Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/40/2809-5

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.40.2809.5

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde der AA, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 08.10.2024, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der TBO 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Die Beschwerdeführerin ist gemeinsam mit ihrem Ehegatten Wohnungseigentümerin derWohnung 5 und den Abstellplätzen KFZ *1 und KFZ *2 in EZ ***1 KG ***** Y, bestehend aus dem Grundstück **1 mit der Adresse 2. Die Beschwerdeführerin ist an dieser Adresse melderechtlich seit 08.10.2021 mit Hauptwohnsitz erfasst. Die gegenständliche Wohnung ist nicht im Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde Y eingetragen.

Von Organen der öffentlichen Aufsicht der Gemeinde Y wurden Erhebungen wegen des Verdachts der Nutzung dieser Wohnung als Freizeitwohnsitz durchgeführt und sind dazu 20 Kontrollen vor Ort über einen längeren Zeitraum (11.11.2023-16.02.2024) erfolgt, bei denen dabei auch jeweils Lichtbilder und detaillierte Aktenvermerke angefertigt wurden. Bei sechs dieser Besuche konnte die Beschwerdeführerin persönlich angetroffen werden.

Weiters wurden von der belangten Behörde über mehrere Jahre unter anderem der Stromverbrauch und die Müllentleerungen erhoben und Mitteilungen eingeholt, aus denen sich unter anderem ergibt, dass auf die Beschwerdeführerin im Verwaltungsbezirk Z kein Fahrzeug zugelassen ist.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 09.09.2024 wurde der Beschwerdeführerin der Verdacht der illegalen Nutzung als Freizeitwohnsitz mitgeteilt und sie aufgefordert, eine Stellungnahme abzugeben.

Mit Schreiben vom 30.09.2024 teilte die Beschwerdeführerin sowie ihr Ehegatte im Wesentlichen zusammengefasst mit, dass sie und ihr Ehegatte seit dem Erwerb der Wohnung am 01.10.2021 stets gemeinsam in Y gewesen seien. Die Wohnung werde ausschließlich von ihnen genutzt. Bezüglich der protokollierten Kontrollen sei BB bei allen Kontrollen anwesend gewesen. Die Kontrollen hätten aber ausschließlich Frau AA gegolten. Das Fahrzeug mit dem Kennzeichen *** sei das Firmenfahrzeug von CC zugelassen auf die DD. AA verfüge über ein eigenes Firmenfahrzeug mit dem Kennzeichen ***, ebenfalls zugelassen auf die DD. Die DD gehöre zu 100% CC. Frau AA sei Handlungsbevollmächtigte der DD und habe einen Vollzeitvertrag als Innendienstkraft. CC sei alleiniger Geschäftsführer und arbeite ca 300 Tage im Jahr unabhängig vom Aufenthaltsort und sei alleinig für die gesamte Außendiensttätigkeit der Firma tätig. Darüber hinaus beschäftige die DD vier weitere Vollzeitbeschäftigte. Die Firma arbeite papierlos, insofern könne von allen Orten der Welt, die einen Internetzugang ermöglichten, gearbeitet werden. Das Geschäftsgebiet der Firma sei Deutschland und Österreich. CC besuche Kunden in Süddeutschland und Österreich von Y aus. Während dieser Zeit arbeite AA aus dem Homeoffice Tirol. Sie seien bis zum 06.10.2024 wieder vor Ort und hätten dann in 2024 112 Tage in Y verbracht. Bis zum Jahresende 2024 würden sie ca 140 Tage in Y verbracht haben.

Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 08.10.2024, Zl ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäߧ 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des Objektes Adresse 2, **** Y, als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt. Begründend wurde von der belangten Behörde im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin kein KFZ angemeldet habe, der Stromverbrauch bisher gering gewesen sei und Müllentleerungen bisher nur unregelmäßig stattgefunden hätten und nur geringe Müllmengen anfielen. Die Beschwerdeführerin halte sich überwiegend in Deutschland auf. Sie sei in der DD mit Sitz in D-X im Bereich Rechnungswesen tätig. Ihr Ehegatte sei der Geschäftsführer seines Unternehmens mit Sitz in D-X. Die Beschwerdeführerin habe das gegenständliche Objekt bisher insgesamt deutlich weniger als die Hälfte des Jahres genutzt. Die Aufenthaltszeiten seien dabei unregelmäßig aufs Jahr verteilt. Bei den Aufenthalten im gegenständlichen Objekt seien gelegentlich berufliche Tätigkeiten ausgeübt worden. Es seien keine familiären Beziehungen in der Region feststellbar. Eine Funktion in einer privaten bzw öffentlichen Körperschaft oder eine andere soziale Anknüpfung sei nicht festzustellen. Die Beschwerdeführerin nutze das Objekt nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, des Wochenendes bzw sonst zur zeitweiligen Erholung.

