Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/14/2940-12

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.09.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.14.2940.12

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Priv.-Doz. Dr. Heißl, E.MA, über die Beschwerde von AA, vertreten durch BB Rechtsanwälte GmbH in **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Y (belangte Behörde) vom 3.10.2024, *** - Br/Bi ***, betreffend ein Verfahren nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG) 2022,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

Im angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde den Antrag der – vom Substituten CC des DD aus Y vertretenen – Beschwerdeführerin auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Nutzung der Wohnung Adresse 1 in Y als Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 10 iVm 8 lit a TROG 2022 als unbegründet ab. Zusammengefasst habe die Beschwerdeführerin angegeben, nur äußerst sporadisch in Y zu sein und ihren Hauptwohnsitz ohnehin immer in Z zu haben. Somit sei keine Änderung der Lebensinteressen eingetreten.

In der dagegen erhobenen Beschwerde brachte die – nunmehr von BB Rechtsanwälte aus Z vertretene – Beschwerdeführerin – zusammengefasst – vor, der Notar aus Y habe den Sachverhalt falsch wiedergegeben. Tatsächlich habe die Beschwerdeführerin immer schon von Mittwoch bis Sonntag ihre Zeit in Y bei ihrem Ehegatten verbracht. Dieser habe seinen Hauptwohnsitz in Y gehabt. Sie habe ein intensives Leben in Y, viele Freunde und eine Ski-Sauna-Karte, die sie pro Jahr über hundertmal nutze. Sie sei Mitglied im Skiclub, im Golfclub und im Turnverein. Allerdings habe sie ein Mietverhältnis in Z und habe deshalb dort ihren Hauptwohnsitz gemeldet.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol führte am 13.2.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, zu der die Beschwerdeführerin gemeinsam mit ihrem Rechtsvertreter EE, FF Rechtsanwälte aus X in Substitution für BB Rechtsanwälte, erschien. Zum Abschluss beantragte der Beschwerdeführervertreter die Einvernahme zahlreicher Zeugen.

Mit Schreiben vom 18.3.2025 gab die Beschwerdeführervertreterin von BB Rechtsanwälte die ladungsfähigen Adressen der beantragten Zeugen bekannt und legte zahlreiche Urkunden vor.

Am 20.5.2025 führte das Landesverwaltungsgericht Tirol abermals eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, zu der wiederum die Beschwerdeführerin gemeinsam mit ihrem Rechtsvertreter EE, FF Rechtsanwälte in Substitution für BB Rechtsanwälte, erschien. GG, JJ, KK und LL wurden als Zeugen einvernommen.

II.Sachverhalt

Der XXXX geborene und am X.X.XXXX verstorbene Ehegatte der Beschwerdeführerin, MM, erwarb mit Kaufvertrag vom 24.6.2009 die Wohnung Adresse 1 in Y. Er war von 6.7.2009 bis zu seinem Tod dort als Hauptwohnsitz gemeldet, hatte den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen in Y und hielt sich dort dauerhaft auf. Er war dort sozial integriert und nahm aktiv am gesellschaftlichen Leben teil.

Die Beschwerdeführerin war von 9.10.2021 bis 1.8.2025 an der Adresse 2 in **** Z als Hauptwohnsitz gemeldet. Seit 8.7.2025 ist sie in der Adresse 3, **** W, im Bezirk V als Nebenwohnsitz gemeldet. In der gegenständlichen Wohnung war sie von 6.7.2009 bis 31.8.2023 als Nebenwohnsitz gemeldet, von 31.8.2023 bis 5.9.2023 als Hauptwohnsitz, von 5.9.2023 bis 1.8.2025 wieder als Nebenwohnsitz und seit 1.8.2025 abermals als Hauptwohnsitz.

Die XXXX geborene Beschwerdeführerin war bis vor sieben Jahren in Z berufstätig. Sie hielt sich regelmäßig an den Wochenenden in Y auf, um Zeit mit ihrem Ehemann zu verbringen. Seit ihrer Pensionierung intensivierte sich die Aufenthaltsdauer in Y, wo sie auch ihren Ehegatten in seinen letzten Lebensjahren pflegte. Allerdings hat die Beschwerdeführerin ihre familiären und sozialen Kontakte in Z und Umgebung. Seit dem Tod ihres Ehegatten verwendet die Beschwerdeführerin die Wohnung überwiegend zu Freizeit- und Erholungszwecken. So nutzte die Beschwerdeführerin zwischen November 2023 und November 2024 an 142 Tagen die Skilifte und/oder die Sauna. Nach eigenen Angaben geht sie jeden Tag, an dem sie in Y ist, in die Sauna.

Ihr Ehegatte setzte die Beschwerdeführerin testamentarisch als Alleinerbin ein. Mit Einantwortungsbeschluss vom X.X.XXXX erwarb sie das Eigentum an der gegenständlichen Wohnung.

III.Beweiswürdigung

Die Beschwerdeführerin ist grundsätzlich unglaubwürdig.

