Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/16/3013-16

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:.LVwG.2024.16.3013.16

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag. Hofko über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 11.09.2024, Zl ***, betreffend eine Benützungsuntersagung nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) nach Durchführung öffentlicher mündlicher Verhandlungen,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen

2. Die Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid vom 11.09.2024 hat der Bürgermeister der Gemeinde Z (im Folgenden: belangte Behörde) der Beschwerdeführerin gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Nutzung des Objekts „Adresse 1/1, **** Z“ als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt. Begründend wurde ausgeführt, dass aufgrund eines behördenseitigen Verdachtes 20 Kontrollen im Zeitraum von 17.01. bis 28.04.2023 stattgefunden hätten. Am 28.01.2023, 16.02.2023, 18.02.2023, 09.03.2023 und 17.03.2023 sei die Beschwerdeführerin persönlich angetroffen worden. Bei den weiteren Kontrollen am 10.06., 05.07. und 09.07.2024 sei sie nicht angetroffen worden. Die Beschwerdeführerin betreibe als Life-, Business- und Performance Coach eine Praxis für Psychotherapie in ***** Y, erreichbar unter einer deutschen Telefonnummer. Das gegenständliche Objekt werde von ihr gelegentlich, vorrangig um das Wochenende und die Feiertage herum genutzt. Diese Aufenthalte stünden mit ihrer beruflichen Tätigkeit kaum in Zusammenhang, ebenso wenig wie mit dem an dieser Adresse angemeldeten freien Gewerbe. Die Aufenthaltsdauer betrage weniger als 4 Monate pro Jahr. Die Beschwerdeführerin unterhalte im Raum Z keine familiären Beziehungen, hingegen bestünden starke familiäre Beziehungen in Deutschland. Zudem fahre sie ein in Deutschland angemeldetes KFZ. Die Beschwerdeführerin nutze das verfahrensgegenständliche Objekt nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses sondern zum Aufenthalt während des Wochenendes, Urlaubes oder sonst zur zeitweiligen Erholung. Die Beschwerdeführerin sei seit 29.01.2018 im verfahrensgegenständlichen Objekt nur mit Nebenwohnsitz gemeldet, demgemäß bestünde an einem anderen Ort ein Hauptwohnsitz. Vor dem Hintergrund des Wasser-, Strom- und Müllverbrauches, der Konten, der Mitgliedschaft im Golfclub, der Jahreskarte am M und der von der Beschwerdeführerin selbst ins Treffen geführten zahlreichen Abwesenheiten durch Reisetätigkeit kommt die belangte Behörde zum Ergebnis, dass die Beschwerdeführerin das verfahrensgegenständliche Objekt nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses nutze sondern zum Aufenthalt während des Wochenendes, Urlaubes und sonst zur zweitweisen Erholung, weshalb der Beschwerdeführerin mit dem angefochtenen Bescheid die weitere Nutzung des Objektes mit sofortiger Wirkung untersagt wurde.

In ihrer Beschwerde hat die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vorgebracht, dass der Wohnsitz in Z integraler Bestandteil ihrer persönlichen und beruflichen Aktivitäten, sie dort Buchbesprechungen und Vorträge vorbereite und ein umfassendes soziales Netzwerk pflege. Zudem habe sie einen wesentlichen Teil ihres Vermögens in den Raum X verlagert, indem sie Immobilien erworben habe und diese vermiete. Derartige Investitionen habe sie in Deutschland nicht getätigt. Ihr Fahrzeug sei ein Firmenfahrzeug, deshalb sei es in Deutschland zugelassen.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol führte am 22.20.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, zu der die Beschwerdeführerin sowie BB für die belangte Behörde erschienen sind. CC wurde via Videokonferenzsystem als Zeugin einvernommen. Die übrigen geladenen Zeugen haben sich im Vorfeld zur Verhandlung entschuldigt und angegeben, dass sie die Beschwerdeführerin zwar persönlich vom Golf spielen kennen, jedoch keine Angaben zu ihren Wohnverhältnissen machen können.

Am 12.01.2026 fand abermals eine öffentliche mündliche Verhandlung statt, zu der wiederum die Beschwerdeführerin sowie BB für die belangte Behörde erschienen sind. DD und EE wurden via Videokonferenzsystem als Zeugen einvernommen.

II.Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin ist deutsche Staatsangehörige.

