Landesverwaltungsgericht Oberösterreich LVwG-551440/17/Fi/SB - 551441/3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.07.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGOB:2020:LVwG.551440.17.Fi.SB...551441.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich erkennt durch seinen Richter Dr. Fischer über die Beschwerde 1. der Dr. D B und 2. des Dr. P B, beide vertreten durch Rechtsanwalt Mag. R B, B-straße X, X W, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden vom 16.01.2020, GZ: BHGMGV-2018-163717/50-TA, betreffend Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Rechtserwerbs nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

zu Recht:

I.Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

II.Gegen diese Entscheidung ist eine Revision zulässig.

Entscheidungsgründe

I.Verfahrensgang:

I.1.Mit Schreiben vom 18.05.2018, beantragten Frau Dr. D B und Herr Dr. P B, vertreten durch Rechtsanwalt Mag. R B (im Folgenden: Bf [Beschwerdeführer]), die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrags vom 14.05.2018 betreffend die Liegenschaft EZ X, KG X G, im Ausmaß von 811 m², mit welchem dieses vom Verkäufer T S (im Folgenden: Veräußerer) je zur Hälfte an die beiden Bf übergehen soll, durch die Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden (im Folgenden: bB [belangte Behörde]).

Das Rechtsgeschäft sei genehmigungspflichtig, da die Liegenschaft in einem Vorbehaltsgebiet liege und die Käufer derzeit nicht beabsichtigten, ihren Hauptwohnsitz am Ort der antragsgegenständlichen Liegenschaft zu begründen. Die Voraussetzungen des § 7 Abs 3 Oö. GVG 1994 würden vorliegen.

I.2.Mit Schreiben vom 23.07.2018 teilte die Gemeinde G mit, dass im derzeit gültigen Flächenwidmungsplan Nr. 4 in der KG X G die gegenständlichen Grundstücke X, X und .X, EZ X, als Bauland-Dorfgebiet gewidmet ausgewiesen sind. Für die widmungsgemäße Verwendung sei auf dem gegenständlichen Objekt ein Hauptwohnsitz zu begründen. Bei widmungsgemäßer Nutzung erhebe die Gemeinde G keine Einwände; bei einer widmungswidrigen Nutzung seien entsprechende Schritte zu setzen.

I.3.Entsprechend einer weiteren Aufforderung durch die bB teilte die Gemeinde G im Schreiben vom 30.10.2018 mit, dass sich im umliegenden Bereich der gegenständlichen Liegenschaft vorwiegend kleine, intakte Landwirtschaften und Wohnhäuser mit typischem dörflichem Charakter befänden. Die Liegenschaft liege unweit des Ortskerns und eigne sich aus Sicht der Gemeinde G sehr gut für Einheimische als Eigenheim für eine Nutzung mit Hauptwohnsitz.

I.4.Zur Wahrung des Parteiengehörs führten die Bf im Schreiben vom 26.11.2018 aus, dass die Voraussetzungen des § 7 Abs 3 Oö. GVG 1994 vorliegen würden. Es liege keine zu hohe Dichte an Freizeitwohnsitzen im unmittelbaren Bereich der gegenständlichen Liegenschaft vor; im Gegenteil, aus der Stellungnahme der Gemeinde ergebe sich, dass im unmittelbaren örtlichen Bereich der gegenständlichen Liegenschaft überhaupt kein Freizeitwohnsitz begründet sei. Darüber hinaus komme es durch den Erwerb zu keiner überdurchschnittlichen Erhöhung der Preise für Baugrundstücke, da der Wert des auf der Liegenschaft errichteten Hauses allein den gegenständlichen Kaufpreis rechtfertige.

I.5.Am 10.12.2018 erhoben die Bf eine Säumnisbeschwerde an die bB. Der daraufhin von der bB erlassene Bescheid wurde mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich vom 18.03.2020, GZ: LVwG-551440/5/Fi/SB – 551441/2, wegen Unzuständigkeit der Behörde aufgehoben.

I.6.In weiterer Folge holte die bB Stellungnahmen der Gemeinde G und des Bezirksbauamts Gmunden ein, die jedoch auf andere Zuständigkeiten hinsichtlich der Eruierung der Haupt- und Nebenwohnsitze sowie Liegenschaftsschätzungen verwiesen.

