Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/29/1563-20

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.12.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.29.1563.20

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Kantner über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Stadt Z vom 25.03.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der TBO 2022, nach durchgeführter öffentlicher-mündlicher Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die Baubewilligung gemäß den mit Genehmigungsvermerk der Stadt Z vom 25.03.2025, ***, versehenen Plänen, ergänzt durch den mit Genehmigungsvermerk des Landesverwaltungsgerichtes Tirol versehenen Lageplan der BB vom 25.09.2025, GZ ***, samt Übersichtsplan Geländeveränderungen Adresse 2, sowie die mit Genehmigungsvermerk des Landesverwaltungsgerichtes Tirol versehenen verbesserten Pläne Adresse 2, Ansichten Ost West Schnitte vom 10.09.2025 und Adresse 2, Ansichten Nord Süd vom 10.09.2025, erteilt wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Eingabe vom 14.01.2025, bei der belangten Behörde eingelangt am 17.01.2025, beantragten CC und DD (in der Folge als Bauwerber bezeichnet) unter Anschluss von Einreichunterlagen die Erteilung der Baubewilligung für den Neubau zweier Einfamilienhäuser auf GStNr **1, KG *** Y.

Im baubehördlichen Verfahren wurden dazu insbesondere auch eine Stellungnahme der Landesgeologie (Stellungnahme vom 22.05.2024), eine Stellungnahme des Bundesdenkmalamtes (Stellungnahme vom 04.06.2024), ein hochbautechnisches Gutachten vom 12.06.2024, ein stadtplanerisches Gutachten vom 12.08.2024 und eine weitere hochbau- und brandschutztechnische Stellungnahme vom 22.08.2024 eingeholt und hat die Beschwerdeführerin anlässlich der am 15.10.2024 durchgeführten Bauverhandlung Einwendungen erhoben.

Seitens der Beschwerdeführerin (vertreten durch EE) wurde zusammengefasst vorgebracht, dass zwei voneinander unabhängige Gutachter die Baufluchtlinie widersprechend beurteilten, weshalb das Bauvorhaben zurückzuweisen sei. Die Planunterlagen seien nicht schlüssig und vollständig, entgegen dem Bebauungsplan weise das Bauvorhaben drei anstatt der zulässigen zwei oberirdischen Geschosse auf, für den 4-m-Abstandsbereich zum südlichen GStNr **2 sei kein Ost-West-Schnittplan vorhanden, welcher die Höhe der Aufschüttungen sichtbar mache. Die Aufschüttungen würden teilweise mehr als zwei Meter betragen, es sei keine ausreichende Drainage vorhanden, weshalb zu befürchten sei, dass bei Starkregenereignissen Wasser auf das Nachbargrundstück gelangen könne, ein Teil des Gebäudes Adresse 2 bilde Baumasse, die Platzierung der Wärmepumpe am Dach sei problematischer als eine Platzierung abseits des Daches und sei die Höchstbebauungsdichte inkorrekt berechnet worden.

Mit Eingabe vom 05.11.2024 wurde die Niederschrift über die Bauverhandlung vom 15.10.2025 seitens der Beschwerdeführerin insofern moniert, als nicht sämtliche erörterten Punkte niedergeschrieben worden seien, so zum Beispiel die monierte Höhe der Einfriedung des Grundstückes an der östlichen Nachbarsgrenze, die Frage des Vorliegens eines gültigen Bebauungsplanes, sowie dass aufgrund der fehlenden ausgewiesenen Punkte im ursprünglichen Gelände insbesondere nicht ersichtlich sei, ob entlang der gesamten vier Meter Abstandslinie zum Grundstück der Beschwerdeführerin die Aufschüttungen im Abstandsbereich zwei Meter nicht übersteigen.

Nach Einholung eines weiteren stadtplanerischen Gutachtens vom 14.11.2024 und Vorlage weiterer ergänzender Pläne seitens der Bauwerber sowie der Einholung eines neuerlichen stadtplanerischen Gutachtens vom 10.12.2024 und einer ergänzenden brandschutz- sowie hochbautechnischen Stellungnahme vom 11.03.2025 hat die belangte Behörde mit dem nunmehr gegenständlich bekämpften Bescheid vom 25.03.2025 dem beantragten Bauvorhaben die Baubewilligung nach Maßgabe der einen Bestandteil des Bescheides bildenden Pläne und Projektunterlagen unter Vorschreibung von Nebenbestimmungen erteilt.

Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin fristgerecht Beschwerde erhoben, die Durchführung einer mündlichen Verhandlung beantragt und zusammengefasst ausgeführt, dass sie in ihren Nachbarrechten insofern verletzt sei, als beim Bauvorhaben eine unzulässige Bauweise mit drei oberirdischen Geschossen vorliege.

Am GStNr **1 KG Y würden zwei Einfamilienhäuser erstellt, welche in Summe zwei Kellergeschosse und insgesamt drei Obergeschosse aufweisen würden, weshalb der Bebauungsplan, welcher lediglich zwei oberirdische Geschosse erlaube, nicht eingehalten werde.

Weiters würden Immissionen vom Nachbargrundstück auf das Grundstück der Beschwerdeführerin insofern einwirken, als Oberflächenwässer insbesondere bei Starkregensituationen auf das Grundstück der Beschwerdeführerin gelangen würden. Die Behörde hätte hier zwingend Maßnahmen treffen müssen, insbesondere entsprechende Sickeranlagen. Im Zuge dieser Problematik sei auch seitens der Baubehörde nicht auf eine Einigung zwischen den Nachbarn hingewirkt worden, weshalb ein Verfahrensmangel vorliege.

Weiters leide das Behördenverfahren an erheblichen Mängeln, zumal das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin, insbesondere im Verfahren nach Durchführung der Bauvorhandlung, nicht gewährt worden sei, zumal nicht sämtliche Unterlagen übermittelt worden seien. Aber auch vor Durchführung der Bauverhandlung seien lediglich oberflächliche Beurteilungen anhand lückenhafter Pläne erfolgt, die Verhandlungsleitung während der Bauverhandlung sei als äußerst fragwürdig zu beurteilen und habe das Verfahren nach der Bauverhandlung noch mehrere Monate gedauert, dennoch seien mehrere Punkte offen geblieben wie der überwiegende Fehler in der gutachterlichen Stellungnahme bezüglich der Beurteilung der Baufluchtlinie, Nichtberücksichtigung von Flächen und Berechnungsfehler bei Ermittlung der Baumassen, die unzureichende Beurteilung der Aufschüttung im vier Meter Abstandbereich zumal hiezu weder Vermessungspunkte noch entsprechende Schnittpläne vorlägen, die offensichtliche Nichtbeurteilung von Messpunkten im Plan, die eine Aufschüttung von über zwei Metern im Abstandsbereich nahe legen würden, fehlerhafte Prüfung der zulässigen Höhe der östlichen Einfriedung mit bis zu zwei Meter Maueroberkante und einem Meter Geländerhöhe, mangelnde Beurteilung des Orts- und Straßenbildes etc.

Es wurde beantragt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen, eine Neuaufnahme des Bauverfahrens mit entsprechender nochmaliger Bauverhandlung durchzuführen und eine vollständige inhaltliche Prüfung des Bauvorhabens zur Wahrung des Parteiengehörs und der Rechte der Beschwerdeführerin vorzunehmen.

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt der Behörde und des Landesverwaltungsgerichtes Tirol. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde ein hochbautechnisches Gutachten samt entsprechender Ergänzung eingeholt und seitens der Bauwerber die vom hochbautechnischen Sachverständigen monierten bzw fehlenden Planunterlagen vollständig nachgereicht. Am 06.11.2025 fand eine mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, anlässlich welcher die Sach- und Rechtslage mit den anwesenden Parteien erörtert und seitens des Amtssachverständigen FF ergänzend eine gutachterliche Stellungnahme abgegeben wurde.

II.Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des GStNr **2, KG *** Y. Dieses Grundstück grenzt im süd-östlichen Bereich unmittelbar an den Bauplatz GStNr **1, KG *** Y, wie folgt:

„Bild anonymisiert“ (Auszug aus dem TIRIS).

Auf dem Bauplatz wurde die baubehördliche Bewilligung zur Errichtung zweier Einfamilienhäuser beantragt, welche in offener Bauweise errichtet werden sollen (Adresse 2 und Adresse 3). Lediglich das zu Adresse 3 zu errichtende Wohngebäude befindet sich am Bauplatz in jenem Bereich, welcher unmittelbar an das Grundstück der Beschwerdeführerin angrenzt.