Sie ist Eigentümerin des Objekts Adresse 1/1, **** Z. Sie war dort seit 29.01.2018 und auch zum Zeitpunkt der Erlassung der Benützungsuntersagung mit Nebenwohnsitz gemeldet. Nach der zweiten beim Landesverwaltungsgericht Tirol durchgeführten Verhandlung hat sie ihren Wohnsitz in Hauptwohnsitz geändert. Es handelt sich beim Objekt Adresse 1 in Z nicht um einen eingetragenen Freizeitwohnsitz. Auch liegt keine Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022 vor. Sie hat auch bis zur Erlassung der Benützungsuntersagung weder Freizeitwohnsitzpauschale noch Freizeitwohnsitzabgabe entrichtet.

Weiters hat die Beschwerdeführerin an der Adresse 1/1, **** Z seit 27.12.2023 ein freies Gewerbe (ua Biofeedback und Bioresonanz, Auflegen der Hände, Cranio Sacral Balancing, Feng Shui, Zen, radiästhetische Untersuchungen mit Rute, Pendel etc) angemeldet.

Die Beschwerdeführerin ist zwischen 4 und max 6 Monaten pro Jahr in Z anwesend. Die restliche Zeit ist sie entweder in Y, Ungarn oder auf Reisen. Berufsbedingt ist sie in W, V, U, T, S und R tätig. Wenn sie zwischen diesen deutschen Städten hin und her reist, übernachtet sie in Y.

Die Beschwerdeführerin geht teilweise in Österreich (Q) und teilweise in Deutschland (P) zum Arzt.

Die Beschwerdeführerin verfügt über keine Berufsberechtigung, um als Psychotherapeutin in Österreich zu arbeiten. Sie und ihre Mutter hatten bzw haben mehrere Objekte im Raum X, mit denen sie Mieteinnahmen lukrieren. Die Beschwerdeführerin ist weiters Eigentümerin des Objektes Adresse 2 in **** Z und der Wohnung Adresse 3, **** O. Das Objekt Adresse 4 in **** O hat die Beschwerdeführerin bereits vor Erlassung des angefochtenen Bescheides verkauft. Diese weiteren Objekte sind vermietet. Deshalb macht sie auch eine Steuererklärung in Österreich. Die Mutter der Beschwerdeführerin ist Eigentümerin von zwei weiteren Wohnungen in N und O und wird bei der Betreuung der Immobilien von der Beschwerdeführerin unterstützt.

Die Beschwerdeführerin hat bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 22.10.2025 keine EWR-Anmeldebescheinigung beantragt.

Die Beschwerdeführerin ist Mitglied in mehreren Vereinen im Raum X (zB FF, Filmförderverein) und hat eine Jahreskarte für den M.

Die Beschwerdeführerin hat in Deutschland einen Wohnsitz in der Adresse 5 in ***** Y, Deutschland. Sie ist in Y aufgewachsen und an der Adresse 5 leben auch die betagten Eltern der Beschwerdeführerin; sie ist geschieden und hat keine Kinder. Die Scheidung war für sie sehr belastend und ihr Exmann wohnt mit seiner neuen Lebensgefährtin in der Nähe der Wohnung der Beschwerdeführerin in Y.

Auf dem Grundstück in Y befinden sich zwei Gebäude, in einem davon befinden sich auch ihre Praxisräumlichkeiten für ihre Tätigkeit als Psychotherapeutin nach dem Heilpraktikergesetz. Dort übt sie ihre Praxistätigkeit aus, sie betreut ihre Kunden auch über ZNNm. Auch wenn die Beschwerdeführerin weltweit für ihre Patienten per ZNNm auch aus Hotelzimmern betreuen kann, versteuert sie diese Tätigkeiten über diese Adresse in Deutschland. In dem Bescheid zugrunde liegenden Zeitraum hat sie ca 25 % in der Praxis verbracht und den Rest zur Hälfte auf Reisen bzw von Ungarn oder Z aus. In der Adresse 6 hat die Beschwerdeführerin ein Schlafzimmer und einen Kleiderschrank. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Anwesens in Y, ihre Eltern haben jedoch das Nießbrauchsrecht.

Die Beschwerdeführerin ist in Deutschland krankenversichert. Weder in Deutschland noch in Österreich verfügt sie über eine Rentenversicherung. Sie hat auch nur eine deutsche Handynummer, auch hierbei handelt es sich um ein Firmenhandy. Ihr Fahrzeug der Marke Porsche Cayenne ist auf die JJ GmbH Co KG mit der Adresse 5 in Y zugelassen. Bei dieser Firma handelt es sich um die Firma der Eltern der Beschwerdeführerin – eine ehemalige Agentur der GG –, die trotz Übernahme durch eine andere Versicherung (Dialog) noch über Bestandskunden verfügt. Die Beschwerdeführerin ist Geschäftsführerin dieser Firma und erhält für die Pflege dieser Bestandskunden noch Provisionen. Ihre Eltern betreuen den Anrufbeantworter und das Fax, es gibt jedoch keine Kundenakquise, keine Mitarbeiter und keinen Vertrieb mehr. Als Geschäftsführerin hat die Beschwerdeführerin auch ihr KFZ und ihr Handy über diese Firma angemeldet.

