Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/14/0174-16

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2024.14.0174.16

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht erkennt durch seinen Richter Priv.-Doz. Dr. Heißl, E.MA über die – durch die Aufhebung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 3.6.2024, LVwG-2024/14/0174-6 durch den Verwaltungsgerichtshof (1.3.2026, Ra 2024/06/0201) noch unerledigte – Beschwerde von AA, vertreten durch RA BB in Z, gegen den Bescheid der Gemeinde Y (belangte Behörde), vertreten durch CC, Rechtsanwalt in Z, vom 14.12.2023, ***, betreffend eine Untersagung der Nutzung als Freizeitwohnsitz nach der Tiroler Bauordnung (TBO) 2022,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als im Spruch des angefochtenen Bescheides die Worte „als Freizeitwohnsitz untersagt“ durch die Worte „als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt“ ersetzt werden.

2. Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

Im angefochtenen Bescheid untersagte die belangte Behörde gemäß §§ 46 Abs 6 lit g iVm 62 Abs 1 TBO 2022 dem Beschwerdeführer die selbständige Nutzung des Objekts Adresse 1 in Y als Freizeitwohnsitz.

In der dagegen erhobenen Beschwerde brachte der Beschwerdeführer – auf das Wesentliche zusammengefasst – vor, er dürfe das Objekt sehr wohl als Freizeitwohnsitz verwenden. Seine Tante sei Inhaberin einer Ausnahmebewilligung und dürfe deshalb den Freizeitwohnsitz für ihre Familie verwenden. Unter diesen Familienbegriff falle auch er als Neffe.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol führte am 30.4.2024 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, zu der der Beschwerdeführer gemeinsam mit seinem Vertreter RA BB sowie der Bürgermeister der Gemeinde Y (belangte Behörde) DD gemeinsam mit EE und seinem Vertreter RAA FF für RA CC erschienen. Mit Schreiben vom 1.5.2024 erstattete der Beschwerdeführer ein ergänzendes Vorbringen. Mit Erkenntnis vom 3.6.2024, LVwG-2024/14/0174-6, wies das Landesverwaltungsgericht Tirol die Beschwerde als unbegründet ab.

Die dagegen erhobene Beschwerde lehnte der Verfassungsgerichtshof mit Beschluss vom 16.9.2024, E 2670/2024-8, ab und trat diese dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung ab. Aufgrund der anschließenden (außerordentlichen) Revision des Beschwerdeführers hob der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 1.3.2026, Ra 2024/06/0201 – nach Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung mit Beschluss vom 22.1.2025, Ra 2024/06/0201-8 – das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 3.6.2024, LVwG-2024/14/0174-6, wegen Rechtswidrigkeit seines Inhalts auf. Auf das Wesentliche zusammengefasst bedürfe ein Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustands gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 eine Erfüllungsfrist, welche weder im angefochtenen Bescheid enthalten noch vom Landesverwaltungsgericht Tirol ergänzt worden sei. Darüber hinaus würde eine nachvollziehbare Begründung für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 fehlen.

II.Sachverhalt

Das gegenständliche Haus befindet sich auf dem Grundstück **1, KG ***** Y, mit der Adresse 1, **** Y.

Die Großeltern des Beschwerdeführers erwarben die Liegenschaft 1968 und nutzten diese mit ihren Töchtern GG und JJ ausschließlich als Freizeitwohnsitz. GG ist die Mutter des Beschwerdeführers und JJ somit seine Tante. Beide Töchter erbten die gegenständliche Liegenschaft je zur Hälfte. 2017 schenkte GG ihrem Sohn, dem Beschwerdeführer, ihr Hälfteeigentum an der Liegenschaft. Somit scheinen im Grundbuch der Beschwerdeführer und JJ jeweils als Hälfteeigentümer auf.

Mit Bescheid vom 3.12.2021, ***, bewilligte die belangte Behörde JJ gemäß § 13 Abs 7 lit a TROG 2016 die Verwendung dieses Wohnsitzes „als persönlicher Freizeitwohnsitz“.

Der 1967 geborene Beschwerdeführer nutzt das Haus über die gesamte Zeit ausschließlich als Freizeitwohnsitz. Er ist dort seit 15.7.1969 mit Nebenwohnsitz gemeldet, begründete aber niemals seinen Hauptwohnsitz. Eine Hauptwohnsitznutzung des Hauses erfolgte weder durch den Beschwerdeführer noch durch sonst irgendwen. Vielmehr dient die Immobilie seit ihrer Errichtung keinem anderen Zweck, als dem des Freizeitwohnsitzes.