Gemäß den seitens der Behörde mit dem gegenständlich angefochtenen Bescheid bewilligten Planunterlagen ist – trotz mangelhafter Vermessungsurkunde - ersichtlich, dass die geplante Maueroberkante an der östlichen Grundgrenze, welche bis zum Grundstück der Beschwerdeführerin reicht, zwei Meter über dem Gelände vor Bauführung situiert werden soll. Durch die auf dieser Mauer geplante Absturzsicherung in Höhe von 1,0 m wird eine Gesamthöhe von 3,0 m über dem Ursprungsgelände erreicht, dies auch im Mindestabstandsbereich (südöstlicher Teil am Baugrundstück) zum Grundstück der Beschwerdeführerin hin. Aus den vorliegenden Planunterlagen konnte seitens des Amtssachverständigen jedoch kein abschließende Stellungnahme abgegeben werden, zumal sich aus der, dem gegenständlich angefochtenen Baubescheid zugrundeliegenden, Vermessungsurkunde keine Höhenlagen zum Gelände vor Bauführung entnehmen lassen und die Planunterlagen nicht der Bauunterlagenverordnung 2024 entsprechen (Gutachten FF vom 22.07.2025,***).

Eine Zustimmung der Beschwerdeführerin zur Überschreitung der Höhe von zwei Meter über dem Gelände vor Bauführung zu ihrem Grundstück liegt nicht vor.

Im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol wurden seitens der Bauwerber nach Vorliegen der gutachterlichen Stellungnahme des hochbautechnischen Sachverständigen vom 22.07.2025 die (verbesserten) Planungsunterlagen „Adresse 2, Ansichten Nord Süd, 10.09.2025“, „Adresse 2, Ansichten Ost West, 10.09.2025“ und der „Lageplan gemäß § 31 TBO“ der BB Vermessung vom 15.01.2024 und vom 25.09.2025 sowie der Plan „Adresse 2, Übersichtsplan Geländeveränderungen“ vorgelegt und erklärt, dass die im Behördenverfahren vorgelegten Pläne „Adresse 2, Ansichten Nord Süd Schnitt S3 4m–Grundgrenze Süd 04.12.2024“ und „Adresse 2, Ansichten Ost West Schnitte S1, S2 04.12.2024“ ungültig werden.

Der Lageplan wurde durch die Ergänzung der fehlenden Höheninformationen verbessert, darüber hinaus wurden Ergänzungen hinsichtlich der Bauunterlagenverordnung 2024 vorgenommen, sodass auch die Gebäudeabmessungen durch Koordinaten abgebildet wurden und die geplanten Außenanlange in der Vermessungsurkunde aufscheinen. Der Lageplan wurde um einen gesonderten Übersichtsplan hinsichtlich der Geländeveränderungen ergänzt.

In den geänderten (Schnitt)Plänen Ost West einerseits und Nord Süd andererseits entfällt nunmehr die auf der östlichen Grenzmauer ursprünglich geplante Absturzsicherung im Mindestabstandsbereich zum Grundstück der Beschwerdeführerin.

Durch den Wegfall des Geländers auf der östlich am Bauplatz gelegenen Mauer geht keine Absturzgefahr einher, zumal die Bestandsmauer am östlich an den Bauplatz angrenzenden Grundstück Nr **3 KG Y eine Höhe von 1,0 m in Bezug auf das geplante Gelände nach Bauführung aufweist. Im Mindestabstandsbereich zum Grundstück der Beschwerdeführerin erfolgen daher am Bauplatz weder Aufschüttungen im Ausmaß von mehr als 2 m noch weist die geplante Mauer auf der Ostseite des Baugrundstückes im Mindestabstandsbereich zum Grundstück der Beschwerdeführerin eine Höhe von mehr als 2,0 m auf.

Der für den Bauplatz geltende Bebauungsplan legt die Höchstzahl der oberirdischen Geschoße gemäß § 62 Abs 1 TROG mit OG H 2 fest (Bebauungsplan ***).