Am 23.12.2025 hat das Energieunternehmen KK GmbH in W die Beschwerdeführerin als Chief People Officer bekannt gegeben. Sie hat diese Tätigkeit am 01.12.2025 übernommen. Im Zuge dieser Tätigkeit soll eine österreichische Niederlassung der LL gegründet werden, die dann ihren Sitz in Z haben soll und für die die Beschwerdeführerin dann verantwortlich ist.

Die Beschwerdeführerin hat auch eine Jagd in Ungarn. Diese ist von Z aus in ca 5 Stunden zu erreichen. Dort hat sich die Beschwerdeführerin zum Zeitpunkt der Erlassung der Benützungsuntersagung ca 2 bis 3 Monate pro Jahr aufgehalten, jedoch nicht am Stück, sondern zur Zeit der Drückjagd, Hirschbrunft und Platzzeit.

Im Zuge der Erlassung hat die belangte Behörde hat die belangte Behörde 20 Kontrollen im Zeitraum vom 17.01.2023 bis 28.04.2023 durchgeführt. Bei diesen 20 Kontrollen wurde sie lediglich 5-mal angetroffen. Weitere Kontrollen fanden am 10.06.2024, 05.07.2024 und 09.07.2024 statt, bei denen die Beschwerdeführerin nie angetroffen wurde. Die belangte hat weiters den Wasserverbrauch der Beschwerdeführerin im Zeitraum 27.08.2018 bis 25.08.2023 ermittelt. Dieser Betrug im Zeitraum 27.08.2018 – 09.08.2019 17m³, von 10.08.2019 – 15.08.2020 15 m³, 16.08.2020 – 12.08.2021 9 m³, 13.08.2021 -15.08.2022 26 m³ und 16.08.2022 – 25.08.2023 22 m³; damit jeweils deutlich unter dem durchschnittlichen Jahresverbrauch für eine Person von 40 m³. Weiters wurde von der belangten Behörde ein Stromaufkommen in den Jahren 2019 bis 2023 ermittelt, das einigermaßen konstant zwischen 4.939 kWh und 6.672 kWh liegt. Das Müllaufkommen in den Jahren 2019 bis 2023 schwankt zwischen einem Tiefstwert von 105 kg und einem Höchstwert von 228,5 kg.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen gründen sich auf den von der belangten Behörde vorgelegten Akt sowie auf das umfassende Beweisverfahren des Landesverwaltungsgerichts Tirol. In zwei Verhandlungen wurden insgesamt drei Zeuginnen einvernommen. Dabei lud das Landesverwaltungsgericht Tirol alle von der Beschwerdeführerin angebotenen Zeugen. Im Vorfeld zur Verhandlung teilten manche mit, nicht zu erscheinen, weil sie die Beschwerdeführerin zwar vom Golfen kennen würden, aber nichts zu ihrer Wohnsituation in Z sagen könnten. Auf die Einvernahme dieser Zeugen hat die Beschwerdeführerin in der Folge verzichtet. Aufgrund der Einvernahme der Beschwerdeführerin, der drei Zeuginnen und der im Zuge der mündlichen Verhandlung vorgelegten Unterlagen sowie der im verwaltungsbehördlichen Akt einliegenden Unterlagen und Registerauszüge steht der Sachverhalt zweifelsfrei fest. Eine weitere Beweisaufnahme war nicht mehr erforderlich.

Die Feststellungen hinsichtlich der Aufenthaltsdauer in Z beruhen im Wesentlichen auf der Aussage der Beschwerdeführerin selbst. In der mündlichen Verhandlung vom 22.10.2025 hat sie selbst unter Verweis auf ihre umfangreiche Reisetätigkeit angegeben, sich „jedenfalls mehr als 4 Monate, aber kein ganzes halbes Jahr“ in Z aufzuhalten. Sie hat glaubhaft dargelegt, dass sie eine schwere Scheidung hatte, weshalb sie ihren Lebensmittelpunkt mehr nach Z verlagern will, weil ihr Exmann mit seiner neuen Lebensgefährtin in Y um die Ecke wohnt. Weiters hat sie selbst glaubhaft geschildert, dass sie sich auch 2 bis 3 Monate pro Jahr ihrer Jagd in Ungarn widmen würde.

