Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/38/1931-4

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.11.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.38.1931.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde der Frau AA, Adresse 1, D-**** Z, vertreten durch Herrn RA BB, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.2025, Zl ***, betreffend die Untersagung der Benützung gemäß der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.2025, Zl ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des Objektes Adresse 2, **** Y, als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt.

Begründend wurde ausgeführt, dass es im Zeitraum vom 05.01.2023 bis 13.4.2023 in regelmäßigen Abständen zu 20 behördlichen Kontrollen des Objektes „Adresse 2, **** Y“ aufgrund des Verdachtes der unzulässigen Verwendung des Wohnhauses als Freizeitwohnsitz gekommen sei. Unter anderem sei die nunmehrige Beschwerdeführerin am 18.03.2023 vor dem Haus angetroffen worden. Dabei habe sie angegeben, dass sie mit ein paar Freundinnen hier sei. Ihr Hauptwohnsitz sei aber in Deutschland. Sie habe angegeben, dass das Objekt ein Arbeitswohnsitz sei.

Das gegenständliche Objekt sei dann im Zeitraum vom 01.08.2024 bis zum 04.12.2024 neuerlich 20 Kontrollen unterzogen worden. Dabei sei die Beschwerdeführerin 4 Mal angetroffen worden. Somit sei davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin das Objekt unzulässig als Freizeitwohnsitz verwende, sodass die weitere Benützung mit sofortiger Wirkung ausgesprochen wurde.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde der rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführerin in der sie zusammengefasst ausführt, dass sie die Ehegattin des Eigentümers der Liegenschaft sei.

Das Haus sei zunächst nach dem Erwerb an die CC-GmbH vermietet gewesen, deren Geschäftsführerin sie sei. Das Haus sei somit als Firmensitz der CC-GmbH genutzt worden. Naturgemäß habe sie als Geschäftsführerin immer wieder am Firmensitz vor Ort sein müssen. So habe sie zweifellos das Haus nicht zu Erholungszwecken genutzt. Die CC-GmbH sei im Sommer 2023 aufgelöst worden. Ende November 2023 sei auch die Auflösung im Firmenbuch durchgeführt worden.

Ab 15.05.2023 sei dann das Haus an Herrn DD ganzjährig vermietet worden. Seit diesem Zeitpunkt sei die Beschwerdeführerin nur mehr selten vor Ort. Sie habe zwar gelegentlich den Mieter besucht, dort wäre sie aber dann nur zu Besuch gewesen.

Wenn im Bescheid damit argumentiert werde, dass ein Arbeitswohnsitz behauptet worden sei, so sei dies nicht richtig, da an dieser Adresse ein Unternehmen betrieben worden sei und dafür in Österreich Steuern bezahlt worden wären.

Aus den Kontrollen lasse sich lediglich ablesen, dass die Behörde mehrmals vor Ort gewesen sei und die Beschwerdeführerin mehrmals selbst angetroffen worden sei. Aus den Verbrauchswerten ließen sich keine Rückschlüsse ziehen, dass eine Freizeitwohnsitznutzung gegeben sei.

Die Benützungsuntersagung sei zu Unrecht ausgesprochen worden, da es nach der ständigen Judikatur Voraussetzung sei, dass die betreffende bauliche Anlage vom Adressaten eines solchen Verbotes benützt werde. Dies liege im gegenständlichen Fall aber nicht vor.

Durch die Entscheidung würden auch die durch die Menschenrechtskonvention geschützten Grundrechte und die Grundfreiheiten des EU-Rechtes verletzt. Es könne niemandem verwehrt werden, auch mehrere Wohnsitze rechtmäßig zu benützen.

§ 13 TROG sehe auch keine Nutzungsverpflichtung vor.

Die durchgeführte Observierung sei unverhältnismäßig und verletze mehrere Grundrechte. Auch ein Verstoß gegen Artikel 8 der Menschenrechtskonvention liege vor.

Weiters werde auch das Grundrecht auf Schutz des Privat- und Familienlebens durch die Behörde verletzt. Der Staat dürfe in das Privatleben nicht eingreifen. Er müsse alles tun, um das Privatleben vor derartigen Eingriffen zu schützen. Dabei sei insbesondere auf die Ehre und Würde des Menschen zu achten.

