Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/48/1617-13

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 25.09.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.48.1617.13

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Müller, LL.M., über die Beschwerde des Herrn AA, zH RA BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 17.04.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem TBO 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 09.09.2025,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die Benützung des Objektes Top **, Adresse 2, **** Y, als Freizeitwohnsitz „mit sofortiger Wirkung“ untersagt wird. Im Übrigen wird der Bescheid bestätigt.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid vom 17.04.2025 untersagte der Bürgermeister der Gemeinde Y gemäß § 46 Abs 6 lit g iVm § 62 Abs 1 TBO 2022 dem Beschwerdeführer die weitere Benützung des Objektes Wohnung Top **, Adresse 2 als Freizeitwohnsitz. Er sei mit seinem Nebenwohnsitz seit 07.12.2017 an dieser Adresse gemeldet und habe trotz mehrfacher Aufforderungen zum Verdacht keine Stellung genommen. Auch einer Einladung zu einem klärenden persönlichen Gespräch sei er nicht nachgekommen, noch seien Unterlagen oder Nachweise beigebracht worden. Auch der in weiterer Folge ausgewiesene Beschwerdeführervertreter habe trotz wiederholter Urgenzen keine Unterlagen beigebracht, obwohl auch vorgebracht worden sei, dass ein Leerstand vorliege. Mit 04.03.2025 habe der Beschwerdeführervertreter vorgebracht, dass das Objekt zwischenzeitlich von Dritten für ständige Wohnsitze genutzt werde und eine Bereinigung des Meldestatus nachgereicht werde. Dies sei nicht erfolgt.

In der dagegen erhobenen Beschwerde des Beschwerdeführers, eingebracht durch seinen ausgewiesenen Rechtsvertreter, wurde der Bescheid zur Gänze bekämpft. Das Objekt werde – wie in der Stellungnahme vom 04.03.2025 – ausgeführt, von einem Dritten genutzt. Es könnte daher der Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 TBO nicht der Adressat der Benützungsuntersagung sein. Die Behörde habe es diesbezüglich auch unterlassen, entsprechende Feststellungen zu treffen, wieso der Beschwerdeführer Adressat des baupolizeilichen Befehls sein solle und liege daher ein Feststellungsmangel vor. Des Weiteren lasse sich nicht erkennen, welches Organ das Benützungsverbot ausgesprochen habe und schließlich würde dem Polizeibefehl auch eine Leistungsfrist fehlen. Zum Beweis für obiges Vorbringen wurde die Einvernahme des Zeugen CC, Adresse 3, **** X im Haus beantragt.

Mit der Ladung des Beschwerdeführers zH des Rechtsvertreters mit Ladungsbeschluss vom 09. und 20.07.2025 wurde dem Beschwerdeführer mitgeteilt, dass das Zeugenanbot nicht nachvollziehbar sei, da der Beweisantrag nicht schlüssig ausgeführt worden sei. Des Weiteren wurde auf die §§ 39 Abs 2a und 41 Abs 2 AVG hingewiesen und der Beschwerdeführer aufgefordert, alle bekannten Tatsachen und Beweismittel binnen einer Woche ab Zustellung des Schreibens geltend zu machen.

Mit Schreiben vom 06.08.2025 beantragte der Beschwerdeführervertreter urlaubsbedingt um Fristerstreckung um 14 Tage, brachte jedoch auch danach kein Zeugenanbot oder Stellungnahme oder sonstige Unterlagen bei.

In der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 09.09.2025 zog es der Beschwerdeführer vor, unentschuldigt nicht zur Verhandlung zu erscheinen. Der Beschwerdeführervertreter beantragte erstmals in der Verhandlung die Zeugeneinvernahme erneut von dem Zeugen CC sowie von den beiden Kontrollorganen zum Beweis dafür, dass eine dritte Person die gegenständliche Wohnung benutze und der Beschwerdeführer nicht diese Wohnung, sondern eine andere Wohnung in Y benutze bzw dort aufhältig sei. Es wurde so in weiterer Folge die Verhandlung geschlossen und es wurde auf die Fortsetzung der Verhandlung und die mündliche Verkündung verzichtet.

II.Sachverhalt:

Auf der gegenständliche Liegenschaft Gst **1, EZ , KG Y, Adresse 2 in **** Y, wurde mit der Baubewilligung vom 27.05.2016, Zl , eine Wohnanlage mit Praxisflächen und einer Tiefgarage genehmigt und entsprechend errichtet. Der Beschwerdeführer ist Miteigentümer dieser Liegenschaft und Wohnungseigentümer der Wohnung Top B sowie des PKW Abstellplatz G und Doppelparker G.

