Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2022/38/2553-7

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.01.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2023:LVwG.2022.38.2553.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde des Herrn Dr. AA, vertreten durch Herrn RA Dr. BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 25.08.2022, Zl ***, betreffend die Versagung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Grundverkehrsanzeige vom 14.07.2022 wurde der Bezirkshauptmannschaft Z als zuständiger Grundverkehrsbehörde der Kaufvertrag vom 21.07.1967 zwischen Herrn CC als Verkäufer einerseits und Herrn Dr. AA als Käufer andererseits betreffend das Gst .**1, in EZ ***1, KG Z Land, auf dem sich ein baufälliger Tennstadel befunden hat, zur Kenntnis gebracht und um grundverkehrsrechtliche Genehmigung ersucht. Der Kaufvertrag umfasst zum Gebäude noch einen Umgebungsgrund, der so beschrieben ist, dass auf der Ostseite ein Grundstreifen von 3 auf 7 m verlaufend und auf der Nord- und Westseite ein 3 m breiter Grundstreifen zum Kaufgegenstand gehört. Auf der Südseite wurde als untere Grenze der Bereich des bestehenden Bewuchses der Kirschbäume und der Holunderstauden festgelegt. Als obere Grenze der Zufahrtsweg mit Grenzsteinen. Parallel wurde ein Pachtvertrag mit Datum vom 21.07.1967 inhaltlich ident zum Kaufvertrag auf die Dauer von 99 Jahren abgeschlossen. Diese Verträge wurden der Höfebehörde bisher noch nicht vorgelegt.

Zu dieser Grundverkehrsanzeige erging am 25.08.2022 zur Zl ***, der Bescheid der belangten Behörde, mit dem gemäß § 4 Abs 1 iVm § 6 Abs 1 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt wurde. Dies mit der Begründung, dass nach wie vor das auf dem Grundstück bestehende Gebäude den baulichen Verwendungszweck Stadel für die Landwirtschaft rechtlich innehabe und der Ausbau in das derzeitige Gebäude baurechtlich nie saniert worden sei. Somit handle es sich nach wie vor um ein landwirtschaftliches Grundstück, und da der Erwerber kein Landwirt im Sinne des Tiroler Grundverkehrsgesetzes sei, sei die Genehmigung zu versagen gewesen.

In der fristgerecht eingelangten Beschwerde bringt der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer zusammengefasst vor, dass unbestritten feststehe, dass das in Rede stehende Grundstück seit 1967 nicht für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werde. Aus der vorgelegten Baulandbestätigung der Stadtgemeinde Z ergebe sich, dass auf dem Grundstück ein Wohnhaus bestehe, von einem landwirtschaftlichen Gebäude könne also unzweifelhaft nicht ausgegangen werden. Das Grundstück sei eingefriedet und könne schon deshalb nicht mehr einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden. Dass das Grundstück seit Jahrzehnten nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werde, stehe unstrittig fest.

Auch ergebe sich aus dem Bescheid der Stadtgemeinde Z vom 17.01.1996, dass ein Wohnhaus auf dem Grundstück vorhanden sei. Aus dem Bescheid ergebe sich implizit auch, dass es sich um eine Zweitwohnsitznutzung handle. In Zusammenschau aller Umstände sei also davon auszugehen, dass es sich um ein bebautes Baugrundstück handle.

Hierzu habe die Behörde keine ausreichenden Feststellungen getroffen und auch nicht ausreichend begründet, warum es sich nach ihrer Ansicht um ein landwirtschaftliches Grundstück handle. Viel mehr wäre sie verpflichtet gewesen, sich mit der Beschaffenheit des Grundstückes zum Beispiel bei der Durchführung eines Ortsaugenscheins ein ausreichendes Bild zu machen. So sei vom Beschwerdeführer in der Stellungnahme vom 18.08.2022 auch ausdrücklich vorgebracht worden, dass schon vor dem Abschluss des gegenständlichen Kauf- und Pachtvertrages das Objekt nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sei. Die Behörde habe dazu keine weiteren Ermittlungen durchgeführt. Die Beschaffenheit des in Rede stehenden Grundstückes sei auch derart vorliegend, dass das Grundstück auch künftig einer landwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr zugeführt werden könne. Diesbezüglich werde ausdrücklich die Vornahme eines Ortsaugenscheines beantragt.

