Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-544/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.544.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch HR Mag. Wimmer als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH, in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 21.03.2025, Zl. ***, betreffend Abweisung des Antrages auf Durchführung von Abbrucharbeiten und Errichtung eines Geschäfts-, Büro-, und Wohngebäudes (2 Bauteile) samt Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung zu Recht:

I.Der Beschwerde wird in Stattgebung der Berufung insoweit Folge gegeben, als der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 14.11.2024, Zahl ***, gemäß § 66 Abs. 4 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) dahingehend abgeändert wird,1.) dass unter Spruchpunkt I. der A GmbH gemäß § 14 Z. 1 und 8 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), idF LGBl. Nr. 9/2024, i.V.m. § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 32/2021, die baubehördliche Bewilligung für die Durchführung von Abbrucharbeiten und die Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes (2 Bauteile) samt Tiefgarage auf der Liegenschaft in

***, ***, Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, nach Maßgabe der nachfolgend aufgelisteten, mit einer Bezugsklausel versehenen Antragsbeilagen, die zu einem integrierten Bestandteil der Entscheidung erklärt werden, sowie nachstehender Projektbeschreibung und Auflagen erteilt wird:

Antragsbeilagen:

1. Grundbuchsauszüge vom 23.8.2023, EZ *** und ***, KG ***

2. Belichtungsnachweis vom 4.10.2023 der C GmbH

3. Flächenaufstellung vom 20.7.2023 der C GmbH

4. Stellplatzberechnung Kraftfahrzeuge vom 17.10.2023 der C GmbH

5. Stellplatzberechnung Fahrräder vom 17.10.2023 der C GmbH

6. Bemessung Sickerschachtauslegung von 12/2021 der C GmbH

7. Baubeschreibung vom 7.5.2024 der C GmbH

8. 5 Einreichpläne vom 7.5.2024 der C GmbH (Nr. ***, Nr. ***, Nr. ***, Nr. *** und Nr. ***)

9. Energieausweis BT1 Wohnung, BT1-Geschäft/Büro, BT2-Wohnung/Büro vom 24.7.2023 der D GmbH

10. Brandschutztechnische Beschreibung vom 18.12.2023, idF 7.5.2024, der E GmbH

Projektsbeschreibung:

Alle Objekte auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** sollen abgebrochen werden. Die angrenzenden Gebäude auf den Grundstücken Nr. *** im Westen und *** in Osten weisen eigene Brandwände an den Grundgrenzen auf. In Folge ist die Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes, bestehend aus 2 Bauteilen geplant.

Bauteil 1 wird von Norden her erschlossen und mit 4 oberirdischen Geschoßen hergestellt. Bauteil 2 wird von Süden her erschlossen und weist 3 oberirdische Geschoße auf. An dieser Seite des Gebäudes wird die Zufahrt zur Tiefgarage angeordnet. Beide Bauteile sowie die Tiefgarage werden mit Stahlbetonwänden und -decken ausgeführt. Die Dachschrägen werden als Sargdeckel ausgebildet. Die Flachdächer werden teils bekiest und teils mittels extensiver Begrünung gestaltet. Die Fassaden werden mit einem Vollwärmeschutz versehen. Das gesamte Grundstück wird unterkellert und es werden unter Bauteil 1 und 2 jeweils die Parteienkeller für die Wohnungen, ein Fahrradabstellraum, ein Haustechnikraum, eine Schleuse zur Tiefgarage, ein Liftschacht, ein E-Technikraum und ein Treppenhaus errichtet. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt am östlichen Ende des Gebäudes, parallel zur Grundgrenze der Parzelle Nr. ***, über eine Rampe mit 18 % Gefälle. Der Aufstellbereich zum öffentlichen Gut hin weist eine Länge von mindestens 5,00 m auf und ist mit einer Neigung von 5 % geplant. Am nördlichen Ende des Aufstellbereiches wird ein Rollgittertor angeordnet. In der Tiefgarage werden 25 PKW Abstellplätze errichtet. Vier davon werden als Doppelparksystem übereinander liegend ausgeführt. Für die Aufstellung der Stahlkonstruktion wird eine Grube mit einer Tiefe von 1,55 m hergestellt. Die Entrauchung der Tiefgarage erfolgt über einen Abluftschacht im nördlichen Teil der Tiefgarage und die Zuluftführung erfolgt über die Garageneinfahrt. Der Entrauchungsschacht wird 1,68 m über die fertige Deckenoberkante der Tiefgarage hoch geführt.

Bauteil 1:

Im Erdgeschoß soll eine Verkaufsfläche mit Abstell- und Lagerraum untergebracht werden. Im Lagerraum selbst werden noch ein Sozialraum mit direkter Belichtung und Ausgang ins Freie, eine Garderobe und Sanitäranlagen, nach Geschlechtern getrennt, mit einem gemeinsamen Vorraum hergestellt. Nach Süden hin wird eine Terrasse angeordnet. Aufgrund des Höhenunterschiedes zwischen Terrasse und angrenzendem Weg wird ein Stahlbetonsockel mit aufgesetztem Stabgitterzaun hergestellt. Der Zugang zum Geschäft erfolgt über eine Schiebetüre an der Nordseite des Gebäudes. Hofseitig wird zur Belichtung des Geschäftslokales ein Lichthof angeordnet. Zusätzlich werden in der Decke 2 Lichtkuppeln und im Lager 3 weitere Lichtkuppeln zur Belichtung eingebaut. Jeweils eine Lichtkuppel im Ausmaß von 0,5 % der Grundfläche wird zur Rauchableitungsmöglichkeit herangezogen und diese werden in Anlehnung an Anhang 7 der TRVB 125 S ausgeführt.

Im ersten Obergeschoß werden Büroräume, ein Empfang, eine Teeküche, ein Abstellraum und Sanitäranlagen, nach Geschlechtern getrennt, mit einem gemeinsamen Vorraum hergestellt. Die Büroräume werden über Fensterflächen an der Nord- und Südfassade belichtet. Im zweiten, dritten und vierten Obergeschoß werden jeweils 2 Wohneinheiten mit den erforderlichen Nebenräumen untergebracht. Im ersten, zweiten und dritten Obergeschoß werden zum *** hin Balkone mit einer Auskragung von 1,50 m und im zweiten und dritten Obergeschoß werden Balkone hofseitig mit einer Auskragung von 2,00 m angeordnet. Die Länge der nordseitigen Balkone beträgt maximal 4,43 m. Im 3. Obergeschoß wird straßenseitig über die gesamte Breite des Gebäudes eine Loggia mit einer Tiefe von 2,11 m bzw. 2,51 m angeordnet. In der Sargdeckelkonstruktion werden zur Belichtung der Aufenthaltsräume, zusätzlich zu den Fenstern in der Außenwand, Dachflächenfenster eingebaut. Im 4. Obergeschoß wird am südwestlichen Ende des Gebäudes für Top *** eine Loggia mit einer Breite von 3,28 m und einer Tiefe von 2,30 m hergestellt. Von dieser wird über eine Stahlwendeltreppe die am Flachdach gelegene Dachterrasse erreichbar gemacht. Als Absturzsicherung wird ein 1,10 m hohes Flachstabgeländer angebracht. Die Erschließung des Büros, der Wohneinheiten und des Kellers erfolgt über das Treppenhaus und die Aufzugsanlage. Das Treppenhaus wird nach Tabelle 2b der Anlage 2 zur NÖ Bautechnikverordnung 2014 ausgeführt. Eine automatische Brandmeldeanlage gemäß TRVB 123 S im Schutzumfang Einrichtungsschutz und eine Rauchabzugseinrichtung gemäß TRVB 111 S 08 (Ausgabe 2018) wird installiert. Alle Türen des Treppenhauses zu den einzelnen Einheiten, alle Türen im Keller zum Gang und in Folge zum Treppenhaus sowie die Türen der Schleuse werden in der Qualifikation EI2 30-C-S200 hergestellt. Die Türe des Müllraumes wird in der Qualifikation El2 30-C ausgeführt. Die Entlüftung des Müllraumes erfolgt über einen Kanal der Klassifikation El 90, welcher bis über Dach geführt wird.

Bauteil 2:

Im Erdgeschoß soll im nördlichen Bereich eine Wohneinheit untergebracht werden. Nach Süden soll ein Büro mit Vorraum, 2 Abstellräumen und einem WC angeordnet werden. Zwischen diesen beiden Einheiten wird das Treppenhaus samt Aufzugsanlage errichtet, vom Keller bis zur Dachterrasse über dem 3. Obergeschoß führend. Im südwestlichen Bereich des Geschoßes wird der Müllraum, zum Verbindungsgang zum Hof hin, situiert. Der Zugang zum Treppenhaus erfolgt von Westen. Am südöstlichen Ende des Gebäudes wird die Abfahrtsrampe zur Tiefgarage angeordnet. Im ersten Obergeschoß werden 3 Wohneinheiten und in den beiden nachfolgenden Geschoßen jeweils 2 Wohneinheiten untergebracht. Alle Wohnungen werden mit den erforderlichen Nebenräumen ausgestattet. Nach Norden und Süden hin werden Balkone hergestellt. Die Abmessungen betragen 2,78 m x 1,50 m. Die Balkone im ersten Obergeschoß werden straßenseitig mit den Abmessungen 2,78 m x 0,60 m ausgeführt. Die beiden Dachterrassen werden über zwei Zugangstüren im Treppenhaus zugängig gemacht. Als Absturzsicherung wird ein 1,10 m hohes Flachstabgeländer angebracht. Das Treppenhaus wird nach Tabelle 2b der Anlage 2 zur NÖ BTV 2014 mit einer Rauchabzugseinrichtung gemäß TRVB 111 S 08 (Ausgabe 2018) ausgeführt. Alle Türen des Treppenhauses zu den einzelnen Einheiten, alle Türen im Keller zum Gang und in Folge zum Treppenhaus sowie die Türen der Schleuse werden in der Qualifikation EI2 30-C-S200 hergestellt. Die Türe des Müllraumes wird in der Qualifikation EI2 30-C ausgeführt. Die Entlüftung des Müllraumes erfolgt über einen Kanal der Klassifikation El 90, welcher bis über Dach geführt wird.

Die brandschutztechnische Ausführung der Bauteile, Dämmstoffe, die Brandabschnittsbildung, Themen des Brandüberschlages usw. werden in der brandschutztechnischen Beschreibung des Büros E GmbH, ***, *** vom 07.05.2024, Version *** beschrieben. Alle Wohneinheiten der beiden Bauteile werden mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung mit Einzelgeräten ausgestattet. Die Gebäude inkl. der Tiefgarage werden mit einer Sicherheitsbeleuchtung, eingeschränkt auf Fluchtwege, ausgestattet. In den Wohnungen werden Rauchwarnmelder gemäß TRVB 122 S angebracht. Die Beheizung der beiden Gebäude erfolgt mit einer Wärmepumpenheizung mit Tiefensonden. Eine Photovoltaikanlage entsprechend § 66a Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 wird am Dach angebracht. Für alle am Grundstück befindlichen PKW Pflichtabstellplätze wird die Leitungsinfrastruktur für die spätere Errichtung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge mit einer Leistung von jeweils mindestens 11 kW hergestellt. Die Dachwässer und die Oberflächenwässer befestigter Flächen werden auf Eigengrund zur Versickerung gebracht. Die Schmutz- und Fäkalwässer werden dem öffentlichen Kanal zugeführt. Der Anschluss an die Strom- und Wasserversorgung wird hergestellt. Für die Aufzugsanlagen wird gesondert um baubehördliche Bewilligung angesucht. Ansonst erfolgt die Ausführung laut den Plänen und der Baubeschreibung der Firma C GmbH.

Auflagen:

1. ) Neue bzw. geänderte Tragwerke und Tragwerksteile sind so zu planen und herzustellen, dass sie zuverlässig im Sinne der ÖNORM EN 1990 in Verbindung mit ÖNORM B 1990-1 eine ausreichende Tragfähigkeit, Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit aufweisen, um die laut diesen Normen zu erwartenden statischen, veränderlichen und seismischen

Einwirkungen aufzunehmen und in den anstehenden Baugrund abzutragen.

2. ) Die Elektroinstallation ist entsprechend ÖVE E 8101 i.d.g.F. und den derzeit anerkannten Regeln der Technik zu errichten und instand zu halten. Die ordnungsgemäße Ausführung ist von einem konzessionierten Elektrotechniker überprüfen zu lassen und ist der Befund im Zuge der Fertigstellung dem Bauführer zur Einsichtnahme vorzulegen.

3. ) Die Baulichkeit ist mit einer Blitzschutzanlage gemäß ÖVE/ÖNORM EN 62305 i.d.g.F. und den derzeit anerkannten Regeln der Technik zu versehen und instand zu halten. Die Anlage ist von einem konzessionierten Elektrotechniker überprüfen zu lassen und ist der Befund im Zuge der Fertigstellung dem Bauführer zur Einsichtnahme vorzulegen.

4. ) Eine Sicherheitsbeleuchtung eingeschränkt auf Fluchtwege ist entsprechend ÖVE E 8101 i.d.g.F. und den derzeit anerkannten Regeln der Technik zu installieren. Die ordnungsgemäße Ausführung ist von einem konzessionierten Elektrotechniker zu überprüfen und der Befund im Zuge der Fertigstellung dem Bauführer zur Einsichtnahme vorzulegen.

5. ) Beim Neubau eines Wohngebäudes mit mehr als einer Wohnung, ist das Gebäude mit einem Zugangspunkt (§ 4 Z 12a NÖ BO 2014) auszustatten.

6. ) Fluchtwege (Hauptgänge, Stiegenanlagen) und sämtliche Ausgänge sind nach ÖNORM F 2030 zu kennzeichnen.

7. ) An der Einfahrt zur Garage ist die Bezeichnung "keine Autogasfahrzeuge - No LPG - Vehicles!" und die Durchfahrtshöhe für PKW anzubringen. In der Garage ist auf das Verbot des Rauchens und der Verwendung von Feuer und offenem Licht hinzuweisen. Weiters ist das Laufenlassen von Motoren am Stand unzulässig.