Die Wohnung Top ** befindet sich im Dachgeschoss Ost und weist eine Wohnnutzfläche von 168,51 m² sowie eine Terrasse von 103,02 m² auf. Sie besteht aus Garderobe, Bad, Zimmer, Masterzimmer, Masterbad, Schrankraum, Büro, Waschraum, WC, Essküche und einem Wohnbereich.

Der Beschwerdeführer hat mit Kaufvertrag vom 21.02.2017 die gegenständliche Wohnung samt PKW-Abstellplatz und Doppelparker gekauft und Wohnungseigentum erworben. In Spruchpunkt XI. des Kaufvertrags ist festgehalten, dass der Beschwerdeführer als Käufer zur Kenntnis nimmt, dass die gegenständliche Wohnung nicht als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf. Ebenso wird auf die Strafbestimmungen nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz für den Fall des Zuwiderhandelns hingewiesen. Auch eine Definition eines Freizeitwohnsitzes ist in dieser Bestimmung enthalten.

Der Beschwerdeführer hat seit dem 07.12.2017 in dieser Wohnung eine Nebenwohnsitz gemeldet, die nach wie vor aufrecht ist. Er hatte auch eine weitere Meldung in Y und zwar Adresse 4, wo er die Hauptwohnsitzmeldung von 24.11.2005 bis 27.12.2022 hatte.

Es fanden sieben Kontrollen im Zeitraum vom 24.01.2024 bis 11.06.2024 statt, bei denen die Kontrollorgane trotz mehrmaligem Läuten niemanden in der Wohnung wahrnehmen konnten. Auf der Klingel sowie am Postkasten ist der Name des Beschwerdeführers angebracht. Die Wohnung wird daher vom Beschwerdeführer nicht für ganzjährige Wohnbedürfnisse und nicht als Mittelpunkt seiner Lebensinteressen verwendet.

Hinweise darauf, dass die Wohnung ausschließlich von einer dritten Person und nicht vom Beschwerdeführer benutzt werden würde, wurde vom Beschwerdeführer zwar behauptet, wie auch erstmals im Schreiben vom 04.03.2025, jedoch – trotz Hinweis auf die Mitwirkungspflicht und auf §§ 39 Abs 2a und 41 Abs 2 AVG in den Ladungen vom 09. und 20.07.2025 – nicht belegt und nicht nachgewiesen und kamen auch nicht hervor. Es gibt auch keine ZMR-Meldung oder sonstige Hinweise dazu, dass regelmäßig und nicht nur kurzfristig eine dritte Person diese Wohnung nutzen würde. Auch ein Mietvertrag wurde vom Beschwerdeführer nicht vorgelegt, der eine langfristige Wohnnutzung einer dritten Person belegen würde.

Aus der Auflistung der Stromkosten lässt sich entnehmen, dass die Wohnung nicht leer steht, wie dies auch während des Verfahrens vom Beschwerdeführer im Schreiben vom 23.09.2024 behauptet wurde. Daraus lässt sich erkennen, dass die Wohnung sehr wohl genutzt wird, zumal folgende Stromkosten von der DD GmbH mit Schreiben vom 24.07.2025 bekannt gegeben wurde:

„Bild im pdf ersichtlich“

Eine Genehmigung zur Nutzung der gegenständlichen Wohnung als Freizeitwohnsitz wurde weder eingeholt noch eine solche erteilt oder gibt es eine sonstige Ausnahmegenehmigung, eine Freizeitwohnsitznutzung in der gegenständlichen Wohnung vorzunehmen.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich unzweifelhaft aus dem Akt, den zitierten Schreiben und den zitierten Kontrollen, die in Aktenvermerken dokumentiert wurden, sowie den entsprechenden Registern wie dem Grundbuch, aus dem die Eigentumsverhältnisse zu entnehmen sind, dem ZMR, aus dem die aufrechte Nebenwohnsitzmeldung des Beschwerdeführers zu entnehmen ist, das Schreiben von der DD GmbH vom 24.07.2025 mit den Stromnutzungen. Die Feststellungen zur Baubewilligung und mangelnden Genehmigungen hinsichtlich der Nutzung der Wohnung als Freizeitwohnsitz war unzweifelhaft und unstrittig aus dem Bauakt zu entnehmen.

