Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/43/1611-13

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 13.02.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2023.43.1611.13

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde der AA, vertreten durch die BB Rechtsanwälte GmbH, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Stadt Z vom 05.05.2023, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang, entscheidungswesentlicher Sachverhalt:

Mit Bescheid vom 05.05.2023, Zl ***, wies die Stadt Z (im Folgenden: die belangte Behörde) das Bauansuchen der AA (im Folgenden: die Beschwerdeführerin) betreffend die Änderung des Verwendungszweckes der Wohnung Top *** im Anwesen Adresse 2, Z ab. Letztere hatte mit Eingabe vom 06.12.2022 um Genehmigung „der kurzfristigen online Vermietung“ angesucht.

Begründung des bekämpften Bescheids

Die belangte Behörde begründete den angefochtenen Bescheid im Wesentlichen damit, dass der gegenständlich geplante „Gemeinschaftsraum“ nicht als Gemeinschaftsraum iSd § 13 Abs 1 TROG 2022 anzusehen sei. Diesbezüglich verweist die belangte Behörde auf die Erkenntnisse des Landesverwaltungsgerichts Tirol LVwG-*** vom 04.02.2021 und LVwG-*** vom 24.01.2023. In diesen habe das Landesverwaltungsgericht jeweils ausgeführt: „Vielmehr ist unter Gemeinschaftsräume gemeinschaftlich genutzte Aufenthaltsräume, wie etwa auch ein Frühstücksraum zu verstehen, wie dies auch bereits im Erkenntnisse des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 16.11.2016 zu LVwG-*** ausgeführt wurde.“ und „Der Begriff des Gemeinschaftsraum iSd § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 ist daher restriktiv auszulegen und auf solche Gemeinschaftsräume einzuschränken, die für Gastgewerbebetriebe geradezu typisch sind.“ Der gegenständlich geplante „Gemeinschaftsraum“ sei hingegen nicht für einen längeren Aufenthalt geeignet, vielmehr handle es sich laut dem aktuellen Parifizierungsgutachten vom 19.04.2020 um einen Abstellraum. Solche seien wortlautgemäß von § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 nicht erfasst. Auch weise der betreffende Raum keine ausreichende Belichtung auf, da zwar eine Lichteintrittsfläche vorhanden, durch die Lage der gegenständlichen Tür im Innenhof des Gebäudes jedoch kein ausreichend freier Lichteinfall gemäß OIB-Richtlinie 3 gegeben sei. Es ergebe sich daher in rechtlicher Hinsicht, dass durch die beantragte Verwendungszwecksänderung ein Freizeitwohnsitz geschaffen würde, weshalb die Genehmigung zu versagen gewesen sei.

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin, rechtsfreundlich vertreten, rechtzeitig Beschwerde und beantragte in dieser die Durchführung einer mündlichen Verhandlung.

Beschwerdevorbringen

Die Beschwerdeführerin brachte vor, die belangte Behörde habe den für die Erledigung der vorliegenden Verwaltungssache maßgebenden Sachverhalt nicht ausreichend ermittelt. Zu folgenden maßgeblichen Fragestellungen hätten Feststellungen getroffen werden müssen:

1. Größe und Beschaffenheit des Innenhofs, der unmittelbar an den beabsichtigten Gemeinschaftsraum angrenzt

2. Größe und Grundriss der verfahrensgegenständlichen Wohnung

3. beabsichtigte Gästeanzahl

4. Verwendung der übrigen Wohnungen im Wohnhaus Adresse 2

5. „ständig wechselnde Dienstleistungen“ und ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson

Zum obigen Punkt 1. führte die Beschwerdeführerin aus, dass nur auf dieser Grundlage die belangte Behörde hätte feststellen können, ob eine taugliche Belichtung vorliegt. Der Innenhof sei großzügig und lichtdurchflutetet, sodass tatsächlich das mittels des in der Türe des Gemeinschaftsraums geplanten Fensters eine taugliche Belichtung entsprechend der OIB-Richtlinie 3 hergestellt sei. Tatsächlich ließe sich auf dieser Grundlage eine erforderliche Lichteintrittsfläche von 0,16 m² berechnen; das nämliche in die Tür eingebaute Fenster weise hingegen eine Größe von 30 × 60 cm und somit eine Lichteintrittsfläche von sogar 0,18 m² auf. Die belangte Behörde habe, obwohl dies erforderlich gewesen wäre, zu Beantwortung dieser Frage keinen Sachverständigen zugezogen, worin ein weiterer wesentlicher Verfahrensmangel begründet sei.

Zu den obigen Punkte 2. und 3. brachte die Beschwerdeführerin vor, dass diese Feststellungen erforderlich gewesen wären um die vom Gesetz verlangte Mindestgröße zu ermitteln. Dies unter Hinweis darauf, dass die belangte Behörde „richtigerweise“ davon ausgegangen sei, dass der Gemeinschaftsraum eine ausreichende Größe aufweise. Auf Grundlage der fehlenden Feststellungen wäre die Behörde jedoch zum Ergebnis gelangt, dass der Begriff des Gemeinschaftsraums iSd § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 – entgegen der im bekämpften Bescheid vertretenen Auffassung – nicht restriktiv auszulegen gewesen wäre. Aufgrund der Fläche der Wohnung von 108,420 m² und der Tatsache, dass die Wohnung ein Schlafzimmer (für die beiden Gästebetten) sowie zusätzlich einen „separaten Wohn- und Essbereich sowie eine 12,72 m² große Küche, Bad, WC und Gang mit Eingangsbereich, aufweise, sei nach der allgemeinen Lebenserfahrung nicht davon auszugehen, dass sich die betreffenden 2 Personen in einem separaten Gemeinschaftsraum aufhalten würden. Es sei nicht erfindlich und widerspreche „allen denklogischen Handlungsweisen oder Gesetzen“, würden 2 Personen, welche eine derart großzügige Wohnung für einen Kurzzeitaufenthalt angemietet hätten, im separaten Gemeinschaftsraum, anstatt in dem in der Wohnung selbst enthaltenen Wohn- und Essbereich verweilen. Die von der belangten Behörde zitierte Rechtsprechung sei auf den gegenständlichen Fall nicht anwendbar, da hier ein Gemeinschaftsraum außerhalb der Wohneinheit (nicht so, wie in den herangezogenen Judikaten innerhalb der Wohneinheit) vorhanden sei.

