Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/36/1422-9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.10.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2023.36.1422.9

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Gstir über die gemeinsame Beschwerde (1.) des AA, Adresse 1, **** Z, und (2.) des BB, Adresse 2, **** Y, beide vertreten durch RA CC, Adresse 3, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 27.04.2023, Zl ***, betreffend ein Verfahren nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

zu Recht:

1. Die Beschwerden (1) des AA und (2.) des BB werden jeweils als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang und Sachverhalt:

Mit den am 04.10.2022 bei der belangten Behörde eingebrachten Unterlagen hat der Erwerber AA (in der Folge: Erstbeschwerdeführer) den Erwerb der Liegenschaft EZ **** GB **** X (ausgenommen das Grundstück .***) von BB (in der Folge: Zweitbeschwerdeführer), gemäß Kaufvertrag bzw Nachtrag zum Kaufvertrag vom 25.08.2022 bei der Grundverkehrsbehörde angezeigt.

Die kaufgegenständliche Liegenschaft „DD“ hat ein Ausmaß von insgesamt ca. 13,6 ha land- und forstwirtschaftlicher Flächen. Das mit der ehemaligen Hofstelle bebaute Gst .*** GB **** X ist nicht Kaufgegenstand.

Als Kaufpreis wurden Euro 1.350.000,- vereinbart.

Nach Aufforderung der belangten Behörde wurde das Bewirtschaftungskonzept des EE vom 28.11.2022 eingebracht, in dem zusammengefasst ausgeführt wird, dass auf den gegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen eine Weidenutzung mit Rindern und eine fallweise Mähnutzung erfolgen soll.

Im behördlichen Verfahren wurde dazu die agrarfachliche Stellungnahme vom 08.03.2023, Zl ***, in der ua Folgendes ausgeführt wird:

Eine Entfernung von mehr als 10 km zwischen Betrieb und zu erwerbenden Grundstücken wurde mit der Einführung des „Interessentenmodells" für eine betriebswirtschaftlich sinnvolle Bewirtschaftung als abträglich eingeschätzt. Die Entfernung zwischen dem Heimbetrieb in W und dem Kaufgegenstand in X beträgt laut Google-Maps rund 34 km. Aufgrund der guten maschinellen Ausstattung des Käuferbetriebes und der strukturellen Veränderung der Landwirtschaft im Allgemeinen hat nach Ansicht des Privatsachverständigen die Entfernung keine negativen Auswirkungen.

Es ist beabsichtigt die kaufgegenständlichen landwirtschaftlichen Grundstücke mit einem Flächenausmaß von rund 5,5 ha überwiegend als Weideflächen für die eigenen Tiere zu nutzen. Fallweise ist eine Mähnutzung für Pflegezwecke bzw zur Heugewinnung für die (Zu-)Fütterung der Tiere Vorort beabsichtigt. Bei dieser Form der geplanten Bewirtschaftung handelt es sich trotz der Entfernung zum Heimbetrieb um eine sinnvolle und ordnungsgemäße Nutzung, die im Zusammenhang mit der Almbewirtschaftung zur Stärkung des landwirtschaftlichen Betriebes des Käufers beiträgt.

Seitens der Bezirkslandwirtschaftskammer Y wurde in der Stellungnahme vom 20.03.2023 zusammengefasst vorgebracht, dass der Kaufpreis für die konkreten gegenständlichen Flächen (teilweise steil und von geringer Bonität) deutlich überhöht ist und ein Preis von nur Euro 5.-/m2 anzusetzen wären und nicht wie gegenständlich gegeben von Euro 19,-. Der gegenständliche Kaufpreis und die bekannt gegeben Bewirtschaftungsform widersprechen den Grundsätzen und Zielen des TGVG. Das Schätzgutachten DD ist kein dienliches Schätzgutachten, sondern ein relativ verkürztes Konzept mit Kartenanhang. Außerdem wird kritisch gesehen, dass der Liegenschaft das ehemalige Bauernhaus mit Wirtschaftsgebäude „entrissen“ wurde, und soll ein neues Gebäude im Freiland errichtet werden, das aber mit der Landwirtschaft nichts mehr zu tun hat. Außerdem ist die Entfernung vom Stammsitz zu groß.

Im Rahmen des Parteiengehörs wurde zu den Ermittlungsergebnissen vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer die Stellung vom 25.04.2023 eingebracht.

