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LVwG-AV-1026/001-2025•LVwG N LVwG-AV-1026/001-2025
LVwG-AV-1026/001-2025Tribunal administratif régional25 juin 2026
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Bebauungsplan; Ortsbild; Bezugsbereich;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Glöckl, LL.M., über die Beschwerde des Herrn A, ***, ***, vertreten durch Rechtsanwalt B, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 25. Juni 2025, Zahl ***, betreffend Abweisung eines Ansuchens um baubehördliche Bewilligung für den Abbruch eines Wohnhauses und die Errichtung eines Einfamilienhauses samt Carport für 2 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. Die angefochtene Berufungsentscheidung wird mit der Maßgabe bestätigt, dass die beantragte baubehördliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und die Errichtung eines Einfamilienhauses samt Carport für 2 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, wegen Widerspruchs zu § 7 der Verordnung zum Bebauungsplan der Marktgemeinde *** vom 23. September 2021 zu versagen ist.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
Der Beschwerdeführer beantragte die baubehördliche Bewilligung für den Abbruch eines bestehenden Wohnhauses und die Errichtung eines Einfamilienhauses samt Carport für 2 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, in ***, *** (in der Folge: Baugrundstück).
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde 1. Instanz) vom 2. Oktober 2023, Zahl ***, wurde das Ansuchen abgewiesen. Begründend wurde im Wesentlichen auf ein eingeholtes Ortsbildgutachten verwiesen, wonach die Anordnung des geplanten Bauvorhabens auf dem Grundstück offenkundig von der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich abweiche.
Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer Berufung.
Mit Berufungsentscheidung des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 25. Juni 2025, Zahl ***, wurde der Berufung keine Folge gegeben und der erstinstanzliche Bescheid bestätigt.
Dagegen richtet sich die rechtzeitig eingebrachte Beschwerde vom 16. Juli 2025. Darin wird im Wesentlichen vorgebracht, die belangte Behörde habe die Ortsbildbeurteilung unzutreffend vorgenommen, den öffentlichen Seezugang als maßgeblichen Betrachtungspunkt nicht ausreichend berücksichtigt, zu Unrecht eine offenkundige Abweichung angenommen und überdies die Beurteilung zu Unrecht aufgrund von Gutachten nach § 54 NÖ BO 2014 vorgenommen, obwohl wegen des bestehenden Bebauungsplanes eine Beurteilung nach § 56 NÖ BO 2014 zu erfolgen habe. Weiters wurde auf ein Privatgutachten des C verwiesen. Beantragt wurde die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, „dass die Einreichunterlagen des Beschwerdeführers einreichungskonform bewilligt werden“, in eventu die Zurückverweisung zur neuerlichen Entscheidung an die Baubehörde 1. Instanz und die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Das Landesverwaltungsgericht führte am 29. Mai 2026 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. Dabei wurden der Verwaltungsakt der belangten Behörde und der Gerichtsakt verlesen und in das Beweisverfahren einbezogen. Die beigezogene bautechnische Amtssachverständige D trug ihr schriftliches Gutachten vor und erläuterte dieses. Der Beschwerdeführer und seine Rechtsvertreterin erstatteten dazu Vorbringen, insbesondere zum zwischenzeitig errichteten Gebäude auf Grundstück Nr. ***, zur Bedeutung des öffentlichen Seezuganges und zum beantragten Lokalaugenschein. Nach Schluss des Beweisverfahrens wurde auf eine mündliche Verkündung verzichtet; die Entscheidung ergeht schriftlich.
Der Beschwerdeführer ist Bauwerber eines Vorhabens betreffend den Abbruch eines bestehenden Wohnhauses und die Errichtung eines Einfamilienhauses samt Carport für zwei PKW-Stellplätze auf dem Baugrundstück. Das Baugrundstück ist als „BS-2“ gewidmet.
Das geplante Einfamilienhaus soll im nordöstlichen Bereich des Baugrundstücks angeordnet werden. Die Zufahrt zum Grundstück befindet sich im Südwesten. Das geplante Gebäude soll aus Keller-, Erd- und Dachgeschoß bestehen, rechteckig ausgebildet sein, eine Grundfläche von etwa 11,0 m x 9,0 m aufweisen, in massiver Bauweise mit verputzter weiß-grauer Fassade errichtet und mit einem etwa 20 Grad geneigten grauen Satteldach versehen werden. Der Abstand des geplanten Hauptgebäudes zur südwestlichen Erschließungsstraße „***“ beträgt etwa 35 m.
