Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/40/2722-10

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.40.2722.10

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde des AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch die BB Rechtsanwälte GesbR, Adresse 2, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 02.08.2024, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der TBO 2022,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als der Spruch nunmehr zu lauten hat wie folgt:

„Gemäß § 46 Abs 6 lit e TBO 2022 wird Herrn AA, Adresse 1, Top **, **** Z, die weitere Benützung der Wohnung Top ** im Gebäude auf Gst Nr **1, EZ ***, KG Z, Adresse 1, **** Z, binnen der Frist von zwei Wochen ab Zustellung dieses Erkenntnisses untersagt.“

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

1. Mit dem bekämpften Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z (belangte Behörde) vom 02.08.2024, Zl ***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 lit e Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) die weitere Benützung der Wohnung Top ** im Gebäude auf Gst.Nr. **1, EZ ***, KG Z, Adresse 1, **** Z, untersagt. Begründend führte die belangte Behörde aus wie folgt:

„Mit Baubescheid vom 08.04.1997, Zl. *** wurde Frau CC und Herrn DD, **** Z, Adresse 1, die Baubewilligung für den Umbau des Hotels in ein Wohnhaus und den Neubau eines überdachten KFZ-Abstellplatzes auf Grundstück Nr. **1, EZ ***, KG Z Stadt erteilt.

Mit Baubescheid vom 03.10.1997, Zl. *** wurde Herrn DD, **** Z, Adresse 1, die Baubewilligung für die Anhebung des westseitigen Daches und den Ausbau des Dachgeschosses für eine Wohnung für den ganzjährigen Wohnbedarf beim Gebäude auf Grundstück Nr. **1, EZ ***, KG Z, Adresse 1, **** Z, erteilt.

Mit Baubescheid vom 06.08.1998, Zl. *** (Tekturbescheid) wurde Herrn DD die Baubewilligung für Änderungen bei dem mit Bescheid vom 03.10.1997, Zl. *** bewilligten Bauvorhaben erteilt.

Mit Eingabe vom 03.09.1998 wurde von Frau CC und Herrn DD um die Teilbenützungsbewilligung für das mit Bescheid vom 08.04.1997 bewilligte Bauvorhaben (Kellergeschoss bis inkl. 2. Obergeschoss) angesucht.

Am 22.09.1998 wurde eine Verhandlung durchgeführt, bei welcher festgestellt wurde, dass sich die Wohnung im Dachgeschoss im Rohbau befunden und von der Kollaudierung ausgenommen wird.

Mit Bescheid vom 05.03.1999, Zl *** wurde die Teilbenützungsbewilligung für das Wohnhaus auf Gst.Nr. **1, KG Z (Keller-, Erd-, 1. und 2. Obergeschoss) unter näher angeführten Nebenbestimmungen erteilt. Gleichzeitig wurden geringfügige bauliche Änderungen im Rahmen der Erteilung der Benützungsbewilligung genehmigt.

Eine Benützungsbewilligung für die Wohnung Top ** im Dachgeschoss des Gebäudes liegt bis dato nicht vor. Aufgrund mehrerer Abweichungen zu den genehmigten Planunterlagen besteht kein Baukonsens für diese Wohnung.

Bei dem gegenständlichen Mehrfamilienwohnhaus handelt es sich um eine Wohnanlage gemäß § 2 Abs. 5 Tiroler Bauordnung 2022.

Wie sich aus dem zentralen Melderegister ergibt, ist Herr AA seit dem 08.07.2024 in der Wohnung Top ** in der Adresse 1 mit Hauptwohnsitz gemeldet. Herr AA hat die Wohnung bei der am 29.11.2023 stattgefundenen Zwangsversteigerung ersteigert und ist nunmehr Eigentümer dieser Wohneinheit. […]

Im vorliegenden Fall handelt es sich eindeutig um ein Gebäude, welches einer Baubewilligung nach § 45 Abs. 1 lit c TBO 2022 bedarf. Eine solche liegt für das Keller-, das Erdgeschoss sowie das 1. und 2. Obergeschoss vor. Für die Wohnung Top ** im ausgebauten Dachgeschoss liegt keine Benützungsbewilligung vor.

Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage deren weitere Benützung zu untersagen, wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs 1 Tiroler Bauordnung 2022 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt.

Herr AA ist Eigentümer der Wohnung Top ** im Dachgeschoss des Gebäudes und seit 08.07.2024 mit Hauptwohnsitz an der Adresse Adresse 1, Top **, **** Z gemeldet.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden und Herrn AA die weitere Benützung der Wohnung Top ** im Gebäude auf Gst.Nr. **1, EZ ***, KG Z, Adresse 1, **** Z, zu untersagen.“

2. Mit Eingabe vom 06.09.2024 erhob der vorerst unvertretene Beschwerdeführer fristgerecht zulässige Beschwerde gegen diesen Bescheid und führte darin im Wesentlichen aus, dass er die gegenständliche Wohnung am 29.11.2023 im Rahmen einer Zwangsversteigerung ersteigert habe und seither Eigentümer sei. Der ehemalige Eigentümer, Herr DD, welcher die Wohnung seit der teilweisen Fertigstellung im Jahr 1999 ohne erforderlicher Benützungsbewilligung bewohnt habe, habe die Wohnung erst mit 07.07.2024 geräumt übergeben, weswegen dem Beschwerdeführer eine Bestandsaufnahme sowie die Organisation eines Rückbaus/Umbaus erst ab diesem Zeitpunkt möglich gewesen sei. Der Beschwerdeführer habe bereits am auf die Wohnungsübergabe folgenden Montag, den 08.07.2024, eine Begehung samt Bestandaufnahme zur Einleitung der erforderlichen Maßnahmen zur Erlangung der Benützungsbewilligung organisiert und das entsprechende Bauansuchen am 07.08.2024 beim Bauamt der Stadtgemeinde Z eingereicht.

Beantragt werde die Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht sowie die Erteilung der Benützungsbewilligung für die gegenständliche Wohnung. Für den Fall, dass festgestellt werden sollte, dass wesentliche Baumängel vorlägen, werde weiters beantragt, gemäß § 45 Abs 5 TBO eine angemessenen Frist zur Behebung derselben einzuräumen und währenddessen das gegenständliche Verfahren ruhen zu lassen.

3. Mit Schreiben des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 24.10.2024 wurde die Beschwerde samt zugehörigem Akt dem Landesverwaltungsgericht Tirol vorgelegt sowie der Bauakt übermittelt.

4. Mit Erkenntnis vom 13.01.2025, Zl LVwG-2024/40/2772-1, wies das erkennende Gericht die Beschwerde vom 06.09.2025 mit der Maßgabe als unbegründet ab, dass die Benützung der gegenständlichen Wohnung mit sofortiger Wirkung untersagt wurde. Die ordentliche Revision wurde gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zugelassen.

Begründend führte das Landesverwaltungsgericht zusammengefasst aus, dass es sich bei der gegenständlichen Wohnung um eine solche in einem Gebäude mit mehr als sechs Wohneinheiten handle und daher für diese eine Benützungsbewilligung gemäß § 45 Abs 1 lit c TBO 2022 erforderlich sei. Aufgrund der Aktenlage stehe fest, dass bis zum Erlass des angefochtenen Bescheides ein Baukonsens und eine Benützungsbewilligung für die gegenständliche Wohnung nicht vorgelegen habe; dies habe der Beschwerdeführer, der Eigentümer der Wohnung sei und dort seinen Hauptwohnsitz habe, auch selbst zugestanden. Die Benützungsuntersagung sei daher zu Recht erfolgt. Die in der Beschwerde angeführten Gründe, aus denen dem Beschwerdeführer die Erlangung einer Benützungsbewilligung bisher verwehrt gewesen bzw erschwert worden seien, seien in rechtlicher Hinsicht unerheblich. Auch der Antrag auf Festlegung einer angemessen Frist zur Behebung der Baumängel und zwischenzeitlichem Ruhenlassen des Verfahrens sei nicht zu berücksichtigen gewesen, zumal sich diese Bestimmung an die Baubehörde und nicht das Verwaltungsgericht richte und die beantragte Verfahrensruhe von der genannten Bestimmung nicht normiert werde.

