Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/36/3012-7

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2023.36.3012.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Gstir über die Beschwerde des AA, wohnhaft Adresse 1, **** Z, vertreten durch die Rechtsanwälte BB, Adresse 2, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 17.11.2023, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG 1996) nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang und Sachverhalt:

Mit Kaufvertrag vom 29.07.2021 haben CC, DD, EE und FF, die Liegenschaft in EZ **1 GB Y, allein bestehend aus dem landwirtschaftlichen Grundstück Gst **2 KG Y, um den Kaufpreis von Euro 502.920,00 an AA (in der Folge: Beschwerdeführer) verkauft.

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 09.02.2022, Zl ***, wurde diesem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung aufgrund des überhöhten Kaufpreises versagt.

Gegen diese Entscheidung hat der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer eine Beschwerde eingebracht. Mit Schriftsatz vom 30.03.2022 hat der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer dann den Nachtrag vom 29.03.2022 zum Kaufvertrag vom 29.07.2021 vorgelegt. Mit diesem Nachtrag wurde der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis auf Euro 374.192,00 reduziert.

Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 06.04.2022, Zl LVwG-2022/11/0709-2, wurde daher aus diesem Grund der Bescheid Bezirkshauptmannschaft Z vom 09.02.2022, Zl ***, ersatzlos aufgehoben.

Mit den am 08.04.2023 bei der belangten Behörde eingebrachten Unterlagen hat der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer dann den Erwerb des Gst **2 KG Y, gemäß dem Kaufvertrag vom 29.07.2021 und dem Nachtrag zum Kaufvertrag vom 29.03.2022 bei der Grundverkehrsbehörde angezeigt.

Mit Email vom 25.10-2022 wurde dann das Betriebskonzept vom 14.10.2022 vorgelegt.

In diesem behördlichen Verfahren wurde das agrarfachliche Gutachten vom 15.02.2023, Zl ***, eingeholt in dem vom Sachverständigen zusammengefasst ausgeführt wird, dass der Beschwerdeführer eine zumindest fünfjährige praktische Tätigkeit am elterlichen Betrieb bzw am Betrieb der Großeltern nachweisen kann und somit einen Teil der Qualifikation als Neueinsteiger erfüllt ist. Weiteres geht aus dem eingebrachten Betriebskonzept hervor, dass am kaufgegenständlichen Grundstück eine Streuobstanlage angelegt werden soll, wobei die produzierten Früchte zu Edelbrand weiterverarbeitet werden und demnach den Hauptbetriebszweig bilden. Die Obstmühle befindet sich im Gemeinschaftsbesitz. Die Auflösung der Pacht der Eigenflächen ist aus diversen Gründen (Einvernehmen mit Pächtern, Ersatz der Flächen für die Pächter) derzeit nicht angedacht. Unter Berücksichtigung der Wachstumsdauer und des Ertrages der Obstbäume, kann auch nach 10 Jahren kein positiver Deckungsbeitrag erzielt werden und ist dies der einzige Betriebszweig. Es handelt sich somit um keine nachhaltige Bewirtschaftung. Nicht verständlich ist, dass die derzeit im Eigentum stehenden Flächen verpachteten sind und nicht bereits so bewirtschaftet werden, wie auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück angedacht, zumal die Pachtverträge jährlich kündbar wären. Positiv gewertet wurde, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück derzeit im mehrfachen Miteigentum steht und die Eigentümer im Ausland leben, ohne weitere Fläche in Y. Derzeit besteht sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite kein landwirtschaftlicher Betrieb.

Dazu wurde im Rahmen des Parteiengehörs vom Beschwerdeführer selbst unter Anschluss von zahlreichen Beilagen (ua nicht unterschriebene Pachtverträge) die Stellungnahme vom 26.04.2023 eingebracht, in welcher dieser mit detaillierten Ausführungen ua zusammengefasst geltend macht, dass im Gutachten von falschen Werten ausgegangen worden sei und mit einem weit höheren Ertrag zu rechnen sei und bei Umsetzung des Betriebskonzeptes eine ordnungsgemäße und nachhaltige Bewirtschaftung für die nächsten Jahrzehnte (60 Jahre und mehr) sichergestellt sei.