Der Beschwerdeführer ist so oft es für ihn und seine Familie möglich ist dort, in aller Regel in den Schulferien. Mit seiner Tante ist er übereingekommen, dass sie in den Ferien nicht hinfährt, damit der Beschwerdeführer aufgrund seiner schulpflichtigen Kinder das Haus alleine nutzen kann. Mit seiner Tante hat der Beschwerdeführer nicht allzuviel Kontakt, die Schnittmenge ist – nach seinen Worten – überschaubar.

Der Beschwerdeführer entrichtete zumindest zwischen 2017 und 2023 eine Freizeitwohnsitzpauschale an den Tourismusverband. Er ist im gegenständlichen Objekt mit Nebenwohnsitz gemeldet. Es gibt betreffend den Beschwerdeführer keine Anmeldebescheinigung für EWR-Bürger und er ist auch nicht in die Europa-Wählerevidenz eingetragen. Auf ihn sind in Österreich keine Fahrzeuge zugelassen. Als Zustelladresse für die Einhebung von Gemeindegebühren wurde der Gemeinde Y die Adresse Adresse 2, D-**** X, bekannt gegeben.

Der Jahreswasserverbrauch für das Objekt in Y betrug 2017 52 m3, 2018 8 m3, 2019 136 m3, 2020 78 m3 und 2021 64 m3.

Mit Schreiben vom 9.8.2021 beantragte der Beschwerdeführer das gegenständliche Objekt als Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 7 lit b TROG 2016 verwenden zu dürfen. Diesen Antrag wies die belangte Behörde mit Bescheid vom 27.12.2021, ***, ab. Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Landesverwaltungsgericht Tirol mit Erkenntnis vom 2.8.2022, LVwG-2022/39/0243, als unbegründet ab. Die dagegen erhobene Beschwerde lehnte der Verfassungsgerichtshof mit Beschluss vom 4.10.2022, E 2529/2022, ab. Die dagegen erhobene Revision wies der Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 20.6.2023, Ra 2022/06/0320, zurück.

III.Beweiswürdigung

Der Sachverhalt ist unstrittig und ergibt sich aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Akt. Der Beschwerdeführer bestätigte sowohl in den Schriftsätzen als auch in der mündlichen Verhandlung, das Objekt lediglich als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Vergleichbare Feststellungen traf das Landesverwaltungsgericht Tirol auch in seiner Entscheidung vom 2.8.2022, LVwG-2022/39/0243.

Seine Nutzung des Hauses in Y gab der Beschwerdeführer in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol ebenso an wie das Verhältnis zu seiner Tante.

IV.Erwägungen

A. Kern des Verfahrens

Mit dem angefochtenen Bescheid untersagte die belangte Behörde dem Beschwerdeführer die weitere Benützung des Objekts als Freizeitwohnsitz. Aufgrund der dagegen erhobenen Beschwerde prüft das Landesverwaltungsgericht Tirol nunmehr, ob eine unerlaubte Nutzung als Freizeitwohnsitz vorliegt und ihm die weitere Benützung zu Recht untersagt wurde. Dies führt auch zur Frage, ob die Familie von Inhabern einer Ausnahmebewilligung den Freizeitwohnsitz auf § 13 Abs 9 TROG 2022 gestützt unabhängig vom Inhaber und somit unbeschränkt nutzen darf.

B. Untersagung der Benützung als Freizeitwohnsitz

Gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 TROG 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet.

C. Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022

Freizeitwohnsitze sind gemäß § 13 Abs 1 Satz 1 TROG 2022 Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz kann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (etwa VwGH 28.6.2021, Ra 2021/06/0056, Rz 9 mwN). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der gegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (dazu VwGH 13.2.2025, Ra 2025/06/0028; 6.6.2023, Ra 2023/06/0089; 13.3.2023, Ro 2023/06/0001). Allerdings liegt ein Freizeitwohnsitz nicht bereits vor, wenn die Wohnung nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der (beruflichen und familiären) Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dient, diese somit keinen Ganzjahreswohnsitz darstellt; vielmehr ist es nach der betreffenden Begriffsbestimmung für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes darüber hinaus erforderlich, dass die betreffende Wohnung zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken benützt wird (VwGH 9.12.2025, Ra 2023/06/0026). Zusammengefasst ist der rechtliche Schluss, dass die betreffende Liegenschaft als Freizeitwohnsitz genutzt werde, zulässig ist, wenn nicht festgestellt werden kann, dass diese anderweitig – zu Arbeitszwecken bzw sonst als Hauptwohnsitz – genutzt wird (VwGH 20.2.2026, Ra 2026/06/0023, Rz 9).