Von der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung habe trotz Parteiantrags gemäß § 24 Abs 4 VwGVG abgesehen werden können, da die Aktenlage eine weitere Klärung der Rechtssache durch eine mündliche Erörterung nicht erwarten lasse und einem Entfall auch nicht Art 6 Abs 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, noch Art 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegengestanden habe.

Der Benützungsuntersagung sei unverzüglich nachzukommen. Nachdem die belangte Behörde keine Frist gesetzt habe, dies jedoch nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs erforderlich sei, sei spruchgemäß zu entscheiden gewesen.

5. Mit Eingabe vom 24.02.2024 erhob der nunmehr rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer gemäß Art 144 B-VG Beschwerde gegen das vorgenannte Erkenntnis an den Verfassungsgerichtshof und stellte zugleich einen Eventualantrag auf Abtregung derselben an den Verwaltungsgerichtshof.

6. Mit Beschluss vom 11.03.2025, Zl E-456/2025-7, lehnte der Verfassungsgerichtshof die Behandlung der Beschwerde mangels Erforderlichkeit spezifischer verfassungsrechtlicher Überlegungen zur Beantwortung der im gegenständlichen Fall maßgebenden Fragen ab. Zugleich wurde die Beschwerde dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abgetreten.

7. In der Folge brachte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 17.04.2025 außerordentliche Revision gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts vom 13.01.2025 ein.

Begründend führte der Beschwerdeführer auf das Wesentliche zusammengefasst aus, dass das erkennende Gericht mit seinem Ausspruch, wonach die Benützung der gegenständlichen Wohnung mit sofortiger Wirkung untersagt werde, von der einschlägigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs abgewichen sei. Demnach verstoße das völlige Fehlen einer Leistungsfrist für die Erfüllung baupolizeilicher Aufträge gegen § 59 Abs 2 AVG, weil dies die sofortige Vollstreckbarkeit des Auftrags zur Folge hätte; es sei vielmehr gemäß § 59 Abs 2 AVG eine angemessene Leistungsfrist einzuräumen. Eine solche, gegen § 59 Abs 2 AVG verstoßene sofortige Vollstreckbarkeit habe aber auch das angefochtene Erkenntnis zur Folge, indem es die sofortige Herstellung des vorgeschriebenen Zustands auftrage. Dadurch habe das erkennende Gericht seine Entscheidung mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit belastet.

Darüber hinaus habe das erkennende Gericht diesen Ausspruch auch nicht begründet. Dadurch, dass § 59 Abs 2 die Festsetzung einer „angemessen“ Frist auftrage, werde der Behörde ein diesbezügliches Ermessen eingeräumt. Entscheidend für die Gesetzmäßigkeit der Ermessensausübung sei, ob die festgesetzte Frist objektiv geeignet sei, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung all seiner Kräfte nach der Lage des konkreten Falls die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen. Die Fristsetzung habe aufgrund der Ergebnisse entsprechender Ermittlungen zu erfolgen und sei entsprechend zu begründen. Dies impliziere, dass der Partei Gelegenheit gegeben werden müsse, zur Fristsetzung Stellung zu nehmen. Gegenständlich habe das erkennende Gericht jegliche Ermittlungstätigkeiten zur Frage der Angemessenheit der Fristsetzung unterlassen, sich damit nicht befasst und dem Beschwerdeführer nicht Gelegenheit gegeben, im Rahmen einer öffentlichen mündlichen Verhandlung dazu Stellung zu nehmen. Wenn das erkennende Gericht ausführe, dass aufgrund der Aktenlage eine weitere Klärung der Rechtssache durch eine mündliche Erörterung nicht zu erwarten sei, sei dem entgegen zu halten, dass es zur Frage der Fristsetzung und ihrer Angemessenheit eine Aktenlage nicht existiere. Das gehäufte Verkennen der Rechtslage, die Unterlassung des Ermittlungsverfahrens, das Fehlen einer Begründung, das Abgehen vom Akteninhalt und die Unterlassung der Durchführung einer mündlichen Verhandlung begründe einen Verfahrensmangel und belaste das angefochtene Erkenntnis mit Willkür.