Da es der Beschwerdeführer vorgezogen hat, nicht zur Verhandlung zu erscheinen, konnte er auch nicht einvernommen werden. Es wurden von ihm auch keinerlei Unterlagen vorgelegt, die nachweisen oder belegen würden, dass jemand Dritter mehr als nur vorübergehend oder wechselnd die Wohnung benutzen würde, obwohl er auf seine Mitwirkungspflicht und explizit auf die Bestimmung §§ 39 Abs 2a und 41 Abs 2 AVG erneut mit der Ladung zur mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol hingewiesen wurde.

Aus den Kontrollen ergibt sich, dass unten rechts an der Klingelanlage die Wohnung des Beschwerdeführers mit seinem Namen angeschrieben ist, ebenso wie am Postkasten. Dass sohin an jemanden Dritten zur ganzjährigen Nutzung und nicht nur an wechselnde Gäste oder vorübergehend die Wohnung zur Verfügung gestellt wird, ergab sich nicht. Dahingehend wurde vom Beschwerdeführer eben nichts vorgelegt und beigebracht. Dass er die Wohnung ganzjährig und als Lebensmittelpunkt nutzen würde, hat er nicht einmal vorgebracht und ergab sich auch während des gesamten Verfahrens nicht.

Aus den Stromkosten ergibt sich jedenfalls, dass kein Leerstand in der gegenständlichen Wohnung vorliegt, sondern vielmehr diese benützt wird. Da der Beschwerdeführer dementsprechend keine Nachweise dahingehend geliefert hat und nicht mitgewirkt hat festzustellen, an welche dritte Person er die gegenständliche Eigentumswohnung zur Verfügung gestellt hat, und nicht nur vorübergehend, war daher davon ausgehen, dass es eben keine dritte Person gibt.

Die beantragten Zeugen waren auch nicht erforderlich zu laden und einzuvernehmen, da der Meldeleger keine Hinweise beibringen muss, wer die Wohnung benutzt. Die Mitwirkungspflicht des Beschwerdeführers ist ohne eine entsprechende Rechtsgrundlage nicht delegierbar. Auch die Kontrolleure haben in ihren Angaben und Aktenvermerken dargelegt, dass gerade niemand zu den Kontrollzeitpunkten anzutreffen war, sodass dahingehend auch ihre Einvernahme sich erübrigt hat und für eine weitere Klärung des Sachverhalts nicht erforderlich erschien. Die Zeugenbeweise konnte daher unterbleiben, da sie außer einer Verfahrensverzögerung keine weitere Klärung des Sachverhalts gebracht hätten.

IV.Rechtslage:

Die relevante Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) idgF lauten:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

[…]“

V.Erwägungen:

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen § 13 Abs 3 oder 8 des TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu baupolizeilichen Aufträgen, insbesondere wie zur Benützungsuntersagung ist zusammenfassend zu entnehmen, dass bei administrativrechtlichen Beschwerdeentscheidungen die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erlassung der Entscheidung durch das Landesverwaltungsgericht maßgeblich ist. Allerdings hebt der Verwaltungsgerichtshof hervor, dass bei baupolizeilichen Aufträgen die Herstellung lediglich jenes Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhalts darstellt (vgl VwGH 04.11.2016, Ra 2016/05/0014; 26.11.2015, Ra 2015/07/0118). Es ist sohin nunmehr die TBO 2022 idgF anzuwenden.

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage die weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet. Die in § 46 Abs 6 lit g TROG enthaltene Anordnung, wonach dann, wenn die bauliche Anlage durch einen Dritten benutzt werde, diesem die weitere Benützung zu untersagen sei, kommt lediglich dann – wie im gegenständlichen Fall – zum Tragen, wenn die Benützung durch eine dritte (vom Eigentümer verschiedene) Person erfolgt, außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen (VwGH 18.03.2022, Ra 2022/06/0018).

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist (VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171).

Nach den Feststellungen ergibt sich, dass das gegenständliche Objekt zur ganzjährigen Wohnnutzung mit dem Baubescheid baurechtlich genehmigt wurde. Nicht genehmigt wurde eine Nutzung als Freizeitwohnsitz.

Entscheidend nach der Rechtsprechung des VwGH für die Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, ist, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056). In diesem Sinn wird in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass die Wohnsitzdefinition nach § 1 Abs 6 Meldegesetz nicht zielführend ist, da das TROG 2022 selbst eine Definition von Freizeitwohnsitzen enthält (vgl VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/0193 ua), und die Bestimmung nach § 1 Abs 8 Meldegesetz nur Anhaltspunkte liefern kann, was den Mittelpunkt der Lebensbeziehung eines Menschen charakterisiert.

