Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-654/001-2026

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.654.001.2026

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag.Dr. Wessely, LL.M. als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Gänserndorf vom 19. März 2026, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung, zu Recht erkannt:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG dahingehend Folge gegeben, dass der Auftrag, die in den Spruchpunkten 1. bis 3., 6. und 7. genannten Objekte abzubrechen, aufgehoben wird. Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen, die Leistungsfrist zum Abbruch der in Punkt 4. und 5. genannten Objekte aber mit 30. Oktober 2026 festgesetzt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig (§ 25a VwGG).

Entscheidungsgründe:

1. Zum bisherigen Verfahren:

Im Zuge einer Überprüfung am 18. März 2026 stellte die belangte Behörde unter Beiziehung eines bautechnischen Amtssachverständiger fest, dass auf dem Grst.Nr. ***, KG ***, ein Werkstattgebäude samt Anbau (Umkleide, WC, Vorraum) im Norden und überdachtem Waschplatz im Süden errechnet wurde. Weiters wurden zwei Container für Reifen- und Öllagerung und ein Gebäude in Containerbauweise ebenso vorgefunden wie ein Schwerlastregal mit Überdachung und Beplankung der Außenwand und eine Montagegrube.

Im Hinblick darauf, dass sich die Ausführung der genannten Objekte zum Teil vom genehmigten Projekt unterschied bzw. von diesen nicht erfasst war, erließ die belangte Behörde mit dem angefochtenen Bescheid einen an die Beschwerdeführerin adressierten baupolizeilichen Auftrag, mit dem sie zum einen zum Abbruch verpflichtet und wurde ihr verboten, die genannten Objekte zu benutzen.

Hiegegen wendet sich die fristgerechte Beschwerde. Diese begründet die Beschwerdeführerin damit, dass die Behörde eine Prüfung unterlassen habe, ob die Sachverhalte nicht unter § 34 NÖ BauO zu subsumieren sei, was bei richtiger Beurteilung zutreffe; vielmehr gehe sie pauschal von der Anwendbarkeit des § 35 Abs. 2 Z 2 und Abs. 3 NÖ BauO 2014 aus. Die Entscheidung leide insoweit an einem Begründungsmangel, als einerseits für die in den Punkten 1. bis 3. genannten Objekte eine aufrechte Baubewilligung aus dem Jahr 2020 bestehe. Andererseits sei aus dem angefochtenen Bescheid nicht ersichtlich, von welchen Abweichungen die Behörde ausgehe, die die Annahme eines aliuds tragen würden. Die Abweichungen beträfen primär konstruktive Ausführungsdetails und örtliche Verschiebungen, nicht jedoch Größe, Lage und Höhenlage der Hauptgebäude. Auch habe die Beschwerdeführerin alle baulichen Maßnahmen im Bewusstsein der Übereinstimmung mit der Bewilligung vorgenommen und habe zwischenzeitig einen Ziviltechniker beauftragt, allfällige rechtliche und technische Mängel bei der Einreichung zeitnah zu beheben.

Ausgehend von den festgestellten Abweichungen hätte die belangte Behörde nicht mit Abbruchsauftrag vorgehen dürfen, sondern hätte einen Auftrag erteilen müssen, entweder nachträglich eine baubehördliche Bewilligung zu erwirken oder wahrgenommene Baugebrechen zu beseitigen. Diesbezüglich sei die angeordnete Maßnahme auch unverhältnismäßig, weil von den Bauwerken keine akute Gefahr für Personen oder Sachen ausgehe. Die Beschwerdeführerin sei bereit und in der Lage, diesbezügliche notwendige Schritte zu setzen und schnellstmöglich einen Konsens für den bestehenden Zustand zu erwirken. Den Umstand der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit hätte die belangte Behörde völlig ignoriert.

Schließlich lägen keine technischen Mängel vor, bestehe keine Gefahr im Verzug und laufe der wirtschaftliche Betrieb ohne Beanstandungen. Von einem Betriebstopp wären auch Arbeitnehmer betroffen. Nicht zuletzt dürfte ein baupolizeilicher Abbruchsauftrag für den Fall eines anhängigen Baubewilligungsverfahrens nicht vollstreckt werden. Demgemäß würde der Antrag gestellt, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen

2. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Beweis wurde in einer öffentlichen mündlichen Verhandlung erhoben durch Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde und die ergänzend vorgelegten Unterlagen der Beschwerdeführerin, durch Befragung je eines informierten Vertreters der Beschwerdeführerin und der belangten Behörde.