Im Weiteren wurden dann mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 27.04.2023, ***, dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Die Entscheidung wurde zusammengefasst damit begründet, dass der Kaufpreis überhöht erscheint und die Entfernung vom Heimbetrieb - unter Anführung höchstgerichtlicher Rechtsprechung - kritisch gesehen wird und die agrarfachliche Stellungnahme diesbezüglich unschlüssig erscheint. Die Andeutung des Käufers über die Absicht einer Neuerrichtung einer Hofstelle stellt unter Beweis, dass die große Entfernung zum Stammbetrieb doch wohl eher ein Nachteil ist. Vor allem die Abtrennung der (ehemaligen) Hofstelle mit der damit verbundenen Besitzzersplitterung, die Entfernung der Flächen zum Heimhof und der überhöhte Preis widersprechen den Grundsätzen des Grundverkehrs.

Dagegen brachten sowohl der Verkäufer als auch der Käufer durch ihren Rechtsvertreter firstgerecht die gemeinsame Beschwerde vom 26.05.2023 ein und wird darin nach Darlegung des Sachverhaltes zusammengefasst Folgendes vorgebracht:

Im Sachverständigengutachten vom 08.03.2023 sei bereits festgestellt worden, dass die ehemalige Hofstelle nicht Bestandteil des aktuellen Rechtserwerbes ist und habe somit dieser Tatbestand in der gutachterlichen Bewertung Eingang gefunden. Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde vom 24.06.2019, , sei unter Zugrundelegung eines Amtssachverständigengutachtens auch rechtskräftig festgestellt worden, dass es sich bei dem auf dem Gst . gelegenen Gebäude seit 1973 um kein land- oder forstwirtschaftliches Gebäude handle. In der abweisenden Entscheidung sei bei den rechtlichen Erwägungen seitens der belangten Behörde nicht auf das agrarfachliche Sachverständigengutachten eingegangen worden. Vielmehr sei die Stellungnahme der FF als maßgeblich eingestuft worden. Für eine Neuerrichtung einer Hofstelle bestünden keine konkreten Planungen seitens der Beschwerdeführer. Durch die Außerachtlassung maßgeblicher Tatbestandselemente einerseits als auch die rechtlich so nicht vorgesehene Gewichtung eines amtlichen Sachverständigengutachtens und einer bloßen Stellungnahme einer Amtspartei im Rahmen des Anhörungsrechtes würden die Beschwerdeführer in ihren Rechten verletzt. Die belangte Behörde begründe die ablehnende Entscheidung weiters mit der Preisgestaltung und habe sich abermals (ohne Offenlegung der Beweiswürdigung!) der Stellungnahme der FF als Interessenvertretung nach § 25 Abs 3 TGVG 1996 angeschlossen. Ein Schätzgutachten liege jedoch nicht vor. Hinsichtlich der Entfernung vom Heimbetrieb wird in der Beschwerde zusammengefasst vorgebracht, dass sich durch die technische Weiterentwicklung der landwirtschaftlichen Betriebe (50 km/h Traktoren - 15.0001 Güllefässer) die Distanzen für die zweckmäßige Mitbewirtschaftung von landwirtschaftlich genutzten Flächen in Bezug auf die Lage der Stammsitzliegenschaften heute gegenüber der Situation bei der Einführung des „Interessentenmodells" deutlich vergrößert habe. Die Entscheidung der Grundverkehrsbehörde setze sich allerdings über die im Gutachten der Amtssachverständigen getroffenen sorgfältig begründeten Überlegungen hinweg. So werde ua auch das Vorliegen einer Almbewirtschaftung ohne weitere Begründung als Nichtvorliegend festgestellt. Abschließend wurde vorgebracht, dass die Sicherstellung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung überdies nicht zur Abweisung des Antrages führen hätte müssen, da vor Abweisung des Antrages Auflagen im Sinne des § 8 TGVG 1996 als „gelinderes Mittel" zu erteilen gewesen seien.

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde von den Beschwerdeführern ergänzend das Kurzgutachten des EE vom 06.06.2023 eingebracht. Darin kommt der Privatsachverständige zusammengefasst zum Ergebnis, dass der Gesamtwert der land- und forstwirtschaftlichen Flächen Euro 1.160.000,- beträgt.

Weiters wurde von den Beschwerdeführern die Stellungnahme vom 03.10.2023 unter Anschluss der Entscheidung des VfGH vom 15.06.2023, E 2445/2022-12, eingebracht.

