Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/48/1299-20

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.48.1299.20

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Müller, LL.M., über die Beschwerde des AA, vertreten durch BB Rechtsanwälte GmbH, Adresse 1, **** Z, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Y vom 31.03.2025, Zl ***, betreffend eine Übertretung nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 25.06.2025 und 04.09.2025,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe abgewiesen, als das Ende des Tatzeitraums von 18.02.2024 auf 17.02.2024 eingeschränkt wird und die jeweilige Fassung der Rechtsbestimmung jene des TROG 2022 idF LGBl Nr 78/2023 zu berichtigen ist.

2. Der Beschwerdeführer hat gemäß § 52 Abs 8 VwGVG keine Kosten des Beschwerdeverfahrens zu zahlen.

3. Eine ordentliche Revision an den VwGH ist nach Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Y vom 31.03.2025 wurde dem Beschwerdeführer Folgendes zur Last gelegt:

„1.Datum/Zeit: 30.04.2023-18.02.2024

Ort: **** X, Adresse 2

Sie haben zumindest im angeführten Zeitraum einen Wohnsitz, nämlich die Wohnung Top * unter der Adresse 2, **** X auf Gst. **1, GB *** X, als Freizeitwohnsitz verwendet, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 Abs. 3 lit. a. Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 vorliegt.

Die Wohnung diente nicht der Befriedung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses, sondern wurde zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes bzw. sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift(en) verletzt:

1. § 13 Abs 3 lit a, § 13 Abs 6 erster Satz und § 13 Abs 8 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBI Nr 43/2022 idF LGBI Nr 73/2024 und § 13a Abs 1 lit a und Abs 3 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBI Nr 43/2022 idF LGBI Nr 73/2024

Wegen dieser (diesen) Verwaltungsübertretung(en) wird (werden) über Sie folgende Strafe(n) verhängt:

Geldstrafe von

falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von

Freiheitsstrafe von

Gemäß

1. € 5.000,00

1 Tage(n) 18 Stunde(n)

0 Minute(n)

§ 13a Abs. 3 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022

Weitere Verfügungen (zB Verfallsausspruch, Anrechnung von Vorhaft):

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 500,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe, jedoch mindestens € 10,00 für jedes Delikt (je ein Tag Freiheitsstrafe wird gleich € 100,00 angerechnet).

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 5.500,00“

Dagegen brachte der Beschwerdeführer durch seinen ausgewiesenen Rechtsvertreter rechtzeitig Beschwerde ein und brachte als Beschwerdegrund die formelle Rechtswidrigkeit in Form von Verfolgungsverjährung ein. Das tatbestandsmäßige Verhalten des § 13a Abs 1 lit a und Abs 3 iVm § 13 Abs 3 lit a Abs 6 erster Satz und Abs 8 erster Satz TROG 2022 sei nicht innerhalb der Verfolgungsverjährungsfrist dem Beschwerdeführer angelastet worden. Es liege sohin ein Verfolgungshindernis vor und sei das Verfahren gemäß § 45 Abs 1 Z 3 VStG einzustellen.

Das tatbestandsmäßige Verhalten, sofern eines vorliege, was bestritten werde, habe jedenfalls mit der Abmeldung als Nebenwohnsitz und der Unterlassung der Nutzung am 18.12.2023 aufgehört. Infolge der Abmeldung vom ZMR am 18.12.2023 habe der Beschwerdeführer auf „willhaben.at“ eine Anzeige zur Vermietung der gegenständlichen Wohnung vom 04.12.2023 bis 03.01.2024 gestellt, worauf am 30.12.2023 der Mietvertragsabschluss mit Herrn und Frau CC erfolgt sei. Es sei auch aus dem Verwaltungsakt zu erkennen, dass die Schlüsselübergabe vor dem 18.02.2024 erfolgt sei. Die Verfolgungsfrist sei daher am 18.12.2023 in Gang gesetzt worden und am 18.12.2024 abgelaufen.