3. Demnach steht folgender Sachverhalt als erwiesen fest:

Die Beschwerdeführerin ist Pächterin des im Eigentum des C stehenden Grst.Nr. ***, KG ***. Aus dem Pachtvertrag ergibt sich kein Verbot der Errichtung anderer Bauwerke als von Superädifikaten.

Auf diesem Grundstück befinden sich u.a. folgende Objekte:

1. Ein als Werkstätte genutztes Gebäude, das aus einer Halle mit einem Ausmaß von 16 × 21 m und im Norden und Süden anschließenden Teilen besteht. Der Hallenteil selbst besteht aus einer Stahl-Rahmenkonstruktion mit Zugbändern. In seinem Inneren befinden sich ein in Stahlbetonbauweise errichteter Heiz- und ein Lagerraum. Der an den Hallenteil südlich anschließend überdachte Waschplatz wurde als Stahlkonstruktion auf einem Stahlbetonsockel mit einer Beplankung mittels Sandwichpaneelen mit einem einfachen Satteldach. Das Gebäude soll nicht bloß vorübergehend an dieser Stelle stehen bleiben.

Das bestehende Gebäude unterscheidet sich von dem durch Bescheid der belangten Behörde vom 23. Dezember 2020, ***, ***, konsentierten Zustand dahingehend, dass zwar der Hallenteil mit einem Ausmaß von 16 x 21 m an der projektierten Stelle errichtet wurde, der ursprünglich als Lagerhalle konzipierte, nicht konditionierte Raum aber als Werkstattgebäude mit einer gänzlich abgeänderten Tragkonstruktion errichtet wurde. Während sich der Konsens auf eine Tragkonstruktion in Form einer Stahlhalle bestehend aus einer Stützenkonstruktion und darauf aufgesetztem Fachwerkrahmen ebenfalls in Stahlbauweise bezog, wurde eine Stahl-Rahmenkonstruktion in weit schwächerer Dimension mit Zugbändern errichtet. Das vorhandene Objekt entspricht damit in seinem Wesen nicht dem bewilligten. Der nördliche Teil wurde im Hinblick auf die Außenabmessungen weit größer errichtet als bewilligt (Verlängerung Richtung Nordwesten und ca. 3,5 m). Anstelle des projektierten Waschplatzes mit einer Hülle in Form einer Stahl-Glas-Konstruktion mit einem Doppelgiebel wurde dieser Teil des Objekts in der oben umschrieben Form errichtet.

2. Zwei Container für die Reifen- und Öllagerung, die – dem Konsens entsprechend – im zentralen Grundstücksbereich mit einem Abstand von 5,37 m zur westlichen Grundstücksgrenze aufgestellt werden sollten, wurden Richtung Osten verschoben in einem Abstand von ca. 17 m zur westlichen Grundstücksgrenze und um 90° verdreht aufgestellt. Darüber hinaus befindet sich ein weiterer Container dort, für den nie ein Konsens bestand. Die Container ruhen auf einem Fundament, sind mit diesem aber nicht verbunden.

3. Im südlichen Grundstücksbereich befindet sich ein Gebäude in Containerbauweise mit Abmessungen von ca. 12,5 m x 6,3 m im Erdgeschossbereich. Ein Konsens dafür besteht nicht. Die Container ruhen auf einem Fundament, sind mit diesem aber nicht verbunden.

4. Südöstlich des Werkstattgebäudes befindet sich ein Schwerlastregal mit einer Länge von ca. 13 m, einer Beplankung mittels Sandwichpaneelen der Regale an der östlichen Seite und einem Pultdach. Es ist mit der im gegenständlichen Bereich vorhandenen Betonplatte verbunden und soll auf Dauer dort bestehen bleiben. Seine Errichtung erfordert ein wesentliches Maß an bautechnischer Kenntnis.

5. Südlich des Werkstattgebäudes besteht im Bereich der betonierten Fläche eine nicht überdachte Montagegrube in einer Tiefe von ca. 1,4 m. Für ihre Errichtung ist ein wesentliches Maß bautechnischer Kenntnis erforderlich.

Diese Feststellungen gründen sich, soweit im Folgenden nicht anders ausgeführt, auf den unbedenklichen Akt der belangten Behörde und die von der Beschwerdeführerin vorgelegten Unterlagen. Die neuen Pläne sollen der Sanierung des derzeitigen Zustandes zugrunde gelegt werden. Die Feststellungen dazu, dass der Hallenkomplex samt den Räumlichkeiten im Norden und dem überdachten Waschplatz im Süden sowie das Schwerlastregal auf Dauer vor Ort verbleiben sollen, ergeben sich aus den Ausführungen des informierten Vertreters der Beschwerdeführerin in der öffentlichen mündlichen Verhandlung. Diesen kann auf Basis der vorliegenden Beweisergebnisse nicht entgegengetreten werden.

