Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2020/39/2650-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.12.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2020:LVwG.2020.39.2650.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Lechner über die Beschwerden der 1. AA, und 2. der BB., beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt CC, Adresse 1 Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 22.10.2020 zur Zahl ***, betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu einem Kaufvertrag,

zu Recht:

1. Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Grundverkehrsanzeige vom 27.02.2020 hat die AA, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt CC, den Kaufvertrag vom 11.02.2020, betreffend den Erwerb der Grundstücke **1 und **2, beide aus EZ **3, beide GB *** X, durch die BB. grundverkehrsbehördlich zur Genehmigung bei der Bezirkshauptmannschaft Y angezeigt.

Mit dem genannten Kaufvertrag werden die genannten Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 4.934 m² zu einem Kaufpreis von Euro 15,--/m² erworben, sodass der Gesamtkaufpreis Euro 74.010,-- beträgt.

Im grundverkehrsrechtlichen Verfahren holte die belangte Behörde ein Gutachten der Amtssachverständigen DD ein. Die Amtssachverständige kam in ihrem Gutachten vom 21.04.2020, Zahl ***, zum Ergebnis, dass der Verkehrswert für beide Grundstücke bei Euro 44.410,-- liegt. Dieses Gutachten wurde im Rahmen des Parteiengehörs den Parteien des Verfahrens zur Kenntnis gebracht, wobei im Anschluss daran ein Gutachten der Sachverständigen EE vom 29.04.2019 vorgelegt wurde.

Die Amtssachverständige wurde zu einer ergänzenden Stellungnahme aufgrund des vorgelegten Gutachtens aufgefordert.

Schließlich erging der gegenständliche Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 22.10.2020 zur Zahl ***, mit dem dem gegenständlichen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt wurde, da der vereinbarte Kaufpreis den ortsüblichen Preis um mehr als 30 % übersteigt.

In der fristgerecht eingebrachten Beschwerde führen die Erwerberin und die Veräußerin zusammengefasst aus, dass zunächst eine grundverkehrsrechtliche Genehmigung im gegenständlichen Fall gar nicht notwendig sei, da beide Grundstücke **1 und **2, beide in EZ **3, KG X, auch im Eisenbahnbuch eingetragen seien. Für die Qualifikation als Eisenbahngrundstück sei nicht das Eingetragensein im Eisenbahnbuch, sondern der tatsächliche Besitz der Bahn an einem Grundstück wesentlich.

Daher sei der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 lit a TGVG verwirklicht, sodass die Genehmigungsvoraussetzungen für den landwirtschaftlichen Grundverkehr nicht geprüft hätten werden dürfen.

Des Weiteren werde vorgebracht, dass die Behörde sich rein auf das Gutachten der Amtssachverständigen DD bezogen habe. Das Gutachten sei in Bezug auf das Heranziehen von Vergleichswerten mangelhaft. Die Privatgutachterin EE habe mehr vergleichbare Erwerbsvorgänge herangezogen. Für das Heranziehen von Vergleichswerten sei ausschließlich die Frage maßgeblich, welcher „ortsübliche Preis“ in unmittelbarer Nähe zu den vertragsgegenständlichen Grundstücken bezahlt würde. Weder aus dem Tiroler Grundverkehrsgesetz noch aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz lasse sich ableiten, hinsichtlich des Heranziehens von Vergleichswerten, dass man differenzieren könne, ob die fraglichen landwirtschaftlichen Grundstücke über den landwirtschaftlichen Grundverkehr erworben worden seien oder nicht.

Auch die Festlegung der Amtssachverständigen, dass es auch sogenannte „Ausreißer“ im Preis gebe, möge zwar zutreffen, aber dennoch müsse der Wert der Euro 29,66 auch für die Ermittlung des Durchschnittspreises herangezogen werden.