I.7.Die Bf brachten am 23.05.2019 neuerlich eine Säumnisbeschwerde ein, die vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich als unzulässig zurückgewiesen wurde (18.07.2019, LVwG-570028/6/Fi/SB – 570029/2).

I.8.Im von der bB in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten des Sachverständigen für Liegenschaftsbewertungen vom 24.08.2019 wurde ausgeführt, dass sich aus den erhobenen Vergleichspreisen eine klare Tendenz in Richtung stark steigender Grundstückspreise in der Gemeinde G ableiten lasse.

I.9.Die Bf erhoben mit Schreiben vom 08.10.2019 neuerlich eine Säumnisbeschwerde an die bB.

I.10.Über Aufforderung der bB teilte die Gemeinde G im Schreiben vom 25.10.2019 mit, dass im unmittelbaren örtlichen Bereich des gegenständlichen Objekts 189 Haupt- und Nebenwohnsitze und 52 Nebenwohnsitze (27,51 %) und im gesamten Gemeindegebiet 2.375 Haupt- und Nebenwohnsitze und 561 Nebenwohnsitze (23,62 %) aufschienen.

I.11.In der darauffolgenden Stellungnahme wurde von den Bf ausgeführt, dass für die Entscheidung berücksichtigt werden müsse, dass es sich bei der gegenständlichen Liegenschaft um ein bebautes Grundstück handle und nicht um ein unbebautes Grundstück. Festzuhalten sei, dass aufgrund des Kaufs der gegenständlichen Liegenschaft keine überdurchschnittliche Erhöhung der Preise für Baugrundstücke eintrete bzw drohe, da der Kaufpreis bei 250.000 Euro liege. Dem Schreiben der Gemeinde sei darüber hinaus zu entnehmen, dass im unmittelbar örtlichen Bereich des Erwerbsgegenstands überhaupt kein Freizeitwohnsitz begründet sei, sondern ausnahmslos Hauptwohnsitze, weshalb daraus zwingend folge, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 7 Abs 3 iVm § 6 Abs 1 Z 2 Oö. GVG 1994 vorlägen. Alle Voraussetzungen würden daher vorliegen und es werde wiederholt beantragt, den Kaufvertrag nach mehr als 1,5 Jahren zu genehmigen.

I.12.Mit Bescheid der bB vom 16.01.2020, GZ: BHGMGV-2018-163717/50-TA, wurde gemäß Sitzungsbeschluss vom 05.12.2019 der Antrag abgewiesen. Begründend wurde nach ausführlicher Schilderung des Verfahrensgangs ausgeführt, dass lt den Stellungnahmen der Gemeinde die gegenständliche Liegenschaft sehr gut für eine Ortsentwicklung durch einen Hauptwohnsitz geeignet sei. Der Anteil an Hauptwohnsitzen sei im unmittelbaren Bereich des gegenständlichen Objekts geringer als im gesamten Gemeindegebiet, weshalb § 6 Abs 1 Z 2 Oö. GVG 1994 zutreffe. Eine überdurchschnittliche Preiserhöhung liege lt dem Gutachten vor, § 6 Abs 1 Z 3 Oö. GVG 1994 sei somit auch erfüllt. Die Ausnahmebestimmung des § 7 Abs 3 Oö. GVG 1994 sei nicht erfüllt, daher greife § 7 Abs 1 leg.cit., womit der Erwerb unzulässig sei.

I.13.Gegen diesen Bescheid richtete sich die gegenständliche Beschwerde vom 31.01.2020, worin ausgeführt wurde, dass der Bescheid sowohl mit Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften als auch unrichtigen rechtlichen Beurteilungen belastet sei. Die Bf seien auch in ihrem Recht auf Einhaltung einer angemessenen Verfahrensdauer verletzt.