Das Baugrundstück ist Teil der Anlage „“. Um den See befinden sich im Wesentlichen durchgehend bebaute Grundstücke mit Wohnhäusern. Die Grundstücke werden durch die Ringstraße „“ erschlossen. Das gegenständliche Baugrundstück liegt im Südwesten der Anlage; nordöstlich grenzt der See an, südwestlich die Zufahrtsstraße. Bei den direkt an den See angrenzenden Grundstücken fällt das Gelände teilweise steil in Richtung See ab; eine Böschungskante ist nahezu rundumlaufend erkennbar.
Für das Gebiet bestehen ein rechtskräftiger Bebauungsplan und rechtskräftige Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde *** vom 23. September 2021.
Der für die Beurteilung maßgebliche Bezugsbereich umfasst den entlang der Zufahrtsstraße „***“ gelegenen Bereich vom Grundstück Nr. ***, Hausnummer ***, bis zum Grundstück Nr. ***, Hausnummer ***, ferner den Zugangsweg zum See beim Grundstück Nr. *** sowie den Bereich beim Grundstück Nr. ***. Zusätzlich wurde auch die gegenüberliegende Seeseite als Blickpunkt F betrachtet. Diese Bereiche entsprechen den im Gutachten der Amtssachverständigen bezeichneten Blickpunkten A bis D sowie F.
Von den Blickpunkten C, D und F besteht direkte Sicht auf das Grundstück des Beschwerdeführers; von den Blickpunkten A und B wird das Grundstück bei Annäherung entlang der Straße einsehbar. Der öffentliche Seezugang und der Uferbereich wurden in die Begutachtung einbezogen.
Im maßgeblichen Bezugsbereich befinden sich im Wesentlichen Einfamilienwohnhäuser mit Erdgeschoß und teilweise ausgebautem Dachgeschoß. Zusätzlich bestehen Nebengebäude und Carports.
Die Hauptgebäude entlang der Zufahrtsstraße „***“ sind im Nahbereich dieser Erschließungsstraße angeordnet. Ihre Abstände zur Fahrbahn reichen ungefähr von 3 m bis 14 m. Trotz dieser unterschiedlichen Abstände ergibt sich aufgrund des nicht geradlinigen Straßenverlaufs, der topographischen Situation und der straßenseitigen Situierung der Gebäude eine annähernd lineare, kompakte Anordnung der Bauwerke.
Die Gebäude auf den Grundstücken Nr. *** und Nr. *** befinden sich im Nahbereich ihrer jeweiligen Erschließungsstraße. Wegen des abweichenden Straßenverlaufs und der unterschiedlichen räumlichen Situation sind diese Anordnungen mit jener des gegenständlichen Grundstücks nur eingeschränkt vergleichbar; sie begründen keine wahrnehmbare Fortsetzung einer Häuserreihe bis zum Grundstück Nr. ***.
Hinsichtlich Bauform, Farbgebung und Bauvolumen fügt sich das geplante Gebäude in den Bestand des Bezugsbereiches ein und weicht davon nicht offenkundig ab.
Hinsichtlich seiner Anordnung auf dem Grundstück weicht das geplante Gebäude jedoch von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches offenkundig ab. Durch die geplante Situierung in etwa 35 m Entfernung von der Erschließungsstraße und damit deutlich weiter in Richtung See als die übrigen Hauptgebäude würde vom straßenseitigen Bezugsbereich aus eine wahrnehmbare Lücke im bestehenden Gefüge entstehen; die annähernd lineare Anordnung der Gebäude entlang der Erschließungsstraße würde unterbrochen.
Das – in der mündlichen Verhandlung angesprochene – neu errichtete Gebäude auf Grundstück Nr. *** war bei Durchführung des Ortsaugenscheins durch die Amtssachverständige lediglich als Baustelle vorhanden. Ob dieses Gebäude bewilligt ist und wie dessen konkrete bewilligte Anordnung beschaffen ist, konnte nicht festgestellt werden.
Die Feststellungen gründen sich auf den Verwaltungsakt, die Berufungsentscheidung, die Beschwerde, das Tonbandprotokoll der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 29. Mai 2026, das schriftliche Gutachten der bautechnischen Amtssachverständigen D samt Fotodokumentation sowie deren mündliche Erläuterungen in der Verhandlung.