In weiterer Folge wurde ergänzend die agrarfachliche Stellungnahme vom 27.07.2023, Zl ***, eingeholt und führte der Amtssachverständige darin zusammengefasst aus, dass im Obstbau zwischen der Erstellung-, Aufbau- und Ertragsphase unterschieden werden muss. Die Aufbauphase ist ein wesentlicher Kostenfaktor und findet keine Berücksichtigung im Betriebskonzept. Die Berechnung aus dem Betriebskonzept unter Heranziehung der zu erwartenden Ertragslage ab dem 21. Standjahr bis zum 30. Standjahr spiegelt nicht die Leistungsfähigkeit einer Streuobstwiese wieder und ist hinsichtlich der Bewertung, ob ein landwirtschaftlicher Betrieb in relevanter Weise zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beiträgt ungeeignet, da die Zeit von der Pflanzung der Anlage bis zum Zeitpunkt der Ertragsphase nicht berücksichtigt wurden und es sich dabei um jene Zeitspanne handelt, in der keine Erträge erwirtschaftet werden bzw ausschließlich Kosten von Seiten des Bewirtschafters zu tragen sind. Weites wurde auch noch darauf hingewiesen, dass auf der Liegenschaft in EZ **3 lediglich ein „kleines Brennrecht" (100 l A Brennrecht) besteht, das große Brennrecht am vormaligen geschlossen Hof erloschen ist, und somit nicht nachvollzogen werden kann, mit welchem Recht eine so große Menge Alkohol produziert wird, die im Betriebskonzept mit 1.390 l Feinbrand (39-42% Alkohol) angegeben ist.

Dazu brachte der Beschwerdeführer selbst per Email vom 30.08.2023 eine Stellungnahme ein.

In der Stellungnahme vom 27.09.2023; Zl ***, führte der landwirtschaftliche Amtssachverständige dazu aus, dass die Stellungnahme vom 27.07.2023 vollinhaltlich aufrecht bleibt.

Im Weitern wurde von der belangten Behörde das Interessentenverfahren durchgeführt und dabei zwei Interessenten iSd § 2 Abs 6 TGVG 1996 gefunden.

Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 17.11.2023, Zahl ***, wurde daher dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nach § 7 Abs 1 lit e TGVG versagt.

Dagegen brachte der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer fristgerecht die Beschwerde vom 14.12.2023 ein und machte darin nach Darlegung des Sachverhaltes im Wesentlichen Folgendes zusammengefasst geltend:

Das Rechtsgeschäft sei zu genehmigen gewesen, da der Beschwerdeführer bereits grundbücherlicher Alleineigentümer der Liegenschaft in EZ **4, dem geschlossenen Hof Schusterbauer in UnterY sei. Weiters bewirtschafte er für seine Großmutter GG die Liegenschaften in EZ 5, den geschlossenen Hof JJ. Der Beschwerdeführer sei Landwirt iSd § 2 Abs 5 TGVG und bestehe eine aufrechte Betriebsnummer (*). Dass auch Teilflächen verpachtet werden, sei für die Beurteilung der Landwirteeigenschaft des Beschwerdeführers nicht von Belang.