Auch sei die von der Behörde zitierte Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs nicht einschlägig. In diesem Zusammenhang sei auch auszuführen, dass im Jahre 1967 überhaupt keine Genehmigungspflicht nach den Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes für den in Rede stehenden Kauf- und den Pachtvertrag bestanden habe.

Es werde somit der Antrag gestellt, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, in Stattgebung der Beschwerde den angefochtenen Bescheid aufzuheben und dem angezeigten Rechtserwerb (Kauf- und Pachtvertrag) die Zustimmung zu erteilen.

II. Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass der Beschwerdeführer am 21.07.1967 für das Gst**1, in EZ ***1, KG Z-Land, mit dem damaligen Liegenschaftseigentümer einen Kaufvertrag abgeschlossen hat. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 65.000,00 Schilling vereinbart. Textgleich wurde am gleichen Tag ein Pachtvertrag über 99 Jahre zwischen den Vertragsteilen abgeschlossen.

Der Kaufvertrag wurde erst mit Grundverkehrsanzeige vom 14.07.2022 der Grundverkehrsbehörde Z angezeigt. Eine höfebehördliche Bewilligung wurde nicht beantragt. Der Erwerber ist deutscher Staatsangehöriger. Das Grundstück liegt im Freiland. Mittlerweile wurde der ehemalige Stadel in ein Wohnhaus umgebaut, ohne dass hierfür eine Baugenehmigung vorliegt. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 17.01.1996 wurde festgestellt, dass die bauliche Anlage auf Gst**1, in EZ ***1, KG Z Land, zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck verwendet wird. Auch wurde damals festgestellt, dass das Objekt als Freizeitwohnsitz verwendet wird. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 19.01.2006 wurde festgestellt, dass das Gebäude nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf, was mit der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 23.02.2011, Zl: ***, bestätigt wurde.

Eine baurechtliche Genehmigung für den Umbau des ehemaligen Stadels in ein Wohnhaus liegt bis heute nicht vor.

Vor Abschluss der beiden Verträge war auf dem gegenständlichen Grundstück ein Futterstall vorhanden. Dieser war nicht umzäunt. Das Gebäude hatte keine Hirtenunterkunft. Im Dachgeschoss wurde Heu eingelagert und im Erdgeschoss befand sich der Stall.

II.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde zur Zl ***, sowie durch Einsichtnahme in den Akt der Stadtgemeinde Z zur Zl: ***, in dem die baurechtlichen Belange des gegenständlichen Grundstückes behandelt werden. Die getroffenen Feststellungen zu den baurechtlichen Gegebenheiten resultieren schlüssig und widerspruchsfrei aus diesen Akten.

Dass das Gebäude zum Zeitpunkt des Abschlusses der beiden Verträge als Futterstall verwendet wurde und das Grundstück ***, KG Z, auch nicht umzäunt war, ergibt sich aus der schlüssigen und glaubwürdigen Aussage des Zeugen CC. Dieser war zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge bereits der Jungbauer des gegenständlichen Hofes und konnte glaubwürdige Angaben zum Zustand des Gebäudes zum damaligen Zeitpunkt machen.

III.Rechtslage:

Die verfahrensgegenständlich relevanten Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996 idgF LGBl Nr 204/2021, lauten wie folgt:

㤠2

Begriffsbestimmungen

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

(…)

(3) Baugrundstücke sind:

a)bebaute Grundstücke, das sind solche, die mit Gebäuden, mit Ausnahme von land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden, bebaut sind; als bebaute Grundstücke gelten auch baulich in sich abgeschlossene Teile eines Gebäudes, die als Wohnungen, Geschäftsräume, Kanzleien, Ordinationen und dergleichen verwendet werden;

(…)“

IV.Erwägungen:

Der Beschwerdeführer geht zunächst davon aus, dass der gegenständliche Kaufvertrag und der Pachtvertrag im Jahr 1967 überhaupt noch nicht den Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes unterworfen gewesen sei.

