Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/38/1930-4

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.38.1930.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde des Herrn AA, Adresse 1, D-***** Z, vertreten durch Herrn RA BB, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.2025, Zl ***, betreffend die Untersagung der Benützung gemäß der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.2025, Zl ***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des Objektes Adresse 2, **** Y, als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt.

Begründend wurde ausgeführt, dass am 26.01.2023 ein dunkler Range Rover mit dem deutschen Kennzeichen *** beim gegenständlichen Objekt gestanden sei. Nach dem Läuten habe ein Freund des Beschwerdeführers geöffnet und angegeben, dass dieser mit zwei Freunden beim Einkaufen sei und sie alle gemeinsam zum Skifahren angereist seien.

Am 03.02.2023 sei wiederum ein dunkler Range Rover mit dem deutschen Kennzeichen *** beim gegenständlichen Objekt gestanden, wobei niemand nach dem Läuten geöffnet habe. Schließlich habe der Beschwerdeführer bei einer Kontrolle am 05.04.2023 die Tür geöffnet und mitgeteilt, dass er mit seiner Frau und dem Sohn Urlaub mache. Aus diesen Ermittlungen ergebe sich, dass der Beschwerdeführer das gegenständliche Objekt unzulässig als Freizeitwohnsitz verwende.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde des rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführers in der er zusammengefasst ausführt, dass er Eigentümer der Liegenschaft sei. Das Haus sei zunächst nach dem Erwerb an die CC GmbH vermietet gewesen, deren Gesellschafter und Geschäftsführer er sei. Das Haus sei somit als Firmensitz der CC GmbH genutzt worden. Naturgemäß habe er als Geschäftsführer immer wieder am Firmensitz vor Ort sein müssen. So habe er zweifellos sein Haus nicht zu Erholungszwecken genutzt. Die CC GmbH sei im Sommer 2023 aufgelöst worden. Ende November 2023 sei auch die Auflösung im Firmenbuch durchgeführt worden.

Ab 15.05.2023 sei dann das Haus an Herrn DD ganzjährig vermietet worden. Seit diesem Zeitpunkt sei der Beschwerdeführer nurmehr selten vor Ort. Er habe zwar gelegentlich den Mieter besucht, dort wäre er aber dann nur zu Besuch gewesen.

Wenn im Bescheid damit argumentiert werde, dass ein Arbeitswohnsitz behauptet worden sei, so sei dies nicht richtig, da an dieser Adresse ein Unternehmen betrieben worden sei und dafür in Österreich Steuern bezahlt worden wären.

Aus den Kontrollen lasse sich lediglich ablesen, dass die Behörde mehrmals vor Ort gewesen sei und der Beschwerdeführer einmal selbst angetroffen worden sei. Aus den Verbrauchswerten ließen sich keine Rückschlüsse ziehen, dass eine Freizeitwohnsitznutzung gegeben sei.

Die Benützungsuntersagung sei zu Unrecht ausgesprochen worden, da es nach der ständigen Judikatur Voraussetzung sei, dass die betreffende bauliche Anlage vom Adressaten eines solchen Verbotes benützt werde. Dies liege im gegenständlichen Fall aber nicht vor.

Durch die Entscheidung würden auch die durch die Menschenrechtskonvention geschützten Grundrechte und die Grundfreiheiten des EU-Rechtes verletzt. Es könne niemandem verwehrt werden, auch mehrere Wohnsitze rechtmäßig zu benützen.

§ 13 TROG sehe auch keine Nutzungsverpflichtung vor.

Die durchgeführte Observierung sei unverhältnismäßig und verletze mehrere Grundrechte. Auch ein Verstoß gegen Artikel 8 der Menschenrechtskonvention liege vor.

Weiters werde auch das Grundrecht auf Schutz des Privat- und Familienlebens durch die Behörde verletzt. Der Staat dürfe in das Privatleben nicht eingreifen. Er müsse alles tun, um das Privatleben vor derartigen Eingriffen zu schützen. Dabei sei insbesondere auf die Ehre und Würde des Menschen zu achten.

Die Behörde verweise in ihrer Entscheidung auch auf ihre Internetrecherche auf den Social-Media-Profilen. Es seien Profilbilder ausgedruckt und Facebook-Beiträge publiziert worden. Dies stelle einen massiven Grundrechtseingriff dar.

Die geheime Überwachung könne nach Auffassung des EGMR nur toleriert werden, wenn sie sich als für den Schutz der demokratischen Institutionen als unbedingt erforderlich erweise. Die gegenständlichen Überwachungen seien völlig unverhältnismäßig und vom Gesetz nicht gedeckt.

Durch die Veröffentlichung der privaten Fotos des Beschwerdeführers sei zudem auch eine Datenschutzverletzung begangen worden. Die zahlreichen Fotos vom Haus würden auch eine Überwachungsmaßnahme darstellen, die das Hausrecht verletzen würden und richterlich nicht angeordnet worden seien.