Ergänzend wurde vom Verwaltungsgericht das agrarfachliche und Bewertungsgutachten vom 10.05.2024, Zl ***, eingeholt. Darin kommt der Amtssachverständige mit detaillierter Begründung zusammengefasst zum Ergebnis, dass sich hinsichtlich der landwirtschaftlichen Flächen ein ermittelter ortsüblicher Preis des Referenz-Grundstückes von Euro 16.-/m2 und ein Verkehrswert der gegenständlichen landwirtschaftlichen Grundstücke von insgesamt Euro 660.700,- ergibt.

Dieses Gutachten wurde mit der Ladung zur Verhandlung übermittelt und wurde von den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern dazu der detaillierte Erörterungsantrag vom 27.06.2024 eingebacht.

Am 04.07.2024 wurde eine Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol im Beisein der beiden Beschwerdeführer und deren Rechtsvertreter sowie dem im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzend beigezogenen agrarfachlichen Amtssachverständigen durchgeführt. Dabei wurde das vom Gutachten 10.05.2024, Zl ***, ausführlich erörtert und wurde auch jeweils mit näherer Begründung vom Amtssachverständigen auf die einzelnen Fragestellungen des Erörterungsantrages im Detail eingegangen.

II.Beweiswürdigung:

Zur Klärung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes wurde Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den vorgelegten Akt der belangten Behörde sowie der ergänzenden Einholung des agrarfachlichen und Bewertungsgutachtens vom 10.05.2024, Zl ***, sowie der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung im Beisein der beiden Beschwerdeführer und ihres Rechtsvertreters sowie dem agrarfachlichen Amtssachverständigen.

III.Rechtslage:

Gegenständlich sind insbesondere folgende Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 33/2024:

(1) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sind folgende Grundsätze zu beachten:

(…)

(1)Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs. 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

(…)

§ 4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a)den Erwerb des Eigentums;

(…)

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht.

(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(3) Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 lit. a sind zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht und

(…)

(1) Im Sinn der im § 1 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

(…)“

IV.Erwägungen:

1. Hinsichtlich der Prüfbefugnis im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist zunächst auszuführen, dass das Verwaltungsgericht gemäß § 27 VwGVG, soweit nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben ist, den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs 1 Z 3 und 4 VwGVG) zu überprüfen hat.

"Sache" des Beschwerdeverfahrens ist – wie der VwGH in ständiger Judikatur ausführt - nur jene Angelegenheit, die normativer Inhalt der vor dem Verwaltungsgericht bekämpften Entscheidung war und dies zudem nur insoweit als dieser durch die Beschwerde bekämpft wurde.

Das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft umfasst die Liegenschaft EZ **** GB **** X („DD) mit Ausnahme des Gst .*** KG X, das mit der (ehemaligen) Hofstelle bebaut ist.

Die verfahrensgegenständlichen land- und forstwirtschaftlicher Flächen weisen ein Ausmaß von ca 13,6 ha auf.

Das bebaute Gst .*** KG X ist sohin nicht vom gegenständlichen Rechtsgeschäft umfasst.

2. Soweit im gegenständlichen Fall die grundverkehrsrechtliche Genehmigung von der belangten Behörde ua mit der Begründung versagt wurde, dass mit dem gegenständlichen Kaufpreis der ortsübliche Preis um mehr als 30 % überschritten wird, ist dazu Folgendes auszuführen:

Gemäß des in § 7 Abs 1 lit d TGVG normierten besonderen Versagungsgrundes ist die grundverkehrsrechtliche Genehmigung ua auch dann zu versagen, wenn die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt um mehr als 30% übersteigt.

Bei den besonderen Versagungsgründen des § 7 TGVG handelt es sich um im Gesetz aufgezählte Demonstrativfälle, bei deren Vorliegen ein Widerspruch zum in der Generalklausel umschriebenen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes unwiderleglich vermutet wird.

Die besonderen Versagungsgründe vertypen und konkretisieren die unbestimmten Gesetzesbegriffe der Generalklausel und machen es entbehrlich, die Versagung unter Berufung auf die Generalklausel in einer Interessenabwägung zu begründen; vielmehr darf einem Rechtsgeschäft bei Vorliegen eines besonderen Versagungsgrundes keinesfalls zugestimmt werden.

Die Beschränkung der Gegenleistung auf den ortsüblichen Preis mag für den Verkäufer eine Härte bedeuten, ermöglicht es jedoch dem Käufer, Grundstücke zu diesem Preis zu erwerben.

Die Vorsorge, einem Käufer den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken zu Bedingungen zu ermöglichen, damit er wohl bestehen kann, fügt sich nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes sachgemäß in die gesetzlichen Anordnungen des § 6 Abs 1 TGVG ein (vgl VfSlg 5831, VfSlg 6572; ua).