Die Feststellung, dass die Beschwerdeführerin an der Adresse Adresse 1/1, **** Z seit 27.12.2023 ein freies Gewerbe (ua Biofeedback und Bioresonanz, Auflegen der Hände, Cranio Sacral Balancing, Feng Shui, Zen, radiästhetische Untersuchungen mit Rute, Pendel etc) angemeldet hat, beruht auf dem im verwaltungsbehördlichen Akt einliegenden GISA-Auszug. Darauf angesprochen hat sie selbst in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass die Esoterikschiene nichts für sie war.

Die zahlreichen Anknüpfungen zu Y hat die Beschwerdeführerin nachvollziehbar damit begründet, dass ihre betagten Eltern dort noch leben würden und ein Versicherungsunternehmen betrieben hätten, für das die Beschwerdeführerin als Geschäftsführerin noch immer Einkünfte lukrieren kann, wenn sie Kundenanliegen an die Versicherung, die diese Kunden übernommen hat, weiterleitet. Dass ihr KFZ auf diese Firma angemeldet ist, geht aus dem vorgelegten Zulassungsschein hervor. Dass sie in Y Praxistätigkeit entfaltet, wurde von ihr dem Grunde nach nicht bestritten, lediglich das Ausmaß wurde von ihr sehr gering angesetzt. Die von der belangten Behörde vorgelegten GNNgle-Rezensionen belegen weiters, dass dort eine Praxistätigkeit stattfindet. Weiters hat sie auch selbst angegeben, dass, wenn sie zB von U nach W reist, in Y übernachtet.

Die Feststellungen zur Jagd in Ungarn und ihrer dortigen Aufenthalte beruhen auf den Angaben der Beschwerdeführerin sowie der von ihr im verwaltungsbehördlichen Verfahren vorgelegten Unterlagen, ebenso die von ihr glaubhaft dargestellte umfangreiche Reisetätigkeit.

Die Zeugin CC gab glaubwürdig an, die Beschwerdeführerin im Schnitt 2 mal pro Monat in Restaurants, am Berg (X oder L), am M oder am Golfplatz des MM zu treffen, wobei es auch Phasen gibt, wo es mal mehr und mal weniger ist. Befragt zur Aufenthaltsdauer der Beschwerdeführerin in Z gab die Zeugin an, dazu keine Angaben machen zu können. Auf Vorhalt der Angabe der Beschwerdeführerin, sich 4 bis 6 Monate in Z aufzuhalten, gab die Beschwerdeführerin lediglich an, dass sie es wohl mitbekommen hätte, wenn die Beschwerdeführerin vier Monate m Stück nicht da wäre.

Die Zeugin DD gab an, die Beschwerdeführerin noch aus K zu kennen. Von der Beschwerdeführerin wird sie als ihre beste Freundin bezeichnet. Die Zeugin hat glaubwürdig ausgesagt, selbst nur von Donnerstagabend bis Montagmorgen bei ihrem Freund in X zu sein und die Beschwerdeführerin hauptsächlich am Wochenende zu treffen, dies ungefähr vier- bis sechsmal im Monat. Sie würde die Beschwerdeführerin am M oder am Berg treffen, die Zeugin habe 6 Monate lang einen Tisch auf einer Hütte, wo die Beschwerdeführerin oft mitkomme. Obwohl die Beschwerdeführerin die Zeugin in ihrer Beschwerde als „familiären Bezug angibt“ und sonst als beste Freundin bezeichnet, hat sie die Zeugin und ihren Partner in ihrer Beschwerde vom07.10.2024 als DD und NN benannt. Befragt dazu in der mündlichen Verhandlung, wer NN sei, rechtfertigte sich die Beschwerdeführerin dahingehend, Legasthenikerin zu sein, der Exmann ihrer besten Freundin hätte OO geheißen, der aktuelle Freund PP. Während der Trennung der Zeugin von ihrem Exmann, habe die Beschwerdeführerin die Zeugin entlastet, indem sie mit den Söhnen der Zeugin golfen gegangen sei. Befragt zur Anwesenheit der Beschwerdeführerin in Z gab die Zeugin an, dass die Beschwerdeführerin die Hälfte bis zwei Drittel der Zeit in Z sei, die auch die Zeugin in X anwesend sei; für die Zeit ihrer eigenen berufsbedingten Abwesenheit könne die Zeugin keine Angaben machen. Da die Zeugin Montagmorgen X verlässt und Donnerstagabend zurückkommt, ist sie selbst nur 3 Tage pro Woche in X anwesend. Auf das Jahr gerechnet ergäbe sich somit eine Anwesenheit der Beschwerdeführerin nach Aussage der Zeugin von ca 3 Monaten pro Jahr, dies am Wochenende.

