Landesverwaltungsgericht Salzburg 405-3/1466/1/8-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 26.11.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGSA:2025:405.3.1466.1.8.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch den Richter Dr. Martin Warter über die Beschwerde des A, geb ..****, [...], vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, [...], gegen das Straferkenntnis [der Bürgermeisterin / des Bürgermeisters] vom 14.07.2025, Zahl ***,

z u R e c h t:

I.Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass im Spruch des angefochtenen Straferkenntnisses einerseits der Tatvorwurf wie folgt lautet:

„Herr A, geb ..****, hat als handelsrechtlicher Geschäftsführer und somit als das gemäß § 9 VStG zur Vertretung nach außen berufene Organ der C GmbH für diese Gesellschaft als Eigentümerin des GSt-Nr ***, KG D, [Anschrift], zu verantworten, dass von 07.05.2025 bis 01.07.2025 die auf GSt-Nr ***, KG D, errichteten Bauten ([Anschrift] Hauptgebäude und Nebengebäude) ohne die erforderliche Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 angeführten raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht übereinstimmenden Weise genutzt wurden, weil in den mit Bescheid [der Bürgermeisterin / des Bürgermeisters] vom 09.03.2020, Zahl *aa, als Frühstückspension (ohne Küchen oder Kochnischen) gewidmeten Zimmern in den Bauten, und zwar in den (so bezeichneten) Apartments 1 bis 8 im Hauptgebäude und den Apartments 9 bis 12 im Nebengebäude, jeweils Kochnischen, bestehend aus Küchenzeile, Spülbecken, Kühlschrank, Herdplatte und Mikrowelle, eingebaut waren und insoweit das Objekt als Apartmenthotel im Sinne des § 5 Z 1 lit c ROG 2009 genutzt worden ist, obwohl für das GStNr ***, KG D, im Flächenwidmungsplan der [Gemeinde] eine Kennzeichnung für Apartmenthotels oder Apartmenthäuser gemäß § 30 Abs 4 iVm § 39 Abs 2 ROG 2009 fehlt.“

und andererseits die übertretene Norm § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 iVm § 30 Abs 4 ROG 2009 ist.

II.Der Beschwerdeführer hat einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von € 600,00 zu leisten (§ 52 Abs 1 und Abs 2 VwGVG).

III.Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit dem angefochtenen Straferkenntnis vom 14.07.2025 hat [die Bürgermeisterin / der Bürgermeister] (belangte Behörde) dem Beschwerdeführer Folgendes vorgeworfen:

„Herr A, geb. ..**** hat als handelsrechtlicher Geschäftsführer und somit als das gemäß § 9 Verwaltungsstrafgesetz 1991 zur Vertretung nach außen berufene Organ der C GmbH für diese Gesellschaft als Eigentümerin des Gst. Nr. ***, KG D, [Anschrift] zu verantworten, dass von 07.05.2025 bis 01.07.2025 folgende bauliche Maßnahmen ohne die hiefür erforderliche Bewilligung ausgeführt waren:

Am 7.5.2025 und am 01.07.2025 erfolgte auf dem oben angeführten Grundstück ein Lokalaugenschein durch ein Amtsorgan [des Bau- und Feuerpolizeiamtes]. Aus den Revisionsberichten der [Bau- und Feuerpolizei] geht hervor, dass auf dem Gst *** KG D, [Anschrift], die nachfolgenden Räumlichkeiten, gewidmet als Beherbergungsbetrieb mit Zimmern nunmehr als Appartements mit Kochnischen, bestehend aus Küchenzeile mit Spülbecken, Kühlschrank, Herdplatte und Mikrowelle genutzt werden:

Apartment 1, Hauptgebäude 1. Obergeschoß

Apartment 2, Hauptgebäude 1. Obergeschoß

Apartment 3, Haupthaus 1. Obergeschoß

Apartment 4, Hauptgebäude 2. Obergeschoß

Apartment 5, Hauptgebäude 2. Obergeschoß

Apartment 6, Haupthaus 2. Obergeschoß

Apartment 7, Hauptgebäude 3. Stock

Apartment 8, Haupthaus 3. Obergeschoß

Apartment 9, Nebengebäude Erdgeschoß

Apartment 10, Nebengebäude Erdgeschoß

Apartment 11, Nebengebäude 1. Obergeschoß

Apartment 12, Nebengebäude 1. Obergeschoß

ohne dass für diese bewilligungspflichtigen Maßnahmen (Änderung der Art des Verwendungszweckes von Bauten oder Teilen von solchen - so Nutzung der Beherbergungszimmer als Appartements) gem. § 2 Abs. 1 Z. 5 Baupolizeigesetz 1997 die erforderliche Baubewilligung vorgelegen ist, obwohl gemäß § 12 Abs. 1 Baupolizeigesetz mit der Ausführung der baulichen Maßnahmen vor Rechtskraft des Bewilligungsbescheides nicht begonnen werden durfte.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift verletzt:

§ 23 Abs. 1 Z. 1 i.V.m. §§ 2 Abs. 1 Z. 5 und 12 Abs. 1 Baupolizeigesetz 1997, LGBI. Nr. 40/1997 i.d.F. LGBI Nr. 52/2022

Wegen dieser Verwaltungsübertretung werden über Sie folgende Strafen verhängt:

3. 000,00 Euro gemäß § 23 Abs. 1, erster Strafrahmen, Baupolizeigesetz 1997; falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von 5 Tagen.

Weitere Verfügungen (z.B.: Verfallsausspruch, Anrechnung von Vorhaft):

keine

Ferner haben Sie gemäß § 64 Abs. 2 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG 10 % der Strafe, mindestens jedoch 10,00 Euro als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens zu zahlen.

Im gegenständlichen Fall beträgt somit der Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens

300,00 Euro.

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher:

3. 300,00 Euro.

Die bei Uneinbringlichkeit der Geldstrafe verhängte Ersatzfreiheitsstrafe beträgt insgesamt 5 Tage

Außerdem sind die Kosten des Strafvollzuges zu ersetzen (§ 54 d VStG).“

Gegen dieses Straferkenntnis hat der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 28.07.2025 Beschwerde erhoben. Begründend führt er nach Angaben zur Rechtzeitigkeit und Zulässigkeit der Beschwerde sowie nach Wiedergabe des Inhaltes des Spruches und des wesentlichen Inhaltes der Begründung des angefochtenen Straferkenntnisses zusammengefasst aus, dass die C GmbH, deren Geschäftsführer der Beschwerdeführer war und ist, gegen den an die C GmbH gerichteten Bescheid der belangten Behörde vom 04.07.2025, mit dem dieser die Einstellung der widmungswidrigen Verwendung der auf GSt-Nr ***, KG D, bewilligten Zimmer eines Beherbergungsbetriebes als Apartments aufgetragen worden sei, Beschwerde erhoben habe. In der Folge wird in der Beschwerde der Inhalt der Beschwerde gegen den baupolizeilichen Auftragsbescheid zur Einstellung der widmungswidrigen Nutzung wörtlich wiedergegeben (Anm: das Verfahren über diese Beschwerde war beim Landesverwaltungsgericht Salzburg zur Zahl 405-3/1461-2025 anhängig).