Zum obigen Punkt 4. erläuterte die Beschwerdeführerin, dass im betreffenden Wohnhaus lediglich eine Wohnung zur Kurzzeitzwecken vermietet werden. Es sei daher auch jedenfalls auszuschließen, dass sich die Gäste dieser Wohnung mit anderen allenfalls im Wohnhaus befindlichen Gästen „zusammensetzen“ (Hervorhebung im Original) wollten und hierfür ein Gemeinschaftsraum benötigt werde. Auch aus diesem Grund verbiete sich die von der belangten Behörde vorgenommene restriktive Auslegung.

Zum obigen Punkt 5. hätten entsprechende Feststellungen getroffen werden müssen, woraufhin sie zu dem Schluss gekommen wäre, dass sämtliche Voraussetzungen des § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 erfüllt seien.

Tatsächlich, so die Beschwerdeführerin, lägen sämtliche Voraussetzungen vor, um die Baubewilligung für die begehrte Änderung des Verwendungszweckes zu erlangen.

Durch die von der belangten Behörde vorgenommene Anwendung des Gesetzes sei die Beschwerdeführerin in ihrem Recht auf Gleichheit vor dem Gesetz und dem Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums verletzt. Diese Grundrechtsverletzung werde noch verstärkt dadurch, dass er die Beschwerdeführerin durch den bekämpften Bescheid iVm § 6 des Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz der Gefahr ausgesetzt sei, eine Leerstandsabgabe entrichten zu müssen. Bereits seit geraumer Zeit versuchen sie, die verfahrensgegenständliche Wohnung auf Dauer zu vermieten, was ihr nicht zuletzt aufgrund deren Größe und Grundriss nicht gelingen.

Das Landesverwaltungsgericht holte eine Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen CC (datiert vom 04.07.2023) ein, in welcher er sich zu den Anforderungen an die Belichtung von Aufenthaltsräumen gemäß OIB-Richtlinie 3 äußerte.

Nachdem sie über die oe Stellungnahme des Amtssachverständigen informiert worden war, legte die Beschwerdeführerin am 26.07.2023 eine überarbeitete Planung der Änderungen am projektierten Gemeinschaftsraum vor und änderte ihren Antrag dementsprechend ab. Am 16.08.2023 äußerte sie sich auf Aufforderung des Landesverwaltungsgerichts dazu, wie konkret die Nutzung des gegenständlichen Raumes erfolgen solle. Dieser solle mit Lesesesseln und einem kleinen Tisch ausgestattet werden.

Das Landesverwaltungsgericht hielt in weiterer Folge Nachschau in den bei der belangten Behörde vorhandenen Bauakten betreffend das verfahrensgegenständliche Gebäude. Die Ergebnisse dieser Erhebungen wurden der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 25.01.2024 in Wahrung des Parteiengehörs zur Kenntnis gebracht.

Zudem veranlasste das Landesverwaltungsgericht einen Lokalaugenschein durch den hochbautechnischen Amtssachverständigen, welcher am 19.01.2024 Lichtbilder vorlegte und sein Gutachten in der am 02.02.2024 durchgeführten mündlichen Verhandlung abgab.

Feststellungen zur zulässigen Nutzung in Hinblick auf § 13 TROG 2022

Das verfahrensgegenständliche Gst Nr .**1, KG Z, ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Z als Kerngebiet gemäß § 40 Abs 3 TROG 2022 gewidmet; die Widmung umfasst keinen Freizeitwohnsitz. Die verfahrensgegenständliche Wohnung ist nicht als Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 3 lit a TROG 2022 gemeldet.

Feststellungen zur geplanten Nutzung

Entsprechend dem Antrag der Beschwerdeführerin vom 06.12.2022 soll eine kurzfristige „online Vermietung“ durchgeführt werden. Dies wiederholte die Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht wörtlich. Eine Änderung des Antrags nahm sie nicht vor. Eine Vermietung als Hauptwohnsitz iSd § 13 Abs 1 TROG 2022 („Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses“) ist nicht antragsgegenständlich.

Feststellungen zu der als Gemeinschaftsraum projektierten Räumlichkeit

Der betreffende Raum befindet sich auf Niveau des Erdgeschoßes und ist über einen Innenhof (welcher vom Gangbereich des Hauptgebäudes aus durch eine Türe mit einer Höhe von 1,80 m erreichbar ist) erschlossen. Der Raum weist eine Fläche von 1,37 m2, eine Raumhöhe von 2,30 m, seine Eingangstüre eine Durchgangslichte von 55 cm und eine Höhe von 1,86 m auf. Der Raum weist keine Belichtungsflächen auf, verfügt über keine Beheizung oder Wärmedämmung. Der Raum befindet sich an der Grundgrenze zu einem nachbarlichen Grundstück.

Aus der baulichen Zweckbestimmung geht für den gegenständlichen Raum eine Verwendung als Abstellraum hervor.

