Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/38/3066-6

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.38.3066.6

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde der Frau AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 21.11.2025, Zl ***, betreffend einen Antrag auf Zuerkennung der Parteistellung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Baugesuch vom 27.10.2025 beantragte die BB GmbH, Adresse 2,**** Z, die baubehördliche Genehmigung zur Entkernung und den Umbau eines bestehenden Wohnhauses auf Grundstück **1, KG Z.

Hierzu wurde mit Kundmachung vom 10.11.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung am 24.11.2025 um ca 11:15 Uhr anberaumt.

Daraufhin erhob Frau AA mit E-Mail vom 17.11.2025 nachbarrechtliche Einwendungen.

Mit Bescheid vom 21.11.2025 wurde schließlich vom Bürgermeister der Gemeinde Z (in Folge belangte Behörde) der Antrag auf Zuerkennung der Parteistellung gemäß § 8 AVG abgewiesen.

Gegen diesen Bescheid wurde von der Beschwerdeführerin fristgerecht Beschwerde erhoben.

In dieser bringt sie zusammengefasst vor, dass sie Nachbarin im Sinne des § 33 Abs 4 TBO sei. Zwischen ihrem Grundstück und dem Grundstück des Bauwerbers betrage der Abstand weniger als 50 Meter. Somit sei sie gemäß § 33 Abs 4 TBO explizit berechtigt, die Nichteinhaltung der Bestimmung des § 33 Abs 3 lit a und b TBO vorzubringen.

Daraus resultierend könne sie die Nichteinhaltung der Vorschriften über Immissionen und den Brandschutz geltend machen. Das Bauvorhaben beinhalte die Umwandlung eines Wohnhauses in einen Hotelbetrieb. Diese wesentliche Nutzungsintensivierung führe zwangsläufig zu einer Steigerung der Immissionen. Die Beschwerdeführerin mache geltend, dass diese erhöhten Immissionen das ortsübliche Maß in einem Wohn- oder Mischgebiet unzumutbar überschreiten würden.

Die Beschwerdeführerin habe auch in ihrer ursprünglichen Eingabe die Festlegungen des Flächenwidmungsplanes geltend gemacht, insbesondere die Vorschriften, die mit einem Immissionsschutz verbunden seien. Die geplante Nutzungsänderung stehe im engen Zusammenhang mit der aktuell noch nicht entschiedenen Tourismuswidmung. Die Baubehörde hätte daher prüfen müssen, ob die Baubewilligung aufgrund ihrer Präjudizialität in Bezug auf die Immissionen und die funktionalen Zweckbestimmungen des umliegenden Gebietes unzulässig seien.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge nach Durchführung des Beschwerdeverfahrens den angefochtenen Bescheid aufheben, der Beschwerdeführerin die Parteistellung im genannten Bauverfahren zuerkennen und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an die Baubehörde I. Instanz zurückverweisen. Hilfsweise werde beantragt, in der Sache selbst zu entscheiden und die Parteistellung zuzuerkennen.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass die Bauwerberin nicht Eigentümerin des Grundstück **1, KG Z, ist. Tatsächlicher grundbücherlicher Eigentümer ist Herr CC, Adresse 1, **** Z.

Das gegenständliche Grundstück ist zum durch das Bauvorhaben betroffenen Grundstück **1, KG Z, im geringsten Abstandsbereich 26,8 m entfernt.

Die Beschwerdeführerin hat eine Vollmacht des grundbücherlichen Eigentümers zur Vertretung in Bausachen.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde. Darüber hinaus wurde von Seiten des Landesverwaltungsgerichtes die Vollmacht des Grundeigentümers an die Beschwerdeführerin eingefordert. Aus dieser Vollmacht vom 06.05.2025 bzw 16.04.2025 resultiert, dass die Beschwerdeführerin den Grundeigentümer im Rahmen der baurechtlichen Verfahren vertreten darf.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl. Nr. 44/2022 in der derzeit geltenden Fassung LGBl. Nr. 72/2025, lauten wie folgt:

㤠33

Parteien

(1) Parteien im Bauverfahren sind der Bauwerber, die Nachbarn und der Straßenverwalter.

(2) Nachbarn sind die Eigentümer der Grundstücke,

a)die unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 15 m zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen und

b)deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 50 m zu einem Punkt der baulichen Anlage oder jenes Teiles der baulichen Anlage, die (der) Gegenstand des Bauvorhabens ist, liegen.

Nachbarn sind weiters jene Personen, denen an einem solchen Grundstück ein Baurecht zukommt.

(3) Nachbarn, deren Grundstücke unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 5 m zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen, sind berechtigt, die Nichteinhaltung folgender bau- und raumordnungsrechtlicher Vorschriften geltend zu machen, soweit diese auch ihrem Schutz dienen:

a)der Festlegungen des Flächenwidmungsplanes, soweit damit ein Immissionsschutz verbunden ist,

b)der Bestimmungen über den Brandschutz,

c)der Festlegungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Baufluchtlinien, der Baugrenzlinien, der Bauweise und der Bauhöhe,

d)der Festlegungen des örtlichen Raumordnungskonzeptes nach § 31b Abs 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 hinsichtlich der Mindestabstände baulicher Anlagen von den Straßen und der Bauhöhen,

e)der Abstandsbestimmungen des § 6,

f)das Fehlen eines Bebauungsplanes bei Grundstücken, für die nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften ein Bebauungsplan zu erlassen ist, im Fall der Festlegung einer besonderen Bauweise auch das Fehlen eines ergänzenden Bebauungsplanes.

