Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/22/3169-7

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.02.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.22.3169.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Richter Dr. Triendl über die Beschwerde des AA, geb. XX.XX.XXXX, Adresse 1, **** Z, v.d. Rechtsanwalt BB, Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde **** Z vom 14.11.2024, Zl. ***, *** wegen eines Beseitigungsauftrages nach § 35 Abs 7 und 8 TBO 2022 betreffend das Objekt Adresse 2, **** Z, auf der Gp **1 KG Z, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die gegenständliche bauliche Anlage bis zum 1. September 2025 zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand auf dem Grundstück bis zu diesem Zeitpunkt herzustellen ist. Weiters werden die Auflagen 1 bis 3 gestrichen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Zum Verfahren vor Einleitung des gegenständlichen baupolizeilichen Beseitigungsverfahrens wird – um Wiederholungen zu vermeiden - auf das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 27.9.2018, LVwG-2018/38/0625-10 (vollinhaltlich bestätigt mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 17.12.2019, Ra 2019/06/0089-9) verwiesen. Dort wird der bisherige Verfahrensgang detailliert dargelegt.

In weiterer Folge suchte der Beschwerdeführer, gestützt auf § 35 TBO 2018, mit Eingabe vom 27.11.2020 um die – neuerliche - Erteilung der Baubewilligung für den Neubau bzw die nachträgliche Genehmigung eines Wohn- und Geschäftshauses auf Gst **1 KG Z unter Vorlage von Einreichplänen an. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 05.07.2021, Zl ***, ***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 35 Abs 8 TBO 2018 die Baubewilligung für den Neubau bzw die neuerliche Baubewilligung für den Bau eines Wohn- und Geschäftsgebäudes, für die Errichtung eines Parkplatzes und für die Errichtung einer Gartenmauer/Einfriedung in Stahlbeton gegenüber der Landesstraße unter Vorschreibung von Auflagen und Bedingungen erteilt. Mit Beschwerde wurde dieser Bescheid ausdrücklich nur im Umfang, als damit die Bewilligung für die Errichtung der Gartenmauer/Einfriedung unter dazu korrespondierenden Auflagen erteilt wurde, angefochten. Das Landesverwaltungsgericht Tirol entschied im Erkenntnis vom 23.02.2022, LVwG-2021/40/2256-3, über diese Beschwerde durch Aufhebung des Ausspruchs der Bewilligung für eben diesen Bauteil „Gartenmauer/Einfriedung“ samt dazu gesetzten Auflagen.

Das gegenständliche Gebäude wurde aber weiterhin nicht vollendet (es erfolgten keinerlei weitere Baumaßnahmen) und so leitete die belangte Behörde – wiederum - ein baupolizeiliches Beseitigungsverfahren ein und erließ der Bürgermeister der Gemeinde Z, gestützt auf das Gutachten des nichtamtlichen hochbautechnischen Sachverständigen CC vom 12.6.2024, den nunmehr angefochtenen Bescheid.

Dagegen wurde fristgerecht und zulässig Beschwerde erhoben und brachte der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer zusammenfassend - mit eingehender Begründung - vor, es sei von „res judicata“ auszugehen und sei die Baubewilligung aufgrund der vorgeschriebenen Bedingung der Vorlage eines Kanalanschlussvertrages nicht ausführbar gewesen.

Im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol wurde am 13.2.2025 eine mündliche Verhandlung durchgeführt. In deren Rahmen wurde der vom erkennenden Gericht beigezogene hochbautechnische Amtssachverständige DD einvernommen.

II.Sachverhalt:

Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens steht folgender entscheidungswesentlicher Sachverhalt fest:

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 10.05.1973, Zl ***, wurde die bau- und gewerbebehördliche Genehmigung zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem gegenständlichen Grundstück erteilt. Mit Bescheid vom 08.04.1982, Zl ***, erteilte die Bezirkshauptmannschaft Y die bau- und gewerberechtliche Genehmigung zur Errichtung und zum Betrieb eines Anbaus für Werkstätte und Lager an das bestehende Objekt.

Mit Bescheid vom 08.06.1984, Zl ***, wurde in weiterer Folge der Zubau eines Geschäftslokales an das bereits bestehende Gebäude auf GP **1, KG Z, genehmigt. Schließlich wurde mit Bescheid vom 08.07.1999 ein Umbau des errichteten Wohn- und Geschäftshauses auf GP **1, KG Z, mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 08.07.1999, Zl ***, bewilligt.

Mit Bescheid vom 15.01.2001, Zl ***, wurde von der Bezirkshauptmannschaft Y noch ein erdgeschossiger Anbau in Richtung Westen für eine Verkaufsfläche von rund 490 m2 baurechtlich genehmigt.

Weiters steht fest, dass mit den Bauarbeiten zur baurechtlichen Bewilligung vom 08.07.1999, Zl ***, begonnen wurde. Diese Baumaßnahmen wurden in einem geringen Umfang getätigt. So wurden bisher lediglich im zweiten Obergeschoss kleinflächige Teile von nichttragenden Innenwänden abgetragen.