Im Wesentlichen wurde darüber hinaus ausgeführt, dass nicht nachvollziehbar sei, welchen Bereich die Gemeinde als unmittelbar örtlichen Bereich herangezogen habe. Nach der gesetzlichen Bestimmung sei nur die unmittelbare Umgebung des Erwerbsgegenstands zu betrachten. Die vorgelegte Stellungnahme über die Preisentwicklung von unbebauten Grundstücken habe für das gegenständliche Verfahren keine Bedeutung, da es sich beim Erwerbsgegenstand um ein bebautes Grundstück handle. Ob eine Preiserhöhung im unmittelbaren örtlichen Bereich eintrete, könne naturgemäß nicht abstrakt mit einer Stellungnahme beantwortet werden, die ganz pauschal feststelle, dass die Preise von unbebauten Grundstücken in der Gemeinde G stark steigen würden bzw gestiegen seien. Angesichts des Kaufpreises sei bei richtiger Beweiswürdigung allenfalls ableitbar, dass der Preis pro m² Grundstück (abzüglich des auf der Liegenschaft gelegenen Hauses) weit unter dem vom Sachverständigen festgestellten Durchschnittspreis für Baugrundstücke in der Gemeinde G liege. Durch den konkreten Kauf würde keine Erhöhung der Preise eintreten bzw drohen. Die bB habe es zudem unterlassen, entsprechende Beweise aufzunehmen. Es wurde die Durchführung einer mündlichen Verhandlung, die Abänderung dahingehend, dass die Genehmigung erteilt werde in eventu die Zurückverweisung an die bB beantragt.

I.14.Von der bB wurde diese Eingabe samt zugrundeliegendem Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit Schreiben vom 18.02.2020 zur Entscheidung vorgelegt. Beantragt wurde, die Beschwerde als unzulässig zurückzuweisen.

I.15.Vorweg wurde seitens des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich ein Gutachten des Amtssachverständigen für Liegenschaftsbewertung (im Folgenden: ASV) eingeholt, welches den Parteien vorab mit der Möglichkeit zur Erstattung einer Stellungnahme übermittelt wurde. Zusammengefasst kam der ASV darin zum Ergebnis, dass die Preise für Bauland in G in den letzten Jahren stetig gestiegen seien und insbesondere die Preise für Bauland in der Widmung Freizeitwohnsitze um ein Vielfaches höher seien (etwa den eineinhalb bis doppelten Wert). Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft weise eindeutig eine klassisch dörflich-zentrale Struktur und Umgebung auf. Von der räumlichen Struktur, der Beschaffenheit der Objekte auf der Liegenschaft und vom gesamten örtlichen Eindruck her stelle die Liegenschaft die Voraussetzungen für die Begründung eines klassischen Hauptwohnsitzes in G dar. Tendenziell seien Liegenschaften, die in ruhiger und guter Lage nahe hin zum Ortszentrum liegen, bevorzugter nachgefragt, als peripher gelegene Liegenschaften. Die Liegenschaft „R-straße X“ liege in ruhiger und guter Lage nahe und fußläufig vom Ortszentrum entfernt. Die Nachfrage nach Wohnraum werde in den nächsten Jahren steigen und die Nachfrage nach solch einer Liegenschaft sei höher, als die Nachfrage nach einer Liegenschaft, die peripher vom Hauptort gelegen ist.

Der Verkauf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft wirke sich jedenfalls auf die Preisentwicklung in der Gemeinde G aus, da dadurch das Angebot sinke, obwohl eine rege Nachfrage gegeben sei. Sinkt das Angebot und bleibt die Nachfrage gleich, so würden die Preise steigen. Diese Situation werde durch zentral gelegene Liegenschaften nochmals verschärft, da diese am Liegenschaftsmarkt nachgefragter seien, als vom Hauptort entfernt gelegene Liegenschaften.

Als Fazit führte der ASV im Gutachten aus: „Würde man für die gegenständliche Liegenschaft bzw. für den unmittelbaren örtlichen Bereich Freizeitwohnsitze vermehrt zulassen, wäre mit einer allgemein viel dynamischeren Preisentwicklung im Zentrumsbereich von G zu rechnen.“

I.16.In der darauffolgenden Stellungnahme vom 24.06.2020 führten die Bf aus, dass das Gutachten unschlüssig und unvollständig sei. Dass der Kauf einer einzigen Liegenschaft zu einer derartigen Angebotsverknappung führe, die eine Erhöhung der Grundstückspreise in der Gemeinde G nach sich ziehen würde, sei eine wirtschaftswissenschaftlich unhaltbare Feststellung. Der ASV hätte die Gesamtzahl der Baugrundstücke erfassen und hier wiederum eine Unterscheidung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken treffen müssen. Der ASV habe nicht berücksichtigt, dass es sich gegenständlichenfalls um ein bebautes Grundstück handelt. Es müsse somit der Preis für das gegenständliche Grundstück als unbebautes Grundstück in den Vergleich miteinbezogen werden. Darüber hinaus sei nicht ersichtlich, nach welchen geographischen Begrenzungen der Begriff des „örtlich unmittelbaren Bereichs des Erwerbsgegenstands“ festgelegt wurde.

