Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/17/2215-10

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.17.2215.10

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Gschnitzer über die Beschwerde der AA, vertreten durch BB, Rechtsanwalt in **** Z, Adresse 1, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 22.07.2024, GZ ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022, nach der Durchführung einer öffentlich mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Aufgrund einer Anzeige forderte der Bürgermeister der Gemeinde Y als Baubehörde (belangte Behörde) mit Schreiben vom 01.02.2024 die Beschwerdeführerin auf, zu einer allfälligen unzulässigen Nutzung des Objektes **** Y Adresse 2 als Freizeitwohnsitz eine Stellungnahme abzugeben.

Die Beschwerdeführerin teilte daraufhin mit Schriftsatz vom 06.03.2024 mit, dass sie in dem nicht als Freizeitwohnsitz festgestellten Teil des Hauses bis zum Beginn des Jahres 2023 ihren Hauptwohnsitz gehabt habe. Seit Beginn des Jahres 2023 nutze die Beschwerdeführerin das nicht als Freizeitwohnsitz festgestellte Erdgeschoss des Hauses gar nicht mehr, sodass hier ein Leerstand vorliege. Bei sporadischen Anwesenheiten werde nur das Obergeschoss genutzt. In Unkenntnis der melderechtlichen Bestimmungen habe es die Beschwerdeführerin unterlassen, sich abzumelden, was sie nunmehr nachhole. Sie werde beginnend mit dem Jahr 2024 die Leerstandsabgabe entrichten.

Im Weiteren wurde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 22.07.2024 der Beschwerdeführerin gemäß § 46 Abs 6 lit g iVm 62 Abs 1 Tiroler Bauordnung 2022, untersagt, das Erdgeschoss des Objekts Haus Adresse 2 in **** Y, als nicht vom Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 22.08.1995, Zl. *** umfassten Teil des Gebäudes, als Freizeitwohnsitz zu benützen.

Begründend wurde von der belangten Behörde ausgeführt, dass vom 18.04.2023 bis 18.06.2024 insgesamt 155 behördliche Kontrollen beim Objekt durchgeführt worden. Trotz der bestehenden Hauptwohnsitzmeldung seien jedoch nur an 22 Tagen Personen angetroffen worden. Es sei festzustellen gewesen, dass die Beschwerdeführerin das Objekt nur sporadisch nutze, dies meist, wenn der Eigentümer und dessen Familie anwesend seien wobei sie dann den nicht als Freizeitwohnsitz bewilligten Teil des Hauses, das Erdgeschoss, zu Freizeitwohnsitzzwecken nutze. Es sei nicht lebensnahe anzunehmen, dass der Eigentümer mit Familie und die Beschwerdeführerin das 39m² umfassende Obergeschoss gleichzeitig nutzten und im Erdgeschoss ein Leerstand gegeben sei. Diesbezüglich habe die Beschwerdeführerin auch keine weiteren Nachweise erbracht.

Es liege kein plausibler und nachvollziehbarer Nachweis dafür vor, dass das Gebäude nicht nur zu Freizeitwohnsitzzwecken, sondern als Hauptwohnsitz genutzt werde, sodass weiterhin vom Verdacht einer Freizeitwohnsitznutzung auszugehen gewesen sei. Aufgrund verschiedener Anhaltspunkte sei bei einer Gesamtbetrachtung festzustellen, dass der Mittelpunkt der Lebensinteressen der Beschwerdeführerin trotz ihrer Hauptwohnsitzmeldung nicht in Y gelegen sei.

Gegen diese Untersagung hat die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin zulässig und rechtzeitig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol erhoben und darin im Wesentlichen vorgebracht, dass keine Beweisergebnisse dafür vorliegend seien, dass die Beschwerdeführerin das nicht als Freizeitwohnsitz bewilligte Erdgeschoss als Freizeitwohnsitz genutzt habe. Es sei auch unrichtig, dass die Beschwerdeführerin dort mit Hauptwohnsitz gemeldet sei, da sich diese am 15.04.2024 abgemeldet habe. Die Behörde habe nicht nachweisen können, dass zum Tag der Bescheiderlassung eine Freizeitwohnsitznutzung vorlag, obwohl es auf die Nutzung zum Zeitpunkt der Erlassung des Bescheides ankomme. Es werde daher beantragt den angefochtenen Bescheid ersatzlos zu beheben.

Am 02.07.2025 fand beim Landesverwaltungsgericht eine mündliche Beschwerdeverhandlung statt anlässlich derer die Sach- und Rechtslage erörtert wurde und die belangte Behörde ein um den Zeitraum 02.05.2025 bis 16.06.2025 erweitertes Beobachtungsprotokoll hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Gebäudes vorlegte. Weiters wurde von der belangten Behörde auf das Beschwerdevorbringen repliziert und weitere Beweisanträge auf zeugenschaftliche Einvernahme des Sohnes der Beschwerdeführerin sowie des von der Gemeinde beauftragten Erhebungsorganes gestellt.