Doch selbst für den Fall, dass den Beschwerdeführer die Landwirteeigenschaft iSd § 2 Abs 5 TGVG nicht beschieden wird, ist darauf zu verweisen, dass die Behörde bereits festgestellt habe, dass der Beschwerdeführer eine zumindest fünfjährige praktische Tätigkeit am elterlichen Betrieb bzw am Betrieb der Großmutter nachweisen kann. In diesem Fall wäre es sohin nur noch um die Erklärung des Beschwerdeführers gegangen, dass dieser das landwirtschaftliche Grundstück entsprechend einem vorzulegenden, fachkundig erstellten Betriebskonzept nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaften wird. Ein solches Bewirtschaftungskonzept habe der Beschwerdeführer vorgelegt. Bei der Überprüfung sei die Behörde jedoch einem Irrtum unterlegen und seien Rechenfehler unterlaufen. Dazu wurde auf das der Beschwerde angeschlossene Gutachten des DI KK vom 25.11.2023 verwiesen, der generell auf eine fachlich nicht akzeptierbare Methodik aufmerksam mache und jedenfalls mit einem Jahresdurchschnittsertrag der 60 Jahre Standzeit zu kalkulieren gewesen wäre. Im Bescheid verweise die Behörde lediglich darauf, dass im Zuge des Ermittlungsverfahrens ein Gutachten zu dieser Frage eingeholt worden sei. Dazu habe die Behörde festgestellt, dass unter Berücksichtigung der Wachstumsdauer und des Ertrages der Obstbäume nach 10 Jahren kein positiver Deckungsbeitrag erzielt werden könne und es sich deshalb um keine nachhaltige Bewirtschaftung handle. Aufgrund der detaillierten Stellungnahme des Beschwerdeführers im behördlichen Verfahren sei es der Behörde ohne weiteres möglich gewesen, selbst in der Tabelle, auf welche Bezug genommen wurde, nachzusehen und festzustellen, dass die Ausführungen des Beschwerdeführers richtig seien und der Sachverständige bei seiner Stellungnahme schlichtweg die falsche Zeile verwendet habe. Dies habe die Behörde jedoch trotz deutlichem Hinweis unterlassen, sodass das Ermittlungsverfahren allein hieraus resultierend jedenfalls mangelhaft sei. Zur Verdeutlichung wurde noch einmal ausgeführt, dass - wie aus dem Betriebskonzept klar zu entnehmen sei - der Beschwerdeführer eine Neubepflanzung anstrebt. Es sei durchaus nachvollziehbar, dass bei der Pflanzung von Obstbäumen in den ersten Jahren die Erträge nicht ausreichend sein werden. Gemäß den vorgelegten Berechnungen im Betriebskonzept pendele sich dies jedoch zumindest nach dem 10. Jahr ein, wobei der Beschwerdeführer die korrekte und ordnungsgemäße Aufbauphase in seinen Berechnungen selbstverständlich berücksichtigt habe, allfällige Risiken, Ernteschäden, etc habe er ebenso vorsichthalber berücksichtigt. Auch wurde angemerkt, dass die relevante Tabelle aus der Diplomarbeit des LL „Bedeutung und Wirtschaftlichkeit des Streuobstbaues in Österreich“, Universität für Bodenkultur Wien entnommen worden sei. Die zur Bewirtschaftung nötigen Geräte wie Traktoren, Mähgeräte, etc seien beim Beschwerdeführer bereits vorhanden. Lediglich der Vollständigkeit halber wurde hier im Betriebskonzept auch ein Kostenpunkt für variable Maschinenkosten mitangesetzt. Tatsächlich könne dieser Punkt jedoch durch Eigenleistungen auch minimiert werden. Es sei somit sehr vorsichtig kalkuliert worden. Ebenso seien die Erstellungskosten der Anlage über die Kostenposition „Annuität Anlage“ berücksichtigt worden und handle es sich bei der geplanten Anlage auch nicht um die erste Anlage in der Familie des Beschwerdeführers, sodass auch auf entsprechende Erfahrung zurückgegriffen werden könne. Bei richtiger Berechnung hätte die Behörde daher jedenfalls feststellen müssen, dass ein entsprechend positiver Deckungsbeitrag erzielt werden könne und es sich daher um eine nachhaltige Bewirtschaftung handle.

II.Beweiswürdigung:

Zur Klärung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes wurde Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den vorgelegten Akt der belangten Behörde und den Akt des Landesverwaltungsgerichts Tirol sowie der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung im Beisein des Beschwerdeführers und seines Rechtsvertreters sowie dem vom Landesverwaltungsgericht beigezogenen agrarfachlichen Amtssachverständigen.

III.Rechtslage:

Gegenständlich sind insbesondere folgende Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 6/2025:

(1) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sind folgende Grundsätze zu beachten:

(…)

(..)

(2) Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ist jede selbstständige wirtschaftliche Einheit, in deren Rahmen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen.

(…)

(5) Als Landwirt gilt,

(…)

(1) Im Sinn der im § 1 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

a)die seiner Beschaffenheit entsprechende nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung des betreffenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes nicht gewährleistet ist,

(…)

e)der Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstückes oder landwirtschaftlichen Betriebes nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist und zumindest ein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist.

(…)“

IV.Erwägungen:

1. Zunächst ist festzuhalten, dass im Verfahren der Bezirkshauptmannschaft Z zu Zahl *** festgestellt wurde, dass das gegenständliche Grundstück ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne der Legaldefinition § 2 Abs 1 TGVG 1996 darstellt.

Dies wurde vom Beschwerdeführer auch nie bestritten.

Gemäß § 6 Abs 3 TGVG 1996 sind Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs 5 lit a leg cit zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit a leg cit nicht widerspricht und der Rechtserwerber glaubhaft macht, dass er das landwirtschaftliche Grundstück im Rahmen seines Betriebes nachhaltig und ordnungsgemäß mitbewirtschaftet (lit a), oder der Rechtserwerber glaubhaft macht, dass die Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Grundstücks, das in den letzten zehn Jahren im Rahmen desselben landwirtschaftlichen Betriebes mitbewirtschaftet wurde und für den Betrieb des Pächters von wesentlicher Bedeutung im Sinn des § 7a Abs 9 leg cit ist, durch den Landwirt, der diese Grundstücke zuletzt bewirtschaftet hat, weiterhin für die Dauer von mindestens zehn Jahren gewährleistet ist (lit b).

