Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/39/1248-4

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.39.1248.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Mair über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch BB Rechtsanwälte, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 18.04.2025, Zl ****, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid vom 18.04.2025, Zl ****, wies der Bürgermeister der Gemeinde X das Bauansuchen der nunmehrigen Beschwerdeführerin um umfassende thermische Sanierung sowie Verwendungszweckänderung von nicht ausgebautem Dachgeschoss in Wohnräume zum ganzjährigen Wohnbedarf im bestehenden Gebäude Adresse 3 auf Bp **1, KG X ab, dies mit der Begründung, dass keine dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende, rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche im Sinne des § 3 Abs 1 TBO 2022 vorliege.

In dagegen fristgerecht eingebrachter Beschwerde führt die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin aus, dass entgegen der Feststellung der belangten Behörde nach letzter Planung nicht eine zusätzliche Wohnung und 4 Fremdenzimmer, sondern lediglich zwei Wohnungen ohne zugehörige Fremdenzimmer geschaffen würden.

Mit Bescheid vom 25.06.***6 sei das Vorliegen einer Baubewilligung für das nunmehr gegenständliche Gebäude im Freiland als vermutet festgestellt worden. Beim Gebäude – jedenfalls erbaut vor 1900 - handle es sich um einen jahrhundertealten Baubestand, festgehalten in sämtlichen Dorfchroniken (laut Tiroler Kunstkataster Baujahr 1590). Eine nachträgliche Baubewilligung wäre nicht erforderlich gewesen. Stelle die Behörde mit diesem Bescheid einen genehmigungsfähigen Baubestand als gegeben fest, habe zum damaligen Zeitpunkt bereits das Vorhandensein einer rechtlich gesicherten Verbindung mit der öffentlichen Verkehrsfläche geprüft werden müssen, was offensichtlich angenommen worden wäre.

CC und sein Bruder DD hätten mit Kaufvertrag vom 06.04.2023 das Gst **1 (CC) bzw. Gst **2 aus EZ *** an die Beschwerdeführerin veräußert, welche dort den Hauptwohnsitz genommen habe. Dem historischen Grundbuch könne entnommen werden, dass CC das Gst. **1 mit Schenkungsvertrag 1987-12-02 bzw. Kaufvertrag 1988-06-15 erworben habe. DD habe das Gst **2 gemäß Übergabsvertrag von 23.10.2006 ins Eigentum übertragen erhalten. Zum Zeitpunkt beider Erwerbsvorgänge der Veräußerer CC und DD habe daher der Bescheid vom 25.06.***6 bereits bestanden und hätten sie von einer geordneten Zufahrt ausgehen können.

Bei gegenteiliger Rechtsansicht hätte bereits CC seit Schenkungsvertrag 1987 sein Grundstück überhaupt nicht erreichen können, da über das Gst **3 gerichtlich festgestellt kein Zufahrt- oder Zugangsrecht bestehe und zumindest ein Teil des Zuganges über Gst **2 und in weiterer Folge über Gst **4 erfolgen hätte müssen. Fehlender Zugang seit der Übergabe wäre denkunmöglich, zumal CC dort mit dem Vater jahrelang gewohnt habe und nach Umzug nach X die Liegenschaft ständig zur Bewirtschaftung, Lagerzwecken angefahren und betreten habe. Die Eingangstür zum Haus liege teilweise hin zu Gst **2, teilweise zu Gst **4, ein Betreten des Gst **1 ohne Begehen und Befahren des Hofraums des Gst. **4 wäre seit Jahrhunderten unmöglich gewesen. Jedenfalls habe aber CC seit 1987 den Zugang und die Zufahrt über die Gste. **2 und **4 gutgläubig und über mehr als 30 Jahre genutzt, weshalb jedenfalls von einer Servitutsersitzung auszugehen sei, die Ersitzungszeit sei spätestens 2017 abgelaufen. Es gehe also nicht darum, ob DD als Miteigentümer des Gst **4 irgendwelche Zusagen getroffen habe, sondern sei die Zufahrt und der Zugang über Gst **4 gegenüber sämtlichen Miteigentümern durch Ersitzung gesichert. Eine Behinderung bei der Zufahrt über den Hofraum durch die Miteigentümer sei nie erfolgt. Unbeanstandet habe die Antragstellerin auch seit Erwerb des Hauses den Schnee im Hofraum vor der Hauseinfahrt entfernt.

