Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/38/0344-7

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.38.0344.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag M. Lechner über die Beschwerde des Herrn AA, Adresse 1, ***** Z, Tschechien, vertreten durch Herrn RA BB, Adresse 2, **** Y, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Y vom 05.01.2026, Zl ***, betreffend eine Übertretung nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG 1996), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer hat einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von Euro 400,00 zu leisten.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Y vom 05.01.2026, Zahl ***, wurde dem Beschwerdeführer nachfolgender Sachverhalt zur Last gelegt:

„1. Datum/Zeit:25.10.2025 -27.10.2025

Ort:**** X,

Sie haben als grundbücherlicher Miteigentümer Ihre Wohnung Top 10 (entspricht 39/2944 Anteilen an der Liegenschaft in EZ ***1, Grundbuch ***** X) der gewerblich genutzten Appartementanlage „Apartments CC" in Adresse 3, **** X, auf Gst **1 und Gst **2, KG X, im oben angeführten Zeitraum zum Aufenthalt während Ihres Urlaubs und dadurch unzulässigerweise als Freizeitwohnsitz verwendet.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift(en) verletzt:

1. § 14a Abs. 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 lit c Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBI. Nr. 61/1996 i.d.g.F. LGBI. Nr. 72/2025

Wegen dieser Verwaltungsübertretung wird über Sie folgende Strafe verhängt:

Geldstrafe von

Falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von

Freiheitsstrafe von

Gemäß

Vormerkdelikt

1.

€ 2.000,00

0 Tag(e) 8 Stunde(n) 0 Minute(n)

§ 36 Abs. 1 lit c Tiroler Grund-verkehrsgesetz 1996, LGBl, Nr. 61/1996, i.d.g.F. LGBl Nr. 72/2025

Nein

Weitere Verfügungen (zB Verfallsausspruch, Anrechnung von Vorhaft):

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 200,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe, jedoch mindestens € 10,00 für jedes Delikt.

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 2.200,00“

Gegen dieses Straferkenntnis wurde vom rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer fristgerecht Beschwerde erhoben. Darin führt er zusammengefasst aus, dass sich die belangte Behörde in ihrem Straferkenntnis vor allem auf die Bestimmung des § 36 Abs 1 lit c des Tiroler Grundverkehrsgesetzes stütze. Dessen Anwendung setze aber im Wesentlichen voraus, dass ein Gebäude, eine Wohnung oder ein sonstiger Teil eines Gebäudes als Freizeitwohnsitz verwendet werde. Kumulativ sei noch Voraussetzung, dass der Erwerb des entsprechenden Objektes der Erklärungspflicht nach § 14a Abs 1 TGVG unterliege.

Das TGVG enthalte keine Begriffsbestimmung, was unter einem Freizeitwohnsitz zu verstehen sei. Somit müsse die Legaldefinition des § 13 TROG herangezogen werden. Im angefochtenen Straferkenntnis werde der Freizeitwohnsitz einerseits mit der wörtlichen Wiedergabe der Bestimmung und die Anführung der Erläuternden Bemerkungen und andererseits unter Heranziehung des Merkblattes für Gemeinden Nr 97 vom April 2024 vorgenommen. Dabei werde jedoch übersehen, dass beide Auslegungsquellen nicht nur miteinander im Widerspruch stehen würden, sondern auch das Merkblatt der Gemeinden Tirols nicht ein taugliches Mittel sei. Diesem komme weder Gesetzes- noch Verordnungscharakter zu.

Wesentlich sei nämlich, dass der Eigentümer einer oder mehrerer Einheiten eines Beherbergungsbetriebes keinen Einfluss darauf habe, welches Appartement ihm zugeteilt werde. Konsequenter Weise könne er dann natürlich auch keinen Einfluss darauf nehmen, dass ihm gerade das in seinem Eigentum befindliche Objekt nicht bei einer Buchung zugeteilt werde. Vom Eigentümer bestehe kein bestimmender Einfluss auf den Betreiber, sodass er auch nicht verhindern könne, dass er die eigene Wohnung für seine Ferien zugeteilt bekomme. Dies würde auch dazu führen, dass im Falle, dass nur noch ein einziges Objekt frei verfügbar wäre, wenn dieses im Eigentum des buchungswilligen Eigentümers stehen würde, dieses freigelassen werden müsste und somit der Betreiber in der wirtschaftlichen Nutzung der Einheiten des Beherbergungsbetriebes eingeschränkt wäre. Es gäbe auch überhaupt keinen sachlichen Grund, warum bei fremdüblicher Buchung als Hotelgast gerade das im eigenen Eigentum stehende Objekt von einer Buchung ausgeschlossen sein solle. Es fehle dabei auch jeglicher Zusammenhang mit dem Ziel der Sicherung leistbaren Wohnraums.