I.17.Vom Landesverwaltungsgericht Oberösterreich wurde am 01.07.2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, zu welcher der Zweit-Bf im Beisein des Rechtsvertreters (als Vertreter aller Bf) erschienen ist.

Im Rahmen dieser mündlichen Verhandlung erörterte der ASV zum Gutachten insbesondere auch die Abgrenzung des unmittelbar örtlichen Bereichs und führte aus, dass es sich dabei um einen direkten Nahbereich handle, der dieselbe (naturgegebene und gestalterische sowie die Lage betrachtende) Charakteristik aufweist und der kaufgegenständlichen Liegenschaft ähnlich ist.

Die Bf verwiesen auf ihre Stellungnahme vom 24.06.2020, wobei festgehalten wurde, dass grundsätzlich keine Einwendungen gegen die sachverständige Darlegung erhoben werden würden. Das Gutachten würde jedoch keine Betrachtung zulassen, ob durch den konkret vereinbarten Kaufpreis eine Erhöhung des allgemeinen Preisniveaus erreicht werde.

Darüber hinaus gab der Bürgermeister der Gemeinde G im Rahmen der mündlichen Verhandlung als Auskunftsperson an, dass Ziel der Gemeinde sei, an Hauptwohnsitzen zu wachsen und er verwies dabei auf das Leitbild und die Vision der Gemeinde G. Die Gemeinde habe ein Interesse daran, der ortsansässigen Bevölkerung dafür leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Würde man den Kreis der potentiellen Interessenten an den leerstehenden Liegenschaften durch die Zulassung von Zweitwohnsitzinteressenten erweitern, würde damit – wie die Situation im Bereich der bereits gewidmeten Zweitwohnsitzgebiete zeige – das Preisniveau steigen und würde dies damit Planungen der Gemeinde, Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung bzw jene, die sich im Rahmen des Zuzugs hauptwohnsitzmäßig ansiedeln möchten, konterkarieren.

II.Sachverhalt, Beweiswürdigung:

II.1.Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den Verwaltungsakt, die Einholung eines ASV-Gutachtens sowie die Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 01.07.2020.

II.2.Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

II.2.1.Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft EZ X, bestehend aus den Grundstücken Nr. X, X und .X, KG X G (R-straße X), im Gesamtausmaß von 811 m² soll durch Kauf in das Eigentum der Erst-Bf und des Zweit-Bf übergehen. Der Dritt-Bf ist Eigentümer dieser Liegenschaft.

II.2.2.Die Erst-Bf und der Zweit-Bf beabsichtigten derzeit nicht, ihren Hauptwohnsitz auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft zu begründen (Antrag vom 18.05.2018, ON 1 Behördenakt).

II.2.3.Bei der Gemeinde G handelt es sich um eine Vorbehaltsgebietsgemeinde nach der Oö. Vorbehaltsgebiete-Verordnung. In der Gemeinde G gib es Flächen, die explizit für Freizeitwohnsitzzwecke gewidmet sind. Die Grundstückspreise für diese Liegenschaften sind etwa eineinhalb bis doppelt so hoch wie die Grundstückspreise für Flächen, die dem dauernden Wohnbedarf (zB Dorfgebiet) dienen (sh Gutachten des ASV, ON 11 verwaltungsgerichtlicher Verfahrensakt).

II.2.4.Die Straßenzüge R-straße, S-straße und S-gasse dienen für die Abgrenzung des unmittelbaren örtliche Bereichs; dabei handelt es sich um den direkten Nahbereich, der dieselbe (naturgegebene und gestalterische sowie die Lage betrachtende) Charakteristik aufweist und der kaufgegenständlichen Liegenschaft ähnlich ist (Gutachten des ASV, ON 11 und Niederschrift, ON 16, jeweils verwaltungsgerichtlicher Verfahrensakt).