III.Beweiswürdigung:

Vorangeführte Feststellungen ergeben sich aus dem Akt der Behörde und des Landesverwaltungsgerichtes Tirol und den in Klammer angeführten unbedenklichen Urkunden und Quellen. Dass die Beschwerdeführerin Eigentümerin des im südöstlichen Teil des Bauplatzes befindlichen Grundstückes ist, ist dem Grundbuch zu entnehmen und wird durch den Tiris-Auszug bildlich dargestellt. Die Feststellungen zum Umstand, dass durch die geplante Mauer an der Ostseite in den im Behördenverfahren vorgelegten Planunterlagen und die darauf geplante Absturzsicherung im Abstandsbereich zur Beschwerdeführerin eine Höhe von 2,0 m überschritten wurde, ist dem hochbautechnischen Gutachten des Amtssachverständigen FF vom 22.07.2025 zu entnehmen, in welchem schlüssig und nachvollziehbar auch durch bildliche Darstellung ausgeführt wird, dass auch anhand der bislang vorliegenden und aufgrund fehlender Höhenangaben mangelhaften Planunterlagen ersichtlich ist, dass eine 2,0 m hohe Mauer an der Ostseite errichtet werden soll, auf welcher auch noch eine 1,0 m hohe Absturzsicherung angebracht werden soll, sodass im Mindestabstandsbereich zum Grundstück der Beschwerdeführerin ein Widerspruch zu den Mindestabstandsbestimmungen des § 6 TBO 2022 besteht.

In der Folge wurden seitens der Bauwerber abgeänderte Pläne insofern vorgelegt, als die Absturzsicherung auf der geplanten Mauer entfiel und die fehlenden Höhenangaben in den Plänen (nach)erfasst wurden.

In seinem Ergänzungsgutachten vom 09.10.2025, ***, hat der hochbautechnische Sachverständige sodann diese abgeänderten bzw ergänzten Planunterlagen beurteilt und kommt – wiederum durch Veranschaulichung in planlicher Darstellung zum Ergebnis, dass im Mindestabstandsbereich von 4,0 m zum Grundstück der Beschwerdeführerin das Ursprungsgelände weder die Aufschüttungen noch die geplante Mauer eine Höhe von 2,0 m übersteigen.

Anlässlich der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol wurden die geänderten Pläne vom Sachverständigen sodann noch umfangreich erläutert und erklärt, wobei schlussendlich nochmals festgehalten wurde, dass nicht nur die Absturzsicherung auf der geplanten Mauer weggefallen ist, sondern die Mauer (im Abstandsbereich) auch um 47 cm niedriger ausgeführt wird und Aufschüttungen im Mindestabstandsbereich zum Grundstück der Beschwerdeführerin im Ausmaß von nicht mehr als 1,6 m erfolgen.

Dem Vertreter der Beschwerdeführerin wurde anlässlich der mündlichen Verhandlung ausreichend Gelegenheit gegeben, Fragen an den Sachverständigen zu stellen. Dem ergänzenden, vollständigen, schlüssigen und widerspruchsfreien Gutachten des hochbautechnischen Sachverständigen vom 09.10.2025 wurde in diesem Zusammenhang weder auf fachlicher Ebene entgegengetreten noch eine Unvollständigkeit oder Unschlüssigkeit dieses Gutachtens dargetan.

Die Feststellungen konnten sohin unbedenklich getroffen werden, zumal auch seitens der Beschwerdeführerin nach Vorliegen der abgeänderten und ergänzten Planunterlagen keine weiteren Missstände aufgezeigt wurden.

IV.Rechtslage:

Die verfahrenswesentlichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022, TBO 2022, LGBl Nr 44/2022 in der Fassung LGBl Nr 7/2025 lauten wie folgt:

㤠6.