Tatsächlich bestehe bei verfassungskonformer Auslegung des § 13 Abs 2 lit a TROG kein generelles Verbot der Eigennutzung. Es werde diesbezüglich auf die erläuternden Bemerkungen von Fuith in Fuith Tiroler Grundverkehrsgesetz 2022 hingewiesen.

Diesen Ausführungen sei zuzustimmen.

Der Beschwerdeführer habe in fremdüblicher Weise, ohne irgendeine Dispositionsbefugnis über die Zuteilung des Hotelappartements zu haben, gebucht und ihm sei offensichtlich die gerade nicht ausgebuchte Wohnung Top 10 zugewiesen worden. Er habe diese als Tourist, so wie jeder andere Hotelgast genutzt.

Aufgrund der Bestimmungen des beglaubigt unterfertigten Kaufvertrages vom 07.11.2023, Punkt VII.c. sei seine Dispositionsbefugnis über die Zuteilung auch der eigenen Einheit ausgeschlossen.

Auch in den erläuternden Bemerkungen zur Novelle des TROG 2016 finde sich kein Hinweis darauf, dass die Überlassung des eigenen Appartements als Hotelgast eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung wäre, sondern werde lediglich darin zunächst darauf hingewiesen, dass eine weitere Klarstellung dahingehend erfolge, dass Räume, die zwar aufgrund der gewerbebehördlichen Betriebsanlagengenehmigung Teil des gewerblichen Beherbergungsbetriebes seien, die jedoch aufgrund ihres tatsächlichen Verwendungszweckes nicht in gewerbetypischer Weise verwendet würden, im Rahmen des Freizeitwohnsitzregimes des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2011 außer Betracht zu bleiben haben. Dies bedeute wörtlich verstanden, dass für diese die Bestimmungen über Freizeitwohnsitze des Tiroler Raumordnungsgesetzes nicht anzuwenden seien.

Es folge dann zur Klarstellung, dass gemeint sei, dass solche Räumlichkeiten nicht per se als Freizeitwohnsitz gelten würden, weil dies von ihrer tatsächlichen Verwendung abhänge, sie aber nicht vorweg allein aufgrund dessen, dass sie Teil einer gewerblichen Betriebsanlage seien, vom Freizeitwohnsitzregime ausgenommen werden würden.

Daraus könne geschlossen werden, dass jedenfalls keine Änderung der bisherigen Rechtslage eintreten solle. Sonst hätte der Gesetzgeber nicht von einer „Klarstellung“ gesprochen.

Hätte der Gesetzgeber eine Eigennutzung, wie im gegenständlichen Fall, verbieten wollen, so hätte er ein solches Verbot auch ausdrücklich formulieren müssen, eine solche Einschränkung wäre jedoch ein überschießender Eingriff in das Eigentumsrecht und damit verfassungswidrig.

Dies umso mehr, als jenes öffentliche Interesse, das der Gesetzgeber etwa in der diesbezüglichen Leitentscheidung, nämlich dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 28.11.1996, G 195/96 bzw im Rahmen des diesem zu Grunde liegenden Verfahrens, ins Treffen führte, heute nicht mehr in dieser Weise vorliege.

So sei damit argumentiert worden, dass das öffentliche Interesse ergäbe, dass nur ca 6,3 % der Landesfläche als Dauersiedlungsraum zur Verfügung stehe. Hinzutrete, dass die Bevölkerungsdichte mit 825 Einwohnern pro km² bezogen auf die Nettofläche (6,3 %) in Tirol mit Abstand am größten sei. Es bestünde auch eine ungeheure Dynamik der Siedlungsentwicklung. So sei die Anwohneranzahl allein zwischen 1951 und 1991 um 47,5 % gestiegen.