8. ) Fußböden in Garagen sind flüssigkeitsdicht und medienbeständig auszuführen. Allfällig anfallende Flüssigkeiten (z.B. Kraftstoffe, Öle, Schmelzwässer) dürfen nicht in andere Räume oder ins umliegende Gelände gelangen.

9. ) Der Bauteil 1, Treppenhaus, ist mit einer Brandmeldeanlage entsprechend der TRVB 123 S i.d.g.F. im Schutzumfang Einrichtungsschutz inklusive der Brandfallsteuerungen gemäß TRVB 151 S auszustatten. Die Brandmeldeanlage ist vom Betreiber einer Abschlussüberprüfung durch eine akkredidierte Inspektionsstelle unterziehen zu lassen und sind in Folge längstens 2-jährliche mangelfreie Revisionsberichte zu erstellen. Der Befund ist im Zuge der Fertigstellung dem Bauführer zur Einsichtnahme vorzulegen.

10. ) Dämmstoffe in den Loggien des Bauteils 1, die eine Tiefe von mehr als 2 m aufweisen, sind aus Baustoffen der Klasse des Brandverhaltens A2 herzustellen.

11. ) Für das Bauvorhaben sind Brandschutzpläne nach TRVB 121 O i.d.g.F. mit einer Maßleiste oder einem Randraster mit mind. 20 Meter zu erstellen und von der örtlich zuständigen Feuerwehr vidieren zu lassen. Im Zuge der Vidierung sind die Brandschutzpläne der Feuerwehr im pdf-Format (vektorisiert) zu übermitteln (USB-Stick oder elektronisch an ***). Über die Bestellung eines Brandschutzbeauftragten sowie die Erstellung von Brandschutzplänen und Brandschutzordnungen ist die Gemeinde nachweislich in Kenntnis zu setzen.

12. ) Aus- und Weiterbildungsnachweise der Brandschutzorgane (Brandschutzbeauftragter samt Stellvertreter) gemäß TRVB 117 0, ausgestellt durch eine anerkannte Ausbildungsinstitution, sind im Gebäude zur Einsichtnahme aufzulegen bzw. der Baubehörde auf Verlangen zu übermitteln.

13. ) Die Rauchableitungsanlage im Sinne des Anhang 7 der TRVB 125 S aus der Geschäftsfläche (samt Lager) im Erdgeschoß ist einer Abschlussüberprüfung zu unterziehen und sind in Folge längstens 2-jährliche mangelfreie Revisionsberichte, jeweils ausgestellt durch eine akkreditierte oder gesetzlich beauftragte Stelle, im Gebäude zur Einsichtnahme aufzulegen bzw. der Behörde auf Verlangen zu übermitteln. Der Nachweis über die Abschlussüberprüfung ist im Zuge der Fertigstellung dem Bauführer zur Einsichtnahme vorzulegen.

14. ) Die Rauchableitungsanlage aus den Kellerräumen des Bauteils 1 und 2 entsprechend der Projektierung in Anlehnung an die TRVB 111 S ist einer Abschlussüberprüfung zu unterziehen und sind in Folge längstens 2-jährliche mangelfreie Revisionsberichte, jeweils ausgestellt durch eine akkreditierte oder gesetzlich beauftragte Stelle, im Gebäude zur Einsichtnahme aufzulegen bzw. der Behörde auf Verlangen zu übermitteln. Der Nachweis über die Abschlussüberprüfung ist im Zuge der Fertigstellung dem Bauführer zur Einsichtnahme vorzulegen.

15. ) Eine Bestätigung über den ordnungsgemäßen Einbau und die Funktion der Rauchabzüge in beiden Treppenhäusern gemäß TRVB 111 S, ausgestellt durch die ausführende Fachfirma ist im Zuge der Fertigstellung dem Bauführer zur Einsichtnahme vorzulegen. Die Dokumentation der laufenden Wartung in Form eines Kontrollbuches ist im Gebäude zur Einsichtnahme aufzulegen.

16. ) Eine Bestätigung über die fachgerechte Installation der Rauchwarnmelder gemäß TRVB 122 S, ausgestellt durch die ausführende Elektrofachfirma ist im Zuge der Fertigstellung dem Bauführer zur Einsichtnahme vorzulegen.

17. ) Die Mittel der ersten und erweiterten Löschhilfe sind entsprechend der TRVB 124 F i.d.g.F. bereitzuhalten. Alle TFL (tragbare Feuerlöscher) müssen der ÖNORM EN 3 entsprechen. Sie sind an jederzeit zugänglichen Aufstellplätzen fix montiert bereitzuhalten, deutlich zu kennzeichnen (ÖNORM EN ISO 7010) und alle 2 Jahre (ÖNORM F1053) zu überprüfen. Die Hinweistafel „Richtige Handhabung des Feuerlöschers“ ist anzubringen.

18. ) In der Garage ist ein tragbarer Feuerlöscher Type S6 (mind. 21A/144B) für die Bekämpfung von Bränden brennbarer Flüssigkeiten entsprechend TRVB 124 F i.d.g.F. für eine mittlere Brandgefährdung bereitzuhalten.

19. ) Absturzsicherungen sind entsprechend Punkt 4 der Anlage 4 zur NÖ BTV 2014 auszuführen.

20. ) Stellplätze für Kraftfahrzeuge bei Nutzflächen von mehr als 250 m2 sowie barrierefreie Stellplätze und Stellplätze für Personenkraftwagen von Familien mit Kleinkindern sind zu kennzeichnen (Bodenmarkierungen für die Stellplätze, Halteverbotsflächen, Richtungspfeile und sonstige Hinweise entsprechend der StVO).

21. ) Für den sicheren Zugang auf das Dach für eine spätere Nutzung bzw. für Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten ist ein Dachsicherheitssystem gemäß ÖNORM EN 795 anzubringen.

22. ) Fensterlose bzw. innen liegende Sanitärräume sind wirkungsvoll ins Freie zu entlüften.

23. ) Das gesamte Gemeindegebiet *** ist gemäß Radonschutzverordnung - RnV , in der gültigen Fassung vom 09. November 2020 als Radonvorsorgegebiet festgelegt. Neu- und Zubauten sind gemäß ÖNORM S 5280-2 (Radon - Bautechnische Vorsorgemaßnahmen bei Gebäuden) zu errichten.

24. ) Im Keller ist bei beiden Kanal-Anschlussleitungen in der Nähe der Grundstücksgrenze (Fallrohr) eine Reinigungs- und Inspektionsmöglichkeit (Kanalputzstück) vorzusehen.

25. ) Die Strangentlüftung der Hauskanalisation ist laut Pkt. 3.2.2 der Anlage 3 zur NÖ Bautechnikverordnung 2014 herzustellen und entsprechend der ÖNORM B 2501:2016, Pkt. 5.8 auszuführen. Eine kontrollierte Wohnraumbelüftung ersetzt keine Strangentlüftung.

26. ) Sämtliche Entnahmestellen unterhalb der Rückstauebene (ÖNORM B 2501:2016, Pkt. 5.6-Rückstau) sind laut Pkt. 3.2.2 der Anlage 3 zur NÖ Bautechnikverordnung 2014 fachgerecht gegen Rückstau zu sichern (Rückstausicherung).

27. ) Oberflächenwässer dürfen nicht auf öffentliches Gut abgeleitet werden. Die Oberflächenwässer sind auf Eigengrund zur Versickerung zu bringen.

28. ) Die im Bereich der Tiefgarage anfallenden Wässer sind in dichten, im speziellen öldichten, Sammelrinnen und Pumpensümpfen aufzufangen und wenn erforderlich nachweislich zu entsorgen. Der entsprechende Entsorgungsnachweis ist der Baubehörde auf Verlangen vorzulegen.

29. ) Der Bauherr hat nach § 30 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 der Baubehörde die Vollendung der Ausführung des Vorhabens anzuzeigen. Der Anzeige sind nachstehend angeführte Befunde bzw. Nachweise beizulegen:

a) Lageplan mit der Bescheinigung des Bauführers oder der Eintragung der Vermessungsergebnisse über die lagerichtige Ausführung des Bauvorhabens;

b) bei anzeigepflichtigen Abweichungen (§ 15) ein Bestandsplan (2-fach);

c) Bescheinigung des Bauführers (§ 25 Abs. 2) oder im Falle der unterlassenen Bekanntgabe des Bauführers eine Bescheinigung eines zur Überwachung befugten Fachmannes, der die Ausführung des Bauwerks überwacht hat oder eines hiezu Befugten (§ 25 Abs. 1), über die bewilligungsgemäße Ausführung (auch Eigenleistung) des Bauwerks, insbesondere auch über die Einhaltung der Angaben bzw. im Falle von Abweichungen nach Z 2a über die Einhaltung der Anforderungen aus dem Energieausweis, wenn ein solcher vorzulegen war;

d) Protokoll Referat lll/3-lnfrastruktur und Wasserwirtschaft - zur Feststellung der Berechnungsgrundlagen zur Ermittlung der Kanalgebühren;

2. .) dass Spruchpunkt II. 3) dahingehend abgeändert wird, dass hinsichtlich der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück *** für die Grundstücke *** und *** auf den Zivilrechtsweg verwiesen wird und

3. ) dass dem Spruch des Bescheides Spruchpunkt III. hinzugefügt wird, wonach die A GmbH gemäß § 1 Abs. 1 NÖ Landes- und Gemeinde-Verwaltungsabgabengesetz i.V.m. Teil II Tarifpost 29 und 30 NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 1.496 Euro sowie gemäß § 52 Abs. 2 iVm § 76 Abs. 1 AVG 1991 Barauslagen für den Sachverständigen der Landesstelle für Brandverhütung in Höhe von 885,61 Euro an die Stadtgemeinde *** binnen zwei Wochen nach Rechtskraft dieses Bescheides unter Angabe des Verwendungszwecks: „LVwG-AV-544/001-2025“ auf das Konto

Kontoinhaberin: Stadtgemeinde ***

IBAN: ***

BIC: ***

zur Einzahlung zu bringen hat.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

Zu 1.:§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

Zu 2.:Art 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

(Kosten- und Gebührenhinweis:

Für die Eingabe fällt gemäß § 14 TP 6 GebG eine Gebühr von EUR 14,30 je Ansuchen an (Bewilligung und Abbruch), somit insgesamt EUR 28,60.

Für die angeschlossenen Beilagen fällt gemäß § 14 TP 5 GebG eine Gebühr von EUR 155,80 für eine Parie an, für die weiteren beiden Parien fallen jeweils EUR 151,90 an, somit insgesamt EUR 459,60.

Insgesamt ergeben sich somit zu entrichtende Gebühren nach dem Gebührengesetz in Höhe von EUR 488,20, sofern die Gebühren nicht bereits vorschriftsmäßig entrichtet wurden.

Die vorgeschriebenen Kosten und die Gebühren (Gesamtbetrag EUR 2.869,81) sind durch die Beschwerdeführerin binnen 2 Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses mittels beiliegendem Zahlschein zu überweisen.

Hinweise für den Bauherrn

(Auszug aus den Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014):

= Der Eigentümer des Bauplatzes hat gemäß § 39 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 eine Ergänzungsabgabe zu leisten. Die Höhe der Abgabe wird mit einem gesonderten Bescheid vorgeschrieben.

= Gemäß § 63 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 beträgt die Anzahl der erforderlichen Stellplätze für Kraftfahrzeuge im Baulandbereich nach §11NÖ Bautechnikverordnung 2014 und Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** vom 14.12.2022 mit Wirksamkeit vom 14.04.2023 25.

= Gemäß § 65 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 beträgt die Anzahl der erforderlichen Stellplätze für Fahrräder nach § 14 NÖ Bautechnikverordnung 2014 21.

= Gemäß § 45 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 sind die anfallenden Schmutzwässer in den öffentlichen Kanal abzuleiten (Kanalanschluss-Bestand - Mischwasserkanal).

= Gemäß § 45 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 sind die Dachwässer auf Eigengrund zur Versickerung zu bringen.

= Gemäß § 66 Abs. 1 und 2 NÖ Bauordnung 2014 ist auf den die Wohngebäude umgebenden freien Flächen des Bauplatzes ein nichtöffentlicher Spielplatz im Sinne des § 4 Z. 28 leg.cit. zu errichten und muss dieser eine zusammenhängende Fläche von mindestens 150 m2 und zusätzlich 5 m2 je Wohnung ab der 10. Wohnung, somit eine Fläche von insgesamt 175 m2 aufweisen. Gemäß § 66 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 beträgt die erforderliche und nicht herstellbare Größe des Spielplatzes 175 m2.

= Der Bauwerber hat gemäß § 42 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 eine Spielplatz-Ausgleichsabgabe zu entrichten. Die Höhe der Abgabe wird mit einem gesonderten Bescheid durch die Stadtgemeinde ***, Abt. IV/3-Kundenbuchhaltung, vorgeschrieben.

= Gemäß § 23 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 berechtigt diese Baubewilligung auch zur Benützung des Bauwerks, wenn dessen bewilligungsgemäße Fertigstellung mit den erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 leg.cit. vorgelegt wird; auf Auflage 35. wird ausdrücklich hingewiesen.

= Bei gewerblichen Betriebsanlagen, die einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedürfen, darf das Recht aus der Baubewilligung für die Anlage erst nach Vorliegen der gewerbebehördlichen Genehmigung ausgeübt werden.

= Die Bestimmungen des Arbeitnehmerinnenschutzes (insbesondere des technischen Arbeitsschutzes und des Verwendungsschutzes) gelten im Rahmen der Betreiberpflichten auch im Rahmen eines nicht genehmigungspflichtigen Betriebes (z.B. Fluchtwege usw.).

= Das Vorhaben ist gemäß der baubehördlichen Bewilligung auszuführen.

Im Falle einer Abänderung ist der Baubehörde eine schriftliche Anzeige zu erstatten und ist bei wesentlichen Abänderungen vor Inangriffnahme neuerlich um eine Baubewilligung anzusuchen.