Die Behörde verweise in ihrer Entscheidung auch auf ihre Internetrecherche auf den Social-Media-Profilen. Es seien Profilbilder ausgedruckt und Facebook-Beiträge publiziert worden. Dies stelle einen massiven Grundrechtseingriff dar.

Die geheime Überwachung könne nach Auffassung des EGMR nur toleriert werden, wenn sie sich als für den Schutz der demokratischen Institutionen als unbedingt erforderlich erweise. Die gegenständlichen Überwachungen seien völlig unverhältnismäßig und vom Gesetz nicht gedeckt.

Durch die Veröffentlichung der privaten Fotos der Beschwerdeführerin sei zudem auch eine Datenschutzverletzung begangen worden. Die zahlreichen Fotos vom Haus würden auch eine Überwachungsmaßnahme darstellen, die das Hausrecht verletze und richterlich nicht angeordnet worden sei.

Es werde deshalb beantragt, den Bescheid vom 25.04.2025, Zl ***, ersatzlos zu beheben und das weitere Ermittlungsverfahren gegen die Beschwerdeführerin einzustellen.

Weiters werde eine mündliche Verhandlung beantragt.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass der Gatte der Beschwerdeführerin mit Kaufvertrag vom 15.07.2020 bzw 17.07.2020 das gegenständliche Wohnhaus auf Gst **1, KG *** Y, erworben hat. Im Rahmen des Kaufvertrages, da es sich um einen Rechtserwerb in einer Vorbehaltsgemeinde nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 handelt, gab dieser die Erklärung ab, dass er keinen Freizeitwohnsitz schaffen werde.

Die Beschwerdeführerin wohnt mit Hauptwohnsitz in Deutschland. Die Adresse lautet: Adresse 1, **** Z. Ihr schulpflichtiger Sohn geht in Deutschland zur Schule.

Im ersten Kontrollzyklus wurde sie durch die Kontrollorgane am 18.03.2023 persönlich angetroffen und bei der Kontrolle am 05.04.2023 gab ihr Ehegatte gegenüber dem Kontrollorgan an, dass er mit seiner Frau und dem Kind Urlaub macht.

Im zweiten Kontrollzyklus wurde die Beschwerdeführerin persönlich am 08.08.2024 angetroffen. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter beruflich in Paris über längere Zeit und sie nutzte das Haus für mehrere Tage.

Auch im Jahr 2025 hat die Beschwerdeführerin gemeinsam mit ihrem Sohn während der Sommerferien 4 Wochen in X verbracht, wobei der Mieter, Herr DD nicht immer anwesend war.

Die Beschwerdeführerin verbringt ihre Freizeit somit im verfahrensgegenständlichen Wohngebäude, auch wenn der Mieter des Objektes nicht anwesend ist. Die Beschwerdeführerin und ihr Gatte besitzen einen eigenen Schlüssel des Gebäudes. Entgegen der geltenden Rechtslage in Österreich wurden dem Mieter nicht alle Schlüssel des Wohnhauses übergeben.

Das Wohnhaus ist nicht im Freizeitwohnsitzregister der Gemeinde Y eingetragen.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde, sowie durch Durchführung einer öffentlich mündlichen Verhandlung. Die getroffenen Feststellungen resultieren einerseits aus dem Akt der belangten Behörde und andererseits aus den Aussagen des Ehegatten der Beschwerdeführerin, sowie des Mieters des gegenständlichen Gebäudes. Die Beschwerdeführerin selbst ist nicht zur mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol erschienen.

Die Feststellung, dass sich die Beschwerdeführerin im Wohnhaus in den Ferien aufhält, ohne dass der Mieter anwesend ist, ergibt sich schlüssig aus den Kontrollberichten und ihren Aussagen gegenüber den Kontrollorganen.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022, in der derzeit geltenden Fassung, LGBl Nr 7/2025, lauten wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(2) […]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b)[..]

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

h)wenn er im Rahmen einer Hofstelle entgegen dem § 44 Abs. 9 erster Satz oder 10 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, und zwar hinsichtlich der weiteren Ausübung dieser Tätigkeit.