Tatsächlich betrage der Siedlungsraum in Tirol aber 12,5 % der Landesfläche und die Bevölkerungsdichte liege bei 504,3 Einwohnern pro km², bezogen auf die gesamte Fläche des Bundeslandes. Der Bevölkerungsanstieg von 1991 bis 2026 betrage 23,4 %, also 0,67 pro Jahr und somit weniger als die Hälfte, als von 1951 bis 1991. Dies allerdings nur unter Berücksichtigung des Zuzugs von nichtösterreichischen Staatsbürgern. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Bevölkerungsdichte in Wien 4.887 Einwohner pro km² betrage und dies nicht bezogen auf die Nettofläche des Siedlungsraums, sondern die gesamte Landesfläche.

Im angeführten Erkenntnis vom 28.11.1996 habe der Verfassungsgerichtshof die mit LGBl 1993/81 vorgenommenen Änderungen bezüglich des Freizeitwohnsitzregimes auf Basis der vorgelegten statistischen Daten insgesamt für unverhältnismäßig erkannt und habe die Novelle als verfassungswidrig aufgehoben.

Bedenke man die oben dargestellte Entwicklung, insbesondere die Reduktion der Bevölkerungsdichte um mehr als 320 Einwohner pro km² seit 1991, so stelle sich die Frage, ob die Einschränkungen für Freizeitwohnsitze überhaupt noch eine sachliche Grundlage haben würden und nicht infolge der Unterlassung des Gesetzgebers seine Grundrechtseingriffe den geänderten Verhältnissen anzupassen, insgesamt verfassungswidrig sei.

Jedenfalls könne aber kein Zweifel bestehen, dass wenn man den herangezogenen Bestimmungen des § 13 TROG jenen Inhalt unterstellen würde, wie im angefochtenen Straferkenntnis, der Beschwerdeführer in seinem Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums gemäß § 5 Staatsgrundgesetz, sowie Art 1 1. Z p EMRK verletzt werde.

Die verfahrensgegenständliche Appartementanlage weise die Flächenwidmung „Sonderfläche standortgebundener § 43 (1) a Beherbergungsbetrieb“ auf. Damit sei jede Nutzung als Hauptwohnsitz ausgeschlossen und könne durch jedwede Regelungen, die das Eigentum an dieser Einheit des Beschwerdeführers einschränke, niemals das grundsätzlich vom Verfassungsgerichthof in seinem Erkenntnis Verfassungssammlung 13964/1994 anerkannte öffentliche Interesse an Regelungen für Freizeitwohnsitze, die dazu beitragen könnten, die Bevölkerung des Landes Tirol in ausreichendem Maße mit Wohnraum zu versorgen, erreicht werden.

Ein generelles Verbot der Eigennutzung widerspreche auch dem Gleichheitsgrundsatz, da es sachlich nicht begründet sei und somit willkürlich. Eingriffe in verfassungsgesetzlich gewährleistete Grund- und Menschenrecht sei nur dann zulässig, wenn sie einem überwiegenden öffentlichen Interesse dienen und geeignet seien. Keine dieser Voraussetzungen treffe auf ein generelles Eigennutzungsverbot von Appartements eines Beherbergungsbetriebes zu.

Jeder Zusammenhang mit der Erreichung des Zieles „leistbares Wohnen“ sei von vorne herein ausgeschlossen.

Schließlich sei auch das Ermittlungsverfahren unvollständig geblieben. So hätte festgestellt werden müssen, dass die Dispositionsbefugnis nicht beim Beschwerdeführer liege und er, wie jeder andere Tourist das Appartement nur gemietet habe.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol wolle eine öffentliche Verhandlung durchführen, und das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Y vom 05.01.2026, Zl: ***, wegen materieller Rechtswidrigkeit ersatzlos aufheben; in eventu infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufheben und zur Ergänzung des Ermittlungsverfahrens und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückverweisen.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass der Beschwerdeführer mit Kaufvertrag vom 10.10.203 bzw 07.11.2023 einen Hälfteanteil an 39/1471 Miteigentumsanteilen, mit denen Wohnungseigentum an der im Haus Adresse 3, **** X, befindlichen Wohnung Top 10, auf dem Gst **1 und Gst **2, beide in EZ ***1, KG ***** X, erworben hat. Der zweite Miteigentumsanteil an dem gegenständlichen Wohnungseigentumsanteil wurde von seinem Vater erworben.