Diesbezüglich irrt er aber. 1967 war in Tirol das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1966, LGBl. Nr. 27/1966, in Geltung. Wie aus den erläuternden Bemerkungen zur Fassung LGBL Nr. 27/1966 resultiert, kam es in den 1960-iger Jahren zu einem verstärkten Auftreten ausländischer Kapitalanleger in Österreich. Die vorhandenen Bodenreserven sollten aber auch für künftige Generationen erhalten bleiben. Daher wurde der Geltungsbereich des TGVG auf alle Grundstücke, unabhängig von der Art der Nutzung ausgedehnt, wenn der Rechtserwerber Ausländer war. Als Ausländer galten natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besaßen sowie ausländische juristische Personen. Ein Grunderwerb durch Ausländer war nur dann zu genehmigen, wenn volkswirtschaftliche, staatspolitische, kulturelle, sozialpolitische oder andere öffentliche Interessen nicht entgegenstanden. Zu den „anderen öffentlichen Interessen“ zählte insbesondere das Interesse an der sparsamen Verwendung der Bodenreserven. Zusätzlich musste ein besonderes öffentliches Interesse am Rechtserwerb durch den Ausländer bestehen. Für das Vorliegen eines besonderen öffentlichen Interesses reichte die soziale Integration jedenfalls nicht aus.

Der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde bedurfte nach dem damaligen § 3 Abs 1 lit a TGVG 1966 jedenfalls der Erwerb des Eigentums, was im gegenständlichen Fall jedenfalls dazu geführt hat, dass der Beschwerdeführer verpflichtet gewesen wäre, den Rechtserwerb der Grundverkehrsbehörde anzuzeigen und es wäre ein Antrag auf Genehmigung zu stellen gewesen. Somit geht das Argument der mangelnden Bewilligungspflicht zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge ins Leere.

Die Hauptfrage im gegenständlichen Fall ist, ob bei der gegenständlichen Parzelle .122, KG Z Land, von einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück, oder von einem Baugrundstück auszugehen ist. Durch den Kaufvertrag vom 21.07.1967 war einerseits das Gst .122, in EZ 90010, KG Z Land, und andererseits der Umgebungsgrund, der nicht als Parzelle ausgebildet wurde, sondern lediglich verbal umschrieben wurde, Genehmigungsgegenstand. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz orientiert sich immer am Begriff des Grundstückes, unerheblich, ob es sich um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück oder um Baugrundstücke handelt. Für den Umgebungsgrund wurde aber zu keinem Zeitpunkt ein Vermessungsplan erstellt.

Beim bestehenden Gst **1, handelt es sich um ein bebautes Grundstück. Wie der Zeuge CC glaubwürdig in seiner Aussage vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 20.01.2023 ausgeführt hat, wurde das gegenständliche Gebäude zu Zeitpunkt des Vertragsschlusses 1967 als Futterstall dem Verwendungszweck entsprechend verwendet und es gab auch keine Unterkunft für einen Hirten darin. Dies wird auch vom Bauakt der Stadtgemeinde Z untermauert und resultiert letztendlich auch aus der Formulierung im Kaufvertrag, was auch aus dem Kaufvertrag selbst resultiert. Dieser Futterstall ist offensichtlich vom Beschwerdeführer nach Abschluss der Verträge ohne Baubewilligung in ein Wohnhaus umgebaut worden. Ein baurechtlicher Konsens existiert bis heute nicht. Zudem wurde das Gebäude illegal als Freizeitwohnsitz genutzt. Am 17.01.1996 erließ der Bürgermeister der Stadtgemeinde Z einen Feststellungsbescheid, aus dem hervorgeht, dass schon 1996 der Stadel zu einem anderen als dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck verwendet wird.