Beantragt werde daher, das angefochtene Erkenntnis wegen Rechtswidrigkeit des Inhalts, in eventu Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben.

Der Revision beigelegt waren Meldeabfragen bzw Meldebestätigungen des Beschwerdeführers und der mit ihm die gegenständliche Wohnung bewohnenden Familienangehörigen, Schulbesuchsbestätigungen der beiden Töchter des Beschwerdeführers sowie ein Auszug aus dem Personenverzeichnis des Grundbuchs betreffend die gegenständliche Liegenschaft.

8. Mit Schreiben vom 24.04.2025 legte das Landesverwaltungsgericht Tirol die außerordentliche Revision vom 17.04.2025 dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung vor.

9. Mit Erkenntnis vom 21.08.2025, Ra 2025/06/0118-13, hob der Verwaltungsgerichtshof das angefochtene Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 13.01.2025 infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften auf.

Begründend führte der Verwaltungsgerichtshof zusammengefasst aus, dass sich die Revision im Hinblick auf das Abweichen des erkennenden Gerichts von der näher zitierten Rechtsprechung zum Erfordernis der Begründung der Angemessenheit der festgesetzten Leistungsfrist als zulässig erwiesen habe. Nach ständiger Rechtsprechung ergebe sich aus § 59 Abs 2 AVG klar, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten müsse, das Fehlen einer Leistungsfrist mache den Auftrag rechtswidrig. Das erkennende Gericht habe eine solche Fristsetzung durch Untersagung der Benützung mit sofortiger Wirkung (zwar) vorgenommen, wobei in diesem Zusammenhang auf die ständige Rechtsprechung hinzuweisen sei, wonach die „unverzügliche“ Herstellung der vorgeschriebenen Anordnungen einem völligen Fehlen einer Frist nicht gleichzusetzen sei und der Inhalt des Begriffs „sofort“ sich mit jenem des Begriffs „unverzüglich“ im Wesentlichen decke. Die nach § 59 Abs 2 AVG vorzunehmende Fristsetzung habe (jedoch) aufgrund der Ergebnisse entsprechender Ermittlungen zu erfolgen und sei in der Entscheidung entsprechend zu begründen, wobei ein Begründungsmangel zur Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften führe. Eine inhaltliche Prüfung auf Rechtmäßigkeit sei dann nämlich nicht möglich. Das erkennende Gericht habe die von ihm festgesetzte Leistungsfrist mit keinem Wort begründet und sei daher das angefochtene Erkenntnis infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben gewesen.

II.Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Wohnung Top ** im Gebäude des Grundstücks Nr **1 in EZ *** KG Z, Adresse 1, **** Z, welche er im Rahmen einer Zwangsversteigerung am 29.11.2023 (Meistbotverteilungsbeschluss vom 20.03.2024) vom Voreigentümer DD erworben hat.

Bei dem Gebäude Adresse 1 in **** Z handelte es sich ursprünglich um ein Hotel, welches auf Basis der Baubescheide vom 08.04.1997, Zl ***, 03.10.1997, Zl *** und 06.08.1998, Zl *** in ein Wohnhaus umgebaut wurde. Mit Bescheid vom 05.03.1999, Zl ***, wurde für das Gebäude eine Teilbenutzungsbewilligung als Wohnhaus unter näher angeführten Nebenbestimmungen erteilt, welche aufgrund mehrerer Abweichungen zu den genehmigten Planunterlagen jedoch nicht die gegenständliche Wohnung Top ** im Dachgeschoss mitumfasste. Für diese Wohnung lag bis zum Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Bescheides vom 02.08.2024 weder ein Baukonsens noch eine Benützungsbewilligung vor. Insgesamt befinden sich im Gebäude zehn im Wohnungseigentum stehende Wohneinheiten.