Das Gutachten der Amtssachverständigen ist vollständig, nachvollziehbar und schlüssig. Es enthält eine konkrete Beschreibung des Bauvorhabens, eine detaillierte Darstellung der örtlichen Situation, eine nachvollziehbare Abgrenzung des Bezugsbereiches anhand allgemein zugänglicher Betrachtungspunkte, eine Beschreibung des vorhandenen Bestandes im Bezugsbereich sowie eine gesonderte Beurteilung der Kriterien Bauform, Farbgebung, Bauvolumen und Anordnung auf dem Grundstück. Damit entspricht es den Anforderungen, wonach die Frage der Störung des Ortsbildes nur auf Grundlage eines begründeten Sachverständigengutachtens geklärt werden kann und der Befund eine detaillierte Beschreibung der örtlichen Situation, möglichst untermauert durch Fotos oder Planskizzen, enthalten muss (vgl. VwGH 19.05.2015, 2013/05/0144). Ebenso entspricht es dem Grundsatz, dass zwar die Beeinträchtigung des Ortsbildes eine Rechtsfrage ist, die dafür erforderlichen Sachverhaltsgrundlagen aber vom Sachverständigen darzulegen sind (vgl. VwGH 16.05.2013, 2010/06/0194; 2010/06/0195).
Besonders maßgeblich ist, dass die Amtssachverständige den Bezugsbereich nicht schematisch, sondern anhand jener allgemein zugänglichen Orte abgegrenzt hat, von denen aus die für die Beurteilung relevanten Kriterien tatsächlich wahrnehmbar sind. Gerade dies verlangt die Rechtsprechung: Die maßgebliche Umgebung ist im Befund eines Sachverständigengutachtens nach sachlichen Gesichtspunkten nachvollziehbar zu umschreiben; Aufgabe des Gerichts ist es, das Gutachten auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Schlüssigkeit zu prüfen (vgl. VwGH 15.10.2024, Ra 2024/06/0099).
Das Beschwerdevorbringen, der öffentliche Seezugang sei nicht berücksichtigt worden, trifft nach dem Ergebnis des Beweisverfahrens nicht zu. Die Amtssachverständige hat in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich ausgeführt, dass der öffentliche Seezugang und der Uferbereich in die Begutachtung einbezogen wurden, insbesondere über die Blickpunkte C, D und den Uferbereich. Dass sie diesen Blickpunkten nicht den vom Beschwerdeführer gewünschten Vorrang gegenüber den straßenseitigen Blickpunkten eingeräumt hat, macht das Gutachten nicht unschlüssig. Maßgeblich ist, dass die relevanten allgemein zugänglichen Betrachtungspunkte tatsächlich berücksichtigt wurden.
Das vom Beschwerdeführer vorgelegte Privatgutachten des C vermochte die Schlüssigkeit des Gutachtens der Amtssachverständigen nicht zu erschüttern. Die Amtssachverständige setzte sich damit ausdrücklich auseinander und legte nachvollziehbar dar, dass die in dem Privatgutachten angenommene Sichtachse entlang der Grundstücke Nr. *** bis *** vor Ort nicht wahrnehmbar sei und mehrere herangezogene Grundstücke nicht im maßgeblichen Bezugsbereich lägen.
Das Gericht folgt dieser fachlichen Beurteilung, weil sie sich an den tatsächlich wahrnehmbaren örtlichen Gegebenheiten orientiert und die Abgrenzung des Bezugsbereiches sachlich begründet. Dass Einwendungen gegen die Schlüssigkeit eines Gutachtens auch ohne Gegengutachten Gewicht haben können, ändert nichts daran, dass das Gericht nach durchgeführter Prüfung dem schlüssigeren Gutachten folgen darf (vgl. VwGH 15.10.2024, Ra 2024/06/0099). Den Ausführungen der Sachverständigen zufolge wäre vom Blickpunkt A und B aus die geplante Anordnung daher als offenkundige Abweichung wahrnehmbar. Vom Blickpunkt C und D aus würde das geplante Gebäude als einziges an die Böschungskante vorgerücktes Gebäude wahrgenommen werden; eine vor Ort wahrnehmbare Fortsetzung einer Häuserreihe der Grundstücke Nr. *** bis *** bis zum gegenständlichen Grundstück besteht nicht. Vom Blickpunkt F aus ist eine Beeinträchtigung hinsichtlich der Anordnung nicht wahrnehmbar. Unabhängig davon hielt die Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar fest, dass ihr Ergebnis auch unter Berücksichtigung dieses Umstandes unverändert bleibt.