Wie von Seiten der belangten Behörde richtig ausgeführt wurde, ist bei der Beurteilung der Frage, ob es sich um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt, vom Zeitpunkt der Errichtung des Kaufvertrages auszugehen, um Umgehungshandlungen hintanzuhalten. Wenn der Beschwerdeführer davon ausgeht, dass es sich bei der von der Behörde zitierten Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes nicht um eine einschlägige Entscheidung handle, so ist ihm entgegenzuhalten, dass diese Judikatur des Verfassungsgerichtshofes vom 23.06.2009, Zl ***, der ständigen Judikatur des Verfassungsgerichtshofs entspricht (vgl unter anderem VfGH 29.11.2010, B 176/09; VfGH vom 22.06.2005, B 1124/04.) Somit ist für die Beurteilung ausschließlich der Zeitpunkt ausschlaggebend, zu dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde und somit der 21.07.1967.

Als landwirtschaftliche Grundstücke im Sinn des § 2 Abs 1 TGVG gelten unter anderem auch Grundstücke, die mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden bebaut sind. Ein Futterstall stellt ein derartiges Gebäude dar. Der Beschwerdeführer hat im Lauf der Jahre das Gebäude zwar zu einem Wohnhaus umgebaut. Für diesen Umbau fehlt es aber an einem baurechtlichen Konsens. Nach Auskunft der zuständigen Baubehörde ist auch damit zu rechnen, dass aufgrund der mangelnden Widmung die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes für das Gebäude aufzutragen sein wird.

Für das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol resultiert aus den Ausführungen eindeutig, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge 1967 ein Futterstall, der landwirtschaftlich genutzt wurde, bestanden hat und deshalb unter Zugrundelegung der ständigen Judikatur des Verfassungsgerichtshofes deshalb von einem landwirtschaftlichen Grundstück auszugehen ist. Eine landwirtschaftliche Nutzung der Kauffläche durch den Käufer ist nicht beabsichtigt, da das gegenständliche Gebäude ihm derzeit als Freizeitwohnsitz dient.

Wenn der Beschwerdeführer von einer Mangelhaftigkeit des Verfahrens ausgeht, weil die Beschaffenheit des Grundstückes nicht näher ermittelt worden sei, so ist ihm eben entgegenzuhalten, dass nicht die aktuelle Nutzung im gegenständlichen Fall die Grundlage zur Beurteilung bildet, sondern die Beschaffenheit des Grundstückes im Jahr 1967. Auch wenn der Beschwerdeführer ausdrücklich in seiner Stellungnahme gegenüber der belangten Behörde am 18.08.2022 vorgebracht hat, dass schon vor Abschluss des gegenständlichen Kauf- und Pachtvertrages das Objekt nicht landwirtschaftlich genutzt worden sei, so erweist sich dieses Vorbringen als nicht den Tatsachen entsprechend, wie die Einvernahme des Zeugen CC eindeutig ergeben hat.

Da zum damaligen Zeitpunkt ein Rechtserwerb nach den geltenden Bestimmungen des TGVG 1966 nicht möglich gewesen wäre, da der Beschwerdeführer, wie oben ausgeführt, das Grundstück als Nichtösterreicher hätte nicht erwerben können, ist viel mehr davon auszugehen, dass das damalige Rechtsgeschäft nur deshalb nicht der Grundverkehrsbehörde angezeigt worden ist, da es nicht genehmigungsfähig gewesen ist und somit der Kaufvertrag an sich die Bestätigung eines Umgehungsgeschäftes darstellt. Mit der Wiederverlautbarung des TGVG 1966 wollte man aber gerade derartige Geschäfte hintanhalten. Die Judikatur des Verfassungsgerichtshofs zielt gerade deshalb darauf ab, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Zustand des Grundstückes maßgeblich ist, um zu verhindern, dass ein ehemals abgeschlossenes Umgehungsgeschäft aufgrund der faktischen Nutzung nachträglich einer Genehmigung zugeführt werden kann. Auch das Argument der Einfriedung ist nicht ausschlaggebend, da zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine Einzäunung vorhanden war.

Gesamt der Beschwerde keine Berechtigung zugekommen ist und sie deshalb unbegründet abzuweisen war.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)