In der dagegen fristgerecht eingebrachten Beschwerde bringt die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass Anschaffungszweck für die Ehegatten AA und CC die Verlagerung ihres Lebensmittelpunktes für ihren weiteren Lebensabschnitt, insbesondere für ihre Pensionszeit, nach Y gewesen sei. Während das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz unter anderem in der Ausnahmeregelung nach § 7 lit d den Tatbestand des Leerstandes aus altersbedingten Gründen kenne, sei eine vergleichbare Regelung im 3. Abschnitt des Tiroler Raumordnungsgesetzes nicht enthalten. Das Tiroler Raumordnungsgesetz befasse sich systemwidrig nicht mit der Lösung der Frage, bis wann der Erwerber einer Wohnung in Tirol den Erwerbszweck des Pensions- bzw Alterswohnsitzes spätestens zu erfüllen habe. Der Beschwerdeführerin müsse zugebilligt werden, die verfahrensgegenständliche Wohnung bis zum Erlangen der Pensionsberechtigung, was in einigen wenigen Jahren der Fall sein werde, vorbereitenderweise zu betreten und zu benützen. Es werde eventuell ein Gesetzesprüfungsverfahren betreffend§ 13 Abs 1 TROG mit dem Ziel einzuleiten sein, dass der Tiroler Landesgesetzgeber die angezogene Gesetzesstelle dahingehend zu präzisieren bzw ergänzen habe, binnen welcher Frist nach einem Immobilienerwerb der Erwerber einer nicht als Freizeitwohnsitz registrierten Immobilie dort selbst faktisch den Lebensmittelpunkt eingerichtet haben müsse. Unter Verweis auf die aufgezeigte Gesetzeslücke sei den Ehegatten AA und CC zuzugestehen, gegenwärtig noch befugt zu sein, die verfahrensgegenständliche Wohnung im Rahmen ihrer Lebensplanung für den Antritt ihrer Pension vorzuhalten und vorzubereiten. Der Anteil der Freizeitwohnsitze an der Gesamtzahl der Wohnungen entspreche in der Gemeinde Y gemäß den letztgültigen Wohnsitzerhebungen 7,7 % und erreiche sohin nicht die kritische Grenze von 8 %. Der Wohnsitz der Ehegatten AA und CC wäre daher prinzipiell zulassungsfähig als Freizeitwohnsitz. Ehe der Beschwerdeführerin ein Benützungsverbot aufzuerlegen sei, sei ihr daher Gelegenheit zu geben, die Registrierung der Wohnung als Freizeitwohnsitz zu betreiben. Einen Rückschluss auf den Lebensmittelpunkt dadurch zu ziehen, dass die Aufenthaltszeiten betreffend die beiden in Frage kommenden Wohnsitze nach Prozenten einander gegenübergestellt werden, sei unsachlich. Einheimische Wohnungseigentümer würden auch zu Arbeitsplätzen in Innsbruck, Rosenheim, Salzburg „auspendeln“. Es könne nicht nur die örtliche Anwesenheit Qualifikationsgrundlage sein, sondern vorwiegend auch die Frage, an welchen Wohnsitz eine Person von auswärtigen Arbeits- oder Urlaubsaufenthalten zurückkehre. Der Anknüpfungspunkt an Kinder und sonstige Verwandtschaftsverhältnisse sei ab jenem Zeitpunkt irrelevant, wo Kinder erwachsen seien und selbst an anderen Ort als die Eltern Wohnsitz nähmen und Familien gründen würden. Schon gar nicht repräsentativ sei der Umfang des Hausmülls. Es stünden Mülltrenn- und Sperrmüllentsorgungsanlagen zur Verfügung. Der letztlich verbleibende Bio- und Restmüll sei über die Jahre gesehen derart im Abnehmen begriffen, dass er kein tatsächliches Frequenzverhalten der Haushaltsbewohner abbilde. Für die Beschwerdeführerin sei nicht feststellbar, ob ein Kompetenzübergang von der belangten Behörde auf die Bezirkshauptmannschaft Z aufgrund einer Verordnung nach § 62 Abs 4 TBO stattgefunden habe. Der Beschwerdeführerin sei keine Gelegenheit gegeben worden, durch eine Gegenüberstellung der Betriebskosten für den noch aufrecht erhaltenen Wohnsitz in der BRD zu den Betriebskosten in der verfahrensgegenständlichen Wohnung den eindeutigen Überhang zugunsten des Tiroler Wohnsitzes unter Beweis zu stellen. Die letzte Kontrolle habe am 16.02.2024 stattgefunden. Der angefochtene Bescheid sei erst rund acht Monate später erlassen worden. Die verwaltungsgerichtliche Judikatur fordere eine zeitnahe Bescheiderlassung. Für die letzten acht Monate vor Erlass des angefochtenen Bescheides gebe es überhaupt keine Sachverhaltsfeststellung zum Verhalten der Beschwerdeführerin. Die Qualifikation des Teams der Verwaltungsgemeinschaft sei zu hinterfragen.