Zum in der Verhandlung thematisierten Grundstück Nr. *** ist festzuhalten, dass die Amtssachverständige nachvollziehbar dargelegt hat, bei ihrem Ortsaugenschein lediglich eine Baustelle wahrgenommen zu haben und die konkrete bewilligte Anordnung dieses Gebäudes nicht beurteilen zu können. Daraus folgt zunächst, dass dieses Objekt schon mangels feststehender konsentierter Ausgestaltung keine tragfähige Vergleichsbasis für die Ortsbildbeurteilung des gegenständlichen Vorhabens bildet. Darüber hinaus hat die Amtssachverständige auf ausdrückliche Nachfrage erklärt, dass sie auch bei Beibehaltung des Bezugsbereiches und unter Berücksichtigung des Vorbringens zum Grundstück Nr. *** bei ihrem Gutachten bleibe. Das Gericht misst dieser Aussage Gewicht bei, weil sie erkennen lässt, dass der angesprochene Umstand fachlich reflektiert und in die Beurteilung einbezogen wurde. Ein entscheidungswesentlicher Widerspruch des Gutachtens ergibt sich daraus nicht.
Soweit der Beschwerdeführer auf weitere Grundstücke, insbesondere Nr. *** bis ***, Nr. *** bis ***, Nr. *** und Nr. ***, verweist, folgt das Gericht der nachvollziehbaren Einschätzung der Amtssachverständigen, dass diese Objekte entweder nicht im maßgeblichen Bezugsbereich liegen oder aufgrund von Topografie, Straßenverlauf, Höhenlage und Distanz nicht vergleichbar sind und sich daher mit dem gegenständlichen Vorhaben nicht gegenseitig ortsbildrelevant beeinflussen.
Der beantragte Lokalaugenschein war nicht weiter durchzuführen. Die entscheidungswesentlichen örtlichen Gegebenheiten wurden bereits durch den von der Amtssachverständigen vorgenommenen Ortsaugenschein, die Fotodokumentation, das schriftliche Gutachten und dessen mündliche Erörterung hinreichend erhoben. Das Beschwerdevorbringen zeigte keinen konkreten zusätzlichen Erkenntnisgewinn auf, der nur durch einen weiteren gerichtlichen Lokalaugenschein hätte gewonnen werden können. Dass die Unterlassung eines Ortsaugenscheins nicht schon für sich einen Verfahrensmangel begründet, wenn die Sachlage anderweitig ausreichend geklärt ist, entspricht auch der herangezogenen Rechtsprechung (vgl. VwGH 15.04.2024, Ra 2024/05/0008).
6.1. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015, lauten:
㤠54
Bauwerke im Baulandbereich ohne Bebauungsplan
(1) Für einen Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes auf einem als Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet und Bauland-Verkehrsbeschränktes Industriegebiet, gewidmeten Grundstück, für das kein Bebauungsplan gilt oder dieser keine Festlegung der Bebauungsweise enthält, gilt die offene Bebauungsweise mit folgenden Ausnahmen:
Ein neues oder abgeändertes Hauptgebäude muss der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise entsprechen, sofern das Hauptgebäude weiterhin bestehen bleibt, von dem die Ableitung der bewilligten Bebauungsweise erfolgt. Ist auf dem Baugrundstück bereits eine bewilligte Bebauungsweise vorhanden und bleibt diese nicht bestehen, gilt wahlweise die offene Bebauungsweise oder die bisher bewilligte Bebauungsweise.
Ist auf einem Nachbargrundstück die gekuppelte Bebauungsweise durch bereits bestehende oder bewilligte Gebäude festgelegt, darf zu diesem Grundstück die gekuppelte Bebauungsweise hergestellt werden.
(2) Für einen Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes auf einem als Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet und Bauland-Verkehrsbeschränktes Industriegebiet, gewidmeten Grundstück, für das kein Bebauungsplan gilt oder dieser keine Festlegung der Bebauungshöhe enthält, gelten die Bauklassen I und II.