Abstände baulicher Anlagen von den übrigen Grundstücksgrenzen

und von anderen baulichen Anlagen

(1) Sofern nicht aufgrund der in einem Bebauungsplan festgelegten geschlossenen Bauweise oder aufgrund einer darin festgelegten besonderen Bauweise zusammenzubauen oder ein anderer Abstand einzuhalten ist oder aufgrund der in einem Bebauungsplan festgelegten Baugrenzlinien ein anderer Abstand einzuhalten ist, muss jeder Punkt auf der Außenhaut von baulichen Anlagen gegenüber den Grenzen des Bauplatzes zu den angrenzenden Grundstücken mindestens einen horizontalen Abstand aufweisen, der

[…]

b) im übrigen Bauland, auf Sonderflächen nach den §§ 47a, 48, 48a, 49 und 49b des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 und auf Vorbehaltsflächen das 0,6fache des lotrechten Abstandes zwischen dem betreffenden Punkt und dem Geländeniveau darunter, jedenfalls aber vier Meter,

[…]

beträgt. Auf Sonderflächen für Widmungen mit Teilfestlegungen nach § 51 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 sind die Abstände nach der jeweiligen Art der Widmung für die Ebene oder Teilfläche einer Ebene einzuhalten. Wurde das Geländeniveau durch die Bauführung oder im Hinblick auf eine beabsichtigte Bauführung verändert, so ist bei der Berechnung der Abstände nach lit. a bis d vom Geländeniveau vor dieser Veränderung auszugehen. Andernfalls ist vom bestehenden Geländeniveau auszugehen. Dies gilt auch dann, wenn eine Geländeveränderung mehr als zehn Jahre zurückliegt. Ist jedoch in einem Bebauungsplan eine Höhenlage festgelegt, so ist in allen Fällen von dieser auszugehen.

[…]

(4) Folgende bauliche Anlagen oder Bauteile dürfen in die Mindestabstandsflächen von 3 bzw. 4 m ragen oder innerhalb dieser errichtet werden:

[…]

e) Stützmauern, Geländer, Brüstungen, Einfriedungen und dergleichen bis zu einer Höhe von insgesamt 2 m, im Gewerbe- und Industriegebiet bis zu einer Höhe von insgesamt 2,80 m, jeweils vom höheren anschließenden Gelände gemessen, außer der betroffene Nachbar stimmt einer größeren Höhe nachweislich zu;

[…]

§ 33.

Parteien

(1) Parteien im Bauverfahren sind der Bauwerber, die Nachbarn und der Straßenverwalter.

(2) Nachbarn sind die Eigentümer der Grundstücke,

a) die unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 15 m zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen und

b) deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 50 m zu einem Punkt der baulichen Anlage oder jenes Teiles der baulichen Anlage, die (der) Gegenstand des Bauvorhabens ist, liegen.

Nachbarn sind weiters jene Personen, denen an einem solchen Grundstück ein Baurecht zukommt.

(3) Nachbarn, deren Grundstücke unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 5 m zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen, sind berechtigt, die Nichteinhaltung folgender bau- und raumordnungsrechtlicher Vorschriften geltend zu machen, soweit diese auch ihrem Schutz dienen:

a) der Festlegungen des Flächenwidmungsplanes, soweit damit ein Immissionsschutz verbunden ist,

b) der Bestimmungen über den Brandschutz,

c) der Festlegungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Baufluchtlinien, der Baugrenzlinien, der Bauweise und der Bauhöhe,

d) der Festlegungen des örtlichen Raumordnungskonzeptes nach § 31b Abs. 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 hinsichtlich der Mindestabstände baulicher Anlagen von den Straßen und der Bauhöhen,

e) der Abstandsbestimmungen des § 6,

f) das Fehlen eines Bebauungsplanes bei Grundstücken, für die nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften ein Bebauungsplan zu erlassen ist, im Fall der Festlegung einer besonderen Bauweise auch das Fehlen eines ergänzenden Bebauungsplanes.

[…]

§ 58

Aufschüttungen, Abgrabungen

[…]

(3) Die Durchführung einer anzeigepflichtigen Aufschüttung oder Abgrabung ist unzulässig, wenn die Aufschüttung oder Abgrabung im Hinblick auf die Boden- und Geländebeschaffenheit den Erfordernissen der Sicherheit, insbesondere der bodenmechanischen Festigkeit und Rutschsicherheit, nicht entspricht. In den Mindestabstandsflächen von 3 bzw. 4 m (§ 6 Abs. 1) darf das ursprüngliche Geländeniveau oder, wenn im Bebauungsplan eine Höhenlage festgelegt ist, das durch die Höhenlage bestimmte Geländeniveau durch eine Aufschüttung höchstens um 2 m, im Gewerbe- und Industriegebiet höchstens um 2,80 m, verändert werden, außer der betroffene Nachbar stimmt einer Veränderung in einem größeren Ausmaß nachweislich zu. Die Durchführung einer anzeigepflichtigen Aufschüttung ist weiters unzulässig, wenn die Sicherheit und Flüssigkeit des Verkehrs beeinträchtigt würde, innerhalb geschlossener Ortschaften ferner, wenn das Orts- oder Straßenbild erheblich beeinträchtigt würde.