Für den als Gemeinschaftsraum projektierten Raum ist in den Bauakten der belangten Behörde ein bewilligter Verwendungszweck nicht zu entnehmen. Im Nutzwertgutachten der DD vom 19.04.2020 wird der Raum als Abstellraum bezeichnet.

Feststellungen betreffend eine allfällige Änderung des Verwendungszwecks dieses Raumes

Eine Änderung des Verwendungszwecks der betreffenden Räumlichkeit zu einem Gemeinschaftsraum kann auf dessen Zulässigkeit nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss ein. So müssten wärmetechnische Maßnahmen getroffen werden, um einen entsprechenden Wärmeschutz anbieten zu können. Es müssten Belichtungsflächen geschaffen werden, um eine ausreichende Belichtung sicherzustellen. Um einen mit den gesetzlichen Anforderungen konformen Aufenthaltsraum herzustellen, müssten weitere bautechnische Mindeststandards berücksichtigt werden, wie zB bei Eingangstüren eine Mindestdurchganglichte von 80 cm und eine Mindesthöhe von 2 m sowie eine Mindestraumhöhe von 2,50 m (Bestand siehe oben). Weiters wäre dir Frage zu klären, ob ein Aufenthaltsraum unmittelbar an der Grundgrenze überhaupt zulässig ist, was nur bei Vorliegen eines entsprechenden Bebauungsplanes gegeben wäre. Darüber hinaus ist der als Aufenthaltsraum projektierte Raum lediglich über den Innenhof zu erreichen. Die Türen zwischen dem allgemeinen richtigen Haus und dem Innenhof weisen ebenfalls nicht die erforderliche Mindesthöhe von 2 m auf.

Verzichtbare Feststellungen

Den Forderungen der Beschwerdeführerin, Feststellungen zu Größe und Beschaffenheit des Innenhofs, Größe und Grundriss der verfahrensgegenständlichen Wohnung, der beabsichtigten Gästeanzahl, der Verwendung der übrigen Wohnungen im Wohnhaus Adresse 2, sowie „ständig wechselnde Dienstleistungen“ und ständiger Erreichbarkeit einer Ansprechperson war in Hinblick auf die gegenständlich relevanten Rechtsfragen (siehe unten zu Punkt IV.) nicht nachzukommen.

II.Beweiswürdigung:

Beweis wurde zunächst aufgenommen durch Einsichtnahme in den vorgelegten Akt der Behörde.

Die Größe sowie die im Nutzwertgutachten festgehaltene Verwendung des als Gemeinschaftsraum ins Auge gefassten Raumes konnten den durch die Beschwerdeführerin vorgelegten Projektunterlagen entnommen werden.

Die geplante Nutzung des gegenständlichen Objekts Adresse 2 gab die Beschwerdeführerin in ihrem verfahrenseinleitenden Antrag sowie in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht ausdrücklich bekannt. Eine Antragsänderung nahm sie nicht vor; obwohl sie anwaltlich vertreten war, erklärte sie zu keinem Zeitpunkt, sie wolle ihren Antrag dahingehend ändern, dass eine hauptwohnsitzliche Vermietung iSd TROG 2022 stattfinden solle. In der mündlichen Verhandlung erwähnte sie lediglich sie habe bei Gesprächen mit den EE und auch dem FF den Eindruck gewonnen, dass dort durchaus Interesse bestehe, dass zum Beispiel auch wochenweise gemietet würde.

Die Feststellungen zum derzeitigen tatsächlichen Bestand des projektierten Gemeinschaftsraums ergaben sich anhand der Ausführungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen CC in der mündlichen Verhandlung am 02.02.2024. Dieser hatte im Vorfeld im Beisein der rechtsfreundlichen Vertreterin der Beschwerdeführerin einen Lokalaugenschein durchgeführt. Die Feststellungen des Amtssachverständigen wurden von der Beschwerdeführerin nicht in Zweifel gezogen.

Den aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck stellte der hochbautechnische Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung am 02.02.2024 ausdrücklich – und von der Beschwerdeführerin unbestritten – fest. Er begründete dies schlüssig und nachvollziehbar mit den oben zu Punkt I. festgehaltenen technischen Merkmalen des Raumes. Das Gericht kann seiner, auch aus laienhafter Sicht plausiblen Einschätzung ohne jeden Zweifel folgen. Ein derartige dimensionierter Raum im Innenhofbereich ohne jegliche Belichtung, Belüftung, Beheizung oder Wärmedämmung kann nur als Abstellraum (und insbesondere nicht zum Aufenthalt von Menschen) dienen.

Dass den Bauakten der belangten Behörde für diesen Raum ein bewilligter Verwendungszweck nicht zu entnehmen ist, zeigte sich bei Durchsicht der in Fragen kommenden Akten auf Grundlage einer Auflistung der im Archiv der Behörde zum Betreffenden Anwesen vorhandenen Bauakten. Auch diese Feststellung blieb von der Beschwerdeführerin unbestritten.

III.Rechtslage:

§ 28 Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 (WV), zuletzt geändert durch LGBl Nr 64/2023, lautet (auszugsweise):

㤠28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs 2 und 3 nichts anderes ergibt:

a)der Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden;

b)die sonstige Änderung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden;

c)die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen; keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, soweit die Verwendung von Wohnungen zur gewerblichen Beherbergung von Gästen vor dem 1. September 2021 begonnen wurde;

d)die Verwendung von bisher anderweitig verwendeten Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz, sofern nicht eine Ausnahmebewilligung nach § 13 Abs 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 vorliegt, die Verwendung von im Freiland gelegenen Freizeitwohnsitzen auch zu einem anderen Zweck als dem eines Freizeitwohnsitzes sowie die Zusammenlegung oder sonstige Änderung von Freizeitwohnsitzen, sofern diese nicht nach lit a bis c oder f einer Baubewilligung bedarf;

e)die Verwendung von Räumlichkeiten im Sinn des § 13 Abs 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 im Rahmen von Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen;

f)die Errichtung und die Änderung von sonstigen baulichen Anlagen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden.