Die belangte Behörde habe jedoch ihren ersten Verfolgungsschritt erst in Form der Aufforderung zur Rechtfertigung vom 05.02.2025 expediert. Dies sei jedoch nachweislich nach Ablauf der Verfolgungsverjährungsfrist erfolgt und sei daher keine taugliche Verfolgungshandlung rechtzeitig gesetzt worden. Im Übrigen werde die Strafe als unverhältnismäßig hoch moniert und eine außerordentliche Strafmilderung gemäß § 20 VStG beantragt.

Am 25.06.2025 und am 04.09.2025 wurde eine öffentliche mündliche Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol durchgeführt, in der der Beschwerdeführer als Partei sowie das Kontrollorgan DD, die Mieterin CC und die Tochter des Beschwerdeführers EE als Zeugen einvernommen wurden. Weitere Beweise standen nicht aus und es wurde die Verhandlung geschlossen und auf die mündliche Verkündung verzichtet.

II.Sachverhalt:

Von 30.04.2023 bis 17.02.2024 nutzte der Beschwerdeführer mit seiner Familie die in seinem Eigentum befindliche Eigentumswohnung Top *, Adresse 2, **** X auf dem Gst Nr **1, inneliegend EZ ***, KG X. Die Übergabe der gegenständlichen Wohnung an die mit Mietvertrag vom 30.12.2023 mit Wirkung vom 01.03.2024 abgeschlossenen Mietvertrag erfolgte am 17.02.2024.

Bis zum Übergabetermin am 17.02.2024 nutzte er die Wohnung mit seiner Familie noch, wenn auch nur sehr sporadisch. Er nutzte die Wohnung etwa für fünf Wochenenden im Jahr mit seiner Familie.

Der Beschwerdeführer hatte eine Nebenwohnsitzmeldung vom 03.10.2016 bis 18.12.2023, ebenso wie seine Ehefrau und seine Tochter, die noch schulpflichtig ist. Die weitere Tochter EE ist Immobilienkauffrau und arbeitet unter anderem für sein Unternehmen FF-GmbH mit Sitz in Deutschland.

Der Beschwerdeführer gründete die GG-GmbH mit Sitz in dieser Eigentumswohnung mit der Errichtungserklärung vom 09.11.2022 und ist er handelsrechtlicher Geschäftsführer dieser Gesellschaft. Diese hat nach wie vor ihren Sitz in dieser Eigentumswohnung. Die Gesellschaft hat als Geschäftszweck „Kauf und Verkauf sowie Verwaltung von eigenen Vermögen insbesondere Immobilien“ im Firmenbuch eingetragen.

Die Tochter des Beschwerdeführers EE hat den Mietvertrag mit Mietbeginn 01.03.2024 aufgrund eines Internetformulars nach den Angaben des Beschwerdeführers vorbereitet, ausgefüllt und den Mietern zum Unterschreiben vorgelegt. Vermieterin der Wohnung ist laut dem Mietvertrag die GG-GmbH, obwohl der Beschwerdeführer Wohnungseigentümer war. Auch wurden weder er noch die Firma von der Hausverwaltung bei der Erstellung oder dem Abschluss des Mietvertrags vertreten oder hatte diese irgendetwas mit diesem Mietverhältnis zu tun. Dies wurde vielmehr alles auf Anweisung des Beschwerdeführers von seiner Tochter EE so ausgefüllt. Erst mit Kaufvertrag vom 29.07.2024 erlangte die Gesellschaft Eigentum, dies rückwirkend mit 01.03.2024.

Nicht festgestellt werden kann daher, dass tatsächlich bereits am 30.12.2023 der Mietvertrag unterzeichnet wurde. Übergeben wurde die Wohnung an die Mieter mittels Übergabeprotokoll am 17.02.2024.

Die ZMR-Anmeldung der beiden Mieter CC wurde vom Beschwerdeführer am 18.02.2024 unterschrieben und den Mietern durch seine Tochter EE übermittelt. Die Anmeldung im ZMR bei der Gemeinde X erfolgte erst zu einem späteren Zeitpunkt und zwar für CC am 12.03.2024 mit einem Hauptwohnsitz und am 28.02.2024 für CC mit einem Nebenwohnsitz.