Gegen den nunmehr in § 7 Abs 1 lit d TGVG ausdrücklich normierten besonderen Versagungsgrund bestehen sohin auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken.

3. Im Allgemeinen ist der ortsübliche Preis von der Grundverkehrsbehörde gemäß § 7a Abs 6 TGVG 1996 auf der Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes zu ermitteln. Dieses sieht für die Bewertung von Liegenschaften die Anwendung von Wertermittlungsverfahren vor, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen, wobei als solche Verfahren ua das Vergleichswertverfahren in Betracht kommt (§ 3 Abs 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz - LBG).

Bei diesem in § 4 LBG näher geregelten Verfahren sind solche Vergleichsgrundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit der zu begutachtenden Liegenschaft weitgehend übereinstimmen.

Die Wertbestimmungsmerkmale sind bei unbebauten Grundstücken insbesondere die Lage, der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, der Erschließungsgrad, die Bodenbeschaffenheit, die Grundstücksgröße und -gestaltung. Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale zwischen dem Bewertungsgrundstück und den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (vgl VwGH 20.12.2012, 2009/15/0033 mwN).

4. Im gegenständlich Fall findet sich dazu im behördlichen Akt die Stellungnahme der Bezirkslandwirtschaftskammer vom 20.03.2023 in der zusammengefasst vorgebracht wurde, dass der Kaufpreis für die konkreten gegenständlichen Flächen (teilweise steil und von geringer Bonität) deutlich überhöht ist und ein Preis von nur Euro 5.-/m2 anzusetzen wären und nicht wie gegenständlich gegeben von Euro 19,-. Der Kaufpreis widerspreche daher den Grundsätzen und Zielen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes. Zudem sei das mit der grundverkehrsrechtlichen Anzeige vorgelegte Schätzgutachten kein dienliches Schätzgutachten, sondern ein relativ verkürztes Konzept mit Kartenanhang.

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde von den Beschwerdeführern ergänzende das Kurzgutachten des EE vom 06.06.2023 eingebracht. Darin kommt der Privatsachverständige zusammengefasst zum Ergebnis, dass der Gesamtwert der land- und forstwirtschaftlichen Flächen Euro 1.160.000,- beträgt.

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde dann ergänzend das agrarfachliche und Bewertungsgutachten vom 10.05.2024, Zl ***, eingeholt. Darin kommt der Amtssachverständige hinsichtlich der Verkehrswertermittlung zusammengefasst zum Ergebnis, dass die im Gutachten konkret angeführten 7 bewertungsgegenständlichen Grundstücke mit dem ermittelten ortsüblichen Preis des Referenz-Grundstücks in der Höhe von Euro 16,-/m² bewertet werden.

Für die eingeräumten Dienstbarkeiten wird aktuell lt vorgelegter „Gutschrift“ ein Betrag von jährlich € 5.239,21 an den Eigentümer der Grundstücke ausbezahlt. Mit diesem Betrag sind lt Auszahlung sämtliche Entgeltzahlungen des bestehenden Dienstbarkeitsvertrages als erfüllt anzusehen. Da mit dem bezahlten Betrag alle Dienstbarkeiten abgegolten werden, sind diese bewertungstechnisch nicht in Ansatz zu bringen.

Der ermittelte Zeitwert des auf dem Grundstück befindlichen Stadels wird in die Bewertung einbezogen.

Der Verkehrswert der landwirtschaftlichen Grundstücke in EZ **** KG **** X beträgt daher im Ergebnis gerundet Euro 660.700,-.

Die Beschwerdeführer sind dem vollständigen, schlüssigen und widerspruchsfreien Bewertungsgutachten vom 10.05.2024, Zl ***, nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten (vgl VwGH 12.09.2007, 2007/04/0100; VwGH 29.04.2014, 2013/04/0164; uva).

5. Zudem haben die Beschwerdeführer - wie im Folgenden dargelegt - auch nicht mit Erfolg eine Unvollständigkeit oder Unschlüssigkeit dieses Gutachtens dargetan, die geeignet gewesen wäre zu einem anderen Ergebnis zu gelangen (vgl VwGH 20.02.2003, 2002/06/0198; ua).

Von den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern wurde zum Gutachten vom 10.05.2024, Zl ***, der detaillierte Erörterungsantrag vom 27.06.2024 eingebacht.

Im Rahmen der Verhandlung am 04.07.2024 hat der Amtssachverständigen zu jedem dieser Punkte jeweils mit näherer Begründung entsprechend Bezug genommen.