Besonders verweise man auf die Kaufverträge der FF und der AA mit der GG. Die Grundstücke seien von der gleichen Verkäuferin, wie im gegenständlichen Fall, veräußert worden und diese seien von der Amtssachverständigen aber nicht, obwohl in unmittelbarer Nähe, im gegenständlichen Fall berücksichtigt worden. Somit liege der Versagungsgrund gemäß § 7 Abs 1 lit c TGVG 1996 nicht vor und es müsse ein Interessentenverfahren zwingend durchgeführt werden. Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge der Beschwerde Folge geben und den angefochtenen Bescheid vom 22.10.2020 dahingehend abändern, dass der Kaufvertrag vom 11.02.2020 gemäß § 1 Abs 2 lit a TGVG 1996 keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe, in eventu dass dem Kaufvertrag vom 11.02.2020 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wird. Für den Fall, dass den Anträgen gemäß Punkt 1. nicht stattgegeben werde, solle der angefochtene Bescheid vom 22.10.2020 aufgehoben werden und die Sache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die Bezirkshauptmannschaft Y zurückverwiesen werden.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass mit Kaufvertrag vom 11.02.2020, die AA die Grundstücke **1, im Ausmaß von 1.401 m² und das Grundstück **2, im Ausmaß von 3.533 m², beide vorgetragen in EZ **3, KG *** X, an die BB. verkauft hat. Bei diesen Grundstücken handelt es sich um landwirtschaftliche Grundstücke. Als Kaufpreis wurde einvernehmlich Euro 74.010,-- vereinbart, das entspricht einem Preis von Euro 15,--/m². Der ortsübliche Preis beläuft sich auf Euro 9,00--/m² bzw insgesamt auf Euro 44.410,--.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen zum Kaufvertrag und zum vereinbarten Kaufpreis ergeben sich aus der vorgelegten Vertragsurkunde. Dass es sich beim Kaufgegenstand um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt, wurde in keiner Lage des Verfahrens bestritten und ergibt sich aus den Ausführungen der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen.

IV.Rechtslage:

Gemäß § 1 Abs 1 lit a Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 116/2020 (kurz TGVG), gilt dieses Gesetz für den Erwerb von Rechten an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken.

Gemäß Abs 2 lit a leg cit, gilt dieses Gesetz nicht für den Erwerb von Rechten an Grundstücken, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

Gemäß § 2 Abs 1 TGVG sind land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstücks verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs 3) sowie Grundstücke, die innerhalb der im örtlichen Raumordnungskonzept nach § 31 Abs 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016, LGBl Nr 101/2016, in der jeweils geltenden Fassung, zur Befriedigung des Wohnbedarfes und für Zwecke der Wirtschaft vorgesehenen Bereiche liegen, gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke; im Hinblick auf diese Grundstücke gelten jedoch die einschlägigen Bestimmungen des 3. Abschnittes über die Erklärungspflicht für Rechtserwerbe in unbebauten Baugrundstücken.

Gemäß § 4 Abs 1 lit a TGVG bedürfen Rechtsgeschäfte der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a). den Erwerb des Eigentums

Gemäß § 6 Abs 1 TGVG ist die Genehmigung nach § 4, soweit in den Abs 2 bis 9 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb im öffentlichen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol den Grundsätzen

a)der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe,

b)der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes und

c)der Aufrechterhaltung oder Herbeiführung einer nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen

nicht widerspricht.

Gemäß § 6 Abs 6 TGVG sind Rechtserwerbe an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage oder einer Bergbauanlage dienen, zu genehmigen, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt.

Gemäß § 7 Abs 1 TGVG ist im Sinn der im § 6 Abs 1 genannten Grundsätze die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

a)die seiner Beschaffenheit entsprechende nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung des betreffenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes nicht gewährleistet ist,

b)die durch ein Agrarverfahren erzielte günstige Agrarstruktur beeinträchtigt wird,

c)die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt um mehr als 30 % übersteigt,

...

Gemäß § 4 Abs 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz, BGBl Nr 150/1992, ist im Vergleichswertverfahren der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

Gemäß Abs 2 leg cit sind zum Vergleich Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.

Gemäß Abs 3 leg cit dürfen Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden

Gemäß § 5 Abs 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist im Ertragswertverfahren der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln.

Gemäß § 6 Abs 1 leg cit ist im Sachwertverfahren der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).

Gemäß § 7 Abs 1 leg cit hat der Sachverständige, soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

Gemäß ÖNORM B 1802/6.5 ist das Ertragswertverfahren in der Regel dann anzuwenden, wenn die zu bewertende Liegenschaft üblicherweise zu Ertragszwecken verwertet wird.

Gemäß ÖNORM B 1802/6.4 ist das Sachwertverfahren in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften heranzuziehen.

Gemäß ÖNÖRM B 1802/6.3 und 6.4.2 ist das Vergleichswertverfahren besonders zur Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Liegenschaften sowie des Bodenwertes im Sachwertverfahren und allenfalls im Ertragswertverfahren anzuwenden.

V.Rechtliche Beurteilung:

In der Beschwerde bringen die rechtsanwaltlich vertretenen Beschwerdeführerinnen zunächst vor, dass der gegenständliche Kaufvertrag gar nicht unter das Tiroler Grundverkehrsgesetz fallen würde, sondern gemäß § 1 Abs 2 lit a TGVG von diesem ausgenommen sei.