Die belangte Behörde sei – so der Beschwerdeführer weiter – davon ausgegangen, dass baurechtlich kein Apartmenthaus vorgelegen sei, sondern wegen der zur erheblichen Erbringung von hoteltypischen Leistungen vorhandenen Räumlichkeiten ein Hotel, dass aufgrund einer raumordnungsrechtlichen Übergangsbestimmung für den eingereichten Beherbergungsbetrieb im Bewilligungszeitpunkt eine Kennzeichnungspflicht für Apartmenthotels gemäß § 39 Abs 2 ROG 2009 nicht erforderlich gewesen sei, dass betreffend den konkreten Betrieb des Hotels eine gewerbliche Genehmigung erforderlich sei (40 Betten) und dass die gewerbebehördliche Bewilligung zur Auflage in den beiden Baubewilligungsbescheiden vom 09.03.2020 und vom 01.04.2021 gemacht worden sei. Durch diese Auflagen in den Baubewilligungsbescheiden sei die gewerberechtliche Betriebsanlagengenehmigung Spruchbestandteil der Baubewilligungen geworden, sodass Baubewilligungen und Betriebsanlagengenehmigung eine rechtliche Einheit darstellen würden (im Betriebsanlagengenehmigungsverfahren sei der Beherbergungsbetrieb sogar als „Aparthotel“ tituliert worden). Auch im baubehördlichen und gewerbebehördlichen Überprüfungsverfahren (beide zeitgleich am 12.11.2021, je 8:00 Uhr) sei festgehalten worden, dass konsensgemäß errichtet worden sei, und zwar im Hinblick auf die „rechtliche Klammer“ sowohl im Baubewilligungsverfahren als auch im Gewerbeverfahren. Die eingebauten zwölf Kochnischen in den zwölf Beherbergungseinheiten waren nicht nur in den Bescheidbestandteilen eingezeichnet und angeführt, sie seien für die Behörde auch in Natura zu sehen gewesen. Die mit einer „rechtlichen Klammer“ versehenen Bescheide „der [Gemeinde]“ als gleichzeitig tätige Bau- und Gewerbebehörde seien in Rechtskraft erwachsen. Die Behörde sei an ihre damalige Rechtsansicht gebunden. Es sei unzulässig, die Rechtskraft der Bewilligungsbescheide dadurch auszuhebeln, dass die Behörde in einem baupolizeilichen Auftragsverfahren gemäß §§ 19, 20 BauPolG 1997 ihre Rechtsansicht – aus welchen Gründen auch immer – ändere. Die C GmbH nutze den Beherbergungsbetrieb konsensgemäß bzw lasse diesen konsensgemäß nutzen und könne es daher bereits deshalb zu keiner (verwaltungsstrafrechtlichen) Verantwortlichkeit des Beschwerdeführers kommen.

Im Überprüfungsersuchen vom 29.03.2025 (ON 1 des behördlichen Verwaltungsstrafaktes) werde der Verdacht geäußert, dass konsenslos ein „Apartmenthotel“ betrieben werde. Am 16.05.2025 (ON 3 im behördlichen Verwaltungsstrafakt) werde sodann beides vorgeworfen, nämlich sowohl der konsenslose Betrieb als Apartmenthaus als auch als Apartmenthotel (was rechtlich unmöglich sei, es handle sich entweder um ein Apartmenthaus oder um ein Apartmenthotel). Im Spruch des angefochtenen Straferkenntnisses sei weder vom Apartmenthaus noch vom Apartmenthotel die Rede, sondern nur davon, dass baubewilligte Zimmer als Apartments mit Kochnischen genutzt werden würden. Zimmer sei ein allgemeiner Ausdruck für eine Räumlichkeit, über die Nutzung des Zimmers werde damit nichts ausgesagt. Es sei rechtlich irrelevant, ob ein Marketingunternehmen im Onlineauftritt eine Beherbergungseinheit als Apartment tituliere; dadurch ändere sich baurechtlich nichts, zumal ein Apartment aus einem oder mehreren Zimmern bestünde. Ein „Zimmer“ könne privat und/oder gewerblich genutzt werden. Der Verwendungszweck „Zimmer“ stehe auch nicht in Widerspruch zu einer im Zimmer befindlichen Kochnische, zumal eine Kochnische nicht baubewilligungspflichtig sei.

Zwar gelte für Apartmenthäuser und Apartmenthotels Besonderes, dies werde aber im Spruch des angefochtenen Straferkenntnisses nicht thematisiert, was aber erforderlich gewesen wäre. Der Spruch des Straferkenntnisses werde durch die spätere Thematisierung von Apartmenthäusern und Apartmenthotels in der Begründung rechtlich nicht saniert.

Kühlschränke seien in nahezu allen unterschiedlichen Beherbergungsarten ein typisches Element der Zimmerausstattung. Auch Kaffee- und Teestationen seien üblich. Für Tassen, Becher und Löffel brauche man ein Spülbecken, damit diese wenigen Geschirrteile nicht im Badezimmer gespült werden müssten. Auch die Mikrowelle eigne sich nicht zum Kochen, sondern nur zum Aufwärmen. Die Bewerbung der bewilligten Zimmer als Apartments mit Kochnischen führe nicht dazu, dass ein Apartmenthaus oder ein Apartmenthotel vorliege. Dass es sich um kein Apartmenthaus handle, ergebe sich bereits aus dem Gutachten des Amtes für Stadtplanung und Verkehr vom 15.03.2019.

Wegen einer Übergangsbestimmung der damaligen ROG-Novelle seien Apartmenthotels zum damaligen Zeitpunkt nicht kennzeichnungspflichtig gewesen.

Dem Beschwerdeführer sei – in Bezug auf die subjektive Tatseite – keine Fahrlässigkeit eines Gesetzesverstoßes vorwerfbar, da er einen Architekten mit der Realisierung von zwölf Beherbergungseinheiten samt Räumlichkeiten zur Erbringung hoteltypischer Leistungen beauftragt habe, der Architekt „mit der [Gemeinde]“ als Bau- und Gewerbebehörde (in Personalunion) die Bewilligung für zwölf Beherbergungseinheiten samt zwölf Kochnischen und samt der Erbringung hoteltypischer Leistungen einvernehmlich geklärt und diesbezüglich auch Bewilligungen erwirkt habe. Eine beauftragte Rechtsanwaltskanzlei bestätige mit guter Begründung die Richtigkeit der Einschätzung der C GmbH und deren Architekt. Es sei zumindest eine vertretbare Rechtsansicht vorgetragen worden mit dem Ergebnis, dass auf der subjektiven Tatseite ein Fahrlässigkeitsvorwurf zu Lasten des Beschwerdeführers ausscheide. Es werde sowohl der Schuldausschließungsgrund des Tatbildirrtums wie auch des Rechtsirrtums eingewendet. Die Auslegung der Baubehörde und der Verwaltungsstrafbehörde würde dazu führen, dass zu Lasten des Beschwerdeführers in verfassungsrechtlich geschützte Rechtsgüter eingegriffen werden würde (Gleichheitsgrundsatz, Schutz der Erwerbsfreiheit und Schutz des Eigentums).

Vor dem Landesverwaltungsgericht Salzburg hat am 06.11.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung stattgefunden, in der die Akten der belangten Behörde sowie die Akten des Verwaltungsgerichtes verlesen und der Beschwerdeführer sowie sein Vertreter angehört wurden.

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat hiezu Folgendes festgestellt und erwogen:

Das Verwaltungsgericht nimmt den nachstehenden Sachverhalt als erwiesen an:

Die C GmbH, FN ***, ist seit 2018 Eigentümerin des GSt-Nr ***, KG D (Liegenschaft D, K-Straße), das im Flächenwidmungsplan der [Gemeinde] als Bauland - Erweitertes Wohngebiet (§ 30 Abs 1 Z 2 ROG 2009) ausgewiesen ist. Eine Kennzeichnung als Fläche für Apartmenthäuser oder Apartmenthotels gemäß § 39 Abs 2 ROG 2009 besteht nicht.

Der Beschwerdeführer war im hier maßgeblichen Zeitraum (und ist nach wie vor) Geschäftsführer der C GmbH.

Mit Bauansuchen vom 26.02.2019 hat die C GmbH bei der belangten Behörde um Erteilung der Baubewilligung für den Umbau und die Sanierung des auf GSt-Nr *** bestehenden Gebäudes mit Nutzungsänderung von Wohnhaus auf gastgewerblichen Betrieb (Nutzung als Frühstückspension mit 30 Betten verteilt auf 12 Gästezimmer) angesucht. Im mit dem Bauansuchen eingereichten Bauplan vom 26.02.2019 (ON 4 des Baubewilligungsaktes) waren in den Grundrissdarstellungen der vorgesehenen Gästezimmer jeweils auch Küchenzeilen bzw Kochnischen eingezeichnet. Die C GmbH hat ursprünglich den Umbau des bestehenden Wohnhauses in ein Apartmenthaus beabsichtigt. Mit der Realisierung hatte sie einen Architekten (Herrn E) beauftragt und diesen auch zur Einbringung der Bauansuchen bevollmächtigt.

Am 15.03.2019 (ON 7 des Baubewilligungsaktes) hat das Amt für Stadtplanung und Verkehr bei der belangten Behörde zum Bauansuchen als „Beurteilung des Bauvorhabens hinsichtlich Flächenwidmungsplan“ festgehalten, dass das Bauvorhaben den raumordnungsrechtlichen Vorschriften entspreche, da es sich aufgrund § 5 Abs 1 ROG 2009 hinsichtlich der Größe der geeigneten Räumlichkeiten zur Erbringung hoteltypischer Dienstleistungen um ein Hotel und nicht um ein Apartmenthaus handle.

