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LVwG-AV-241/001-2026•LVwG N LVwG-AV-241/001-2026
LVwG-AV-241/001-2026Tribunal administratif régional13 mai 2026
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; erhaltenswertes Gebäude; Wiedererrichtung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Richter Mag. Viktor Falschlehner über die Beschwerde des A, vertreten durch die B Rechtsanwälte (GbR) in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 02.12.2025, Zl. ***, betreffend eine baubehördliche Bewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014, zu Recht:
I.Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.
II.Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision iSd. Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG)
§ 23 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014)
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG)
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1.1. Mit Schreiben vom 10.02.2025 stellte A (im Folgenden: Beschwerdeführer) einen Antrag auf Wiedererrichtung eines zerstörten Gebäudes auf den Grundstücken Nr. *** und *** der KG *** nach der NÖ BO 2014.
1.2. Mit Bescheid vom 27.06.2025 wies der Bürgermeister der Marktgemeinde *** diesen Antrag ab.
Begründend wurde dabei im Wesentlichen ausgeführt, dass im baubehördlichen Vorprüfungsverfahren ein Widerspruch des eingereichten Bauvorhabens mit dem gültigen Flächenwidmungsplan hervorgekommen sei – das gegenständliche Grundstück sei als „Glf“ (Grünland – Land- und Forstwirtschaft) gewidmet. Ein Gebäude auf dieser Widmungsart sei nur dann zulässig, wenn dies für eine Nutzung gemäß der Widmungsart erforderlich sei und eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolge.
1.3. Mit Schriftsatz vom 15.07.2025 erhob der Beschwerdeführer durch seine rechtsfreundliche Vertretung Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters. In der Berufung wird zusammengefasst angeführt, dass die geplante Wiedererrichtung des zerstörten Gebäudes auf den gegenständlichen Grundstücken der Bestimmung des § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014) entspräche.
Es sei zwar richtig, dass der derzeit vorliegende Flächenwidmungsplan die Widmung „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ (Geb) nicht vorsehe. Eine solche Widmung wäre jedoch gemäß § 20 Abs. 2 Z 4 NÖ ROG 2014 zwingend vorzusehen gewesen, weshalb der Flächenwidmungsplan gesetzeswidrig sei. Es lägen nämlich die sachlichen Voraussetzungen für eine entsprechende Widmung vor.
Weil sich die Baubehörde mit diesem Vorbringen nicht auseinandergesetzt habe, sei der ergangene Bescheid rechtswidrig.
1.4. Der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde) wies mit Bescheid vom 02.12.2025 die Berufung als unbegründet ab.
In der Begründung wurde – nach Wiedergabe des Verfahrensganges und des Gesetzestextes – im Wesentlichen neuerlich auf den Widerspruch des Bauvorhabens zum Flächenwidmungsplan verwiesen. Da die Behörde die geltenden Gesetze und Verordnungen anzuwenden habe, könne die Bestimmung hinsichtlich der Wiedererrichtung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland mangels entsprechender Widmung nicht angewendet werden.
Gegen diesen Bescheid der belangten Behörde wurde mit Schriftsatz vom 02.01.2026 die gegenständliche Beschwerde erhoben.
Darin räumt der Beschwerdeführer zunächst ein, dass die Versagung des Bauansuchens insofern zu Recht erfolgte, als das Ansuchen tatsächlich dem Flächenwidmungsplan widerspreche.
Dieser Flächenwidmungsplan sei jedoch eine rechtswidrige generelle Norm. Dies deshalb, weil die Grundstücke *** und *** der KG *** nicht als „Grünland – erhaltenswertes Gebäude“ gewidmet worden seien, obwohl diese Widmung gemäß § 20 Abs. 2 Z 4 NÖ ROG 2014 zwingend vorzusehen sei. Entgegen der klaren Vorgabe des niederösterreichischen Landesgesetzgebers sei diese Widmung der Grundstücke trotz eines – durch ein Elementarereignis vollständig zerstörtes – baubewilligtes Hauptgebäude nicht erfolgt.