Wenn kein Interessent im Sinn des § 2 Abs 6 TGVG 1996 vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn der Legaldefinition des § 2 Abs 5 leg cit ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs 1 lit a Z 1 und 2 leg cit genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

2. Gemäß der Legaldefinition des § 2 Abs 5 TGVG 1996 gilt als Landwirt, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet (lit a) oder wer nach dem Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes oder eines landwirtschaftlichen Grundstückes eine Tätigkeit im Sinn der lit a ausüben will und die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund seiner zumindest fünfjährigen praktischen Tätigkeit oder seiner fachlichen Ausbildung nachweisen kann und erklärt, dass er den landwirtschaftlichen Betrieb bzw das landwirtschaftliche Grundstück entsprechend einem vorzulegenden, fachkundig erstellten Betriebskonzept nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaften wird (lit b).

3. Soweit der Beschwerdeführer dazu zunächst mit näheren Ausführungen zusammengefasst vorbringt, dass er grundbücherlicher Alleineigentümer der Liegenschaft in EZ **4 (Schusterbauer) sei und für seine Großmutter die Liegenschaften in EZ 5 (Hof JJ) bewirtschafte sowie eine aufrechte Betriebsnummer (*) bestehe und daher der Beschwerdeführer Landwirt iSd § 2 Abs 5 TGVG 1996 sei, ist dem Folgendes entgegenzuhalten:

Der Begriff „Landwirt“ ist in § 2 Abs 5 TGVG 1996 legaldefiniert und nimmt auf den im § 2 Abs 2 leg cit definierten Begriff „landwirtschaftlicher Betrieb“ Bezug.

In den Erläuternden Bemerkungen zur Änderung des TGVG 1996 mit der Novelle LGBl Nr 60/2009 ist zum damaligen § 2 Abs 2 TGVG ua Folgendes ausgeführt:

„(…) Weiterhin wird beim Begriff „land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb“ darauf abgestellt, dass es sich um eine wirtschaftliche Einheit handelt, die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen. Es sollen nur jene wirtschaftlichen Einheiten darunterfallen, die aufgrund ihrer Größe geeignet sind, einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der vom landwirtschaftlichen Grundverkehr verfolgten Ziele, insbesondere der Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes, zu leisten. Dadurch erfolgt eine Abgrenzung zu Personen, denen ein derartiger Betrieb nur als Liebhaberei bzw Hobby dient. Die Frage, ob die Voraussetzungen für einen Betrieb gegeben sind, ist von der Vollziehung anhand der jeweiligen örtlichen Verhältnisse und strukturellen Gegebenheiten, die in Tirol zum Teil sehr unterschiedlich sind, zu beantworten. Die Abgrenzung von „land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben“ im Sinn des TGVG zur nur aus Liebhaberei geführten „Betrieben“ ist auch im Licht der durch diesen Entwurf neu geschaffenen Interessentenregelung zu sehen. (…) Diese Einschränkung des Begriffs „Betrieb“ bedingt gleichzeitig auch die Einschränkung der nunmehr im § 2 Abs 5 und 6 TGVG neu definierten Begriffe „Landwirt“ und „Interessent“, wodurch bewirkt wird, dass nur jene Personen durch die Interessentenregelung privilegiert werden, die maßgeblich und gegenüber einem Nicht-Landwirt im verstärkten Maß zur Erreichung der im § 6 Abs 1 lit a TGVG normierten Ziele beitragen.“

Die Definition des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als selbständige Wirtschaftseinheit setzt ua auch ein entsprechendes, eine organisatorische Einheit bildendes Sachsubstrat, somit Grundbesitz und Hofstelle, also auch Wirtschafts- und Betriebsgebäude voraus (vgl Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, S 155 und die dort zitierte Judikatur).

Bei einem fehlenden land- bzw forstwirtschaftlichen Gebäudebestand auf Seiten des Käufers kann daher grundsätzlich nicht von einer „selbstständigen wirtschaftlichen Einheit“ und damit auch nicht von einem Landwirtschaftsbetrieb ausgegangen werden (vgl LVwG Tirol 04.08.2014, Zl LVwG-2014/11/1480-4; ua).

4. Hinsichtlich der Voraussetzungen der Legaldefinition eines Landwirtes nach § 2 Abs 5 lit a TGVG 1996 hat das durchgeführte Ermittlungsverfahren im gegenständlichen Fall ergeben, dass der Beschwerdeführer weder allein noch zusammen mit Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet.

Wie ua auch vom beigezogenen agrarfachlichen Amtssachverständigen in der Verhandlung am Landesverwaltungsgericht ausgeführt, besteht auf den Beschwerdeführer zwar eine Betriebsnummer des vormaligen elterlichen Hofes („Schusterhof“ mit der Betriebsnummer ***), dabei ist jedoch bei der Ausrichtung dieses Betriebes „Forstwirtschaft“ angeführt. Bei den bewirtschafteten Flächen scheint der Forst mit 6,77 ha auf, landwirtschaftliche Flächen scheinen nicht auf.