Mit weiterem Schriftsatz vom 05.02.2025 teilte die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin mit, dass der angefochtene Bescheid an einem mit Nichtigkeit bedrohten Fehler leide. Der Unterlassungsauftrag habe gegenüber dem Eigentümer einer baulichen Anlage zu ergehen. Eigentümer der baulichen Anlage sei nicht die Beschwerdeführerin alleine, sondern sei dies die gesamte Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ ***1,GB ***** Y. Der Gesetzgeber spreche vom Eigentümer der baulichen Anlage und nicht etwa vom Nutzungsberechtigten oder Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer sei ideeller Miteigentümer der baulichen Anlage, damit also nicht Alleineigentümer derselben.

Mit weiterem Schriftsatz vom 25.02.2025 teilte die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin mit, dass sich der angefochtene Bescheid auf § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 gründe. Die beschwerdegegenständliche Gesetzesstelle laute in der Urfassung gemäßLGBl Nr 28/2018: „wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 7 Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 (…)“. Die als TBO 2022 wiederverlautbarte Tiroler Bauordnung 2018 enthalte die zitierte Gesetzesstelle in folgender Version: „wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (…)“. Die Textänderung von Abs 7 auf Abs 8 und Tiroler Raumordnungsgesetz 2016 auf Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 sollten sich gemäß Artikel 1 der Kundmachung LGBl Nr 44/2022 in Absatz 1 angeführten Gesetzen LGBl Nr 34/2022, 167/2021, 165/2021, 114/2021 und andere finden, täten dies aber nicht. Ebenso wenig seien die inkriminierten Textänderungen durch die Gesetze LGBl Nr 98/2024, 73/2024, 85/2023, 64/2023 und 62/2022 autorisiert. Die Bestimmung des § 44 Abs 6 lit g der TBO 2022 sei offensichtlich im LGBl Nr 44/2022 nicht gehörig kundgemacht. Die gegenständliche Gesetzesbestimmung sei daher als nichtig zu betrachten.

Am 25.03.2025 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher die Beschwerdeführerin und ihr Ehegatte persönlich einvernommen wurden und die Akten der belangten Behörde verlesen wurden.

II.Sachverhalt:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 03.02.2016,BAU-42/2015, wurde die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung des Objektes „Adresse 2“ in **** Y erteilt. Die Nutzung dieses Objektes als Freizeitwohnsitz ist nach raumordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht zulässig. Eine Eintragung im Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde Y liegt nicht vor.

Mit Kaufvertrag vom 20.08.2021 bzw 31.08.2021 hat die Beschwerdeführerin gemeinsam mit ihrem Ehegatten die Wohnung Top **1 und die Abstellplätze KFZ *1 und KFZ *2 erworben.

Die Beschwerdeführerin ist deutscher Staatsbürgerin und in der Gemeinde Y melderechtlich mit Hauptwohnsitz erfasst.