Das gegenständliche Gebäude wurde nie vollendet. Dies wurde bereits im oben zitierten Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol vom 27.9.2018, LVwG-2018/38/0625-10 (bestätigt mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 17.12.2019, Ra 2019/06/0089-9) festgestellt. Daran hat sich bis heute nichts geändert (vgl. etwa die Aussage des Beschwerdeführers vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol in der mündlichen Verhandlung zum Verfahren LVwG-2024/29/2419 vom 22.1.2025: „Das Bauprojekt wurde jedoch nicht fertiggestellt…Seit 2001 ist im Gebäude nichts mehr gemacht worden“ – siehe eingehend dazu unten bei der Beweiswürdigung). Es kann sohin zunächst vollinhaltlich auf die Sachverhaltsfeststellungen im zitierten Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 27.9.2018 verwiesen werden.

Insbesondere hervorgehoben seien in diesem Zusammenhang die Aussagen des damals beigezogenen nichtamtlichen Sachverständigen EE in seinen beiden Gutachten vom 28.6.2016 sowie 10.5.2017:

„Am Bestand fehlen derzeit nachfolgende bauplanmäßig konstruktive Merkmale:

Kellergeschoss:

1. Der Kellerfußboden des Hauptgebäudes befindet sich im Rohbetonzustand und es wurden hier somit noch keine entsprechenden Fußbodenaufbauten erstellt. Im Kellergeschoss des Hauptgebäudes befindet sich zudem ein großteils offener und teilweise provisorisch mit Brettern bzw mit Schaltafeln abgedeckter Bodenkanal.

2. Die Decken im Bereich des Hauptgebäudes sind nicht verputzt.

3. Im Süd-Ost-Eck des Hauptgebäudes wurde abweichend zur Baubewilligung ein Lagerraum ausgebildet, welcher derzeit nur mit einem provisorischen Türelement verschlossen wurde. Sohin fehlt in diesem Bereich noch das entsprechende Türelement.

4. Im Bereich des Zugangs vom Hauptgebäude zum westseitig angebauten Kellerraum (Unterkellerung Geschäftszubau) wurde eine provisorische Treppenanlage in Holzbauweise erstellt.

5. Im westseitigen Kellerbereich (Unterkellerung Geschäftszubau) fehlt derzeit noch die Fußbodenkonstruktion samt Bodenplatte und befindet sich hier lediglich ein teilweise verdichteter Schotterboden aber auch noch Aushubmaterial. An der Nordseite dieses Raumes befindet sich ein geöffneter Graben, in dem eine Abwasserleitung ersichtlich ist. Der Sandfilter zum baubehördlich genehmigten Schutzraum wurde noch nicht ausgeführt und es ragen hier die Bewehrungseisen ungeschützt aus der Wand. Auch wurde zwischenzeitlich eine neue Öffnung aus der Schutzraumwand heraus geschremmt. Die Schutzraumtüre ist nicht eingesetzt. Die vorgesehene bzw genehmigte Treppenanlage samt Vorlegepodest zum westseitigen Ausgang Richtung Außentreppe ist derzeit nur provisorisch in Holzbauweise hergestellt.

6. Das Treppenhaus im Hauptgebäude befindet sich im Rohbauzustand, lediglich die Wände scheinen verputzt auf. Ein Bodenaufbau und entsprechende Absturzsicherungen sowie Handläufe sind in diesem Treppenhaus nicht vorhanden. Weiters befindet sich in diesem Bereich ein offener Schlitz in der ostseitigen Mauerkonstruktion, in welchem die Hauptstromleitung zum Verteilerkasten verlegt wurde.

7. Die Fußbodenkonstruktion im Heizraum befindet sich im Rohbauzustand und der vorhandene Installationsschacht im Heizraum ist teilweise nur provisorisch verschlossen.

8. Im Übergangsbereich vom Hauptgebäude zum nordseitigen Kellerbereich (Unterkellerung Werkstättenzubau) wurde eine Brandschutztüre eingebaut, deren Funktion allerdings nicht gewährleistet ist, da die Türe unten – wegen der fehlenden Fußbodenkonstruktion – einen Spalt aufweist, sodass ein Brandüberschlag zwischen den einzelnen Bereichen möglich ist.

9. Die Elektroinstallationen wurden nur provisorisch vorgenommen, um eine teilweise Belichtung der einzelnen Räume zu gewährleisten. Hier sind noch umfangreiche Installations- und Komplettierungsarbeiten von Nöten.

Erdgeschoss:

1. Im Erdgeschoss des Hauptgebäudes ist bei der Fußbodenkonstruktion nur die Rohdecke vorhanden und die Wände und Decken sind verputzt.

2. Außer einer provisorischen Tür (Zugang südostseitiger Ausstellungsraum), gibt es keine weiteren Innentüren in diesem Bereich.