II.2.5.Die Liegenschaft EZ X ist als Dorfgebiet gewidmet und befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Gemeindehauptort. Sie liegt damit zentral und weist eine klassisch dörflich-zentrale Struktur und Umgebung auf; das Zentrum und die soziale Infrastruktur sind direkt fußläufig binnen weniger Minuten erreichbar. Es handelt sich um eine für das Zentrum von G relevante Liegenschaft (Gutachten des ASV, ON 11 verwaltungsgerichtlicher Verfahrensakt).

II.2.6.Der Nebenwohnsitzanteil (Freizeitwohnsitze) beträgt in ganz G 23,62 % und im unmittelbaren örtlichen Bereich zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft 27,51 % (Gutachten des ASV, ON 11 verwaltungsgerichtlicher Verfahrensakt).

II.2.7.Die Gemeinde G verfolgt das Ziel, die Bevölkerungszahl und damit auch die Hauptwohnsitzanzahl in der Gemeinde zu erhöhen und der ortsansässigen Bevölkerung leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die bestehenden (dörflichen) Strukturen sollen erhalten bleiben (Niederschrift, ON 16 verwaltungsgerichtlicher Verfahrensakt; Vision und Leitbild der Gemeinde G 2017 – 2030, Homepage der Gemeinde G).

II.2.8.Durch die Zulassung von weiteren Zweitwohnsitzen außerhalb der durch Sonderwidmungen für Freizeitwohnsitze klar begrenzten Gebiete würde eine Erweiterung des Kreises an potentiellen Interessenten an den Liegenschaften, insbesondere jenen, die zentral gelegen sowie für die Gemeinde G charakteristisch sind und über eine sehr gute Infrastruktur verfügen, eintreten und das Preisniveau steigen (Gutachten des ASV, ON 11 und Niederschrift, ON 16, jeweils verwaltungsgerichtlicher Verfahrensakt).

II.3.Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich widerspruchsfrei aus den im Akt aufliegenden Unterlagen und aus den Ergebnissen der mündlichen Verhandlung, insbesondere aus den Angaben der Bf, der Auskunftsperson und des ASV im Rahmen dieser mündlichen Verhandlung, wobei die einzelnen Feststellungen vor allem auf den jeweils in Klammer angeführten Beweisen beruhen.

III.In rechtlicher Hinsicht ist Folgendes auszuführen:

III.1.1.Gemäß § 31 Abs 6 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994, LGBl 88/1994 idF 8/2020 (Oö. GVG 1994), hat das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich im vorliegenden Fall nicht durch Senat zu entscheiden, da es sich nicht um den Erwerb eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes handelt.

III.1.2.§§ 6 und 7 Oö. GVG 1994 lauten:

§ 6

Vorbehaltsgebiete

(1) Sofern es zur Verwirklichung der im § 1 Abs. 1 Z 1 und Z 3 bis 6 genannten Ziele notwendig ist, hat die Landesregierung durch Verordnung Gebiete, in denen

1. die Anzahl der Freizeitwohnsitze im Verhältnis zur Anzahl der Hauptwohnsitze erheblich über den entsprechenden Zahlen in den angrenzenden oder vergleichbaren Gebieten liegt, oder

2. die Anzahl der Freizeitwohnsitze einer sozio-kulturellen, strukturpolitischen, wirtschaftspolitischen oder gesellschaftspolitischen Entwicklung dieses Gebiets (Ortsentwicklung) entgegensteht, oder

3. eine überdurchschnittliche Erhöhung der Preise für Baugrundstücke durch die Nachfrage an Freizeitwohnsitzen eingetreten ist bzw. eine solche unmittelbar droht,

zu Vorbehaltsgebieten zu erklären. Ein Vorbehaltsgebiet hat zumindest ein Gemeindegebiet zu umfassen.

(2) Eine überdurchschnittliche Erhöhung der Bodenpreise im Sinn des Abs. 1 Z 3 ist durch einen Vergleich der Entwicklung der Baugrundstückspreise im vorgesehenen Genehmigungsgebiet mit der Preisentwicklung im Landesdurchschnitt während eines repräsentativen Zeitraums festzustellen.