[…]“

V.Erwägungen:

Vorab ist grundsätzlich zur Prüfbefugnis im verwaltungsgerichtlichen Verfahren im Hinblick auf das Vorbringen der Beschwerdeführerin auszuführen, dass das Verwaltungsgericht gemäß § 27 VwGVG, soweit nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben ist, den angefochtenen Bescheid aufgrund der Beschwerde zu überprüfen hat und sohin der Prüfungsumfang aufgrund einer Nachbarbeschwerde in einem Baubewilligungsverfahren grundsätzlich durch das Beschwerdevorbringen, soweit diesbezüglich auch ein Mitspracherecht besteht, beschränkt ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist das Mitspracherecht der Nachbarn im Baubewilligungsverfahren nämlich in zweifacher Hinsicht beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als den Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen und andererseits nur in jenem Umfang, in denen die Nachbarn solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht haben (VwGH 01.04.2008, 2007/06/0304, 24.10.2017, Ro 2014/06/0067).

Der Nachbar ist daher in seinem Vorbringen grundsätzlich auf die Geltendmachung der Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten beschränkt und kann im baubehördlichen Verfahren nicht die Verletzung von gesetzlichen Bestimmungen aufwerfen, die nur dem öffentlichen Interesse dienen, da es ihm verwehrt ist, inhaltlich über den Themenkreis hinaus zu gehen, in welchem er zur Mitwirkung berechtigt ist.

Nachbarn, deren Grundstücke unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstands von fünf Metern zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen und deren Grenzen zudem zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 50 m zu einem Punkt der baulichen Anlage oder jenes Teiles der baulichen Anlage, die (der) Gegenstand des Bauvorhabens ist, liegen, sind berechtigt, die Nichteinhaltung der in § 33 Abs 3 lit a bis f TBO 2022 normierten bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften geltend zu machen, dies allerdings nur insoweit, als diese auch ihrem jeweiligen Schutz dienen.

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des an das verfahrensgegenständliche Baugrundstück, GStNr **1, KG Y, im Süden (ca östliche Hälfte des Bauplatzes auf Höhe des geplanten Gebäudes Adresse 3) unmittelbar an den Bauplatz angrenzenden GStNr **2, KG Y.

Sie war daher im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren grundsätzlich berechtigt, die Nichteinhaltung der in § 33 Abs 3 lit a bis f TBO 2022 normierten bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften geltend zu machen, soweit diese auch jeweils ihrem Schutz dienen. Die Beschwerdeführerin hat im behördlichen Verfahren rechtzeitig Einwendungen und gegen den Baubescheid fristgerecht Beschwerde erhoben. Zu den einzelnen Beschwerdepunkten ist auszuführen wie folgt:

1. Unzulässigen Bauweise mit drei oberirdischen Geschoßen:

Hiezu ist auszuführen dass der für den Bauplatz geltende Bebauungsplan die Höchstzahl der oberirdischen Geschoße mit 2 festlegt. Seitens der Beschwerdeführerin wird hier vorgebracht, dass am Bauplatz zwei Gebäude mit insgesamt drei Obergeschoßen errichtet werden sollen, weshalb die diesbezügliche Beschränkung des Bebauungsplanes nicht eingehalten werde.

§ 62 Abs 1 TROG 2022 normiert, dass (in Bebauungsplänen) die Bauhöhe von Gebäuden durch deren obersten Punkt bezogen auf die absolute Höhe oder auf einen sonstigen Fixpunkt festzulegen ist. Gemäß lit a) leg cit kann auch die Anzahl der oberirdischen Geschoße festgelegt werden.