3. Im Bereich der Fußböden sind freiliegende Abflussrohre und Installationsleitungen im Bereich der Wände sichtbar.

4. Die Treppenanlage im Hauptgebäude befindet sich im Rohbauzustand. Lediglich die Wände und Treppenläufe sind an den Untersichten verputzt ausgeführt. Es fehlen die übrige Fußbodenkonstruktion im Bereich der Treppenanlage und Geländer als Absturzsicherungen, ebenso die Handläufe.

5. Die Elektroinstallation ist im Erdgeschoss nur im westlichen und nördlichen Anbaubereich fertiggestellt, ansonsten ist nur eine Leerverrohrung vorhanden.

6. Die Wasserinstallation ist im westlichen Anbau fertiggestellt, ansonsten ist nur die Rohinstallation vorhanden.

7. Die Abwasserinstallation ist im westlichen Anbau fertiggestellt, ansonsten ist lediglich eine Rohinstallation erkennbar.

8. Die Heizungsinstallation ist im westlichen und im nördlichen Anbau vorhanden, im Hauptgebäude ist keine Heizungsinstallation ausgeführt.

Erstes und zweites Obergeschoss:

1. Die Räume befinden sich derzeit noch im Rohbauzustand, da keine Fußbodenaufbauten vorgenommen wurden. Ebenso sind die Deckenkonstruktionen unverputzt. Aufgrund dieses Umstandes sind Heizungsleitungen und bereits teilweise vorgenommene Installationen für Abwasserleitungen und Wasserleitungen frei erkennbar. Zudem sind zum Teil ungesicherte Deckendurchbrüche feststellbar. Es fehlen in den einzelnen Ebenen sämtliche Sanitärgegenstände wie Waschbecken, WCs, Duschen, Bäder und dergleichen. Ebenso fehlen die Heizkörper zur Beheizung der Räume.

2. Die Balkone sind auf diesen Ebenen nicht fertiggestellt. Sie befinden sich noch im Rohbauzustand. Neben den fehlenden Fußbodenaufbauten fehlen hier auch die Geländer bzw Balkonbrüstungen als Absturzsicherung. Bei Betreten der Balkone besteht unmittelbare Absturzgefahr.

3. Es wurden keine Innentürelemente versetzt.

4. Weiters wurde in diesen Ebenen auch nur eine Leerverrohrung für die vorgesehenen Elektroinstallationen vorgenommen.

5. Die Treppenanlage im Hauptgebäude befindet sich im Rohbauzustand. Lediglich die Wände und die Treppenläufe sind an den Untersichten verputzt ausgeführt. Es fehlen die übrigen Fußbodenkonstruktionen im Bereich der Treppenanlage und die Geländer als Absturzsicherungen, ebenso die Handläufe.

Dachgeschoss:

1. Der gesamte Dachbodenbereich befindet sich im Rohbauzustand. Außer den tragenden Außenwänden und den Mauerpfeilern für die Dachkonstruktion sind hier keine Wände vorhanden. Die Kamine sind nicht verputzt. Die Dachkonstruktion ist sichtbar. Zwischen den Sparren ist ein ungehinderter Lufteintritt möglich.

2. An der Süd- und Nordfassade fehlen die Balkone, weshalb hier eine unmittelbare Absturzgefahr besteht.

3. Der Forderung der Nebenbestimmung I.7. des Bescheides der Bezirkshauptmannschaft Y vom 10.05.1973, Zl ***, wonach die Decke des Treppenhauses feuerbeständig sein muss, wurde noch nicht entsprochen, da hier noch die tragenden Konstruktionselemente (Pfetten- und Sparrenlage) in Holz, erkennbar sind. Diesbezüglich darf auch auf die Nebenbestimmung 15 des vorgenannten Bescheides hingewiesen werden. Im Zusammenhang mit den mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 10.05.1973 genehmigten Einreichunterlagen wird auch festgehalten, dass laut diesen ein geschlossenes Treppenhaus erstellt hätte werden sollen, um eine sichere Entfluchtung aus dem Gebäude zu gewährleisten. Ein derart geschlossenes Treppenhaus ist derzeit aufgrund des vorhandenen Fertigstellungszustandes nicht gegeben.

Fassaden und Außenanlagen:

1. Die Fassaden des Hauptgebäudes befinden sich im Rohbauzustand. Die Wände sind nicht verputzt, die Eingänge nur provisorisch hergestellt. Bei den Balkonen fehlen, wie bereits festgehalten, die Balkongeländer als Absturzsicherung und im Dachgeschoss fehlen die Balkone zur Gänze.

2. Beim westseitigen Treppenabgang in das Untergeschoss fehlen neben der erforderlichen Absturzsicherung auf Erdgeschossniveau auch die Handläufe.

3. Die Dachkonstruktion des nordseitigen Zubaus (Werkstatt) ist im ostseitigen Bereich noch nicht fertiggestellt, da hier die entsprechende Verblechung fehlt.