(3) Vor Erlassung einer Verordnung im Sinn des Abs. 1 sind die betroffenen Gemeinden zu hören. Die Landesregierung hat eine Verordnung nach Abs. 1 unverzüglich den in Betracht kommenden Grundbuchsgerichten mitzuteilen.

§ 7

Freizeitwohnsitze im Vorbehaltsgebiet

(1) Rechtserwerbe gemäß § 1 Abs. 2 Z 1 bis 4 zu Freizeitwohnsitzzwecken an Baugrundstücken innerhalb eines Vorbehaltsgebiets (§ 6) sind unzulässig, soweit im Folgenden nicht anderes bestimmt ist.

(2) Ausgenommen von der Unzulässigkeit gemäß Abs. 1 sind Rechtserwerbe

1. an Grundstücken mit der Widmung Zweitwohnungsgebiet (§ 23 Abs. 2 Oö. ROG 1994),

2. durch nahe Angehörige (§ 2 Abs. 7), wobei bei einer Übertragung des Eigentums der Rechtsvorgänger zumindest die letzten zehn Jahre Eigentümer des Grundstücks oder Grundstücksteiles gewesen sein muss, oder

3. deren Gegenstand während der letzten fünf Jahre ausschließlich zu Freizeitwohnsitzzwecken genutzt wurde.

(3) Darüber hinaus sind Rechtserwerbe im Sinn des Abs. 1 zu genehmigen, wenn im unmittelbaren örtlichen Bereich des Erwerbsgegenstands die Voraussetzungen gemäß § 6 Abs. 1 Z 2 und 3 nicht zutreffen.

III.1.3.Die Oö. Vorbehaltsgebiete-Verordnung, LGBl 134/2003 idF 110/2017, lautet:

§ 1

Die Gebiete folgender Gemeinden werden zu Vorbehaltsgebieten im Sinn des § 6 Abs. 1 Z 1 bis 3 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 erklärt:

Edlbach, Gosau, Innerschwand, Klaus an der Pyhrnbahn, Mondsee, Nußdorf am Attersee, Oberhofen am Irrsee, Rosenau am Hengstpass, Roßleithen, Seewalchen am Attersee, Steinbach am Attersee, St. Lorenz, Tiefgraben, Traunkirchen, Unterach am Attersee, Vorderstoder, Weyregg am Attersee und Zell am Moos.

§ 2

Diese Verordnung tritt mit 1. Jänner 2004 in Kraft.

III.2.Die Gemeinde G, in welcher sich das verfahrensgegenständliche Baugrundstück befindet, ist durch die Oö. Vorbehaltsgebiete-Verordnung zum Vorbehaltsgebiet gemäß § 6 Oö. GVG 1994 erklärt worden.

Da der Kaufgegenstand zu Freizeitwohnzwecken erworben werden soll ist zu prüfen, ob der Erwerb iSd Ausnahmebestimmung des § 7 Abs 3 Oö. GVG 1994 zu genehmigen ist. Das Vorliegen von Ausnahmetatbeständen nach § 7 Abs 2 leg.cit. wurde weder behauptet noch vorgebracht.

III.2.1.Gemäß § 7 Abs 3 Oö. GVG 1994 sind Rechtserwerbe iSd Abs 1 leg.cit. zu genehmigen, wenn im unmittelbaren örtlichen Bereich des Erwerbsgegenstands die Voraussetzungen gemäß § 6 Abs 1 Z 2 und 3 leg.cit. nicht zutreffen.

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens ist daher „die für ein Erklärungsmodell nicht taugliche Frage zu prüfen, ob die für die Vorbehaltsgebietserklärung maßgeblichen Voraussetzungen zwar auf die Gemeinde als Ganzes, im regionalen Umfeld, in dem sich der Rechtsgegenstand befindet, jedoch ausnahmsweise nicht zutreffen.“ (ErlAB 1478/2002 BlgOöLT 25. GP 4).