So wurde vom Amtssachverständigen insbesondere die Anzahl und Auswahl der einzelnen 7 Vergleichstransaktionen sowie die zT vorgenommen Abschläge und die Bewertungsmethode jeweils mit näherer, schlüssig nachvollziehbar Begründung im Detail dargetan.

Zur Aufstellung im Privatgutachten des EE vom 28.11.2022 wurde vom Amtssachverständigen ua zusammengefasst ausgeführt, dass bei diesem lediglich bei einer Transaktion die Grundstücksnummer angeführt ist, sodass eine Zuordnung oder Überprüfung nicht bzw nur mit großem Aufwand möglich gewesen wäre.

6. Soweit der Amtssachverständige im Rahmen der Verhandlung zur Vergleichstransaktion Nr 6 seines Gutachtens ausgeführt hat, dass er nach nunmehriger Durchsicht bzw Ausführung im Erörterungsantrag, diese - aufgrund des konkreten Käufers (Stadtgemeinde Y) - bei der Bewertung ausscheiden würde, er aber die Transaktion vor allem deshalb zunächst berücksichtigt hat, da es eine sehr aktuelle Transaktion ist und diese im Übrigen auch vergleichbar war.

Ergänzend gab der Amtssachverständige dazu allerdings zu bedenken, dass es sich dabei um den höchsten Wert handelt, der von ihm bei der gegenständlichen Bewertung und Ermittlung des ortsüblichen Preises berücksichtigt wurde.

7. Dazu ist auszuführen, dass aufgrund der vom Amtssachverständigen angeführten Bewertungspraxis samt der dazu ergangenen Literatur beim Vergleichswertverfahren von sechs bis acht Transaktionen ausgegangen wird.

Es wären daher selbst dann, wenn die Vergleichstransaktion Nr 6 des Bewertungsgutachten vom 10.05.2024, Zl ***, unberücksichtigt bliebe, im Hinblick auf die Anzahl der Vergleichstransaktionen keine Bedenken gegen das Gutachten gegeben.

Es wären nämlich dann immer noch 6 Vergleichstransaktion und sohin eine ausreichende Anzahl für die Bewertung im Rahmen des Vergleichswertverfahrens gegeben.

Zudem ergibt sich dazu, dass ein Ausscheiden der Vergleichstransaktion Nr 6 im Bewertungsergebnis zur Folge hätte, dass der höchste Wert der Vergleichstransaktionen ausgeschieden würde und dies zu einer weiteren Verringerung des ortsüblichen Preises führen würde.

Es wäre dann - wie im Folgenden im Detail dargetan - eine noch höhere Überschreitung des zulässigen Kaufpreises iSd § 7 Abs 1 lit d TGVG gegeben.

Es war sohin nach Ansicht des erkennenden Gerichts auch keine Ergänzung des Bewertungsgutachtens vom 10.05.2024, Zl ***, geboten.

8. Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass das im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzend eingeholte Bewertungsgutachten vom 10.05.2024, Zl ***, für die verfahrensgegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen schlüssig nachvollziehbar einen ortsüblichen Preis von gerundet € 660.700,- ergeben hat.

Hinsichtlich der fortwirtschaftlichen Flächen ergibt sich aus dem von den Beschwerdeführern selbst eingebrachten Privatgutachten des EE vom 06.06.2023 ein Verkehrswert von Euro 399.835,- sowie für die sonstigen Flächen von Euro 7.707,-.

Damit würde sich sohin für die gesamten verfahrensgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen unter Zurechnung des ungeprüften Privatgutachtens für die forstwirtschaftlichen und sonstigen Flächen einen ortsüblichen Kaufpreis von insgesamt Euro 1.068.242,- ergeben.

Der vertraglich vereinbarte Kaufpreis beträgt Euro 1.350.000,- und überschreitet damit den ortsüblichen Kaufpreis sohin um mehr als die zulässigen 30 % nach § 7 Abs 1 lit d TGVG.

Es war daher gegenständlich bereits so der in § 7 Abs 1 lit d TGVG normierte Versagungsgrund gegeben und damit eine weitergehende Prüfung des Privatgutachtens des EE vom 06.06.2023 in Bezug auf die forstwirtschaftlichen Flächen nicht mehr geboten.

Es war daher die grundverkehrsrechtliche Bewilligung bereits aus diesem Grund zu Recht zu versagen.