In der Bauverhandlung vom 22.10.2019 (ON 17 des Bauverfahrensaktes) hat der Verhandlungsleiter folgende Forderungspunkte der Baubehörde für den Baubewilligungsbescheid ausdrücklich festgehalten:

„1. Die Nutzung der Gästezimmer und der Betrieb als Frühstückspension ist nur zulässig, wenn ein Frühstück zur Verfügung gestellt wird.

2. In den Gästezimmern darf keine Kochgelegenheit zur Verfügung gestellt werden.“

Über eine am 03.11.2019 stattgefundene Besprechung wurde vom Sachbearbeiter der belangten Behörde der nachstehende Aktenvermerk angefertigt (ON 18 des Baubewilligungsaktes):

„Aktenvermerk

Am 3.11.2029 fand im Büro von F eine Besprechung zum gegenständlichen Verfahren statt. Neben F nahm an dieser Besprechung auch der Planverfasse E sowie der unterfertigte Sachbearbeiter teil.

Die Einreichpläne ON 4 wurden nunmehr dahingehend ergänzt, dass anstelle von Tops die einzelnen Einheiten als Zimmer mit arabischer Nummerierung angeführt sind.

Anstelle der Ausweisung mit ‚Küche‘ in einzelnen vormaligen Tops erfolgte nunmehr die Ausweisung als Zimmer. Damit soll klar gestellt werden, dass eine Nutzung der einzelnen Gästezimmer lediglich im Rahmen der Frühstückspension erfolgen darf.

Von Seiten der Baubehörde sind folgende Forderungspunkte im Baubewilligungsbescheid aufzutragen:

1. )Die Nutzung der Gästezimmer und der Betrieb als Frühstückspension ist nur zulässig, wenn den Gästen ein Frühstück zur Verfügung gestellt wird.

2. )In den Gästezimmern darf keine Kochgelegenheit zur Verfügung gestellt werden.

Im gegenständlichen Fall werden für die Frühstückspension nicht mehr als 30 Betten zur Verfügung gestellt, damit ist die Entwicklung einer gewerbebehördlichen Bewilligung für den Betrieb dieser Frühstückspension nicht erforderlich.“

Mit Eingabe vom 05.12.2019 (ON 31 des Baubewilligungsaktes) hat Herr E der belangten Behörde mitgeteilt, dass er namens der Bauherrschaft dem Verhandlungsergebnis und den erteilten Auflagen zustimme.

Mit Eingabe vom 23.12.2019 (ON 35 des Baubewilligungsaktes) hat der von C GmbH beigezogene Rechtsanwalt, [...], der belangten Behörde mitgeteilt, dass die Bevollmächtigung des Herrn E nicht aufgehoben sei und er im Namen der C GmbH selbstverständlich dessen Äußerungen zustimme bzw er sich diesen anschließe, auch jener vom 05.12.2019.

Am 17.01.2020 hat bei der belangten Behörde eine Besprechung stattgefunden, über die der Sachbearbeiter der belangten Behörde den nachstehende Aktenvermerk angefertigt hat (ON 38 des Baubewilligungsaktes):

„Aktenvermerk

Am 17.1.2020 erfolgte eine Besprechung im Büro von F, an welcher folgende Personen teilnehmen:

-F

-E (unter Berufung auf die erteilte Vollmacht ohne Zustellungsbevollmächtigung von Seiten der Antragstellerin)

-G ([...])

-H (zuständiger Jurist für das gegenständliche Bauverfahren)

Dabei wurde der gegenständliche Akt besprochen und auch die Variante, dass das Ansuchen dahingehend abgeändert wird, dass mehr als 30 Gästebetten als Antragsgegenstand beantragt werden.

Die Erwirkung einer gewerbebehördlichen Bewilligung ist für den Betrieb von Beherbergungsbetrieben, von welchen höchstens 30 Gästebetten zur Verfügung gestellt werden, nicht erforderlich (vgl. § 1 Abs 1 Zi 8 lit a der 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung, BGBl II Nr. 80/2015 idF BGBl II Nr. 172/2018).

Von G wird dazu angeführt, dass im Fall, dass der Antragsgegenstand dahingehend geändert werden sollte, dass mehr als 30 Gästebetten zur Verfügung gestellt werden, keine erhöhten Vorkehrungen nach den Bestimmungen der OIB betreffend des vorbeugenden Brandschutzes zu treffen wären, da ja zwei getrennte Bauten vorhanden sind, in welchen die Gästebetten untergebracht werden. Erst sobald in einem der Bauten mehr als 30 Gästebetten zur Verfügung gestellt werden sollten, sind nach den Bestimmungen der OIB allenfalls zusätzliche Erfordernisse aus Sicht des vorbeugenden Brandschutzes gegeben.

Von F wurde im Zuge dieser Besprechung eine telefonische Anfrage an I gerichtet hinsichtlich des anzuwendenden Verfahrens im Zuge eines allfälligen gewerbebehördlichen Ansuchens und hinsichtlich der entsprechenden Nachbarrechte.

Von I wurde hiezu mitgeteilt, dass ein diesbezügliches gewerbebehördliches Ansuchen als vereinfachtes Verfahren zu behandeln wäre und den Nachbarn lediglich ein Rechtsanspruch zukommt, dass die richtige Verfahrensart (somit Verfahren im vereinfachten Verfahren) angewendet wird.

Von E wird in der Folge mitgeteilt, dass erwogen wird, dass das gegenständliche Bauansuchen dahingehend abgeändert wird, dass die Bereitstellung von mehr als 30 Gästebetten beantragt wird und ein entsprechendes gewerbebehördliches Ansuchen eingebracht werden soll, dies müsse er jedoch erst mit der Antragstellerin besprechen.“

Am 20.01.2020 hat Herr E an den Sachbearbeiter bei der belangten Behörde die nachstehende E-Mail gerichtet (Korrespondenz in der ON 39 des Baubewilligungsaktes):

„Sehr geehrter Herr H,

ich versuche gerade, meiner Bauherrschaft die Lösung mit dem Gewerbeverfahren schmackhaft zu machen. Habe ich die Aussage von F, dass damit das letzte [Apartmenthotel] bewilligt würde, dahingehend richtig verstanden, dass dann auch die Ausstattung apartmentgemäß sein dürfte (d.h.mit Kochnischen)?“

Der Sachbearbeiter bei der belangten Behörde antwortet am selben Tag:

„Sehr geehrter Herr E,

hinsichtlich der Belange des gewerbebehördlichen Verfahrens bitte Abklärung mit I.“

Herr E führt (per E-Mail) am 20.01.2020 aus:

„Sehr geehrter Herr H,

da geht es nicht ums Gewerbeverfahren, sondern noch ums Bauverfahren. Nachdem wir gewerberechtlich erst 2020 (nach in Kraft treten des neuen ROG) einreichen können, muss die Frage nach den Kleinküchen baurechtlich vorgeklärt sein. Für das Gewerberecht spielt ja das ROG eigentlich keine Rolle und das war ja der Hauptgrund für die bisherigen Diskussionen.“

Der Sachbearbeiter bei der belangten Behörde antwortet am 20.01.2020:

„Sehr geehrter Hr E,

natürlich geht es um das Bauverfahren, die damit zusammenhängenden Fragen sollten inzwischen geklärt sein.

Gegenstand im Bauakt ist eine Frühstückspension, kein Apartmenthotel. Kleinküchen wurden zurecht abgelehnt und in den Plänen entfernt.

Durch ihre Anfragen bestätigen sie das, was ich immer vermutet habe: Es ist keine Frühstückspension geplant, sondern es war immer ein Apartmenthaus/Apartmenthotel geplant.