= Der Bauherr hat das Datum des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens der Baubehörde schriftlich bekanntzugeben, wobei gleichzeitig der Bauführer namhaft zu machen ist.

= Der Bauherr hat sich bei der Bauausführung nur der hierzu berechtigten Personen zu bedienen.

= Abbruch- und Schuttmaterial ist gemäß Abfallverzeichnisverordnung (BGBl. 570/2003) und Abfallnachweisverordnung (BGBl. 618/2003) einer behördlich genehmigten Bauschutt-Trennanlage zur Wiederaufbereitung zuzuführen. Abfälle, Altöle und Altstoffe sind getrennt zu erfassen und einer Verwertung (Entsorgung) entsprechend dem Abfallwirtschaftsgesetz 2002 (BGBl. 102/2002) zuzuführen. Nachweise über die ordnungsgemäße Entsorgung des Bauschuttes/der Abfälle/der Altöle auf eine behördlich genehmigte Bauschutt-Trennanlage/Übernahmestelle sind für Überprüfungen durch die Bezirksverwaltungsbehörde aufzubewahren.

= Wird zur Errichtung des Bauvorhabens vorübergehend öffentliches Gut beansprucht, ist die Bewilligung des Straßenerhalters zu erlangen (§ 90 StVO 1960).

= Für den Fall, dass eine Aufzugsanlage im Bauteil 1 installiert werden sollte, ist diese mit einer automatischen Rücksendeeinrichtung auszustatten und in die Brandfallsteuerung der automatischen Brandmeldeanlage einzubeziehen.

= Im aktuellen Baurecht (Anlage 2 zur NÖ BTV 2014) gibt es keine Anforderungen bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen. Als Stand der Technik gilt jedoch die OIB Richtlinie 2 - Ausgabe Mai 2023

= Angrenzende Objekte und Grundstücke sind während der Bauarbeiten von übermäßigen Staub-, Lärm- und Geruchsbelästigungen zu verschonen. Schutzmaßnahmen sind zu treffen (z.B. Besprühen von Abbruchstellen, Einhausungen, Verwendung von Staubschutznetzen u.dgl.). Abbruch- und Aushubarbeiten sowie Unterfangungen sind unter Berücksichtigung der Bodenverhältnisse, der baulichen Beschaffenheit umliegender Baulichkeiten und nach den Regeln der Bautechnik durchzuführen.

= Technikräume sind versperrt zu halten und dürfen nur von Befugten betreten werden. Der entsprechende Hinweis ist an der Zugangstüre anzubringen.

= Die Mülltonnenstandplätze sind im Einvernehmen mit dem Gemeinde Dienstleistungsverband (GDA) für Umweltschutz in der Region *** herzustellen. Bezüglich der Anzahl der erforderlichen Mülltonnen ist ebenfalls das Einvernehmen mit dem GDA, ***, ***, Tel. *** oder *** herzustellen.

= Die Brandmeldeanlage ist entsprechend der TRVB 123 S i.d.g.F. von einer akkreditierten Inspektionsstelle regelmäßig alle 2 Jahre überprüfen zu lassen und sind die Unterlagen vor Ort zur Einsicht aufzubewahren.

= Bei den Grabungsarbeiten ist im Hinblick auf das eventuelle Vorhandensein von Kriegsrelikten besondere Sorgfalt walten zu lassen.

= Gemäß § 24 NÖ Bauordnung 2014 erlischt das Recht aus einer Baubewilligung nach § 23 (1), wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht binnen 2 Jahren ab der Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Baubehörde begonnen wurde oder nicht binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn fertiggestellt wurde.

Hinweise des Straßenerhalters:

= Die Baustelle ist gegen das öffentliche Gut mit einer mindestens 3,0 m hohen und dichten Bretterwand abzuschirmen. Für Zu- und Abgänge können verschließbare Öffnungen vorgesehen werden.

= Vor Beginn der Arbeiten auf den Flächen des öffentlichen Gutes im Bereich *** ist rechtzeitig das Einvernehmen mit der Stadtgemeinde ***, Referat lll/3-lnfrastruktur und Wasserwirtschaft, herzustellen und um die Straßengrundbenützung anzusuchen.

= Vor Beginn der Arbeiten auf den Flächen des öffentlichen Gutes im ***bereich ist rechtzeitig das Einvernehmen mit der Stadtgemeinde ***, Referat II1/2 - Facility Management (F), herzustellen.

= Eventuell anfallende Kosten für Abänderungsarbeiten (Schrägbordstein, Aufgrabungen und dergleichen) im Bereich des öffentlichen Gutes gehen zur Gänze zu Lasten des Bauwerbers und sind in Abstimmung mit dem Straßenerhalter durchzuführen. Die in Anspruch genommenen Flächen des öffentlichen Gutes sind im Zuge der Bauausführung wiederherzustellen.

= Vor Baubeginn ist die Lage und Tiefe (m.ü.A.) der Anschlussleitungen an der Grundstücksgrenze zu kontrollieren.

Hinweis des Kanalbetreibers:

= Im Zuge der Fertigstellung des Bauvorhabens ist mit der Stadtgemeinde ***, Referat II1/3-Infrastruktur und Wasserwirtschaft, ein Termin zur Feststellung der Berechnungsgrundlagen zur Ermittlung der Kanalgebühren laut NÖ Kanalgesetz 1977 i.d.g.F zu vereinbaren.

Zivilrechtliche Hinweise:

= Ob der Liegenschaft EZ ***, KG *** ist die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück *** für die Grundstücke *** und *** einverleibt.

= Ob der Liegenschaft EZ ***, KG ***, ist die Dienstbarkeit der Duldung des Bauens und des Fensters auf Grundstück *** gemäß Punkt 7. des Kaufvertrages vom 30.03.1966 für die Grundstücke *** und *** einverleibt.

Entscheidungsgründe:

1. Folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt wird festgestellt:

Mit Ansuchen vom 19.03.2023 wurde von der A GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) mit dem beigelegten Einreichplan samt Baubeschreibung die Durchführung von Abbrucharbeiten und die Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes (2 Bauteile) samt Tiefgarage auf der Parzelle Nr. *** und ***, EZ , in der Katastralgemeinde *** () beim Bürgermeister der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: Baubehörde I. Instanz) beantragt.

Diesem Ansuchen wurde ein Grundbuchsauszug, ein Belichtungsnachweis, eine Flächenaufstellung, eine Stellplatzberechnung KFZ, eine Stellplatzberechnung Fahrräder, Sickerschachtbemessung, eine Baubeschreibung 3-fach, ein Einreichplan 3-fach, ein Energieausweis 3-fach, ein Vermessungsplan und ein AGWR-Datenblatt beigelegt.

Mit Schreiben vom 25.08.2023 an die Beschwerdeführerin wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, dort näher genannte Ergänzungen bzw. Planungsänderungen durchzuführen.

Nach Vorprüfung des Vorhabens durch die Baubehörde I. Instanz insbesondere durch Einholung eines bautechnischen und eines brandschutztechnischen Gutachtens wurden die Parteien und Nachbarn mit Verständigung vom 14.06.2024 über den Antrag der Beschwerdeführerin informiert und sie auf die Möglichkeit hingewiesen, Einsicht zum geplanten Vorhaben zu nehmen sowie binnen einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung dieser Verständigung schriftlich allfällige Einwendungen bei der Baubehörde einzubringen.

G, H, I und J (im Folgenden: Nachbarn) brachten im Wege deren Rechtsvertretung Einwendungen mit Schriftsatz vom 26.06.2024 ein. Darin wurde zusammengefasst vorgebracht, dass sie Eigentümer der Liegenschaft EZ ***, KG ***, mit dem Grundstück Nr. ***, worauf das Haus mit der Liegenschaftsadresse ***, ***, errichtet ist, seien. G sei zur Gänze Eigentümer der Liegenschaft EZ ***, KG ***, mit dem Grundstück Nr. ***, worauf das Haus mit der Liegenschaftsadresse ***, ***, errichtet sei. Durch das eingereichte Projekt würden die geltenden Vorschriften über die zulässige Bebauungshöhe, die zulässige Bebauungsdichte, die zulässigen Baufluchtlinien, den Bauwich, insbesondere die notwendigen Abstände zu ihren Grundstücken und ihren Gebäuden (Wohnhaus) sowie die Vorschriften über die zulässige Bebauungsweise verletzt. Die geplanten Gebäude seien jedenfalls zu hoch und insbesondere zu ihren unmittelbar angrenzenden Grundstücken und Gebäuden hin zu nahe situiert. Das eingereichte Projekt führe zu einer unzulässigen Einschränkung der Belichtung ihrer Geschäfts-, Büro- und Wohnräume auf den unmittelbar angrenzenden Parzellen. Insbesondere werde dadurch die Belichtung der in den Obergeschoßen des Hauses *** gelegenen Räumlichkeiten in unzulässiger Weise eingeschränkt. Die Höhe des Gebäudes, welches unmittelbar an ihr Haus *** angrenze, betrage 16,28m. Das im südlichen Bereich gelegene Gebäude weise eine Höhe von 11,49m (im Bereich des Aufzugschachtes: 15,38m) auf. Die großvolumigen Gebäude würden zu einer unzulässig dichten sowie nahezu geschlossenen Bebauung führen.

Diesem Schriftsatz wurden mehrere Fotoaufnahmen beigelegt.

Das geplante Bauvorhaben sei insbesondere aufgrund der zu ihren Gunsten bestehenden und grundbücherlich einverleibten Servituten unzulässig. Ob der im Eigentum der Konsenswerberin stehenden Liegenschaft EZ ***, KG ***, sei zu CLNr. *** die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück *** für die Grundstücke *** und *** einverleibt. Die angeführte Dienstbarkeit sei gemäß dem beiliegenden Kaufvertrag begründet. Der Weg diene dem Zugang und der Zufahrt zu einer zu ihrem Gebäudekomplex gehörigen Hoffläche. Der konkrete Weg würde für den genannten Zweck seit Begründung der Servitut vor allem auch in den letzten Jahren immer wieder fallweise genutzt, insbesondere von G, befahren und begangen. Die Ausübung der Dienstbarkeit sei von den Eigentümern der dienenden Grundstücke nicht behindert worden. Insbesondere sei ihnen auch bis dato die Ausübung der Dienstbarkeit möglich. Die ob der EZ ***, KG ***, zu CLNr. *** einverleibte Dienstbarkeit sei sohin weiterhin im vollen Umfang aufrecht. Durch das geplante Vorhaben sei die Ausübung der Dienstbarkeit, welche sich an der im zitierten Plan eingezeichneten strichlierten Linie orientiert habe, gänzlich unmöglich. Das Erreichen ihrer Hoffläche mit Fahrzeugen sei infolge der geplanten Bauführungen ausgeschlossen.

Ob der EZ ***, KG ***, sei weiter zu CLNr. *** die Dienstbarkeit der Duldung des Bauens und des Fensters auf Grundstück *** gemäß Punkt 7. des Kaufvertrages vom 30.03.1966 für die Grundstücke *** und *** einverleibt. Dieser Dienstbarkeit liege Punkt 7. des Kaufvertrages vom 30.03.1966 zugrunde.

Demnach sei ihnen als Eigentümer der Grundstücke *** und *** (nunmehr *** und *** je KG ***) das Recht eingeräumt worden, auf den Grundstücken *** (Bauareal) und *** (Garten) in jeder Höhe zu errichten und entlang des Hoftraktes des Grundstückes *** und der Gartenseite des Grundstückes *** (Garten) Fenster zu errichten und daher zu unterlassen, den zu errichtenden Baulichkeiten Licht, Luft und Aussicht zu benehmen. Diese Dienstbarkeit gewähre ihnen als Eigentümer der herrschenden Grundstücke daher insbesondere auch das Recht auf Aussicht, verbunden mit dem Anspruch auf Unterlassung und Untersagung (gegen die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Nr. *** und *** je KG ***) für den Fall, dass den Gebäuden und Baulichkeiten auf unseren Grünflächen Licht, Luft und Aussicht entzogen würden. Die Dienstbarkeiten seien im öffentlichen Grundbuch ersichtlich; die den Dienstbarkeiten entsprechenden Verträge und Pläne seien in der Urkundensammlung enthalten. Die geplante Bauführung widerspreche daher den aus der Dienstbarkeit zustehenden Rechten oder Ansprüchen.

Es werde insbesondere auch G als Eigentümer des Wohnhauses ***, Licht, Luft und Aussicht in völlig unzulässiger Weise entzogen. Mit diesem Schriftsatz wurde der Antrag gestellt, das Bauansuchen der Konsenswerberin zurück- in eventu abzuweisen. Diesem Antrag wurden Fotos, der Kaufvertrag vom 20.04.1961 samt Lageplan; der Kaufvertrag vom 30.03.1966 samt Lageplan; ein GB-Auszug EZ ***, KG ***; ein GB-Auszug EZ ***, KG ***; ein GB-Auszug EZ ***, KG ***, beigelegt.