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

(7) […]“

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022, in der derzeitigen Fassung, LGBl Nr 35/2025, lauten wie folgt:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a) […]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Wie oben ausgeführt, definiert das Tiroler Raumordnungsgesetz den Begriff des Freizeitwohnsitzes und versteht darunter Gebäude, Wohnungen und sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Der Verwaltungsgerichtshof führt zu dieser Bestimmung des § 13 Abs 1 TROG in ständiger Rechtsprechung aus, dass von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden kann, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056).

In seiner jüngeren Rechtsprechung (vgl VwGH 16.06.2023, Ra 2023/06/0089) führt er zu § 13 TROG 2022 aus, dass die Qualifikation eines Gebäudes, einer Wohnung oder eines sonstigen Teils eines Gebäudes als Freizeitwohnsitz nicht daran anknüpft, dass sich eine Person nicht länger als eine bestimmte Anzahl von Tagen pro Jahr darin aufhält.

Allein maßgeblich ist, ob die verfahrensgegenständliche Wohnung der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der betreffenden Person(en) liegt. Selbst der Umstand, dass sich zum Beispiel eine Person, wie im Anlassfall dieser höchstgerichtlichen Entscheidung gegeben, die Hälfte der Tage pro Jahr in der verfahrensgegenständlichen Wohnung aufhält, vermag daher für sich genommen nicht auszuschließen, dass eine Nutzung bloß „zeitweilig zu Erholungszwecken" im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 erfolgte, und die Wohnung nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses diente.

Nach dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes auch nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist demnach nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt.

Wenn in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Beziehungen" genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch die Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen.

Auch die Ausübung gelegentlich beruflicher Tätigkeiten an dem Wohnsitz steht nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes der Beurteilung als Freizeitwohnsitz nicht entgegen (vgl VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/0193). Den Begriff des „Arbeitswohnsitzes“ kennt das TROG nämlich nicht.

Die Beschwerdeführerin ist im gegenständlichen Objekt nicht gemeldet. Sie hat ihren Hauptwohnsitz in Deutschland, wo auch ihr minderjähriger Sohn zur Schule geht und ihr Gatte lebt. Im Rahmen der von der belangten Behörde durchgeführten Kontrollen hat sie selbst angegeben, dass sie ihre Ferien im verfahrensgegenständlichen Wohnhaus verbringt. Sie hat auch im Sommer 2024 gegenüber den Kontrollorganen selbst angegeben, dass ihr Mieter über einen längeren Zeitraum beruflich in Paris ist und sie das Haus alleine nutzt. In der Beschwerde wird vorgebracht, dass es sich bei ihren Aufenthalten um Besuche bei ihrem Mieter handeln würde. Hierzu ist festzuhalten, dass ein Besuch grundsätzlich voraussetzt, dass die betreffende Person, die man besuchen möchte, auch tatsächlich anwesend ist. Ein längerer Aufenthalt bei Abwesenheit des „Besuchten“ kann somit nicht als Besuch gewertet werden.

Wenn sich die Beschwerdeführerin somit alleine mit Freunden oder Familienmitgliedern im Haus aufgehalten hat, kann unter Zugrundelegung der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes von keinem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz ausgegangen werden.

Wie sich aus der Aussage des Mieters des Hauses auch ergeben hat, hat die Beschwerdeführerin trotz des bereits erlassenen Bescheides der belangten Behörde das Haus auch für 4 Wochen in den Sommerferien mit ihrem Sohn 2025 genutzt.

Am Rande sei noch erwähnt, dass das Schlafzimmer der Beschwerdeführerin im Wohnhaus vom Mieter nicht genutzt wird. Er gab im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 07.11.2025 an, dass er noch nie in den Schrank im Schlafzimmer der Beschwerdeführerin und ihres Gatten gesehen hat, um die Privatsphäre der Eigentümer nicht zu stören. Auch dies ist ein Indiz dafür, dass der Mietvertrag nur deshalb abgeschlossen wurde, um die Freizeitwohnsitznutzung der Beschwerdeführerin und ihres Gatten zu verschleiern.

Nach Ansicht des erkennenden Landesverwaltungsgerichtes Tirol liegt somit eindeutig eine unzulässige Verwendung des Wohnhauses durch die Beschwerdeführerin als Freizeitwohnsitz vor, sodass der Bescheid der belangten Behörde zu Recht ergangen ist.

Gesamt war somit spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol hat sich an der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes orientiert, sodass die ordentliche Revision nicht zuzulassen war.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)