Für Wohnung Top 5 auf Gst **1, KG ***** Y, EZ ***1, wurde weder (nachträglich) als Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 3 lit a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 angemeldet, noch liegt eine Baubewilligung im Sinn des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland vor, ebenso wenig eine solche zur Nutzung der Wohnung als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 6 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022. Schließlich ist auch keine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 erster Satz TROG 2022 gegeben. Das beschwerdegegenständliche Gebäude ist im Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde Y nicht eingetragen, es darf – rechtmäßig – nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden.

Die Beschwerdeführerin wohnt gemeinsam mit ihrem Gatten seit 1990 in X (Deutschland) und hat dort ein kleines Haus. Die Beschwerdeführerin ist für das Rechnungswesen im Betrieb ihres Gatten der DD mit Sitz in X (Deutschland). Sämtliche Steuern im Zusammenhang mit der Arbeitstätigkeit werden in Deutschland abgeführt. Die Beschwerdeführerin ist in Deutschland sozialversichert.

Die Beschwerdeführerin verfügt über kein in Österreich zugelassenes KFZ. Ihr KFZ ist ein Firmenfahrzeug und auf die DD mit Sitz in X (Deutschland) zugelassen. Der Müllverbrauch für das gegenständliche Objekt betrug in der Zeit vom 04.11.2021 bis 22.02.2024 insgesamt 117 kg. Der Stromverbrauch betrug für die gegenständliche Wohneinheit vom 27.02.2018 bis 20.02.2019 649 kWh, in der Zeit vom 21.02.2019 bis 20.02.2020 1274 kWh, in der Zeit vom 21.02.2020 bis 23.02.2021 1515 kWh, in der Zeit vom 24.02.2021 bis 25.10.2021 1419 kWh, im Zeitraum 26.10.2021 bis 27.02.2022 978 kWh, im Zeitraum 28.02.2022 bis 14.04.2023 348 kWh und im Zeitraum vom 15.04.2023 bis 29.02.2024 681 kWh.

Familiäre oder soziale Anknüpfungspunkte in der Gemeinde Y oder generell in Tirol konnten nicht festgestellt werden. Die Beschwerdeführerin ist weder in Y noch in X Mitglied bei einem Verein. Die Beschwerdeführerin musste aufgrund eines Unfalles war die Beschwerdeführerin vom 1.1.2025 bis 4.1.2025 stationär im Krankenhaus W aufgenommen. Die weiteren Kontrolluntersuchungen erfolgten ebenfalls in Tirol. Ärztliche Hilfe wird nicht regelmäßig in Anspruch genommen. In der Wohnung ist ein fester Arbeitsplatz eingerichtet, also mit PC, Bildschirm, Schreibtisch, Kamera für Videokonferenzen, Bürostuhl und Drucker.

Die Beschwerdeführerin kommt immer gemeinsam mit ihrem Gatten nach Y. BB ist sehr viel im Außendienst unterwegs bei Kundenbesuchen, wobei die Kundenbesuche in Österreich und Süddeutschland auch von Y aus durchgeführt werden. Die vier im Unternehmen des Gatten der Beschwerdeführerin beschäftigten Mitarbeiter arbeiten am Sitz in X.

In der Zeit vom 11.11.2023 bis 16.04.2024 fanden Kontrollen durch Organe der Gemeinde Y statt, bei denen die Beschwerdeführerin sechs mal angetroffen wurde.

Anschaffungszweck war für die Ehegatten AA und CC die Verlagerung ihres Lebensmittelpunktes für ihren weiteren Lebensabschnitt, insbesondere für ihre Pensionszeit nach Y. In der Zeit vom 01.10.2023 bis 14.04.2024 war die Beschwerdeführerin mit ihrem Ehegatten 91 Tage in Y. Im Jahr 2024 verbrachten die Beschwerdeführerin und ihr Ehegatte ca 140 Tage in Y.