Für das Hauptgebäude ist eine bewilligungsgemäße Verwendung im vorhandenen Rohbaustadium nicht möglich, da von den fehlenden Baumaßnahmen auch Maßnahmen umfasst sind, die dem Schutz und der Sicherheit von Menschen bei der Benützung dienen, die keines Falls geringfügig sind. Eine Verwendung des Gebäudes im Rahmen des vorgesehenen Verwendungszweckes ohne Gefährdung für das Leben und die Gesundheit von Menschen ist nicht gegeben.

Im Außenbereich fehlen dazu noch Maßnahmen zur Verhinderung von Feuchtigkeitseintritten, Vermeidung von Kältebrücken, die eine ungehinderte Nutzung des Gebäudes sicherstellen würden.“

Um den drohenden Abbruch des gegenständlichen Gebäudes hintanzuhalten, suchte der Beschwerdeführer, gestützt auf § 35 TBO 2018, mit Eingabe vom 27.11.2020 neuerlich um die Erteilung der Baubewilligung für den Neubau bzw die nachträgliche Genehmigung eines Wohn- und Geschäftshauses auf Gst **1 KG Z unter Vorlage von Einreichplänen an.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 05.07.2021, Zl ***, ***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 35 Abs 8 TBO 2018 die Baubewilligung für den Neubau bzw die neuerliche Baubewilligung für den Bau eines Wohn- und Geschäftsgebäudes, für die Errichtung eines Parkplatzes und für die Errichtung einer Gartenmauer/Einfriedung in Stahlbeton gegenüber der Landesstraße unter Vorschreibung von Auflagen und Bedingungen erteilt. Mit Beschwerde wurde dieser Bescheid ausdrücklich nur im Umfang, als damit die Bewilligung für die Errichtung der Gartenmauer/Einfriedung unter dazu korrespondierenden Auflagen erteilt wurde, angefochten. Das Landesverwaltungsgericht Tirol entschied mit Erkenntnis vom 23.02.2022, LVwG-2021/40/2256-3 über die Beschwerde durch Aufhebung des Ausspruchs der Bewilligung für eben diesen Bauteil Gartenmauer/Einfriedung samt dazu gesetzten Auflagen. In der Begründung wies das Landesverwaltungsgericht ausdrücklich auf die gegen den Bescheid vom 05.07.2021 im Gegenstand eingeschränkt erhobene Beschwerde hin.

Der Baubewilligungsbescheid vom 05.07.2021 wurde dem Beschwerdeführer nachweislich am 09.07.2021 zustellt. Die dem behördlichen Verfahren beigezogenen Nachbarn (persönliche Ladung zur Bauverhandlung, Kundmachung an der Amtstafel der Gemeinde Z und durch Verlautbarung im Internet auf der Homepage der Gemeinde Z) verloren am Ende der mündlichen Verhandlung (25.05.2021) durch Nichterhebung von Einwendungen bis dahin ihre Parteistellung im Verfahren. Der Beschwerdeführer bekämpfte den Bescheid vom 05.07.2021 ausdrücklich nur im Umfang, als mit diesem die Baubewilligung auch für eine Gartenmauer/Einfriedung in Stahlbeton gegenüber der Landesstraße unter dazu vorgeschriebene Auflagen erteilt wurde. Infolge Trennbarkeit dieser baulichen Anlage vom übrigen Bauvorhaben trat die Baubewilligung für den übrigen nicht mit Beschwerde bekämpften Bescheidgegenstand (hier: das Wohn- und Geschäftsgebäude) mit Ablauf von vier Wochen, damit – bei nachweislicher Zustellung des Baubescheides vom 05.07.2021 an den Beschwerdeführer am 09.07.2021 – mit Ablauf des 06.08.2021, in Rechtskraft. Ausgehend von diesem Datum endete somit die zweijährige Vollendungsfrist nach § 35 Abs 8 TBO 2018 (zwischenzeitlich ident wiederverlautbart mit § 35 Abs 8 TBO 2022) mit Ablauf des 06.08.2023. Infolge Nichtvollendung des Bauvorhabens bis zu diesem Zeitpunkt erloschen damit die Baubewilligung vom 05.07.2021 mit diesem Zeitpunkt (vgl. dazu auch das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 13.1.2025, LVwG-2024/39/0073-11).

Wie oben festgestellt, wurde das gegenständliche Gebäude in seiner Gesamtheit bis heute nicht vollendet. Im Detail sind die für eine Bauvollendung erforderlichen – und fehlenden - Maßnahmen detailliert im Gutachten des nichtamtlichen hochbautechnischen Sachverständigen CC vom 12.6.2024, Seite 24 bis 31 angeführt. Sie bestätigen die obigen Feststellungen aus dem Gutachten EE zu hundert Prozent. Zumal die Feststellungen im Gutachten CC weder konkret bestritten wurden noch als solche unschlüssig wären (siehe auch dazu im Detail bei der Beweiswürdigung), werden die Angaben aus dem Gutachten vom 12.6.2024, Seite 24 bis 31 zu Sachverhaltsfeststellungen des Landesverwaltungsgerichts Tirol erhoben.