Der Beschwerdeführer war zum Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides an selbiger Adresse seit dem 08.07.2024 mit Hauptwohnsitz gemeldet. Ebenfalls dort seit diesem Datum hauptwohnsichtlich gemeldet sind die Ehefrau des Beschwerdeführers, Frau EE, sowie seine minderjährigen Töchter FF, geb XX.XX.XXXX, und GG, geb XX.XX.XXXX. Der Beschwerdeführer bewohnt die gegenständliche Wohnung zusammen mit seiner Familie. FF besuchte im Schuljahr 2024/25 die vierte Klasse der Volkssschule Z, GG die zweite Klasse des Bundesgymnasiums Y.

III.Beweiswürdigung:

Der festgestellte Sachverhalt steht aufgrund der Aktenlage fest und ist unstrittig. Seitens des Beschwerdeführers wurde weder im Rahmen des Beschwerdevorbringens, noch im Rahmen der gegen das verwaltungsgerichtliche Erkenntnis vom 13.01.2025 erhobenen Rechtsmittel bestritten, dass er seit dem angeführten Datum in der gegenständlichen Wohnung mit Hauptwohnsitz gemeldet ist oder für diese Wohnung keine Benützungsbewilligung vorliegt. Vielmehr weist der Beschwerdeführer selbst auf das Fehlen einer Benützungsbewilligung hin und bringt vor, entsprechende Rück-/Umbauarbeiten tätigen zu müssen, für welche er bereits um die Bewilligung bei der zuständigen Baubehörde angesucht habe. Ferner führt der Beschwerdeführer aus, dass nicht nur er selbst, sondern auch seine Familienmitglieder in der gegenständlichen Wohnung hauptwohnsitzlich gemeldet sind und diese auch tatsächlich bewohnen und legte im Rahmen des Erkenntnisbeschwerde- bzw. Revisionsverfahrens entsprechende Meldebestätigungen sowie Schulbesuchsbestätigungen seiner beiden minderjährigen Töchter vor.

IV.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022, idgF (LGBl Nr 7/2025), lauten wie folgt:

㤠2

Begriffsbestimmungen

[…]

(5) Wohnanlagen sind Gebäude mit mehr als sechs Wohnungen. Mehrere in einem räumlichen Naheverhältnis stehende Gebäude, die zusammen mehr als sechs Wohnungen enthalten, gelten als eine Wohnanlage, wenn sie eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen und für sie eine gemeinsame Verwaltung vorgesehen ist.

[…]

§ 28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

a) der Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden;

b) die sonstige Änderung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden;

[…]

§ 45

Benützungsbewilligung

(1) Folgende Gebäude dürfen in den Fällen des § 28 Abs. 1 lit. a und b erst aufgrund einer Benützungsbewilligung benützt werden:

[…]

c) Wohnanlagen.

Dies gilt auch für Gebäudeteile, die einer entsprechenden Verwendung zugeführt werden. Einer Benützungsbewilligung bedürfen solche Gebäude oder Gebäudeteile auch dann, wenn die Baubewilligung für sie aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften erteilt wurde.

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

e)

wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs. 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt,

[…]“

Die maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes (AVG), BGBl Nr 51/1991, idgF (BGBl I Nr 50/2025), lauten wie folgt:

㤠59.

(1) Der Spruch hat die in Verhandlung stehende Angelegenheit und alle die Hauptfrage betreffenden Parteianträge, ferner die allfällige Kostenfrage in möglichst gedrängter, deutlicher Fassung und unter Anführung der angewendeten Gesetzesbestimmungen, und zwar in der Regel zur Gänze, zu erledigen. Mit Erledigung des verfahrenseinleitenden Antrages gelten Einwendungen als miterledigt. Läßt der Gegenstand der Verhandlung eine Trennung nach mehreren Punkten zu, so kann, wenn dies zweckmäßig erscheint, über jeden dieser Punkte, sobald er spruchreif ist, gesondert abgesprochen werden.