Der Zeuge EE gab glaubwürdig an, die Beschwerdeführerin sowohl als Gast in seinem Restaurant als auch aus dem privaten Umfeld zu kennen. Er führte aus, die Beschwerdeführerin ca 30 bis 45 mal pro Jahr zu treffen, dies beim Schifahren oder bei Geburtstagsfeiern etc.. Befragt zur Aufenthaltsdauer der Beschwerdeführerin in Z gab der Zeuge an, er würde diese mit einem halben Jahr bemT. Dies sei jedoch eine Schlussfolgerung daraus, dass er die Beschwerdeführerin treffe, diese aber auch seine Exfrau bzw Kinder treffe, wenn er nicht da ist.

Auch vor dem Hintergrund der Zeugenaussagen erscheint die Angabe der Beschwerdeführerin, mehr als 4 aber weniger als 6 Monate in Z aufhältig zu sein, glaubwürdig.

Der festgestellte Wasser- und Stromverbrauch sowie das Müllaufkommen vor Ort sprechen für eine gelegentliche Nutzung des Objektes, ebenso die von der belangten Behörde dokumentierten Anwesenheiten im Überprüfungszeitraum. Die Verantwortung der Beschwerdeführerin im Schreiben ihres ehemaligen rechtsfreundlichen Vertreters, der Wasserverbrauch sei deshalb gering, weil die Beschwerdeführerin die Duschmöglichkeiten im MM und am M nutzen würde, wo sie über Jahresmitgliedschaften bzw -karten verfüge, erscheint vor dem Hintergrund der von der Beschwerdeführerin selbst dargestellten geringen Anwesenheiten unplausibel.

Dass die Beschwerdeführerin Freundschaften in der Region X unterhält, haben die Zeugen bestätigt. Diese haben insbesondere die gemeinsamen Treffen bei Freizeitaktivitäten am M, am Berg zum Wandern oder Schifahren oder im Golfclub hervorgehoben, was auch mit den von der Beschwerdeführerin vorgelegten Jahreskarten bzw -mitgliedschaften übereinstimmt.

IV.Rechtslage:

Die im Verfahren anzuwendenden Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) und des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022) lauten wie folgt:

§ 46 TBO 2022, LGBl Nr 44 lautet wie folgt:

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]“

§ 13 TROG 2022, LGBl Nr 43 in der Fassung LGBl Nr 78/2023:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. […]“

V.Erwägungen:

Die belangte Behörde untersagte der Beschwerdeführerin gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des Objektes Adresse 1/1 in **** Z als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung. Sie stützte sich auf die Verpflichtung, dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn ein Wohnsitz entgegen § 13 Abs 3 oder 8 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet wird.

Aufgrund der dagegen erhobenen Beschwerde hatte das Landesverwaltungsgericht nunmehr zu prüfen, ob die Benützungsuntersagung zu Recht erfolgt ist und in diesem Zusammenhang weiters, ob eine widerrechtliche Verwendung als Freizeitwohnsitz vorliegt.

Vorab wird auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs zu baupolizeilichen Aufträgen nach § 46 TBO 2022 hingewiesen: Ein Bescheid, mit dem ein Benützungsverbot ausgesprochen wird, wird als konstitutiver Verwaltungsakt qualifiziert, für den grundsätzlich die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Erlassung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichts maßgeblich ist (s zuletzt VwGH 18.12.2025, Ra 2024/05/0078; 18.03.2022, Ra 2022/06/0018; vgl zur Rechtslage vor der Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 VwGH 26.05.2008, 2005/06/0137). Dies gilt aber nicht für solche Sachverhaltsänderungen, die in der Herstellung eines Zustandes bestehen, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht; dabei handelt es sich um keine vom Landesverwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgebenden Sachverhaltes. Sachverhaltsänderungen, die nicht in der Herstellung eines Zustandes bestehen, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, sind hingegen vom Landesverwaltungsgericht zu beachten. Wenn nun die Beschwerdeführerin Bestrebungen hat, das von der Benützungsuntersagung als Freizeitwohnsitz betroffene Objekt als Hauptwohnsitz zu nutzen oder ein Unternehmen dort anzusiedeln, sind dies Handlungen, die in Entsprechung der Benützungsuntersagung als Freizeitwohnsitz zur Herstellung eines Zustandes gesetzt werden, der dem baupolizeilichen Auftrag entspricht und daher keine vom Verwaltungsgericht zu beachtenden Änderungen des Sachverhalts (s VwGH 28.04.2022, Ra 2022/06/0056, wonach die Hauptwohnsitzmeldung des Sohnes des Beschwerdeführers eine unbeachtliche Änderung des maßgeblichen Sachverhalts darstellt).