Im Antrag brachte sie – vertreten durch einen Notar in Y – vor, es bestünde in Y „nach dem Tod ihres Mannes keine besonderen Nahebeziehungen mehr, da sie ihr gewohntes soziales Umfeld nicht verlassen möchte“. In der Beschwerde brachte sie – vertreten durch BB Rechtsanwälte aus Z – vor, sie habe im Zuge ihrer Pensionierung ihren Lebensmittelpunkt nach Y verlagert, lediglich die Hauptwohnsitzmeldung in Z belassen, sie halte sich dort regelmäßig auf und verbringe dort überwiegend ihre Zeit. In der mündlichen Verhandlung gab die Beschwerdeführerin – vertreten durch FF Rechtsanwälte aus X als Substitut für BB Rechtsanwälte – an, zwei Lebensmittelpunkte zu haben, derzeit überwiege jener in Z. Sie könne jedoch nicht ausschließen im Alter selbst ihren Lebensmittelpunkt in Y wieder zu begründen, da die Wohnung barrierefrei ist. Es entsteht somit der Eindruck, die Version der Beschwerdeführerin verändert sich stets mit der rechtsfreundlichen Vertretung.

Darüber hinaus offenbarte auch die Einvernahme der Beschwerdeführerin mehrere Unstimmigkeiten: Komplett unglaubwürdig war ihre Argumentation für die sechstägige Meldung als Hauptwohnsitz, die sie mit einer beabsichtigten Ummeldung der Fahrzeuge nach Z zu erklären versuchte („Ich musste die Autos, die auf meinen Mann gemeldet waren, auf ein Zer Kennzeichen ummelden. Das war ein Yer Kennzeichen. Ich musste mit den Autos nach Z fahren ummelden. Dann hat mir die Versicherung gesagt, wenn mich innerhalb dieser zehn Tage die Polizei aufhält, bekomme ich eine hohe Strafe. Sobald das Zer Kennzeichen auf den Autos war, habe ich mich wieder zurückgemeldet. Über Vorhalt, dass der verfahrensleitende Richter das nicht versteht, da ich ja verpflichtet bin, die Autos dort anzumelden, wo ich meinen Hauptwohnsitz habe: Ja, Zer Kennzeichen. Über Vorhalt, dass ich ja gerade gesagt habe, dass ich meinen Hauptwohnsitz in Y anmelden sollte – laut Versicherung – damit die Autos ein Zer Kennzeichen bekommen: Die Autos waren auf meinen Mann gemeldet und ich musste sie ummelden. Über Befragung, was das mit der Hauptwohnsitzmeldung zu tun hat: Das hat mir die Versicherung so gesagt. Ich musste die Autos auf mich ummelden. Aber ich hätte nicht mit dem Yer Kennzeichen länger als zehn Tage fahren dürfen. Weil mein Mann ja verstorben war. Deshalb musste ich das ändern. So wurde es mir von der Versicherung gesagt. Es ist sogar mit einem Druck gesagt worden, wenn ich das nicht mache, bekomme ich Schwierigkeiten und man hält mich auf. Der verfahrensleitende Richter gibt bekannt, dass es aus seiner Sicht widersprüchlich ist, da die Verpflichtung besteht, die Autos am Hauptwohnsitz anzumelden und wenn ich die Autos in Z anmelden wollte, dann hätte ich mich hier gerade nicht aus Z abmelden und den Hauptwohnsitz in Y anmelden müssen, weil dann die Autos ja eine Yer Nummer bekommen hätten müssen. Die Beschwerdeführerin weiter: Ich habe den Hauptwohnsitz aber später wieder rechtmäßig in Z angemeldet. Ich bin mit den Autos mit dem Zer Kennzeichen gefahren. Ab diesem Zeitpunkt.“).

Ebenso gibt die Beschwerdeführerin an, trotz des Lebensmittelpunkts in Y in den letzten Lebensjahren ihres Ehegatten ihre Hauptwohnsitzmeldung in Z belassen zu haben, da dies aufgrund der Genossenschaftswohnung dort notwendig ist („Über Befragung, warum ich meinen Hauptwohnsitz in Z gemeldet habe: Weil es in dieser Wohnung notwendig [ist]. Über Befragung, warum es in dieser Wohnung notwendig ist: Weil es eine Genossenschaftswohnung ist.“). Dies offenbart wiederum eine Bereitschaft von falschen Angaben gegenüber Behörden. Allerdings zog die Beschwerdeführerin nunmehr aus dieser Genossenschaftswohnung aus.

Auch vermochte sie nicht nachvollziehbar zu erklären, warum ihr Ehegatte von 2003 bis 2009 lediglich als „Nebenwohnsitz“ in der Adresse 4 gemeldet war, obwohl er – nach ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung – dort längst seinen Lebensmittelpunkt hatte („Über Befragung, wie lange mein Ehegatte seinen Lebensmittelpunkt schon in Y gehabt hat: Ich habe ihn 2004 kennengelernt, da hatte er schon seinen Lebensmittelpunkt in Y gehabt, und ich auch davor schon. Ich nehme an fünf Jahre. Über Vorhalt, dass laut dem Zentralen Melderegister mein Ehegatte in der Zeit zwischen 2003 und 2009 als Nebenwohnsitz in Y gemeldet war: Das war die Mietwohnung. Über Wiederholung der Frage: Das kann ich Ihnen leider nicht beantworten.“).