Jedenfalls bis zum Übergabetermin war auch der Name des Beschwerdeführers an der Klingel und am Postfach angeschrieben und erfolgte dahingehend keine Änderung, da erst ab dem 17.02.2024 den Mieter die Schlüssel mit der Wohnung übergeben wurde.

Eine (Ausnahme-)Genehmigung der Nutzung der gegenständlichen Wohnung als Freizeitwohnsitz ist und war zu keinem Zeitpunkt zulässig oder wurde genehmigt.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich unzweifelhaft aus dem Behördenakt und dem verwaltungsgerichtlichen Akt, insbesondere den Urkunden aus dem ZMR, den zitierten Dokumenten und Registern.

Vom 30.04.2023 bis 18.02.2024 erfolgten 20 Freizeitwohnsitzkontrollen, bei denen erst am 18.02.2024 die neue Mieterin erstmals angetroffen wurde, die einen Tag zuvor die Übergabe der Wohnung mit dem Vermieter und Eigentümer der Wohnung, vertreten durch seine Tochter, gehalten hatte.

Hinsichtlich der Feststellungen des Eigentumsrechts an der Wohnung ergibt sich dies unzweifelhaft aus dem Grundbuch und dem entsprechenden Kaufvertrag, insbesondere auch die rückwirkende Übertragung des Eigentums ab 01.03.2024.

Der Mietvertrag wurde vom Beschwerdeführer selbst vorgelegt, wobei das Datum des Vertragsabschlusses nicht festgestellt werden konnte, zumal die Eigentümerschaft dieser GmbH noch gar nicht vorgelegen ist und auch noch gar nicht beabsichtigt war, diese zu veräußern. Weder der Beschwerdeführer noch sonstige Beweise lagen dazu vor, dass plötzlich nicht mehr der Beschwerdeführer Eigentümer sein soll, sondern ein Verkauf an eine seiner Gesellschaften erfolgen soll. Die Übertragung des Eigentums an dieser Wohnung vom Beschwerdeführer an die GG-GmbH erfolgte darüber hinaus rückwirkend mehr als ein halbes Jahr nach dem Abschluss des Mietvertrages, als noch gar nicht der Verkauf der Wohnung an diese Gesellschaft geplant war.

Unrichtig ist, dass die Tochter des Beschwerdeführers, EE, für die GG-GmbH tätig gewesen wäre, wie er dies ausführte, sie dies jedoch dementierte. Vielmehr ergibt sich aus dem Verfahren selbst, dass sie für die FF-GmbH beschäftigt war, wie sie dies selbst aussagte. Dies ergibt sich auch aus dem vorgelegten Rechnungsdokument eines Inserates auf „willhaben.at“, dessen Inhalt nicht bekannt ist, das aber an sie zuhanden der FF-GmbH übermittelt wurde.

Die Gründung der GG-GmbH an der gegenständlichen Liegenschaft und der Sitz dieser GmbH in der gegenständlichen Wohnung bis dato ergeben sich aus dem Firmenbuch.

Aus dem Verwaltungsakt ergibt sich jedenfalls, dass die erste Verfolgungsverhandlung mit Aufforderung zur Rechtfertigung mit Schreiben der Behörde vom 05.02.2025 gesetzt wurde.

Die ZMR-Abmeldungen des Beschwerdeführers und seiner Familie sind mit den Auszügen vom 18.12.2023 dokumentiert.