9. Es ist daher nur noch der Vollständigkeit halber ergänzend darauf hinzuweisen, dass sich aufgrund einer allgemeinen Anfrage bei der zuständigen Bundesforstinspektion ergeben hat, dass - unbeschadet einer detaillierten Prüfung der konkreten Grundstücke - in der Region von einem Preis von Euro 2,- bis 3,5/m2 für forstwirtschaftlichen Flächen auszugehen ist.

Demgegenüber wird jedoch in dem von den Beschwerdeführern eingebrachten Privatgutachten des EE vom 06.06.2023 für forstwirtschaftliche Flächen ein deutlich höherer Preis von einheitlich Euro 5,-/m2 zugrunde gelegt.

Da aber - wie vorstehend ausgeführt - bereits bei einer Zugrundelegung der im von den Beschwerdeführern selbst eingebrachten Privatgutachten von EE vom 06.06.2023 höher bewerteten fortwirtschaftlichen Flächen eine Überschreitung des zulässigen Kaufpreises gegeben war, war diesbezüglich eine weitergehende Überprüfung seitens des Landesverwaltungsgerichts im gegenständlichen Verfahren nicht mehr geboten.

10. Soweit in der gegenständlich bekämpften Entscheidung als weiteren Versagungsgrund zusammengefasst ausgeführt wird, dass die belangte Behörde wie auch die FF die Entfernung der verfahrensgegenständlichen Flächen vom Heimbetrieb kritisch sieht und die im behördlichen Verfahren eingeholte agrarfachliche Stellungnahme unschlüssig erscheint, ist dazu weiter Folgendes auszuführen:

Nach § 6 Abs 1 TGVG kann die grundverkehrsrechtliche Genehmigung nicht erteilt werden, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs 1 lit a leg cit widerspricht.

In § 7 Abs 1 lit a TGVG ist ebenfalls als besonderer Versagungsgrund normiert, dass die grundverkehrsrechtliche Genehmigung dann zu versagen ist, wenn die seiner Beschaffenheit entsprechende nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung des betreffenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes nicht gewährleistet ist.

11. Zum vorgelegten Bewirtschaftungskonzept des EE vom 28.11.2022 (Weidenutzung mit Rindern und eine fallweise Mähnutzung) wurde im behördlichen Verfahren die Stellungnahme der agrarwirtschaftlichen Sachverständigen vom 08.03.2023, ***.

Darin wird ua ausgeführt, dass die Entfernung zwischen dem Heimbetrieb in W und dem Kaufgegenstand in X rund 34 km beträgt und beabsichtigt ist die kaufgegenständlichen landwirtschaftlichen Grundstücke überwiegend als Weideflächen für die eigenen Tiere zu nutzen. Fallweise ist eine Mähnutzung für Pflegezwecke bzw zur Heugewinnung für die (Zu-)Fütterung der Tiere Vorort beabsichtigt. Zum einem wird die Entfernung vom Heimbetrieb von der Sachverständigen kritisch gesehen, zum anderen aber ausgeführt, dass es sich bei der geplanten Bewirtschaftung trotz der Entfernung zum Heimbetrieb um eine sinnvolle und ordnungsgemäße Nutzung handelt, die im Zusammenhang mit der Almbewirtschaftung zur Stärkung des landwirtschaftlichen Betriebes des Käufers beiträgt.

12. Wie in der Begründung der bekämpften Entscheidung zuzutreffend ausgeführt, wird in den Erläuternden Bemerkungen der Novelle des TGVG, LGBl Nr 60/2009, ua Folgendes ausgeführt:

„(…) Im Übrigen ist auf die jeweilige Nutzungsart des zu erwerbenden Grundstücks abzustellen und in diesem Sinn wohl regelmäßig davon auszugehen, dass bei einer Entfernung von mehr als 10 km zwischen Betrieb und zu erwerbendem(n) Grundstück(en) keine betriebswirtschaftlich sinnvolle Bewirtschaftung möglich ist. Nur in Einzelfällen – etwa bei Almen - kann aufgrund der Art des zu erwerbenden Grundstücks auch bei einer weiteren Entfernung die Sicherstellung einer den Zielen des TGVG entsprechenden Bewirtschaftung angenommen (…) werden.“

Es war daher im verwaltungsgerichtlichen Verfahren näher zu prüfen, warum in der agrarfachlichen Stellungnahme vom 08.03.2023, Zl ***, einerseits die Entfernung zum Heimbetrieb des Käufers in W kritisch gesehen wird, andererseits aber dennoch von einer sinnvollen und ordnungsgemäßen Nutzung ausgegangen wird.

13. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurden daher dazu ergänzend ebenfalls das agrarfachliche Gutachten vom 10.05.2024, Zl ***, eingeholt führt der Amtssachverständige dazu Folgendes zusammengefasst aus:

Von den landwirtschaftlich genutzten Grundflächen (Äcker, Wiesen oder Weiden) im Ausmaß von ca 5 ha werden derzeit 4,89 ha von einem Landwirt in X als Pächter landwirtschaftlich bewirtschaftet. Davon werden derzeit 2,92 ha als Mähwiese/-Weide mit drei und mehr Nutzungen bewirtschaftet, dies entspricht einem Anteil von 60 %, 1,97 ha (40 %), werden als Dauer- und Hutweide genutzt.

Laut dem vom Käufer vorgelegten Bewirtschaftungskonzept eignen sich die landwirtschaftlichen Flächen gut als reiner Weidebetrieb, erforderlichenfalls mit fallweiser Mähnutzung zur Weidepflege bzw zur Heugewinnung. Die Weidenutzung soll vornehmlich mit Jungrindern erfolgen. Wie darin weiter ausgeführt, entspricht die Bodenqualität von 60 % der landwirtschaftlichen Fläche des Hofes DD einer Mähewiese/-weide mit drei und mehr Nutzungen. Die restlichen 40 % der Fläche werden aktuell als Hut- und Dauerweide genutzt. Durch die vorgesehene reine Weidenutzung mit fallweiser Mahd zur Weidepflege wird dem Potenzial dieses Standortes nicht entsprochen. Durch die gegebene Höhenlage von durchschnittlich 850 m Seehöhe ist die Weidenutzung vor und nach der Almperiode bzw als Frühjahrs- und Herbstweide mit einer fallweisen Mahd als Weidepflege nicht ausreichend. Überständiges Gras wird von den Tieren nicht bzw nur ungern angenommen, was mittelfristig zu einer qualitativen Verschlechterung des Standortes führt. Zur Vermeidung eines überalterten Grasbestandes in der Herbstweide ist zumindest eine Mähnutzung der gesamten Fläche erforderlich. Bei den Flächen mit aktuell drei und mehr Nutzungen wird zur Frühjahrs- und Herbstweide eine zweimalige Mahd erforderlich sein, um überständige Grasbestände zu vermeiden. Weiters wurde vom Amtssachverständigen ausgeführt, dass die Grundstücke nicht im GG eingetragen sind und es sich damit um keine Alm bzw Almbewirtschaftung im Sinne des Tiroler Almschutzgesetzes handelt.

14. Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass durch die im vorgelegten Betriebskonzept vorgesehene reine Weidenutzung mit fallweiser Mahd zur Weidepflege dem Potenzial dieses Standortes nicht entsprochen wird. Aufgrund der Höhenlage von durchschnittlich 850 m Seehöhe ist die Weidenutzung vor und nach der Almperiode bzw als Frühjahrs- und Herbstweide mit einer fallweisen Mahd als Weidepflege nicht ausreichend und führt mittelfristig sogar zu einer qualitativen Verschlechterung des Standortes.

Es ist daher durch das vorgelegte Betriebskonzept eine seiner Beschaffenheit entsprechende nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der betreffenden landwirtschaftlichen Grundstücke nicht gewährleistet und ist daher gegenständlich zudem auch der besondere Versagungsgrund des § 7 Abs 1 lit a TGVG gegeben.

15. Lediglich der Vollständigkeit halber ist dazu noch ergänzend anzumerken, dass - wie im agrarfachlichen Gutachten vom 10.05.2024, Zl ***, ausgeführt, die gegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen aufgrund ihrer Bodenqualität von 60 % und mit mehr als der Hälfe als Mähewiese/-weide mit drei und mehr Nutzungen, die auch nicht im GG eingetragen sind, nicht als Almflächen iSd Ausführungen in den Erläuternden Bemerkungen der Novelle des TGVG, LGBl Nr 60/2009, zu qualifizieren sind.

Auch hat der Verfassungsgerichtshof keine Bedenken dagegen erkannt, dass eine entsprechend große Entfernung zwischen den erwerbenden landwirtschaftlichen Flächen und dem Heimbetrieb des Käufers der Schaffung oder Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht (vgl VfGH 20.09.2010, B 751/09-7; VfGH 10.06.1991, B 624/90).

In den Anlassfällen der vorzitierten höchstgerichtlichen Entscheidungen war der landwirtschaftliche Besitz des Erwerbers von den zu erwerbenden landwirtschaftliches Grundstücken rund 24 bzw 25 km entfernt.