Somit bitte Abklärung mit I, was im Gewerbeverfahren allenfalls zu beachten ist.“

Herr E antwortet wiederum am 20.01.2020:

“Sehr geehrter Herr H,

ihrer Unterstellung widerspreche ich hiermit ausdrücklich! Es ist nach wie vor eine Frühstückspension geplant, lediglich durch den ‚sanften‘ Druck Richtung Gewerbeverfahren möchte die Bauherrschaft wissen, ob mit dem zusätzlichen Aufwand auch irgendwelche Vorteile verbunden sind – wie zum Beispiel mehr Betten oder die Möglichkeit, zusätzlich zur Frühstückspension im EG auch in den Zimmern Kochgelegenheiten zu installieren, weil diese im ROG ja unter dem von F (nicht von mir) verwendeten Begriff ‚Apartmenthotel‘ ausdrücklich als Merkmal erwähnt sind.“

Am 20.01.2020 antwortet der Sachbearbeiter bei der belangten Behörde:

„Sehr geehrter Herr E!

Ich darf nochmals darauf verweisen, dass für das gewerbebehördliche Verfahren I zuständig ist und bitte mit diesem diese Belange klären, falls wie beabsichtigt und besprochen mehr als 30 Betten beabsichtigt sind und im Bauverfahren beantragt werden.

In diesem Fall erfolgen im Bauakt keinerlei Ausführungen über Kochnischen etc.

Es wird lediglich der Forderungspunkt erhoben werden, dass ein Gewerbebescheid erforderlich ist und für die Frühstückspension die Forderungen des Gewerbebescheides zu beachten sind und ergeht der Forderungspunkt, dass ein Betrieb mit nicht mehr als 30 Betten nicht zulässig ist, da in diesem Fall zusätzliche Forderungen im Bauverfahren zu erheben sind.“

Schließlich hat der Amtsleiter des Baurechtsamtes bei der belangten Behörde die nachstehende E-Mail am 20.01.2020 an Herrn E gerichtet:

„Sehr geehrter Herr Architekt!

2 Dinge und Aussagen dazu:

1. Der Gesetzgeber hat mit der Novelle zum ROG 2009 betreffend Apartmenthotels, die am 1.1.2020 in Kraft getreten ist auch Übergangsregeln für bereits anhängige Verfahren in § 86 ROG 2009 geschaffen und festgelegt, dass bereits anhängig gemachte Bauverfahren (‚baupolizeiliche Verfahren‘) nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen sind. Nur deshalb bekommen Sie das Hotel noch bewilligt.

2. Die Betriebsanlagenbewilligung bekommen sie in jedem Fall (und zwar im vereinfachten Verfahren, in welchem der Nachbar nur Anspruch auf Prüfung hat, ob das vereinfachte Verfahren überhaupt korrekt angewendet wird?) genehmigt. Da es sich beim Gewerberecht um Bundesrecht handelt, wären einschränkende baurechtliche Bestimmungen nicht zulässig.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen nun gelöst sind, und damit keine Hinderungsgründe für die besprochene Lösung des Falles mehr vorliegen.“

Am 22.01.2020 hat Herr E die nachstehende E-Mail an den Sachbearbeiter bei der belangten Behörde gerichtet (ON 40 des Baubewilligungsaktes):

„Sehr geehrter Herr H,

die Bauherrschaft ist mit der besprochenen Lösung einverstanden und ändert das Ansuchen um Bewilligung für eine Frühstückspension dahingehend ab, dass die Gebäude mit mehr als 30 Betten ausgestattet werden sollen. Bei Miteinbeziehung der Ausziehcouchen kommen so 40 Betten zustande. Genügt, um das Bauverfahren abschließen zu können, eine dementsprechende Tektur/Änderung/Ergänzung zur Baubeschreibung?“

Am 24.01.2020 hat Herr E niederschriftlich vor der Baubehörde (ON 42 des Baubewilligungsaktes) das Bauansuchen vom 26.02.2019 dahingehend abgeändert, dass die C GmbH nunmehr die Umwidmung zu einer Frühstückspension mit 40 Gästebetten (statt ursprünglich 30 Gästebetten) beantragt; vorgelegt wurde eine (mit 30.09.2019 datierte) Tektur zum Einreichplan ON 4, in der in den Grundrissdarstellungen die zur Beherbergung der Gäste vorgesehenen Räume als Zimmer bezeichnet und die im ursprünglichen Einreichplan vom 26.02.2019 eingezeichneten Kochnischen bzw Küchenzeilen aus den Grundrissdarstellungen entfernt wurden. Im Grundriss des Erdgeschoßes sind unter anderen Räumlichkeiten für die Reception/Backoffice samt Lounge mit zusammen 42,31 m2 und für das Frühstück von zusammen 48,81 m2 dargestellt.

Mit Bescheid vom 09.03.2020, Zahl *aa, hat die belangte Behörde der C GmbH die baubehördliche Bewilligung für die Sanierung, Errichtung von Gaupen, Dachgeschoßausbau und Nutzungsänderung (Wohnhaus in Frühstückspension) des Gebäudes auf GSt-Nr *** nach Maßgabe der Einreichunterlagen ON 4 (in der Fassung der am 24.01.2020 vorgelegten Tektur) unter Vorschreibung von Auflagen erteilt. Mit Auflage 2. des Bescheides wurde die Art des Verwendungszweckes des Baues und seiner einzelnen Teile unter Zugrundelegung der Einreichunterlagen ON 4 (in der Fassung der am 24.01.2020 vorgelegten Tektur) gemäß § 9 Abs 4 BauPolG 1997 festgelegt. Die ursprünglich von der Baubehörde in der Bauverhandlung vom 22.10.2019 geforderten Punkte, wonach die Nutzung der Gästezimmer und der Betrieb als Frühstückspension nur zulässig sei, wenn ein Frühstück zur Verfügung gestellt werde und in den Gästezimmern keine Kochgelegenheiten zur Verfügung gestellt werden dürfen, wurden nicht als Auflagen in den Bewilligungsbescheid aufgenommen. Stattdessen wurde in den Baubewilligungsbescheid folgende Auflage aufgenommen (Auflage 5.):

„5. Für den Betrieb der geplanten Frühstückspension ist eine Bewilligung nach den gewerbebehördlichen Vorschriften zu erwirken und sind die Auflagen aus dem gewerbebehördlichen Bescheid maßgeblich.

Für den Fall, dass ein Beherbergungsbetrieb betrieben werden soll, für welchen eine gewerbebehördliche Bewilligung nach den diesbezüglichen Rechtsvorschriften nicht erforderlich ist, ist ein solcher Betrieb aus baurechtlicher Sicht unzulässig.

Dies aus dem Grund, da in einem solchen Fall eine neuerliche Baubewilligung zu erwirken ist, mit welcher allenfalls erforderliche Auflagen hinsichtlich des Betriebes eines solchen Beherbergungsbetriebes erforderlich sein könnten.“

Über Ansuchen der C GmbH hat die belangte Behörde noch mit Bescheiden vom 01.04.2021 (ON 60 des Baubewilligungsaktes) und vom 12.11.2021 (ON 73 des Baubewilligungsaktes) die baubehördliche Bewilligung von Änderungsplänen (ON 55 und ON 64 des Baubewilligungsaktes) erteilt. In diesen Änderungsplänen sind Küchenzeilen oder Kochnischen in den Gästezimmern ebenfalls nicht vorgesehen.

Mit Bescheid vom 01.04.2021, Zahl *bb, hat die belangte Behörde der C GmbH aufgrund ihres Ansuchens vom 18.09.2020 (im vereinfachten Verfahren gemäß § 359b GewO 1994) die gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung für die Errichtung und den Betrieb eines Beherbergungsbetriebes am gegenständlichen Standort mit 12 Gästezimmern (40 Gästebetten) unter Vorschreibung von Auflagen erteilt (indem eine Feststellung gemäß § 359b Abs 1 GewO 1994 getroffen wurde), wobei die gewerbebehördlich genehmigten Einreichunterlagen (ON 4 und ON 6 des Betriebsanlagenaktes) – im Unterschied zu den im Bauverfahren jeweils eingereichten Einreichunterlagen – in den Grundrissplänen bei den einzelnen Gästezimmern auch Küchenzeilen bzw Kochnischen enthalten, die auch im Verzeichnis der Maschinen und sonstigen Betriebseinrichtungen angeführt sind.