Von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz kann dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (vgl etwa VwGH 28.6.2021, Ra 2021/06/0056). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der stRsp in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG auszugehen (VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028; 23.03.2023, Ro 2023/06/0001).

Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer vom Benützungsverbot betroffen und ist ein solches Benützungsverbot von der belangten Behörde an ihn zu erlassen, da er trotz mehrfacher Aufforderung zur Bekanntgabe der Behörde weder die angeblich dritte Person namhaft noch ein solche nicht nur kurzfristige Benützung durch eine dritte Person nachgewiesen hat. Dahingehend hat der Eigentümer des Objekts eine Mitwirkungspflicht, da nur er entsprechende Tatsachenvorbringen und Nachweise hätte erbringen und eventuelle Mietverträge übermitteln können etc., sofern es solche gegeben hat. Mit der Regelung des § 46 Abs 6 TBO 2022 wird daher der Grundsatz der Amtswegigkeit zugunsten einer Mitwirkungspflicht des Eigentümers dahingehend zurückgenommen. Dies begegnet nach der Rechtsprechung des VfGH keinen verfassungsrechtlichen Bedenken (vgl VfGH 12.10.1954, B 129/54, VfSlg 2739/54). Die Partei trifft eine Mitwirkungspflicht bei der Prüfung, ob für ein bestimmtes Objekt eine Baubewilligung erteilt wurde. Gerade bei der Feststellung des konsensgemäßen Zustandes und der konsensmäßigen Benützung kommt dieser besondere Bedeutung zu, weil es in der Regel der Eigentümer eines Bauwerkes ist, der zielführende Hinweise über das Vorliegen einer Baubewilligung geben kann (vgl VwGH 23.05.2002, 2001/05/0835; 25.09.1990, 90/05/0072).

Auch wenn der Beschwerdeführer zunächst angab, das gegenständliche Objekt stehe leer, dann plötzlich behauptete, dass eine namentlich nicht benannte dritte Person diese nutze, ohne weitere Angaben dazu machen zu wollen, kann diesem Vorbringen kein Glaube geschenkt werden. Vielmehr ist der Beschwerdeführer als Eigentümer der Nutzungsberechtigte der Wohnung, hat seinen Nebenwohnsitz dort gemeldet und ist mit seinem Namen an der Klingel und am Postkasten angeschrieben, sodass auch darauf zu erkennen ist, dass er als Eigentümer diese Wohnung nutzt. Hinweise einer langfristigen Nutzung durch eine dritte Person kamen nicht hervor und hätte der Beschwerdeführer – wenn dem so gewesen wäre – entsprechend der ihm obliegenden Mitwirkungspflicht bekanntzugeben und nachzuweisen gehabt.

Es liegt auch keine ganzjährige Nutzung des Beschwerdeführers vor, zumal er dies auch gar nicht behauptet hat. Dementsprechend war die seitens der belangten Behörde bescheidmäßig verfügte Untersagung der weiteren Benützung der Wohnung als Freizeitwohnsitz nicht zu beanstanden. Im Sinne der Rechtsprechung und auch der mehrfachen Aufforderung an den Beschwerdeführer und schließlich auch in der Ladung wäre er zur Mitwirkung verpflichtet gewesen, spätestens innerhalb dieser Frist entsprechende Vorbringen und Nachweise zu erbringen, dass er den Hauptanknüpfungspunkt und das Übergewicht der Lebensbeziehungen in diesem Objekt hat, was jedoch nicht einmal behauptet wurde. Sich auf die Verweigerung der Mitwirkung aufgrund der Gesetzesverstöße und Strafdrohung gegenüber ihm oder eine andere dritte Person zu berufen, wie er dies nebulos und unsubstantiiert nunmehr behauptet, nachdem er zunächst der Behörde einen Leerstand dazu angab, um der Mitwirkungspflicht nicht zu entsprechen, kann nicht gefolgt werden.

Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der VwGH-Rechtsprechung in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz iSd § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (VwGH 13.03.2023, Ro 2023/06/0001 bis 0002).

Im gegenständlichen Verfahren war auch nicht zu klären, wo – und an welcher Adresse – der Beschwerdeführer seinen tatsächlichen Hauptwohnsitz hat und hatte, wie der Beschwerdeführer vermeint, sondern vielmehr nur, ob das gegenständliche Objekt unzulässigerweise als Freizeitwohnsitz von ihm verwendet wird. Liegt die Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 1 TROG 2022 auszugehen. Und das ist nach den Feststellungen der Fall.