III.3.Nach § 6 Abs 1 iVm § 7 Abs 3 Oö. GVG 1994 ist somit zu prüfen, ob beide oder eine der in § 6 Abs 1 Z 2 oder 3 genannten Voraussetzungen (arg: „und“) nicht vorliegen:

III.3.1.Zur Frage, ob im unmittelbaren örtlichen Bereich eine überdurchschnittliche Erhöhung der Preise für Baugrundstücke durch die Nachfrage an Freizeitwohnsitzen eingetreten ist bzw eine solche unmittelbar droht:

Die Nachfrage nach Baugrundstücken in der Gemeinde G ist – insbesondere durch die Errichtung von Freizeitwohnsitzen – in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Es besteht darüber hinaus ein Bedarf an Wohnraum bzw bebaubaren Grundstücken zur Deckung des dauernden Wohnbedarfs. Die Erklärung von G zum Vorbehaltsgebiet erfolgte gemäß § 1 Oö. Vorbehaltsgebiete-Verordnung im Sinne des § 6 Abs 1 Z 1 bis 3 Oö. GVG 1994.

III.3.2.Die Liegenschaft befindet sich in sehr guter Lage nahe dem Ortszentrum und damit in einem attraktiven Umfeld, womit es sich um eine am Markt durchaus begehrte Liegenschaft handelt. Die Liegenschaft ist infrastrukturell sehr gut erschlossen und erfährt durch die Fußläufigkeit zum Zentrum von G eine zusätzliche Wertigkeit.

Der Preisvergleich von Grundstücken, die für Zweitwohnsitze durch eine entsprechende Widmung rechtlich freigegeben sind, mit jenen, die grundsätzlich Hauptwohnsitzen vorbehalten sind, zeigt, dass die Preise für Bauland, das explizit für Freizeitwohnsitze gewidmet und vorgesehen ist, deutlich höher sind, als die Preise für Bauland, die als Wohngebiet/Dorfgebiet gewidmet sind. Angesichts der bereits signifikant höheren Grundstückspreise für Freizeitwohnsitze würde eine überdurchschnittliche Erhöhung auch in diesem unmittelbaren örtlichen Bereich drohen, sollten hier Kaufverträge zu Freizeitwohnsitzzwecken zulässig/genehmigungsfähig sein. Das verkaufsgegenständliche Grundstück liegt im zentrumnahen Bereich und repräsentiert somit ein klassisch attraktives Baugrundstück in der Gemeinde G.

Wenn also das Angebot von Freizeitwohnsitzen im Wesentlichen nicht mehr nur auf die speziell gewidmeten Flächen beschränkt bleiben würde, sondern sich insbesondere auch auf das Zentrum von G erstrecken würde, würde auch in diesem Umfeld bzw im unmittelbaren Nahebereich zum Zentrum eine überdurchschnittliche Erhöhung der Preise für Baugrundstücke allgemein drohen. Insofern kommt auch dem im konkreten Fall vereinbarten Kaufpreis keine entscheidungswesentliche Relevanz zu, da allein schon durch eine grundsätzliche Zulässigkeit von Freizeitwohnsitzen eine dynamischere Preisentwicklung auch in diesem zentrumsnahen Wohnbereich droht.

III.3.3.Für eine Genehmigung nach § 7 Abs 3 Oö GVG 1994 darf keine der Voraussetzungen des § 6 Abs 1 Z 2 und Z 3 erfüllt sein. Da für den unmittelbar örtlichen Bereich bereits das Vorliegen der Voraussetzungen des § 6 Abs 1 Z 3 Oö. GVG 1994 zu bejahen ist, war die Genehmigung bereits aus diesem Grund zu versagen.

III.4.Der gegenständliche Rechtserwerb ist allerdings auch wegen Vorliegens der Voraussetzungen des § 6 Abs 1 Z 2 (iVm § 7 Abs 3 Oö. GVG 1994) zu versagen.

III.4.1.Die Gemeinde G verfolgt das Ziel, die Bevölkerungszahl und damit auch die Hauptwohnsitzanzahl in der Gemeinde zu erhöhen und der ortsansässigen Bevölkerung leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die bestehenden (dörflichen) Strukturen, die insbesondere durch ein gesellschaftliches und soziales Zusammenleben als Dorfgemeinschaft geprägt sind, sollen erhalten bleiben. Durch die vermehrte Schaffung von Freizeitwohnsitzen würde in diese spezielle dörfliche Siedlungsstruktur eingegriffen werden, da Wohnraum geschaffen wird, der mit hoher Wahrscheinlichkeit zum Großteil unbewohnt bleibt, womit zu erwarten ist, dass der dörfliche Charakter zunehmend darunter leidet bzw. verloren geht. Bereits jetzt besteht im unmittelbaren örtlichen Bereich der gegenständlichen Liegenschaft ein erhöhter Zweitwohnsitzanteil im Vergleich zum gesamten Gemeindegebiet.