Die in § 62 Abs 1 lit a) bis d) angeführten möglichen Festlegungen beziehen sich immer auf das einzelne Gebäude und sind nicht auf alle auf einem Grundstück zu errichtenden Gebäude insgesamt. Wenn man dem Vorbringen des Beschwerdeführerin folgen wollte, wären auch bei den weiteren Festlegungen gemäß lit b) bis d) jeweils die Summen der einzelnen Gebäudehöhen zusammenzurechnen, dies ist dem Gesetzeswortlaut jedoch nicht zu entnehmen. Die Festlegung der oberirdischen Geschoße ist auf das jeweilige Gebäude anzuwenden, weshalb die beiden auf dem gegenständlichen Bauplatz zu errichtenden Gebäude (Adresse 2 mit zwei Obergeschoßen und Adresse 3 mit einem Obergeschoß) den Vorgaben des Bebauungsplanes entsprechen.

2. Immissionen von Oberflächenwässer

Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass durch die massiven Aufschüttungen auf dem Bauplatz, der Hangneigung und der unzulänglichen Drainagen bzw Sickeranlagen Oberflächenwässer ungehindert auf ihr Grundstück abfließen würden.

Hiezu ist auszuführen, dass nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes die Frage der Versickerung bzw schadlosen Ableitung von Oberflächenwässer kein Nachbarrecht darstellt (VwGH 16.10.1990, 90/05/0039). Vielmehr sind Fragen der Entsorgung von Abwässern und Niederschlagswässern im Sinne des § 3 Abs 5 TBO 2022 Fragen, die von der Behörde im Rahmen des Bauverfahrens objektiv zu prüfen sind und für deren Sicherstellung zu sorgen ist.

Auch zählen allfällige Beeinträchtigung durch Niederschlagswässer nicht zu den vom Nachbarn aufgreifbaren Immissionen nach § 33 Abs 3 lit a TBO 2022. Durch die explizite Anführung der Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Entsorgung von Niederschlagswässer und Abwässer in § 3 Abs 5 TBO 2022 als objektiv-öffentlich rechtliche Voraussetzung zur Erteilung einer Baugenehmigung ist im Umkehrschluss davon auszugehen, dass Niederschlagswässer jedenfalls nicht zu den Immissionen im Sinne des § 33 Abs 3 lit a TBO zählen (VwGH 03.05.2012, 2012/06/0061).

Mit diesem Vorgingen wird daher kein zulässiges Nachbarrecht iSd § 33 Abs 3 TBO 2022 geltend gemacht.

3. Mangelhaftigkeit des Verfahrens

Seitens der Beschwerdeführerin wird vorgebracht, dass zum Zeitpunkt der Bauverhandlung die Planunterlagen mangelhaft gewesen seien, die Verhandlungsleitung während der Bauverhandlung fragwürdig gewesen sei, zudem wurde die lange Verfahrensdauer nach der Bauverhandlung moniert, zumal noch weitere Gutachten und Stellungnahmen eingeholt worden seien. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass – zumal die nach der Bauverhandlung eingeholten Unterlagen/Stellungnahmen der Beschwerdeführerin nicht mehr zur Kenntnis gebracht wurden – das Parteiengehör von der Behörde zwar verletzt wurde, allerdings hatte die Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren die Möglichkeit, Akteneinsicht zu nehmen sowie eine Stellungnahme abzugeben. Darüber hinaus fand eine mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, anlässlich welcher die Sach- und Rechtslage sowie die Beschwerdepunkte erörtert und dem Vertreter der Beschwerdeführerin auch Gelegenheit gegeben wurde, an den Sachverständigen Fragen zu stellen, sodass etwaige Verfahrensmängel mittlerweile geheilt sind.

Die weiters aufgeworfenen Punkte, so, dass schwerwiegende Fehler bei der Beurteilung der Baufluchtlinie, Nichtberücksichtigung von Flächen bzw Berechnungsfehler bei der Ermittlung von Baumassen sowie mangelhafte Beurteilung von Orts- und Straßenbild, stellen keine Nachbarrechte dar, zudem wurden die Berechnungen im behördlichen Verfahren nachgeholt bzw berichtigt (VwGH 26.01.2006, 2005/06/0356 zum Mitspracherecht zum Orts- und Straßenbild, 30.01.2019, Ra 2018/06/0020 zum Mitspracherecht hinsichtlich der Baudichte).