Der Beschwerdeführer brachte selbst mehrfach vor, das Objekt lediglich als Freizeitwohnsitz zu nutzen und sich dort nur in den Ferien aufzuhalten. Er entrichtete zumindest zwischen 2017 und 2023 die Freizeitwohnsitzpauschale an den Tourismusverband. Er ist am gegenständlichen Objekt mit Nebenwohnsitz gemeldet. Es gibt betreffend den Beschwerdeführer keine Anmeldebescheinigung für EWR-Bürger und er ist nicht in die Europa-Wählerevidenz eingetragen. Auf ihn sind in Österreich keine Fahrzeuge zugelassen. Auch der Jahreswasserverbrauch deutet nur auf eine sporadische Nutzung.

In Zusammenschau hat der Beschwerdeführer im gegenständlichen Objekt weder den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen, noch befriedigt er dort sein ganzjähriges Wohnbedürfnis. Auch nutzt er die Wohnung nicht berufsbedingt, sondern zu Erholungszwecken. Es liegt somit ein Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 1 Satz 1 TROG 2022 vor.

D. Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 3 TROG 2022

Gemäß § 13 Abs 3 TROG 2022 dürfen als Freizeitwohnsitze nur mehr Wohnsitze verwendet werden, die (a) in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder (b) für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl 1994/11, vorliegt.

Im hier gegenständlichen Fall war die Benützung als Freizeitwohnsitz bislang nicht gestattet. Das Objekt war und ist nicht im Freizeitwohnsitzverzeichnis eingetragen. Der Beschwerdeführer selbst legte ebenfalls keine solche Ausnahmebewilligung vor. Es besteht somit keine Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 3 TROG 2022.

Daran kann auch die vom Beschwerdeführer vorgebrachte lange Nutzung als Freizeitwohnsitz nichts ändern. Eine „Ersitzung“ eines Freizeitwohnsitzes ist nicht vorgesehen (LVwG Tirol 10.2.2025, LVwG-2024/48/0912-24)

E. Ausnahmebewilligungen gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022

Gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022 dürfen Wohnsitze aufgrund einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters nach diesem Absatz oder aufgrund einer entsprechenden Ausnahmebewilligung nach früheren raumordnungsrechtlichen Vorschriften als Freizeitwohnsitze verwendet werden.

Bereits mit dem TROG 1994 (LGBl 1993/81) kommt in den Erläuternden Bemerkungen die Absicht des Gesetzgebers zum Ausdruck, ein Fortschreiten der Freizeitwohnsitzentwicklung im Interesse der geordneten Gesamtentwicklung des Landes nicht weiter hinzunehmen. Dies gründet sich auf die Enge und Begrenztheit des Siedlungsraumes, die dadurch bedingte Notwendigkeit eines besonders haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden, preistreiberische Wirkungen auf den Bodenmarkt, zunehmend schwieriger werdende Wohnraumbeschaffung für die ansässige Bevölkerung, Verstärkung der Zersiedelungstendenzen, finanzielle Belastungen der Gemeinden durch kostspielige Erschließungen und Bereitstellung der Infrastruktur (Seite 46; dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906).

Trotzdem sollen – so die Materialien zu § 15 Abs 3 TROG 1994 – unbillige Härten vermieden werden, wenn ein Freizeitwohnsitz im rechtlichen Sinn nicht in der primären Absicht, einen solchen zu begründen, sondern als Folge besonderer Entwicklungen in beruflichen oder familiären Bereich entsteht (Seite 49). Auch die Erläuternden Bemerkungen zur Novelle LGBl 1996/4 führen ausdrücklich aus, dass für die Voraussetzungen zur Erteilung einer Bewilligung zur Verwendung eines Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz nach dem damaligen § 15 Abs 3 keine Änderung eingetreten ist (Seite 10, dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906).

Da § 13 Abs 8 TROG 2022 ausdrücklich von „Ausnahmebewilligung“ spricht, muss das Antragsrecht eng interpretiert werden (dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906). Als Ausnahmebestimmung ist diese Regelung entsprechend der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs restriktiv auszulegen (26.2.2014, Ro 2014/02/0066 mwN).