Aus den Stromdaten lässt sich jedoch erkennen, dass auch nach dem ZMR-Abmeldedatum des Beschwerdeführers und seiner Familie Nutzungen der Wohnung durch den Beschwerdeführer erfolgt ist, da dies auch durch die entsprechenden Stromdaten belegt wurde. Mag der Strom im Ausmaß von 925 kWh für den Zeitraum 01.02.2023 und 31.01.2024 und im Ausmaß von 55 kWh für den Zeitraum 01.02.2024 bis zum 27.02.2024 sehr gering sein, so bestätigt das die geringfügige Nutzung der Wohnung, jedoch wir damit eine tatsächliche Nutzung bestätigt. Bereits die geringe Nutzung aus dem Jahr 2023 ergibt einen durchschnittlichen Verbrauch von nur 77,08 kWh pro Monat, sodass die Nutzung für den Zeitraum Februar im Ausmaß von 55 kWh eine fast gleichermaßen geringfügige Nutzung bestätigt.

Nachweise, Hinweise oder Sonstiges, dass der Beschwerdeführer die Wohnung überhaupt nicht mehr nach dem 30.12.2023 genutzt hätte, gab es nicht, zumal der Beschwerdeführer selbst dahingehend keine Aussagen machen konnte und eben der Stromverbrauch die Nutzung bestätigen. Auch seine Tochter konnte dazu keine Ausführungen machen. Diese führte aus, dass sie keine Veränderungen in der Wohnung festgestellt hätte, nachdem diese übergeben wurde, sohin auch keine persönlichen Einrichtungsgegenstände zu entfernen waren. Auch die vorgelegte Rechnung an die FF-GmbH kann nicht eine frühere Beendigung der Freizeitwohnsitznutzung als dem Übergabetermin am 17.02.2024 nachweisen, da nachweislich der Beschwerdeführer mit seiner Familie die Wohnung bis dahin genutzt haben, wie dies aus den Stromdaten, aber auch der eigenen Aussage des Beschwerdeführers zu entnehmen war, dass er jedenfalls im Dezember 2023, wenn nicht auch noch im Jänner 2024 die Wohnung nutze. Es war auch eine Stromabmeldung gerade nicht vorgenommen worden, damit die Wohnung noch genutzt werden konnte.

Dass die gegenständliche Wohnung nie als Freizeitwohnsitz zulässigerweise benutzt werden durfte, ergibt sich unstrittig aus dem Verfahren und wurde auch nicht in Frage gestellt.

IV.Rechtliche Würdigung:

Die wesentlichen, für den Tatzeitraum noch geltende Bestimmungen des TROG 2022 idF LGBl Nr 78/2023 lauten:

„Freizeitwohnsitze

§ 13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. […]“

㤠13a

Strafbestimmungen bezüglich Freizeitwohnsitze

(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

a) einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt; dies gilt nicht, wenn der betreffende Wohnsitz am 31. Dezember 1993 nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften rechtmäßig als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist oder wenn sich der Verwendungszweck des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz aufgrund der Baubewilligung ergibt, sofern dieser entsprechend dem § 13 Abs. 3 lit. a als Freizeitwohnsitz angemeldet worden ist und das Verfahren darüber noch nicht abgeschlossen ist;

[…]

c)einen Freizeitwohnsitz, für den eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt, anderen als den im § 13 Abs. 9 genannten Personen entgeltlich zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt.

[…]

(3) Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 sind von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 40.000,- Euro, Verwaltungsübertretungen nach Abs. 2 mit einer Geldstrafe bis zu 3.000,- Euro zu bestrafen.

[…]“

V.Erwägungen:

Der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zufolge kann gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022 von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Einschreiters am konkreten Ort feststellbar ist (stRsp, vgl etwa VwGH 13.3.2023, Ro 2023/06/0001). Und dies gilt auch dann, wenn am konkreten Wohnsitz gelegentlich den Beruf betreffende Tätigkeiten ausgeübt werden sollten (vgl VwGH 27.6.2014, 2012/02/0171 uva).

Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nur entscheidungsrelevant, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (etwa VwGH 13.3.2023, Ro 2023/06/0001; 16.6.2023, Ra 2023/06/0089).