Ebenfalls nicht nachvollziehbar ist, warum die Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung vom 13.2.2025 angab, die Wohnung in Y möglicherweise im Fall ihrer körperlichen Gebrechlichkeit zu nutzen, da diese über einen Lift verfügt, im Gegensatz zu ihrer Genossenschaftswohnung in Z. In der Verhandlung vom 20.5.2025 gab sie an, ohnehin aus dieser Wohnung in Z auszuziehen, was wiederum ihre Argumentation konterkariert.

Sie werde – nach den Ausführungen ihres Beschwerdeführervertreters in der mündlichen Verhandlung vom 20.5.2025 – „ihren Wohnsitz im Sommer 2025 … von Z nach Niederösterreich, Bezirk V, verlegen“ und weiter: „Eine Änderung betreffend die Frage, wo die Beschwerdeführerin den Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen hat, ergibt sich daraus nicht. Die Beschwerdeführerin hat primär Familie, (Geschwister, Nichten und Neffen) im südlichen Teil Niederösterreichs. In Z lebt lediglich ein Teil der Familie, Nichten und Neffen und hat die Beschwerdeführerin in Z einen größeren Freundeskreis. Die Wohnung im Bezirk V liegt somit ideal um sämtliche Kontakte mit Familie, Freunden, ehemaligen Arbeitskollegen zu pflegen und aufrecht zu erhalten. … Die Brüder leben in Niederösterreich, ein Teil in Z und somit ist die Erhaltung der sozialen Kontakte oder familiären Kontakte durch den Wohnsitzwechsel sogar noch erleichtert.“ Allerdings meldete die Beschwerdeführerin mit 8.7.2025 in W lediglich ihren Nebenwohnsitz, in der gegenständlichen Wohnung in Y mit 1.8.2025 jedoch ihren Hauptwohnsitz. Diese Meldungen widersprechen wiederum den Ausführungen ihres Beschwerdeführervertreters.

Auch mit ihren Ausführungen möglicherweise bei Pflegebedürftigkeit die Wohnung in Y zu nutzen, sind insoweit unglaubwürdig, da sie nach eigenen Angaben ihr gesamtes familiäres Umfeld in Z hat. Somit ist es äußerst unglaubwürdig, dass sie an der Nutzung als Freizeitwohnsitz etwas ändern möchte. Damit verbunden argumentiert die Beschwerdeführerin, insbesondere die Natur und die Sportmöglichkeiten in Y lieb gewonnen zu haben, sollte sie diese nicht mehr nutzen können, ist es unwahrscheinlich, trotzdem in Y bleiben zu wollen.

Vor dem Hintergrund der grundsätzlich unglaubwürdigen Beschwerdeführerin stützen sich die Sachverhaltsfeststellungen weitgehend auf vorgelegte Dokumente und Aussagen von anderen Personen. Einzig die Feststellungen ihrer sozialen und familiären Kontakte sowie die Nutzung der Sauna gehen auf ihre Ausführungen zurück.

Der Mittelpunkt der Lebensinteressen des verstorbenen Ehegatten ergibt sich aus den glaubwürdigen und übereinstimmenden Aussagen von GG, JJ, KK und LL in der Verhandlung vom 20.5.2025.

Die jeweiligen Meldungen der Beschwerdeführerin und ihres Ehegatten ergeben sich aus dem Zentralen Melderegister. Das Testament des Ehegatten legte der Beschwerdeführervertreter in der mündlichen Verhandlung vom 13.2.2025 vor. Die Daten der Ski-Sauna-Karte und des Golfclubs legte die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vor.

V.Erwägungen

A. Kern des Verfahrens

Im angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde den Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Nutzung der Wohnung Adresse 1in Y als Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 10 iVm 8 lit a TROG 2022 als unbegründet ab. In diesem gab die Beschwerdeführerin an, es bestünden zu Y „nach dem Tod ihres Mannes keine besonderen Nahebeziehungen mehr, da sie ihr gewohntes soziales Umfeld nicht verlassen möchte“.

In ihrer Beschwerde brachte die Beschwerdeführerin vor, sie habe im Zuge ihrer Pensionierung ihren Lebensmittelpunkt nach Y verlagert, lediglich die Hauptwohnsitzmeldung in Z belassen, sie halte sich dort regelmäßig auf und verbringe überwiegend ihre Zeit.

Auch wenn nunmehr eine komplett entgegengesetzte Argumentation der Beschwerdeführerin vorlegt, bleibt der angefochtene Bescheid Sache des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Das Landesverwaltungsgericht Tirol muss somit die Rechtmäßigkeit der Abweisung des Antrags auf Ausnahmebewilligung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz gemäß § § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 prüfen, auch wenn sich die Argumentation der Beschwerdeführerin über das Vorliegen der Voraussetzungen grundlegend geändert haben.