Die im Kaufvertrag vom 11.04.2023 angesprochene Benützungsregelung betreffe die Nutzung des dreieckigen Teiles zwischen dem Weg auf Gst **4, dem Gst **2 und dem Gst **1. Die Benützungsregelung für diesen Teil habe mit der Zufahrt und dem Zugang nichts zu tun. DD könne jedoch auf diesem dreieckigen Teil das Abstellen von PKWs übertragen.

Soweit im Kaufvertrag hinsichtlich des Zufahrtsrechtes zum Gst **1 über die auf Gst **3 ausgebildete asphaltierte Zufahrtsstraße ein behängendes Verfahren beim Bezirksgericht Y festgehalten worden sei, sei CC von einem Ersitzen einer diesbezüglichen Dienstbarkeit beim schmalen Böschungsbereich vor dem beim rückwärtigen Eingang an das Gst **1 angrenzenden, von der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin zwischenzeitlich erworbenen Grünflächenteil ausgegangen. Das Bezirksgericht Y habe dagegen erkannt, eine Zufahrt über das Gst **3 dort sei verwehrt. Hier handle es sich aber um eine zusätzliche Zufahrt bzw Zugang zum Haus. Auch in diesem Verfahren habe der Eigentümer EE niemals den Nichterwerb eines ersessenen Zufahrtsrechts zum Gst **1 über die Hofraumfläche und die dortige asphaltierte Straße auf Gst **4, bei dem er Miteigentümer sei, releviert.

Nach dem Kaufzeitpunkt 2023 habe die Gemeinde einen Kanal im Bereich der Hofraumstraße verlegt, an welchen die Hofraumeigentümer wie auch das Haus der Beschwerdeführerin angeschlossen worden seien, weshalb auch deshalb vom Anschluss an das öffentliche Wegenetz bei sonstiger Widersinnigkeit auszugehen wäre.

Bei dem Gst **1 handle es sich jedenfalls zumindest seit dem Schenkungsvertrag 1987 bzw. Kaufvertrag 1988 nicht mehr um einen Bestandteil des geschlossenen Hofes, sondern um eine eigenständige Einlagezahl (EZ ***). Da immer zum Haus über Gst **4 zugefahren worden sei, sei man auch von einer Berechtigung des CC dazu ausgegangen. Unrichtig wäre, dass die Zufahrt aufgrund der realrechtlichen Zubehöreigenschaft des Hofraumes zum geschlossenen Hof erfolgen würde. Dies sei seit 1987/1988 jedenfalls nicht mehr der Fall und habe daher spätestens 1987/1988 die Ersitzung beginnen können, die dann spätestens 2017/2018 vollendet worden sei.

Ein Auszug aus tirisMaps/Lageplan, eine Kopie des Bescheides vom 25.06.***6, des aktuellen Einreichplans sowie des Kaufvertrags vom 11.04.2023 sind der Beschwerde beigeschlossen.

II.Sachverhalt:

CC erwarb das Gst **1 mit Schenkungsvertrag vom 02.12.1987 (Geschenkgeber DD (sen)/Eigentümer des materiellen Anteils I der Liegenschaft, realrechtlich verbunden mit dem geschlossenen Hof) und mit Kaufvertrag vom 15.06.1988 (Verkäufer FF, Eigentümer des materiellen Anteils II der Liegenschaft).

Mit Kaufvertrag vom 14.12.***6 erwarb CC eine Teilfläche des Gst **3 (Verkäufer EE, Alleineigentümer der EZ ***), diese wurde mit dem Gst **1 vereinigt.

DD (jun) erhielt (ua) das Gst **2 aus EZ *** gemäß Übergabsvertrag vom 23.10.2006 ins Eigentum übertragen.

Mit Kaufvertrag vom 11.04.2023 erwarb die Beschwerdeführerin das Gst **1 und das Gst **2 (bis dahin Bestandteil des geschlossenen Hofes EZ *** des DD) von den Verkäufern CC und DD.

Mit Beschluss des Bezirksgerichts Y vom 28.11.2024 wurden hinsichtlich dieser beiden Grundstücke Grundstücksveränderungen gemäß § 12 Vermessungsgesetz (Grundstückvereinigung) angeordnet. Das vereinigte Grundstück erhielt die Grundstücksnummer **5. Im A2-Blatt sind keine (Dienstbarkeits-)Rechte angemerkt. Das Gst **5, einliegend in EZ *** KG X, steht seit dem Kauf im Alleineigentum der Beschwerdeführerin.