Freizeitwohnsitze sind gemäß § 13 Abs 1 Satz 1 TROG 2022 Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz kann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (etwa VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056, Rz 9 mwN). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der gegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (dazu VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028; 06.06.2023, Ra 2023/06/0089; 13.03.2023, Ro 2023/06/0001).

Die Beschwerdeführerin hat ihren Hauptwohnsitz bzw ersten Wohnsitz in ***** Y, Deutschland, angemeldet und verfügt auch über eine Jagdpacht in Ungarn. Sie ist zwischen 4 und nicht ganz 6 Monaten pro Jahr in Z anwesend, wo sie bis kurz nach der zweiten mündlichen Verhandlung als Nebenwohnsitz gemeldet war. Somit dient das verfahrensgegenständliche Objekt zweifelsfrei nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses. Die Beschwerdeführerin hält sich nach eigenen Angaben überwiegend am Wochenende und zu Erholungszwecken in Z auf, da sie während der Woche beruflich viel reisen muss, Praxisräumlichkeiten in Y betreibt und als Geschäftsführerin für das Unternehmen ihrer Eltern Bestandskunden betreut. Auch die drei einvernommenen Zeugen haben übereinstimmend und glaubwürdig angegeben, die Beschwerdeführerin an den Wochenenden zum Schwimmen am M, zum Wandern am Xer Horn und am L, zum Golfen im MM, zum Schifahren oder zur Pflege der Freundschaften zu treffen, also allesamt Freizeitaktivitäten, die Erholungszwecken dienen. Daran vermögen auch fallweise berufliche Tätigkeiten der Beschwerdeführerin, die sie als Psychotherapeutin nach dem Heilpraktikergesetz via ZNNm von Z aus durchführt, ihr Buchprojekt und soziale Aktivitäten der Beschwerdeführerin in Z, X und Umgebung, beispielsweise die Mitarbeit im Filmförderverein nichts zu ändern; dies auch vor dem Hintergrund, dass die Beschwerdeführerin als Psychotherapeutin nach dem Heilpraktikergesetz nicht zur Berufsausübung in Österreich berechtigt ist. Die Tiroler Bauordnung 2022 und das Tiroler Raumordnungsgesetz kennen den Begriff des "Arbeitswohnsitzes" nicht (s jüngst VwGH 09.12.2025, Ra 2023/06/0023; 30.08.2022, Ra 2022/06/0193). Auch dem Erkenntnis VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171, kann nicht entnommen werden, dass die Nutzung einer Wohnung zu beruflichen Zwecken das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes ausschließe. Vielmehr wird darin betont, dass eine gelegentliche Ausübung von beruflichen Tätigkeiten – wie von der Beschwerdeführerin angegeben – der Beurteilung als Freizeitwohnsitz nicht entgegenstehe (s dazu VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056 und 0057; oder VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/0193; jeweils mwN).

Zudem bezieht die Beschwerdeführerin ihr Einkommen von ihrer Praxistätigkeit in Deutschland, die sie, unabhängig davon, wo diese stattfindet, nach eigenen Angaben über die deutsche Adresse abrechnet, die Tätigkeit als Geschäftsführerin in der Versicherungsagentur ihrer Eltern, worüber sie auch ihr KFZ sowie ihr Telefon angemeldet hat, sowie aus ihrer Vortragstätigkeit. Sie ist auch in Deutschland krankenversichert. Eine Steuererklärung in Österreich macht sie nur betreffend die Mieteinnahmen für ihre Immobilien. Die Eltern der Beschwerdeführerin leben nach wie vor in Y. Die Beschwerdeführerin pflegt zweifelsfrei diverse Sozialkontakte in der Region rund um X. Allerdings genügen die punktuelle Teilnahme an sozialen und gesellschaftlichen Ereignissen, die Mitgliedschaft in Vereinen sowie gelegentliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit ihrer Vermietungstätigkeit oder andere gelegentliche berufliche Verpflichtungen nicht, um den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zu begründen.