Nach dem durchgeführten umfassenden Beweisverfahren unter Abhaltung von zwei mündlichen Verhandlungen unter Einvernahme der Beschwerdeführerin und vier Zeugen stellte das Landesverwaltungsgericht Tirol – auf das Wesentliche zusammengefasst – fest, der überwiegende Teil der sozialen und familiären Kontakte der Beschwerdeführerin befindet sich in Z und Umgebung, sie verbrachte die letzten Jahre vor dem Tod ihres Ehegatten überwiegend in Y, nunmehr nutzt sie die Anwesenheit in Y in erster Linie für sportliche Aktivitäten und Saunaaufenthalte, wobei keine Perspektive besteht, dass sich dies in Zukunft ändern wird. Aufgrund der Kognitionsbefugnis in Tatsachenfragen hat das Landesverwaltungsgericht Tirol nunmehr den festgestellten Sachverhalt der rechtlichen Beurteilung zugrunde zu legen.

Somit ist zu klären, ob – vor dem Hintergrund des vom Landesverwaltungsgericht Tirol festgestellten Sachverhalts – eine Ausnahmegenehmigung nach § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 zu erteilen ist.

B. Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022

Freizeitwohnsitze sind gemäß § 13 Abs 1 Satz 1 TROG 2022 Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen, Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz kann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (etwa VwGH 28.6.2021, Ra 2021/06/0056, Rz 9 mwN). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (dazu VwGH 16.6.2023, Ra 2023/06/0089; 13.3.2023, Ro 2023/06/0001).

§ 13 TROG 2022 knüpft die Qualifikation eines Gebäudes, einer Wohnung oder eines sonstigen Teils eines Gebäudes als Freizeitwohnsitz nicht daran, dass sich eine Person nicht länger als eine bestimmte Anzahl von Tagen pro Jahr darin aufhält. Allein maßgeblich ist, ob die verfahrensgegenständliche Wohnung der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der Revisionswerber liegt (VwGH 16.6.2023, Ra 2023/06/0089).

C. Ausnahmebewilligungen gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022

Gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022 dürfen Wohnsitze aufgrund einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters nach diesem Absatz oder aufgrund einer entsprechenden Ausnahmebewilligung nach früheren raumordnungsrechtlichen Vorschriften als Freizeitwohnsitze verwendet werden.

Bereits mit dem TROG 1994 (LGBl 1993/81) kommt in den Erläuternden Bemerkungen die Absicht des Gesetzgebers zum Ausdruck, ein Fortschreiten der Freizeitwohnsitzentwicklung im Interesse der geordneten Gesamtentwicklung des Landes nicht weiter hinzunehmen. Dies gründet sich auf die Enge und Begrenztheit des Siedlungsraumes, die dadurch bedingte Notwendigkeit eines besonders haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden, preistreiberische Wirkungen auf den Bodenmarkt, zunehmend schwieriger werdende Wohnraumbeschaffung für die ansässige Bevölkerung, Verstärkung der Zersiedelungstendenzen, finanzielle Belastungen der Gemeinden durch kostspielige Erschließungen und Bereitstellung der Infrastruktur (Seite 46; dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906).

Trotzdem sollen – so die Materialien zu § 15 Abs 3 TROG 1994 – unbillige Härten vermieden werden, wenn ein Freizeitwohnsitz im rechtlichen Sinn nicht in der primären Absicht, einen solchen zu begründen, sondern als Folge besonderer Entwicklungen in beruflichen oder familiären Bereich entsteht (Seite 49). Auch die Erläuternden Bemerkungen zur Novelle LGBl 1996/4 führen ausdrücklich aus, dass für die Voraussetzungen zur Erteilung einer Bewilligung zur Verwendung eines Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz nach dem damaligen § 15 Abs 3 keine Änderung eingetreten ist (Seite 10, dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906).

Da § 13 Abs 8 TROG ausdrücklich von „Ausnahmebewilligung“ spricht, muss das Antragsrecht eng interpretiert werden (dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906). Als Ausnahmebestimmung ist diese Regelung entsprechend der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs restriktiv auszulegen (26.2.2014, Ro 2014/02/0066 mwN).

Die Ausnahmebewilligung nach § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 ist auf Antrag des Erben oder Vermächtnisnehmers zu erteilen, wenn die Voraussetzungen nach § 5 lit a Tiroler Grundverkehrsgesetz vorliegen und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient. § 5 lit a TGVG sieht dabei den Rechtserwerb durch Erben oder Vermächtnisnehmer vor, die zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, sofern nicht von der Anordnung des Gesetzes oder des Erblassers oder von den Bestimmungen des Erbvertrages durch besondere Übereinkommen (Erbteilungsübereinkommen) abgegangen wird.

Vor dem Hintergrund der vom Verwaltungsgerichtshof vorgegebenen restriktiven Interpretation ist der zweite Halbsatz des § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 („der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient“) mit der Intention des Gesetzgebers dahingehend auszulegen, dass triftige Gründe vorliegen müssen, warum der gegenständliche Wohnsitz nicht selbst als Hauptwohnsitz verwendet oder – in Form einer Vermietung – anderen Personen zur Verwendung als Hauptwohnsitz überlassen werden kann.