Die Ausnahmebewilligung ist erstens gemäß § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 auf Antrag des Erben oder Vermächtnisnehmers zu erteilen, wenn die Voraussetzungen nach § 5 lit a Tiroler Grundverkehrsgesetz vorliegen und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient. § 5 lit a TGVG sieht dabei den Rechtserwerb durch Erben oder Vermächtnisnehmer vor, die zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, sofern nicht von der Anordnung des Gesetzes oder des Erblassers oder von den Bestimmungen des Erbvertrages durch besondere Übereinkommen (Erbteilungsübereinkommen) abgegangen wird.

Damit verbunden betrifft die zweite Möglichkeit zur Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 lit b TROG 2022 den Antrag des Schenkungsnehmers bei Schenkungen auf den Todesfall nach Eintritt des Todesfalls, wenn der Schenkungsnehmer zum Kreis der gesetzlichen Erben gehört und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient.

Drittens ist die Ausnahmebewilligung § 13 Abs 8 lit c TROG 2022 auf Antrag des Eigentümers des betreffenden Wohnsitzes oder des sonst hierüber Verfügungsberechtigten zu erteilen, wenn ihm aufgrund geänderter Lebensumstände, insbesondere aufgrund beruflicher oder familiärer Veränderungen, eine andere Verwendung des Wohnsitzes nicht möglich oder zumutbar ist, der Wohnsitz anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient und der Antragsteller insbesondere im Hinblick auf seine persönlichen oder familiären Verhältnisse oder seine Rechtsbeziehung zum Wohnsitz ein Interesse am Bestehen des Wohnsitzes hat.

Zweifelsfrei liegt keine Ausnahmebewilligung des Beschwerdeführers gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022 vor. Seinen entsprechenden Antrag auf Gewährung einer Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 7 TROG 2016 (vergleichbare Regelung zu § 13 Abs 8 TROG 2022) wies die belangte Behörde als unbegründet ab (27.12.2021, ***; dazu LVwG Tirol 2.8.2022, LVwG-2022/39/0243; VfGH 4.10.2022, E 2529/2022; VwGH 20.6.2023, Ra 2022/06/0320).

F. Verwenden des Freizeitwohnsitzes gemäß § 13 Abs 9 Satz 1 TROG 2022

Der Inhaber einer solchen Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 Satz 1 TROG 2022 darf den Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 9 Satz 1 für sich, seine Familie und seine Gäste verwenden. Die entgeltliche Überlassung des Freizeitwohnsitzes ist nicht zulässig (Satz 2).

Zwar hat die Tante des Beschwerdeführers eine Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022 inne. Davon ist jedoch keine unbeschränkte Nutzung durch Familienangehörige umfasst.

Da § 13 Abs 8 TROG 2022 ausdrücklich von „Ausnahmebewilligung“ spricht, müssen diese Ausnahmen erstens grundsätzlich eng interpretiert werden (dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906). Als Ausnahmebestimmung ist diese Regelung entsprechend der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs restriktiv auszulegen (26.2.2014, Ro 2014/02/0066 mwN).

Zweitens bezieht sich die Ermächtigung zum Verwenden auf den Inhaber der Ausnahmebewilligung („Der Inhaber … darf … .“). Auch ist von einer Verwendung für sich, seine Familie und seine Gäste die Rede.

Drittens erlaubt § 13 Abs 9 Satz 1 TROG 2022 nur das Verwenden. Davon ist das Überlassen an andere abzugrenzen. So verbietet § 13 Abs 9 Satz 2 TROG 2022 die (entgeltliche) Überlassung des Freizeitwohnsitzes. Auch § 13a Abs 1 lit a und b TROG 2022 unterscheidet zwischen Verwenden und Überlassen an andere. Somit ist das Verwenden vom Überlassen abzugrenzen. Der Begriff des Verwendens mit seiner Familie im Sinne des § 13 Abs 9 TROG 2022 ist demnach im Sinne eines gemeinsamen Verwendens zu verstehen. Es würde die Ausnahmebewilligung weitgehend ins Leere laufen lassen, wenn sich der Inhaber nur alleine dort aufhalten dürfte. Damit verbunden ist es zulässig, wenn Familie oder Gäste des Inhabers eine Ausnahmebewilligung kurzfristig auch ohne den Inhaber der Ausnahmebewilligung am Freizeitwohnsitz anwesend sind. Dies kann jedoch nicht so weit aufgeladen werden, eine vollkommen zeitlich unabhängig und somit unbeschränkte Nutzung von Familie und Gästen zu ermöglichen. Ein solches Verständnis würde einer Überlassung gleichkommen, was vom Begriff des Verwendens nicht umfasst ist. Aus § 13 Abs 9 Satz 1 TROG 2022 lässt sich somit keine unbeschränkte Überlassung an Familie und Gäste des Inhabers der Ausnahmebewilligung ableiten.