4. Daraus ergibt sich in rechtlicher Hinsicht:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge § 31 Abs. 1 VwGVG mit Beschluss. Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen und nach § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden. Relevant ist dabei im Bescheidbeschwerdeverfahren – nach h.M. (i.d.S. auch VwGH 21.10.2014, Ro 2014/03/0076) – regelmäßig die in seinem Entscheidungszeitpunkt geltende Sach- und Rechtslage, sodass diesbezügliche Änderungen – zum Vor- und Nachteil des Beschwerdeführers (VwGH 27.3.2007, 2007/18/0059) – zu berücksichtigen sind.

4.1. Zum Abbuchungsauftrag

Gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 2014 in der hier anzuwendenden Fassung LGBl. 2026/9 hat die Baubehörde unter Gewährung einer angemessenen Frist den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages auf Baubewilligung anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) vorliegt. Für andere Vorhaben gilt diese Bestimmung sinngemäß. In jedem Fall kommt es – anders als unter dem Regime der NÖ BauO 1996 – auf die Konsensfähigkeit des Vorhabens nicht (mehr) an (Motivenbericht Ltg.-477/B-23/2-2014, 27).

Voraussetzung für die Erteilung eines solchen baupolizeilichen Auftrags ist sohin zum einen die Bewilligungspflicht (oder hier nicht relevant: Anzeigepflicht) des Vorhabens sowohl im Errichtungszeitpunkt als auch während der Zeitspanne bis zur Erteilung des baupolizeilichen Auftrags, zum anderen das Fehlen dieser erforderlichen Bewilligung oder Anzeige (§ 70 Abs. 27 NÖ BauO 2014).

Im konkreten Fall steht unstrittig fest, dass es sich sowohl beim Hallenkomplex als auch den Containern und bewilligungspflichtige Vorhaben, nämlich den Neubau von Gebäuden i.S.d.§ 14 Z 1 NÖ BauO 2014 handelt (zur Qualifikation von Containern als Gebäude vgl. VwGH 12.12.2013, 2013/06/0152). Beim Schwerlastregal bzw. der Montagegrube sieht man sich wiederum baulichen Anlagen gegenüber, deren Errichtung – unbeschadet hier nicht einschlägiger Ausnahmen – nach § 14 Z 2 NÖ BauO 2014 einer baubehördlichen Bewilligung bedürfen, weil sie mit dem Boden (im vorliegenden Fall technisch) verbunden sind und ihre Errichtung – wie vom bautechnischen Sachverständigen (unwidersprochen geblieben) festgestellt – ein wesentliches Maß bautechnischer Kenntnis erfordert.

Fraglich ist jedoch bezogen auf den Hallenkomplex auf der einen und zwei Container auf der anderen Seite, ob für diese ein Konsens aus dem Jahr 2020 vorliegt oder nicht. Eine Baubewilligung wird nach stRsp (z.B. VwGH 17.12.2025, Fe 2025/06/0001) immer für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt, sodass ein Abweichen hiervon eine neuerliche Bewilligung erfordert. So kann zunächst bezogen auf zwei Lagercontainer bei einer Verschiebung dieser Objekte um rund 10 m Richtung Osten nicht mehr von nicht mehr von derselben Sache gesprochen werden, sondern liegt diesbezüglich ein aliud vor (VwGH 3.7.2000, 2006/05/0130). Nichts anderes gilt aber auch für den Hallenkomplex. Wenngleich die Halle selbst lagerichtig mit unverändertem Ausmaß errichtet wurde, wurde der nördliche Teil des Objekts hinsichtlich seiner Größe nicht unerheblich ausgedehnt. Hinzu tritt aber sowohl die Halle selbst als auch den südlichen Bereich des Objekts, nämlich den überdachten Waschplatz betreffend, dass sich die technische Ausführung wesentlich von jener abhebt, wie sie dem Konsens zugrunde lag. Auch eine solche wesentlich verschiedene technische Ausführung eines Vorhabens steht aber der Annahme der Identität desselben entgegen und sondern begründet das Vorliegen eines Aliud (z.B. VwGH 6.7.2000, 2008/05/0115).