(2) Wird die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen, so ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.“

V.Erwägungen:

Gemäß § 28 Abs 1 lit a und b iVm § 45 Abs 1 lit c TBO 2022 dürfen nach Neu-, Zu- und Umbau von Wohnanlagen, sowie nach sonstigen Änderungen an Wohnanlagen oder Gebäudeteilen von Wohnanlagen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden, diese erst nach Erteilung einer Benützungsbewilligung benützt werden. Nach § 45 Abs 1 2. Satz TBO 2022 gilt dies auch für Gebäudeteile, die einer entsprechenden Verwendung zugeführt werden. Gemäß § 2 Abs 5 1. Satz TBO 2022 sind Wohnanlagen Gebäude mit mehr als sechs Wohnungen.

Im Gebäude auf Gst Nr **1, EZ ***, KG Z Stadt, an der Adresse Adresse 1, **** Z, befinden sich insgesamt zehn Wohnungen, eine Wohnanlage in diesem Sinne liegt daher vor. Die gegenständlichen Wohnung Top ** bedarf zu ihrer Nutzung sohin jedenfalls einer Benützungsbewilligung gemäß § 45 Abs 1 lit c TBO 2022.

Wie vorstehend festgestellt und vom Beschwerdeführer auch ausdrücklich zugestanden, war jedoch dem Beschwerdeführer die Erlangung der erforderlichen Benützungsbewilligung bisher nicht möglich, zumal die gegenständliche Wohnung vom vormaligen Eigentümer DD entgegen der genehmigten Planunterlagen errichtet wurde und daher auch der hierfür erforderliche Baukonsens nicht besteht. Eine Benützungsbewilligung für die gegenständliche Wohnung liegt unstrittigerweise nicht vor. Insofern der Beschwerdeführer vorbringt, dass ihm die Erlangung derselben aufgrund der in der Beschwerde und in den gegen das verwaltungsgerichtliche Erkenntnis vom 13.01.2025 erhobenen Rechtsmitteln näher bezeichneten Gründen verwehr bzw erschwert wurde, so sind diese zwar nachvollziehbar, jedoch in rechtlicher Hinsicht nicht zu berücksichtigen, als ausschließlich auf das mangelnde Vorliegen der Benützungsbewilligung und nicht auf die zugrundeliegenden Ursachen hierfür abzustellen ist.

Die mittels dem angefochtenen Bescheid ausgesprochene Benützungsuntersagung gemäß § 46 Abs 6 lit e TBO 2022 erfolgte sohin dem Grunde nach zu Recht.

Die belangte Behörde hat es jedoch verabsäumt, eine Frist zur Umsetzung dieser Benützungsuntersagung festzusetzen.

Wie der Verwaltungsgerichtshof im im Instanzenzug ergangenen Erkenntnis vom 21.07.2025, Ra 2025/06/0118-13 mit Hinweis auf seine ständige Rechtsprechung (insbesondere VwGH vom 12.11.2024, Ra 2024/06/0130) ausgesprochen hat, hat ein behördlicher Auftrag gemäß § 59 Abs 2 AVG eine Erfüllungsfrist zu enthalten und macht das Fehlen einer Leistungsfrist den Auftrag rechtswidrig. Die Fristsetzung kann dabei, wie der Gerichtshof zum Ausdruck brachte, grundsätzlich auch durch die Anordnung der „unverzüglichen“ Herstellung des vorgeschriebenen Zustands vorgenommen werden, wobei diese Anordnung einem völligen Fehlen einer Frist nicht gleichzusetzen ist und sich der Inhalt der Begriffe „sofort“ und „unverzüglich“ im Wesentlichen deckt (unter Hinweis auf VwGH vom 23.04.2025, Ra 2025/06/0104 und 0105 mwN). Die nach § 59 Abs 2 AVG vorzunehmende Fristsetzung hat aufgrund der Ergebnisse entsprechender Ermittlungen zu erfolgen und ist in der Entscheidung zu begründen (unter Hinweis auf VwGH vom 27.06.2002, 2002/07/0043 und vom 19.05.1994, 92/07/0067). Der insofern unvollständige Spruch der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid war daher durch Setzung einer Frist zu ergänzen und dies zu begründen.