III.Beweiswürdigung:

Die maßgeblichen Feststellungen ergeben sich ausschließlich aus dem Akt der belangten Behörde sowie den entsprechenden Ergänzungen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren, insbesondere aus der persönlichen Einvernahme der Ehegatten AA und CC im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol am 25.03.2025. Die Feststellungen zur persönlichen Situation der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit ihrer beruflichen Tätigkeit ergeben sich ausschließlich aus ihrer persönlichen Verantwortung. Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen ergeben sich aus den vorgelegten und im Akt einliegenden Urkunden, nämlich den Kaufvertrag sowie den Grundbuchsauszug betreffend die Liegenschaft EZ ***1, KG ***** Y, betreffend das Gst **1.

Ein deutliches Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen konnte im verfahrensgegenständlichen Fall in Y nicht festgestellt werden. Auch wenn der Gatte der Beschwerdeführerin zahlreiche Außendiensttätigkeiten von der Wohnung in Y aus durchführt und in der gegenständlichen Wohnung ein Büro eingerichtet hat, so kann diesbezüglich noch kein deutliches Übergewicht der beruflichen Lebensbeziehung in Y festgestellt werden. Insbesondere die gesamte steuerliche Veranlagung in Deutschland, der Sitz des Unternehmens in Deutschland sowie die vier weiteren Mitarbeiter, welche ebenfalls in Deutschland (X) tätig sind, führen zu dem eindeutigen Ergebnis, dass das berufliche Übergewicht eindeutig in X (Deutschland) liegt. Dass die Beschwerdeführerin unabhängig von einem fixen Arbeitsplatz aus arbeiten kann, ändert nichts an der Tatsache, dass der Unternehmenssitz in X liegt. Dass die Beschwerdeführerin ausschließlich oder überwiegend von Tirol aus arbeiten würde, wird nicht einmal vorgebracht.

Familiäre Lebensbeziehungen in Y wurden keine genannt. Die Beschwerdeführerin reist jeweils gemeinsam mit ihrem Gatten von Deutschland nach Y und auch wieder zurück. Ein deutliches Übergewicht einer familiären Lebensbeziehung in Y kann damit nicht erkannt werden. Wenn die Ehegatten AA und CC weiters angeben, dass ihr Sohn das Unternehmen in Deutschland fortführen soll, so ist damit auch eindeutig klargestellt, dass die familiären Lebensbeziehungen in Deutschland stärker ausgeprägt sind, als jene in Tirol.

Soziale Lebensbeziehungen wurden seitens der Ehegatten AA und CC in Tirol ebenfalls keine namhaft gemacht. So konnten weder Freunde oder Bekannte namhaft gemacht werden, noch eine Mitgliedschaft in einem Verein.

Zusammenfassend kann daher kein deutliches Übergewicht der beruflichen, familiären und sozialen Lebensbeziehungen in Y festgestellt werden.

IV.Rechtslage:

Die maßgebliche Bestimmung des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022, LGBl Nr 43/2022 idgF lautet:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c) Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d) Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

[…]

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a) die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b) für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs. 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

[…]

(7) Unbeschadet der Abs. 3 und 4 dürfen auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie auf Sonderflächen für Hofstellen Neubauten, die ganz oder teilweise als Freizeitwohnsitze verwendet werden sollen, nicht errichtet werden. Im Übrigen darf im Fall von Freizeitwohnsitzen auf Sonderflächen für Hofstellen weiters das nach § 44 Abs. 7 lit. c zulässige Höchstausmaß der Wohnnutzfläche nicht überschritten werden.“

[…]“

Die maßgebliche Bestimmung des Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022 idgF lautet:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben handelt, das ohne eine entsprechende Bauanzeige, erheblich abweichend von der Bauanzeige oder ungeachtet einer Untersagung nach § 30 Abs. 3 fünfter Satz ausgeführt wurde,

c) wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

d) wenn er eine bauliche Anlage, die keiner Benützungsbewilligung nach § 45 Abs. 1 bedarf, ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach § 44 Abs. 2 oder ungeachtet des Vorliegens der Voraussetzungen nach Abs. 1 dritter Satz benützt,

e) wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs. 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt,

f) wenn einem Auftrag nach § 34 Abs. 11 dritter oder vierter Satz nicht oder nicht ausreichend entsprochen wird,

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

h) wenn er im Rahmen einer Hofstelle entgegen dem § 44 Abs. 9 erster Satz oder 10 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, und zwar hinsichtlich der weiteren Ausübung dieser Tätigkeit.

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

[…]“

V.Erwägungen:

Dass die gegenständliche Wohnung nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf, ist völlig unstrittig.