Zusammenfassend hätte daher das gegenständliche Gebäude bis 6.8.2023 vollendet werden müssen. Tatsächlich wurden seit Jahrzehnten keine zweckentsprechenden Bauvollendungsmaßnahmen gesetzt. Das Gebäude ist nach wie vor unvollendet. Damit erlosch die Baubewilligung vom 5.7.2021 mit 6.8.2023.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den gesamten Bauakt der Gemeinde Z. Weiters in die Akten des Landesverwaltungsgerichts Tirol Zln. LVwG-2018/38/0625 sowie LVwG-2024/29/2419. Der Umstand, dass das gegenständliche Gebäude bis heute nicht vollendet ist, wird auch vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Er ist zudem als geradezu notorisch anzusehen, zumal es auch für einen bautechnischen Laien aufgrund des baulichen Zustandes des Gebäudes auf der Hand liegt, dass es – bei weitem – nicht vollendet ist, sondern vielmehr einen bloßen „Rohbau“ darstellt.

Er gibt dazu zudem diverse Fachgutachten:

EE vom 28.6.2016 sowie 10.5.2017,

CC vom 12.6.2024,

Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen FF vom 28.6.2018,

Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen DD vom 18.12.2024.

Alle diese Sachverständigen kommen unzweideutig und bestens nachvollziehbar sowie mit eingehender Dokumentation (insb. mit aussagekräftigen Fotografien) zum Schluss, dass das gegenständlichen Gebäude in bautechnischer Hinsicht nicht als vollendet anzusehen ist. DD bestätigt, auch unter Bezugnahme auf diese Gutachten, diese Annahme zudem noch eingehend in der abschließenden mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol am 13.2.2025.

Er führt darin aus wie folgt:

„Ich habe für die Erstellung dieses Gutachtens die Gutachten des Architekten EE vom 28.06.2016 und 10.05.2017 herangezogen und dem Gutachten des CC vom 12.06.2024 gegenübergestellt.

Für mich war dabei wesentlich, dass insbesondere schon von außen ersichtlich ist, dass sich die Gebäudehülle im Rohziegelzustand befindet. Bei allen Gutachten, auch aus meiner fachlichen Sicht, widerspricht diese Ausführung mehreren bautechnischen Erfordernissen. Einerseits ist die Gebäudehülle nicht gegen das Eindringen von Niederschlagswässern geschützt, weiters sind die brandschutztechnischen Erfordernisse nicht eingehalten, da speziell auf Basis der brandschutztechnischen Auflagen die Brandriegel mit der Wärmedämmung ausgeführt hätten werden müssen, welche aber nicht vorhanden sind, also ist auch wärmeschutztechnisch nicht von der Einhaltung der bautechnischen Erfordernisse zu sprechen, da diese nicht ausgeführt wurden. Unabhängig vom inneren Zustand des Gebäudes ist aufgrund der Gebäudehülle unmissverständlich davon auszugehen, dass das Gebäude nicht vollendet ist.

Auch was das Innere des Gebäudes anbelangt, verweise ich auf die Ausführungen im Gutachten CC, der insbesondere zum Schluss kommt, dass im Inneren des Gebäudes sämtliche brandschutztechnischen Abschottungen fehlen. Ein benutzungssicheres Betreiben des Gebäudes ist sohin nicht möglich. Die Ausführungen des CC sind für mich nachvollziehbar und schlüssig, da auch eine umfassende Lichtbilddokumentation vorhanden ist. Jedenfalls muss man davon ausgehen, dass in der Praxis hier ein Rohbau vorliegt.

Zu den Ausführungen von JJ möchte ich ausführen, dass er die Frage, ob hier eine Vollendung des Gebäudes vorliegt, überhaupt nicht beantwortet Er spricht von einer „Vollendung aus verschiedenen Gesichtspunkten“ wie beispielsweise nach Entscheidungen, wo rein rechtliche und keine technischen Fragen beantwortet werden. Hier stellt JJ die gleichen Mängel fest, die auch schon in den zitierten anderen Gutachten aufgeführt werden. Beispielsweise das erste und zweite Obergeschoss sei aufgrund des fehlenden Ausbaues und des Geländers im Treppenhaus nicht nutzbar. Das Dachgeschoss führe über keinen räumlichen brandschutztechnischen Abschluss zum Treppenhaus. Also auch er stellt diese Mängel fest und versucht ungeachtet dessen von einer Vollendung zu sprechen.“

Völlig zu Recht geht er auch kritisch auf das vom Beschwerdeführer vorgelegte Gutachten JJ vom 29.8.2024 ein. Dieses ist für die hier entscheidende Fragestellung der Bauvollendung völlig untauglich und nimmt den Charakter eines „Gefälligkeitsgutachtens“ an, wenn versucht wird, hier eine zumindest partielle Vollendung des Gebäudes zu konstruieren.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat nun nicht die geringsten Zweifel, sich vollinhaltlich den gutachterlichen Aussagen der oben zitierten Sachverständigen anzuschließen. Sie legen schlüssig und bestens nachvollziehbar dar, dass das gesamte Gebäude - bis heute - nicht vollendet wurde.