Im gegenständlichen Fall ist der Heimbetrieb des erwerbenden Erstbeschwerdeführer ca 30 km entfernt.

Es wäre daher aufgrund der Entfernung vom Heimbetrieb des Erstbeschwerdeführers im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung auch ein Widerspruch zu den Grundsätzen und Zielen des TGVG an der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes iSd § 1 Abs 1 lit a Z 2 TGVG gegeben.

Gemäß § 6 Abs 1 TGVG kann die grundverkehrsrechtliche Genehmigung aber nur dann erteilt, werden, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs 1 lit a leg cit nicht widerspricht und ist daher auch diesbezüglich ein Versagungsgrund gegeben.

16. Es war daher bereits aufgrund der vorstehend angeführten Versagungsgründe seitens des Landesverwaltungsgerichts nicht auch noch auf die weitere Begründung der belangten Behörde aufgrund der Abtrennung der (ehemaligen) Hofstelle mit der damit verbundenen Besitzzersplitterung weiter im Detail einzugehen.

17. Soweit vom anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer im Rahmen der Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol am 04.07.2024 im Falle einer Zurück- oder Abweisung des gegenständlichen grundverkehrsrechtlichen Antrages in eventu eine Änderung des Betriebskonzeptes dahingehend vorgenommen wurde, dass im Falle des Erwerbs die derzeit bestehenden Pachtverträge mit dem Landwirt aus X fortgesetzt und nicht aufgekündigt werden, ist dazu weiter Folgendes auszuführen:

Mit der jüngsten Novelle des TGVG, LGBl Nr 33/2024, ist ua insofern eine Änderung der Rechtslage während des Beschwerdeverfahrens in Kraft getreten, dass gemäß § 6 Abs 3 TGVG Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt - unbeschadet der zwingenden Einhaltung der Grundsätzen nach § 1 Abs 1 lit a TGVG - nunmehr nicht nur dann zu genehmigen sind, wenn das landwirtschaftliche Grundstück im Rahmen des Betriebes des Erwerbers mitbewirtschaftet wird, sondern jetzt auch dann, wenn das landwirtschaftlichen Grundstück in den letzten zehn Jahren verpachtet war und im Rahmen desselben landwirtschaftlichen Betriebes des Pächters mitbewirtschaftet wurde, und für den Betrieb des Pächters von wesentlicher Bedeutung im Sinn des § 7a Abs 9 TGVG ist, durch diesen Pächter zudem auch weiterhin für die Dauer von mindestens zehn Jahren eine Bewirtschaftung gewährleistet ist.

Die nunmehrige Rechtslage lässt sohin den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt auch dann zu, wenn -die betreffenden Grundstücke nicht vom Erwerber selbst, sondern - unter den in dieser Bestimmung festgelegten Voraussetzungen - im Pachtwege von anderen weiterhin bewirtschaftet werden.

18. Im gegenständlichen Fall wurde dazu seitens des Zweitbeschwerdeführers in der Verhandlung am Landesverwaltungsgericht ausgeführt, dass seiner Erinnerung nach die gegenständlichen Flächen ca seit dem Jahr 2008 vom selben Landwirt gepachtet und bewirtschaftet werden.

Der Erstbeschwerdeführer brachte allerdings in dieser Verhandlung vor, dass er eine Verpachtung nur solange aufrecht halten möchte, solange der gegenständliche JJ-Antrag des Pächters läuft. Die JJ-Verträge laufen alle auf 5 Jahre. Eine Weiterverpachtung für zwei/drei Jahre spielt für den Erwerber keine Rolle, aber im Weiteren möchte er die Flächen selbst bewirtschaften.

19. Daraus ergibt sich sohin bereits aus den eigenen Ausführungen des Erstbeschwerdeführers (Erwerbers), dass die in § 6 Abs 3 lit b TGVG nunmehr normierte Möglichkeit gegenständlich bereits deshalb nicht erfüllt ist, da eine künftige Verpachtung von mindestens 10 Jahren vom Erwerber derzeit gar nicht beabsichtigt ist.

Es war daher aus diesem Grund eine weitergehende Beurteilung der übrigen Voraussetzungen des § 6 Abs 3 lit b TGVG im gegenständlichen Verfahren nicht mehr geboten.

Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass auch die in der Verhandlung als Eventualantrag konkret vorgenommene Antragsänderung zu keinem anderen Ergebnis, als der Versagung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung, führen konnte.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Dazu wird insbesondere auf die in diesem Erkenntnis angeführte höchstgerichtliche Judikatur verwiesen.

Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Soweit die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Gstir

(Richterin)