Im Nachhang zu dieser Verhandlung übermittelte die Beschwerdeführerin mehrere Fotos aus dem Obergeschoss des Gebäudes sowie einen Film, in welchem sämtliche Räume des Erd- und des Obergeschosses des Gebäudes gezeigt werden.

II.Sachverhalt:

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X als Baubehörde vom 11.06.1952, Zl ***, wurde die Errichtung eines Wohnhauses mit Keller sowie Erd- und Obergeschoss auf Gst **1 KG Y bewilligt.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 22.08.1995, Zahl: ***, wurde auf Antrag der damaligen Nutzungsberechtigten die weitere Nutzung des ca. 39 m² umfassenden Obergeschosses des vorgenannten Gebäudes als Freizeitwohnsitz bewilligt. Hinsichtlich des übrigen Gebäudes Y Adresse 2, somit auch hinsichtlich des Erdgeschosses liegt keine Bewilligung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz vor.

Eigentümer des Gst **1 KG Y ist der in W Wohnhafte Sohn der Beschwerdeführerin, CC.

Der Wasserverbrauch im Gebäude betrug von August 2020 bis August 2023 zwischen 29 m³ und 44 m³ pro Jahr. Im Kalenderjahr 2022 fielen beim Gebäude 181 kg Hausmüll an, im Kalenderjahr 2023 waren es 160,5o kg.

Im Zeitraum von 18.04.2023 bis 18.06.2024 wurden seitens eines von der belangten Behörde beauftragten Erhebungsorgans insgesamt 155 Kontrollen beim Haus Y Adresse 2 durchgeführt wobei an 22 Tagen Personen angetroffen wurden.

Die Beschwerdeführerin hat sich mit 15.04.2024 in Y melderechtlich abgemeldet und wurde nach diesem Zeitpunkt bei 31 Kontrollen die bis zum 18.06.2024 durchgeführt wurden nicht mehr im Haus Y Adresse 2 angetroffen.

Es kann nicht festgestellt werden, dass die Beschwerdeführerin das in Rede stehende Gebäude nach ihrer melderechtlichen Hauptwohnsitzaufgabe - zu welchem Zweck auch immer - weiterhin genutzt hat.

Der hier verfahrensgegenständliche Bescheid vom 22.07.2024 wurde der Beschwerdeführerin laut Zustellnachweis am 29.07.2024 zugestellt.

Im Gebäude befindet sich im als Freizeitwohnsitz zulässigerweise nutzbaren Obergeschoss keine fest eingebaute Küche, es sind lediglich Kochplatten sowie eine Heißluftfritteuse und ein Wasserkocher nebst Kaffeemaschine im Obergeschoss in einem der beiden Zimmer vorhanden. Die Sanitärausstattung des Obergeschosses ist vollständig mit WC und Bad, weiters finden sich im Obergeschoss mehrere Betten und in dem Zimmer mit den provisorischen Kochgeräten eine Sitzecke.

III.Beweiswürdigung:

Die vorgenannten Sachverhaltsfeststellungen ergeben sich aus den im behördlichen Akt einliegenden Schriftstücken wie einem Auszug aus dem Zentralen Melderegister und den Aufzeichnungen der Gemeinde über den Wasserverbrauch und die geleerten Müllmengen. Die Zeitpunkte an welchen die Beschwerdeführerin beim fraglichen Gebäude angetroffen bzw. nicht angetroffen wurde sind aus den vorgelegten Beobachtungsprotokollen ersichtlich.

Die bau- und raumordnungsrechtlichen Gegebenheiten des Gebäudes gehen aus den genannten Bescheiden hervor. Der im Verfahren vorgetragenen Andeutung, das gesamte Gebäude könne zulässigerweise als Freizeitwohnsitz genutzt werden, konnte aufgrund der eindeutigen Bezeichnung des mit Bescheid vom 22.08.1995 bewilligten Freizeitwohnsitzes als im Obergeschoß befindlich nicht gefolgt werden, auch wenn die Flächenangabe des Freizeitwohnsitzes im Bescheid mit der Einschränkung „ca.“ versehen wurde.

Die Feststellungen zur Ausstattung des Obergeschosses des Gebäudes ergeben sich aus dem von der Beschwerdeführerin übermittelten Film vom Inneren des Hauses sowie aus den von ihr vorgelegten Fotos.

IV.Rechtslage:

Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LBGL Nr 43/2022 idF LGBl Nr 6/2025:

㤠13

(1)

Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

…“

Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022:

§ 46

(…)

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

(…)

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

(…)“

V.Erwägungen:

1.