Nach den Materialien sollen damit – wie oben schon angesprochen – unbillige Härten vermieden werden (Seite 49 f): „Ein typisches Beispiel dafür wäre etwa der Fall, dass ein erwachsenes Kind aus dem elterlichen Wohnhaus auszieht und aus beruflichen Gründen in einer anderen Gemeinde einen eigenen Wohnsitz begründet. Jahre später sterben die Eltern, das Kind erbt das elterliche Wohnhaus, hat jedoch fürs erste keinen Bedarf, dieses als Dauerwohnsitz zu nutzen, sondern sieht hier Zukunftsperspektiven für die eigenen Kinder oder für eine Rückverlegung des eigenen Wohnsitzes zu einem späteren Zeitpunkt. In solchen und ähnlich gelagerten Fällen eine verbotene Freizeitwohnsitzbegründung zu erblicken, wäre von der Sache her nicht angebracht und ginge auch an der Zielsetzung der Neuregelung vorbei.“

Somit darf – nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts Tirol – neben (erstens) der Vermögensübertragung an einen gesetzlichen Erben zweitens das Objekt vorher nicht widerrechtlich als Freizeitwohnsitz verwendet worden sein. Drittens muss die Vermeidung einer unbilligen Härte im Vordergrund stehen, welche zum einen durch eine besondere Nahebeziehung zum Objekt vorliegt. So sprechen die Materialien vom Ausziehen aus dem elterlichen Wohnhaus. Zum anderen muss eine Zukunftsperspektive der Nutzung des Objektes als Hauptwohnsitz vorliegen. So besteht nach dem Beispiel nur „fürs erste kein Bedarf“, aber „Zukunftsperspektiven“ unter anderem zur „Rückverlegung des eigenen Wohnsitzes“. Es muss somit eine Intention bestehen, in Zukunft wieder den Lebensmittelpunkt an den Ort des Wohnsitzes (zurück) zu verlegen.

D. Anwendung auf den gegenständlichen Fall

Die Beschwerdeführerin erbte als testamentarische Alleinerbin ihres verstorbenen Ehegatten die gegenständliche Wohnung. Somit liegt ein Rechtserwerb durch eine Erbin aus dem Kreis der gesetzlichen Erben vor, von der Anordnung des Gesetzes oder des Testaments wurde nicht abgegangen. Die erste Voraussetzung des § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 ist erfüllt.

Auch nutzte der Erblasser – nach dem vom Landesverwaltungsgericht Tirol festgestellten Sachverhalt – das gegenständliche Objekt als Hauptwohnsitz. Es liegt auch die zweite Voraussetzung vor.

Allerdings fehlt es am Vorliegen einer unbilligen Härte.

Zum einen besuchte die Beschwerdeführerin zwar ihren Ehemann anfangs an den Wochenenden in Y. Nach ihrer Pensionierung vor sieben Jahren verbrachte sie überwiegend ihre Zeit in Y. Allerdings fiel diese Nahebeziehung durch den Tod des Ehegatten weg. Die familiären und freundschaftlichen Kontakte befinden sich weitgehend in Z und Umgebung, nur in untergeordnetem Ausmaß in Y. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, die Wohnung zu nutzen, um ihren Sport- und Freizeitaktivitäten nachzugehen, mag zwar menschlich verständlich sein. Allerdings kann darin keine besondere Nahbeziehung (deren Verhinderung eine unbillige Härte wäre) erblickt werden, trifft dies doch im Grunde auf alle Freizeitwohnsitznutzer zu.

Daran beabsichtigt die Beschwerdeführerin zum anderen auch in Zukunft nichts zu ändern. Sie konnte mit ihrer Argumentation nicht glaubhaft machen, ihren Lebensmittelpunkt nach Y zu verlegen. Folgt man ihrer Argumentation, sie habe den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen in Z und Umgebung, fehlt es an einer Perspektive wieder nach Y zurückzukommen. Es ist ihre dahingehende Aussage, möglicherweise bei Pflegebedürftigkeit die Wohnung in Y zu nutzen, insoweit unglaubwürdig, da sie nach eigenen Angaben ihr gesamtes familiäres Umfeld in Z hat. Somit ist es äußerst unglaubwürdig, dass die Beschwerdeführerin beabsichtigt, an der Nutzung als Freizeitwohnsitz etwas zu ändern. Damit verbunden argumentiert die Beschwerdeführerin, insbesondere die Natur und die Sportmöglichkeiten in Y lieb gewonnen zu haben, sollte sie diese nicht mehr nutzen können, ist es unwahrscheinlich, trotzdem in Y bleiben zu wollen.

Allerdings hätte die Beschwerdeführerin spätestens seit Beginn ihrer Pensionierung die Möglichkeit gehabt, selbst die gegenständliche Wohnung als Hauptwohnsitz zu verwenden, wodurch der betreffende Wohnsitz ihr anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dienen würde. Ebenfalls sind – außer der eigenen Nutzung der Wohnung als Freizeitwohnsitz – keine Gründe hervorgekommen, weshalb die Beschwerdeführerin die Wohnung nicht anderen Personen zur Verwendung als Hauptwohnsitz – beispielsweise in Form einer Vermietung – überlassen könnte.