Sämtliche landwirtschaftlichen Flächen des vormals elterlichen Hofes sind an Landwirte verpachtet.

Das vormals bestehende landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude im unmittelbaren Nahbereich des Wohnhauses der Eltern des Beschwerdeführers wurde ersatzlos abgebrochen und in diesem Bereich ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten errichtet, die vermietet werden.

5. Weiters ergab die Einsicht des agrarfachlichen Amtssachverständigen in das land- und forstwirtschaftliche Register der Statistik Austria, dass für die Flächen der Großmutter des Beschwerdeführers (GG) mit dem Tag 19.02.2014 Frau MM als Eigentümerin dieser Betriebsnummer (***) aufscheint. Bereits kurz danach, mit 08.04.2014 wurde diese Betriebsnummer inaktiv gemeldet. Im dazugehörigen Flächenauszug scheinen dazu gar keine landwirtschaftlichen Flächen auf.

Auch die Flächen der Großmutter des Beschwerdeführers werden - wie vom agrarfachlichen Sachverständigen in der Verhandlung ausgeführt - lt Meldung bei der AMA von einem der beiden Pächter bewirtschaftet, die auch die landwirtschaftlichen Flächen des vormals elterlichen Betriebes des Beschwerdeführers bewirtschaften.

Dass entgegen der AMA Meldung die Flächen rund um die ehemalige Hofstelle der Großmutter des Beschwerdeführers von diesem und seinem Vater bewirtschaftet würden, wie vom Beschwerdeführer ausgesagt, war angesichts der Verpachtung der übrigen Flächen wenig glaubhaft und sollte dieses Vorbringen wohl nur dazu dienen, dass versucht werden sollte, die Landewirteeigenschaft des Beschwerdeführers glaubhaft zu machen.

Es war daher wenig glaubhaft, dass die Eigenflächen sowie die weiteren Flächen der Großmutter verpachtet werden und die Flächen um die ehemalige Hofstelle der Großmutter - entgegen der Meldung des Pächters bei der AMA - vom Beschwerdeführer unter Mithilfe seines Vaters selbst bewirtschaftet werden.

Zudem sagte der Beschwerdeführer in der Verhandlung dazu auch aus, dass das auf diesen Flächen gewonnen Futter den unmittelbar angrenzenden Nachbarn verkauft wird.

6. Doch selbst dann, wenn der Beschwerdeführer mit seinem Vater diese Flächen um die ehemalige Hofstelle der Großmutter mähen sollte, kann dies nicht als Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Betriebes iSd § 2 Abs 5 lit a TGVG 1996 qualifiziert werden.

Dazu kann auch auf die vorstehenden Ausführungen zum landwirtschaftlichen Betrieb iSd Legaldefinition des § 2 Abs 2 TGVG 1996 verwiesen werden.

7. Zusammengefasst hat das durchgeführte Ermittlungsverfahren sohin ergeben, dass für den Beschwerdeführer die Landwirteeigenschaft gemäß der Legaldefinition des § 2 Abs 5 lit a TGVG 1996 derzeit nicht gegeben ist, da er nicht einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen bzw erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet.

8. Für eine Person, die nicht bereits einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet, ist es jedoch auch möglich, sich als Landwirt iSd § 2 Abs 5 lit b TGVG zu qualifizieren, indem die hierzu erforderlichen Fähigkeiten nachgewiesen und erklärt wird, dass „der landwirtschaftlichen Betrieb bzw das landwirtschaftliche Grundstück entsprechend einem vorzulegenden, fachkundig erstellten Betriebskonzept nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaften wird“.

Gegenständlich sind die Voraussetzungen der Legaldefinition des § 2 Abs 5 lit b TGVG 1996 insoweit erfüllt, dass der Beschwerdeführer eine zumindest fünfjährige praktische Tätigkeit am elterlichen Betrieb bzw am Betrieb der Großeltern nachweisen kann und somit einen Teil der Qualifikation als Neueinsteiger erfüllt ist.

Dazu kann auf das im behördlichen Verfahren eingeholte agrarfachlichen Gutachten vom 15.02.2023, Zl ***, verwiesen werden.