Viertens würde die Ermächtigung zur unbeschränkten Überlassung an Familie und Gäste dem Willen des Gesetzgebers widersprechen. Eine solche Auslegung würde die personenbezogenen Ausnahmetatbestände des § 13 Abs 8 TROG 2022 auf eine dingliche Wirkung ausdehnen. Diese Auslegung kann dem Gesetzgeber nicht zugesonnen werden. Der Sinn der einschlägigen Regelungen ist es ja gerade – wie in den Materialien zum TROG 1994 (LGBl 1993/81) zum Ausdruck kommt – ein Fortschreiten der Freizeitwohnsitzentwicklung im Interesse der geordneten Gesamtentwicklung des Landes nicht weiter hinzunehmen. Dies gründet sich auf die Enge und Begrenztheit des Siedlungsraumes, die dadurch bedingte Notwendigkeit eines besonders haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden, preistreiberische Wirkungen auf den Bodenmarkt, zunehmend schwieriger werdende Wohnraumbeschaffung für die ansässige Bevölkerung, Verstärkung der Zersiedelungstendenzen, finanzielle Belastungen der Gemeinden durch kostspielige Erschließungen und Bereitstellung der Infrastruktur (Seite 46; dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906).

Fünftens würde diese Ermächtigung zur unbeschränkten Überlassung an Familie und Gäste der Intention des Gesetzgebers zur Vermeidung unbilliger Härten widersprechen. So will der Gesetzgeber durch Schaffung von Ausnahmebestimmungen unbillige Härten vermeiden, wenn ein Freizeitwohnsitz nicht in der primären Absicht, einen solchen zu begründen, entsteht. Es kann nicht Sinn dieser Ausnahmebestimmungen sein, seit Jahren in rechtswidriger Weise verwendete Freizeitwohnsitze, nunmehr rechtlich zu sanieren (ähnlich LVwG Tirol 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906). Für diese rechtliche Sanierung sah § 17 TROG 2022 (bzw die Vorgängerbestimmung) die nachträgliche Anmeldung von Freizeitwohnsitzen bis 30.6.2014 vor. Davon wurde jedoch im gegenständlichen Fall nicht Gebrauch gemacht. In Zusammenschau mit dieser Möglichkeit gemäß § 17 TROG 2022 kann somit § 13 Abs 9 Satz 1 TROG 2022 nicht zur einer unbeschränkten Überlassung an Familie und Gäste aufgeladen werden.

Daran kann sechstens § 13 Abs 9 Satz 2 TROG 2022 nichts ändern. Aus dem Verbot der entgeltlichen Überlassung des Freizeitwohnsitzes kann nicht im Umkehrschluss geschlossen werden, eine unentgeltliche Überlassung sei zulässig. Vielmehr wollte der Gesetzgeber durch § 13 Abs 9 Satz 2 TROG 2022 unmissverständlich zum Ausdruck bringen, trotz Vorliegen einer Ausnahmebewilligung ist jegliche Form der entgeltlichen Überlassung unzulässig. Dies bedeutet aber noch nicht, dass jegliche Form der unentgeltlichen Überlassung zulässig wäre, dann wäre § 13 Abs 9 Satz 1 TROG 2022 sinnentleert.

In Zusammenschau dieser Argumente erlaubt § 13 Abs 9 Satz 1 TROG 2022 die unabhängige und unbeschränkte Nutzung von Familienangehörigen wie im gegenständlichen Fall nicht, bei dem der Beschwerdeführer als Neffe der Inhaberin einer Ausnahmebewilligung seine Anwesenheit vor Ort so plant, dass seine Tante nicht anwesend ist.

G. Ergebnis

Der Beschwerdeführer verwendet den Wohnsitz zweifelsfrei als Freizeitwohnsitz. Dafür liegt keine Ausnahmebewilligung vor, weder gemäß § 13 Abs 3 noch gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022.

Zwar verfügt die Tante des Beschwerdeführers über eine Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022. Allerdings erlaubt § 13 Abs 9 Satz 1 TROG 2022 nicht die unabhängige und unbeschränkte Nutzung von Familienangehörigen, bei dem der Beschwerdeführer als Neffe der Inhaberin einer Ausnahmebewilligung seine Anwesenheit vor Ort so plant, dass seine Tante nicht anwesend ist.