Weiters steht fest, dass der Erwerber gemäß § 14a TGVG die Erklärung gegenüber der Behörde abgegeben hat, dass er gemäß § 14a TGVG durch den beabsichtigten Rechtserwerb keinen neuen Freizeitwohnsitz schaffen wird. Zu diesem Rechtserwerb wurde eine Bestätigung der Anzeige vom 27.11.2023, Zl: ***, ausgestellt.

Gleichzeitig mit dem Vertragsabschluss wurde ein Betreibervertrag mit der Firma DD als Betreiberin des gegenständlichen Kaufobjektes abgeschlossen. Laut dem Betreibervertrag steht dem Beschwerdeführer die Möglichkeit offen, in mehreren Zeiträumen des Jahres, seine Wohnung wiederholt zu nutzen.

Im Zeitraum vom 25.10.2025 bis 27.10.2025 hat der Beschwerdeführer die Wohnung Top 10 zu Ferienzwecken bewohnt.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde zur Zl ***, sowie durch Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung. Die getroffenen Feststellungen ergeben sich widerspruchsfrei aus den Akten und wurden von Seiten des Beschwerdeführers auch in keiner Lage des Verfahrens bestritten.

Die Feststellung zur Verwendung der verfahrensgegenständlichen Wohnung durch den Beschwerdeführer jedes Jahr resultiert aus dem Betreibervertrag, den er mit der DD abgeschlossen hat.

IV.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, LGBl Nr 61/1996 in der maßgeblichen Rechtslage LGBl. Nr. 33/2024, lauten wie folgt:

㤠14a

Erklärungspflicht

(1) Rechtserwerbe in Vorbehaltsgemeinden nach § 14 Abs. 1

a) an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, die einer Genehmigungspflicht nach § 4 unterliegen,

b) an unbebauten Baugrundstücken, die einer Erklärungspflicht nach § 9 unterliegen sowie

c) an Grundstücken durch Ausländer, die einer Genehmigungspflicht nach § 12 Abs. 1 unterliegen,

bedürfen zusätzlich einer Erklärung des Erwerbers, dass durch den beabsichtigten Rechtserwerb kein neuer Freizeitwohnsitz geschaffen wird. Einer solchen Erklärung bedürfen überdies Rechtserwerbe im Sinn des § 9 an bebauten Baugrundstücken, die nicht bereits unter lit. a oder c fallen; die Ausnahmen von der Erklärungspflicht nach § 10 sind für solche Rechtserwerbe sinngemäß anzuwenden. § 13 Abs. 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 bleibt unberührt.

(2) Einer Erklärung nach Abs. 1 bedarf es nicht für Rechtserwerbe

a) an Freizeitwohnsitzen nach § 13 Abs. 3 erster Satz des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 sowie

b) an Grundstücken, wenn die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan nach § 13 Abs. 3 zweiter und dritter Satz des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 für zulässig erklärt wurde.

(3) Wird ungeachtet eines der Erklärungspflicht nach Abs. 1 unterliegenden Rechtserwerbes ein Gebäude, eine Wohnung oder ein sonstiger Teil eines Gebäudes vom Rechtserwerber als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlassen, so hat die Grundverkehrsbehörde dem Rechtserwerber die sofortige Unterlassung der unzulässigen Verwendung oder Überlassung als Freizeitwohnsitz aufzutragen und für den Fall der Nichtbefolgung dieses Auftrages die Zwangsversteigerung des betreffenden Objektes anzudrohen. Dies gilt unabhängig davon, ob dieses im Zeitpunkt des Rechtserwerbes bereits bestanden hat oder erst in weiterer Folge errichtet worden ist.

(4) Wird einem Auftrag nach Abs. 3 nicht entsprochen, so hat die Grundverkehrsbehörde die unzulässige Verwendung oder Überlassung als Freizeitwohnsitz mit schriftlichem Bescheid festzustellen. Nach dem Eintritt der Rechtskraft dieser Entscheidung ist das Grundstück auf Antrag der für das Land Tirol einschreitenden Grundverkehrsbehörde vom Gericht in sinngemäßer Anwendung des § 352 der Exekutionsordnung zu versteigern. Der Verpflichtete ist vom Bieten ausgeschlossen.