Der Flächenwidmungsplan verstoße insbesondere gegen § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ ROG 2014. Auch zahlreiche andere Gebäude in der Umgebung würden die Sonderwidmung „Grünland – erhaltenswertes Gebäude“ aufweisen.
Betreffend die gegenständlichen beiden Grundstücke sei dies offenbar – infolge der Zerstörung des Hauses – übersehen worden.
Das Recht, ein Gebäude gemäß § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ ROG wiederzuerrichten, sei zeitlich nicht beschränkt.
In Folge dieser Argumentation regte der Beschwerdeführer eine Antragsstellung des über die Beschwerde erkennenden Gerichts gemäß Art. 139 Abs. 1 Z 1 B-VG auf Prüfung des Flächenwidmungsplanes durch den Verfassungsgerichtshof an.
Ferner stellte er die Anträge, das Landesverwaltungsgericht möge eine öffentliche mündliche Verhandlung durchführen und den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass eine Baubewilligung erteilt werde. In eventu wurde die Zurückverweisung an die belangte Behörde beantragt.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Seitens des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich wurde Einsicht genommen in den baubehördlichen Akt, der von der belangten Behörde vorgelegt wurde.
Am 12.05.2026 führte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in Entsprechung des Parteienantrages eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher der Beschwerdeführer und sein rechtsfreundlicher Vertreter sowie eine Vertreterin der belangten Behörde teilnahmen.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***. Auf dem Grundstück ***, KG *** befand sich ein am 21.06.1925 baubewilligtes Gebäude, welches durch einen Brand am 27.05.1954 vollständig zerstört wurde – es sind von diesem Gebäude lediglich noch die Grundfesten vorhanden.
Das Gebäude trug ursprünglich die Widmung „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“. Im Zuge einer behördlichen Datendigitalisierung im Jahr 2002 bzw. 2003 wurde bei einer Begehung durch die Marktgemeinde *** festgestellt, dass das Gebäude untergegangen und nicht wiedererrichtet worden war. In der Folge wurde diese Widmung gelöscht.
Die geltende Flächenwidmung für die Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, ist „Grünland – Land und Forstwirtschaft“.
Die getroffenen Feststellungen ergeben sich aus dem Inhalt des von der belangten Behörde vorgelegten Aktes. Die darauf beruhenden Feststellungen – insbesondere auch die Widmungsart der gegenständlichen Grundstücke – werden vom Beschwerdeführer ausdrücklich nicht bestritten.
Die Feststellung zur Errichtung des Gebäudes ergibt sich ebenfalls aus dem Bauakt, jene zur Zerstörung des Gebäudes beruht auf dem Akteninhalt, dem vom Beschwerdeführer vorgelegten Einsatzprotokoll der Freiwilligen Feuerwehr *** vom 27.05.1954 und den Aussagen des Beschwerdeführers und der Vertreterin der belangten Behörde in der mündlichen Verhandlung.
Im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 12.05.2026 wurde von der Vertreterin der belangten Behörde mitgeteilt, dass das Gebäude tatsächlich in der Vergangenheit eine „Grünland – erhaltenswertes Gebäude“-Widmung aufgewiesen hat, diese jedoch später bereinigt wurde.
Die gegenständlich einschlägigen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 idF. LGBl. Nr. 9/2026 lauten auszugsweise:
(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen auf Baubewilligung vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben entgegensteht:
[…]“
(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.
§ 20 NÖ Rauordnungsgesetz 2014, LGBl. Nr. 3/2015 idF. LGBl. Nr. 104/2025 lautet auszugsweise:
(1) Alle nicht als Bauland oder Verkehrsflächen gewidmeten Flächen gehören zum Grünland.