9. Als weitere Voraussetzung zur Erfüllung der Landwirteeigenschaft bedarf es aber - wie vorstehend bereits ausgeführt - in diesem Fall der Erklärung, dass das verfahrensgegenständlich landwirtschaftliche Grundstück entsprechend einem vorzulegenden, fachkundig erstellten Betriebskonzept nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

10. Die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung ist der Hauptanknüpfungspunkt dafür, ob den Zielen des TGVG entsprochen wird und deshalb eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werden kann (vgl auch dazu die Erläuternden Bemerkungen zur Novelle des TGVG 1996 mit LGBl Nr 60/2009 zu §§ 6 und 7).

Wie der VfGH zum TGVG 1996 bereits ausgeführt hat, ist es das Ziel des Grundverkehrsrechts, die Bewirtschaftung agrarischer Flächen für die Zukunft sicherzustellen, und kann dieses Regelungsanliegen Prognoseentscheidungen erfordern, wogegen aber keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen.

Es begegnet daher auch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, dass die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke für die Genehmigung des Rechtserwerbs gewährleistet sein muss (vgl VfGH 18.09.2013, G 62/2010; ua).

11. Beim Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes bzw Grundstückes ist sohin eine Prognose darüber aufzustellen, was mit den in Betracht kommenden Grundstück(en) im Falle der Erteilung der beantragten Bewilligung geschehen würde. Diese Prognose hat auf den Behauptungen des Antragstellers aufzubauen. Die Wahrscheinlichkeit des Zutreffens der behaupteten Genehmigungsvoraussetzungen ist dann anhand objektiver Kriterien zu beurteilen (vgl VwGH 17.04.1991, 90/02/0159; ua).

Nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH betrifft die Prognose, ob eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch die Erwerber glaubhaft gemacht wurde, ausschließlich ein öffentliches Interesse, dessen Wahrung der Grundverkehrsbehörde überantwortet ist (vgl VwGH 23.04.2021, Ra 2019/11/0172; uva).

12. Im gegenständlichen Fall hat sich dazu ergeben, dass erst mehr als ein Jahr nach Abschluss des Kaufvertrages mit Email-Eingabe vom 25.10.2022 das Betriebskonzept vom 14.10.2022 vorgelegt wurde, aus dem sich aber nicht ergibt, von wem dieses erstellt wurde.

§ 2 Abs 5 lit b TGVG fordert ausdrücklich ein fachkundig erstelltes Betriebskonzept.

In der Verhandlung führte der Beschwerdeführer dann auf Nachfrage aus, dass dies von ihm unter der Mithilfe von DI KK erstellt wurde.

Zu diesem Betriebskonzept wurde im behördlichen Ermittlungsverfahrens das agrarfachlichen Gutachten vom 15.02.2023, ***, eingeholt in dem der Amtssachverständige zusammengefasst ausführt, dass am kaufgegenständlichen Grundstück eine Streuobstanlage angelegt werden soll, wobei die produzierten Früchte zu Edelbrand weiterverarbeitet werden und demnach den Hauptbetriebszweig bilden. Unter Berücksichtigung der Wachstumsdauer und des Ertrages der Obstbäume, kann auch nach 10 Jahren kein positiver Deckungsbeitrag erzielt werden. Es handelt sich somit um keine nachhaltige Bewirtschaftung.

Dazu brachte der Beschwerdeführer im Rahmen des Parteiengehörs selbst die Stellungnahme vom 26.04.2023 ein und führte zusammengefasst ua aus, dass im Gutachten des Amtssachverständigen von falschen Werten ausgegangen wurde und mit einem weit höheren Ertrag zu rechnen sei.

Es wurde daher von der belangten Behörde ergänzend die agrarfachliche Stellungnahme vom 27.07.2023, Zl ***, eingeholt und führte dieser Amtssachverständige zusammengefasst aus, dass die Berechnung aus dem Betriebskonzept unter Heranziehung der zu erwartenden Ertragslage ab dem 21. Standjahr bis zum 30. Standjahr nicht die Leistungsfähigkeit einer Streuobstwiese widerspiegelt und ungeeignet ist hinsichtlich der Bewertung, ob ein landwirtschaftlicher Betrieb in relevanter Weise zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beiträgt, da die Zeit von der Pflanzung der Anlage bis zum Zeitpunkt der Ertragsphase nicht berücksichtigt werden und es sich dabei um jene Zeitspanne handelt, in der keine Erträge erwirtschaftet werden bzw ausschließlich Kosten von Seiten des Bewirtschafters zu tragen sind. Weites wird noch darauf hingewiesen, dass auf der Liegenschaft in EZ **3 lediglich ein „kleines Brennrecht" (100 l A Brennrecht) besteht und somit nicht nachvollzogen werden kann, mit welchem Recht eine so große Menge Alkohol produziert wird.