Hierzu ist grundsätzlich festzuhalten, dass die Nutzung der gegenständlichen Wohnung von Beginn an, nämlich bereits seit dem Einzug des Beschwerdeführers und seiner Familie, in unzulässiger Weise erfolgte und auch nach wie vor erfolgt. Durch den Bezug der gegenständlichen Wohnung ohne Vorliegen der erforderlichen Benützungsbewilligung hat der Beschwerdeführer einen gesetzwidrigen Zustand geschaffen und diesen bis dato aufrechterhalten. Dass der Gesetzgeber der Beseitigung eines solchen Zustands hohe Priorität beimisst, ist nicht nur § 46 Abs 6 TBO 2022 zu entnehmen, wonach die zuständige Baubehörde gegen eine gesetzwidrige Nutzung jedenfalls vorgehen muss („Die Behörde hat …“), sondern auch § 67 Abs 1 lit k und lit o Z 1 TBO 2022, der die Nutzung eines Gebäudes ohne Benützungsbewilligung und die Nichtbefolgung eines behördlichen Auftrags gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 unter Strafe stellt.

Gegenständlich ist der gesetzliche Zustand durch die Unterlassung der weiteren Nutzung der Wohnung herzustellen, wobei sich im Verfahren keine Anhaltspunkte dafür ergeben haben, dass dies mit besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden wäre, und sohin im Grunde jederzeit möglich ist. Ein Zuwarten in dem Sinne, dass es dem seit 08.07.2024, sohin seit über 15 Monaten in der gegenständlichen Wohnung gemeldeten Beschwerdeführer durch Setzung einer längeren Frist zur Unterlassung der Nutzung gestattet wird, die Wohnung weiterhin zu nutzen, läuft daher dem erkennbaren Gesetzeszweck zuwider.

In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass dem Beschwerdeführer bereits beim Bezug der Wohnung klar sein musste und auch klar war, dass die rechtlichen Voraussetzungen für die Wohnungsnahme nicht gegeben waren. So führte der Beschwerdeführer im Rahmen außerordentlichen Revision an, er habe „am 06. August 2024 bei der Baubehörde der Stadtgemeinde Z ein Bauansuchen um nachträgliche Erteilung der Baubewilligung für die bestehenden Abweichungen vom Baukonsens eingebracht.“ Im Rahmen der Beschwerde gegen den bekämpften Bescheid gab der Beschwerdeführer wiederum an, er habe am 08.07.2024 eine Begehung und Bestandsaufnahme durchgeführt (bzw erst an diesem Tag durchführen können), „um alle Massnahmen die zur Erlangung der gewünschten Benützungsbewilligung führen einzuleiten.“ Spätestens ab dem 08.07.2024 – also bereits ab dem ersten Tag der hauptwohnsitzlichen Meldung bzw am frühestmöglichen Bezugstermin, sohin jedenfalls bereits beim Einzug – war dem Beschwerdeführer also offensichtlich bewusst, dass weder ein Baukonsens, noch eine Benützungsbewilligung für die gegenständliche Wohnung vorlagen und im Falle der Nutzung der Wohnung entgegen den Vorschriften der TBO 2022 mit entsprechenden rechtlichen Konsequenzen, insbesondere der allfälligen Verhängung eines Benützungsverbots durch die belangte Behörde, zu rechnen war. Auch dass der zu diesem Zeitpunkt bereits rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer in der erhobenen Revision mit keinem Wort anzweifelt, dass die Verhängung des Benützungsverbots an sich rechtswidrig gewesen wäre, sondern lediglich die verwaltungsgerichtliche Fristsetzung beanstandet, macht deutlich, dass der Beschwerdeführer früher oder später mit der Verhängung eines Benützungsverbots gerechnet hat. Der Beschwerdeführer und seine Familie hatten sohin bis dato über 15 Monate Zeit, um sich um eine Ersatzunterkunft zu bemühen bzw hätte sie die gegenständliche Wohnung gar nicht erst beziehen dürfen.