Sowohl in der mit dem Bauansuchen vorgelegten Einreichunterlage als auch in der am 24.01.2020 vorgelegten Tektur, aber auch in der Einreichunterlage zur gewerberechtlichen Genehmigung (ON 6 des Betriebsanlagenaktes) wird jeweils in der Baubeschreibung unter anderem zum Zweck der geplanten Baumaßnahmen wortgleich ausgeführt, „Die neue Nutzung als Frühstückspension“ ziele insbesondere auf Gäste, die mit der Bahn anreisen und sich auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln in D bewegen würden. (…) Die Bettenanzahl sei mit „40“ (von „30“ in der ursprünglichen Einreichunterlage auf „40“ in der Tektur und in der Einreichunterlage zur gewerberechtlichen Genehmigung korrigiert), „verteilt auf 12 Gästezimmer“, festgelegt.

In der Betriebsbeschreibung im gewerberechtlichen Genehmigungsverfahren wurde das Vorhaben als „Hotel J bzw. Aparthotel“ bezeichnet (ON 4 des Betriebsanlagenaktes).

Die 12 Gästezimmer wurden – so wie dies bei Überprüfungen am 07.05.2025 und am 01.07.2025 festgestellt wurde – durch den jeweiligen Einbau von Küchenzeilen und Kochnischen zu eigenen Wohneinheiten (Apartments) ausgebaut. Sie werden im Rahmen der Betriebsart „Hotel J“ als Wohneinheiten (Apartments) über das Internet für eine touristische Beherbergung vermietet.

Die Beschwerde gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 04.07.2025, Zahl *cc, mit dem diese der C GmbH als Eigentümerin des GSt-Nr ***, KG D, gemäß § 20 Abs 7 BauPolG 1997 den baubehördlichen Auftrag erteilt hat, die widmungswidrige Verwendung von zwölf näher angeführten Zimmern des auf dieser Liegenschaft bewilligten Beherbergungsbetriebes als Apartments und somit als Apartmenthaus bis spätestens 1.8.2025, 0:00 Uhr, einzustellen, hat das Verwaltungsgericht mit Erkenntnis vom 14.10.2025, Zahl 405-3/1461/1/11-2025, mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass die Einstellung der widmungswidrigen Verwendung der näher angeführten Gästebeherbergungszimmer als Apartments durch die Beseitigung der jeweils dort eingerichteten Küchenzeilen bzw Kochnischen zu erfolgen hat. Die Frist hiezu wurde mit einem Monat ab Zustellung dieser Entscheidung neu festgelegt und die Revision an den Verwaltungsgerichtshof für nicht zulässig erklärt. Die C GmbH hat ihre Rechtsvertreterin beauftragt, gegen dieses Erkenntnis Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof (und allenfalls - nach Abtretung - Revision an den Verwaltungsgerichtshof) zu erheben.

Beweiswürdigend ist zu den Sachverhaltsfeststellungen auszuführen, dass sich diese auf den Inhalt der Akten der belangten Behörde sowie auf den Inhalt der Akten des Verwaltungsgerichtes, insbesondere auch auf das Ergebnis der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht vom 06.11.2025, gründen. Die Eigentumsverhältnisse, die Flächenwidmung sowie der Umstand, dass der Beschwerdeführer handelsrechtlicher Geschäftsführer der C GmbH war und ist, sind unstrittig. Auch die Feststellungen zum Inhalt des Bauansuchens und zum Gang des Baubewilligungsverfahrens sowie zum Inhalt der Eingaben der C GmbH und der Erledigungen der belangten Behörde waren ebenfalls als unstrittig zu treffen. Der Inhalt der gewerbebehördlichen Betriebsanlagengenehmigung sowie der Inhalt der Einreichunterlagen ergeben sich zwanglos durch Einsichtnahme in die diesbezüglichen Aktenbestandteile. Der Ausbau der Räumlichkeiten im gegenständlichen Objekt zu Wohneinheiten mit Küchenzeilen und Kochnischen ist wiederum unbestritten. Dies ist durch die Erhebungsberichte vom 20.05.2025 und vom 03.07.2025 objektiviert. Die Feststellungen zum Bescheid der belangten Behörde vom 04.07.2025 und zum hg Erkenntnis vom 14.10.2025 waren als unstrittig zu treffen. Insgesamt sind somit Widersprüche in Bezug auf den entscheidungswesentlichen Sachverhalt, die beweiswürdigend aufzulösen gewesen wären, nicht hervorgekommen.

Rechtlich ist auszuführen wie folgt:

§ 5 Z 1 ROG 2009 lautet wie folgt:

„1. Apartment, Apartmenthaus, Apartmenthotel:

a) Apartment: eine für den vorübergehenden Wohnaufenthalt von Personen bestimmte Nutzungseinheit innerhalb eines Baus,

aa) die zumindest über ein Wohnschlafzimmer oder getrennte Wohn- und Schlafzimmer, eine Küche oder Kochnische und einen Sanitärbereich verfügt oder

bb) an welcher Wohnungseigentum (Baurechtswohnungseigentum) nach den Bestimmungen des WEG 2002 begründet wurde;

keine Apartments sind Wohneinheiten einer Privatzimmervermietung oder einer touristischen Beherbergung in landwirtschaftlichen Wohnbauten gemäß § 48 Abs 2 und 3;

b) Apartmenthaus: Bau mit mindestens einem Apartment zur Beherbergung von Gästen, der kein Apartmenthotel gemäß lit c oder Teil eines solchen ist;

c) Apartmenthotel: Bau oder Gruppe von in einem räumlichen Naheverhältnis stehenden, eine funktionale oder wirtschaftliche Einheit bildenden Bauten mit Apartments zur Beherbergung von Gästen, in dem bzw der sich zur Erbringung hoteltypischer Dienstleitungen geeignete Räumlichkeit befinden; dafür müssen zumindest vorhanden sein:

aa) Räumlichkeiten für den Empfang der Gäste in einem zentralen, gut zugänglichen Bereich des Baus bzw der Gruppe von Bauten im Ausmaß von mindestens 40 m² sowie

bb) Räumlichkeiten für die Verabreichung von Speisen und Getränken in einem Ausmaß von mindestens:

– 4 m² je Gästezimmer bei Bauten mit bis zu 35 Gästezimmer,

– 3 m² je Gästezimmer bei Bauten ab 36 bis 100 Gästezimmer,

– 2 m² je Gästezimmer bei Bauten über 100 Gästezimmer.“

Gemäß § 30 Abs 4 ROG 2009 sind in den Bauland-Kategorien gemäß § 30 Abs 1 Z 1 bis 6 ROG 2009 Apartmenthäuser und – ab dem Inkrafttreten des LGBl Nr 82/2019 am 01.01.2020 (§ 86 Abs 19 erster Satz ROG 2009) auch – Apartmenthotels erst nach Kennzeichnung der Flächen gemäß § 39 Abs 2 ROG 2009 zulässig (nach § 86 Abs 19 zweiter Satz ROG 2009 sind auf zum 01.01.2020 anhängige baupolizeiliche Verfahren die § 5 Z 1 und 30 Abs 4 ROG 2009 in der bisher geltenden Fassung weiter anzuwenden).

Gemäß § 39 Abs 2 ROG 2009 können in den Bauland-Kategorien gemäß § 30 Abs 1 Z 1 bis 6 ROG 2009 Flächen für Apartmenthäuser oder – wiederum ab Inkrafttreten des LGBl Nr 82/2019 am 01.01.2020 (§ 86 Abs 19 erster Satz ROG 2009) auch – Apartmenthotels gekennzeichnet werden. Eine solche Kennzeichnung soll nur vorgenommen werden, wenn keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung in ihren Grundbedürfnissen gemäß § 2 Abs 1 Z 7 lit b ROG 2009 zu erwarten sind.

Gemäß § 2 Abs 1 Z 5 BauPolG 1997 ist die Änderung der Art des Verwendungszweckes von Bauten oder Teilen von solchen baubehördlich bewilligungspflichtig.

Nach § 5 Abs 1 lit b BauPolG 1997 haben die Grundrisse sämtlicher in Betracht kommender Geschosse (in Bauplänen für Bauführungen) den geplanten Verwendungszweck der Räume zu enthalten.

Gemäß § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 ist die Baubewilligung zu versagen, wenn die bauliche Maßnahme vom Standpunkt des öffentlichen Interesses unzulässig erscheint, was der Fall ist, wenn die bauliche Maßnahme der durch den Flächenwidmungsplan gegebenen Widmung oder der jeweiligen Kennzeichnung widerspricht, sofern es sich nicht um eine im Einzelfall zulässige Verwendung (§§ 40 Abs 4, 46 und 47 ROG 2009) handelt.