(5) In einem Verfahren nach Abs. 3 oder 4 hat der Rechtserwerber, sofern dort kein Hauptwohnsitz begründet ist, nachzuweisen, dass das betreffende Objekt nicht als Freizeitwohnsitz verwendet wird.

(6) Zum Zweck der Überwachung der Einhaltung der sich aus den vorstehenden Bestimmungen ergebenden Beschränkungen für Freizeitwohnsitze sind den damit betrauten Organwaltern der Grundverkehrsbehörde die Zufahrt und zu angemessener Tageszeit der Zutritt zu dem jeweiligen Objekt zu gewähren und die erforderlichen Auskünfte über dessen Verwendung zu erteilen. Ist aufgrund bestimmter Tatsachen eine Nutzung anzunehmen, die den Beschränkungen widerspricht, haben die Versorgungs- oder Entsorgungsunternehmen, die Erbringer von Postdiensten oder von elektronischen Zustelldiensten auf Anfrage der Behörde die zur Beurteilung der Nutzung erforderlichen Auskünfte zu erteilen oder die erforderlichen personenbezogenen Daten zu übermitteln.

§ 36

Strafbestimmungen

(1) Wer

a) ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsvorgang entgegen dem § 23 Abs. 1 oder dem § 23a nicht der Grundverkehrsbehörde anzeigt,

b) die in Entscheidungen über die Erteilung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung oder in der Bieterbewilligung vorgeschriebenen Auflagen nicht erfüllt,

c) ein Gebäude, eine Wohnung oder einen sonstigen Teil eines Gebäudes ungeachtet eines der Erklärungspflicht nach § 14a Abs. 1 unterliegenden Rechtserwerbes als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt,

d) […]

begeht eine Verwaltungsübertretung und ist von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 80.000,– Euro zu bestrafen. Eine Verwaltungsübertretung nach lit. c liegt nicht vor, sofern die betreffende Tat eine Verwaltungsübertretung nach § 13a Abs. 1 lit. a oder b des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 bildet.

(2) […]“

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 44/2022 idgF LGBl Nr 72/2025, lauten wie folgt:

„13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a) Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b) […]

(2) Im Rahmen der Vorschriften über Freizeitwohnsitze sind Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen jene Räumlichkeiten nicht zuzurechnen, an denen

a) Wohnungseigentum besteht, sofern diese vom Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt werden, oder

b) Verfügungsrechte bestehen, die über den üblichen Inhalt gastgewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen.

(3) […]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Von Seiten des Beschwerdeführers wird zunächst nicht bestritten, dass er im Zeitraum vom 25.10.2025 bis 27.10.2025 seine Ferien in der Wohnung Top 10, der Appartementanlage „Appartements CC“ in der Adresse 3, **** X, auf den Gst **1 und Gst **2, beide KG X, verbracht hat. Er rechtfertigt sich aber damit, dass er keine Verfügungsgewalt über die gegenständliche Wohnung habe, da er gleichzeitig mit dem Kaufvertrag zur Wohnung auch einen Betreibervertrag abgeschlossen habe, sodass es ihm an der Verfügungsgewalt über die Wohnung mangle. Er habe gleich wie jeder andere Gast lediglich eine Buchung vorgenommen und dann in seiner Wohnung die Ferien verbracht. Laut seiner Ansicht sei eine derartige Nutzung jedenfalls zulässig und ergebe sich dies auch aus den erläuternden Bemerkungen zur Novelle des TROG 2016, in der diese Regelung als § 13 Abs 1 lit a TROG, nunmehr § 13 Abs 2 lit a TROG, aufgenommen worden sei.