(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:
Sofern es insbesondere zur Umsetzung der Ziele des örtlichen Raumordnungsprogramms, zum Schutz des Ortsbilds, auf Grund einer eingeschränkten Verkehrserschließung, zur Vermeidung von Nutzungskonflikten oder auf Grund von Naturgefahren, die weder den Bestand noch die Benutzbarkeit des Gebäudes gefährden, erforderlich ist, kann die Gemeinde die Nutzung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland durch eine Zusatzbezeichnung im Flächenwidmungsplan einschränken bzw. dessen Erweiterungsmöglichkeiten unter die in Abs. 5 Z 1 und 2 vorgesehenen Obergrenzen eingrenzen. Gleichermaßen kann die Summe der Grundrissflächen aller Nebengebäude eingeschränkt oder auf bis zu 100 m2 erhöht werden.
Eine solche Einschränkung kann auch generell für erhaltenswerte Gebäude im Grünland sowie deren Nebengebäude im gesamten Gemeindegebiet oder in abgrenzbaren Teilbereichen davon festgelegt werden.
[…]
(4) Im Grünland ist ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ Bauordnung 2014 in der geltenden Fassung, nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist und in den Fällen des Abs. 2 Z 1a und 1b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen.
(5) Für erhaltenswerte Gebäude im Grünland gilt:
7.1. Zum Antrag auf Wiedererrichtung:
Gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG erkennt das Verwaltungsgericht über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist. Gemäß § 28 Abs. 2 Z 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht.
Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (Beschwerdegründe und Beschwerdebegehren) zu überprüfen (vgl. § 27 VwGVG).
Sache des Beschwerdeverfahrens ist – ungeachtet des durch § 27 VwGVG vorgesehenen Prüfungsumfanges – jedenfalls nur jene Angelegenheit, die den Inhalt des Spruches der vor dem Verwaltungsgericht belangten Verwaltungsbehörde gebildet hat (vgl. VwGH 24.05.2016, Ra 2016/03/0050).
Im gegenständlichen Fall ist daher Sache des Beschwerdeverfahrens die Frage der Rechtmäßigkeit der Bestätigung des erstinstanzlichen Bescheides betreffend die Abweisung des Antrages auf Wiedererrichtung eines Gebäudes vom 10.02.2025.
Nach § 20 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde bei Anträgen auf Baubewilligung im Rahmen der Vorprüfung festzustellen, ob dem Bauvorhaben die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart entgegensteht. Liegt ein diesbezüglicher Widerspruch vor, so ist die Baubewilligung gemäß § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 zu versagen.
Im gegenständlichen Fall wurde im Zuge der Vorprüfung ein Widerspruch des Bauvorhabens zum Flächenwidmungsplan festgestellt – dies wird auch seitens des Beschwerdeführers nicht bestritten.
Die Abweisung des Antrages auf (Wieder-)Errichtung des Gebäudes ist daher im Hinblick auf diesen Widerspruch nicht nur rechtlich richtig, sondern auch zwingend.
7.2. Zum angeregten Antrag gemäß Art. 139 Abs. 1 Z 1 B-VG:
Aus dem NÖ ROG 2014 lässt sich kein Rechtsanspruch auf Erlangung einer bestimmten (gewünschten) Flächenwidmung ableiten. Hierfür sind ausschließlich die objektiven Kriterien maßgeblich, die in verfahrensrechtlicher und materiell-rechtlicher Hinsicht für das Zustandekommen der Widmung eines Grundstücks zu beachten sind (vgl. VfGH 04.10.1980, B 114/78 VfSlg. 8885). Ob die Widmung eines Grundstückes als Grünland-erhaltenswertes Gebäude erfolgt, hat somit der jeweils zuständige Verordnungsgeber im Rahmen der Vorgaben des NÖ ROG 2014 zu beurteilen.