Ein neues oder abgeändertes Hauptgebäude muss der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungshöhe (Bauklasse) entsprechen, sofern das Hauptgebäude weiterhin bestehen bleibt, von dem die Ableitung der bewilligten Bebauungsweise erfolgt. Bleibt dieses Hauptgebäude nicht bestehen, gilt wahlweise die bisher bewilligte Bebauungshöhe (Bauklasse), die nächst niedrigere Bauklasse, die Bauklasse I oder die Bauklasse II.
(3) Für Hauptgebäude und andere Bauwerke gelten dieselben Bestimmungen dieses Gesetzes wie für Hauptgebäude und Bauwerke, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, sinngemäß.
(3a) Wird der Neubau eines Gebäudes in Form einer Wiedererrichtung innerhalb der Grundrissfläche und der Gebäudehöhe eines bestehenden, baubehördlich bewilligten Gebäudes beantragt, gelten abweichend von Abs. 1 bis 3 die Bestimmungen betreffend Bebauungshöhe (Bauklasse) und Bauwich nicht.
Dabei kann eine Anordnung auf dem Grundstück, die keiner Bebauungsweise entspricht, beibehalten werden. Wird ein Abstand zur Grundstücksgrenze von 2 m unterschritten, darf der Istzustand im Hinblick auf den Brandschutz nicht verschlechtert werden.
(4) Zur Wahrung des Charakters der Bebauung darf von den Absätzen 1 bis 3 abgewichen und eine andere Bebauungsweise oder Bauklasse ausgeführt werden.
(5) (entfällt durch LGBl. Nr. 104/2025)“
㤠56
Schutz des Ortsbildes
(1) Bauwerke, Abänderungen an Bauwerken, sonstige Vorhaben allenfalls in Verbindung mit Bauwerken oder Veränderungen der Höhenlage des Geländes, die einer Bewilligung bedürfen, sind – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden.
Bauwerke dürfen hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese im Falle einer feststellbaren Abweichung nicht wesentlich beeinträchtigen.
Veränderungen der Höhenlage des Geländes haben in Angleichung an die örtlich bestehenden prägenden Neigungsverhältnisse und das örtlich bestehende Geländerelief zu erfolgen.
(2) Bezugsbereich ist der allgemein zugängliche Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.
(3) Bei der Beurteilung der Orts- und Landschaftsbildverträglichkeit haben die im Baubestand des Bezugsbereiches vorhandenen bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke und Ortsbereiche sowie designierte und eingetragene Welterbestätten besondere Berücksichtigung zu finden.
(4) Soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt, entfällt eine Prüfung nach dieser Bestimmung.“
6.2. Mit Beschluss vom 22.09.2021, erließ der Gemeinderat, gestützt auf die §§ 29 – 34 NÖ ROG 2014, die Verordnung „Bauungsplan in der Marktgemeinde ***“. Darin heißt es u.a. unter „§ 7 Ortsbildgestaltung“ Folgendes ausgeführt wird:
„Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind im Hinblick auf die Gestaltung der Bauwerke im Sinne des §56 NÖ Bauordnung 2014 folgende gesonderten Anforderungen gegeben.
Bauwerke sind so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden und hinsichtlich ihrer Bauform und Farbgebung, dem Ausmaß ihres Bauvolumens und der Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches nicht offenkundig abweichen.
Der Bezugsbereich ist der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtete Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind. Ebenso ist die Umgebung (im Sinne des §54 NÖ Bauordnung 2014) einzubeziehen.“
7.1. Die Beschwerde ist nicht begründet.
7.2. Das gegenständliche Bauvorhaben ist rechtlich zunächst an § 56 NÖ BO 2014 zu messen. Danach sind bewilligungspflichtige Bauwerke unter Bedachtnahme auf die festgelegten Widmungsarten so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden. Bauwerke dürfen hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese im Falle einer feststellbaren Abweichung nicht wesentlich beeinträchtigen; Bezugsbereich ist nach § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 der allgemein zugängliche Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind. Soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt, entfällt gemäß § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 eine Prüfung nach dieser Bestimmung.