In einem ersten Schritt kann daher davon ausgegangen werden, dass die im Spruch umschriebenen Objekte allesamt bewilligungspflichtig sind (und waren) und für sie derzeit kein Konsens vorliegt.

Gleichwohl war der Beschwerde bezogen auf den Auftrag, den Hallenkomplex, das Schwerlastregal und die Montagegrube abzubrechen, Erfolg beschieden. Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft nämlich nach stRsp (z.B. VwGH 14.2.2025, Ra 2023/05/0258) den jeweiligen Eigentümer. Grundsätzlich fällt ein auf einem Grundstück errichtetes Bauwerk als Zugehör gemäß § 297 ABGB in das Eigentum des Grundeigentümers nach dem Grundsatz superficies solo cedit (VwGH 10.12.2024, Ra 2023/05/0195). Hat aber das Bauwerk ein anderer als der Grundeigentümer errichtet und ist es nicht für die Dauer bestimmt, liegt ein Superädifikat vor und ist der Bauauftrag an den Eigentümer des Superädifikates zu erteilen (abermals VwGH 10.12.2024, Ra 2023/05/0195). Wesentlich für das Vorliegen eines Superädifikates ist das Fehlen der Absicht des Erbauers, dass das Bauwerk stets (d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Maßgeblich ist dabei der aus der Bauweise, der Art der Benutzung oder der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbare Zweck.

Im konkreten Fall ergibt sich aus der Bauweise des Hallenkomplexes, insbesondere dem in Stahlbetonbauweise errichteten Raum, vor allem aber den Angaben des informierten Vertreters der Beschwerdeführerin, dass das Bauwerk in der Absicht errichtet wurde, stets auf dem fremden Grundstück zu verbleiben. Gleiches gilt auch für die Montagegrube schon aufgrund der baulichen Ausgestaltung als Teil der Betonplatte und für das Schwerlastregal. Diese Objekte sind daher mit der Errichtung in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergegangen, sodass der baupolizeiliche Abbruchsauftrag an diesen zu ergehen hat. Der Beschwerde war diesbezüglich Erfolg beschieden.

Anders stellt sich die Sache bezogen auf die Container dar, zumal auf solche, wenn sie auf einem fremden Grund bloß aufgestellt sind, grundsätzlich die Regel des § 297 ABGB keine Anwendung findet (vgl. Holzner in Rummel/Lukas, ABGB4 § 297 [Stand 1.7.2016, rdb.at] Rz 9 m.w.N.; VwGH 31.1.2012, 2009/05/0137). Aufgrund der schlichten Aufstellung der Container auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück, wenn auch auf Streifenfundamenten, trat ein Eigentumsübergang an denselben durch die Aufstellung nicht ein. Diesbezüglich war der Beschwerde daher kein Erfolg beschieden. Mit Blick auf die Dauer des Beschwerdeverfahrens war die Leistungsfrist jedoch neu festzusetzen.

4.2. Zum Benutzungsverbot

Gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BauO 2014 hat die Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten Bauwerks oder Vorhabens sowie die Nutzung eines Bauwerks oder Vorhabens zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck zu verbieten.

Anders als bezogen auf Aufträge nach Abs. 2 kann Adressat solcher nach Abs. 3 nicht nur der Eigentümer des Bauwerks sein, sondern auch derjenige, von dem die (tatsächliche) Einstellung der vorschriftswidrigen Nutzung erwartet und demgegenüber sie auch durchgesetzt werden kann (vgl. VwGH 30.4.2019, Ra 2017/06/0045 m.H.a. VwGH 19.12.2005, 2004/06/0139, m.w.N.). Ausschlaggebend ist jeweils die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit, die i.d.R. aus dem Bestehen eines Rechtstitels (Eigentum, Wohnungseigentum, Bestandsverhältnis) abgeleitet werden kann (vgl. VwGH 30.4.2019, Ra 2017/06/0045). Dass dies auf die Beschwerdeführerin zutrifft, die als Pächterin die gegenständliche Liegenschaft samt den darauf befindlichen Bauwerken benutzt, ist nicht zweifelhaft, sodass sie als Adressatin in Betracht kommt.

Diesbezüglich war der Beschwerde daher kein Erfolg beschieden.

5. Zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung:

Mit der nunmehrigen Entscheidung in der Sache ist der Antrag auf Aberkennung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos und kann ein gesonderter Abspruch hierüber entfallen (VwGH 30.1.2015, Ra 2014/02/0174).

6. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, weil sich die Beurteilung auf die oben wiedergegebene höchstgerichtliche Rechtsprechung stützen kann.