Das Gst **4, einliegend in EZ *** KG X, steht im realrechtlich verbundenen Miteigentum der Liegenschaften EZ *** (Miteigentumsrecht zu 1/5, EE), EZ *** (Miteigentumsrecht zu 1/5, GG), EZ *** (Miteigentumsrecht 1/5, DD) und EZ *** (Miteigentumsrecht 2/5, JJ). Im Lastenblatt sind keine Dienstbarkeitsrechte einverleibt.

Alleineigentümer der Liegenschaft EZ *** (geschlossener Hof W) ist DD.

Die Benützungsregelung des BG Y vom 12.12.2022 hinsichtlich des Hofraumes legt fest, dass es sämtlichen Miteigentümern des Gst **4 gestattet ist, die Zufahrtsstraße auf Gst **4 uneingeschränkt zu nutzen. Die Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Gst **1 (nunmehr **5) gehört nicht zu den Miteigentümern des Gst **4.

Mit der Benützungsregelung vom 12.12.2022 wies das Bezirksgericht Y dem DD die Dreiecksfläche zwischen der Zufahrtsstraße, dem Gst. Nr. **2 und dem Gst **1 zur ausschließlichen und alleinigen Nutzung, insbesondere zum Abstellen von Fahrzeugen jeglicher Art, zu.

Im Kaufvertrag vom 11.04.2023 ist die für die Dreiecksfläche erwirkte Benützungsregelung festgehalten. Festgehalten ist, dass DD alles vorkehren werde, um der Käuferin die Nutzung der Dreiecksfläche zu ermöglichen und räumte er der Käuferin samt Rechtsnachfolgern ein diesbezügliches eigentumsähnliches Nutzungsrecht zum Abstellen von Pkws oder in sonstiger Weise eigentumsähnlich zu nutzen ein, soweit ihm ein derartiges Benützungsrecht aus der gerichtlichen Entscheidung selbst zusteht. Er selbst verzichtete auf Nutzungen zugunsten der Käuferin im Innenverhältnis.

Das im Kaufvertrag vom 11.04.2023 als noch als anhängig benannte Verfahren betreffend ein Zufahrtsrecht zum Gst **1 über die auf Gst **3 ausgebildete asphaltierte Zufahrtsstraße entschied das Bezirksgericht Y dahingehend, dass die Ersitzung einer entsprechenden Dienstbarkeit nicht festgestellt habe werden können.

Das Gst **5 liegt nicht direkt an einer öffentlichen Verkehrsfläche. Es ist von der L *** (V-straße) durch einen Teil des Gst **3 und einen Teil des Gst **4 getrennt.

(Bereits) in ihrer Stellungnahme vom 13.03.2025 hielt die Beschwerdeführerin vor, dass sämtliche Bewohner des Gst **1 über (das vormalige, nun im Eigentum der Beschwerdeführerin stehende) Gst **2 den Zugang zum Wohnhaus gehabt hätten und dazu zuvor über das Gst **4 fahren und gehen hätten müssen und damit eine Dienstbarkeit ersessen hätten.

III.Beweiswürdigung:

Der Erwerb des Gst **1 durch CC mit Schenkungsvertrag vom 02.12.1987 und Kaufvertrag vom 15.06.1988 sowie einer Teilfläche des Gst. **3 mit Kaufvertrag vom 17.12.1996 ergibt sich aus dem Grundbuch. Ein entsprechender Grundbuchsauszug des Gst **1 ist auch Teil des im Akt einliegenden Kaufvertrages vom 11.04.2023. Der Kaufvertrag ist auch als Beilage der Beschwerde angeschlossen.

Aus dem Schenkungsvertrag vom 02.12.1987 ergibt sich die realrechtliche Verbundenheit des materiellen Anteils I an der Liegenschaft EZ *** mit dem Hof W.

Den Schenkungsvertrag vom 02.12.1987 und den Kaufvertrag vom 15.06.1988 bezieht die Beschwerdeführerin selbst. In diese im Grundbuch ausgewiesenen Verträge wurde Einsicht gehalten.

Das Fehlen von Dienstbarkeitseintragungen im Lastenblatt des Gst **4 sowie im A2-Blatt des Gst **5 (und vormals des Gst **1) ergibt sich aus dem Grundbuch. Dieses Fehlen von Dienstbarkeitseintragungen ist auch im angefochtenen Bescheid begründend vermerkt.