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde unter anderem dem Eigentümer oder tatsächlichem Benützer einer bauliche Anlage die weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 7 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes entscheidend, ob das Gebäude, die Wohnung oder sonstige Teile von Gebäuden der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen oder ob sie zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zur Erholungszwecken verwendet werden.

So wurde etwa vom Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass ein Freizeitwohnsitz dann vorliegt, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist; dies gilt auch, wenn er dort gelegentlich seinen Beruf betreffende Tätigkeiten ausüben sollte (vgl VwGH 19.05.2023, Ra 2022/06/0076, VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056 mwN).

Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist es allein entscheidungsrelevant, ob die gegenständliche Wohnung der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Der Mittelpunkt der Lebensinteressen bzw –beziehungen bestimmt sich nach familiären, sozialen und beruflichen Beziehungen. Dies bringt jedoch die Beschwerdeführerin selbst nicht vor. Vielmehr bestreitet sie gar nicht (und bestätigt damit die Ermittlungen der Überwachungsorgane), sich nur zeitweise in der verfahrensgegenständlichen Wohnung aufzuhalten. So war die Beschwerdeführerin nach ihren eigenen Angaben gemeinsam mit ihrem Ehegatten zum Beispiel in der Zeit vom 01.10.2023 bis 14.04.2024 lediglich 91 Tage in Y.

Wie aus den Feststellungen ersichtlich, liegt der berufliche Mittelpunkt der Beschwerdeführerin und ihres Ehegatten zweifellos in X (Deutschland) die gesamten Unternehmenssteuern werden in Deutschland abgeführt, ebenso ist sie dort sozialversichert. Ein berufliches Übergewicht in Y liegt somit nicht vor.

Gleich verhält es sich mit den familiären und sozialen Lebensbeziehungen. Freunde, Verwandte oder Bekannte wurden nicht namhaft gemacht. Soziale Kontakte beschränken sich offensichtlich auf das Einkaufen im Ort. Es konnte sohin auch kein deutliches Übergewicht dieser Kriterien in Y festgestellt werden und wird seitens der Beschwerdeführerin auch nichts Gegenteiliges vorgebracht.

Dass der gegenständliche Wohnsitz nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient, gab die Beschwerdeführerin selbst an, zumal sie über einen Wohnsitz (ein kleines Haus) in X verfügt. Bei einer solchen Fallkonstellation wäre es daher Sache der Beschwerdeführerin gewesen, das berufliche, soziale und familiäre deutliche Übergewicht in Österreich unter Beweis zu stellen, was ihr jedoch nicht gelungen ist.

Es handelt sich somit im verfahrensgegenständlichen Fall um einen Freizeitwohnsitz im rechtlichen Sinne, da der Wohnsitz nicht der Befriedigung des ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient. Ein deutliches Übergewicht der beruflichen, sozialen und familiären Lebensbeziehungen in Y konnte nicht festgestellt werden. Da – wie festgestellt – für das gegenständliche Gebäude eine Nutzung als Freizeitwohnsitz unzulässig ist, erweist sich die Untersagung der Benützung als Freizeitwohnsitz gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 als rechtmäßig.

Zu den aufgeworfenen Rechtsrügen der Beschwerdeführerin ist festzuhalten, dass einerseits die Nutzung von Freizeitwohnsitzen bereits zum Zeitpunkt des Kaufes der gegenständlichen Wohneinheit äußerst strengen Regelungen unterworfen war. Bereits beim Kauf hätten die Beschwerdeführerin sowie ihr Ehegatte erkennen müssen, dass die Nutzung als Freizeitwohnsitz unzulässig ist. Diesbezüglich wurden sie auch entsprechend dem Vorbringen in der Beschwerde darüber aufgeklärt, dass eine Nutzung als Freizeitwohnsitz unzulässig ist. Dementsprechend erweist sich auch die Forderung nach einer Einräumung einer Frist, bis zu welcher eine gesetzeskonforme Nutzung der gegenständlichen Wohnung einzuräumen gewesen wäre, als weder mit den Bestimmungen der TBO 2022 noch dem TROG 2022 als vereinbar. Auch wenn der Wunsch der Beschwerdeführerin, ihre Pension in Y zu verbringen nachvollziehbar ist, so muss jedoch klargestellt werden, dass ohne entsprechende Bewilligung als Freizeitwohnsitz die gegenständliche Wohnung ausschließlich als Hauptwohnsitz genutzt werden darf.