Zwar hat die Beschwerdeführerin unter Verweis auf ihre belastende Scheidung, ihre Sozialkontakte, ihre emotionale Bindung und ihre Zukunftsprojekte nachvollziehbar dargestellt, den Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen nach Z verlagern zu wollen, doch selbst, wenn man das Vorliegen des Mittelpunkts ihrer Lebensbeziehungen in Z bejahen könnte, liegt das weitere Erfordernis der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses nicht vor. Auch wenn der Verwaltungsgerichtshof die ganzjährige Nutzung nicht an konkreten Tagen misst, kann bei einer Nutzung eines Objektes von nach eigenen Angaben weniger als die Hälfte des Jahres keinesfalls von der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses ausgegangen werden. Dabei ist es auch irrelevant, ob die Beschwerdeführerin an einem konkreten Wohnsitz die restliche Zeit verbringt oder an wechselnden, etwa Y, Ungarn oder auf Reisen. Deshalb ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs von einem Freizeitwohnsitz auszugehen. Folglich liegt – wie die belangte Behörde richtig annahm – eine widerrechtliche Verwendung als Freizeitwohnsitz vor.

In Zusammenschau dient somit der verfahrensgegenständliche Wohnraum weder der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses noch liegt dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der Beschwerdeführerin. Wie eingangs ausgeführt, konnte die im Dezember 2025 eingeleitete berufliche Neuorientierung der Beschwerdeführerin, die im Endausbau zu einer österreichischen Niederlassung eines Energieunternehmens in Z im verfahrensgegenständlichen Objekt sowie in einem Angestelltenverhältnis der bisher überwiegend selbständig tätigen Beschwerdeführerin in Österreich münden soll, als Handlung in Entsprechung des baupolizeilichen Auftrags – ebenso wie ihre Hauptwohnsitzmeldung - außer Betracht bleiben. Somit ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs im Hinblick auf den vorliegenden Sachverhalt, der zur Erlassung des Benützungsverbots geführt hat, von einem Freizeitwohnsitz auszugehen. Folglich liegt – wie die belangte Behörde richtig annahm – mangels Eintragung ins Freizeitwohnsitzregister oder Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022 eine widerrechtliche Verwendung als Freizeitwohnsitz vor. Die Untersagung der Benützung des Objektes als Freizeitwohnsitz ist somit zu Recht erfolgt.

In Ihrer Beschwerde bringt die Beschwerdeführerin auch unter anderem vor, dass nationale Regelungen ihre mit ihrer Unionsbürgerschaft verbundenen Rechte nicht unverhältnismäßig einschränken dürfen. Zur Frage der Unionsrechtskonformität der Freizeitwohnsitzregelungen führte der Verwaltungsgerichtshof bereits in seinem Erkenntnis vom 12.12.2013, 2013/06/0078, zum Salzburger Raumordnungsgesetz umfassend aus:

„Eine Verletzung der Niederlassungsfreiheit sowie der Kapitalverkehrsfreiheit ist für den Verwaltungsgerichtshof nicht zu erblicken (vgl im Übrigen bereits die zur europarechtlichen Zulässigkeit von Freizeitwohnsitzen und Ferienwohnungen beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen im Lichte der Judikatur des EuGH ergangenen Erkenntnisse vom 11.1.2012, 2010/06/0073; 9.11.2011, 2010/06/0035; 6.10.2011, 2009/06/0020; 23.6.2010, 2008/06/0200):

Die Niederlassungsfreiheit gibt natürlichen und juristischen Personen das Recht, in einem anderen Mitgliedstaat als ihrem Heimatstaat eine dauernde selbständige Tätigkeit zu den gleichen Bedingungen wie Inländer auszuüben (Diskriminierungsverbot, Art 49 Abs 2 AEUV). Die damit beschriebene Freiheit der Standortwahl wird durch das Beschränkungsverbot geschützt. Der durch den EuGH entwickelte Rechtfertigungsstandard besagt, dass nationale Maßnahmen, die die Ausübung der Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen können, folgende Voraussetzungen erfüllen müssen: Sie müssen in nichtdiskriminierender Weise angewandt werden, aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses gerechtfertigt sein, die Verwirklichung des mit ihnen verfolgten Zieles zu gewährleisten, und sie dürfen nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung dieses Zieles erforderlich ist (vgl EuGH 30.11.1995, C-55/94, Gebhard).