Es werde deshalb beantragt, den Bescheid vom 25.04.2025, Zl ***, ersatzlos zu beheben und das weitere Ermittlungsverfahren gegen den Beschwerdeführer einzustellen.

Weiters werde eine mündliche Verhandlung beantragt.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass der Beschwerdeführer mit Kaufvertrag vom 15.07.2020 bzw 17.07.2020 das gegenständliche Wohnhaus auf Gst **1, KG ***** Y, erworben hat. Im Rahmen des Kaufvertrages, da es sich um einen Rechtserwerb in einer Vorbehaltsgemeinde nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 handelt, gab er die Erklärung ab, dass er keinen Freizeitwohnsitz schaffen werde.

Im Rahmen der Freizeitwohnsitzkontrollen durch die belangte Behörde wurde festgestellt, dass der Beschwerdeführer jedenfalls am 26.01.2023 das gegenständliche Objekt zu Freizeitwohnsitzen verwendet hat. Schließlich wurde der Beschwerdeführer auch am 05.04.2023 mit seiner Frau und seinem Sohn angetroffen. Er gab damals selbst die Auskunft, dass er Urlaub macht.

Der Beschwerdeführer hat Weihnachten 2024 mit seiner Familie in seinem Wohnhaus in X verbracht. Der derzeitige Mieter war am 24.12.2024 und am 25,12.2025 nicht anwesend.

Der Beschwerdeführer hat einen Hauptwohnsitz in Deutschland, Adresse 1, ***** Z. Er ist verheiratet und hat aus dieser Ehe einen Sohn, der in Berlin zur Schule geht. Seine beiden Kinder aus der ersten Ehe wohnen in Deutschland.

Der Beschwerdeführer nutzt das Wohnhaus in X an 12 bis 14 Tagen im Jahr. Er bringt auch Freunde aus Deutschland mit in das Haus. Das Haus ist derzeit an Herrn DD vermietet, der ein enger Freund des Beschwerdeführers ist.

Der Beschwerdeführer nutzt das Haus auch, wenn sein Mieter nicht anwesend ist. Es befinden sich im Haus die Möbel, die vom Beschwerdeführer und seiner Gattin angeschafft wurden. Im Schrank im größten Schlafzimmer hat der Beschwerdeführer seine Schibekleidung untergebracht. Seine Ski befinden sich im Keller.

Auch am Verhandlungstag kam der Beschwerdeführer direkt von X, wo er die vorangehende Nacht verbracht hat. Sein Mieter war nicht anwesend.

Die CC GmbH, die ihren Firmensitz im Wohnhaus des Beschwerdeführers hatte, konnte kein einziges Projekt verwirklichen. Der Beschwerdeführer war bereits ab Herbst 2020 für das Unternehmen als Vorstand tätig, bei dem er nach wie vor beschäftigt ist. Die Firma hat keine Einkünfte erzielt und wurde letztendlich im Jahr 2023 liquidiert.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde, sowie durch Durchführung einer öffentlich mündlichen Verhandlung.

Die getroffenen Feststellungen zum Erwerb des Grundstückes und des darauf befindlichen Wohnhauses ergeben sich aus dem Akt der belangten Behörde und wurden auch in keiner Lage des Verfahrens bestritten.

Die getroffenen Feststellungen zur Verwendung des Hauses durch den Beschwerdeführer resultieren aus seiner Aussage im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung. Dies gilt auch für die Feststellungen in Bezug auf die CC GmbH.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022, in der derzeit geltenden Fassung, LGBl Nr 7/2025, lauten wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(2) […]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b)[..]

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

h)wenn er im Rahmen einer Hofstelle entgegen dem § 44 Abs. 9 erster Satz oder 10 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, und zwar hinsichtlich der weiteren Ausübung dieser Tätigkeit.

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

(7) […]“

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022, in der derzeitigen Fassung, LGBl Nr 35/2025, lauten wie folgt:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a) […]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Wie oben ausgeführt, definiert das Tiroler Raumordnungsgesetz den Begriff des Freizeitwohnsitzes und versteht darunter Gebäude, Wohnungen und sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Der Verwaltungsgerichtshof führt zu dieser Bestimmung des § 13 Abs 1 TROG in ständiger Rechtsprechung aus, dass von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden kann, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056).

In seiner jüngeren Rechtsprechung (vgl VwGH 16.06.2023, Ra 2023/06/0089) führt er zu § 13 TROG 2022 aus, dass die Qualifikation eines Gebäudes, einer Wohnung oder eines sonstigen Teils eines Gebäudes als Freizeitwohnsitz nicht daran anknüpft, dass sich eine Person nicht länger als eine bestimmte Anzahl von Tagen pro Jahr darin aufhält.