(2) Die sonstige Änderung von Gebäuden sowie die Errichtung und die Änderung von sonstigen baulichen Anlagen sind, sofern sie nicht nach Abs 1 lit b oder f einer Baubewilligung bedürfen, der Behörde anzuzeigen. Jedenfalls sind der Behörde anzuzeigen:

a)die Anbringung und Änderung von untergeordneten Bauteilen und von Balkonverglasungen bei bestehenden baulichen Anlagen;

b)die Errichtung und Änderung von Stützmauern und Einfriedungen bis zu einer Höhe von insgesamt 2 m, sofern diese nicht unter Abs 3 lit c fallen;

c)die Errichtung und Änderung von Terrassen, Pergolen und dergleichen sowie mobile offene Schwimmbecken, soweit diese nicht nach § 1 Abs 3 lit n vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen sind;

d)die Errichtung und Änderung von ortsüblichen Städeln in Holzbauweise, Weidezelten mit mehr als 40 m² Grundfläche und Weideunterständen, die landwirtschaftlichen Zwecken dienen, von Gerätehütten in Holzbauweise, die forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, von Bienenhäusern in Holzbauweise sowie von Kulturschutzanlagen bis zu einer Grundfläche von 250 m²;

e)die Errichtung und Änderung von Sportplätzen, Reitplätzen und dergleichen sowie von allgemein zugänglichen Kinderspielplätzen und Kinderspielplätzen von Wohnanlagen;

f)die größere Renovierung von Gebäuden, sofern sie nicht im Rahmen eines nach Abs 1 bewilligungspflichtigen Bauvorhabens erfolgt;

g)die Errichtung, Aufstellung und Änderung von Flugdächern und Überdachungen für Terrassen bis 15 m² Grundfläche, von Containern bis zu einem Volumen von 30 m³, die ausschließlich dem Schutz von Sachen oder Tieren dienen, soweit diese nicht nach § 1 Abs 3 lit p vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen sind, sowie von Parkplätzen bis zu einer Fläche von insgesamt 200 m²;

h)die Anbringung oder Änderung von Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen mit einer Fläche von mehr als 100 m² an baulichen Anlagen, sofern sie in die Wandfläche integriert sind oder der Abstand des Sonnenkollektors bzw. der Photovoltaikanlage zur Wandhaut, im rechten Winkel von dieser aus gemessen, an keinem Punkt 30 cm übersteigt;

i)die Anbringung oder Änderung von Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen mit einer Fläche von mehr als 100 m², sofern sie in die Dachfläche integriert sind oder der Abstand des Sonnenkollektors bzw. der Photovoltaikanlage zur Dachhaut im rechten Winkel von dieser aus gemessen, an keinem Punkt 30 cm übersteigt. Im Fall der Anbringung auf Flachdächern darf davon abweichend die Neigung des Sonnenkollektors bzw. der Photovoltaikanlage höchstens 15° betragen; dabei hat bei Flachdächern ohne Attika der jeweilige Abstand zum Dachrand hin zumindest der Aufbauhöhe der Photovoltaikanlage zu entsprechen;

j)die Anbringung oder Änderung von freistehenden Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen mit einer Fläche von mehr als 100 m², sofern der Abstand des Sonnenkollektors bzw. der Photovoltaikanlage zum darunterliegenden Gelände an keinem Punkt 30 cm übersteigt, wobei davon abweichend auf ebenem Gelände eine Neigung von höchstens 15° jedenfalls zulässig ist.

[…]“

§ 34 Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 (WV), zuletzt geändert durch LGBl Nr 64/2023, lautet (auszugsweise):

㤠34

Baubewilligung

(1) Die Behörde hat über ein Bauansuchen mit schriftlichem Bescheid zu entscheiden. Wird keine Bauverhandlung durchgeführt, so hat die Entscheidung spätestens innerhalb von drei Monaten nach dem Einlangen des Bauansuchens zu erfolgen.

(2) Das Bauansuchen ist zurückzuweisen, wenn einem Mängelbehebungsauftrag nach § 13 Abs 3 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 oder einem Auftrag nach § 32 Abs 11 nicht entsprochen wird.

(3) Das Bauansuchen ist ohne weiteres Verfahren abzuweisen, wenn bereits aufgrund des Ansuchens offenkundig ist, dass

a)das Bauvorhaben,

1. außer im Fall von Gebäuden im Sinn des § 1 Abs 3 lit d dem Flächenwidmungsplan,

2. einem Bebauungsplan, Festlegungen des örtlichen Raumordnungskonzeptes nach § 31b Abs 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 hinsichtlich der Bebauung oder

3. örtlichen Bauvorschriften

widerspricht oder

b)durch das Bauvorhaben entgegen dem § 13 Abs 6 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 ein Freizeitwohnsitz neu geschaffen oder entgegen dem § 15 Abs 1 oder 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 ein Freizeitwohnsitz wieder aufgebaut oder erweitert werden soll oder

c)das Bauvorhaben nach § 44 Abs 10, § 55 Abs 1 und 2, § 75 Abs 3 zweiter Satz, § 84 Abs 7, § 120 Abs 2 dritter Satz, Abs 4 dritter Satz oder Abs 5 erster Satz oder § 121 Abs 3 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 unzulässig ist oder

d)bei Vorliegen der Voraussetzungen nach § 29 Abs 2 lit d der Bewilligungsbescheid der Agrarbehörde oder der Umlegungsbehörde oder eine entsprechende Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts für das Bauvorhaben nicht vorliegt.