Daran kann auch die Meldung als Hauptwohnsitz mit 1.8.2025 nichts ändern: Erstens steht diese Meldung im Widerspruch zu ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung vom 13.2.2025 und auch ihres Vertreters in der mündlichen Verhandlung vom 20.5.2025. Zweitens legt die Beschwerdeführerin – wie in der Beweiswürdigung näher ausgeführt – eine Bereitschaft zu falschen Meldungen an den Tag. Drittens erfolgte diese Meldung erst in einem fortgeschrittenen Stadium des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens, nach Vorliegen einer negativen Behördenentscheidung.

Auf das Wesentliche zusammengefasst, bestehen die sozialen und familiären Kontakte der Beschwerdeführerin in Z und Umgebung, sie möchte jedoch die gegenständliche Wohnung nutzen, um ihren Sport- und Freizeitaktivitäten nachzugehen. Würde man der Argumentation der Beschwerdeführerin folgen und eine geerbte Wohnung als Freizeitwohnsitz verwenden dürfen, obwohl weder Nahebeziehungen noch Zukunftsperspektiven bestehen, würde dies entgegen der Intention des Gesetzgebers zur Schaffung neuer Freizeitwohnsitze führen, ohne der Vermeidung unbilliger Härten zu dienen.

Mangels persönlicher Nahebeziehung und Zukunftsperspektive liegen nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts Tirol die Voraussetzungen des § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 nicht vor.

E. Keine Unionsrechtswidrigkeit

Zur Frage der Unionsrechtskonformität der Freizeitwohnsitzregelungen führte der Verwaltungsgerichtshof bereits in seinem Erkenntnis vom 12.12.2013, 2013/06/0078, zum Salzburger Raumordnungsgesetz umfassend aus:

„Eine Verletzung der Niederlassungsfreiheit sowie der Kapitalverkehrsfreiheit ist für den Verwaltungsgerichtshof nicht zu erblicken (vgl im Übrigen bereits die zur europarechtlichen Zulässigkeit von Freizeitwohnsitzen und Ferienwohnungen beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen im Lichte der Judikatur des EuGH ergangenen Erkenntnisse vom 11.1.2012, 2010/06/0073; 9.11.2011, 2010/06/0035; 6.10.2011, 2009/06/0020; 23.6.2010, 2008/06/0200):

Die Niederlassungsfreiheit gibt natürlichen und juristischen Personen das Recht, in einem anderen Mitgliedstaat als ihrem Heimatstaat eine dauernde selbständige Tätigkeit zu den gleichen Bedingungen wie Inländer auszuüben (Diskriminierungsverbot, Art 49 Abs 2 AEUV). Die damit beschriebene Freiheit der Standortwahl wird durch das Beschränkungsverbot geschützt. Der durch den EuGH entwickelte Rechtfertigungsstandard besagt, dass nationale Maßnahmen, die die Ausübung der Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen können, folgende Voraussetzungen erfüllen müssen: Sie müssen in nichtdiskriminierender Weise angewandt werden, aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses gerechtfertigt sein, die Verwirklichung des mit ihnen verfolgten Zieles zu gewährleisten, und sie dürfen nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung dieses Zieles erforderlich ist (vgl EuGH 30.11.1995, C-55/94, Gebhard).

Die Beschwerdeführer konnten die gegenständliche Liegenschaft ohne weiteres erwerben. Ebenso steht es ihnen frei, diese Wohnung selbst als Hauptwohnsitz zu nutzen oder zu vermieten, davon ausgenommen – gleichermaßen auch für Inländer geltend – ist eine ‚touristische Nutzung‘. Es wäre den Beschwerdeführern freigestanden, eine Wohnung in einem Gebiet bzw in einem Bau zu erwerben, in dem eine derartige Nutzung möglich ist. Mag dennoch in der Bestimmung des § 31 Abs 5 ROG 2009 eine Maßnahme gesehen werden, die die Ausübung der Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen würde, so erscheint diese Maßnahme im Sinne der Judikatur des EuGH legitimiert und verhältnismäßig. Diesbezüglich gelten auch die Ausführungen des Verfassungsgerichtshofes in seinem Ablehnungsbeschluss vom 13. März 2013, wonach diese Maßnahme aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses gerechtfertigt erscheint und auch verhältnismäßig ist.

Insoweit eine Verletzung der Kapitalverkehrsfreiheit nach Art 63 AEUV geltend gemacht wird, ist auf Art 65 Abs 2 AEUV hinzuweisen, wonach die Anwendbarkeit von Beschränkungen des Niederlassungsrechts, die mit den Verträgen vereinbar ist, nicht berührt wird. Es liegt auch im Sinne des Art 63 Abs 3 AEUV weder eine willkürliche Diskriminierung noch eine verschleierte Beschränkung des freien Kapital- und Zahlungsverkehrs vor.