Allein maßgeblich ist, ob die verfahrensgegenständliche Wohnung der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der betreffenden Person(en) liegt. Selbst der Umstand, dass sich zum Beispiel eine Person, wie im Anlassfall dieser höchstgerichtlichen Entscheidung gegeben, die Hälfte der Tage pro Jahr in der verfahrensgegenständlichen Wohnung aufhält, vermag daher für sich genommen nicht auszuschließen, dass eine Nutzung bloß „zeitweilig zu Erholungszwecken" im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 erfolgte, und die Wohnung nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses diente.

Nach dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes auch nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist demnach nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt.

Wenn in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Beziehungen" genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch die Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes von einem Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen.

Auch die Ausübung gelegentlich beruflicher Tätigkeiten an dem Wohnsitz steht nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes der Beurteilung als Freizeitwohnsitz nicht entgegen (vgl VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/0193). Den Begriff des „Arbeitswohnsitzes“ kennt das TROG nämlich nicht.

Der Beschwerdeführer ist im gegenständlichen Objekt nicht gemeldet. Er gibt selbst an, dass er seinen Hauptwohnsitz in Deutschland hat. Im Rahmen der Freizeitwohnsitzkontrollen durch die belangte Behörde, wurde der Beschwerdeführer am 26.01.2023 zwar nicht persönlich angetroffen. Ein Freund von ihm gab aber an, dass er gemeinsam mit dem Beschwerdeführer zum Skifahren ein gemütliches Wochenende im Haus verbringen würde. Schließlich wurde der Beschwerdeführer ein weiteres Mal am 05.04.2023 persönlich angetroffen. Er gab bei der Befragung an, dass er gemeinsam mit seiner Frau und seinem Sohn vor Ort Urlaub mache.

Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht gab der Beschwerdeführer an, dass er zur Verhandlung aus X aus seinem Wohnhaus angereist sei, da er mit seiner Ehegattin dort die Nacht verbracht hat. Sein Dauermieter war zu diesem Zeitpunkt nicht im Haus, sondern ging seiner Tätigkeit in München nach. Nach eigenen Angaben ist er Weihnachten 2024 für eine Woche im Haus gewesen, wobei sein Dauermieter an den Feiertagen nicht anwesend war, da er seine Mutter in Stuttgart besucht hat. In Absprache mit seinem Mieter, der ein guter Freund ist, kann er das Haus auch mit Freunden aus Deutschland nutzen. Das größte Schlafzimmer wird von ihm und seiner Frau benutzt und er hat dort auch seine Schisachen untergebracht.

Auch wenn das Wohnhaus an seinen Freund dauerhaft vermietet ist, so ist diese Vermietung entgeltlos und auch die laufenden Betriebskosten werden vom Beschwerdeführer getragen. Das größte Schlafzimmer steht dem Beschwerdeführer jederzeit zur Verfügung. Er kann sogar Freunde aus Deutschland oder seine Kinder aus erster Ehe mitbringen. Auch wenn vom Mietvertrag mitumfasst ist, dass der Mieter uneingeschränkt das Mietobjekt verwenden darf, so kann der Beschwerdeführer das Haus mit seiner Familie und seinen Freunden uneingeschränkt für die Ferien nutzen. Da die Anwesenheit des Mieters für die Nutzung durch den Beschwerdeführer nicht Voraussetzung für die Nutzung durch den Beschwerdeführer ist, kann bei einem Aufenthalt im Haus auch nicht von einem „Besuch“ gesprochen werden, sondern liegt im Falle der alleinigen Anwesenheit eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung vor.

Von Seiten des Beschwerdeführers wird noch argumentiert, dass das Wohnhaus auch der Firmensitz der CC GmbH gewesen sei, so ist ihm entgegenzuhalten, dass er selbst angegeben hat, dass er bereits im Herbst 2020 keine Zeit mehr für die Firma gehabt hat, da er Vorstand einer Firma in Deutschland wurde. Von der CC GmbH sei auch kein einziges Projekt abgewickelt worden. Somit ist auch davon auszugehen, dass sich der Beschwerdeführer in seinem Wohnhaus, wenn überhaupt, nur sehr wenig als Geschäftsführer der CC GmbH aufgehalten hat. Da die Firma zudem bereits mit Beschluss des Landesgerichtes Innsbruck vom 17.09.2024, GZ: FN ***, gelöscht wurde und die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung der belangten Behörde dem Verfahren zugrunde zu legen ist, war auch mit diesem Argument des Beschwerdeführers nichts zu gewinnen.

In der gebotenen Gesamtschau liegt zum Zeitpunkt der Entscheidung der belangten Behörde aus den oben dargelegten Gründen und unter der Zugrundelegung der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, eine unzulässige Verwendung des Wohnhauses durch den Beschwerdeführer als Freizeitwohnsitz vor, sodass die Beschwerde unbegründet abzuweisen war.

Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol hat sich an der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes orientiert, sodass die ordentliche Revision nicht zuzulassen war.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)