Eine Berechtigung zur Nutzung dieses Objekts als Freizeitwohnsitz liegt nicht vor und ist eine der Beschwerdeführer nicht berechtigt, dieses aufgrund des Baukonsenses als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Es liegen keine Ausnahmen dahingehend vor.

Es liegt zweifelsohne ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung durch Feriengäste verwendet wird und solcherart eine Dauervermietung oder Dauernutzung nicht mehr stattfinden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzlichen Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz, um der Wohnbevölkerungen in Tirol die Möglichkeit von leistbarem Wohnraum zu gewährleisten. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere für das Ziel des sparsamen Umganges mit Grund und Boden – insbesondere angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete -, und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen von besonderer Bedeutung. Diesen Zielen und Schutzinteressen würde es widersprechen, dem Beschwerdeführer eine Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz zu gewähren, obwohl sie nicht auf das Objekt als Lebensmittelpunkt angewiesen sind und vielmehr ihren Lebensmittelpunkt wo anders haben.

Aus § 59 Abs 2 AVG ergibt sich, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten muss und das Fehlen einer solchen Frist den Auftrag rechtswidrig macht. Das Fehlen einer Erfüllungsfrist bewirkt, dass dem Verpflichteten zur Erfüllung der mit dem Eintritt der Rechtskraft des Bescheides wirksamen Verpflichtung überhaupt keine Frist zur Verfügung stünde und ihm zur Erbringung der auferlegten Leistungen dann keine Zeit verbliebe. Ein Leistungsbescheid, der keine Leistungsfrist enthält, ist somit sofort ab Rechtskraft vollstreckbar (vgl dazu VwGH 12.12.2013, 2013/06/0152, mwN). Im vorliegenden Fall wurde im Spruch des Bescheides nicht die „unverzügliche“ Herstellung der vorgeschriebenen Anordnungen aufgetragen, was einem völligen Fehlen einer Frist nämlich nicht gleich zu setzen wäre (vgl dazu VwGH 27.05.2004, 2003/07/0074, mwN), sodass dem Bescheid vielmehr jegliche Fristsetzung fehlt. Es war daher aufgrund der unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung der Bescheid mit einer angemessenen Erfüllungsfrist zur Entsprechung der Untersagung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz zu ergänzen (VwGH 27.10.2023, Ra 2023/06/0164).

Die Freizeitwohnnutzung im gegenständlichen Objekt war und ist gemäß §§ 13 und 13a TROG 2022 schon lange vor dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beschwerdeführer verboten. Es liegt im öffentlichen Interesse, eine sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes zu verlangen, da eine Ausnahme ohne Rechtsgrundlage nicht vorgesehen ist und auch sonst keine Umstände hervorgekommen sind, die eine längere Frist als eine sofortige Umsetzung erforderlich gemacht hätten.

Mit 873 Freizeitwohnsitzen in Y (Stand 24.04.2025) liegt die Freizeitwohnsitzquote bei 4.651 Wohnungen laut Gebäude- und Wohnungszählung 2021 bereits bei 18,8 % und übersteigt damit bereits jetzt den zulässigen Rahmen von bis zu 8 % gemäß § 13 Abs 5 TROG 2022). Aufgrund des Freizeitwohnsitzverbots konnte diese Problematik effektiv bekämpft werden, da sich wie aus der zitierten Statistik aus dem Jahr 2017 noch eine Freizeitwohnsitzquote von 20,8 % errechnet hat. Umso mehr muss daher weiterhin das Freizeitwohnsitzverbotes durchgesetzt werden.

Es war daher nicht zu beanstanden, dass die belangte Behörde die unverzügliche Untersagung der Benützung als Freizeitwohnsitz untersagte, und dies nach wie vor erforderlich ist, aufrechtzuerhalten. Der Auftrag zur Unterlassung eines raumordnungswidrigen Benützens gem § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 ist ein Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes (iSd Beendigung eines bereits gesetzten Verhaltens) und bedarf daher der Festsetzung einer Erfüllungsfrist (VwGH 3.4.2025, Ra 2024/06/0237). Diesbezüglich kam das Verwaltungsgericht zur Auffassung, dass die unverzügliche Herstellung des rechtmäßigen Zustandes aufzutragen und damit die Benützungsuntersagung im Spruch „mit sofortiger Wirkung“ zu berichtigen war.

Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass der gegenständlichen Beschwerde aufgrund vorstehender Erwägungen im Lichte der ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung keine Berechtigung zukam und die Frist entsprechend festzusetzen war.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

B e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)