IV.Rechtslage:

Folgende Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl 44 (WV) ist maßgeblich:

(1) Die Baubewilligung erlischt,

a) wenn der Inhaber der Baubewilligung darauf schriftlich verzichtet, wobei die Verzichtserklärung im Zeitpunkt ihres Einlangens bei der Behörde unwiderruflich und wirksam wird, oder

b) wenn nicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft oder der in der Baubewilligung festgelegten längeren Frist (Abs. 2) mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder wenn das Bauvorhaben nicht innerhalb von vier Jahren nach Baubeginn vollendet wird.

(2) Bei umfangreichen Bauvorhaben kann in der Baubewilligung für den Baubeginn eine längere, höchstens jedoch fünfjährige Frist festgelegt werden. Bezieht sich die Baubewilligung auf mehrere Bauabschnitte, so können für die einzelnen Abschnitte unterschiedliche Fristen festgelegt werden.

(3) Auf Antrag des Inhabers der Baubewilligung ist die Frist für den Baubeginn und die Frist für die Bauvollendung jeweils einmal um höchstens zwei Jahre zu erstrecken, wenn sich seit der Erteilung der Baubewilligung die baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen Vorschriften nicht derart geändert haben, dass die Baubewilligung nicht mehr erteilt werden dürfte. Dabei ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Einbringung des Ansuchens maßgebend. Um die Erstreckung der Frist ist vor ihrem Ablauf bei der Behörde schriftlich anzusuchen. Durch die rechtzeitige Einbringung des Ansuchens wird der Ablauf der Frist bis zur Entscheidung gehemmt.

(…)

(5) In die Fristen für den Baubeginn und die Bauvollendung sind die Zeiten eines Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht, dem Verwaltungsgerichtshof oder dem Verfassungsgerichtshof nicht einzurechnen.

(6) Die Abs. 3, 4 und 5 gelten auch für am 1. Juli 2011 anhängige Verfahren zur Erstreckung der Frist für den Baubeginn oder der Frist für die Bauvollendung. Bescheide, mit denen die Frist für den Baubeginn oder die Frist für die Bauvollendung vor dem 1. Juli 2011 erstreckt worden ist, erlangen am 30. Juni 2012 auch gegenüber Nachbarn Rechtskraft, denen der Bescheid nicht zugestellt worden ist und die ihre Parteistellung bis dahin bei der Behörde nicht geltend gemacht haben. Bescheide, mit denen die Frist für die Wirksamkeit der Baubewilligung nach § 35 Abs. 2 der Tiroler Bauordnung, LGBl. Nr. 33/1989, zuletzt geändert durch das Gesetz LGBl. Nr. 31/1997, oder nach früheren baurechtlichen Vorschriften verlängert wurde, erlangen am 1. Juli 2011 auch gegenüber Nachbarn Rechtskraft, denen der Bescheid nicht zugestellt worden ist und die ihre Parteistellung bis dahin bei der Behörde nicht geltend gemacht haben.

(7) Ist die Baubewilligung erloschen und wurden Teile des Bauvorhabens bereits errichtet, so hat der Bauherr

a) im Fall, dass die Baubewilligung die Errichtung einer baulichen Anlage zum Gegenstand hatte, die bereits errichteten Teile des Bauvorhabens zu beseitigen und den Bauplatz erforderlichenfalls wieder in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen oder

b) im Fall, dass die Baubewilligung die Änderung einer bewilligungspflichtigen oder anzeigepflichtigen baulichen Anlage zum Gegenstand hatte, den der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustand herzustellen.

Kommt der Bauherr dieser Verpflichtung nicht nach, so hat ihm die Behörde mit Bescheid die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen aufzutragen. Ist im Fall der lit. b die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Bauherrn stattdessen die Beseitigung der baulichen Anlage und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(8) Wird im Fall des Erlöschens der Baubewilligung neuerlich um die Erteilung der Baubewilligung für das betreffende Bauvorhaben angesucht und wird diese erteilt, so ist das Bauvorhaben innerhalb von zwei Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft der neuerlichen Baubewilligung zu vollenden. Abs. 5 ist anzuwenden. Andernfalls erlischt die neuerliche Baubewilligung. In diesem Fall ist Abs. 7 anzuwenden. Ein nochmaliges Bauansuchen für das betreffende Bauvorhaben ist nicht zulässig.