Mit Schriftsatz vom 15.07.2024 erstattete die Beschwerdeführerin im Wege ihrer Rechtsvertretung eine Äußerung zu den Einwendungen. Zusammengefasst wurde vorgebracht, dass die erstatteten Einwendungen zur Gänze bestritten würden, sofern sie nicht ausdrücklich außer Streit gestellt würden. Das ***seitige Gebäude befinde sich in der Bauklasse IV, sodass die Gebäudehöhe von 14,00m zulässig sei und mit einer Gebäudehöhe von 13,98m bzw. 14,00m an der angrenzenden Grundgrenze nämlich zu GSt. Nr. *** der einwendenden Partei an die zulässige Gebäudehöhe eingehalten sei. Das Bauvorhaben sei innerhalb Umhüllenden projektiert. Die in den Einwendungen behauptete Bauhöhe von 16,26m sei unrichtig ermittelt. Das ***seitige Gebäude befinde sich in der Bauklasse III, sodass mit einer Gebäudehöhe von 11,00m bzw. 10,91m an der angrenzenden Grundgrenze, nämlich GSt. Nr. *** der einwendenden Partei die zulässige Gebäudehöhe ebenfalls eingehalten sei. Die in den Einwendungen von 26.06.2024 hierzu ermittelte Bauhöhe von 11,49m bzw. 15,38, sei ebenfalls schlicht unrichtig ermittelt. Bezüglich des Aufzugsschachtes sei nämlich § 53 Abs 5 NÖ BO 2014 anwendbar, woraus Einhausungen von Aufzügen hinter den in § 53 NÖ BO 2014 genannten Vorbauten der Ermittlungen der Gebäudehöhe unberücksichtigt zu bleiben haben, sodass auch diese Einwendungen verfehlt seien. Zum Einwand einer unzulässig dichten sowie nahezu geschlossenen Verbauung sei auszuführen, dass beim gegenständlichen Bauvorhaben entsprechend dem wirksamen Bebauungsplan eine geschlossene Bebauung projektiert und auszuführen sei. Außerdem würden diese baurechtlichen Bestimmungen nur in einem sehr eingeschränkten Bereich auch subjektiv-öffentliche Rechte gemäß § 6 Abs 2 NÖ BO 2014, welche von Nachbarn im Zuge eines Bauverfahrens geltend gemacht werden könnten. Denn nur solange diese Bestimmungen auch dazu dienen würden, eine ausreichende Belichtung auf Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn zu erzielen (§ 6 Abs 2 Z 3 lit a NÖ BO 2014), und ein Bebauungsplan gelte und dessen Bestimmungen im Rahmen des Bauvorhabens nicht eingehalten würden, könnten diesbezüglich Einwendungen (von Nachbarn) erstattet werden. Gerade dies sei hier nicht der Fall. Im Ergebnis bedeute dies in Entsprechung der Judikatur (VwGH 2010/05/0141; LVwG NÖ LVwG-AV-1242/001-2020), dass im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens unter Einhaltung sämtlicher Bestimmungen des Bebauungsplans der „freie Lichteinfall“ gar nicht mehr zu prüfen sei, zumal diesem Umstand bereits bei Anordnung der Bebauungshöhe im Bebauungsplan und mit der gesetzlichen Anordnung der Gebäudehöhe im § 53 NÖ BO 2014 Rechnung getragen worden sei. Außerdem könne in der geschlossenen und gekuppelten Bauweise dieses Recht auf Lichteinfall vom Nachbarn an der seitlichen Grundgrenze nicht erfolgreich geltend gemacht werden. Werde nämlich eine gekuppelte oder geschlossene Bebauungsweise – wie im gegenständlichen Fall – im Bebauungsplan festgesetzt, könne der Nachbar nach der Judikatur des VwGH insoweit nicht in einem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht verletzt sein, weil die Festlegung der gekuppelten oder geschlossenen Bebauungsweise nicht der Erzielung einer ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern des Nachbargebäudes diene (VwGH 29.01.2013, Zl. 2011/05/0049). Zusammenfassend sei festzuhalten, dass die behaupteten Einwendungen gemäß Punkt 1 der Einwendungen von 26.06.2024 für das gegenständliche Baubewilligungsverfahren nicht einschlägig und zu verwerfen seien.

Es sei zutreffend, dass eine zivilrechtliche Dienstbarkeit des Gehens- und Fahrens über die EZ *** KG *** Grundstück *** gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrages vom 20.04.1961 zu Gunsten der Grundstücke Nr. *** und Nr. *** der EZ *** KG *** und eine zivilrechtliche Dienstbarkeit der Duldung des Bauens und des Fensters über EZ *** KG *** Grundstücke *** und *** gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrags vom 30.03.1966 für die Grundstücke Nr. *** und *** (gemeinsam „Dienstbarkeiten“) einverleibt seien. Diese Dienstbarkeiten würden sich ausschließlich nach den Regelungen des jeweiligen Kaufvertrags richten, zumal ein Fahr- und Leitungsrecht im Sinne des § 11 Abs 3 NÖ Bauordnung 2014 gar nicht erforderlich sei oder wäre. Auch aus den Texten der Kaufverträge gehe klar hervor, dass die einverleibten Dienstbarkeiten nicht zur Erwirkung eines Bauplatzes im Sinne des § 11 Abs 2 NÖ Bauordnung 2014 eingeräumt worden seien. Im Übrigen gelte, dass baurechtliche und zivilrechtliche Angelegenheiten nach ständiger Rechtsprechung des OGH voneinander zu trennen seien (vgl OGH 10b 696/81, 1Ob 97/10m). Für eine baubehördliche Bewilligung eines Bauwerks auf einer Liegenschaft spiele die zivilrechtliche Rechtslage keine Rolle. Umgekehrt habe die zivilrechtliche Stellung eines allenfalls verpflichteten Eigentümers auf die Wirkung einer Baubewilligung keinen Einfluss. Servitutsberechtigte hätten somit zur Geltendmachung ihrer Rechte den Zivilrechtsweg zu bestreiten. Auch der VwGH habe bereits mehrfach ausgesprochen, dass Servitutsberechtigte im Bewilligungsverfahren keine subjektiv öffentlichen Rechte darstellen (VwGH 90/05/0212). Bei Verletzung eines Servituts könne unter Umständen das bewilligte Vorhaben nicht ausgeführt, dies bedeute aber nicht etwa, dass diese Frage im Bauverfahren zu erörtern wäre, weil die Baubehörde lediglich über die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens abzusprechen habe; die Frage, ob der Bauwerber wegen zivilrechtlichen Ansprüchen anderer Personen zur Konsumation dieser Baubewilligung gar nicht befugt sei, sei Gegenstand des zivilgerichtlichen Verfahrens (VwGH 90/05/0062). Im Übrigen, auch wenn die Dienstbarkeiten im Baubewilligungsverfahren ohnehin unberücksichtigt zu bleiben hätten, sei der Bereich der Dienstbarkeit seit Jahrzehnten überbaut und bestehe seit Jahren zwischen den Liegenschaften eine etwa 1,5m hohe Mauer, welche die Nutzung der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens unmöglich mache und sei diese Dienstbarkeit somit jedenfalls im Sinne des § 1488 ABGB erloschen, zumal sich der Verpflichtete mit dieser Mauer und der Überbauung der tatsächlichen Ausübung widersetze. Außerdem müsste sich, in Bezug auf die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens, der Wegberechtigte auch eine Verlegung des Servitutsweges gefallen lassen, wenn diese nicht dem Zweck der Dienstbarkeit zuwiderlaufe (1 Ob 213/54; 6 Ob663/82; 7 Ob 224/04y; 4 Ob 104/06; 5 Ob 74/15s; 10 Ob 38/15h; 1 Ob 89/17w). Auch das liege hier nicht vor. Gerade im gegenständlichen Fall sei eine Verlegung an den Rand der Liegenschaft EZ***, KG *** leicht möglich, ohne dass hiermit eine Beeinträchtigung der Dienstbarkeit verbunden wäre.

Es wurde die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung beantragt und weiters die Einwendungen des G, H, I und J unberücksichtigt zu lassen.

Zusätzlich wurde die Anzeige an die Baubehörde I. Instanz erstattet, womit die Einschreiterin grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft EZ ***, ***, Bezirksgericht ***, mit der Anschrift ***, *** sei. Eigentümer der benachbarten und unmittelbar angrenzenden Liegenschaft EZ *** der KG ***, Bezirksgericht ***, sei G. G habe mit den Einwendungen vom 26.06.2024 Lichtbilder seiner Liegenschaft vorgelegt. Auf diesen Lichtbildern seien auf der Liegenschaft EZ *** der KG ***, Bezirksgericht *** mit u.a. mit Glassteinen ausgeführte Fenster ersichtlich, die sich in der unmittelbar an die Liegenschaft der Einschreiterin angrenzende Feuermauer befinden würden. Diese Errichtung dieser Fenster sei mit Baubewilligung vom 07.08.1975 nur befristet genehmigt und sei diese befristete Bewilligung bereits seit Jahren abgelaufen, sodass diese Fenster nicht mehr dem Konsensstand entsprechen würden. Die ausnahmsweise Bewilligung von Nebenfenstern und Lüftungsöffnungen in Brandwänden an Grundstücksgrenzen sei in der aktuell gültigen Bauordnung nicht mehr vorgesehen. Als Beweis wurden Lichtbilder angeführt.

Die von der Baubehörde I. Instanz zugezogene Bausachverständige hielt im Schreiben vom 21.08.2024 Folgendes zum „Bauvorhaben ***, Grst. Nr. ***“ zu den Einwendungen der Nachbarn vom 26.06.2024 fest:

a)Zulässige Bebauungshöhe: Im Bebauungsplan sei für das Grundstück Nr. *** im Norden die Bauklasse IV festgelegt. Die Begrenzung der Höhe von Bauwerken sei in § 53a NÖ BO 2014 geregelt. Einerseits könne die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe, über die aus dem Flächenmittel der Gebäudefront errechnete Gebäudehöhe gebildet werden und andererseits dürfe für den Nachweis auch eine Umhüllende über die Gebäudefront gebildet werde.

Im vorliegenden Einreichplan werde die Einhaltung der zulässigen maximalen Gebäudehöhe von 14m für den Bauteil 1, Ostseite durch die Umhüllende nachgewiesen. In der Ansicht Ost seien die Randpunkte, deren Höhe der Bebauungshöhe von 14m entsprechen müssten und aus einem zwischen den Randpunkten liegenden Hochpunkt, dessen Höhe die Bebauungshöhe um bis zu 6m überschreiten dürfe, dargestellt. Die Verbindungslinien zwischen den Randpunkten und dem Hochpunkt müssten geradlinig verlaufen und eine Neigung zu Horizontalen von nicht weniger als 15° und nicht mehr als 45° aufweisen. Im vorliegenden Fall weise die Verbindungslinie 30,42° auf. Die gleiche Betrachtung gelte für die Westseite des Gebäudes. Über die Umhüllende dürften nur die in § 53 Abs 5 angeführten Teile eines Bauwerkes ragen. Beim geplanten Objekt gebe es keine Bauteile die die Umhüllende überragen würden, da in den Randbereichen geneigte Dachflächen vorgesehen seien, anstelle des ansonsten geplanten Flachdaches. Die Neigung des Daches entspreche der Umhüllenden mit 30° Neigung. Der Nachweis über die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe für die straßenseitige und hofseitige Gebäudefront würden wie zuvor nachgewiesen und seien im Einreichplan dargestellt. Die Randpunkte würden mit 14m über dem Bezugsniveau eingetragen und die Neigung der Verbindungslinien betrage 38,5° bzw. 42° an der Straßenfront an der Westseite des Gebäudes. Im Bebauungsplan sei keine Bebauungsdichte festgelegt. Der betroffene Grundstücksteil kann zur Gänze bebaut werden. An der nördlichen Grundgrenze, zum *** sei im Bebauungsplan eine Anbauverpflichtung dargestellt und diese wurde durch die Situierung des geplanten Objektes eingehalten. Im Bebauungsplan sei die geschlossene Bebauungsweise für den betroffenen Bereich festgelegt. § 31 Abs 1 Z 1 NÖ ROG 2014 beschreibe die geschlossene Bebauungsweise folgendermaßen: Die Bebauung sei überwiegend durch Hauptgebäude straßenseitig in einer geschlossenen Flucht von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze vorzunehmen. Aufgrund der geschlossenen Bebauungsweise gebe es keinen seitlichen Bauwich und es sei daher auch kein Abstand des Gebäudes zu den seitlichen Grundgrenzen einzuhalten.

b) Die Stellungnahme zum Einwand bezüglich der Höhe des Gebäudes und des Abstandes zur Grundgrenze der Parzelle Nr. *** sei bereits im obigen Absatz angeführt worden.

c) Belichtung der Fenster des Gebäudes ***, an der Westseite im 1. Obergeschoß: Im Jahr 2017 habe es eine Novelle gegeben, in welcher der Absatz 9 zu § 53 gestrichen worden sei. Diese habe die Belichtung der in der geschlossenen Bebauungsweise auf Hof- und Gartenfenster sowie auf Reichen geregelt. Seite 353, Dr. Kienastberger/Stellner-Bichler: Die die nunmehr einheitlichen und durchgängigen Regelungen der ausreichenden Belichtung könne dieser Absatz (in der geschlossenen Bebauungsweise der Belichtungsanspruch von hof- und gartenseitigen Hauptfenstern am Nachbargrundstück) entfallen. In der geschlossenen Bebauungsweise seien Bauwerber verpflichtet, die ausreichende Belichtung über Eigengrund bzw. über jene Bereiche sicherzustellen, die nicht bebaut werden dürfen. Damit sei nun gewährleistet, dass in der geschlossenen Bebauungsweise die vorgeschriebene Bebauungshöhe auch tatsächlich ausgenutzt werden könne (ggf. auch müsse) und nicht auf Fenster auf Nachbargrundstücken Rücksicht genommen werden müsse.

d) Höhe des Gebäudes unmittelbar im Anschluss an das Gebäude ***: § 53 NÖ BO 2014 regelt die Ermittlung der Höhe von Bauwerken. Die Gebäudehöhe ist kein messbarer, sondern ein errechenbarer Wert (Frontfläche durch Frontbreite). Dieser errechnete Wert sei bei der offenen Bebauungsweise für den Abstand des Gebäudes zur seitlichen Grundgrenze maßgeblich. In diesem Fall sei die geschlossene Bebauungsweise im Bebauungsplan ausgewiesen und daher kein seitlicher Bauwich einzuhalten. Es sei für die Einhaltung der Bauklasse IV der Nachweis mittels der Umhüllenden dargelegt. Wenn man die Fläche von 297,34m2 durch die Frontbreite von 19,31m dividiert, ergebe sich eine mittlere Gebäudehöhe von 15,40m. Ziehe man die Festlegungen der NÖ Bauordnung 1996 heran, dürfte man auf Grund der Giebelregelung, eine Gebäudehöhe von plus 3m Überhöhung ausführen. Die neue Methode, Nachweis durch die Umhüllende, ersetze diese Regelung.

e) Im § 53 Abs 5 NÖ BO 2014 sei angeführt, dass Aufzüge bei der Ermittlung der Gebäudehöhe unberücksichtigt blieben. Zusätzlich bleibe es auch bei der Umhüllenden unberücksichtigt.

f) Im rechtsgültigen Bebauungsplan sei für den nördlichen und südlichen Teil des Grundstückes keine Bebauungsdichte festgelegt. Für den Bereich zwischen den beiden Gebäuden sei eine Bebauungsdichte von 70% festgelegt. Das gesamte Grundstück weise eine Fläche von 1.314m2 auf, Bauteil I und II hätten eine Gesamtfläche von 532,18 m2. Verbliebe für den mittig gelegenen Teil eine Fläche von 781,82m2. Davon dürften 70% bebaut werden. Der eingeschoßige Hoftrakt weise eine Fläche von 437,98m2 auf. Verbliebe eine unbebaute Fläche von 343,84m2 und das entspreche einer Bebauungsdichte von 56,02%.

g) Der Nachweis über die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe würde sinngemäß auch für Bauteil II im Einreichplan erbracht.