Die stärkste persönliche Beziehung besteht im Regelfall zu dem Ort, an dem jemand regelmäßig mit seiner Familie lebt (ständige Rechtsprechung des VwGH: vgl VwGH 23.1.2020, Ra 2019/15/0160; 25.11.2015, 2011/13/0091; 22.3.1991, 90/13/0073). Diese Annahme setzt die Führung eines gemeinsamen Haushaltes sowie das Fehlen ausschlaggebender und stärkerer Bindungen zu einem anderen Ort, etwa aus beruflichen oder gesellschaftlichen Gründen, voraus (vgl nochmals VwGH 22.3.1991, 90/13/0073, mwN).

Bei der entgegen den gesetzlichen Bestimmungen erfolgenden Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnsitz handelt es sich um ein Dauerdelikt. Es ist der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen; bei der Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, sind auch Zeiträume tatbildlich, in denen eine Wohnung nicht bewohnt wird (vgl VwGH 30.9.2015, Ra 2014/06/0026; 26.11.2010, 2009/02/0345).

Aufgrund der Feststellungen lässt sich klar entnehmen, dass der Beschwerdeführer mit seiner Ehefrau und seiner 14-jährigen schulpflichtigen Tochter in seinem Haus in W wohnt, seine Frau dort beruflich tätig ist und ihre gemeinsame Tochter dort in die Schule geht und in einem Internat ist. Er ist in Österreich nur bedingt steuerpflichtig und hauptsächlich in Großbritannien steuerpflichtig und führt dort seine Steuern ab. Er ist bei einer Firma in V mit inländischen und ausländischen Beteiligungen beschäftigt und verbringt die meiste Zeit in V, wenn er sich in Österreich aufhält.

In der gegenständlichen Wohnung in U hat er lediglich eine 62 m2 Wohnung, die verbunden ist mit der größeren Wohnung Top *, die im Wohnungseigentum der Mutter steht. Diese Wohnung(en) benützt der Beschwerdeführer sporadisch und meist gemeinsam, mit seiner Familie. Er ist vor allem zu Ferienzeiten mit der Familie dort, mit Freunden oder eben mit der Herkunftsfamilie. Die Mehrzahl der Tage des Jahres verbringt er jedenfalls nicht im gegenständlichen Wohnobjekt in U, wie sich aus den Feststellungen klar ergibt.

Bei der entgegen den gesetzlichen Bestimmungen erfolgenden Nutzung einer Wohnung als Freizeitwohnsitz handelt es sich um ein Dauerdelikt. Es ist der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen; bei der Beurteilung, ob eine Freizeitwohnsitz vorliegt, sind auch Zeiträume tatbildlich, in denen eine Wohnung nicht bewohnt wird (vgl VwGH 30.9.2015, Ra 2014/06/0026; 26.11.2010, 2009/02/0345). Die Begehung eines Dauerdelikts endet – der Natur der Sache gemäß – mit Beendigung des rechtswidrigen Zustands, im Falle der Nichtbefolgung eines behördlichen Auftrags daher auch etwa mit dem tatsächlichen Beginn der Ersatzvornahme (VwGH 13.12.1983, 83/05/0144; LVwG NÖ 17.12.2005, LVwG-S-102/001-2015). Die Verjährung läuft ab Beendigung der entsprechenden Tätigkeit (VwGH 29.4.2019, Ra 2018/16/0189 und Ra 2019/16/0027; 28.3.2019, Ra 2018/16/0143; 14.2.2017, Ra 2016/02/0015).

Von einer Beendigung des Dauerdelikts der Freizeitwohnsitznutzung kann nur dann die Rede sein, wenn dieses Verhalten abgestellt wird. Als tatbestandsmäßiges Verhalten wird dabei jedoch definitionsgemäß auch der Leerstand der Wohnung bis zur weiteren Nutzung verstanden, da gerade vorgeworfen wird, die Wohnung nicht ganzjährig zu nutzen. Wesentlichstes Merkmal der unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung ist gerade auch der (oft monatelange) Leerstand nach zeitweiliger Nutzung (VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056).