(4) Das Bauansuchen ist weiters abzuweisen, wenn

a)im Zug des Verfahrens ein Abweisungsgrund nach Abs 3 hervorkommt oder wenn der Bauwerber ungeachtet eines Auftrages der Behörde die Angaben nach § 29 Abs 4 oder 5 nicht macht,

b)der Bauplatz für die vorgesehene Bebauung nicht geeignet ist (§ 3) oder den Anforderungen an die Anordnung baulicher Anlagen gegenüber den Bauplatzgrenzen nicht entspricht (§ 4),

c)der Bauplatz außer im Fall von Sonderflächen im Sinn des § 2 Abs 12 keine einheitliche Widmung aufweist,

d)eine zulässigerweise erhobene Einwendung nach § 33 Abs 5 insoweit zutrifft, als nach den für den Betrieb anzuwendenden Rechtsvorschriften zusätzliche Maßnahmen oder betriebliche Einschränkungen zu erwarten sind, bei denen der damit verbundene Aufwand in keinem vertretbaren Verhältnis zum damit erzielbaren Erfolg steht und der Einwendung nicht mit Auflagen oder Bedingungen nach Abs 7 begegnet werden kann,

e)das Bauvorhaben kein hocheffizientes alternatives System vorsieht, obwohl die Alternativenprüfung ergibt, dass zumindest einem hocheffizienten alternativen System der Vorzug zu geben ist, oder

f)das Bauvorhaben sonst baurechtlichen Vorschriften widerspricht.

[…]“

§ 13 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 (WV), idF LGBl Nr 78/2023, lautet (auszugsweise):

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b)Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c)Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d)Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(1a) Bett ist jede Schlafgelegenheit, die im Rahmen eines Betriebes oder einer sonstigen Einrichtung zur Verfügung steht, wobei jeweils von der höchstmöglichen Belegung auszugehen ist.

(2) Im Rahmen der Vorschriften über Freizeitwohnsitze sind Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen jene Räumlichkeiten nicht zuzurechnen, an denen

a)Wohnungseigentum besteht, sofern diese vom Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt werden, oder

b)Verfügungsrechte bestehen, die über den üblichen Inhalt gastgewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen.

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a)die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b)für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

(4) Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze nach Abs 3 zweiter Satz darf nur insoweit für zulässig erklärt werden, als die geordnete räumliche Entwicklung der Gemeinde entsprechend den Aufgaben und Zielen der örtlichen Raumordnung dadurch nicht beeinträchtigt wird. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

a)die Siedlungsentwicklung,

b)das Ausmaß des zur Befriedigung des Wohnbedarfes der Bevölkerung erforderlichen sowie des hierfür verfügbaren Baulandes,

c)das Ausmaß der für Freizeitwohnsitze in Anspruch genommenen Grundflächen, insbesondere auch im Verhältnis zu dem zur Befriedigung des Wohnbedarfes der Bevölkerung bebauten Bauland,

d)die Gegebenheiten am Grundstücks- und Wohnungsmarkt sowie die Auswirkungen der Freizeitwohnsitzentwicklung auf diesen Markt,

e)die Art, die Lage und die Anzahl der bestehenden Freizeitwohnsitze,

f)die Auslastung der Verkehrsinfrastruktur sowie der Einrichtungen zur Wasserversorgung, Energieversorgung und Abwasserbeseitigung, die Auswirkungen der Freizeitwohnsitze auf diese Infrastruktur und deren Finanzierung sowie allfällige mit der Schaffung neuer Freizeitwohnsitze entstehende Erschließungserfordernisse.

(5) Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze nach Abs 3 zweiter Satz darf nicht mehr für zulässig erklärt werden, wenn

a)der Anteil der sich aus dem Verzeichnis der Freizeitwohnsitze nach § 14 Abs 1 ergebenden Freizeitwohnsitze zuzüglich der Anzahl jener Freizeitwohnsitze, die darüber hinaus aufgrund einer Festlegung im Flächenwidmungsplan nach Abs 3 zweiter Satz neu geschaffen werden dürfen, an der Gesamtzahl der Wohnungen entsprechend dem endgültigen Ergebnis der jeweils letzten Gebäude- und Wohnungszählung 8 v. H. übersteigt,

b)im örtlichen Raumordnungskonzept zu Gunsten der Vorsorge für den geförderten Wohnbau eine Festlegung nach § 31a Abs 1 erster Satz besteht oder eine solche Festlegung ausschließlich deshalb unterblieben ist, weil Grundflächen, die als Vorbehaltsflächen für den geförderten Wohnbau in Betracht kommen, nicht zur Verfügung stehen oder

c)die betreffende Gemeinde durch Verordnung nach § 14 Abs 1 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, LGBl. Nr. 61/1996, in der jeweils geltenden Fassung zur Vorbehaltsgemeinde erklärt worden ist.

Bei der Berechnung des Freizeitwohnsitzanteils nach lit a bleiben Freizeitwohnsitze, für die eine Ausnahmebewilligung im Sinn des Abs 8 erster Satz vorliegt, außer Betracht.

(6) Die Baubewilligung für Neubauten, die ganz oder teilweise als Freizeitwohnsitze verwendet werden sollen, sowie für Zu- und Umbauten und die Änderung des Verwendungszweckes von bisher anderweitig verwendeten Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen Gebäudeteilen, durch die Freizeitwohnsitze neu geschaffen werden sollen, darf unbeschadet der sonstigen Bewilligungsvoraussetzungen nur erteilt werden, wenn für das betreffende Grundstück eine Festlegung nach Abs 3 zweiter und dritter Satz vorliegt und die höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen nicht überschritten wird. Maßgebend ist die Anzahl der Freizeitwohnsitze aufgrund des Verzeichnisses der Freizeitwohnsitze nach § 14 Abs 1.