Gemäß § 9 Abs 4 erster Satz BauPolG 1997 hat die Baubehörde mit der Erteilung einer Bewilligung die Art des Verwendungszweckes des Baues und seiner einzelnen Teile festzulegen (Wohnung, Büro, Geschäftsräumlichkeit, Werkstatt, Garage, Lagerraum für Brennstoff udgl).

Bauliche Anlagen dürfen gemäß § 19 Abs 2 BauPolG 1997 nur so verwendet werden, dass die festgelegte Art des Verwendungszwecks oder im Fall des Fehlens einer solchen Festlegung der aus der baulichen Ausgestaltung erschließbare Verwendungszweck eingehalten wird (Z 1) und die Nutzung in Übereinstimmung mit den raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen steht (Z 2). Stellt die Baubehörde eine den in den §§ 17 Abs 9 und 19 Abs 2 BauPolG 1997 aufgestellten Grundsätzen widersprechende Benützung eines Baues oder einzelner Teile fest, so hat sie nach § 20 Abs 7 BauPolG 1997 die zur Abstellung der festgestellten Missstände erforderlichen Verfügungen zu treffen.

Wer gemäß § 23 Abs 1 BauPolG 1997 entweder ohne baubehördliche Bewilligung eine bauliche Maßnahme ausführt (§ 12 Abs 1 und 2 BauPolG 1997; Z 1) oder einen Bau oder Teile davon ohne die erforderliche Bewilligung in einer mit den im § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 angeführten raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen nicht übereinstimmenden Weise nutzt oder durch einen Dritten wissentlich nutzen lässt (Z 25) begeht eine Verwaltungsübertretung und ist hiefür unbeschadet sonstiger Folgen (baupolizeilicher Auftrag, Vollstreckung, Schadenersatz udgl) mit Geldstrafe bis zu € 25.000,00 und für den Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis sechs Wochen zu bestrafen.

Für eine Strafbarkeit nach § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 kommt es allein auf eine Nutzung entgegen den in § 9 Abs 1 Z 1 leg cit genannten raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen an (vgl VwGH 21.11.2024, Ra 2021/06/0063).

In seinem Erkenntnis vom 14.10.2025, Zahl 405-3/1461/1/11-2025, über die Beschwerde der C GmbH gegen den baupolizeilichen Auftrag der belangten Behörde vom 04.07.2025 (zur Einstellung der widmungswidrigen Verwendung) hat das Verwaltungsgericht unter anderem wie folgt ausgeführt:

„Fallbezogen sind der Bewilligungsbescheid der belangten Behörde vom 9.3.2020, mit dem der Beschwerdeführerin die baubehördliche Bewilligung einer Nutzungsänderung des bestehenden Gebäudes von Wohnhaus in eine (gastgewerbliche) Frühstückspension mit 12 Gästezimmern und 40 Gästebetten erteilt wurde und die weiteren baubehördlichen Bewilligungen (jeweils von Änderungsplänen) vom 1.4.2021 und 12.11.2021 maßgeblich. In Spruchteil I. Auflage 2. des Baubewilligungsbescheides vom 9.3.2020 hat die Baubehörde die Art des Verwendungszweckes des Baues und seiner einzelnen Teile unter Zugrundelegung der Einreichunterlagen ON 4 gemäß § 9 Abs 4 BauPolG festgelegt. Weder aus der in ON 4 enthaltenen Baubeschreibung noch aus den Einreichplänen ergibt sich der laut Beschwerdevorbringen bewilligte Verwendungszweck als Apartmenthotel. Nach den Sachverhaltsfeststellungen wurden im Bauverfahren die ursprünglichen Einreichpläne vom 26.2.2019 (welche in den Grundrissdarstellungen bei den einzelnen Gästezimmern jeweils auch Küchenzeilen bzw. Kochnischen enthielten) vom Vertreter der Beschwerdeführerin durch eine Tektur (ohne Darstellung der Küchenzeilen bzw. Kochnischen) ersetzt, nachdem der Verhandlungsleiter der Baubehörde in der Baubewilligungsverhandlung auf die (raumordnungsrechtliche) Unzulässigkeit des Einbaus der Küchen bzw. Kochnischen in die Gästezimmer ausdrücklich hinwies. Es ergibt sich daher aus den Einreichunterlagen im Baubewilligungsverfahren bereits eindeutig, dass mit der erteilten Baubewilligung vom 9.3.2020 (und in weiterer Folge mit den baubehördlichen Bewilligungen der Änderungspläne vom 1.4.2021 und vom 12.11.2021) der Einbau von Küchen bzw. Kochnischen in den betreffenden Räumen zur Gästebeherbergung gerade nicht baurechtlich konsentiert und somit baurechtlich auch kein Apartmenthotel bewilligt wurde. Eine Einvernahme der von der Beschwerdeführerin (zum vorliegenden Baukonsens) in der Beschwerdeverhandlung zusätzlichen beantragten Zeugen erübrigt sich somit und war daher dieser Beweisantrag abzuweisen.

Mit dem Hinweis auf die ihr mit Bescheid der belangten Behörde (als Gewerbebehörde) erteilte gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung für ein ‚Hotel J bzw. Aparthotel‘ kann die Beschwerdeführerin aus folgenden Erwägungen für ihren Standpunkt nichts gewinnen:

Gemäß dem sich aus der Regelung der Kompetenzverteilung im B-VG ergebenden Kumulationsprinzip sind jeweils die sich aus den verschiedenen Rechtsmaterien ergebenden Anforderungen einzuhalten. Das bedeutet, dass der Umstand, dass eine Betriebsanlage nach den Bestimmungen der Gewerbeordnung genehmigt worden ist, noch nicht bedingt, dass diese Anlage auch nach den baurechtlichen Bestimmungen zulässig sein muss, zumal baurechtliche und raumordnungsrechtliche Regelungen bei der Betriebsanlagengenehmigung keine Rolle spielen (vgl. VwGH 1.7.2010, 2004/04/0166, mwN). Gewerbebehörde und Baubehörde haben unabhängig voneinander ein Projekt in Orientierung an den von ihnen zu vollziehenden Rechtsvorschriften zu beurteilen (vgl. VwGH 12.8.2020, Ra 2019/05/0223, mwN).

Die Beschwerdeführerin kann daher auch mit dem von ihr ins Treffen geführten Punkt 5. in Spruchteil I. der Baubewilligung vom 9.3.2020 (von ihr als ‚rechtliche Klammer‘ zum Gewerbeverfahren bezeichnet) nichts gewinnen. Aus Punkt 5. Satz 1 ist im Wesentlichen nur ein Hinweis zu erkennen, dass für den Betrieb der Frühstückspension auch eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung zu erwirken wäre, während die Sätze 2 und 3 nur rechtliche Erwägungen der Baubehörde enthalten, die als Auflagen keinen Sinn ergeben. Der entsprechende gewerbebehördliche Genehmigungsantrag (zum Hinweis in Punkt 5. Satz 1) wurde im Übrigen von der Beschwerdeführerin erst am 18.9.2020 (somit ein halbes Jahr nach Erteilung der Baubewilligung vom 9.3.2020) bei der belangten Behörde eingebracht.“

Die Ausführungen des Verwaltungsgerichtes im Erkenntnis vom 14.10.2025 sind inhaltlich zutreffend und auf die vorliegende Beschwerde des Beschwerdeführers übertragbar. Der baurechtliche Konsens lautet dahin, dass in den Beherbergungseinheiten im gegenständlichen Objekt keine Küchen oder Kochnischen vorgesehen sind. Dies ergibt sich eindeutig aus den den Baubewilligungen zugrundeliegenden Einreichunterlagen. Die rechtlichen Fragen, etwa ob ein Apartmenthaus einer Kennzeichnung bedurft hätte oder ab wann auch ein Apartmenthotel einer Kennzeichnung bedurft hätte oder wie im Baubewilligungsverfahren die Übergangsregelung des § 86 Abs 19 zweiter Satz ROG 2009 Anwendung finden hätte können, sind gegenständlich irrrelevant: Aus dem baurechtlichen Konsens geht eindeutig hervor, dass der Bauwille der C GmbH, der sich aus der am 24.01.2020 vorgelegten Tektur zum Einreichplan ON 4 ergibt, dahin gerichtet war, eine Baubewilligung für eine Frühstückspension mit Zimmern ohne Küche oder Kochnische zu erlangen. Ist somit Gegenstand der Baubewilligung weder ein Apartmenthaus noch ein Apartmenthotel, sondern eine Frühstückspension mit Zimmern ohne Kochnische oder Küche, stellen sich Fragen in Zusammenhang mit der Zulässigkeit eines Apartmenthauses oder Apartmenthotels nicht.