Deshalb untersagte die belangte Behörde dem Beschwerdeführer als Hälfteeigentümer die selbständige Nutzung als Freizeitwohnsitz gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 zu Recht.

Der Auftrag zur Unterlassung eines weiteren raumordnungswidrigen Benützens gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 ist ein Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes und bedarf daher der Festsetzung einer Erfüllungsfrist (VwGH 1.3.2026, Ra 2024/06/0201, Rz 12; 3.4.2025, Ra 2024/06/0237; 12.11.2024, Ra 2024/06/0130). Somit ist die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet abzuweisen, als die Benützungsuntersagung „mit sofortiger Wirkung“ gilt. Diese Leistungsfrist erscheint dem Landesverwaltungsgericht Tirol als angemessen, schließlich kann schlicht die widerrechtliche Verwendung als Freizeitwohnsitz unterlassen werden.

H. Keine Unionsrechtswidrigkeit

Zur Frage der Unionsrechtskonformität der Freizeitwohnsitzregelungen führte der Verwaltungsgerichtshof bereits in seinem Erkenntnis vom 12.12.2013, 2013/06/0078, zum Salzburger Raumordnungsgesetz umfassend aus:

„Eine Verletzung der Niederlassungsfreiheit sowie der Kapitalverkehrsfreiheit ist für den Verwaltungsgerichtshof nicht zu erblicken (vgl im Übrigen bereits die zur europarechtlichen Zulässigkeit von Freizeitwohnsitzen und Ferienwohnungen beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen im Lichte der Judikatur des EuGH ergangenen Erkenntnisse vom 11.1.2012, 2010/06/0073; 9.11.2011, 2010/06/0035; 6.10.2011, 2009/06/0020; 23.6.2010, 2008/06/0200):

Die Niederlassungsfreiheit gibt natürlichen und juristischen Personen das Recht, in einem anderen Mitgliedstaat als ihrem Heimatstaat eine dauernde selbständige Tätigkeit zu den gleichen Bedingungen wie Inländer auszuüben (Diskriminierungsverbot, Art 49 Abs 2 AEUV). Die damit beschriebene Freiheit der Standortwahl wird durch das Beschränkungsverbot geschützt. Der durch den EuGH entwickelte Rechtfertigungsstandard besagt, dass nationale Maßnahmen, die die Ausübung der Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen können, folgende Voraussetzungen erfüllen müssen: Sie müssen in nichtdiskriminierender Weise angewandt werden, aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses gerechtfertigt sein, die Verwirklichung des mit ihnen verfolgten Zieles zu gewährleisten, und sie dürfen nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung dieses Zieles erforderlich ist (vgl EuGH 30.11.1995, C-55/94, Gebhard).

Die Beschwerdeführer konnten die gegenständliche Liegenschaft ohne weiteres erwerben. Ebenso steht es ihnen frei, diese Wohnung selbst als Hauptwohnsitz zu nutzen oder zu vermieten, davon ausgenommen – gleichermaßen auch für Inländer geltend – ist eine ‚touristische Nutzung‘. Es wäre den Beschwerdeführern freigestanden, eine Wohnung in einem Gebiet bzw in einem Bau zu erwerben, in dem eine derartige Nutzung möglich ist. Mag dennoch in der Bestimmung des § 31 Abs 5 ROG 2009 eine Maßnahme gesehen werden, die die Ausübung der Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen würde, so erscheint diese Maßnahme im Sinne der Judikatur des EuGH legitimiert und verhältnismäßig. Diesbezüglich gelten auch die Ausführungen des Verfassungsgerichtshofes in seinem Ablehnungsbeschluss vom 13. März 2013, wonach diese Maßnahme aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses gerechtfertigt erscheint und auch verhältnismäßig ist.

Insoweit eine Verletzung der Kapitalverkehrsfreiheit nach Art 63 AEUV geltend gemacht wird, ist auf Art 65 Abs 2 AEUV hinzuweisen, wonach die Anwendbarkeit von Beschränkungen des Niederlassungsrechts, die mit den Verträgen vereinbar ist, nicht berührt wird. Es liegt auch im Sinne des Art 63 Abs 3 AEUV weder eine willkürliche Diskriminierung noch eine verschleierte Beschränkung des freien Kapital- und Zahlungsverkehrs vor.