(4) Die übrigen Nachbarn sind berechtigt, die Nichteinhaltung der im Abs. 3 lit a und b genannten Vorschriften geltend zu machen, soweit diese auch ihrem Schutz dienen.

(5) […]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Im Wesentlichen bringt die Beschwerdeführerin vor, dass von Seiten der belangten Behörde in rechtswidriger Weise die Bestimmung des § 33 Abs 4 TBO missachtet worden sei, da § 33 Abs 4 TBO vorsehe, dass die Beschwerdeführerin Nachbar eines Grundstückes sei, dessen Grenzen weniger als 50 m vom Baugrundstück **1, KG Z, entfernt liegen würde.

Zu diesem Vorbringen ist zunächst auszuführen, dass die Tiroler Bauordnung in § 33 Abs 1 TBO abschließend ausführt, wer Partei im Bauverfahren sein kann. Es handelt sich dabei um den Bauwerber selbst, die Nachbarn und den Straßenverwalter. In Absatz 2 wird im Einleitungssatz darüber hinaus ausgeführt, dass Nachbarn immer nur Eigentümer bzw Bauberechtigte an einem Grundstück sein können.

Im gegenständlichen Fall ist die Beschwerdeführerin aber nicht Eigentümerin des verfahrensgegenständlichen Grundstückes. Wenn sie im Vorbringen ausführt, dass sie außerbücherliche Eigentümerin sei, so ist ihr entgegenzuhalten, dass nach den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches der Eigentumsübergang von Grundstücken aus zwei Teilen besteht, einerseits aus dem Titulus, also dem entsprechenden Vertrag, der dem Rechtsgeschäft zugrunde liegt, und andererseits aus dem Modus. Beim Modus handelt es sich um die Eintragung bzw Intabulierung im Grundbuch. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird tatsächlich Eigentum begründet. Dies wiederum führt dazu, dass von einer Eigentümerin „im Sinne des § 33 TBO“ im Fall der Beschwerdeführerin nicht gesprochen werden kann, sodass ihr aus diesem Grund zunächst keine Parteistellung zusteht.

Im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens hat die Beschwerdeführerin schließlich eine Vollmacht vom grundbücherlichen Eigentümer zur Vertretung in Bausachen vorgelegt. Hierzu ist auszuführen, dass die Beschwerde und auch die Geltendmachung von Nachbarrechten gegenüber der Gemeinde so verfasst ist, dass nicht erkennbar ist, dass sie nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Eigentümers auftritt. Dies wiederum führt dazu, dass dieses Faktum von Seiten der Gemeinde nicht erkennbar war.

Die nunmehr vorliegende Vollmacht des grundbücherlichen Eigentümers ändert letztendlich aber dennoch nichts an der Aberkennung der Parteistellung für den Eigentümer des Grundstückes, wenn die Beschwerdeführerin als seine Vertreterin auftritt. Das Grundstück des Eigentümers befindet sich in einem Abstand zum Baugrundstück **1, KG Z, von 26,3 m an dem Punkt gemessen, der dem Bauplatz am Nächsten liegt.

Wenn die Beschwerdeführerin davon ausgeht, dass sich die Parteistellung aus § 33 Abs 2 lit b TBO ableiten würde, so wurde von ihr diese Bestimmung allerdings falsch interpretiert. § 33 Abs 2 lit b TBO erweitert nämlich nicht den Kreis der Nachbarn, sondern vielmehr ist einerseits gemäß § 33 Abs 2 lit a TBO ein maximaler horizontaler Abstand des Grundstücks des Nachbarn zum Grundstück des Bauwerbers von 15 m zulässig, um als Nachbar im Sinne der TBO zu gelten und Parteistellung zu erlangen, und zudem gemäß lit b leg cit darf der Abstand der Grenze vom Grundstück des Nachbarn zur geplanten baulichen Anlage des Bauwerbers nicht größer als 50 m sein. Dies bedeutet, dass § 33 Abs 2 lit b TBO nicht einen größeren Abstand der Grundstücke zueinander festlegt, der die Parteistellung begründen würde. Vielmehr darf der horizontale Abstand maximal 15 m gemessen von der Grenze des Bauplatzes zum Grundstück des Nachbarn betragen und zusätzlich darf nicht ein größerer Abstand zur baulichen Anlage von 50 m zur Grenze des Nachbarn gegeben sein.

Mit der Novelle zur Tiroler Bauordnung LGBl Nr 84/2011 wurde dieses zusätzliche Kriterium kumulativ zu lit a eingeführt, da sich aus der Praxis gezeigt hat, dass in einem Abstand von mehr als 50 m zur baulichen Anlage gesehen von der Bauplatzgrenze des Nachbarn eine Auswirkung eines Bauvorhabens nicht zu erwarten ist.

So hat der Verfassungsgerichtshof auch ausgesprochen in seiner Entscheidung vom 03.10.2012, V47/12, dass, wenn dem Antragsteller im Baubewilligungsverfahren kein subjektives Recht und damit keine Parteistellung zukommt, so auch eine Verletzung in ihren Rechten iSd Artikel 139 Abs 1 letzter Satz B-VG ausgeschlossen ist.

Gesamt resultiert daraus, dass auch für den Fall, wenn die Beschwerdeführerin im Namen des Grundstückseigentümers aufgetreten wäre, eine Parteistellung aufgrund der großen Entfernung des Grundstückes des Eigentümers zum Grundstück der Bauwerber gegeben ist, und deshalb eine Parteistellung niemals abgeleitet hätte werden können.

Aus diesem Grund kam der Beschwerde keine Berechtigung zu und sie war spruchgemäß abzuweisen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)