Die vormalige Bestandteileigenschaft des Gst **2 zum geschlossenen Hof EZ *** ergibt sich aus dem, im Kaufvertrag vom 11.04.2023 einliegenden Grundbuchsauszug der EZ ***.

Die weiteren Feststellungen ergeben sich aus dem Akt, die Lage des Gst **5 zur öffentlichen Verkehrsfläche L *** ergibt sich aus einer Einschau in tirisMaps.

Den Beschluss des Bezirksgerichts Y, mit welchem eine Zufahrtsdienstbarkeit über Gst **3 im Osten des Gebäudes verneint wurde, trägt die Beschwerdeführerin vor.

Die Benützungsregelung des BG Y vom 12.12.2022 liegt dem Bauakt ein, der angefochtene Bescheid nimmt darauf begründend Bezug.

Erhebungen in Richtung Ersitzung einer dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechenden, rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche wurden durch die belangte Behörde gänzlich nicht geführt und wären diese durch das Landesverwaltungsgericht Tirol erstmals vorzunehmen. Zur Erhebung dieses maßgeblichen Sachverhalts bedarf es der Führung von Ermittlungen vor Ort, der Einvernahmen von Zeugen und sonstiger geeigneter Beweispersonen, allenfalls der Einschau in Archive der Behörde. Diese Sachverhaltsermittlungen sind durch das Landesverwaltungsgericht weder rascher noch erheblich kostengünstiger durchzuführen, eine Zurückverweisung der Sache an die belangte Behörde rechtfertigt sich damit im Sinne einschlägiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung für die Zurückverweisung der Angelegenheit konnte bei bestehender Aktenlage und Sachlage – zur Sachlage teilt die Beschwerdeführerin auch selbst mit - entfallen, die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde auch nicht beantragt.

IV.Rechtslage:

Die Tiroler Bauordnung 2022 - TBO 2022, LGBl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 72/2025, lautet auszugsweise:

㤠3

Bauplatzeignung

(1) Bauliche Anlagen dürfen nur auf Grundstücken errichtet werden, die sich nach ihrer Widmung, Lage, Form, Größe und Bodenbeschaffenheit für die vorgesehene Bebauung eignen und die eine dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende, rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche haben.

[…]

(6) Die Abs. 1 bis 5 gelten sinngemäß für die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden.

§ 34

Baubewilligung

[…]

(4) Das Bauansuchen ist weiters abzuweisen, wenn

…

b) der Bauplatz für die vorgesehene Bebauung nicht geeignet ist (§ 3) oder den Anforderungen an die Anordnung baulicher Anlagen gegenüber den Bauplatzgrenzen nicht entspricht (§ 4),

….

[…]“

V.Erwägungen:

1. Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid wurde das beantragte Bauvorhaben mit der Begründung abgewiesen, dass für dieses keine dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende, rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche gegeben ist.

2. Gemäß § 3 Abs 1 TBO 2022 dürfen bauliche Anlagen nur auf Grundstücken errichtet werden, die ua auch eine dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende, rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche haben.

Gemäß § 3 Abs 6 TBO 2022 gilt dies auch bei der Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden.

Nach vorliegender Planung erfolgen neben baulichen Maßnahmen auch Verwendungszweckänderungen im Gebäude, etwa die Änderung des Verwendungszweckes des bisher nicht ausgebauten Dachgeschoßes in Wohnnutzung. Die Beschwerdeführerin spricht vom Ausbau bzw der Schaffung von 2 Wohnungen. Die letztgültigen Baupläne wurden am 28.03.2025 eingebracht.

Das begründete Erfordernis einer Verbindung mit der Verkehrsfläche im Sinne der Vorgabe des § 3 Abs 1 TBO 2022 wird dem Grunde nach seitens der Beschwerdeführerin auch nicht in Frage gestellt.

3. Ein Bauansuchen ist ua dann nach § 34 Abs 4 lit b TBO 2022 abzuweisen, wenn der Bauplatz für die vorgesehene Bebauung gemäß § 3 nicht geeignet ist.