Mit Stellungnahme der Nachbarn im Wege deren Rechtsvertretung vom 16.10.2024 wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die Angaben in der zitierten Äußerung subjektive Behauptungen der Konsenswerberin darstellen würden. Die von ihnen erstatteten Einwendungen seien durch die Baubehörde in objektiver Weise zu prüfen, wobei ihnen das Ergebnis dieser Prüfung im Rahmen des Parteiengehörs zur Kenntnisnahme und Stellungnahme zu übermitteln sei. Die Rechte, die aus den zustehenden Servituten resultieren würden, seien vollinhaltlich aufrecht. Durch das geplante Vorhaben sei die Ausübung ihrer Dienstbarkeiten nicht möglich. So sei auf den von der Konsenswerberin eingezeichneten Weg, womit offensichtlich eine Verlegung dieses Weges dargestellt werden solle, ein Zufahren zu ihren Grundstücken gänzlich ausgeschlossen. Entgegen den Ausführungen der Konsenswerberin würden sie durch das geplante Bauvorhaben vor allem auch in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten in unzulässiger Weise beschnitten. Die gegenteiligen Ausführungen der Konsenswerberin seien schlicht unrichtig und würden in den anzuwendenden gesetzlichen Bestimmungen, vor allem in der NÖ Bauordnung keine Deckung finden. Zu der von der Konsenswerberin erstatteten Anzeige sei zunächst festzuhalten, dass die darin enthaltenen Anträge nicht Gegenstand dieses Bauverfahrens seien und daher eine Zurückweisung zu erfolgen habe. Sämtliche in ihren Gebäuden befindlichen Fenster seien rechtsgültig baurechtlich bewilligt. Eine Entfernung könne daher insbesondere im konkreten Verfahren nicht verfügt werden.

Mit Schreiben der Baubehörde I. Instanz vom 24.10.2024 wurde angeführt, dass die Ausübung eines Fahr- und Leitungsrechtes durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden dürfe. Fahr- und Leitungsrechte seien getrennt denkbar. Gemäß § 6 Abs 1 NÖ Bauordnung 2014 hätten im Bewilligungsverfahren neben dem Bauwerber und dem Grundeigentümer auch Nachbarn Parteistellung. Nachbarn seien nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs 3 beeinträchtigt werden könnten. Auch wenn der Begründung des Fahr- und Leitungsrechtes iS des § 11 Abs 2 Z 1 lit c NÖ BO 2014 eine privatrechtliche Vereinbarung zugrunde liege, habe die Baubehörde gemäß § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 zu beachten, dass die Ausübung der damit verbundenen Rechte durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werde. Eine vom Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes iS des § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 erhobene Einwendung, dass dieses Recht durch ein Bauvorhaben beeinträchtigt werde, sei daher insoweit (auch) eine öffentlich-rechtliche Einwendung. Einwendungen könnten sowohl einen öffentlich-rechtlichen als auch einen privatrechtlichen Aspekt haben und seien von der Behörde daher unter Berücksichtigung des jeweiligen Aspektes der erhobenen Einwendung zu behandeln. Unabhängig davon, ob seine subjektiv-öffentlichen Rechte berührt werden, habe der Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes im Sinn des § 11 Abs 3 Parteistellung. Bereits im Baubewilligungsverfahren solle berücksichtigt werden können, was als Ergebnis eines zivilrechtlichen Verfahrens doch nicht errichtet werden dürfte. Der Baubehörde liege der Teilungsplan des K, Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen vom 5.4.1961, GZ *** vor, in welchem die verbücherte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens mit Lage und Verlauf graphisch dargestellt sei. Die Antragsbeilagen zum Bauansuchen vom 25.7.2023 würden eine Tiefgarage und Kellerräume auf der Liegenschaft, ein Gebäude ***seitig und ein Gebäude ***seitig, vorsehen. Durch die Situierung der Gebäude sei eine eingetragene Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens in der festgelegten Trassenführung nicht mehr nutzbar.

Die Baubehörde werde daher der Entscheidung Folgendes zugrunde legen: Die Nichtberücksichtigung des eingetragenen Geh- und Fahrrechtes für das Grundstück Nr. *** Nr. *** KG *** und das Grundstück Nr. *** EZ *** KG *** über das Grundstück Nr. *** EZ *** KG *** stelle einen Widerspruch zu § 20 Abs 1 Z 7 NÖ Bauordnung 2014 dar.

Die Beschwerdeführer erstatteten daraufhin die Äußerung vom 6.11.2024, in der sie im Wesentlichen vorbrachten, dass die Rechtsansicht der Baubehörde I. Instanz verfehlt sei. Die einverleibten zivilrechtlichen Dienstbarkeiten des Gehens- und Fahrens über die EZ *** KG *** Grundstück *** gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrags vom 20.4.1961 zu Gunsten der Grundstücke Nr. *** und Nr. *** der EZ *** KG *** und der Duldung des Bauens und des Fahrens über die EZ *** KG *** Grundstücke *** und *** gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrages vom 30.03.1966 für die Grundstücke Nr. *** und *** würden sich ausschließlich nach den Regelungen des jeweiligen Kaufvertrages richten und seien keine Fahr- und Leitungsrechte im Sinne des § 11 Abs 3 NÖ Bauordnung 2014, weshalb diese Bestimmung nicht herangezogen werden könne. Ein solches Fahr- und Leitungsrecht liege gemäß der expliziten Anordnung des § 11 Abs 2 Z 1 lit c NÖ BO 2014 immer nur dann vor, wenn es Grundlage für eine Bauplatzerklärung gewesen sei und ausschließlich über dieses Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung als Grundlage für die Bauplatzerklärung und damit die spätere Bebauung sichergestellt sei. Außerdem müsse das Fahr- und Leitungsrecht in einem von einem Vermessungsbefugten verfassten Plan dargestellt werden, der Grundlage der Bauplatzerklärung gewesen sei (§ 11 Abs 3 letzter Absatz NÖ BO 2014); genau das sei aber beim gegenständlichen Fahr- und Leitungsrecht nicht der Fall, weil das herrschende Grundstück zum Zeitpunkt der Einräumung schon lange ein bebauter Bauplatz gewesen sei. Im Übrigen gelte, dass baurechtliche und zivilrechtliche Angelegenheiten nach ständiger Rechtsprechung des OGH voneinander zu trennen seien. Für eine baubehördliche Bewilligung eines Bauwerks auf einer Liegenschaft spiele die zivilrechtliche Rechtslage keine Rolle. Umgekehrt habe die zivilrechtliche Stellung eines allenfalls verpflichteten Eigentümers auf die Wirkung einer Baubewilligung keinen Einfluss. Servitutsberechtigte hätten somit zur Geltendmachung ihrer Rechte den Zivilrechtsweg zu bestreiten. Auch der VwGH habe bereits in ständiger Rechtsprechung unmissverständlich klargestellt, dass Servitutsberechtigte im Bewilligungsverfahren keine subjektiv öffentlichen Rechte darstellen würden. Die Beschwerdeführer führten an, dass bei Verletzung eines Servituts unter Umständen das bewilligte Vorhaben nicht ausgeführt werden könne, dies bedeute aber nicht etwa, dass diese Frage im Bauverfahren zu erörterten wäre, weil die Baubehörde lediglich über die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens abzusprechen hätte; die Frage, ob der Bauwerber wegen zivilrechtlichen Ansprüchen anderer Personen zur Konsumation dieser Baubewilligung gar nicht befugt sei, sei Gegenstand des zivilgerichtlichen Verfahrens.

Die Baubehörde verweise zur Rechtfertigung ihrer rechtsirrigen Einschätzung auf W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, BauR NÖ, Niederösterreichisches Baurecht Kommentar, 10. Auflage, Stand 1.10.2017, S. 128, Anm 17 letzter Absatz. Nicht nur, dass die Baubehörde damit einen nicht mehr aktuellen Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht zitiere, liege von den genannten Autoren bereits eine 11. Auflage vor, zitiere sie die Autoren auch noch inhaltlich falsch. Die Einschreiterin lege dazu eine Stellungnahme der L Rechtsanwälte GmbH vom 5.11.2024 vor, deren Gesellschafter und Verfasser der Stellungnahme, RA M, Mitautor des zitierten Werks sei, in der er bestätige, dass die Rechtsansicht der Baubehörde I. Instanz der Stadtgemeinde *** im Schreiben vom 24.10.2024, Zahl *** unzutreffend sei, wonach die Baubewilligung wegen einer Verletzung von bestehenden Servituten, die aber keine Fahr- und Leitungsrechte iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 seien, zu versagen seien, unzutreffend sei. Bei den gegenständlichen Dienstbarkeiten handle es sich um keine Dienstbarkeiten im Sinn des § 11 Abs 3 NÖ BO. Als Beweis dieses Umstandes wurde die Stellungnahme der L Rechtsanwälte GmbH vom 5.11.2024 vorgelegt.

Aus der beigelegten undatierten Stellungnahme der L ergibt sich zusammengefasst, dass sie sich auf das Schreiben vom 30.10.2024 beziehen, mit welchem das auf § 20 Abs 2 NÖ BO 2014 gestützte Schreiben der Baubehörde I. Instanz der Stadtgemeinde *** vom 24.10.2024 (eingelangt laut Eingangsstempel am 04.11.2024), Zahl ***, weitergeleitet worden sei. Aus Sicht des RA M verkenne die Baubehörde I. Instanz der Stadtgemeinde ***, dass gegenständlich gar kein Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 vorliege. Ein solches Fahr- und Leitungsrecht liege gemäß der expliziten Anordnung des § 11 Abs 2 Z 1 lit c NÖ BO 2014 immer nur dann vor, wenn es Grundlage für eine Bauplatzerklärung gewesen sei und ausschließlich über dieses Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung als Grundlage für die Bauplatzerklärung und damit die spätere Bebauung sichergestellt sei; dies bestätige auch der Wortlaut des § 11 Abs 2 letzter Absatz NÖ BO 2014 und der Wortlaut des § 10 Abs 6 letzter Satz NÖ BO 2014. § 11 Abs 3 1. Absatz NÖ BO 2014 definiere auch die Mindestanforderungen an ein solches Fahr- und Leitungsrecht, dh es müsse zumindest die Ausübung der Benützung des Grundstücks in einer Breite von mindestens 3,5m und die Verlegung, Instandhaltung und Wartung aller für eine beabsichtigte Verwendung des Bauplatzes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen gewährleisten. Außerdem müsse das Fahr- und Leitungsrecht in einem von einem Vermessungsbefugten verfassten Plan dargestellt werden, der Grundlage der Bauplatzerklärung sei (§ 11 Abs 3 letzter Absatz NÖ BO 2014). Nur für solche Fahr- und Leitungsrechte, die Voraussetzung für die Bauplatzbeschaffung seien und auch die Mindestanforderungen hinsichtlich Ausgestaltung erfüllen, gelte die Anordnung des § 11 Abs 3 2. Absatz NÖ BO 2014, dass „[d]ie Ausübung dieser Rechte […] durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden [darf]“. Keine dieser gesetzlichen Voraussetzungen sei allerdings gegenständlich erfüllt: Nach den vorliegenden Unterlagen und erteilten Informationen sei die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück Nr ***, EZ ***, KG *** zugunsten der Grundstücke Nr *** und ***, EZ ***, KG *** im Kaufvertrag vom 20.04.1961 eingeräumt, also deutlich vor Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung § 11 Abs 3 NÖ BO 2014. Das Servitut sei zu keinem Zeitpunkt Grundlage einer darauf gestützten Bauplatzerklärung und hätte das auch niemals sein können, entspreche die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens doch in keiner Weise den Anforderungen des § 11 Abs 3 1. Absatz NÖ BO 2014. Hinzu komme, dass es für eine Bauplatzerklärung der herrschenden Grundstücke gar keines Fahr- und Leitungsrechtes iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 bedürfe, seien doch die Grundstücke Nr *** und ***, EZ ***, KG ***, ohnehin jeweils über eine öffentliche Verkehrsfläche aufgeschlossen. Wenn aber gar kein Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 vorliege, sei es der Baubehörde von vornherein nicht möglich, eine Versagung der Baubewilligung wegen einer vermeintlichen Verletzung von sonstigen Servituten zu stützen. Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung unmissverständlich klargestellt habe, sei die Frage, ob ein Servitutsrecht durch die Erteilung einer Baubewilligung verletzt werde oder nicht, ausschließlich von den zuständigen ordentlichen Gerichten zu entscheiden, nicht aber die Baubehörde. Anderes habe nur dann zu gelten, wenn der Landesgesetzgeber in dieser Beziehung Gegenteiliges anordne. Eine entsprechende, ausschließlich für Fahr- und Leitungsrechte iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 geltende Anordnung wie in § 11 Abs 3 2. Absatz NÖ BO 2014, wonach die Ausübung dieser Rechte durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden dürfe, existiere für sonstige Servituten nicht und könne auch nicht analog angewendet werden. Daher sei es der Baubehörde auch nicht verwehrt, zum Schutz des Servitutsberechtigten darauf Rücksicht zu nehmen; dies auch schon deshalb, weil nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH Servitutsberechtigte im Baubewilligungsverfahren keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte darstellen. Der VwGH habe in seiner Rechtsprechung auch mehrfach klargestellt, dass die Baubehörden lediglich über die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens abzusprechen hätten und daher die Frage, ob der Bauwerber wegen zivilrechtlicher Ansprüche anderer Personen allenfalls zur Konsumation dieser Baubewilligung gar nicht befugt sei, nur Gegenstand eines zivilgerichtlichen Verfahrens sein könne. Im Ergebnis sei daher festzuhalten, dass die Rechtsansicht der Baubehörde I. Instanz der Stadtgemeinde *** im Schreiben vom 24.10.2024, Zahl ***, wonach die Baubewilligung wegen einer Verletzung von bestehenden Servituten, die aber keine Fahr- und Leitungsrechte iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 seien, zu versagen seien, unzutreffend sei.