4. Mindestabstand gemäß § 6 TBO

Die Beschwerdeführerin wendet ein, dass die Aufschüttungen im 4-m Abstandsbereich zu ihrem Grundstück unzureichend beurteilt worden seien, da weder Vermessungspunkte noch entsprechende Schnittpläne vorliegen würden, weshalb eine Aufschüttung von mehr als 2 m im Abstandsbereich zu vermuten sei. Auch sei die östliche Einfriedung mit bis zu 2 m Maueroberkante und 1 m Geländerhöhe unzureichend geprüft worden.

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde im Hinblick auf dieses Vorbingen ergänzend ein hochbautechnisches Gutachten eingeholt, in welchem der Amtssachverständige zum Ergebnis gelange, dass einerseits eine abschließende Beurteilung aufgrund der mangelhaften Planunterlagen nicht vorgenommen werden könne, er komme dennoch zum Ergebnis, dass die an der Ostseite des Bauplatzes geplante Mauer samt Absturzsicherung im Mindestabstandsbereich zum Grundstück der Beschwerdeführerin eine größere Höhe als 2,0 m erreiche. Aufgrund der von der Behörde genehmigten Pläne waren daher die Abstandsbestimmungen zum Grundstück der Beschwerdeführerin nicht eingehalten.

In der Folge wurden die Einreichpläne seitens der Beschwerdeführer durch den Lageplan der BB vom 25.09.2025, GZ ***, samt Übersichtplan Geländeveränderungen Adresse 2 ergänzt sowie die ursprünglichen Pläne Adresse 2, Ansichten Ost West Schnitte S1, S2 vom 04.12.2024 und Adresse 2, Ansicht Nord Süd Schnitt S3 4m-Grundgrenze Süd vom 04.12.2024 für ungültig erklärt und durch die (verbesserten) Pläne Adresse 2, Ansichten Ost West Schnitte vom 10.09.2025 und Adresse 2, Ansichten Nord Süd vom 10.092.2025, ersetzt.

Der hochbautechnische Sachverständige kommt in seinem ergänzenden Gutachten aufgrund der nunmehr vorgelegten Planunterlagen zum Ergebnis, dass im ergänzten Vermessungsplan die Geländehöhen, welche zur Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens erforderlich sind, ersichtlich sind und aufgrund der nunmehr ohne die Absturzsicherung geplante Mauer an der Ostseite des Bauplatzes die im Abstandsbereich zulässige Höhe von 2,0 m nicht mehr überschritten wird und auch die Aufschüttungen des Geländes im Abstandsbereich zum Grundstück der Beschwerdeführerin geringer ausfallen (nur mehr 1,53 m). Der von der Beschwerdeführerin aufgezeigte Widerspruch zu den Abstandsbestimmungen aufgrund der Absturzsicherung im Mindestabstandsbereich zur Beschwerdeführerin wurde sohin beseitigt, wobei gleichzeitig festgehalten wurde, dass aufgrund der Bebauung des östlich gelegenen Nachbargrundstückes keine Absturzgefahr besteht.

In rechtlicher Hinsicht folgt, dass am Bauplatz im Mindestabstandsbereich zum Grundstück der Beschwerdeführerin hin weder Aufschüttungen vorgenommen werden, die § 58 Abs 3 TBO 2022 iVm § 6 Abs 1 TBO 2022 widersprechen noch entgegen § 6 Abs 4 lit e TBO 2022 eine Stützmauer errichtet wird, die eine Höhe von 2,0 m überschreitet. Die Einhaltung der Abstandsbestimmungen nach § 6 TBO 2022 können daher zum Grundstückes der Beschwerdeführerin als eingehalten betrachtet werden.

Im Ergebnis folgt in rechtlicher Hinsicht, dass das gegenständliche Bauprojekt unter Wegfall der Pläne Adresse 2, Ansichten Ost West Schnitte S1, S2 vom 04.12.2024 sowie Adresse 2, Ansicht Nord Süd Schnitt S3 4m-Grundgrenze Süd vom 04.12.2024 und Heranziehung der ergänzenden sowie verbesserten Planunterlagen aus hochbautechnischer Sicht genehmigungsfähig ist und war daher spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Es wird auf die zitierte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes verwiesen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Kantner

(Richterin)