(9) Ist anlässlich der Erteilung eines Auftrages nach Abs. 7 zweiter oder dritter Satz offenkundig, dass der neuerlichen Erteilung der Baubewilligung nunmehr das Vorliegen eines Abweisungsgrundes nach § 34 Abs. 3 entgegenstünde, so hat die Behörde dies in einem mit der Erteilung des Auftrages festzustellen. Eine solche Feststellung ist einer Versagung der Baubewilligung gleichzuhalten.“

V.Rechtliche Erwägungen:

Wie bereits oben ausgeführt, bestreitet der Beschwerdeführer selbst nicht, dass das gegenständliche Gebäude nicht vollendet wurde. Aus den vorliegenden Gutachten ergibt sich dieser Umstand, wie wiederum oben eingehend dargelegt, zudem unzweideutig. Damit ist die Baubewilligung vom 5.7.2021, wie vom Landesverwaltungsgericht Tirol mit überzeugenden Argumenten im Erkenntnis vom 13.1.2025, LVwG-2024/39/0073-11 ausgeführt, mit 6.8.2023 erloschen. Das Landesverwaltungsgericht Tirol schließt sich den diesbezüglichen Argumenten vollinhaltlich an.

Zumal die Baubewilligung mit 6.8.2023 erloschen ist, hat die Baubehörde mit einem Beseitigungsauftrag nach § 35 Abs 7 TBO 2022 zu reagieren. Der angefochtene Bescheid wurde also grundsätzlich zu Recht erlassen.

Die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Gründe für eine Rechtswidrigkeit des Inhaltes des angefochtenen Beseitigungsauftrages vom 16.11.2024 treffen nicht zu:

Zunächst liegt im Hinblick auf den Beseitigungsbescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde Z vom 30.1.2018 Zl AD/232595/2017 (Beschwerde abgewiesen mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 27.9.2018, LVwG-2018/38/0625-10 – bestätigt mit Erkenntnis des VwGH vom 17.12.2019, Ra-2019/06/0089 - „Abbruch bezieht sich auf gesamtes Gebäude“) keine entschiedene Sache, sog. „res judicata“, vor. Dieser Bescheid weist eine konkrete Leistungsfrist (aufgrund des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgericht Tirol vom 27.9.2018 mit 30.7.2019 festgelegt) auf. Dem normativen Auftrag in diesem Bescheid wurde durch Einbringen eines Bauansuchens, das auf eine Sanierung des Bestandsobjektes hinausläuft, entsprochen. Schlussendlich wurde die beantragte Baubewilligung auch erteilt und ist daher dieser baupolizeiliche Auftrag, der eine in der Vergangenheit liegende Leistungsfrist aufweist, obsolet geworden und lebt auch nicht wieder auf. Es war daher seitens der belangten Behörde richtig, hier ein neues Beseitigungsverfahren einzuleiten.

Zum Vorbringen im Hinblick auf die im Baubescheid aufgenommene „Bedingung“ zur Vorlage eines sog. Anschlussvertrages ist auszuführen, dass diese Nebenbestimmung rechtskräftig geworden ist (sie wurde nicht vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol angefochten) und war es daher Aufgabe des Beschwerdeführers, mit allen rechtlichen Mitteln dafür zu sorgen, dass diese Bedingung erfüllt wird. Auf das Erlöschen der Baubewilligung hat dies jedoch keinen Einfluss und ist es offenkundig, dass der Beschwerdeführer mit dieser Argumentation allein versucht, den drohenden Abbruch weiter zu verzögern.

Tatsächlich liegt nämlich keineswegs eine Unmöglichkeit der Erfüllung dieser Bedingung vor. Die ordnungsgemäße Entsorgung der Ab- und Niederschlagswässer wäre an und für sich eine Bewilligungsvoraussetzung und hätte der Beschwerdeführer zudem viele Jahre Zeit gehabt, sich um den Abschluss eines Anschlussvertrages zu kümmern, was er jedoch unterlassen hat. Dies ergibt sich aus dem vorliegenden E-Mailverkehr mit dem Bauamt der belangten Behörde. So wird der Beschwerdeführer z.B. in der E-Mail vom 10.5.2021, bezugnehmend auf dessen „Angebot bezüglich eines Anschlussvertrages“ vom 18.4.2021 (siehe z.B. Anlage B zur Verhandlungsniederschrift vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol vom 13.2.2025) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass er ein geotechnisches Versickerungsprojekt bezüglich der Niederschlagswässer vorlegen müsse. Nur wenn eine Versickerung am Baugrundstück nicht möglich ist (diese Vorgangsweise hat in Z - wie im Übrigen landesweit – grundsätzlich Vorrang – siehe etwa die Aussage des Bürgermeisters der Gemeinde Z vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol in der mündlichen Verhandlung vom 13.2.2025), ist eine Einleitung in den Regenwasserkanal zulässig. Zudem sei das Angebot unvollständig, da keine Angaben zur Trennstelle gemacht wurden. Dazu wurde dem Beschwerdeführer sogar ein Vorschlag unterbreitet. Tatsächlich hat der Beschwerdeführer auf diese E-Mail nicht mehr reagiert. Weder hat er die Frage, ob eine Versickerung der Niederschlagswässer auf Eigengrund möglich wäre, geklärt, noch hat er das Angebot zum Abschluss eines Anschlussvertrages durch genaue Angaben zur Trennstelle ergänzt. Auch wurde vom Bürgermeister vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol erklärt, dass bei Vollständigkeit der diesbezüglichen Unterlagen selbstredend auch vonseiten der Gemeinde Z der Anschlussvertrag unterzeichnet worden wäre. Nachvollziehbar gibt er an, dass es ja gerade im ureigensten Interesse der Gemeinde Z gestanden wäre, hätte diese Causa endgültig erledigt werden können.