Mit der Novelle zum Tiroler Raumordnungsgesetz 2011, LGBl Nr 93/2016, wurde die Bestimmung, die sich nunmehr in § 13 Abs 2 TROG 2022 wortgleich befindet, eingeführt. Insbesondere wurde auch eine Klarstellung für den damals geschaffenen Abs 1a (nunmehr Abs 2) in den erläuternden Bemerkungen getroffen. Die erläuternden Bemerkungen stellen klar, „dass Räume, die zwar aufgrund der gewerbebehördlichen Betriebsanlagengenehmigung Teil des gewerblichen Beherbergungsbetriebs sind, die jedoch aufgrund ihres tatsächlichen Verwendungszweckes nicht in gewerbetypischer Weise verwendet werden, im Rahmen des Freizeitwohnsitzregimes des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2011 außer Betracht zu bleiben haben. Dabei handelt es sich einerseits um Räumlichkeiten im Wohnungseigentum, die vom Eigentümer bzw seiner Familie selbst genutzt werden (lit a) und andererseits um Räume, an denen dingliche oder vertragliche Verfügungsrechte bestehen, die für eine gastgewerbliche Nutzung untypisch sind. Dies bedeutet nicht, dass solche Räumlichkeiten per se als Freizeitwohnsitz gelten, weil dies von ihrer tatsächlichen Verwendung abhängt, sie sind aber nicht vorweg allein aufgrund dessen, dass sie Teil einer gewerblichen Betriebsanlage sind, vom Freizeitwohnsitzregime ausgenommen.

Mit dem Kauf der gegenständlichen Wohnung hat der Beschwerdeführer zeitgleich einen Betreibervertrag abgeschlossen. Mit diesem beauftragt der Käufer die Firma DD als Betreiberin, das Appartement im Namen und auf Rechnung des Betreibers an Dritte zu vermieten und sämtliche damit im Zusammenhang stehenden Veranlassungen zu treffen. Mit dem Betreibervertrag wird die Wohnung des Beschwerdeführer zum Teil des gewerblichen Beherbergungsbetriebes. Für diesen Betrieb liegt eine Betriebsanlagengenehmigung vor.

Nach Ansicht des Beschwerdeführers habe der Eigentümer einer oder mehrerer Einheiten des Beherbergungsbetriebes gerade keinen Einfluss darauf, welches Appartement ihm zugeteilt werde. Konsequenter Weise könne er dann natürlich auch keinerlei Einfluss darauf nehmen, dass ihm gerade das in seinem Eigentum befindliche Objekt nicht bei einer Buchung zugeteilt werde. In diesem Zusammenhang sei der Vorwurf, der Beschwerdeführer habe die Betreiberfirma „anweisen“ müssen, ihm nicht das eigene Appartement für seinen Urlaubaufenthalt zuzuweisen, widersinnig, da nur jemand Anweisungen geben könne, dem eine Dispositionsbefugnis zukomme.

Eine Nutzung der Einheit durch den Eigentümer als Gast des Betreibers könne von der Bestimmung des § 13 Abs 2 lit a TROG nicht erfasst sein, weil es sich von vorneherein nicht um eine Eigennutzung handle, sondern um eine Nutzung im Rahmen des vom Freizeitwohnsitzverbot ausgenommenen Beherbergungsbetriebes aufgrund eines mit dem Betreiber abgeschlossenen Beherbergungsvertrages.

Mit dieser Rechtsansicht irrt aber der Beschwerdeführer. Es ist richtig, dass die Vermietung der Wohnung des Beschwerdeführers im Rahmen eines Beherbergungsbetriebes über die DD durchgeführt wird und es werden auch alle gewerbetypischen Dienstleistungen, wie zum Beispiel das Wäscheservice bei den Handtüchern etc von der Betreiberin erbracht. Damit ist die Wohnung des Beschwerdeführers auch im Zusammenhang mit den Bestimmungen des § 13 Abs 1 und 2 TROG grundsätzlich vom Freizeitwohnsitzregime des TROG 2022 ausgenommen. Gemäß § 13 Abs 2 lit a TROG 2022 sind jene Räumlichkeiten dem Gastgewerbebetrieb nicht zuzurechnen, an denen Wohnungseigentum besteht, sofern diese vom Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt werden. Dies wiederum bedeutet unter Zugrundelegung der erläuternden Bemerkungen, dass diese Räumlichkeiten weder per se als Freizeitwohnsitz, noch als Teil der Betriebsanlage zu sehen sind, sondern, dass konkret die jeweilige Verwendung zu beurteilen ist.