Das Vorliegen der Voraussetzung nach § 3 Abs 1 TBO 2022, sohin auch, ob der Bauplatz eines konkret beantragen Bau- bzw Verwendungszweckänderungsvorhabens auch über eine dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende, rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verfügt, ist daher von der Baubehörde im Baubewilligungsverfahren amtswegig zu prüfen, somit eine inzidente Eignungsprüfung vorzunehmen (etwa VwGH Ro 2014/06/0067 vom 24.10.2017). Diese ist auch dann vorzunehmen, wenn die geplante Bauführung in Zusammenhang mit einem älteren (bereits auf Bauplatzeignung geprüften) Gebäude bzw dessen Bewilligung steht, weil § 3 nicht nur auf Neu-, sondern auch auf Um- oder Zubauten bzw Verwendungszweckänderungen abstellt. Die ältere Baubewilligung kann mangels Vorliegens derselben Sache keine Bindungswirkung entfalten (Weber/Rath-Kathrein, TBO3 § 3 RZ 1).

Es ist nicht entscheidend, ob allenfalls schon in der Natur bestehende Zufahrtsmöglichkeiten bestehen, sondern, ob eine rechtlich gesicherte Verbindung mit der öffentlichen Verkehrsfläche gegeben ist. Rechtlich gesichert bedeutet ein aktuelles (privat-)rechtliches Dürfen und nicht nur die faktische Möglichkeit einer Zufahrt.

Zur Problematik des Nachweises einer rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche gemäß § 3 Abs 1 TBO 2022 judiziert der Verwaltungsgerichtshof, dass auch eine ersessene Dienstbarkeit grundsätzlich in Betracht kommt. Die Verkehrsverbindung muss jedoch im Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung tatsächlich vorhanden und auf Dauer gesichert sein – es genüge nicht, dass eine Zufahrt in der Zukunft erstritten werden könnte (VwGH 2000/06/0003 vom 18.10.2021). Ob ein ersessenes Recht vorliegt, muss die Behörde als Vorfrage nach einem eigenen Ermittlungsverfahren nach den Grundsätzen des § 37 AVG (unter Wahrung des Parteiengehörs, allfälligem Augenschein, Zeugeneinvernahmen und gegebenenfalls Zuziehung von Sachverständigen, …) beurteilen (vgl VwGH 89/06/0018 vom 13.12.1990).

In diesem Zusammenhang hat die Beschwerdeführerin bereits schon vor der Behörde behauptet, dass sämtliche Bewohner des Gst **1 über das (vormalige, nun im Eigentum der Beschwerdeführerin stehende) Gst **2 den Zugang zum Wohnhaus hatten und dazu zuvor über das Gst **4 fahren und gehen mussten, sie damit eine solche Servitut ersessen hätten (Stellungnahme vom 13.03.2025). In der Beschwerde wird dazu ergänzend ausgeführt, dass CC das Gst **1 mit Schenkungsvertrag vom 02.12.1987 bzw Kaufvertrag vom 15.06.1988 erworben, mit seinem Vater das Gebäude jahrelang bewohnt und auch nach seinem Umzug die Liegenschaft ständig zur Bewirtschaftung, zu Lagerzwecken etc angefahren und betreten habe. Jedenfalls wäre infolge gutgläubiger und mehr als 30jähriger Nutzung seit Eigentumserwerb des CC im Jahre 1987 über Gst **2 und Gst **4 als Zugang und Zufahrt von einer Servitutsersitzung auszugehen. Dass hingegen kein Servitut der Zufahrt und Zugang auf der östlichen Gebäudeseite über das Gst **3 besteht bzw dies vom Bezirksgericht Y festgestellt wurde, teilt die Beschwerdeführerin selbst mit.

Die Ersitzung einer solchen Dienstbarkeit geschieht in der Regel dadurch, dass vom entsprechenden Recht tatsächlich Gebrauch gemacht wird und derjenige, gegen den dieses Recht ausgeübt wird, sich dem fügt, obgleich er dem anderen ein solches Recht nicht eingeräumt hat. Ob eine Unterbrechung der tatsächlichen Besitzausübungshandlungen während der gemäß § 1477 auch hier erforderlichen Ersitzungszeit von 30 Jahren diese noch kontinuierlich (und daher zur Ersitzung führend) erscheinen lässt, entscheiden bei einer Dienstbarkeit die Umstände des Einzelfalles (EvBl 1973/28), jedoch würde die erwiesene Unredlichkeit des Rechtsbesitzes (§ 1477 iVm 326 ABGB) die Ersitzung ausschließen, wofür jedoch der Ersitzungsgegner beweispflichtig ist (SZ 56/111) (VwGH 89/06/0018 vom 13.12.1990).

