich beim Objekt Adresse 2 (Eigentümer BB, Adresse 3, Y, , Tschechische Republik; Vermietung durch CC, AA, Adresse 4,, Tschechische Republik) eine Maisonette-Wohnung ohne Baukonsens mit unzulässiger Treppenverbindung befindet

Spruch

Der Bürgermeister der Marktgemeinde Z als Baubehörde gemäß § 62 Tiroler Bauordnung 2022 - TBO 2022, LGBL Nr. 44/2022, i. d. g. F., entscheidet wie folgt:

Gemäß § 46 Abs. 6 lit c TBO 2022 wird Ihnen die weitere Benützung der Maisonette-Wohnung mit sofortiger Wirkung

untersagt.“

Laut der Zustellverfügung wurde der Bescheid „abschriftlich“ an 1. BB, 2. CC, AA, 3. die DD, 4. „Adresse 2, **** Z“ und 5. DI EE zugestellt.

Dagegen brachten die Beschwerdeführer durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter Beschwerde ein und führten aus, dass nicht nachvollziehbar sei, gegen wen sich der Bescheid richte, ob gegen die 1. BB, 2. CC, AA, 3. die DD, 4. Adresse 2, **** Z oder 5. DI EE. Aus dem Bescheid lasse sich nicht erkennen, auf welcher Grundlage und gegen welchen Bescheidadressaten sich die Bescheide richteten, ebenso wenig die entsprechenden Fakten und Beweise. Die Begründung sei unzureichend.

Der Beschwerdeakt wurde dem Landesverwaltungsgericht mit Schreiben vom 06.03.2026 vorgelegt.

Seitens des Landesverwaltungsgerichtes wurde die belangte Behörde aufgefordert, Stellung zu den Beschwerdegründen und insbesondere die Einwendungen hinsichtlich der verschiedenen Bescheidadressaten in den parallel auch anderen Entscheidungen Stellung zu beziehen.

Mit Schreiben vom 19.03.2026 führte die belangte Behörde aus, dass der gesamte Sachverhalt zur Benützungsuntersagung für das gesamte Objekt zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustands Herrn CC vor Ort am 28.10.2025 mitgeteilt worden sei. Grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft sei die BB und habe sich Herr CC als Bevollmächtigter schriftlich bei der Gemeinde gemeldet. Da bei den angegebenen Adressen weder der grundbücherliche Eigentümer noch Herr CC erreicht worden sei und die DD als Rechtsvertreter im Jänner 2025 Vermietungen für dieses Objekt anmelden wollten, seien sämtliche Kontaktaufnahmeversuche immer an alle drei Parteien erfolgt. Es seien daher in den Bescheiden sowohl die Eigentümer, als auch der Vertreter CC erwähnt. Zur Begründung und Befundung werde auf das hochbautechnische Sachverständigen Gutachten verwiesen.

II.Sachverhalt:

Es kann nicht festgestellt werden, wer das gegenständliche Objekt benützt und fanden dazu keine Erhebungen von der belangten Behörde statt. Es kann nicht festgestellt werden, ob eine nicht nur kurzzeitige Vermietung an wechselnde Dritte und damit eine langfristige Vermietung an Dritte und gegebenenfalls an wen erfolgt ist.

Des Weiteren ist die Befundung „des hochbautechnischen Sachverständigen laut dem Lokalaugenschein vom 28.10.2025 dahingehend nicht nachvollziehbar, dass keine Nutzung als „Hauptwohnsitz feststellbar ist“. Das eine Vermietung von der Eigentümerin durch CC (AA) erfolgt sei, wurde ebenso wenig im Akt belegt.

Hinsichtlich des Verwendungszwecks der Maisonetten-Wohnung war aus dem Akt nicht zu entnehmen und keine Erhebungen durchgeführt worden. Die erheblichen baulichen Mängel in der Wohnung wurden ebenso wenig festgestellt. Auch kann nicht festgestellt werden, dass die Verbindungstreppe baurechtlich unzulässig ist und Gefahr in Verzug besteht, da dazu keine Erhebungen bemacht wurden.

III.Beweiswürdigung:

Aus dem Akt ergibt sich unzweifelhaft, dass dahingehend keine Feststellungen möglich sind und die spärlich getroffenen Feststellungen im Bescheid nicht nachvollziehbar und mangels eines Ermittlungsverfahrens mit objektivem Beweisverfahren nachvollziehbar dargelegt wurde. Vielmehr ergibt sich, dass wesentliche Erhebungen zur Nutzung und zur Überlassung nicht durchgeführt wurden, sodass auch keine Feststellungen diesbezüglich getroffen werden konnten.

Auch die entsprechenden Aufforderungen an die belangte Behörde zur Vorlage entsprechender Beweise, die gegebenenfalls noch zu übermitteln gewesen wären, führten dazu, dass die gegenständliche Angelegenheit bislang von der belangten Behörde nicht ordnungsgemäß erhoben wurde.

IV.Rechtslage:

Die relevante Bestimmung der TBO 2022 lautet:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

c)wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

[…]“

V.Erwägungen:

Da aus den Feststellungen war klar zu erkennen, dass keine Erhebungen der belangten Behörde zur Nutzung des Objekts erfolgten. Es war daher nicht klar, wem gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 eine Benützungsuntersagung vorzuschreiben ist. Es ist jedoch unzulässig, allen möglich nur annähernd in Frage kommenden natürlichen und juristischen Personen die Benützung des Objekts zu untersagen, ohne Beweise dahingehend zu haben, in welcher Eigenschaft ihnen dies aufgetragen werden dürfte.

Es war nicht zu entnehmen, wer die Nutzung der gegenständlichen Liegenschaft bzw des Gebäudes vornimmt und wem diesbezüglich die Nutzung zu untersagen ist.

Darüber hinaus war auch nicht erkennbar, auf welcher Grundlage nach § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 die Nutzung zu untersagen war, da nur dem Bescheid zu entnehmen war, dass die Benützung der Maisonetten-Wohnung ohne Baukonsens mit unzulässiger Treppenverbindung untersagt wurde. Dass sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt worden wäre, ergab sich ebenso wenig wie die Benützung selbst.

Da sohin kein ordnungsgemäßes Ermittlungsverfahren durchgeführt wurde, war der bekämpfte Bescheid zu beheben und zur neuerlichen Ermittlung und entsprechenden Durchführung eines Verfahrens an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Festgehalten wird, dass zu dem gesamten Objekt ebenso wegen § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 die Benützung untersagt wurden (siehe dazu Parallelverfahren LVwG-2026/48/0649). Wieso diese Benützungsuntersagung für das gesamte Objekt nicht auch die gegenständliche Wohnung abdecken würden, ergab sich auch nicht aus dem Akt. Die Benützung einer baulichen Anlage ohne Baubewilligung wäre vielmehr nach § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 zu untersagen.

Hingewiesen wird ausdrücklich, dass bei Gefahr im Verzug die Behörde gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen kann.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)