[…]“

IV.Erwägungen:

1. Frage der Bewilligungspflicht für die Änderung des Verwendungszwecks der gegenständlichen Wohnung

Dem oben zitierten § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 zufolge unterliegt eine Änderung des Verwendungszwecks von (hier:) Gebäudeteilen dann der baurechtlichen Bewilligungspflicht, wenn sie „auf die Zulässigkeit des […] Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein“ kann. Um beurteilen zu können, ob diese Voraussetzung vorliegt, ist vom bewilligten Verwendungszweck auszugehen. Liegt ein solcher nicht vor, muss der „aus der baulichen Zweckbestimmung“ hervorgehende Verwendungszweck herangezogen werden.

Wie oben zu Punkt I. festgestellt werden konnte, ist eine freizeitwohnsitzliche Nutzung der gegenständlichen Wohnung Top *** des Anwesens Adresse 2 derzeit nicht zulässig. Antragsgemäß soll sie künftig „kurzfristig online“ vermietet werden. Eine „kurzfristige online Vermietung“ kann keineswegs so verstanden werden, als würde ein Hauptwohnsitz geschaffen. Vielmehr liegt es im Wesen der einschlägigen „kurzfristigen online“ Vermietungen wie zum Beispiel GG oder JJ.com, dass Urlaubsaufenthalte vermittelt werden. Die geplante Änderung kann somit jedenfalls auf die Zulässigkeit nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein, da eine gastronomische Nutzung nur dann nicht als (gegenständlich unzulässige) Freizeitwohnsitznutzung zu qualifizieren ist, wenn die in § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 genannten Kriterien erfüllt sind.

Dass gegenständlich ungeachtet der obigen Ausführungen eine Nutzung als Hauptwohnsitz geplant sei, hat die Beschwerdeführerin weder vorgebracht noch entsprechend ihrer in § 29 Abs 4 TBO 2022 verankerten Pflicht, nachgewiesen. Auch argumentierte sie durchwegs dahingehend, dass ein Gastgewerbebetrieb im Sinne des § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 geschaffen werden solle.

Aufgrund der vorangehenden Ausführungen ist festzuhalten, dass die gegenständlich geplante Änderung des Verwendungszwecks der Wohnung der Beschwerdeführerin wegen ihrer Eignung, sich auf die bau- bzw raumordnungsrechtliche Zulässigkeit auszuwirken, der Bewilligungspflicht nach § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 unterliegt.

2. Zulässigkeit des Vorhabens

Wie dem oben zu Punkt III. zitierten § 34 Abs 3 lit b bzw Abs 4 TBO 2022 zu entnehmen ist, ist ein Bauansuchen dann abzuweisen, wenn entgegen dem § 13 Abs 6 TROG 2022 ein Freizeitwohnsitz neu geschaffen wird. Somit war im vorliegenden Fall zu prüfen, ob durch die gegenständlich geplante Änderung des Verwendungszwecks – so wie von der belangten Behörde ausgeführt – ein Freizeitwohnsitz geschaffen würde. Diesbezüglich ist festzustellen, dass die geplante Nutzung grundsätzlich unter die Definition des Freizeitwohnsitzes nach § 13 Abs 1 Satz 1 TROG 2022 zu subsumieren ist. Wie bereits ausgeführt, werden Wohnungen „kurzfristige online“ idR für Urlaubsaufenthalte vermittelt. Es handelt sich somit keineswegs um eine ganzjährige, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnnutzung.

§ 13 Abs 1 TROG 2022 sieht mehrere Ausnahmen vor – bestimmte Nutzungen gelten ungeachtet ihrer generellen Übereinstimmung mit der Freizeitwohnsitz-Definition nicht als freizeitwohnsitzlich. So legt lit a leg cit fest, dass Gastgewerbebetriebe dann nicht als Freizeitwohnsitze gelten, wenn die in dieser Vorschrift unter den Ziffern 1-3 genannten Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind. Die belangte Behörde stützte ihren abweisenden Bescheid darauf, dass dies gegenständlich nicht der Fall sei, da das Vorhaben keinen Gemeinschaftsraum iSd § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 aufweise.

§ 13 Abs 1 lit a Z 1 fordert „Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt“.

a.Begriff des Gemeinschaftsraums iSd § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022

Die Beschwerdeführerin argumentierte zunächst, dass die verfahrensgegenständliche Wohnung selbst ein Wohnzimmer, und somit einen Gemeinschaftsraum iSd § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 aufweise. Diesbezüglich ist auf das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts LVwG-*** vom 24.01.2023 zu verweisen, in dem zum Begriff des Gemeinschaftsraums folgendes ausgeführt wird:

„Der Begriff des „Gemeinschaftraumes“ iSd § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 ist im Gesetz nicht näher definiert und ist daher mithilfe der juristischen Auslegungsmethoden nach § 6 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch - ABGB auszulegen. § 6 ABGB stellt dabei eine allgemeine Grundregel dar, die nicht auf das ABGB beschränkt ist, sondern die methodischen Grundlagen der Auslegung für die gesamte Rechtsordnung festlegt. Ziel der Auslegung ist die Feststellung des gesetzgeberischen Willens bzw. die Konkretisierung des normativen Gehalts einer Rechtsnorm (Schauer in Kletecka/Schauer, ABGB-ON102 § 6 Rz 1-3 (Stand 1.3.2017, rdb.at). Die Auslegung stellt einen komplexen Vorgang dar, der mehrere, grundsätzlich gleichwertige Schritte erfordert. Es handelt sich um einen dialektischen Prozess, der auf einer wertenden Heranziehung aller Methoden beruht. Zu diesen Methoden gehören die wörtliche, die historische, die systematische und die teleologische Auslegung (Kodek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 6 ABGB Rz 125 (Stand 1.7.2015, rdb.at)).