§ 1 Abs 2 lit a TGVG sieht vor, dass Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind, nicht unter das Regime des Tiroler Grundverkehrsgesetzes fallen.

Das TGVG orientiert sich rein an der Tatsache, ob eine Eintragung im Eisenbahnbuch vorliegt oder nicht. Sobald die Grundstücke im Grundbuch intabuliert sind, unterliegen sie dem Regime des Tiroler Grundverkehrsgesetzes. Wenn die Beschwerdeführer davon ausgehen, dass die Qualifikation eines eisenbahnrechtlichen Grundstückes aus der reinen Eigentümereigenschaft der Bahneigentümerin resultiert, so ist dies eine Interpretation, die weit über den Wortlaut dieser Bestimmung hinausgeht. Die Bestimmung des § 1 Abs 2 lit a TGVG ist eindeutig diesbezüglich formuliert. Daraus resultiert, dass die belangte Behörde zu Recht davon ausgegangen ist, dass das gegenständliche Rechtsgeschäft sehr wohl dem Regime des Tiroler Grundverkehrsgesetzes zu unterwerfen ist. Dieser Beschwerdepunkt ist somit unbegründet abzuweisen.

Schließlich stellt sich im gegenständlichen Verfahren die Frage, welche Wertermittlung dem gegenständlichen Kaufvertrag zu Grunde zu legen ist und ob die Ermittlung des Wertes der beiden gegenständlichen Grundstücke durch die belangte Behörde zu Recht erfolgte, bzw ob dem Privatgutachten der Frau EE im gegenständlichen Fall der Vorzug zu geben gewesen wäre.

In ihrem Gutachten vom 21.04.2020, Zahl ***, führt die Amtssachverständige zunächst aus, dass die Grundstücke wegmäßig erschlossen sind. Sie sind nur sehr geringfügig an landwirtschaftliche Flächen angrenzend und werden einerseits durch das öffentliche Wassergut (Inn) und andererseits durch die Bahnlinie begrenzt.

Die beiden Grundstücke grenzen unmittelbar aneinander an, sind unregelmäßig geformt und überwiegend flach.

Von der Bewirtschaftung stellen sie mehrschnittiges Grünland dar, das maschinell bewirtschaftet werden kann. Die Bodenklimazahl wurde für das Grundstück **1 mit 30 Punkten ausgewiesen und für das Grundstück **2, beide KG X, mit 48 Punkten.

Die Widmung stellt unbestrittenermaßen Freiland dar.

Im Randbereich des Grundstückes **2 (hin zum Inn) sind Biotope „bachbegleitende naturnahe Gehölze“ und in „vegetationsfreie, -arme Gewässer“ beschrieben.

Die westliche Spitze des gegenständlichen Grundstückes **2 wurde von der JJ als gelbe Zone W festgelegt. Zudem hat die KK eine Teilfäche des Grundstückes **2 (hin zum Inn) als rot-gelbe Funktionszone – Retentions-Abflussbereich und Hinweisbereich bis HQ 300 ausgewiesen.

Gemäß der ÖNORM B 1802/6.3 und 6.4.2 orientierte sich die Sachverständige am Vergleichswertverfahren gemäß § 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz.

Beim Vergleichswertverfahren sind die zum Vergleich herangezogenen Sachen anzuführen und ihre Wertbestimmungsmerkmale zu beschreiben, die dafür erzielten Kaufpreise anzugeben und allfällige Zu- oder Abschläge, Auf- oder Abwertungen um Kaufpreisberichtigungen zu begründen.

Die Sachverständige hat neun verschiedene Kaufverträge zur Festlegung der Bewertung herangezogen.

Diese Kaufpreise wurden valorisiert und ergaben, dass generell die Preise im Zeitraum von 2014 bis 2018 im Umkreis der gegenständlichen Grundstücke wertmäßig nach unten tendieren.

Der aus diesen Kaufverträgen ermittelte Durchschnittswert liegt bei Euro 10,--/m², wobei die zu bewertenden Grundstücke im Wesentlichen mit den Eigenschaften der Grundstücke in den einzelnen Kaufverträgen übereingestimmt haben.

Gemäß der Einräumung der Dienstbarkeit gemäß Punkt VI. des Kaufvertrages wird im Gutachten ein Abschlag auf den ermittelten ortsüblichen Kaufpreis in der Höhe von 10 % berücksichtigt. Daraus resultierend errechnete sie den Betrag der beiden Grundstücke gesamt in Höhe von Euro 44.410,--.