Zusammenfassend wäre es für den Beschwerdeführer ein Leichtes gewesen, die im Baubescheid aufgenommene Bedingung zu erfüllen. Sie ist – wie oben aufgezeigt – keinesfalls, wie der Beschwerdeführer versucht darzulegen, „unerfüllbar“. Im Übrigen wäre es Aufgabe des Beschwerdeführers gewesen, diese rechtskräftige Bedingung, hätte die Gemeinde Z (wovon, wie dargelegt, nicht auszugehen ist) ohne Grund den Anschlussvertrag nicht abgeschlossen, mit allen zur Verfügung stehenden rechtlichen Mitteln zu erfüllen. Tatsächlich hat er sich um die Entsorgung der Ab- und Niederschlagswässer nicht ausreichend gekümmert und versucht er jetzt augenscheinlich, wiederum Argumente für eine Verzögerung des Abbruches des konsenslosen Bestandsgebäudes zu finden.

Somit steht fest, dass der gegenständliche Beseitigungsbescheid zu Recht ergangen ist und war die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. Dabei war jedoch die Leistungsfrist neu festzulegen. Dazu führte der beigezogene hochbautechnische Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol am 13.2.2025 aus wie folgt:

„Aus bautechnischer Sicht erscheint eine Frist von sechs Monaten ab heute ausreichend. Für den Abbruch des gesamten Gebäudes wird von mir berücksichtigt:

• ca acht Wochen werden eingeräumt, um Angebote einzuholen.

• ca acht Wochen für das gewählte Unternehmen, um den Abbruch zu terminisieren,

• etwa in acht Wochen ist aus meiner Sicht der Abbruch selbst durchführbar.“

Dem Beschwerdeführer steht sohin genügend Zeit zur Verfügung, um den Abbruch durchzuführen. Die diesbezüglichen Aussagen des beigezogenen Sachverständigen erscheinen schlüssig und gut nachvollziehbar und schließt sich das Landesverwaltungsgericht Tirol diesen vollinhaltlich an. Sie wurden von den Rechtsvertretern des Beschwerdeführers auch nicht bestritten bzw. wurden keine entsprechenden Einwände erhoben.

Auflagen sind pflichtbegründete Nebenbestimmungen zu einem an und für sich begünstigenden Verwaltungsakt. Demzufolge ist es nicht zulässig, in einem baupolizeilichen Auftrag Auflagen vorzuschreiben. Vielmehr ist es allein Aufgabe des Bescheidadressaten, für einen ordnungsgemäßen Abbruch, mit welchen Mitteln auch immer, zu sorgen. Umgekehrt ist es nicht Aufgabe der Baubehörde, sich um einen solchen zu kümmern. Aus diesem Grunde waren die drei vorgeschriebenen Auflagen zu eliminieren.

Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol am 13.2.2025 gestellten Beweisanträge sind unschlüssig und laufen auf einen unzulässigen Erkundungsbeweis hinaus:

So stellte die Rechtsvertreterin den Beweisantrag auf Einvernahme des KK, vormals Gemeinde Z, zum Thema, dass der Beschwerdeführer rechtzeitig vor Erteilung der Baubewilligung das Anbot/Ansuchen bei der Gemeinde Z gestellt habe und somit alle Voraussetzungen für den Abschluss eines Kanalanschlussvertrages, welche in seiner Sphäre liegen, erfüllt hat. Dazu wird auch GG, Leiter vom Abwasserverband Mittelgebirge sowie der Beschwerdeführer angeboten. Dieses Beweisangebot ist vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen zum Thema „Anschlussvertrag“ nicht nachvollziehbar, ergibt sich doch schon aus dem zitierten E-Mail des Tiefbauamtes der Gemeinde Z vom 10.5.2021, dass der Beschwerdeführer eben nicht alle Voraussetzungen für den Abschluss eines Anschlussvertrages erfüllt hat. Der Inhalt bzw der Erhalt dieses E-Mails wird vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Sohin konnte die Rechtsvertreterin nicht darlegen, wozu die Einvernahme der genannten Personen dienen sollte. Den gestellten Beweisanträgen war daher keine Folge zu geben.

Zusammenfassend steht daher fest, dass der gegenständliche Beseitigungsauftrag grundsätzlich zu Recht ergangen ist. Es war lediglich die Leistungsfrist neu festzulegen und die vorgeschriebenen Auflagen zu eliminieren. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Triendl

(Richter)