Mit Äußerung vom 05.11.2024 brachten die Nachbarn im Wege ihrer Rechtsvertretung vor, dass die bereits erstatteten Einwendungen vollinhaltlich aufrechterhalten würden.

Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 14.11.2024 wurde gemäß § 20 Abs 2 NÖ Bauordnung 2014 der Antrag der Beschwerdeführerin zur Durchführung von Abbrucharbeiten und zur Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes (2 Bauteile) samt Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, abgewiesen.

Zur schriftlichen Stellungnahme vom 18.06.2024, eingelangt bei der Stadtgemeinde *** am 26.06.2024, der N eingetragene Genossenschaft mbH, ***, *** werde die Beantragung der Beweissicherung samt Dokumentation als unzulässig zurückgewiesen.

Zur schriftlichen Stellungnahme via E-Mail vom 26.06.2024 und per Post vom 27.06.2024 von Herrn O wurde der Einwand, dass durch das eingereichte Projekt die geltenden Vorschriften über die zulässige Bebauungshöhe, die zulässige Bebauungsdichte, die zulässigen Baufluchtlinien, den Bauwich, insbesondere die notwendigen Abstände zu den Anrainergrundstücken der Einschreiter sowie die Vorschriften über die zulässige Bebauungsweise verletzt werden, als unbegründet abgewiesen.

Hinsichtlich der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück *** für die Grundstücke *** und *** werde dem Einwand stattgegeben.

Hinsichtlich der Dienstbarkeit der Duldung des Bauens und des Fensters auf Grundstück *** gemäß Punkt 7. des Kaufvertrages vom 30.03.1966 für die Grundstücke *** und *** verbunden mit dem Recht auf Licht, Luft und Aussicht werde auf den Zivilrechtsweg verwiesen.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass Anträge auf Beweissicherung nicht Gegenstand einer Einwendung sein könnten. Eine Einwendung im Rechtssinn liege nur vor, wenn dem Parteienvorbringen die Verletzung eines bestimmten Rechts entnommen werden könnte. Es müsse wenigstens erkennbar sein, aus welchen Gründen sich der Nachbar gegen das Bauvorhaben des Bauwerbers wende, also welche Rechtsverletzung behauptet werde. Soweit ein Nachbar eine Gefährdung der Standsicherheit im Rahmen der Bauausführung befürchte

Die N habe die Beweissicherung samt Dokumentation, da aufgrund der geplanten Arbeiten Erschütterungen zu befürchten seien. Dazu werde festgehalten, dass Anträge auf Beweissicherung nicht Gegenstand einer Einwendung im Rechtssinn sein können. Eine Einwendung im Rechtssinn liege nur vor, wenn dem Parteienvorbringen die Verletzung eines bestimmten Rechts entnommen werden kann. Es müsse wenigstens erkennbar sein, aus welchen Gründen sich der Nachbar gegen das Bauvorhaben des Bauwerbers wendet, also welche Rechtsverletzung behauptet wird. Soweit ein Nachbar eine Gefährdung der Standsicherheit im Rahmen der Bauausführung befürchtet, mache er damit kein Nachbarrecht isd § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 geltend. Somit liege hier jedenfalls keine Einwendung im Rechtssinn vor und sei daher diese Forderung als unzulässig zurückzuweisen. Im Übrigen werde darauf hingewiesen, dass Fragen zur Verhinderung von Schäden an Nachbargebäuden Fragen der Bauausführung und nicht Fragen der Bewilligungsfähigkeit seien.

Zum Einwand der Nachbarn betreffend Bebauungshöhe, Bebauungsdichte, Baufluchtlinien, Bauwich, wonach durch das eingereichte Projekt die geltenden Vorschriften über die zulässige Bebauungshöhe, die zulässige Bebauungsdichte, die zulässigen Baufluchtlinien, der Bauwich, insbesondere die notwendigen Abstände zu den Anrainergrundstücken der Einschreiter sowie die Vorschriften über die zulässige Bebauungsweise verletzt würden, werde festgehalten, dass die Einreichunterlagen wurden durch eine bautechnische Amtssachverständige geprüft worden seien. Im Bebauungsplan sei für das Grundstück Nr. *** im Norden die Bauklasse IV festgelegt. Die Begrenzung der Höhe von Bauwerken sei in § 53a NÖ BO 2014 geregelt. Einerseits könne die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe über die aus dem Flächenmittel der Gebäudefront errechnete Gebäudehöhe gebildet werden und andererseits dürfe für den Nachweis auch eine Umhüllende über die Gebäudefront gebildet werden. Im vorliegenden Einreichplan sei die Einhaltung der zulässigen maximalen Gebäudehöhe von 14m für den Bauteil 1, Ostseite, durch die Umhüllende nachgewiesen. In der Ansicht Ost würden die Randpunkte, deren Höhe der Bebauungshöhe von 14m entsprechen müssen und aus einem zwischen den Randpunkten liegenden Hochpunkt, dessen Höhe die Bebauungshöhe um bis zu 6m überschreiten dürfe, dargestellt. Die Verbindungslinien zwischen den Randpunkten und dem Hochpunkt würden geradlinig verlaufen und eine Neigung zur Horizontalen von nicht weniger als 15° und nicht mehr als 45° aufweisen müssen. Im vorliegenden Fall weise die Verbindungslinie 30,42° auf. Die gleiche Betrachtung gelte für die Westseite des Gebäudes. Über die Umhüllende würden nur die in § 53 Abs. 5 angeführten Teile eines Bauwerkes ragen dürfen. Beim geplanten Objekt gebe es keine Bauteile die die Umhüllende überragen, da in den Randbereichen geneigte Dachflächen vorgesehen seien, anstelle des ansonsten geplanten Flachdaches. Die Neigung des Daches entspreche der Umhüllenden mit 30° Neigung. Der Nachweis über die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe für die straßenseitige und die hofseitige Gebäudefront sei nachgewiesen und sei im Einreichplan dargestellt. Die Randpunkte seien mit 14m über dem Bezugsniveau eingetragen und die Neigung der Verbindungslinien betrage 38,5° bzw. 42° an der Straßenfront an der Westseite des Gebäudes. An der nördlichen Grundgrenze zum *** sei im Bebauungsplan eine Anbauverpflichtung dargestellt und diese sei durch die Situierung des geplanten Objektes eingehalten. Im Bebauungsplan sei die geschlossene Bebauungsweise für den betroffenen Bereich festgelegt.

§ 31 Abs. 1, Ziffer 1 NÖ ROG 2014 beschreibe die geschlossene Bebauungsweise folgendermaßen: Die Bebauung ist überwiegend durch Hauptgebäude straßenseitig in einer geschlossenen Flucht von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze vorzunehmen. Aufgrund der geschlossenen Bebauungsweise gibt es keinen seitlichen Bauwich und es ist daher auch kein Abstand des Gebäudes zu den seitlichen Grundgrenzen einzuhalten. Die Stellungnahme zum Einwand bezüglich der Höhe des Gebäudes und des Abstandes zur Grundgrenze der Parzelle Nr. *** sei bereits im obigen Absatz angeführt.

Zur Höhe des Gebäudes unmittelbar im Anschluss an das Gebäude *** wurde ausgeführt, dass § 53 NÖ BO 2014 die Ermittlung der Höhen von Bauwerken regle. Die Gebäudehöhe sei kein messbarer, sondern nur ein errechenbarer Wert (Frontfläche durch Frontbreite). Dieser errechenbare Wert sei bei der offenen Bebauungsweise für den Abstand des Gebäudes zur seitlichen Grundgrenze maßgeblich. In diesem Fall sei die geschlossene Bebauungsweise im Bebauungsplan ausgewiesen und daher kein seitlicher Bauwich einzuhalten. Es sei für die Einhaltung der Bauklasse IV der Nachweis mittels der Umhüllenden dargelegt worden. Wenn man die Fläche von 297,34m2 durch die Frontbreite von 19,31m dividiere, ergebe sich eine mittlere Gebäudehöhe von 15,40m. Ziehe man die Festlegungen der NÖ Bauordnung 1996 heran, dürfte man auf Grund der Giebelregelung, eine Gebäudehöhe plus 3 m Überhöhung ausführen. Die neue Methode, Nachweis durch die Umhüllende, ersetze diese Regelung. In § 53 NÖ Bauordnung 2014 - Ermittlung der Höhen von Bauwerken - Absatz 5 sei unter anderem festgehalten, dass Einhausungen von Treppenläufen (inkl. Podesten) und Aufzügen (inkl. Triebwerksräumen), welche hinter den in § 53 (5) genannten Vorbauten liegen und vertikal aus dem Bauwerk ragen, bei der Ermittlung der Gebäudehöhe unberücksichtigt bleiben.

Zur Bebauungsdichte wurde ausgeführt, dass ***seitig und ***seitig laut gültigem Bebauungsplan eine geschlossene Bauweise vorgesehen sei, was einer 100 %igen Bebauung entspreche. Dazwischen sei eine Bebauungsdichte von 70 % ausgewiesen. Das gesamte Grundstück weise eine Fläche von 1.308 m2 auf. Im mittleren Gebäudeteil betrage die Bauplatzgröße 766,22m2 und davon werde eine Fläche von 403,09m2 verbaut. Das entspreche einer Bebauungsdichte von 52,61 % und liege dies deutlich unter den erlaubten 70 %. Der Einwand, dass die zulässige Bebauungsdichte überschritten werde, ei somit nicht zutreffend.

Zum Einwand, dass das eingereichte Projekt zu einer unzulässigen Einschränkung der Belichtung der Geschäfts-, Büro- und Wohnräume auf den unmittelbar angrenzenden Parzellen der Einschreiter führe, werde dagegengehalten, dass es im Jahr 2017 eine Novelle der Bauordnung gegeben habe, in welcher der Absatz 9 zu § 53 gestrichen worden sei. Dieser habe die Belichtung in der geschlossenen Bebauungsweise auf Hof- und Gartenfenster sowie auf Reichen geregelt.

Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler,NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, Seite 535: "Durch die nunmehr einheitlichen und durchgängigen Regelungen der ausreichenden Belichtung kann dieser Absatz (in der geschlossenen Bebauungsweise der Belichtungsanspruch von hof- und gartenseitigen Hauptfenstern am Nachbargrundstück) entfallen. In der geschlossenen Bebauungsweise sind Bauwerber verpflichtet, die ausreichende Belichtung über Eigengrund bzw. über jene Bereiche sicherzustellen, die nicht bebaut werden dürfen. Damit ist nun gewährleistet, dass in der geschlossenen Bebauungsweise die vorgeschriebene Bebauungshöhe auch tatsächlich ausgenutzt werden kann (ggf. auch muss) und nicht auf Fenster auf Nachbargrundstücken Rücksicht genommen werden muss." Die Baubehörde halte somit fest, dass im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens unter Einhaltung sämtlicher Bestimmungen des Bebauungsplanes der "Freie Lichteinfall" nicht mehr zu prüfen sei, zumal diesem Umstand bereits bei Anordnung der Bebauungshöhe im Bebauungsplan und mit der gesetzlichen Anordnung der Gebäudehöhe im § 53 NÖ Bauordnung 2014 Rechnung getragen worden sei.

Aufgrund der im Bebauungsplan ausgewiesenen geschlossenen Bebauungsweise sei keine Baufluchtlinie und kein Bauwich festgelegt.

Im Lastenblatt der Liegenschaft EZ ***, KG ***, Grundstück Nr. ***, sei die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens für die Grundstücke *** und *** eingetragen. Eine Grunddienstbarkeit sei die Belastung einer Liegenschaft zugunsten eines anderen Liegenschaftseigentümers. Hier stehe das Recht dem jeweiligen Eigentümer einer anderen Liegenschaft zu, der das dienende (belastete) Grundstück in einzelnen Belangen nutzen darf. Der Eigentümer der belasteten Liegenschaft dürfe beispielsweise bestimmte Handlungen nicht vornehmen, z.B. die Unterlassung einer Bebauung, durch welche der Nutznießer eines Wegerechtes dieses nicht mehr ausüben kann. Das im Teilungsplan von K, Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen, vom 5.4.1961, GZ ***, dargestellte Geh- und Fahrrecht in der dargestellten Lage und dem Verlauf sei durch die Planung des gegenständlichen Bauvorhabens nicht mehr ausübbar und werde dem Einwand daher stattgegeben.

Hinsichtlich der weiteren Dienstbarkeit der Duldung des Bauens und des Fensters auf Grundstück *** gemäß Punkt 7. des Kaufvertrages vom 30.03.1966 für die Grundstücke *** und *** verbunden mit dem Recht auf Licht, Luft und Aussicht wurde ausgeführt, dass es sich bei dieser Einwendung um eine privatrechtliche Einwendung handle und diese daher auf den Zivilrechtsweg zu verweisen sei.