Auf Seite 3 des Betreibervertrages, den der Beschwerdeführer mit der DD abgeschlossen hat, ist in den letzten Absätzen festgehalten, dass der Hausbesitzer, also der Eigentümer der Wohnung, berechtigt ist, in den Monaten Jänner und Februar für maximal 2 Zeiträume von maximal 1 Woche seine Wohnung selbst zu verwenden und dies auch entsprechend im Buchungskalender einzutragen. Gleiches gilt in den Monaten Juli und August. Auch hier ist der Wohnungseigentümer berechtigt für maximal 2 Zeiträume von maximal 1 Woche seine Wohnung zu nutzen. In den verbleibenden Monaten kann der Eigentümer alle Zeiträume buchen, es sei denn, dass für den Zeitraum durch die DD bereits eine Buchung vorgenommen wurde.

Der Wohnungseigentümer kann also bewusst seine eigene Wohnung durch eine Eintragung im Buchungskalender nutzen. Entgegen seinem Vorbringen in der Beschwerde, hat der Beschwerdeführer direkt Einfluss, welche Wohnung er verwenden kann. Er kann also durch seine Buchung seine Wohnung verwenden.

Der Beschwerdeführer hat die Ferien in der eigenen Wohnung in Neustift verbracht. Die Wohnung ist zwar meistens als Teil des Beherbergungsbetriebes zu sehen. Mit der Nutzung durch ihn selbst, ist aber die konkrete Nutzung zu bewerten. Da er seine Ferien dort verbracht hat, liegt eine unzulässige Verwendung als Freizeitwohnsitz vor.

Wenn vom Beschwerdeführer als Eigentümer vorgebracht wird, dass er schließlich nicht als Eigentümer, sondern als Gast und Tourist diese Wohnung in den Ferien bewohne, so sind ihm die obigen Ausführungen entgegenzuhalten. Auch sind die erläuternden Bemerkungen diesbezüglich ganz klar, dass im Fall der Nutzung durch den Eigentümer auf die konkrete Nutzung im jeweiligen Zeitraum der Eigennutzung abzustellen ist. Im gegenständlichen Fall war dies das Absolvieren der Ferien durch den Eigentümer im Tatzeitraum. Der Wille des Gesetzgebers war, wie sich auch aus den erläuternden Bemerkungen ergibt, dass man versteckte Freizeitwohnsitze im Rahmen von Beherbergungsbetrieben verhindern wollte, also genau Situationen, wie im gegenständlichen Fall, sodass auch mit diesem Vorbringen nichts zu gewinnen ist.

Wenn schließlich vom Beschwerdeführer noch ausgeführt wird, dass es keine sachliche Begründung gäbe, weshalb er als Eigentümer seine Immobilie an Dritte zur Nutzung überlassen müsse, sie aber zu den gleichen Konditionen nicht selbst nutzen dürfe, wird ausgeführt, dass diese Nutzung durch ihn selbst, die er bewusst durch eine Eintragung im Buchungskalender vornehmen kann, dazu führt, dass es sich im Sinne der obigen Gesetzesbestimmung dann nicht um eine Nutzung im Rahmen des Beherbergungsunternehmens handelt, sondern um eine Freizeitwohnsitznutzung, da auf die tatsächliche Nutzung abzustellen ist.

Auch wenn dem Beschwerdeführer Recht zu geben ist, dass das Merkblatt der Gemeinden keine rechtliche Grundlage darstellt und auch für die Beurteilung eines Sachverhaltes nicht herangezogen werden kann, so ist entsprechend auf die erläuternden Bemerkungen zu verweisen, aus denen sich eindeutig ergibt, wie im Fall des gegenständlichen Sachverhalts eine Situation zu bewerten ist.

Wenn weiters auf den Kommentar Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz (2022) verwiesen wird, so kann das erkennende Landesverwaltungsgericht der Argumentation dieses Kommentares nicht folgen. Sie entspricht auch nicht der Auslegung der Bestimmung im Zusammenhang mit sonstigen Kommentaren zum Tiroler Grundverkehrsgesetz und der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, sodass auch mit diesem Vorbringen nichts zu gewinnen ist.

Wenn von Seiten des Beschwerdeführers auf Seite 7 der Beschwerde noch ausgeführt wird, dass der Gesetzgeber eine Eigennutzung hätte dezidiert verbal ausschließen müssen, so ist auf die Klarstellung zur Novelle des TROG 2016 zu verweisen. Der Gesetzgeber hat nicht ein einziges Verbot ausgesprochen, sondern viel mehr zur Klarstellung eingefügt, dass es in Fällen, wie dem gegenständlichen, immer einer Klärung der vorliegenden Situation bedarf. Verwendet der Eigentümer die in seinem Eigentum stehende Wohneinheit für die Ferien, kann daraus abgeleitet werden, dass ein unzulässiger Freizeitwohnsitz gegeben ist.