Wenn allgemein der Hinweis erfolgt, es liege ein Verstoß gegen das sich aus Art 18 AEUV ergebende allgemeine (im Übrigen zu den speziellen Grundfreiheiten grundsätzlich subsidiäre) Diskriminierungsverbot vor, kann eine Rechtswidrigkeit ebenso nicht aufgezeigt werden, gelangt doch gegenständliche Norm in gleicher Weise auch für österreichische Staatsbürger zur Anwendung.“

Ausdrücklich in Bezug auf die mit dem derzeit geltenden § 13 TROG 2022 weitgehend gleichlautenden § 13 TROG 2016 führte der Verwaltungsgerichtshof (28.6.2021, Ra 2021/06/0056) wiederum aus: „Auch im vorliegenden Fall legen die revisionswerbenden Parteien schon nicht dar, dass § 13 Abs 1 TROG 2016 im Sinn der Judikatur des EuGH nicht legitimiert und verhältnismäßig sei (vgl nochmals VwGH 30.9.2015, Ra 2014/06/0026, sowie sinngemäß zu § 16 Vorarlberger ROG VwGH 28.2.2018, Ra 2015/06/0063; 25.1.2018, Ra 2017/06/0251; 19.12.2017, Ra 2016/06/0082, jeweils mwN). Soweit die revisionswerbenden Parteien auf die Arbeitnehmerfreizügigkeit Bezug nehmen, ist darauf hinzuweisen, dass diese durch die in Rede stehende raumordnungsrechtliche Regelung nicht beschränkt wird. Im Übrigen gilt die Bestimmung des § 13 Abs 1 TROG 2016 für österreichische Staatsbürger wie für nicht österreichische Staatsbürger gleichermaßen und wäre es den revisionswerbenden Parteien freigestanden, eine Wohnung zu erwerben, hinsichtlich derer eine Nutzung als Freizeitwohnsitz aus rechtlicher Sicht möglich ist.“

Somit erachtet es das Landesverwaltungsgericht Tirol auch nicht für erforderlich, dem Gerichtshof der Europäischen Union Fragen zur Vorabentscheidung zu übermitteln.

I. Keine Verfassungswidrigkeit

Zwar mag die gegenständliche Verweigerung einer Ausnahmebewilligung zur Freizeitwohnsitznutzung in das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Schutz des Eigentums nach Art 1 1. ZP-EMRK sowie der Eigentumsfreiheit in Art 5 StGG eingreifen.

Allerdings verfolgt der Tiroler Landesgesetzgeber mit den Freizeitwohnsitzregelungen die Absicht, ein Fortschreiten der Freizeitwohnsitzentwicklung im Interesse der geordneten Gesamtentwicklung des Landes nicht weiter hinzunehmen. Dies gründet sich auf die Enge und Begrenztheit des Siedlungsraumes, die dadurch bedingte Notwendigkeit eines besonders haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden, preistreiberische Wirkungen auf den Bodenmarkt, zunehmend schwieriger werdende Wohnraumbeschaffung für die ansässige Bevölkerung, Verstärkung der Zersiedelungstendenzen, finanzielle Belastungen der Gemeinden durch kostspielige Erschließungen und Bereitstellung der Infrastruktur (EB zu TROG 1994, LGBl 1993/81, 46; dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906).

Dem Tiroler Landesgesetzgeber ist nicht entgegenzutreten, wenn er eine übermäßige Freizeitwohnsitznutzung einschränken möchte. Diese führt – wie in zahlreichen anderen Regionen ersichtlich – zu einem Anstieg der Wohn- und Lebenshaltungskosten und als Konsequenz zur Abwanderung der ansässigen Bevölkerung bzw deren Nachkommen. Somit ist auch dem Ziel des Tiroler Landesgesetzgebers nicht entgegenzutreten, leistbaren Wohnraum für Personen zu erhalten, die sich dort ganzjährig aufhalten und den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen haben. Dies trägt zu einer Erhaltung des traditionellen Dorf- bzw Stadtlebens bei, wodurch zum Beispiel Kinderbetreuungs- sowie Ausbildungseinrichtungen und dadurch dauerhafte ganzjährige Arbeitsplätze erhalten werden. Dies verstärkt wiederum das Vorliegen personeller Ressourcen für Mitarbeit in traditionellen Brauchtumsgruppen (wie Landjugend, Schützen, Musikkapellen), Sportvereinen (wie Fußball, Tennis, Schifahren) oder ehrenamtlichen Hilfseinrichtungen (wie freiwillige Feuerwehr, Bergrettung).