Der Beschwerdeführer hat daher während des Tatzeitraums bis zur Übergabe der Wohnung an die Vermieter am 17.02.2024 unzulässigerweise das gegenständliche Objekt als Freizeitwohnsitz teilweise mit seiner Familie genutzt und damit den vorgeworfenen Tatbestand objektiv erfüllt, weil er dieses nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses genutzt hat. Eine Ausnahme von dem Freizeitwohnsitznutzungsverbot oder (Ausnahme-)Genehmigung liegt nicht vor.

Die Anlastung bis zum 18.02.2024, sohin nach der Übergabe an die Mieter, erfolgte jedoch nicht zu Recht, da der Beschwerdeführer die Wohnung einen Tag zuvor, eben am 17.02.2024, übergeben und damit die Freizeitwohnsitznutzung der Wohnung beendet hat. Dass während des gesamten Tatzeitraums Leerstände in der Wohnung vorlagen, liegt im Wesen eines Freizeitwohnsitzverhaltens und kann nicht dazu führen, dass bereits zu einem früheren Zeitpunkt mit einem Leerstand das rechtswidrige Verhalten beendet worden wäre. Auch der Umstand allein, dass bereits zu einem früheren Zeitpunkt der Mietvertrag geschlossen wurde, hat die Freizeitwohnsitznutzung des Beschwerdeführers ebenso wenig beeinträchtigt oder beendet wie dies auch aus dem Stromverbrauch und den Beschriftungen der Klingel und der Haustür zu entnehmen war. Erst mit der Übergabe an die Mieter hat er die Freizeitwohnsitznutzung beendet.

Aufgrund der Feststellungen ergibt sich unzweifelhaft, dass der Beschwerdeführer die gegenständliche Wohnung nicht zu ganzjährigen Wohnsitzzwecken als Hauptbezugspunkt seiner Lebensinteressen genutzt hat, sondern vielmehr im Ausmaß von rund fünf Wochenenden im Jahr. Es ist sohin der Tatbestand des § 13a Abs 1 iVm Abs 3 TROG 2022 erfüllt.

Es war jedoch der Tatzeitraum auf den 17.12.2023 zu reduzieren, da nachweislich am 18.12.2023 die Nutzung durch den Beschwerdeführer selbst nicht mehr erfolgte, sondern vielmehr durch die Mieterin CC. Die Übergabe der Wohnung erfolgte am 17.02.2024, so dass damit die Freizeitwohnsitznutzung abgeschlossen wurde und das Dauerdelikt beendet wurde.

Ab diesem Zeitpunkt hat sohin die Verfolgungsverjährungsfrist zu laufen begonnen. Wie aus der Verfolgungshandlung hervorgeht, wurde diese seitens der Behörde am 05.02.2025 gesetzt und sohin gerade noch rechtzeitig innerhalb der Verfolgungsverjährungsfrist. Der Mietvertrag wurde erst mit Wirksamkeit 01.03.2024 abgeschlossen und konnte erst sohin frühestens mit der Überweisung der Kaution und Übergabe am 17.02.2024 die Beendigung der Freizeitwohnsitznutzung durch den Beschwerdeführer und seiner Familie festgestellt werden. Es ist Wesen einer Nutzung als Freizeitwohnsitz, dass die Wohnung nicht ständig und ganzjährig bewohnt wird, und sohin diese sporadische Nutzung, wie sie eben danach gleichermaßen wie davor der Fall war, nicht dazu herhalten kann, dass bereits früher die Freizeitwohnsitznutzung beendet gewesen wäre.

Gemäß § 5 Abs 1 VStG genügt zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten, wenn eine Verwaltungsvorschrift über das Verschulden nichts anderes bestimmt. Fahrlässigkeit ist bei Zuwiderhandeln gegen ein Verbot oder bei Nichtbefolgung eines Gebotes dann ohne weiteres anzunehmen, wenn zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört und der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Im Falle eines „Ungehorsamsdeliktes“ – als welches sich auch die gegenständliche Verwaltungsübertretung darstellt – tritt somit insofern eine Verlagerung der Behauptungslast ein, als die Behörde lediglich die Verwirklichung des objektiven Tatbestandes zu beweisen hat, während es Sache des Täters ist, glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft.