Die belangte Behörde hat es nun aber gänzlich unterlassen, ein Ermittlungsverfahren im oben beschriebenen Sinn zur Beurteilung der Vorfrage, ob eine dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche rechtlich gesichert ist, zu führen, sondern ging vielmehr mit der gegenständlichen abweisenden Entscheidung vor.

Die belangte Behörde trifft zwar in ihren Erwägungen zum Bescheid eingangs zutreffend in allgemeiner Weise grundsätzliche Aussagen zur Erforderlichkeit einer rechtlich gesicherten, der vorgesehenen Bebauung entsprechenden Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche als Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung. Zutreffend weist die belangte Behörde weiters auch darauf hin, dass im Hinblick auf diese Frage der rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche allenfalls auch als Vorfrage – insbesondere aufgrund eines Parteivorbringens – wie ein solches gegenständlich auch bereits mit Stellungnahme vom 13.03.2025 erfolgte – zu prüfen ist, ob ein ersessenes Wegerecht vorliegt. Im Weiteren prüfte die Behörde eine derartige mögliche Ersitzung jedoch nicht, sondern gibt sie lediglich Inhalte des Kaufvertrages vom 11.04.2023 sowie der gerichtlichen Benützungsregelung wieder und argumentiert schlagend mit dem Vorhalt, dass „die Zufahrt über den Hofraum zum Haus Adresse 3 als ehemaligem Bestandteil des geschlossenen Hofes aufgrund der realrechtlichen Zubehöreigenschaft des Hofraumes zum geschlossenen Hof, nicht aber in Ausübung eines Rechtes auf „Fremdeigentum“ erfolgt sei, sodass die Ersitzung denkunmöglich wäre (RS0011516)“.

Dabei verkennt die Behörde aber, dass es nicht darum geht, dass vormals aus dem Titel einer realrechtlichen Zubehöreigenschaft des Hofraums (Gst **4) zum geschlossenen Hof des DD eine Zufahrts- und Zugangsberechtigung über das Gst **4 gegeben war (wie dies im Übrigen auch für das vormalige Gst **2 als ein – bis zum Verkauf - Bestandteil des geschlossenen Hofes galt), sondern um die Frage, ob für das Gst **1, welches von CC aufgrund der Verträge in den Jahren 1987 bzw 1988 ins selbständige Eigentum erworben wurde, eine entsprechende Dienstbarkeit ersessen wurde.

Es gilt danach in einem nach den Grundsätzen des §§ 37 und 39 AVG zu führenden Verfahren zu ermitteln, ob, seit wann, wo bzw in welchem konkreten Bereich (Trasse) über das Gst **4 (allenfalls auch über das vormalige Gst **2), in welchem Umfang und zu welchen konkreten Nutzungszwecken, redlich oder unredlich, zugefahren und zugegangen wurde, und darauf aufbauend zu beurteilen, ob und in welchem konkreten Umfang ein Zufahrts- bzw Zugangsrecht ersessen wurde. Ist eine Ersitzung zu bejahen, ist in einem weiteren Schritt zu beurteilen, ob das ersessene (Zufahrt- bzw Zugangs)Recht in einer Weise bzw in einem Umfang/Ausmaß gestaltet ist, dass es für das nun konkret beantragte Bauvorhaben („Umfassende thermische Sanierung des bestehenden Wohnhauses sowie Verwendungszweckänderung von nicht ausgebautem Dachgeschoß in eine zweite Wohneinheit zum ganzjährigen Wohnbedarf“ entsprechend dem eingereichten Planungsumfang) ausreicht, um einer dem vorgesehenen Verwendungszweck dieses Bauvorhabens entsprechenden, rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche gerecht zu werden.

Darüber hinaus ist auch festzustellen, dass die Aktenlage ergibt, dass auch eine abschließende Prüfung des Bauvorhabens aus bau- und raumordnungsrechtlicher Sicht noch nicht erfolgte. So erfolgten etwa aus baurechtlicher Sicht lediglich zwei Vorbegutachtungen durch den hochbautechnischen Sachverständigen vom 19.11.2024 und vom 23.01.2025 zu zwei vorangegangenen Planungsvarianten, nicht jedoch zur endgültigen Einreichung vom 28.03.2025.