Der Einbau von Kochnischen oder Küchen in den Beherbergungseinheiten ist gegenständlich vor dem Hintergrund des § 30 Abs 4 ROG 2009 unzulässig, weil die Beherbergungseinheiten – durch den Einbau von Kochnischen oder Küchen - als Apartments im Sinne des § 5 Z 1 lit a ROG 2009 gelten, die Bauten (das Haupthaus und das Nebengebäude) folge dessen als ein Apartmenthotel im Sinne des § 5 Z 1 lit c ROG 2009 anzusehen sind und eine Kennzeichnung gemäß § 39 Abs 2 ROG 2009 – wie festgestellt – fehlt.

Dass der rechtlichen Argumentation des Beschwerdeführers in Bezug auf die Maßgeblichkeit der gewerberechtlichen Genehmigung für den Baukonsens nicht zu folgen ist, hat das Verwaltungsgericht bereits in seinem Erkenntnis vom 14.10.2025 zutreffend dargelegt. Der bloße Umstand, dass in der Baubewilligung vom 09.03.2020 auf die Auflagen aus dem gewerbebehördlichen Bescheid verwiesen wird, führt nicht dazu, dass die der gewerberechtlichen Genehmigung zugrundeliegenden Einreichunterlagen zu den für die Baubewilligung maßgeblichen Einreichunterlagen werden (das Ansuchen um gewerberechtliche Genehmigung ist überhaupt erst am 18.09.2020 eingebracht worden, der gewerberechtliche Genehmigungsbescheid stammt vom 01.04.2021). Der Verweis in der Baubewilligung auf Auflagen in einem (noch nicht erlassenen) gewerbebehördlichen Bescheid hat nicht zur Folge, dass baubehördlich als bewilligt gilt, was in der der gewerberechtlichen Genehmigung zugrundeliegenden Einreichunterlage dargestellt ist. Die Annahme einer derartigen „rechtlichen Klammer“ ist – wie das Verwaltungsgericht im Erkenntnis vom 14.10.2025 richtig aufzeigt – verfehlt.

Auch der etwaige Umstand, dass Küchen oder Kochnischen zum Zeitpunkt der Überprüfungsverhandlung (§ 17 BauPolG 1997) bereits vorhanden waren, führt nicht dazu, dass Küchen oder Kochnischen dem Baukonsens zuzuzählen wären (vgl dazu insbesondere VwGH 23.09.2025, Ra 2023/06/0103).

Zur Spruchkorrektur:

Die belangte Behörde ist davon ausgegangen, dass der Einbau von Kochnischen oder Küchen bei einer Frühstückspension mit Zimmern die Notwendigkeit der Erlangung einer Baubewilligung für eine Verwendungszweckänderung herbeiführt, und hat angesichts dessen den Beschwerdeführer bestraft, weil er bzw die C GmbH ohne Bewilligung eine derartige Verwendungszweckänderung im Sinne des § 2 Abs 1 Z 5 BauPolG 1997 vorgenommen bzw zu verantworten hat (§ 23 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997).

Letztlich kann nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes aus nachstehenden Gründen dahingestellt bleiben, ob gegenständlich durch den (bloßen) Einbau von Kochnischen oder Küchen eine Änderung der Art des Verwendungszweckes im Sinne des § 2 Abs 1 Z 5 BauPolG 1997 eingetreten ist (ob damit also der Verwendungszweck „Zimmer“ in einer Frühstückspension vor dem raumordnungsrechtlichen Hintergrund der §§ 39 Abs 2, 30 Abs 4, 5 Z 1 ROG 2009 in „Apartment“ geändert worden ist): Bei einer Konstellation wie der vorliegenden, wo bei einem Baukonsens für eine Frühstückspension mit Zimmern ohne Kochnischen oder Küchen in den Räumlichkeiten doch Küchen oder Kochnischen eingebaut werden (und damit ein Apartmenthaus oder ein Apartmenthotel entsteht), ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes davon auszugehen, dass der Bau mit einem derartigen Einbau von Küchen oder Kochnischen nicht mehr mit den in § 9 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 angeführten raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen übereinstimmen Weise genutzt wird, weil eben die Beherbergungseinheit mit Kochnische oder Küche zum Apartment im Sinne des § 5 Z 1 ROG 2009 wird und damit entweder ein Apartmenthaus oder ein Apartmenthotel vorliegt, was allerdings eine Kennzeichnung im Sinne des § 39 Abs 2 ROG 2009 erfordert.

Insoweit ist – ungeachtet der Frage des Vorliegens einer baubehördlich bewilligungspflichtigen Verwendungszweckänderung - § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 gegenständlich als lex specialis anzusehen.

Zur Verfolgungshandlung im Sinne des § 32 Abs 2 VStG ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer selbst in der Beschwerde ausführt, dass sich aus dem Verwaltungsstrafakt ergibt, dass ihm gegenüber der Verdacht geäußert wurde, dass konsenslos ein „Apartmenthotel“ betrieben werde. Auch die Nutzung der Zimmer mit Kochnischen, bestehend aus Küchenzeile mit Spülbecken, Kühlschrank, Herdplatte und Mikrowelle, wurde dem Beschwerdeführer konkret vorgehalten. Insofern ist davon auszugehen, dass in Bezug auf den Tatvorwurf nach § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 eine auf eine bestimmte physische Person als Beschuldigten, auf eine bestimmte Tatzeit, den ausreichend zu konkretisierenden Tatort und sämtliche Tatbestandselemente der durch die Tat verletzten Verwaltungsvorschrift gerichtete Verfolgungshandlung im Sinne des § 32 Abs 2 VStG vorliegt.

Der Spruch des angefochtenen Straferkenntnisses war daher in Bezug auf die als erwiesen angenommene Tat (§ 44a Z 1 VStG) und in Bezug auf die Verwaltungsvorschrift, die durch die Tat verletzt worden ist (§ 44a Z 2 VStG), dahingehend zu berichtigen, dass der Beschwerdeführer eine Übertretung nach § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 iVm § 30 Abs 4 ROG 2009 zu verantworten hat.

Die Spruchkorrektur war vor dem Hintergrund vorzunehmen, dass das Verwaltungsgericht beim Erfordernis der Berichtigung der übertretenen Norm in Bezug auf ein angefochtenes Straferkenntnis nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet ist, seine rechtliche Qualifikation an die Stelle jener der Verwaltungsbehörde zu setzen (vgl VwGH 22.10.2023, Ra 2022/12/0005). Zwecks Vermeidung eines Verstoßes gegen § 44a VStG ist das Verwaltungsgericht nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, eine derartige Spruchkorrektur vorzunehmen (vgl VwGH 29.11.2023, Ra 2023/09/0150).

Eine (bloße) Aufhebung des angefochtenen Straferkenntnisses samt Einstellung des gegen den Beschwerdeführer geführten Verwaltungsstrafverfahrens mit anschließendem Vorhalt des zutreffenden Tatvorwurfes durch die belangte Behörde und – in der Folge - allfälliger Bestrafung des Beschwerdeführers kommt bereits wegen des Verbotes der Doppelbestrafung nicht in Frage (vgl dazu VwGH 10.05.2025, Ra 2024/06/0166).

Angesichts der festgestellten Merkmale des gegenständlichen Beherbergungsbetriebes war vorliegend davon auszugehen, dass es sich um ein Apartmenthotel, und nicht um ein Apartmenthaus handelt (wovon offensichtlich auch der Beschwerdeführer ausgeht; mit Rechtswirksamkeit 04.09.2025 ist die Gewerbeanmeldung eines Gastgewerbes in der Betriebsart „Hotel J“ am gegenständlichen Standort erfolgt).

Vor dem Hintergrund des Gesagten war somit die Verwaltungsübertretung nach § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 iVm § 30 Abs 4 ROG 2009 in objektiver Hinsicht als erwiesen anzusehen.