Die Beschwerdeführer konnten die gegenständliche Liegenschaft ohne weiteres erwerben. Ebenso steht es ihnen frei, diese Wohnung selbst als Hauptwohnsitz zu nutzen oder zu vermieten, davon ausgenommen – gleichermaßen auch für Inländer geltend – ist eine ‚touristische Nutzung‘. Es wäre den Beschwerdeführern freigestanden, eine Wohnung in einem Gebiet bzw in einem Bau zu erwerben, in dem eine derartige Nutzung möglich ist. Mag dennoch in der Bestimmung des § 31 Abs 5 ROG 2009 eine Maßnahme gesehen werden, die die Ausübung der Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen würde, so erscheint diese Maßnahme im Sinne der Judikatur des EuGH legitimiert und verhältnismäßig. Diesbezüglich gelten auch die Ausführungen des Verfassungsgerichtshofes in seinem Ablehnungsbeschluss vom 13. März 2013, wonach diese Maßnahme aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses gerechtfertigt erscheint und auch verhältnismäßig ist.

Insoweit eine Verletzung der Kapitalverkehrsfreiheit nach Art 63 AEUV geltend gemacht wird, ist auf Art 65 Abs 2 AEUV hinzuweisen, wonach die Anwendbarkeit von Beschränkungen des Niederlassungsrechts, die mit den Verträgen vereinbar ist, nicht berührt wird. Es liegt auch im Sinne des Art 63 Abs 3 AEUV weder eine willkürliche Diskriminierung noch eine verschleierte Beschränkung des freien Kapital- und Zahlungsverkehrs vor.

Wenn allgemein der Hinweis erfolgt, es liege ein Verstoß gegen das sich aus Art 18 AEUV ergebende allgemeine (im Übrigen zu den speziellen Grundfreiheiten grundsätzlich subsidiäre) Diskriminierungsverbot vor, kann eine Rechtswidrigkeit ebenso nicht aufgezeigt werden, gelangt doch gegenständliche Norm in gleicher Weise auch für österreichische Staatsbürger zur Anwendung.“

Ausdrücklich in Bezug auf die mit dem derzeit geltenden § 13 TROG 2022 weitgehend gleichlautenden § 13 TROG 2016 führte der Verwaltungsgerichtshof (28.6.2021, Ra 2021/06/0056) wiederum aus: „Auch im vorliegenden Fall legen die revisionswerbenden Parteien schon nicht dar, dass § 13 Abs 1 TROG 2016 im Sinn der Judikatur des EuGH nicht legitimiert und verhältnismäßig sei (vgl nochmals VwGH 30.9.2015, Ra 2014/06/0026, sowie sinngemäß zu § 16 Vorarlberger ROG VwGH 28.2.2018, Ra 2015/06/0063; 25.1.2018, Ra 2017/06/0251; 19.12.2017, Ra 2016/06/0082, jeweils mwN). Soweit die revisionswerbenden Parteien auf die Arbeitnehmerfreizügigkeit Bezug nehmen, ist darauf hinzuweisen, dass diese durch die in Rede stehende raumordnungsrechtliche Regelung nicht beschränkt wird. Im Übrigen gilt die Bestimmung des § 13 Abs 1 TROG 2016 für österreichische Staatsbürger wie für nicht österreichische Staatsbürger gleichermaßen und wäre es den revisionswerbenden Parteien freigestanden, eine Wohnung zu erwerben, hinsichtlich derer eine Nutzung als Freizeitwohnsitz aus rechtlicher Sicht möglich ist.“

Zusammengefasst untersagte die belangte Behörde der Beschwerdeführerin die weitere Benützung des verfahrensgegenständlichen Objektes als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung zu Recht. Ihre dagegen erhobene Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die (ordentliche) Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Im gegenständlichen Fall prüfte das Landesverwaltungsgericht Tirol das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022 anhand der (zitierten) Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs geprüft. Es handelt sich somit um eine Einzelfallbeurteilung. Fragen der Beweiswürdigung kommt regelmäßig als nicht über den Einzelfall hinausreichend keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu (VwGH 21.4.2017, Ro 2016/11/0004; 18.8.2017, Ra 2017/11/0218; 13.11.2017, Ra 2017/02/0217). Der Verwaltungsgerichtshof ist als Rechtsinstanz grundsätzlich nicht zur Überprüfung der Beweiswürdigung berufen. Diese ist nur dahingehend der Kontrolle des Verwaltungsgerichtshofs unterworfen, ob der maßgebliche Sachverhalt ausreichend ermittelt wurde und ob die dabei angestellten Erwägungen schlüssig sind, also nicht den Denkgesetzen und dem allgemeinen menschlichen Erfahrungsgut widersprechen. Die Richtigkeit der Beweiswürdigung ist vor dem Verwaltungsgerichtshof daher nicht zu überprüfen (VwGH 25.9.2017, Ra 2017/20/0282; 24.9.2014, Ra 2014/03/0012 mwN).

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Hofko

(Richterin)