In dem im Gegenzug eingebrachten Gutachten der Privatsachverständigen EE vom 29.04.2019 ist festzuhalten, dass dieses Gutachten ebenfalls vom Vergleichswertverfahren ausgegangen ist.

Die Sachverständige zog für dieses Gutachten auch 9 Kaufverträge für die Wertermittlung heran. Zwei dieser Kaufverträge wurden auch von der Amtssachverständigen herangezogen. Des Weiteren wurden sechs Kaufverträge herangezogen, die nicht unter den Gesichtspunkten des landwirtschaftlichen Grundverkehrs genehmigt worden sind, sowie ein weiteres Verfahren, in dem ein Wert von Euro 29,66/m² vereinbart worden war.

Zu Zu- und Abschlägen wurden keine Feststellungen getroffen. Die Sachverständige kam ihrerseits zum Ergebnis, dass ein Wert von Euro 74.010,-- gerechtfertigt ist.

Wenn man die Gutachten der Amtssachverständigen und der Privatsachverständigen vergleicht, so fällt zunächst auf, dass sich die Amtssachverständige mit mehreren Faktoren der einzelnen Grundstücke auseinandergesetzt hat. So hat sie die Bodenklimazahl für die Grundstücke ermittelt, des Weiteren wurde auch die Frage der Zonen der W berücksichtigt. Es wurde auch eine Abfrage betreffend das Altlastensanierungsgesetz durchgeführt, was von Seiten der Privatgutachterin vollkommen unterlassen wurde.

In Bezug auf § 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz sind im Vergleichswertverfahren nur jene Vergleichswerte heranzuziehen, die sich auf vergleichbare Objekte zurückführen lassen. Weiters sind bei den Vergleichswerten, sofern erkennbar, ungewöhnliche Sonderfaktoren zu bereinigen, Auf- oder Abwertungen bei erkennbaren Preisschwankungen vorzunehmen. Schließlich sind auch entsprechend der Vergleichbarkeit von Kaufpreisen im Sinn des § 4 Abs 3 LBG jedenfalls auch die Bodenklimazahlen heranzuziehen, die eine entsprechende Vergleichbarkeit geben sollen.

Wenn man nun die von der Privatgutachterin herangezogenen landwirtschaftlichen Grundstücke heranzieht, so ist zunächst deutlich zu erkennen, dass von den neun herangezogenen Grundstücken sechs schon einmal grundsätzlich nicht mit den gegenständlichen Preisen verglichen werden können. § 6 Abs 6 TGVG räumt Rechtserwerben an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage oder einer Bergbauanlage dienen, eine grundverkehrsrechtliche Sonderstellung ein, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbes unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt.

Dies soll gewährleisten, dass Betriebe auch langfristig Planungen machen können, um Betriebserweiterungen durchzuführen.

Hier ist langfristig davon auszugehen, dass diese Grundflächen der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden, um für den gewerblichen oder industriellen Betrieb zur Betriebserweiterung zu dienen. Da auch die Veräußerer dieser Grundstücke grundsätzlich um die Bedeutung dieser Grundflächen für die Gewerbe- und Industriegebiete wissen, sind in diesen Bereichen grundsätzlich höhere Grundstückspreise anzusetzen. Diese Sonderbestimmung wurde, um dieser Sonderpreisgestaltung auch Rechnung zu tragen, nicht von den speziellen Versagungstatbeständen im Sinn des § 7 Abs 1 lit c TGVG mitumfasst. Somit ist auch der Argumentation der Beschwerdeführer entgegenzuhalten, dass hier sehr wohl Sonderfälle vorliegen, die dem Erwerb „normaler“ landwirtschaftlicher Flächen nicht gleichgestellt werden können.

Das Gutachten der Privatgutachterin vom 29.04.2019 hat auf diesen Umstand überhaupt keine Rücksicht genommen. Gemäß § 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz sind aber im Vergleichsverfahren auch nur Vergleiche zwischen vergleichbaren Sachen zulässig. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Die beiden gegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen liegen nicht in unmittelbarer Nähe eines Gewerbe- oder Industriebetriebes, sodass sehr wohl ein wesentlicher Unterschied zwischen diesen beiden Grundstücken und den Grundstücken besteht, die von der nichtamtlichen Sachverständigen herangezogen wurden und die gemäß der Ausnahmebestimmung des § 6 Abs 6 TGVG genehmigt wurden.