Dass der C GmbH bzw dem Beschwerdeführer die Einhaltung des Baukonsenses unmöglich oder ihr bzw ihm ein rechtmäßiges Verhalten unzumutbar gewesen wäre, ist im Verfahren nicht hervorgekommen, weshalb im Hinblick auf § 5 Abs 1 VStG die Verwaltungsübertretung auch in subjektiver Hinsicht als erwiesen anzusehen ist. An Verschulden ist dem Beschwerdeführer zumindest Fahrlässigkeit anzulasten.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass dem Beschwerdeführer die Problematik des Einbaues von Kochnischen oder Küchen in den Beherbergungseinheiten bewusst sein musste, dies angesichts der Ausführungen des Sachbearbeiters bei der belangten Behörde in der mündlichen Bauverhandlung und in seinen Erledigungen bzw in der Korrespondenz. Dass sich die C GmbH im Baubewilligungsverfahren eines Vertreters bedient hat, ändert daran nichts. Zur vom Beschwerdeführer ins Treffen geführten Aussage des Bauamtsleiters [bei der Gemeinde], wonach die C GmbH aufgrund der Übergangsregelung des § 86 Abs 19 ROG 2009 das Hotel noch bewilligt bekommen würde bzw sinngemäß das Objekt das letzte bewilligte Apartmenthotel der [Gemeinde] sei, ist festzuhalten, dass die C GmbH im Anschluss an die diesbezügliche Äußerung im Jänner 2020 das Bauansuchen im Sinne des § 13 Abs 8 AVG dahingehend geändert hat, dass die ursprünglich in den Einreichunterlagen dargestellten Küchen bzw Kochnischen in der Tektur gestrichen wurden. Der Baubescheid vom 09.03.2020 stützt sich ausdrücklich auf diese am 24.01.2020 vorgelegte Tektur. Wenn nun ein Vertreter der Baubehörde während des anhängigen Baubewilligungsverfahrens sinngemäß äußert, man bekomme ein Hotel bewilligt, in der Folge wird jedoch das Bauansuchen derart geändert, dass kein Hotel Antragsgegenstand ist, und wird in der Folge auch (richtig) kein Apartmenthotel bewilligt, so schließt eine derartige Aussage eines Vertreters der Baubehörde im Zuge eines anhängigen Baubewilligungsverfahrens ein allfälliges Verschulden des Beschwerdeführers (weil eine unrichtige Rechtsauskunft erteilt worden wäre) gerade nicht aus. Vor diesem Hintergrund erübrigt sich auch die Einvernahme sowohl des für die C GmbH tätig gewordenen Herrn E als auch des Bauamtsleiters [bei der Gemeinde].

Zur Strafbemessung:

§ 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 sieht für Verwaltungsübertretungen wie die gegenständliche wie dargestellt – eine Geldstrafe bis zu € 25.000,00, im Falle ihrer Uneinbringlichkeit eine Ersatzfreiheitsstrafe bis zu sechs Wochen, vor.

Wie in den Erläuternden Bemerkungen zu § 30 Abs 4 ROG 2009 festgehalten, zielen § 39 Abs 2 ROG 2009 iVm § 30 Abs 4 ROG 2009 darauf ab, dass es unter der Behauptung der touristischen Nutzung zu keiner Konkurrenzierung auf dem Wohnbaulandmarkt kommt und mehr Flächen insbesondere für den ständigen Wohnbedarf der einheimischen Bevölkerung zur Verfügung stehen. Diesem Schutzzweck wurde durch die Nutzung des Objektes als Apartmenthotel zuwidergehandelt, weshalb die gegenständliche Übertretung einen nicht zu vernachlässigenden Verstoß gegen die Vorschriften des ROG 2009 darstellt. Die Intensität der Beeinträchtigung des Rechtsgutes ist als nicht unwesentlich einzustufen.

Bei den subjektiven Strafbemessungskriterien im Sinne des § 19 Abs 2 VStG sind beim Beschwerdeführer mildernde Umstände nicht hervorgekommen; als erschwerend waren sechs Vorbestrafungen nach § 78 Abs 1 Z 4 erster Fall iVm § 31b Abs 1 und Abs 2 ROG 2009 aus Dezember 2020 (Geldstrafe jeweils € 5.000,00) und eine Vorbestrafung nach § 78 Abs 1 Z 4 erster Fall iVm § 31 Abs 5 ROG 2009 (in der Fassung vor dem LGBl Nr 82/2017) aus Juli 2022 (Geldstrafe € 375,00) zu werten.

An Verschulden ist dem Beschwerdeführer - wie ausgeführt - zumindest Fahrlässigkeit vorzuwerfen.

In Bezug auf die Einkommens- und Vermögensverhältnisse ist beim Beschwerdeführer mangels Angaben von durchschnittlichen Verhältnissen auszugehen.

Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien kann die von der belangten Behörde verhängte Geldstrafe von € 3.000,00, die mit 12 % der gesetzlichen Höchststrafe im unteren Bereich des Strafrahmens liegt, nicht als unangemessen hoch bzw überhöht angesehen werden. Die Geldstrafe erscheint aus spezialpräventiven Gründen erforderlich, um dem Beschwerdeführer das Unrecht der Tat vor Augen zu führen und ihn in Zukunft von ähnlichen Übertretungen abzuhalten. Die Strafhöhe ist auch aus generalpräventiven Gründen notwendig, um künftig derartige Verwaltungsübertretungen in Zusammenhang mit der Nutzung von Bauten, die nicht in einer mit den raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen übereinstimmenden Weise erfolgt, wirksam zurückzudrängen.

Die Ersatzfreiheitsstrafe erscheint in Relation zur Geldstrafe ebenfalls nicht als unangemessen.

Gemäß § 52 Abs 1 und Abs 2 VwGVG war als Beitrag des Beschwerdeführers zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens ein Beitrag in der Höhe von 20 % der verhängten Strafe, sohin € 600,00, festzusetzen (Spruchpunkt II.).

Zur Zulässigkeit der Revision (§ 25a Abs 1 VwGG; Spruchpunkt III.):

Die (ordentliche) Revision ist zulässig, da eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Soweit ersichtlich existiert keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage, ob bei Vorliegen eines Baukonsenses lautend auf Frühstückspension mit Zimmern ohne Kochnischen oder Küchen der Einbau von Küchen oder Kochnischen in den Beherbergungseinheiten eine Verwaltungsübertretung nach § 23 Abs 1 Z 1 BauPolG 1997 iVm § 2 Abs 1 Z 5 BauPolG 1997 oder eine Verwaltungsübertretung nach § 23 Abs 1 Z 25 BauPolG 1997 iVm § 30 Abs 4 ROG 2009 zur Folge hat.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof (VfGH) und/oder eine ordentliche Revision beim Verwaltungsgerichtshof (VwGH) erhoben werden. Eine Beschwerde an den VfGH ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den VwGH beim Landesverwaltungsgericht Salzburg (LVwG Salzburg). Beschwerde und Revision sind durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt oder eine bevollmächtigte Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Für die Beschwerde bzw Revision ist jeweils eine Eingabegebühr von € 340,00 zu entrichten. Es besteht die Möglichkeit, auf die Beschwerde beim VfGH und auf die Revision beim VwGH zu verzichten. Durch einen solchen Verzicht ist die Beschwerde an den VfGH bzw die Revision an den VwGH nicht mehr zulässig. Der Verzicht ist ausdrücklich zu erklären und dem LVwG Salzburg schriftlich bekanntzugeben oder zu Protokoll zu erklären. Wird der Verzicht nicht von einem berufsmäßigen Parteienvertreter oder im Beisein eines solchen abgegeben, kann er binnen drei Tagen schriftlich oder zur Niederschrift widerrufen werden.

Parteien können für das Beschwerdeverfahren vor dem VfGH und für das Revisionsverfahren vor dem VwGH Verfahrenshilfe beantragen. Verfahrenshilfe ist einer Partei so weit zu bewilligen, als sie außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten - bei einer juristischen Person dann, wenn diese Kosten weder von ihr noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können - und die beabsichtigte Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint. Ein Antrag auf Verfahrenshilfe zur Abfassung einer Beschwerde beim VfGH und/oder einer Revision beim VwGH ist innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung einzubringen. Dieser Antrag ist im Fall der Beschwerde beim VfGH, im Falle der außerordentlichen Revision beim VwGH und im Falle der ordentlichen Revision beim LVwG Salzburg einzubringen.