Gleichwohl ergibt sich aus den Angaben des Beschwerdeführers und den im Rahmen des Revisionsverfahrens vor dem Verwaltungsgerichtshof vorgelegten und nunmehr im Akt einliegenden Urkunden (Meldebestätigungen der Familienmitglieder des Beschwerdeführers, Schulbesuchsbestätigungen der Töchter des Beschwerdeführers), dass die gegenständliche Wohnung dem Beschwerdeführer, seiner Frau und insbesondere seinen beiden minderjährigen Töchtern zur Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses dient. Zudem mag zugestanden werden, dass die Beschaffung einer (in praktikabler räumlicher Nähe zur Schule der beiden Töchter des Beschwerdeführers befindlichen) Ersatzunterkunft für eine vierköpfige Familie eine gewisse Vorlaufzeit benötigt.

Das erkennende Gericht erachtet daher gegenständlich eine Frist von zwei Wochen als angemessen und geboten.

Dem Antrag des Beschwerdeführers in der Beschwerde, gemäß § 45 Abs 5 TBO 2022 „eine angemessene Frist für [die Behebung der Baumängel] festzulegen, und während dieser Frist das gegenständliche Verfahren ruhen zu lassen“ war nicht zu berücksichtigen, zumal sich diese Bestimmung an die Baubehörde und nicht an das Verwaltungsgericht richtet, welche nach vorhergehender Bauvollendungsanzeige und Ersuchen um Erteilung der Benützungsbewilligung durch den Eigentümer des Gebäudes im Falle des Vorliegens von wesentlichen Baumängeln die Benützungsbewilligung zu versagen und gleichzeitig eine angemessene Frist zur Mängelbehebung festzulegen, andernfalls die Beseitigung des Gebäudes aufzutragen hat. Das vom Beschwerdeführer beantragte Ruhen des Verfahrens vor dem erkennenden Verwaltungsgericht wird von der genannten Bestimmung nicht normiert.

Im Hinblick auf die im Rahmen der außerordentlichen Revision aufgeworfene Thematik, wonach das erkennende Gericht durch die Unterlassung der Durchführung einer mündlichen Verhandlung dem Beschwerdeführer die Gelegenheit genommen hätte, zur Angemessenheit der Fristsetzung Stellung zu nehmen, ist auszuführen, dass eine weitere Klärung der Rechtssache, insbesondere in dieser Hinsicht, durch mündliche Erörterung nicht zu erwarten war. Aufgrund der nunmehr im Akt einliegenden Meldebestätigungen der Familienmitglieder des Beschwerdeführers und Schulbesuchsbestätigungen der Töchter des Beschwerdeführers aus Sicht des erkennenden Gerichts die Interessen des Beschwerdeführers an der Beibehaltung der gegenständlichen Wohnung hinreichend belegt. Aus den vorgelegten Urkunden und den schriftlichen Eingaben des Beschwerdeführers ergibt sich, dass die gegenständliche Wohnung ihm und seiner Familie zur Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses dient und wurde dies nunmehr bei der Festlegung der Frist zur Umsetzung der Benützungsuntersagung berücksichtigt. Eine darüber hinausgehende Klärung der Angelegenheit im Rahmen einer öffentlichen mündlichen Verhandlung war – gerade im Hinblick auf die Lebensumstände des Beschwerdeführers und seiner Familie – aufgrund der nunmehrigen Aktenlage nicht zu erwarten und konnte daher trotz Parteiantrags gemäß § 24 Abs 4 VwGVG von einer solchen abgesehen werden, zumal einem Entfall einer mündlichen Verhandlung weder Art 6 Abs 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, noch Art 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstanden.

Insgesamt war daher spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)