Das Landesverwaltungsgericht verkennt nicht, dass sich im gegenständlichen Verfahren einige Indizien dafür finden, dass die Beschwerdeführerin das gegenständliche Gebäude zur Freizeitwohnsitzzwecken genutzt haben kann, und dass diese Nutzung auch das nicht für eine Freizeitwohnsitznutzung bewilligte Erdgeschoss umfasst haben dürfte. Für eine nur sporadische, nicht hauptwohnsitzliche Nutzung des Gebäudes sprechen die geringen Wasserverbrauchsmengen sowie die geringe Menge an entsorgtem Müll. Auch der Umstand, dass die Beschwerdeführerin doch an nur wenigen Tagen vom Erhebungsorgan der Gemeinde angetroffen werden konnte, spricht jedenfalls dafür, dass der Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen während eines guten Teils des Kontrollzeitraums von April 2023 bis April 2024 nicht in Y gelegen gewesen sein dürfte, sie aber dennoch immer wieder dort aufhältig war. Die Annahme eines Aufenthalts der Beschwerdeführerin zu Freizeit- und Erholungszwecken bis April 2024 liegt somit nahe, jedoch ist dies im gegebenen Fall aus nachfolgenden Gründen nicht entscheidungswesentlich.

2.

Wie der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Judikatur ausführt, ist die Voraussetzung für die Erlassung eines Untersagungsbescheides die bewilligungswidrige Benützung der baulichen Anlage zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Anordnung der Untersagung der weiteren Benützung (vgl Rath-Kathrein in Weber/Rath-Kathrein (Hrsg), Tiroler Bauordnung 20223, E 278 zu § 46 und die dort zitierte Judikatur).

Dies bedeutet für den gegenständlichen Fall, dass die hier in Rede stehenden Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Wohnhauses Y Adresse 2 von der Beschwerdeführerin bis zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung im Juli 2024 nachweislich als Freizeitwohnsitz verwendet worden sein müssten, um den angefochtenen Bescheid nicht mit Rechtswidrigkeit zu belasten.

Unbeschadet der rechtlichen Beurteilung, ob die Beschwerdeführerin die gegenständlichen Räumlichkeiten vor Erlassung des angefochtenen Bescheides als Freizeitwohnsitz verwendet hat, ist auch zu prüfen, inwieweit eine allfällige Freizeitwohnsitznutzung in schlüssigem zeitlichem Kontext bei Bescheiderlassung noch vorgelegen hat. Die erst im Mai 2025 weitergeführten Kontrollen könnten unabhängig von ihrem Ergebnis zur Frage einer Nutzung bei Bescheiderlassung im Juli 2024 keinen Erkenntnisgewinn bringen.

3.

Wie auf Sachverhaltsebene ausgeführt, geht das Verwaltungsgericht davon aus, dass die Beschwerdeführerin ihren Wohnsitz in Y mit der Abmeldung am 15.04.2024 tatsächlich aufgegeben hat. Nachweise für eine Nutzung nach diesem Zeitpunkt liegen nicht vor.

In der Abmeldung des Hauptwohnsitzes Mitte April 2024 und der danach nicht mehr erweislichen Nutzung des Gebäudes ist eine Zäsur zu sehen, nach welcher keine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung mehr zu erkennen ist. Vielmehr ist ab dem genannten Zeitpunkt überhaupt kein Hinweis mehr auf eine Wohnnutzung des Gebäudes vorhanden. Eine solche Nichtnutzung eines Wohnobjekts kann zwar den Eintritt eines Leerstands bedeuten, es lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, dass eine Freizeitwohnsitznutzung erfolgt bzw. ein illegaler Freizeitwohnsitz vorliegt.

4.

Die verwendungszweckwidrige Nutzung muss zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung nachweislich weiterhin vorliegen, um einen Untersagungsbescheid im Sinn des § 46 Abs 6 TBO 2022 noch erlassen zu können. Der Umstand, dass über einen Zeitraum von 3 Monaten vor der Bescheiderlassung und unmittelbar nach der Abmeldung des Hauptwohnsitzes die Beschwerdeführerin trotz der Durchführung von 31 Kontrollen während dieses Zeitraums überhaupt nicht mehr im fraglichen Gebäude angetroffen werden konnte, lässt den Schluss nicht zu, dass weiterhin eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung bestehen geblieben wäre (s.a. vgl Rath-Kathrein in Weber/Rath-Kathrein (Hrsg), Tiroler Bauordnung 20223, E 353 zu § 46 m.w.N.).

Die Zeitspanne von 3 Monaten nach Abmeldung des Wohnsitzes bei gleichzeitiger Aufgabe der Wohnnutzung rechtfertigt die Erlassung eines Untersagungsbescheides nicht mehr.

5.

Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ergab sich sohin bereits aus dem Aktenstand bei der Verhandlung am 02.07.2025, sodass eine weitere Verhandlung zur Einvernahme der beiden angebotenen Zeugen entfallen konnte. Insbesondere muss angenommen werden, dass der als Zeuge angebotene Ersteller des Beobachtungsprotokolls es in sein Protokoll aufgenommen hätte, hätte er die Beschwerdeführerin im oder beim fraglichen Gebäude wahrgenommen. Eine neuerliche Verhandlung konnte daher entfallen, da von einer neuerlichen Erörterung der Sach- oder Rechtslage kein andere Verfahrensergebnis zu erwarten war.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. In Ansehung der oben zitierten Judikatur stellt es regelmäßig eine Einzelfallbeurteilung dar, wie die Nutzung eines Wohnobjekts zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung zu qualifizieren ist.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Gschnitzer

(Richter)