7.3. Im vorliegenden Fall bestehen für das Gebiet ein rechtskräftiger Bebauungsplan und rechtskräftige Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde *** vom 23. September 2021. Dessen § 7 enthält Anforderungen an die Ortsbildgestaltung und bestimmt, dass Bauwerke so zu gestalten sind, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden und hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches nicht offenkundig abweichen. Damit regeln die Bebauungsvorschriften gerade jene ortsbildbezogenen Kriterien, die auch § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 nennt. Vor diesem Hintergrund ist die Ortsbildprüfung im Anlassfall primär anhand der gemeindlichen Bebauungsvorschriften vorzunehmen; § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 bringt insoweit zum Ausdruck, dass bei entsprechenden Festlegungen des Bebauungsplanes bzw. ortsbildbezogener Regelungen eine zusätzliche eigenständige Prüfung nach § 56 NÖ BO 2014 zurücktritt. Dass sich die Prüfung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes auf jene Kriterien zu beschränken hat, die von dessen Festlegungen nicht betroffen sind, entspricht auch der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH 24.01.2017, Ra 2016/05/0123).
Ungeachtet dessen ist § 56 NÖ BO 2014 für die Auslegung der in § 7 der Bebauungsvorschriften verwendeten Begriffe heranzuziehen, weil beide Regelungsebenen dieselben Beurteilungskriterien verwenden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014, dass Bauvorhaben dem Orts- und Landschaftsbild gerecht werden müssen; die Prüfung hat anhand der Kriterien Bauform und Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück zu erfolgen, wobei Maßstab sowohl für die Frage der offenkundigen Abweichung als auch für jene der wesentlichen Beeinträchtigung die bereits bestehende Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs ist (vgl. VwGH 25.09.2024, Ra 2023/05/0032). Weicht ein Bauvorhaben nicht offenkundig ab, kann eine vertiefende Ortsbildprüfung unterbleiben; liegt hingegen eine offenkundige Abweichung vor, ist in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob diese Abweichung zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich führt (vgl. VwGH 25.09.2024, Ra 2023/05/0032).
Die Frage, ob ein Bauvorhaben das Ortsbild beeinträchtigt, ist dabei eine Rechtsfrage. Die dafür erforderlichen tatsächlichen Grundlagen sind jedoch durch ein fachlich tragfähiges Sachverständigengutachten zu ermitteln. Der Verwaltungsgerichtshof verlangt, dass die Beurteilung der Störung des Ortsbildes nur auf Grundlage eines begründeten Gutachtens erfolgen darf, dessen Befund eine detaillierte Beschreibung der örtlichen Situation und der charakteristischen Merkmale des maßgeblichen Bereiches enthält, möglichst untermauert durch Fotos oder Planskizzen (vgl. VwGH 19.05.2015, 2013/05/0144). Ebenso hat die genaue Umschreibung der maßgeblichen Umgebung bzw. des Bezugsbereiches im Befund des Sachverständigengutachtens zu erfolgen; nur der Sachverständige ist aufgrund seines Fachwissens in der Lage, objektive Beurteilungsmaßstäbe heranzuziehen, während es Aufgabe des Verwaltungsgerichtes ist, das Gutachten auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Schlüssigkeit zu überprüfen (vgl. VwGH 15.10.2024, Ra 2024/06/0099). Maßgeblich ist dabei der (konsentierte) vorhandene Bestand, soweit ihm ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik eigen ist, das den Vergleichsmaßstab bildet (vgl. VwGH 03.10.2022, Ra 2022/06/0097).
Diesen Anforderungen entspricht das im Verfahren eingeholte Gutachten der bautechnischen Amtssachverständigen. Dieses enthält eine konkrete Beschreibung des eingereichten Projektes, eine detaillierte Darstellung der örtlichen und topographischen Situation, eine nachvollziehbare Abgrenzung des maßgeblichen Bezugsbereiches anhand allgemein zugänglicher Betrachtungspunkte sowie eine gesonderte Beurteilung der Kriterien Bauform, Farbgebung, Bauvolumen und Anordnung auf dem Grundstück. Das Gericht hat dieses Gutachten auf seine Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit geprüft und keine Mängel erkannt, die seiner Verwertbarkeit entgegenstünden. Insbesondere wurde der Bezugsbereich nicht schematisch, sondern anhand jener allgemein zugänglichen Orte abgegrenzt, von denen aus die für die Beurteilung relevanten Kriterien tatsächlich wahrnehmbar sind. Dies entspricht sowohl dem Begriffsverständnis des § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 als auch der dazu ergangenen Rechtsprechung (vgl. VwGH 15.10.2024, Ra 2024/06/0099).