Am Beginn der Auslegung steht zwangsläufig die Wortinterpretation. Der Wortlaut ermöglicht eine erste Annäherung an den Sinn des Gesetzes und der Begriffshof gibt die Grenzen jeder möglichen Auslegung vor (Kodak in Rummel/Lukas, ABGB4 § 6 ABGB Rz 59 ff (Stand 1.7.2015, rdb.at).

Duden definiert den Begriff „Gemeinschaftsraum“ als einen „Aufenthaltsraum oder einen für Veranstaltungen genutzten Raum in Heimen, Betrieben, Wohnblocks und dergleichen" (abgerufen unter: www.duden.de/rechtschreibung/Gemeinschaftsraum) Diese Definition entspricht auch nach Ansicht des Gerichtes dem allgemeinen Sprachgebrauch.

Nach der Wortinterpretation fallen unter den Begriff des „Gemeinschaftraumes“ iSd. § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 Aufenthaltsräume innerhalb und außerhalb einer Wohnung, sofern es sich dabei nicht um einen Wellness-Bereich, Schiraum, sonstigen Abstellraum, Sanitärraum oder dergleichen handelt.

Bei der historischen Auslegung ist auf den subjektiven Willen des historischen Gesetzgebers abzustellen. Es geht also um die Frage, welche Absichten der Gesetzgeber mit der Rechtsvorschrift im Zeitpunkt ihrer Erlassung verfolgt hat. Ziel der Auslegung ist der gesetzgeberische „Wille“ (Kodek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 6 ABGB Rz 88 (Stand 1.7.2015, rdb.at).

In den erläuternden Bemerkungen zu § 13 Abs 1 TROG 2016 (Vorgängerregelung) ist wörtlich von „für einen solchen Betrieb typischen Gemeinschaftsräumen“ die Rede. Wie die belangte Behörde zutreffend ausführt, zeichnen sich derartige Gemeinschaftsräume, wie zum Beispiel „Hotellobbys“, unter anderem dadurch aus, dass sie außerhalb des einem Gastes ausschließlich zugewiesenen Bereichs liegen und zur Zusammenkunft der innerhalb eines Gastgewerbetriebs aufhältigen Personen dienen. Ein Aufenthaltsraum innerhalb einer Wohneinheit wird diesem Charakter bzw. dieser Funktion nicht gerecht.

Auch bei einer systematischen Auslegung der Gesetzesstelle kommt man zu diesem Ergebnis, würde doch ein extensives Verständnis des Begriffs des „Gemeinschaftsraumes“ iSd. § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 dazu führen, dass für die Einschränkung nach § 13 Abs 1 lit a Z 1 faktisch kein Anwendungsbereich mehr verbliebe. Wie die belangte Behörde zutreffend ausführt, würde die Annahme des Gegenteils eine unverständliche Inkonsequenz der Rechtsordnung bedeuten, verfügt doch in Tirol beinahe jede Wohnung über einen Gemeinschaftsraum im Inneren (vgl. argumentum ad absurdum - F. Bydlinski, Methodenlehre2 457 ff; vgl. auch Wolff in Klang 1/12 92).

Der Begriff des „Gemeinschaftsraumes“ iSd. § 13 Abs 1 lit a Z. 1 TROG 2022 ist daher restriktiv auszulegen und auf solche Gemeinschaftsräume einzuschränken, die für Gastgewerbebetriebe geradezu typisch sind.

Gemeinschaftsräume müssen, um als Gemeinschaftsräume iSd. § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 anerkannt zu werden, außerhalb des von einem Gast ausschließlich genutzten Bereiches liegen, sich aber innerhalb desselben Gebäudes oder zumindest eines zum Gastgewerbebetrieb gehörenden und in einem örtlichen Naheverhältnis befindlichen Gebäudes befinden. Darüber hinaus dürfen sie nicht als Wellness-Bereiche, Schiräume, sonstige Abstellräume, Sanitärräume oder dergleichen zu qualifizieren sein.“

Dieser umfassenden Betrachtung ist nichts hinzuzufügen und somit festzuhalten, dass als Gemeinschaftsräume iSd § 13 Abs 3 lit a Z 1 TROG 2022 nur solche infrage kommen, welche außerhalb der jeweils zur Vermietung gelangenden Wohneinheit(en) liegen. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass in Gestalt des in der Wohnung befindlichen Wohnzimmers ein Gemeinschaftsraum vorhanden sei, geht daher ins Leere.

b.Eignung des projektierten Gemeinschaftsraums

Die Beschwerdeführerin argumentiert darüber hinaus auch damit, dass eine außerhalb der Wohnung gelegene Räumlichkeit zur Verfügung stehe, welche antragsgemäß als Gemeinschaftsraum dienen solle. Es war daher im vorliegenden Fall weiters zu prüfen, ob dieser Raum zulässigerweise dieser ihm zugedachten Nutzung dienen kann.