Das erkennende Gericht teilt die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit des Flächenwidmungsplanes in Bezug auf die Grundstücke Nr. *** und *** der KG *** nicht. Vielmehr wäre die (vom Beschwerdeführer intendierte) Widmung als Grünland – erhaltenswertes Gebäude in der gegenständlichen Konstellation rechtswidrig:
Eine solche Widmung ist nämlich nach dem Wortlaut der Bestimmung nur dann möglich, wenn auf einem Grundstück ein baubehördlich bewilligtes Hauptgebäude besteht. Die Widmungsart stellt insofern einen Sonderfall im System der niederösterreichischen Raumordnung dar, weil nicht die Fläche des Grundstücks, sondern das (erhaltenswerte) Gebäude selbst Träger dieser Widmung ist (vgl. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12, Anm. 13 zu § 20 NÖ ROG 2014, S. 1746).
Besteht kein Gebäude, ist folglich auch eine Widmung als „erhaltenswertes Gebäude“ rechtlich denkunmöglich.
Hingegen geht sogar bei einer vorhandenen Geb-Widmung – bei Untergang des Gebäudes und damit des Baukonsenses – diese Widmung verloren bzw. wird substanzlos und wäre in der Folge aus dem Flächenwidmungsplan gemäß § 25 Abs. 1 Z 2 NÖ ROG 2014 zu streichen. Dies gilt etwa auch dann, wenn das Gebäude infolge Instandhaltungsarbeiten einstürzt (vgl. neuerlich vgl. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12, S. 1746) oder nach einer Zerstörung des Gebäudes durch Elementarereignis nicht innerhalb einer (zweijährigen) Frist um Wiedererrichtung angesucht wird. Eine solche Wiedererrichtung hat nämlich in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Elementarereignis zu erfolgen (vgl. Kienastberger/Stellner-Bichler3, NÖ Baurecht3, S. 1487).
Eben diese Wiedererrichtung (bei noch aufrechter Geb-Widmung) ist im gegenständlichen Fall unterblieben. Nach Untergang des Gebäudes wurde dieses in einer Zeitspanne von über 50 Jahren nicht mehr wiedererrichtet, woraufhin die Geb-Widmung gestrichen wurde.
In Folge der Zerstörung durch das Brandereignis am 27.05.1954 ist somit auf dem betroffenen Grundstück kein (erhaltenswertes) Gebäude – und damit auch kein Konsens mehr vorhanden (vgl. hierzu VwGH 24.04.1996, 95/06/0180).
Somit fehlt schon ein Rechtsobjekt, das Träger der Widmung „erhaltenswertes Gebäude“ sein kann, insbesondere kommt auch keine analoge Anwendung der Bestimmung des § 20 Abs. 5 NÖ ROG 2014 in Betracht (vgl. VwGH 23.06.2015, Ra 2015/05/0041 mwN).
Die Argumentation, diese Widmung sei zwingend wieder herzustellen, weil einst ein bewilligtes Gebäude mit dieser Widmung bestanden hatte, entspricht weder dem Wortlaut noch dem Telos der gesetzlichen Grundlagen – diesem zufolge geht es nämlich letztlich um den Erhalt ortsbildkonformer („erhaltenswerter“) Gebäude.
Im Lichte dessen ist keine Rechtswidrigkeit des geltenden Flächenwidmungsplanes erkennbar – von einer Antragstellung gemäß Art. 139 Abs. 1 Z 1 B-VG wird daher seitens des erkennenden Gerichtes abgesehen.
Im Ergebnis war daher die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen, zumal die beantragte Baubewilligung unter den gegebenen Umständen nicht erteilt werden kann und daher die Abweisung durch die Baubehörde erster Instanz (und deren Bestätigung durch den Gemeindevorstand) zu Recht erfolgte.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der eindeutigen Rechtslage (vgl. VwGH 15.05.2019, Ro 2019/01/0006) und der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH 23.09.2014, Ro 2014/01/0033) dar.
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