Ausgehend von den getroffenen Feststellungen ist festzuhalten, dass sich das geplante Einfamilienhaus hinsichtlich Bauform, Farbgebung und Bauvolumen in den Bestand des maßgeblichen Bezugsbereiches einfügt. Im Bezugsbereich befinden sich im Wesentlichen Einfamilienwohnhäuser mit Erdgeschoß und teilweise ausgebautem Dachgeschoß; das geplante Gebäude weist eine rechteckige Grundform, eine massive Bauweise mit verputzter weiß-grauer Fassade und ein etwa 20 Grad geneigtes graues Satteldach auf. Nach den Ausführungen der Amtssachverständigen weicht das Vorhaben in diesen Kriterien von der bestehenden Bebauung nicht offenkundig ab. Damit liegt insoweit weder nach § 7 der Bebauungsvorschriften noch nach dem in § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 zum Ausdruck kommenden Maßstab ein Versagungsgrund vor.
Anders verhält es sich jedoch hinsichtlich der Anordnung des Hauptgebäudes auf dem Grundstück. Die Hauptgebäude sind entlang der Erschließungsstraße „***“ im Nahbereich dieser Straße situiert; ihre Abstände zur Fahrbahn reichen ungefähr von 3 m bis 14 m. Trotz dieser Unterschiede ergibt sich aufgrund des nicht geradlinigen Straßenverlaufs, der topographischen Situation und der straßenseitigen Situierung der Gebäude eine annähernd lineare, kompakte Anordnung der Bauwerke. Das gegenständliche Hauptgebäude soll demgegenüber in einem Abstand von etwa 35 m zur Erschließungsstraße errichtet werden und damit deutlich weiter in Richtung See als die übrigen Hauptgebäude des maßgeblichen Bezugsbereiches. Diese Situierung unterscheidet sich somit nicht bloß graduell, sondern in einem für das Erscheinungsbild des Bezugsbereiches prägenden Merkmal von der bestehenden Bebauung.
Das Gericht gelangt daher zur Beurteilung, dass das Vorhaben hinsichtlich seiner Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches offenkundig abweicht. Dieses Ergebnis steht mit dem Prüfprogramm des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 in Einklang, wonach die Anordnung auf dem Grundstück ausdrücklich eines der maßgeblichen Wahrnehmungskriterien bildet (vgl. VwGH 25.09.2024, Ra 2023/05/0032). Maßgeblich ist dabei nicht, ob einzelne Grundstücke oder Bauwerke im weiteren Umfeld ebenfalls Besonderheiten aufweisen, sondern ob sich das konkret eingereichte Projekt im maßgeblichen Bezugsbereich in die dort bestehende Struktur einfügt. Vergleichsmaßstab ist der (konsentierte) vorhandene Bestand mit seiner feststellbaren gemeinsamen Charakteristik (vgl. VwGH 03.10.2022, Ra 2022/06/0097).
Da somit eine offenkundige Abweichung vorliegt, war in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob diese Abweichung auch zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches führt. Eine solche Prüfung ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zwingend vorzunehmen; eine bloß festgestellte offenkundige Abweichung genügt für sich allein noch nicht, um die Ortsbildunverträglichkeit zu begründen (vgl. VwGH 25.09.2024, Ra 2023/05/0032). Diese wesentliche Beeinträchtigung ist hier zu bejahen. Nach den Feststellungen würde durch die geplante Situierung des Gebäudes in etwa 35 m Entfernung von der Erschließungsstraße und damit deutlich weiter in Richtung See als die übrigen Hauptgebäude vom straßenseitigen Bezugsbereich aus eine wahrnehmbare Lücke im bestehenden Gefüge entstehen; die annähernd lineare Anordnung der Gebäude entlang der Erschließungsstraße würde unterbrochen. Damit wird gerade jenes Strukturmerkmal beeinträchtigt, das den maßgeblichen Bezugsbereich prägt. Die Abweichung erschöpft sich somit nicht in einer bloßen Andersartigkeit, sondern verändert die wahrnehmbare Ordnung der bestehenden Bebauung in einer Weise, die als wesentlich zu qualifizieren ist.