Auch die in der Äußerung vom 17.07.2020 von den Beschwerdeführerinnen vorgelegten Kaufverträge vom 11.04.2019 und vom 28.10.2019 weisen die Sonderkonstruktion auf, dass sie in unmittelbarer Nähe von Gewerbeanlagen liegen und somit auch in diesen Fällen eine Vorgangsweise gemäß § 6 Abs 6 TGVG gegeben war.

Das Gutachten der Amtssachverständigen ist betreffend der Bewertung schlüssig und sie hat tatsächlich Flächen herangezogen, die als landwirtschaftliche Flächen vergleichbar mit den beiden gegenständlichen Flächen sind. Im Gegensatz dazu, hat die Privatgutachterin völlig undifferenziert Grundstücke herangezogen, die für ein Vergleichswertverfahren nicht herangezogen hätten werden dürfen. Bei Heranziehung dieser Grundstücke wäre sie jedenfalls verpflichtet gewesen, da jedenfalls ungewöhnliche Verhältnisse im Sinn des § 4 Abs 3 LBG vorgelegen sind, sie nur dann zum Vergleich heranzuziehen, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände (also das Angrenzen an gewerbliche oder industrielle Betriebe) wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Dies hat sie aber unterlassen.

Schließlich beziehen sich die Beschwerdeführerinnen auch auf einen Kaufvertrag betreffend die Grundstücke **4, **5 und **6, alle KG X, die für einen Kaufpreis von Euro 100.000,-- erworben wurden, was einem Quadratmeterpreis von Euro 29,65 entspricht. Auch in dieser Argumentation irren die Beschwerdeführerinnen, da gerade im Vergleichswertverfahren ungewöhnliche Sonderfaktoren zu bereinigen sind. Dies bedeutet, dass man sich am durchschnittlichen Kaufvertrag zu orientieren hat und eine einmalige, dermaßen massiv abweichende Preisgestaltung nicht zur Berechnung des durchschnittlichen Verkehrswertes herangezogen werden darf. Auch in diesem Punkt folgt das Landesverwaltungsgericht Tirol dem Gutachten der Amtssachverständigen. Das Gutachten an sich ist schlüssig aufgebaut, gut nachvollziehbar. Die Amtssachverständige hat sich nachvollziehbar an den gesetzlichen Vorgaben des Liegenschaftsbewertungsgesetzes orientiert.

Somit resultiert für das Landesverwaltungsgericht Tirol daraus, dass der ortsübliche Kaufpreis, wie von der Amtssachverständigen ermittelt, bei Euro 10,--/m² minus 10 % liegt, was zu einem Wert des Grundstückes **1, KG X, in der Höhe von Euro 12.609,-- und beim Grundstück **2, KG X, zu einem Wert von Euro 31.797,--, und damit gesamt Euro 44.410,--, führt.

Der vereinbarte Kaufpreis zwischen den beiden Beschwerdeführerinnen von Euro 15,--/m² übersteigt den ortsüblichen Preis von Euro 9,-- um weit mehr als 30 %, weshalb der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit c TGVG erfüllt ist. Bei den besonderen Versagungsgründen handelt es sich um im Gesetz aufgezählte Demonstrativfälle, bei deren Vorliegen ein Widerspruch zum in der Generalklausel umschriebenen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes unwiderleglich vermutet wird.

Die besonderen Versagungsgründe konkretisieren die unbestimmten Gesetzesbegriffe der Generalklausel und machen es entbehrlich, die Versagung unter Berufung auf die Generalklausel in einer Interessenabwägung zu begründen; vielmehr darf einem Rechtsgeschäft bei Vorliegen eines besonderen Versagungsgrundes keinesfalls zugestimmt werden. Die Beschränkung der Gegenleistung auf den ortsüblichen Preis mag für den Verkäufer eine Härte bedeuten, ermöglicht es jedoch dem Käufer Grundstücke zu diesem Preis zu erwerben.

Die Vorsorge, einem Käufer den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken zu Bedingungen zu ermöglichen, damit er wohl bestehen kann, fügt sich auch der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes sachgemäß in die gesetzlichen Anordnungen des § 6 Abs 1 TGVG ein (vgl VfSlg 5831 und 6572).

Den erhobenen Beschwerden kam somit gesamt keine Berechtigung zu, da von der belangten Behörde zu Recht die Genehmigung versagt wurde.

Es war spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Im Übrigen ist auf den Bezug des Versagungstatbestandes des § 7 Abs 1 lit c TGVG die Rechtslage eindeutig.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Lechner

(Richterin)