Eine verhältnismäßige Abwägung der öffentlichen Interessen mit jenen der Betroffenen nahm der Tiroler Landesgesetzgeber zum einen mit der Einrichtung der 8 %-Schwelle in § 13 Abs 5 lit a TROG 2022 vor. Zum anderen vermied er mit den Ausnahmebewilligungen in § 13a Abs 8 TROG 2022 – so ausdrücklich die Materialien (EB zu § 15 Abs 3 TROG 1994, LGBl 1993/81, Seite 10, dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906) – unbillige Härten und somit unverhältnismäßige Eingriffe in die grundrechtlich geschützte Rechtssphäre.

In Zusammenschau sind die bestehenden Freizeitwohnsitzregelungen zur Erreichung des öffentlichen Interesses, geeignet, erforderlich und adäquat.

So führte der Verfassungsgerichtshof zum mit dem gegenständlichen Regelungsregime weitgehend gleichlautenden TROG 2006 aus (VfSlg 17.976/2006):

„Das Tiroler Raumordnungsgesetz kennt bereits seit der Novelle LGBl Nr 28/1997 kein generelles Verbot der Schaffung neuer Freizeitwohnsitze mehr, sondern lässt die Neuschaffung bei entsprechender Flächenwidmung, die auf die regionalen Verhältnisse abzustimmen ist, zu. Den fortgeltenden Bestimmungen über die Feststellung der Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitz am 31. Dezember 1993 kommt im neuen Regelungssystem somit die Funktion zu, eine damals rechtmäßige Nutzung als Freizeitwohnsitz für die Zukunft jedenfalls abzusichern. Sie schließen es jedoch – im Fall der Feststellung der Unzulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitz am 31. Dezember 1993 – nicht (mehr) aus, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des geltenden Rechts erstmals eine Bewilligung für einen Freizeitwohnsitz erteilt wird. Den Verfassungsgerichtshof hatte jedoch gerade ‚[d]ie Kombination des Verbotes der Schaffung und Vergrößerung von Freizeitwohnsitzen mit der Anmeldungsverpflichtung für bestehende Freizeitwohnsitze sowie mit der Notwendigkeit von Ausnahmebewilligungen, Verwendungsbeschränkungen und Veräußerungsbeschränkungen für bestehende Freizeitwohnsitze ohne Rücksichtname auf die regionalen Erfordernisse‘ dazu veranlasst, das Regelungssystem des TROG 1994 als ‚unverhältnismäßig‘ im Hinblick auf das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums zu erkennen. Wenn sich aber der Zweck der fortgeltenden, hier angewendeten Bestimmungen in der Klarstellung und im Schutz von Nutzungsrechten, die am 31. Dezember 1993 bestanden, erschöpft, ist es evident, dass die damals aufgegriffenen Gründe der Verfassungswidrigkeit für die hier präjudiziellen Bestimmungen nicht vorliegen.“

Deshalb lehnte auch der Verfassungsgerichtshof jüngst in mehreren Beschlüssen die Behandlung vergleichbarer Beschwerden ab, da die behauptete Verletzung in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht als so wenig wahrscheinlich erschien, dass sie keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hatte (zB VfGH 5.6.2025, E 1266/2025; 5.6.2025, E 1535/2025; 25.2.2025, E 269/2025 mit Verweis auf Slg 17.976/2006).

V.Unzulässigkeit der (ordentlichen) Revision

Die (ordentliche) Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Der Verwaltungsgerichtshof entschied über den gegenständlichen Fall schon einmal (1.3.2026, Ra 2024/06/0201), zuvor schon hinsichtlich des Vorliegens einer Ausnahmebewilligung (20.6.2023, Ra 2022/06/0320).

Es fehlen die Voraussetzungen für die Erhebung einer Revision – so VwGH 07.4.2021, Ra 2021/09/0051 – zum einen etwa, wenn sich das Verwaltungsgericht auf einen klaren Gesetzeswortlaut stützen kann. Ist somit die Rechtslage nach den in Betracht kommenden Normen klar und eindeutig, dann liegt keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG vor, und zwar selbst dann, wenn zu einer der anzuwendenden Normen noch keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergangen wäre (dazu VwGH 6.8.2020, Ra 2020/09/0040; 20.12.2017, Ra 2017/12/0124).

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Soweit die (ordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine (ordentliche) Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der (ordentlichen) Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von € 340 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der (ordentlichen) Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der (ordentlichen) Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Priv.-Doz. Dr. Heißl, E.MA

(Richter)