Wenn allgemein der Hinweis erfolgt, es liege ein Verstoß gegen das sich aus Art 18 AEUV ergebende allgemeine (im Übrigen zu den speziellen Grundfreiheiten grundsätzlich subsidiäre) Diskriminierungsverbot vor, kann eine Rechtswidrigkeit ebenso nicht aufgezeigt werden, gelangt doch gegenständliche Norm in gleicher Weise auch für österreichische Staatsbürger zur Anwendung.“

Ausdrücklich in Bezug auf die mit dem derzeit geltenden § 13 TROG 2022 weitgehend gleichlautenden § 13 TROG 2016 führte der Verwaltungsgerichtshof (28.6.2021, Ra 2021/06/0056) wiederum aus: „Auch im vorliegenden Fall legen die revisionswerbenden Parteien schon nicht dar, dass § 13 Abs 1 TROG 2016 im Sinn der Judikatur des EuGH nicht legitimiert und verhältnismäßig sei (vgl nochmals VwGH 30.9.2015, Ra 2014/06/0026, sowie sinngemäß zu § 16 Vorarlberger ROG VwGH 28.2.2018, Ra 2015/06/0063; 25.1.2018, Ra 2017/06/0251; 19.12.2017, Ra 2016/06/0082, jeweils mwN). Soweit die revisionswerbenden Parteien auf die Arbeitnehmerfreizügigkeit Bezug nehmen, ist darauf hinzuweisen, dass diese durch die in Rede stehende raumordnungsrechtliche Regelung nicht beschränkt wird. Im Übrigen gilt die Bestimmung des § 13 Abs 1 TROG 2016 für österreichische Staatsbürger wie für nicht österreichische Staatsbürger gleichermaßen und wäre es den revisionswerbenden Parteien freigestanden, eine Wohnung zu erwerben, hinsichtlich derer eine Nutzung als Freizeitwohnsitz aus rechtlicher Sicht möglich ist.“

F. Keine Verfassungswidrigkeit

Zwar mag die gegenständliche Verweigerung einer Ausnahmebewilligung zur Freizeitwohnsitznutzung in das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Schutz des Eigentums nach Art 1 1. ZP-EMRK sowie der Eigentumsfreiheit in Art 5 StGG eingreifen.

Allerdings verfolgt der Tiroler Landesgesetzgeber mit den Freizeitwohnsitzregelungen die Absicht, ein Fortschreiten der Freizeitwohnsitzentwicklung im Interesse der geordneten Gesamtentwicklung des Landes nicht weiter hinzunehmen. Dies gründet sich auf die Enge und Begrenztheit des Siedlungsraumes, die dadurch bedingte Notwendigkeit eines besonders haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden, preistreiberische Wirkungen auf den Bodenmarkt, zunehmend schwieriger werdende Wohnraumbeschaffung für die ansässige Bevölkerung, Verstärkung der Zersiedelungstendenzen, finanzielle Belastungen der Gemeinden durch kostspielige Erschließungen und Bereitstellung der Infrastruktur (EB zu TROG 1994, LGBl 1993/81, 46; dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906).

Dem Tiroler Landesgesetzgeber ist nicht entgegenzutreten, wenn er eine übermäßige Freizeitwohnsitznutzung einschränken möchte. Diese führt – wie in zahlreichen anderen Regionen ersichtlich – zu einem Anstieg der Wohn- und Lebenshaltungskosten und als Konsequenz zur Abwanderung der ansässigen Bevölkerung bzw deren Nachkommen. Somit ist auch dem Ziel des Tiroler Landesgesetzgebers nicht entgegenzutreten, leistbaren Wohnraum für Personen zu erhalten, die sich dort ganzjährig aufhalten und den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen haben. Dies trägt zu einer Erhaltung des traditionellen Dorf- bzw Stadtlebens bei, wodurch zum Beispiel Kinderbetreuungs- sowie Ausbildungseinrichtungen und dadurch dauerhafte ganzjährige Arbeitsplätze erhalten werden. Dies verstärkt wiederum das Vorliegen personeller Ressourcen für Mitarbeit in traditionellen Brauchtumsgruppen (wie Landjugend, Schützen, Musikkapellen), Sportvereinen (wie Fußball, Tennis, Schifahren) oder ehrenamtlichen Hilfseinrichtungen (wie freiwillige Feuerwehr, Bergrettung).

Eine verhältnismäßige Abwägung der öffentlichen Interessen mit jenen der Betroffenen nahm der Tiroler Landesgesetzgeber zum einen mit der Einrichtung der 8 %-Schwelle in § 13 Abs 5 lit a TROG 2022 vor. Zum anderen vermied er mit den Ausnahmebewilligungen in § 13a Abs 8 TROG 2022 – so ausdrücklich die Materialien (EB zu § 15 Abs 3 TROG 1994, LGBl 1993/81, Seite 10, dazu LVwG Tirol 5.1.2024, LVwG-2023/31/2678; 15.5.2023, LVwG-2023/39/0906) – unbillige Härten und somit unverhältnismäßige Eingriffe in die grundrechtlich geschützte Rechtssphäre.

In Zusammenschau sind die bestehenden Freizeitwohnsitzregelungen zur Erreichung des öffentlichen Interesses, geeignet, erforderlich und adäquat.