Er hat mit dem Erwerb der Liegenschaft die Information erhalten, dass er die Liegenschaft als Hauptwohnsitz und dementsprechend zur ganzjährigen Wohnnutzung nutzen muss und eine Nutzung als Freizeitwohnsitz unzulässig ist. Er konnte daher das Verschulden nicht entkräften, sondern bestätigte er vielmehr in seiner Aussage, dass er von Anfang an gewusst hat, dass er das Objekt nicht nur sporadisch, sondern nur ganzjährig nutzen darf. Trotzdem hat er dieses jedoch nur sporadisch genutzt. Er hat daher wissentlich gehandelt.

Nach § 19 Abs 1 VStG ist Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat.

Nach § 19 Abs 2 VStG sind im ordentlichen Verfahren überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Die Verwaltungsübertretung nach § 13a Abs 1 TROG ist von der Bezirksverwaltungsbehörde gemäß der während des Tatzeitraums noch anzuwendenden Fassung mit einer Geldstrafe bis zu € 40.000,- zu bestrafen.

Schutzzweck des Verbots der Verwendung bzw Überlassung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz ohne entsprechende Berechtigung ist die Gewährleistung von leistbarem Wohnraum für die Wohnbevölkerung in Tirol. In T sind bereits Freizeitwohnsitze in einer Zahl zu verzeichnen, welche das gesetzliche und zulässige Höchstausmaß von bis 8 % der Gesamtzahl der Wohnungen entsprechend dem endgültigen Ergebnis der jeweils letzten Gebäude- und Wohnungszählung erheblich übersteigt. Mit Stand 16.10.2025 waren in X 95 Freizeitwohnsitze bei einer Gesamtanzahl von 2.736 Wohnungen laut der letzten Gebäude- und Wohnungszählung 2021 im Freizeitwohnsitzverzeichnis gemäß § 14 Abs 4 TROG 2022 eingetragen, was eine Freizeitwohnsitzquote von 3,5 % ergibt, sodass durch die seit dem Jahr 2017 eine Reduktion erreicht werden konnte (siehe die Daten dazu: https://www.tirol.gv.at/statistik-budget/statistik/freizeitwohnsitze/ [23.10.2025]). Auch daraus ist zu erkennen, dass die Freizeitwohnsitzbeschränkung gerade auch aus generalpräventiven Erwägungen erforderlich ist.

Es liegt zweifelsohne ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung durch Feriengäste verwendet wird und damit eine Dauervermietung oder Dauernutzung nicht mehr stattfinden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzliche Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitze, um der Wohnbevölkerung in Tirol die Möglichkeit von leistbarem Wohnraum zu gewährleisten. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere des Ziels des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden – angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen – von besonderer Bedeutung. Diesen Zielen und Schutzinteressen würde es widersprechen, dem Beschwerdeführer eine Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz zu gewähren, obwohl er nicht auf das Objekt als Lebensmittelpunkt angewiesen ist und vielmehr seinen Lebensmittelpunkt nicht dort hat.

Der Unrechtsgehalt der angelasteten Verwaltungsübertretung ist daher durchaus erheblich. Den Schutzinteressen hat der Beschwerdeführer in nicht unerheblichem Ausmaß zuwidergehandelt. Bezüglich des Verschuldens war – wie schon ausgeführt – von Wissentlichkeit auszugehen.

Die Unbescholtenheit des Beschwerdeführers war mildernd zu berücksichtigen. Erschwerend wirkte aber der lange Tatzeitraum und die wissentliche Tatbegehung. In Anbetracht der Strafbemessungsgründe erscheint die daher verhängte Geldstrafe in der Höhe von EUR 5.000,- als schuld- und tatangemessen sowie aus spezial- und generalpräventiver Sicht erforderlich.

Aufgrund der Novelle des TROG 2022 war die Fassung der anzuwendenden Bestimmungen zu ergänzen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

B e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Der Antrag auf Verfahrenshilfe ist innerhalb der oben angeführten Frist für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof beim Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen. Im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof ist, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)