Wenn die Beschwerdeführerin weiters argumentiert, dass ihr Gelegenheit zu geben wäre, die Registrierung der Wohnung als Freizeitwohnsitz zu betreiben, so bleibt lediglich festzuhalten, dass es der Beschwerdeführerin auch schon bisher unbenommen geblieben wäre, eine Änderung des Flächenwidmungsplanes beim Gemeinderat der Gemeinde Y anzuregen bzw um eine Ausnahmebewilligung iSd § 13 Abs 8 TROG 2022 anzusuchen.

Zur Verfahrensrüge, dass dem angefochtenen Bescheid ein Hinweis darauf fehle, dass eine Verordnung betreffend den Kompetenzübergang von der belangten Behörde auf die Bezirkshauptmannschaft Z stattgefunden habe, erweist sich nicht nachvollziehbar. Belangte Behörde ist der Bürgermeister der Gemeinde Y und als solcher hat er den angefochtenen Bescheid auch erlassen.

Was die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Ermittlungsverfahrens und der Erlassung des angefochtenen Bescheides betrifft, so ist festzuhalten, dass diesbezüglich keinerlei gesetzliche Fristen vorgesehen sind. Da es sich um ein amtswegiges Verfahren handelt, steht der Beschwerdeführerin darüber hinaus diesbezüglich auch kein Recht auf Sachentscheidung bzw eine Säumnisbeschwerde zu.

Zur Frage des Bescheidadressaten ist festzuhalten, dass gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage die weitere Benützung (…) zu untersagen hat. Wie sich aus dem im Akt einliegenden Grundbuchsauszug zweifellos ergibt, ist die Beschwerdeführerin neben ihrem Gatten Wohnungseigentümerin der beschwerdegegenständlichen Wohnung Top 5. Diese Wohnung kann unabhängig von den weiteren im Gebäude befindlichen Wohnungen rechtswidrig als Freizeitwohnsitz verwendet werden, ebenso wie auch alle weiteren Wohnungen. Andererseits könnten auch die übrigen im Gebäude bestehenden Wohnungen rechtmäßig als Hauptwohnsitz benutzt werden – was ohnehin nicht Gegenstand des gegenständlichen Verfahrens ist – weshalb auf die weiteren Wohnungen im gegenständlichen Gebäude nicht näher einzugehen war. Der Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes kann sich sohin nur auf jene Wohneinheit(en) beziehen, welche abweichend von der Baubewilligung verwendet werden und sohin Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrages sind. Der Auftrag an alle Wohnungseigentümer, den gesetzmäßigen Zustand herzustellen, kann sich nur auf jene Teile der Liegenschaft beziehen, welche im Allgemeineigentum stehen. Die Bescheidadressatin ist (neben ihrem Ehegatten in einem weiteren Verfahren) daher von der belangten Behörde korrekt gewählt worden.

Die abschließende Rechtsrüge, wonach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 rechtswidrig kundgemacht worden wäre, ist festzuhalten, dass gemäß Artikel 41 der Tiroler Landesordnung 1989,LGBl Nr 61/1988, zuletzt geändert durch LBGl Nr 147/2012, anlässlich der Wiederverlautbarung Bezugnahmen auf andere Rechtsvorschriften, die dem Stand der Landesgesetzgebung nicht mehr entsprechen und sonstige Unstimmigkeiten richtiggestellt werden können. Im Übrigen ist sowohl die TBO 2022 als auch das TROG 2022 ordnungsgemäß im Landesgesetzblatt kundgemacht worden, sodass sich das erkennende Gericht auch auf diese Rechtsgrundlagen zu stützen hat. Allfällige Verfassungswidrigkeiten wären im Rahmen einer Beschwerde vor dem VfGH geltend zu machen.

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass die geltend gemachten Rechtswidrigkeiten nicht vorliegen und die belangte Behörde zu Recht die konsenswidrige Nutzung als Freizeitwohnsitz untersagt hat. Die Beschwerde war daher insgesamt abzuweisen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)