So führte der Verfassungsgerichtshof zum mit dem gegenständlichen Regelungsregime weitgehend gleichlautenden TROG 2006 aus (VfSlg 17.976/2006):

„Das Tiroler Raumordnungsgesetz kennt bereits seit der Novelle LGBl Nr 28/1997 kein generelles Verbot der Schaffung neuer Freizeitwohnsitze mehr, sondern lässt die Neuschaffung bei entsprechender Flächenwidmung, die auf die regionalen Verhältnisse abzustimmen ist, zu. Den fortgeltenden Bestimmungen über die Feststellung der Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitz am 31. Dezember 1993 kommt im neuen Regelungssystem somit die Funktion zu, eine damals rechtmäßige Nutzung als Freizeitwohnsitz für die Zukunft jedenfalls abzusichern. Sie schließen es jedoch – im Fall der Feststellung der Unzulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitz am 31. Dezember 1993 – nicht (mehr) aus, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des geltenden Rechts erstmals eine Bewilligung für einen Freizeitwohnsitz erteilt wird. Den Verfassungsgerichtshof hatte jedoch gerade ‚[d]ie Kombination des Verbotes der Schaffung und Vergrößerung von Freizeitwohnsitzen mit der Anmeldungsverpflichtung für bestehende Freizeitwohnsitze sowie mit der Notwendigkeit von Ausnahmebewilligungen, Verwendungsbeschränkungen und Veräußerungsbeschränkungen für bestehende Freizeitwohnsitze ohne Rücksichtname auf die regionalen Erfordernisse‘ dazu veranlasst, das Regelungssystem des TROG 1994 als ‚unverhältnismäßig‘ im Hinblick auf das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums zu erkennen. Wenn sich aber der Zweck der fortgeltenden, hier angewendeten Bestimmungen in der Klarstellung und im Schutz von Nutzungsrechten, die am 31. Dezember 1993 bestanden, erschöpft, ist es evident, dass die damals aufgegriffenen Gründe der Verfassungswidrigkeit für die hier präjudiziellen Bestimmungen nicht vorliegen.“

Deshalb lehnte auch der Verfassungsgerichtshof jüngst in mehreren Beschlüssen die Behandlung vergleichbarer Beschwerden ab, da die behauptete Verletzung in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht als so wenig wahrscheinlich erschien, dass sie keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hatte (zB VfGH 5.6.2025, E 1266/2025; 5.6.2025, E 1535/2025; 25.2.2025, E 269/2025 mit Verweis auf Slg 17.976/2006).

V.Unzulässigkeit der (ordentlichen) Revision

Die (ordentliche) Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Fragen der Beweiswürdigung kommt regelmäßig als nicht über den Einzelfall hinausreichend keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu (VwGH 21.4.2017, Ro 2016/11/0004; 18.8.2017, Ra 2017/11/0218; 13.11.2017, Ra 2017/02/0217). Der Verwaltungsgerichtshof ist als Rechtsinstanz grundsätzlich nicht zur Überprüfung der Beweiswürdigung berufen. Diese ist nur dahingehend der Kontrolle des Verwaltungsgerichtshofs unterworfen, ob der maßgebliche Sachverhalt ausreichend ermittelt wurde und ob die dabei angestellten Erwägungen schlüssig sind, also nicht den Denkgesetzen und dem allgemeinen menschlichen Erfahrungsgut widersprechen. Die Richtigkeit der Beweiswürdigung ist vor dem Verwaltungsgerichtshof daher nicht zu überprüfen (VwGH 25.9.2017, Ra 2017/20/0282; 24.9.2014, Ra 2014/03/0012 mwN).

Dem Verwaltungsgerichtshof kommt im Revisionsmodell eine Leitfunktion zu. Aufgabe des Verwaltungsgerichtshofes ist es, im Rahmen der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (erstmals) die Grundsätze bzw Leitlinien für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts festzulegen, welche von diesem zu beachten sind. Die Anwendung dieser Grundsätze im Einzelfall kommt hingegen grundsätzlich dem Verwaltungsgericht zu, dem dabei in der Regel ein gewisser Anwendungsspielraum überlassen ist. Ein Aufgreifen des vom Verwaltungsgericht entschiedenen Einzelfalls durch den Verwaltungsgerichtshof erfolgt, wenn das Verwaltungsgericht die vom Verwaltungsgerichtshof aufgestellten Leitlinien bzw Grundsätze nicht beachtet hat und somit seinen Anwendungsspielraum überschritten oder eine krasse bzw unvertretbare Fehlbeurteilung des Einzelfalles vorgenommen hat. Der Verwaltungsgerichtshof ist daher nach dem Revisionsmodell nicht dazu berufen, die Einzelfallgerechtigkeit in jedem Fall zu sichern – diese Aufgabe obliegt den Verwaltungsgerichten (VwGH 19.9.2024, Ra 2023/01/0304; 25.6.2024, Ra 2024/01/0071; 14.2.2023, Ra 2022/01/0334).

Im gegenständlichen Fall prüfte das Landesverwaltungsgericht Tirol das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 lit a TROG 2022 anhand der (zitierten) Leitlinien des Verwaltungsgerichtshofs. Es handelt sich somit um eine Einzelfallbeurteilung. Die Revision ist deshalb unzulässig.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Soweit die (ordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine (ordentliche) Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der (ordentlichen) Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von € 340 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der (ordentlichen) Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der (ordentlichen) Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Priv.-Doz. Dr. Heißl, E.MA

(Richter)