Dagegen wurde von der Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 29.11.2024 fristgerecht Berufung erhoben. Vorgeberacht wurde, dass die vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** herangezogene Begründung für die Abweisung des Antrags der Berufungswerberin nicht nur evident im Widerspruch zur herrschenden höchstgerichtlichen Judikatur stehe, sondern rechtlich verfehlt sei und in sich widersprüchlich sei.

Die einverleibten Dienstbarkeiten würden sich ausschließlich nach den Regelungen des jeweiligen Kaufvertrags richten und seien keine Fahr- und Leitungsrechte im Sinne des § 11 Abs 3. NÖ BO 2014, weshalb diese Bestimmung nicht herangezogen werden könne.

Ein solches Fahr- und Leitungsrecht liege gemäß der expliziten Anordnung des § 11 Abs 2 Z 1 lit c NO BO 2014 immer nur dann vor, wenn es Grundlage für eine Bauplatzerklärung gewesen sei und ausschließlich über dieses Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung als Grundlage für die Bauplatzerklärung und damit die spätere Bebauung sichergestellt sei.

Außerdem müsse das Fahr- und Leitungsrecht in einem von einem Vermessungsbefugten verfassten Plan dargestellt werden, der Grundlage der Bauplatzerklärung gewesen sei (§11 Abs 3 letzter Absatz NÖ BO 2014); genau das sei aber beim gegenständlichen Fahr- und Leitungsrecht nicht der Fall gewesen, weil das herrschende Grundstück zum Zeitpunkt der Einräumung schon lange ein bebauter Bauplatz gewesen sei.

Wenn aber gar kein Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 vorliege, sei es der Baubehörde von vornherein nicht möglich, eine Versagung der Baubewilligung auf eine vermeintliche Verletzung von sonstigen Servituten zu stützen. Baurechtliche und zivilrechtliche Angelegenheiten seien nach ständiger Rechtsprechung des OGH voneinander zu trennen sind (vgl. OGH 10b 696/81, ua OGH 6.7.2010, 1 Ob 97/10 m). Für eine baubehördliche Bewilligung eines Bauwerks auf einer Liegenschaft spiele die zivilrechtliche Rechtslage keine Rolle.

Umgekehrt habe die zivilrechtliche Stellung eines allenfalls verpflichteten Eigentümers auf die Wirkung einer Baubewilligung keinen Einfluss. Servitutsberechtigte hätten somit zur Geltendmachung ihrer Rechte den Zivilrechtsweg zu bestreiten.

Auch der VwGH habe bereits in ständiger Rechtsprechung unmissverständlich klargestellt, dass Servitutsrechte im Bewilligungsverfahren keine subjektiv öffentlichen Rechte darstellen (siehe VwGH 27.11.1990/05/0212). Bei Verletzung eines Servituts könne unter Umständen das bewilligte Vorhaben nicht ausgeführt werden, dies bedeute aber nicht etwa, dass diese Frage im Bauverfahren zu erörtern wäre, weil die Baubehörde lediglich über die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens abzusprechen habe; die Frage, ob der Bauwerber wegen zivilrechtlichen Ansprüchen anderer Personen zur Konsumation dieser Baubewilligung gar nicht befugt ist, sei Gegenstand des zivilgerichtlichen Verfahrens (siehe VwGH 6.11.1990, 90/05/0062 oder VwGH 16.09.1997, 94/05/0139).

Gerade die Entscheidung des VwGH vom 6.11.1990 zu 90/05/0062 sei auch für den gegenständlichen Sachverhalt einschlägig und führe diametral zur Rechtsansicht der Baubehörde erster Instanz ausdrücklich aus, dass die Frage, ob der Bauwerber wegen zivilrechtlichen Ansprüchen anderer Personen zur Konsumation der Baubewilligung gar nicht befugt ist, Gegenstand des zivilgerichtlichen Verfahrens und im Bauverfahren zu berücksichtigen ist.

Die Baubehörde erster Instanz verweist zur Rechtfertigung ihrer rechtsirrigen Einschätzung neuerlich auf W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/W.KIeewein, BauR NÖ, Niederösterreichisches Baurecht Kommentar, 10. Auflage, Stand 1.10.2017, S. 128, Anm. 17 letzter Absatz. Nicht nur, dass die Baubehörde damit einen nicht mehr aktuellen Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht zitiere, liege von den genannten Autoren bereits eine 11. Auflage vor, zitiere Baubehörde erster Instanz die Autoren auch noch inhaltlich falsch. Der Baubehörde 1. Instanz habe sogar bereits eine Stellungnahme eines Autors des zitierten Kommentars vorgelegen, in der diese die Baubehörde vergeblich auf ihre rechtsirrige Einschätzung aufmerksam gemacht hätten.

Die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens sei daher im gegenständlichen Bauverfahren nicht zu berücksichtigen und die Nachbarn seien auch hinsichtlich dieser Einwendung auf den Zivilrechtsweg zu verweisen.

Hingewiesen wurde, dass vor dem Bezirksgericht *** bereits zu *** ein zivilgerichtliches Verfahren betreffend die Löschung des Fahr- und Wegerechts über das Grundstück *** für die Grundstücke *** und *** anhängig sei und der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** - würde man seiner verfehlten Rechtsansicht folgen wollen - der Entscheidung des Bezirksgerichts *** in einer zivilrechtlichen Angelegenheit unberechtigt vorgreifen würde.

Der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** habe die Nachbarn rechtsrichtig hinsichtlich der Einwendung der Dienstbarkeit der Duldung des Bauens und des Fensters auf den Zivilrechtsweg verwiesen.

Hinsichtlich der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens vermeine der Bürgermeister dann rechtsirrig und diametral zu seiner sonst geäußerten Rechtsansicht, dass bereits im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt (und ggf verhindert) werden solle, was als Ergebnis eines zivilrechtlichen Verfahrens letztlich doch nicht errichtet werden dürfte. Es fehle jegliche Begründung wie der Bürgermeister diese unberechtigte Differenzierung der beiden Dienstbarkeiten rechtfertigen möchte.

Denkbar wäre hier lediglich ein Verweis auf § 11 Abs 3. NÖ Bauordnung 2014, der aber hierfür nicht geeignet sei die Differenzierung zu rechtfertigen, weil es sich bei der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens um keine Dienstbarkeit im Sinne des § 11 Abs 3. NÖ Bauordnung 2014 handle.

Beantragt wurde, die Berufungsbehörde möge den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 14.11.2024 - gegebenenfalls nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung - dahingehend abändem, dass dem Antrag der Beschwerdeführerin zur Durchführung von Abbrucharbeiten und zur Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes (2 Bauteile) samt Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. *** aus EZ *** KG ***, vom 25.7.2023 stattgegeben werde.

Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 21.4.2025, Zl. ***, wurde gemäß § 66 Abs 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) wurde der Berufung keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Die belangte Behörde hat dabei insbesondere erwogen, dass aufgrund des festgestellten Sachverhaltes festzuhalten sei, dass durch das gegenständliche Bauvorhaben die grundbücherlich sichergestellte Dienstbarkeit des Gehens- und Fahrens nicht mehr ausgeübt werden könne. Diese Dienstbarkeit sei im Teilungsplan von K, Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen, vom 5.4.1961, GZ ***, mit Lage und Verlauf graphisch dargestellt. Die Baubehörde II. Instanz folge den nachvollziehbaren Ausführungen der Baubehörde I. Instanz insbesondere dahingehend, als eine Einschränkung der Ausübung der grundbücherlich sichergestellten Dienstbarkeit eines Geh- und Fahrtrechtes bzw. oder gar wie im gegenständlichen Fall Verhinderung der Ausübung der grundbücherlich sichergestellten Dienstbarkeit eines Geh- und Fahrtrechtes durch ein Bauwerk seitens der Baubehörde jedenfalls zu berücksichtigen sei und nicht einfach ignoriert werden könne.

Demzufolge seien die Ausführungen der Beschwerdeführerin, wonach die bestehenden Servitute keine Fahr- und Leitungsrechte iSd §11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 seien, jedenfalls unzutreffend und verfehlt. In diesem Zusammenhang wird auf die Anmerkungen zu § 11 Abs 3 von Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, S. 70 verwiesen, wonach bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauwerke auf den Servitutsflächen auch baubehördlich und nicht nur zivilrechtlich untersagt werden könnten; durch das Verbot der Einschränkung durch Bauwerke werde das Servitut auch baurechtlich nachhaltig gewährleistet, da ein baurechtlich anzeige- bzw. bewilligungspflichtiges Bauwerk an dieser Stelle von der Baubehörde wegen Widerspruchs zu dieser Bestimmung (s § 15 Abs 6, § 20 Abs 1 Z 7) zu untersagen sei.

Für die Baubehörde II. Instanz ergebe sich in der Folge unzweifelhaft die Rechtsauffassung, dass dies auch im gegenständlichen Fall Anwendung finde und verweise in diesem Zusammenhang ebenfalls auf die Ausführungen der herrschenden Judikatur und Literatur, welche im gegenständlichen Fall entgegen den Ausführungen der Berufungswerberin Anwendung zu finden hätten.

Auch wenn der Begründung eines Fahr- und Leitungsrechtes iS des § 11 Abs. 2 Z 1 lit c NÖ BO 2014 eine privatrechtliche Vereinbarung zugrunde liege, habe die Baubehörde gemäß § 11 Abs. 3 NÖ BO 2014 zu beachten, dass die Ausübung der damit verbundenen Rechte durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt wird. Eine vom Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes iS des § 11 Abs. 3 NÖ BO 2014 erhobene Einwendung, dass dieses Recht durch ein Bauvorhaben beeinträchtigt wird, sei daher insoweit (auch) eine öffentlich-rechtliche Einwendung. Einwendungen könnten sowohl einen öffentlich-rechtlichen als auch einen privatrechtlichen Aspekt haben (vgl hierzu VwGH 5.5.1969, 0170/69; 20.10.1976, 0137/71; 5.7.1984, 83/06/0111; 30.6.2004, 2002/04/0019) und seien von der Behörde daher unter Berücksichtigung des jeweiligen Aspektes der erhobenen Einwendung zu behandeln (vgl. W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/W.Kleewein, BauR NÖ, Niederösterreichisches Baurecht Kommentar, 10. Auflage, Stand 1.10.2017, S. 128, Anm. 17 letzter Absatz).

Unabhängig davon, ob seine subjektiv-öffentlichen Rechte berührt werden, habe der Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes im Sinn des § 11 Abs. 3 Parteistellung. Bereits im Baubewilligungsverfahren solle berücksichtigt (und ggf verhindert) werden können, was als Ergebnis eines zivilrechtlichen Verfahrens letztlich doch nicht errichtet werden dürfte (vgl. Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, Kommentar, Seite 101, Anm. zu Abs. 1 letzter Satz, 2. Absatz).

Wenn aber ein Fahr- und Leitungsrecht iS des § 11 Abs 2 Z1 lit c NÖ Bauordnung 2014 bei der Bauplatzerklärung zu berücksichtigen sei, folge daraus unzweifelhaft, dass ein Servitut auch bei der Erteilung einer Baubewilligung bzw. Bebauung eines bereits als Bauplatz erklärten Grundstückes nicht einfach außer Acht gelassen werden dürfe. Sofern die Berufungswerberin auf die Entscheidung des VwGH vom 06.11.1990 zu 90/05/0062 Bezug nehme, werde darauf hinzuweisen, dass sich das zitierte Erkenntnis auf die Kärntner Bauordnung beziehe, demgegenüber im gegenständlichen Fall jedoch die Niederösterreichische Bauordnung Anwendung finde, weshalb die Ausführungen dazu gegenständlich wohl nicht relevant seien.

Für die erkennende Behörde würden sich somit aus der vorliegenden Sach- und Rechtslage jedenfalls keine Gründe ergeben, weshalb sie eine anderslautende Entscheidung als die der Baubehörde erster Instanz treffen sollte und sei daher der Berufung keine Folge zu geben und der erstinstanzliche Bescheid vollinhaltlich zu bestätigen.

Dagegen wurde von der Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 25.3.3025 fristgerecht Beschwerde erhoben. Vorgebracht wird in dieser, dass entgegen der Annahme des Stadtrats der Stadtgemeinde *** als Behörde II. Instanz die verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeiten solche seien, die sich ausschließlich nach den Regelungen des jeweiligen Kaufvertrags richten und keine Fahr- und Leitungsrechte im Sinne des 11 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 seien, weshalb diese Bestimmung nicht herangezogen werden könne.

Ein solches Fahr- und Leitungsrecht liege gemäß der expliziten Anordnung des § 11 Abs 2 Z 1 lit c NÖ BO 2014 immer nur dann vor, wenn es Grundlage für eine Bauplatzerklärung gewesen sei und ausschließlich über dieses Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung als Grundlage für die Bauplatzerklärung und damit die spätere Bebauung sichergestellt sei.

Außerdem müsse das Fahr- und Leitungsrecht in einem von einem Vermessungsbefugten verfassten Plan dargestellt werden, der Grundlage der Bauplatzerklärung war (§11 Abs 3 letzter Absatz NÖ BO 2014); genau das sei aber beim gegenständlichen Fahr- und Leitungsrecht nicht der Fall, weil das herrschende Grundstück zum Zeitpunkt der Einräumung schon lange ein bebauter Bauplatz gewesen sei.

Im Übrigen gelte, dass baurechtliche und zivilrechtliche Angelegenheiten nach ständiger Rechtsprechung des OGH voneinander zu trennen seien (vgl. OGH 1 Ob 696/81, ua OGH 6.7.2010, 1 Ob 97/100). Für eine baubehördliche Bewilligung eines Bauwerks auf einer Liegenschaft spiele die zivilrechtliche Rechtslage keine Rolle. Umgekehrt habe die zivilrechtliche Stellung eines allenfalls verpflichteten Eigentümers auf die Wirkung einer Baubewilligung keinen Einfluss.