Eine Genehmigung würde den Zielen der Gemeinde (sh dazu insbesondere das Leitbild und die Vision G 2030), die gerade auch für den unmittelbar örtlichen Bereich der gegenständlichen Liegenschaft wegen seiner Zentrumslage gelten, zuwiderlaufen, welche insbesondere ein „Wachstum vor allem durch Zunahme der Hauptwohnsitze und eine Stabilisierung der Nebenwohnsitze (Zweitwohnsitze)“ anstrebt. Das charakteristische gewachsene Ortsbild (Streusiedlungen) soll dabei erhalten bleiben. Die zusätzliche Ermöglichung eines Freizeitwohnsitzes außerhalb der von der Gemeinde gewidmeten Gebiete im Rahmen des Grundverkehrsrechts würde somit der (angestrebten) Ortsentwicklung und dabei insbesondere den strukturpolitischen und gesellschaftspolitischen Zielen der Gemeinde entgegenstehen, weshalb auch die Voraussetzungen des § 6 Abs 1 Z 2 Oö. GVG 1994 vorliegen.

III.5.Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass eine Ausnahmegenehmigung nach § 7 Abs 3 Oö. GVG 1994 unter Beachtung der Voraussetzungen des § 6 Abs 1 Z 2 und 3 Oö. GVG 1994 nicht möglich ist. Es liegen keine besonderen Gegebenheiten vor, die darauf schließen lassen, dass in dem zentrumsnahen unmittelbaren örtlichen Bereich der gegenständlichen Liegenschaft die Voraussetzungen für die Vorbehaltsgebietserklärung ausnahmsweise (arg: „[…]ob die für die Vorbehaltsgebietserklärung maßgeblichen Voraussetzungen zwar auf die Gemeinde als Ganzes, im regionalen Umfeld, in dem sich der Rechtsgegenstand befindet, jedoch ausnahmsweise nicht zutreffen.“ [ErlAB 1478/2002 BlgOöLT 25. GP 4]) nicht vorliegen würden. Würde man für das betreffende Grundstück und das nähere örtliche Umfeld iSd § 7 Abs 3 Oö GVG 1994 eine Ausnahmesituation im Vergleich zum gesamten Gemeindegebiet erkennen, würde das im Ergebnis bedeuten, dass ein zentral gelegener und überaus repräsentativer Teil des Gemeindegebiets G vom Regelungsregime des „grauen Grundverkehrs“ ausgenommen wäre. Eine Genehmigung in diesem Bereich müsste in der Konsequenz dazu führen, dass im Wesentlichen ganz G durch Einzelgenehmigungen für Freizeitwohnsitze zugänglich wäre, womit die Vorbehaltsgebietsverordnung betreffend die Gemeinde G und somit insbesondere auch die Zielsetzung des § 1 Abs 1 Z 4 Oö. GVG 1994 unterlaufen wäre. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

IV.Zur Säumnisbeschwerde

Der Vollständigkeit halber wird – wie auch schon in der vorangegangenen Entscheidung vom 18.03.2020, LVwG-551440/5/Fi/SB – 551441/2, – noch angemerkt, dass im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich nur die Beschwerde vom 31.01.2020 verfahrensgegenständlich war und nicht der Umstand, ob eine Säumnis der Behörde vorlag. Da die Behörde von der Möglichkeit zur Nachholung des Bescheids iSd § 16 VwGVG Gebrauch gemacht hat, kam dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich – auch für die Einstellung des Säumnisbeschwerdeverfahrens gemäß § 16 Abs 1 VwGVG – keine Zuständigkeit dahingehend zu (vgl dazu VwGH 19.08.2017, Ro 2017/20/0001).

V.Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist zulässig, da – soweit ersichtlich – noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage der Genehmigungsfähigkeit in Vorbehaltsgebieten nach § 7 Abs 3 Oö. GVG 1994 vorliegt und es sich dabei um eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung handelt, die auch über den konkreten Fall hinausgehende Bedeutung hat.