Dem Beschwerdevorbringen, der öffentliche Seezugang und der Uferbereich seien bei der Beurteilung nicht berücksichtigt worden, war nicht zu folgen. Nach dem Ergebnis des Beweisverfahrens wurden diese Bereiche in die Begutachtung einbezogen. Dass von einzelnen Blickpunkten, insbesondere von der gegenüberliegenden Seeseite, keine Beeinträchtigung hinsichtlich der Anordnung wahrnehmbar ist, steht der Annahme einer wesentlichen Beeinträchtigung nicht entgegen. Maßgeblich ist nach § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 der allgemein zugängliche Bereich, in dem die relevanten Kriterien wahrnehmbar sind, nicht aber ein einzelner isolierter Blickpunkt. Wenn die Amtssachverständige nachvollziehbar dargelegt hat, dass die straßenseitigen Blickpunkte für die Wahrnehmung der prägenden Bebauungsstruktur maßgeblich sind und das Ergebnis auch unter Einbeziehung des Seezugangs unverändert bleibt, ist dies rechtlich nicht zu beanstanden.
Auch das vom Beschwerdeführer vorgelegte Privatgutachten vermag keine andere Beurteilung zu tragen. Das Gericht hat sich mit diesem Gutachten auseinandergesetzt und ist nach Prüfung zu dem Ergebnis gelangt, dass das Gutachten der Amtssachverständigen schlüssiger ist. Die Amtssachverständige hat nachvollziehbar dargelegt, dass die im Privatgutachten angenommene Sichtachse entlang der Grundstücke Nr. *** bis *** vor Ort nicht wahrnehmbar ist und mehrere dort herangezogene Grundstücke nicht dem maßgeblichen Bezugsbereich zuzurechnen sind. Damit wurde das Privatgutachten inhaltlich entkräftet; ein entscheidungswesentlicher Widerspruch des Amtssachverständigengutachtens wurde nicht aufgezeigt. Dass ein Gutachten nur dann als tragfähige Entscheidungsgrundlage dienen kann, wenn es in sich schlüssig und widerspruchsfrei ist, entspricht der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH 16.05.2013, 2010/06/0194).
Soweit in der mündlichen Verhandlung auf das neu errichtete Gebäude auf Grundstück Nr. *** verwiesen wurde, ergibt sich daraus ebenfalls nichts für den Beschwerdeführer. Dieses Objekt war beim Ortsaugenschein lediglich als Baustelle vorhanden; ob es bewilligt ist und wie dessen konkrete bewilligte Anordnung beschaffen ist, konnte nicht festgestellt werden. Schon deshalb bildet es keine tragfähige Vergleichsbasis für die Ortsbildbeurteilung. Maßgeblich ist der vorhandene Bestand (vgl. VwGH 03.10.2022, Ra 2022/06/0097); nicht feststehende oder bloß vermutete Ausgestaltungen anderer Bauvorhaben sind für die Beurteilung des konkret eingereichten Projektes unbeachtlich.
7.4. Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass das gegenständliche Bauvorhaben zwar hinsichtlich Bauform, Farbgebung und Bauvolumen von der bestehenden Bebauung innerhalb des maßgeblichen Bezugsbereiches nicht offenkundig abweicht, wohl aber hinsichtlich seiner Anordnung auf dem Grundstück. Diese Abweichung ist deutlich wahrnehmbar und führt zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich, weil die prägende annähernd lineare und kompakte Anordnung der Hauptgebäude entlang der Erschließungsstraße unterbrochen würde. Das Vorhaben wird damit den Anforderungen des § 7 der Bebauungsvorschriften nicht gerecht. Dieses Ergebnis steht zugleich mit dem in § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 normierten Maßstab des Ortsbildschutzes in Einklang, wonach Bauwerke von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese im Falle einer feststellbaren Abweichung nicht wesentlich beeinträchtigen dürfen.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Das Erkenntnis folgt den in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes geklärten Grundsätzen, wonach bei Ortsbildfragen ein schlüssiges Sachverständigengutachten erforderlich ist, der maßgebliche Bezugsbereich fachlich nachvollziehbar abzugrenzen ist, das Verwaltungsgericht eigene Feststellungen zu treffen und sich mit dem Beschwerdevorbringen argumentativ auseinanderzusetzen hat (vgl. VwGH 15.10.2024, Ra 2024/06/0099; 15.04.2024, Ra 2024/05/0008). Die Entscheidung beruht auf der Anwendung dieser geklärten Grundsätze auf den festgestellten Einzelfall.
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