Wie oben zu Punkt I. festgestellt worden konnte, ist ein bewilligter Verwendungszweck für diesen Raum nicht zu eruieren, weist dieser jedoch die bauliche Zweckbestimmung eines Abstellraums auf. Bei einem Gemeinschaftsraum iSd TROG 2022 handelt es sich hingegen zweifellos um einen Aufenthaltsraum. Entsprechend den obigen Erläuterungen zu Punkt 1 muss auch in Hinblick auf diese durch die Beschwerdeführerin vorgesehene Änderung des Verwendungszwecks eines Gebäudeteiles festgestellt werden, ob sie auf die auf dessen „Zulässigkeit […] nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein“ kann. Ist diese Frage zu bejahen, besteht Bewilligungspflicht nach § 28 Abs 1 lit c TBO 2022.

Wie anhand des Gutachtens des hochbautechnischen Amtssachverständigen zum obigen Punkt I. einwandfrei herausgearbeitet werden konnte, gehen die Anforderungen, welche an einen Aufenthaltsraum insbesondere in baurechtlicher Hinsicht zu stellen sind, weit über jene an einen Abstellraum (dem der derzeitige Bestand entspricht) hinaus. So müsste überhaupt erst eine Belichtung und Wärmedämmung hergestellt werden. Die Maße der Eingangstüre müssten nicht nur in der Breite, sondern auch in der Höhe vergrößert werden. Auch die Tür vom Hauptstiegenhaus in den Hof, über den der betreffende Raum ausschließlich erreichbar ist, müsste in ihrer Höhe vergrößert werden. Auch wäre es erforderlich, die Raumhöhe anzupassen. Ebenso müsste geprüft werden, ob nach den Abstandsbestimmungen des § 6 TBO eine Nutzung als Aufenthaltsraum überhaupt zulässig wäre. Somit wäre eine Änderung des Verwendungszwecks des betreffenden Raumes dahingehend, dass er als Gemeinschaftsraum, respektive Aufenthaltsraum, überhaupt infrage käme, zweifellos auf dessen Zulässigkeit nach baurechtlichen Vorschriften von Einfluss, weshalb diesbezüglich eine Bewilligung nach § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 erforderlich wäre.

Es ergibt sich daher, dass der gegenständliche Raum derzeit nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden kann. Es fehlt ihm somit schon aus diesem Grund die Eignung, als Gemeinschaftsraum im Sinne des § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 zu dienen. In Ermangelung eines solchen Gemeinschaftsraums liegt der Ausnahmetatbestand des § 13 Abs 1 lit a leg cit nicht vor, weshalb das gegenständliche Vorhaben als Schaffung eines Freizeitwohnsitzes zu qualifizieren ist. Ein solcher wäre allerdings gemäß § 13 Abs 6 iVm Abs 3 Satz 2 und 3 TROG 2022 nur zulässig, wenn eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan der Stadt Z getroffen worden wäre. Dies ist gegenständlich nicht der Fall (siehe oben zu Punkt I.), weshalb nach § 34 Abs 3 lit b bzw Abs 4 TBO 2022 das Bauvorhaben abzuweisen war.

Die Beschwerde der Beschwerdeführerin wurde daher spruchgemäß abgewiesen.

Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass eine allfällige Änderung des Verwendungszwecks des derzeitigen Abstellraums nicht im vorliegenden Verfahren abgehandelt werden konnte. Dies, da das Landesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung niemals über die Sache des bekämpften Bescheides, welcher Derartiges nicht umfasste, hinausgehen kann. Mit der Frage, ob der gegenständliche Abstellraum in Bezug auf seine Dimensionen überhaupt jemals als Gemeinschaftsraum infrage käme, und ob eine solche Nutzung in Hinblick auf die bautechnischen Erfordernisse letztlich zulässig wäre, hat sich das Landesverwaltungsgericht daher nicht auseinandergesetzt. Ebenso wenig hatte das Gericht zu beurteilen, ob die weiteren Voraussetzungen des § 13 Abs 1 lit a Trog 2022 gegenständlich erfüllt sind.

c.Anmerkung zu den weiteren Ausnahmetatbeständen des § 13 Abs 1 TROG 2022

Der Vollständigkeit halber sei weiters erwähnt, dass sich im Sachverhalt keinerlei Anhaltspunkte dafür finden, dass gegenständlich ein Ausnahmetatbestand des § 13 Abs 1 lit b (Kur- und Erholungsheime), lit c (Privatzimmervermietung) oder lit d (Raumvermietung) vorliegen könne. Derartiges hat die Beschwerdeführerin auch nicht vorgebracht.

Auch Ausführungen dazu, wie eine wochenweise Vermietung über Vermittlung der EE oder des FF zu beurteilen wäre, erübrigen sich, da nicht verfahrensgegenständlich. Dies insbesondere auch unter Hinweis auf § 29 Abs 4 TBO 2022, wonach der Antragsteller nachweispflichtig ist, sollte er entgegen der Vermutung eine Freizeitwohnsitznutzung nicht beabsichtigen. Diesbezüglich wurden keinerlei Nachweise erbracht. Auch argumentierte die Beschwerdeführerin keineswegs in die Richtung, dass allenfalls eine zulässige Hauptwohnsitzvermietung zur Befriedigung eines ganzjährigen(!) Wohnbedürfnisses stattfinden werde, sondern verlegte sich vielmehr darauf, dass ein Gastgewerbebetrieb im Sinne des § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 geschaffen werden solle.

V.Ergebnis

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass mit dem gegenständlichen Vorhaben ein Freizeitwohnsitz entgegen den Bestimmungen des TROG 2022 geschaffen würde, was zur Abweisung nach § 34 Abs 3 lit b bzw Abs 4 TBO 2022 zu führen hatte.

Der Ausnahmetatbestand des § 13 Abs 1 lit a TROG 2022 ist nicht gegeben, da kein Gemeinschaftsraum nach Z 1 leg cit vorhanden ist.

VI.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)