4. Soweit sich die Beschwerdeführerin in Bezug auf ein Vorliegen einer rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche auf den (positiven) Feststellungsbescheid vom 25.06.1996, erlassen auf der Rechtsgrundlage des § 2 Abs 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl Nr 11/1994, beruft, gilt es auszuführen:

Nach der genannten Rechtsgrundlage hatte der Bürgermeister hinsichtlich jener Gebäude, für die eine Baubewilligung nicht nachgewiesen werden konnte, mit Bescheid festzustellen, ob das Vorliegen einer Baubewilligung zu vermuten ist oder nicht. Das Vorliegen einer Baubewilligung war zu vermuten, wenn aufgrund des Alters des betreffenden Gebäudes oder sonstiger besonderer Umstände davon auszugehen war, dass aktenmäßige Unterlagen darüber nicht mehr vorhanden waren, und überdies kein Grund zur Annahme bestand, dass das betreffende Gebäude entgegen den zur Zeit seiner Errichtung in Geltung gestandenen baurechtlichen Vorschriften ohne entsprechende baurechtliche Bewilligung errichtet wurde.

Gegenstand der Feststellung unter Anlegung der in Abs 1 genannten Kriterien war nach dem klaren Gesetzeswortlaut (arg. „… hinsichtlich jener Gebäude, …“, „ … aufgrund des Alters des betreffenden Gebäudes …“, „… Annahme bestand, … betreffende Gebäude ….“) lediglich das Bauwerk als solches, dh damit die vorhandene Gebäudebausubstanz, nicht jedoch wurden damit – abgesehen von der offenkundigen, die Bestimmungen dieses Gesetzes tragenden Widmungslage Freiland - gleichzeitig auch Fragen der Einhaltung von (weiteren) Bebauungsregeln (welche zudem je nach Alter bzw Errichtungsdatum des Gebäudes mangels Rechtsregeln überhaupt bzw auch nach bestehenden alten Rechtslagen nicht existierten), wie etwa Fragen nach zulässigen Bauplatzgrößen, Bodenbeschaffenheiten, sicherer Zugänglichkeit, Bewegungsfreiheit, rechtlich sichergestellter Wasser- und Energieversorgung, Abwasserbeseitigung und - wie vorliegend – Fragen nach einer dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechenden, rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche geprüft und beantwortet. Für eine solche weitgehende Interpretation lieferte der Gesetzeswortlaut keine Grundlage.

Der Bescheid vom 25.06.1996 zeigt im Konkreten, dass die Behörde von einer Errichtung des Gebäudes vor dem Jahre 1900 ausging und auf dieser Grundlage die Vermutung eines Baukonsenses aussprach.

Soweit die Beschwerdeführerin aus einer Feststellung nach § 2 Abs 1 des genannten Gesetzes, somit aus dem Feststellungsbescheid vom 25.06.1996, auf das Anerkennen einer bereits damals vorliegenden (geprüften) sichergestellten Zufahrt schließt, trifft dies damit nicht zu.

5. Für die Klärung des Bestehens einer ersessenen Dienstbarkeit der Zufahrt bzw des Zugangs ist der Umstand, dass nach der für die Miteigentumsgemeinschaft am Gst. **4 getroffenen Benützungsregelung vom 12.12.2022 die Dreiecksfläche zwischen der Zufahrtsstraße, dem Gst Nr. **2 und dem Gst Nr **1 dem DD zur ausschließlichen und alleinigen Nutzung, insbesondere zum Abstellen von Fahrzeugen jeglicher Art, zugewiesen wurde, nicht von Relevanz. Vielmehr könnte sich im Zuge der unter Punkt 3. aufgezeigten Ermittlungen allenfalls ergeben, dass diese Teilfläche des Gst **4 ganz oder teilweise zum dienenden Gegenstand eines ersessenen Zufahrts- bzw Zugangsrechts wurde.

Gleichwenig von Relevanz für die vorliegende Frage einer ersessenen Dienstbarkeit ist die im Kaufvertrag an die Beschwerdeführerin getroffene innenwirksamen Zusage von Vorkehrungen in Bezug auf die Nutzung dieser Dreiecksfläche.

6. Die Frage der (sichergestellten) Entsorgung der Abwässer (Kanalverlegung) und Niederschlagswässer und die Frage einer dem vorgesehenen Verwendungszweck entsprechenden, rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche sind zwei voneinander unabhängige Kriterien der Bauplatzeignung und lässt sich nicht zwingend von dem einem auf das andere schließen.

7. Aus den genannten Gründen war spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die unter Punkt V zitierte höchstgerichtliche Judikatur wird verwiesen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Mair

(Richterin)