Mit Email vom 30.08.2023 führte der Beschwerdeführer dazu aus, dass die Aufbauphase sehr wohl berücksichtigt wurde. Diese Kosten seien überschaubar und seien auch bereits im Betriebskonzept berücksichtigt worden. Weiters beziehe sich die Mengenangabe von 1.390 Liter Feinbrand auf einen Hektar und die 100 Liter beziehen sich auf reinen Alkohol, weshalb dies nicht vergleichbar und darüber hinaus diese Menge auch noch erweiterbar sei.

In der Stellungnahme vom 27.09.2023 führte der agrarfachliche Amtssachverständige dazu aus, dass seine Stellungnahme vom 27.07.2023 vollinhaltlich aufrecht bleibt.

Der gegenständlichen Beschwerde wurde die gutachterliche Stellungnahme eines agrarfachlichen Privatsachverständigen DI Schweiger vom 25.11.2023 angeschlossen und wird darin eine Neubeurteilung der künftigen 60 Jahre vorgenommen.

Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde vom agrarfachlichen Amtssachverständigen ua auch auf die Ausführungen in diesem Privatgutachten detailliert Bezug genommen und jeweils mit näherer Begründung zusammengefasst ausgeführt, dass die gesamte übliche Lebenszeit der Kultur betrachtet werden muss und dann ein durchschnittlicher jährlicher Ertrag daraus errechnet werden kann. Dies ist bei Hochstammkulturen ca 50 Jahre, es kann aber auch bis 60 Jahre gehen.

Vom agrarfachlichen Amtssachverständigen wurde eine Berechnung und Darstellung der Entwicklung und der Erträge für Äpfel und Birnen vorgenommen und ergibt sich daraus, dass in den ersten fünf bzw sechs Jahren gar keine Erträge zu erwarten sind. Dann beginnt ein langsamer Anstieg, bis im fünfzigstem, sechszigsten Standjahr jedenfalls ein Austausch der Bäume zu erfolgen hat.

13. Weiters führte der agrarfachliche Amtssachverständige in der Verhandlung aus, dass der angenommene Erlös des feien Brandes als sehr hoch anzusehen ist und dies nur bei sehr hochpreisigen Schnäpsen erzielt werden kann.

Dazu wurde vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers entgegengehalten, dass diese Preise in ihrer touristisch intensiv genutzten Region erzielt werden können.

14. Weiters wurde vom agrarfachlichen Sachverständigen in der Verhandlung im Detail ausgeführt, dass erst in 31 Jahren der Schnittpunkt erreicht ist, wo sich die Summe aller Aufwände mit den Summen aller Erträge deckt. Ab diesem Zeitpunkt erwirtschaftet der Beschwerdeführer dann erst einen Gewinn.

Im 60. Jahr ergibt sich damit ein Gewinn von durchschnittlich Euro 10.000,00 im Jahr. Bei Negativprognose Euro 7.800,- und bei günstigster Prognose Euro 12.233,- pro Jahr.

Im 40. Jahr würden sich die Gewinne pro Jahr ca um die Euro 3.000,- bewegen.

15. Soweit vom Beschwerdeführer vorgebracht wurde, dass bei dem von ihm selbst eingebrachten Gutachten des DI Schweiger im Gegensatz zum Betriebskonzept übersehen wurde, dass auch Verkäufe aus Edelobst noch einberechnet werden müssten, führte der agrarfachlichen Sachverständigen dazu in der Verhandlung ua aus, dass dies in Tirol sicher nicht so einfach ist und der Ertrag in den ersten Jahren auch sehr gering sein wird.

16. Zusammengefasst hat das Ermittlungsverfahren sohin Folgendes ergeben:

Zunächst ist anzumerken, dass vom erkennenden Gericht keinesfalls verkannt wird, dass das Betriebskonzept des Beschwerdeführers grundsätzlich als landwirtschaftliche Tätigkeit zu qualifizieren ist und die Anlage einer auch ökologisch bewirtschafteten Streuobstwiese in mehrfacher Hinsicht positiv zu bewerten ist.

Allerdings ergibt sich im konkreten gegenständlichen Fall, dass die vom Beschwerdeführer primär angestrebte Erzeugung und der Verkauf von Schnäpsen sowie untergeordnet auch der Verkauf von Edelobst der ausschließliche landwirtschaftliche Betriebszweig des Beschwerdeführers sein soll.

Aus der Erzeugung und dem Verkauf von Schnäpsen könnten - wie vom agrarfachlichen Amtssachverständigen in der Verhandlung detailliert ausgeführt, aber erst in ca 30 Jahren Gewinne erzielt werden und wäre dieser zB im 40. Jahr lediglich in der Höhe von ca Euro 3.000,- pro Jahr.