Wenn die Siedlungsproblematik auf Seite 8 und 9 der Beschwerdeführer näher ausgeführt wird, so erscheinen diese Ausführungen durchwegs zynisch. Man kann die Bevölkerungsdichte pro km² nicht mit einer Großstadt vergleichen. Zudem führt der begrenzte Siedlungsraum von ca 12 % der Landesfläche eben dazu, dass eine Bebauung nur sehr begrenzt möglich ist. So ist der Dauersiedlungsraum in Tirol prozentuell am geringsten im Vergleich zu den anderen Bundesländern in ganz Österreich. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers wird seine Wohnung einer ganzjährigen Dauernutzung entzogen, wenn davon auszugehen ist, dass mehrere Wohnungen so genutzt werden, wie von ihm selbst, da somit auch kein durchgängiger Beherbergungsbetrieb vorliegt.

Damit wird jedenfalls das Ziel der Raumordnung, leistbares Wohnen für die ansässige Bevölkerung zu gewährleisten, unterwandert.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an den geltenden Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes orientiert hat, war nicht näher auf das Vorbringen des Beschwerdeführers zum Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes zum Salzburger Raumordnungsgesetz einzugehen.

Gesamt kam das erkennende Landesverwaltungsgericht deshalb zum Ergebnis, dass im gegenständlichen Fall durch die Einmietung des Beschwerdeführers in seine im Hälfteeigentum stehende Wohnung die objektive Tatseite des Deliktes erfüllt ist.

Gemäß § 5 Abs 1 VStG genügt zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten, wenn eine Verwaltungsvorschrift über das Verschulden nichts anderes bestimmt. Fahrlässigkeit ist bei Zuwiderhandeln gegen ein Verbot oder bei Nichtbefolgung eines Gebots dann ohne weiteres anzunehmen, wenn zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört und der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Im Falle eines „Ungehorsamsgeliktes“ – als welches sich die auch gegenständliche Verwaltungsübertretung darstellt – tritt somit insofern eine Verlagerung der Behauptungslast ein, als die Behörde lediglich die Verwirklichung eines objektiven Tatbestandes zu beweisen hat, und es Sache des Täters ist, glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft.

Diese Glaubhaftmachung ist dem Beschwerdeführer nicht gelungen. Er rechtfertigt sein Fehlverhalten im Wesentlichen gar nicht. Allerdings ist es einem maßgerechten Menschen durchwegs zuzumuten, sich in der entsprechenden Gemeinde beim Gemeindeamt zu erkundigen, ob eine entsprechende Nutzung im vorgesehenen Sinne auch tatsächlich zulässig ist. Dies hat er nicht getan, somit ist zumindest bereits ex lege von Fahrlässigkeit auszugehen.

Gemäß § 19 Abs 1 VStG ist die Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat.

Der Unrechtsgehalt der gegenständlichen Verwaltungsübertretung ist erheblich. Hinsichtlich des Verschuldensgrades, wie oben ausgeführt, ist zumindest von Fahrlässigkeit auszugehen.

Zu den Vermögensverhältnissen hat der Beschwerdeführer keine Angaben gemacht.

Als Milderungsgrund konnte die Unbescholtenheit des Beschwerdeführers berücksichtigt werden. Erschwerungsgründe sind keine hervorgekommen. Die Vermeidung von Freizeitwohnsitzen steht im hohen öffentlichen Interesse und hätte der Beschwerdeführer bei ausreichender Sorgfalt dies auch erkennen müssen.

Bei einem Strafrahmen von Euro 80.000,00 ist die sehr gering gewählte Strafe der belangten Behörde jedenfalls als tat- und schuldangemessen anzusehen.

Somit kam der Beschwerde keine Berechtigung zu und sie war als unbegründet abzuweisen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Der Antrag auf Verfahrenshilfe ist innerhalb der oben angeführten Frist für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof beim Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen. Im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof ist, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Hinweis:

Rechtskräftig verhängte Geldstrafen (sowie Verfahrenskostenbeiträge) sind bei der Behörde einzubezahlen (vgl § 54b Abs 1 VStG).

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)