Im 60. Jahr würde sich ein Gewinn von durchschnittlich Euro 10.000,00 im Jahr ergeben und müssten dann die Bäume durch neue ersetzt werden.

17. Zudem führte der agrarfachlichen Amtssachverständige in der Verhandlung hinsichtlich des Brennrechtes ua auch aus, dass eine Nachfrage von ihm beim Zollamt erfolgt ist und ein kleines Brennrecht bis 100 Liter sehr einfach zu erhalten ist, wenn man ein paar Obstbäume hat. Weiters bestätigte die Nachfrage aber auch, dass das große Brennrecht der Familie des Beschwerdeführers erloschen ist und der Erhalt eines großen Brennrechtes faktisch nicht mehr möglich ist.

Einem primär darauf gestützten neuen Betriebszweig (Schnapserzeugung und Verkauf) würde daher auch diese grundlegende Voraussetzung fehlen.

18. Aus den Aussagen des Beschwerdeführers und dem von ihm in der Verhandlung gewonnenen Eindruck ergab sich für das erkennende Gericht in gebotener Gesamtbetrachtung weiters, dass das Betriebskonzept wohl nur im Hinblick darauf erstellt worden ist, um die aus dem Verkauf von Grundstücken erhaltenen finanziellen Mittel investieren zu können und dies in einer Form, dass nach erfolgter Anpflanzung in den nächsten Jahren möglichst wenig Aufwand für die verfahrensgegenständliche landwirtschaftliche Fläche aufgewendet werden muss.

In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass der in Z lebende Beschwerdeführer in der Verhandlung nicht den Eindruck erweckt hat, dass er sich mit der im Betriebskonzept - das im Übrigen auch erst ein Jahr nach Abschluss des Kaufvertrages erstellt wurde - dargelegten Bewirtschaftung seit seiner Mitarbeit am elterlichen und großelterlichen Hof in seiner Kindheit auch jüngst in konkreter praktischer Hinsicht im Detail auseinandergesetzt hätte.

Im Übrigen ist dazu noch anzumerken, dass es dem Beschwerdeführer bereits seit Jahren frei freigestanden wäre und auch derzeit grundsätzlich freisteht, die in seinem Eigentum stehenden landwirtschaftlichen Flächen zu bepflanzen und so einmal mit der Schaffung eines solchen Betriebszweiges zu beginnen, da die dafür bestehenden Pachtverträge zweimal jährlich mit dreimonatiger Kündigungsfrist aufgelöst werden könnten.

19. In diesem Zusammenhang ist auch noch anzumerken, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück von den übrigen landwirtschaftlichen Flächen im Eigentum des Beschwerdeführers - die derzeit alle verpachtet sind - deutlich entfernt liegt.

Zudem ist das verfahrensgegenständliche Grundstück derzeit zwar als Freiland gewidmet, schließt allerdings unmittelbar an Bauland an. Aufgrund der beruflichen Tätigkeit des Beschwerdeführers als Immobilienmakler ist der Erwerb dieses Grundstückes sohin allenfalls auch im Hinblick auf eine mögliche künftige Baulandumwidmung denkbar.

20. Zusammengefasst hat sich sohin ergeben, dass die im gegenständlichen Betriebskonzept dargelegte ausschließliche Betriebsweise - wie auch von den agrarfachlichen Amtssachverständigen mit näherer Begründung ausgeführt - aufgrund der langen zeitlichen Prognose mit einem - zudem nur geringen - erzielbaren Gewinn erst in Jahrzehnten nicht als nachhaltige und ordnungsgemäß Bewirtschaftung im Rahmen eines neuen landwirtschaftlichen Betriebes iSd § 2 Abs 2 iVm § 2 Abs 5 lit b TGVG 1996 zur Gewährleistung der Ziele des Grundverkehrs qualifiziert werden kann.

Der Beschwerdeführer konnte daher durch das vorgelegte Betriebskonzept im konkreten gegenständlichen Fall im Ergebnis auch nicht eine Landwirteeignung nach § 2 Abs 5 lit b TGVG 1996 mit Erfolg dartun.

21. Der gegenständlichen Beschwerde ist daher aus vorstehenden Erwägungen keine Berechtigung zugekommen.

Da von der belangten Behörde das Interessentenverfahren durchgeführt und dabei zwei Interessenten iSd § 2 Abs 6 TGVG 1996 gefunden wurden, war hinsichtlich des gegenständlichen Rechtsgeschäfts - wie von der belangten Behörde auch zutreffend angenommen - der besondere Versagungsgrund des § 7 Abs 1 lit e leg cit gegeben.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.

Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Gstir

(Richterin)