Servitutsberechtigte hätten somit zur Geltendmachung ihrer Rechte den Zivilrechtsweg zu bestreiten. Auch der VwGH habe bereits in ständiger Rechtsprechung unmissverständlich klargestellt, dass Servitutsrechte im Bewilligungsverfahren keine subjektiv öffentlichen Rechte darstellen (siehe VwGH 27.11.1990/05/0212).

Bei Verletzung eines Servituts könnte unter Umständen das bewilligte Vorhaben nicht ausgeführt werden, dies bedeute aber nicht etwa, dass diese Frage im Bauverfahren zu erörtern wäre, weil die Baubehörde lediglich über die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens abzusprechen habe; die Frage, ob der Bauwerber wegen zivilrechtlichen Ansprüchen anderer Personen zur Konsumation dieser Baubewilligung gar nicht befugt ist, sei Gegenstand des zivilrechtlichen Verfahrens (siehe VwGH 6.11.1990, 90/05/0062).

Bei richtiger rechtlicher Würdigung hätten die Baubehörden I. Instanz und II. Instanz zu dem Ergebnis gelangen müssen, dass dem Antrag der Beschwerdewerberin um baubehördliche Bewilligung stattzugeben gewesen wäre, weil die Servituten keine Fahr- und Leitungsrechte iSd S 1 1 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 seien. Bei den gegenständlichen Dienstbarkeiten handle es sich um keine Dienstbarkeiten im Sinn des 11 Abs. 3 NÖ BO, die im Bauverfahren zu berücksichtigen seien.

§ 11 Abs 3 NÖ BO 2014 enthalte spezifische taxative Voraussetzungen für Fahr- und Leistungsrechte iSd § 11 NÖ BO 2014, wie beispielsweise eine Mindestbreite von 3,5m, die durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden dürfen. Die im gegenständlichen Fall grundbücherlich eingetragenen Dienstbarkeiten würden keine der Voraussetzungen nach § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 erfüllen, insbesondere seien sie keinesfalls mit einer Breite von 3,5m eingeräumt, da sie ja auch nicht für eine Bauplatzbegründung erforderlich gewesen seien. Bereits daran hätte der Stadtrat der Stadtgemeinde *** erkennen müssen, dass § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 nicht einschlägig sein könne.

Der Stadtrat der Stadtgemeinde *** versuche dann auch seine rechtsirrigen Ausführungen mit einem Verweis auf eine angebliche Anmerkung zu § 11 Abs 3 von Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, S. 70, zu rechtfertigen, wonach bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauwerke auf den Servitutsflächen auch baubehördlich und nicht nur zivilrechtlich untersagt werden können. Auf Seite 70 des genannten Kommentars finde sich aber ein solches Zitat nicht, betreffe dies doch Anmerkungen zu § 4 NÖ BO 2014. Im genannten Kommentar sei auf S. 158 zu § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 aber ausgeführt, dass bestehende Bauwerke oder sonstige Hindernisse auf dem Servitutsbereich zu beseitigen seien, um die baurechtlichen Anforderungen, das heiße die Eignung der vorgesehenen Fläche für die ungehinderte Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Infrastruktur, zu erfüllen. Das zeige auch nochmals nachdrücklich, was mit dem Verbot der Einschränkung von Dienstbarkeiten in § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 tatsächlich gemeint sei, nämlich dass verhindert werden soll, dass baurechtliche Anforderungen, das heißt die Eignung der vorgesehenen Fläche für die ungehinderte Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Infrastruktur zu erfüllen, verloren gehen.

Diese baurechtlichen Anforderungen würden bestehen oder hätten bestanden aber nie für die verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeiten, weshalb die Einschränkung des § 11 Abs 3 NÖ BO 2014 nicht einschlägig sei.

Auch das zweite vom Stadtrat der Stadtgemeinde *** bemühte Zitat aus Gerald Kienastberger/Anna Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 3. Auflage, Stand September 2022, Kommentar, Seite 101, Anm. zu Abs. 1 letzter Satz, 2. Absatz, wonach bereits im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt (und ggf verhindert) werden soll, was als Ergebnis eines zivilrechtlichen Verfahrens letztlich doch nicht errichtet werden dürfte, sei nicht geeignet, die rechtsirrige Ansicht des Stadtrats der Stadtgemeinde *** zu rechtfertigen. Auch dieses Zitat beziehe sich - wie bereits am Wortlaut und zu Beginn des Zitats unmissverständlich klargelegt - ausschließlich auf Fahr- und Leitungsrechte im Sinne des § 11 Abs 3 NÖ BO 2014, die aber hier nicht vorliegen würden. Bei richtiger rechtlicher Würdigung hätten die Nachbarn auch hinsichtlich der Einwendung aus dem eingetragenen Geh- und Fahrrechtes auf den Zivilrechtsweg verwiesen werden müssen und liege in der Nichtberücksichtigung des eingetragenen Geh- und Fahrrechtes kein Widerspruch zu § 20 Abs. 1 Z. 7 NÖ Bauordnung 2014 vor. Servitutsrechte würden im Bewilligungsverfahren keine subjektiv öffentlichen Rechte darstellen (siehe VwGH 27.11.1990/05/0212), weshalb die Einwendungen der Nachbarn unzulässig Gewesen seien.

Beantragt wurde, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchführen und gemäß Art 130 Abs 4 B-VG und § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst entscheiden und dem Antrag der Beschwerdewerberin auf Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Durchführung von Abbrucharbeiten und die Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes (2 Bauteile) samt Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, ***, *** statt geben.

Mit Schreiben vom 5. Mai 2025 legte die belangte Behörde den Bezug habenden Bauakt einschließlich Aktenverzeichnis, der Tagesordnung, der Einladungsnachweise und eines Auszuges aus dem Sitzungsprotokoll des Stadtrates dem Landesverwaltungsgericht zur Entscheidung vor.

Nach Anberaumung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 19.9.2025 durch das Landesverwaltungsgericht wurde von den Nachbarn mit Schriftsatz vom 12.8.2025 ein erstinstanzliches Urteil des Bezirksgerichtes *** vom 30.05.2025, Zl. ***, vorgelegt, wonach eine Klage der Beschwerdeführerin, gerichtet insbesondere auf Löschung des zugunsten der Nachbarn bestehenden Geh- und Fahrtrechtes, abgewiesen wurde.

In der am 19.9.2025 durchgeführten Verhandlung wurde die Sach- und Rechtslage umfassend erörtert und insbesondere anhand des Bauaktes und des Gerichtsaktes, auf deren Verlesung verzichtet wurde, Beweis erhoben.

Mit Urkundenvorlage der Nachbarn vom 9.12.2025 wurde ein zweitinstanzliches Urteil des Landesgerichtes Landesgerichtes *** vom 25.11.2025, Zl. ***, vorgelegt, wonach einer Berufung gegen das Urteil gegen das Bezirksgericht *** vom 30.5.2025 keine Folge gegeben wird.

Mit weiterer Urkundenvorlage der Nachbarn vom 28.1.2026 wurde von diesen vorgebracht, dass sowohl das Urteil des BG *** vom 30.05.2025, GZ. ***, als auch das Berufungsurteil des LG *** vom 25.11.2025, GZ ***, zwischenzeitig in Rechtskraft erwachsen seien.

2. Beweiswürdigung:

Der festgestellte Sachverhalt gründet auf dem verfahrensgegenständlichen Bauakt der Stadtgemeinde *** sowie dem Gerichtsakt und ist im Wesentlichen unstrittig. Strittig ist fallbezogen einzig die Rechtsfrage, ob das bestehende Geh- und Fahrrecht der Nachbarn als ein im Baubewilligungsverfahren zu berücksichtigendes subjektiv-öffentliches Recht zu qualifizieren ist und folglich einen Versagungsgrund für die Bewilligung darstellt.

3. Rechtslage:

Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 57/2018 (VwGVG)

Gemäß § 17 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Die fallbezogen maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) lauten wie folgt:

Gemäß § 70 Abs. 20, 26 und 28 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in den Fassungen LGBl. Nr. 40/2025, 1/2026 bzw. 9/2026 anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

§ 6 NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021:

§ 6

Parteien und Nachbarn

(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:

1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks

2. der Eigentümer des Baugrundstücks

3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und

4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.

Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.

(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)

sowie

2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),

gewährleisten und

3. durch jene Bestimmungen über

a)die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,

sowie

b)gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung

-auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder

-auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn

beeinträchtigt werden könnte.

(3) Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der bzw. haben die Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Abs. 1. Abweichend davon darf der bzw. dürfen die Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten.

(4) In den Fällen des § 2 Abs. 2 sowie in jenen Bauverfahren, die aufgrund der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017), LGBl. Nr. 87/2016, auf die Bezirksverwaltungsbehörde übertragen sind, hat die Gemeinde Parteistellung. Sie ist berechtigt, die Einhaltung der von ihr wahrzunehmenden öffentlichen Interessen hinsichtlich der Raumordnung (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) und des Orts- und Landschaftsbildes im Verfahren geltend zu machen und Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht sowie Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben.

(4a) Keine Parteistellung haben Miteigentümer bei Zu- und Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I Nr. 81/2020.

(5) Keine Parteistellung hinsichtlich des Abs. 2 Z 2 und 3 haben Eigentümer von Grundstücken im Grünland, die im Sinne des Abs. 1 an das Baugrundstück angrenzen, wenn für diese Grundstücke noch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt wurde.

(6) Nachbarn haben in einem Baubewilligungsverfahren keine Parteistellung im Sinn des Abs. 1 und 2, wenn sie einem Vorhaben nach § 14 unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verzicht der Parteistellung nachweislich auf den Planunterlagen zugestimmt haben.

(7) Nachbarn, die einem Bauverfahren nicht beigezogen wurden oder denen gegenüber ein Baubewilligungsbescheid nicht erlassen wurde, verlieren ihre Parteistellung, wenn die Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde und seit der Anzeige des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens mehr als ein Jahr vergangen ist, sofern nicht innerhalb dieser Frist die Parteistellung geltend gemacht wurde.

§ 11 Abs. 3 NÖ BO 2024, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 50/2017:

§ 11

Bauplatz

…

(2) Auf Antrag des Eigentümers ist ein Grundstück im Bauland zum Bauplatz zu erklären, wenn es

1. a)an eine bestehende oder im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche unmittelbar angrenzt oder

b)mit einer solchen durch eine Brücke verbunden ist oder verbunden werden kann oder

c)mit einem im Grundbuch sichergestellten Fahr- und Leitungsrecht, das dem Bebauungsplan nicht widerspricht, verbunden wird oder

d)die Widmung Bauland-Sondergebiet aufweist und durch eine im Flächenwidmungsplan vorgesehene im Eigentum des Bauplatzeigentümers stehende private Verkehrsfläche mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist,

2. aufgrund seiner Gestalt, Beschaffenheit und Größe nach den Bestimmungen dieses Gesetzes und den Festlegungen im Bebauungsplan bebaut werden darf,

3. nicht in einer Aufschließungszone (§ 16 Abs. 4 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) liegt, und wenn

4. die Bauplatzerklärung dem Zweck einer Bausperre §§ 26 oder 35 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) nicht widerspricht.

Verliert ein zum Bauplatz erklärtes Grundstück, das weder mit einem Gebäude noch mit einer großvolumigen Anlage (§ 23 Abs. 3) bebaut ist, durch Umwidmung nach den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, die Baulandwidmung, erlischt die Bauplatzerklärung.

(3) Das Fahr- und Leitungsrecht nach Abs. 2 Z 1 lit. c muss mindestens die Ausübung folgender Rechte gewährleisten:

-Benützung des Grundstücks in einer Breite von mindestens 3,5 m und

-die Verlegung, Instandhaltung und Wartung aller für eine beabsichtigte Verwendung des Bauplatzes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen (z. B. Hausleitung nach § 17 Abs. 2 des NÖ Kanalgesetzes 1977, LGBl. 8230 und § 8 Abs. 4 des NÖ Wasserleitungsanschlußgesetzes 1978, LGBl. 6951).

Die Ausübung dieser Rechte darf durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden.

Das Fahr- und Leitungsrecht ist in einem von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) verfassten Plan darzustellen und ist dieser dem Antrag auf Bauplatzerklärung anzuschließen. Die grundbücherliche Eintragung des Fahr- und Leitungsrechtes ist bei Einbringung eines Antrages nach Abs. 2 sowie nach § 14 nachzuweisen. Wird jedoch der Antrag auf Bauplatzerklärung aufgrund einer Bewilligung einer Änderung von Grundstücksgrenzen (§ 10) gestellt, dann ist die Eintragung gleichzeitig mit jener der Änderung durchzuführen.…

§ 14 NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 9/2024:

§ 14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

…

8. der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;

…

§ 20 NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021:

§ 20

Vorprüfung

(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,

2. der Bebauungsplan,

3. der Zweck einer Bausperre,

4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,

5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 53 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder

7. sonst eine Bestimmung

–dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,

–des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

–der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,

–des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,

–des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder

–einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze

entgegensteht.

Die Baubehörde kann von der Überprüfung des Energieausweises absehen, wenn nicht im Verfahren Zweifel an der Richtigkeit des Energieausweises auftreten.

Bei gewerblichen Betriebsanlagen ist die Prüfung nach Z 7 auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch die gewerberechtliche Genehmigung nicht erfasst ist.

Weisen bewilligte Hauptgebäude bereits einen Widerspruch zum geltenden Bebauungsplan (Z 2) auf, welcher nicht beseitigt werden kann, sind Zubauten und Abänderungen insofern zulässig, als der Istzustand im Hinblick auf die Festlegungen des Bebauungsplanes nicht verschlechtert wird.

Die Z 1 bis 7 stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen, wenn es sich um Flächen handelt, für die eine rechtswirksame überörtliche Planung im Sinn des § 15 Abs. 2 Z 1 NÖ ROG 2014 für Flughäfen besteht. Anzuwenden sind lediglich die bautechnischen Bestimmungen dieses Gesetzes und der NÖ Aufzugsordnung 2016 sowie die Bestimmungen dieses Gesetzes über die Parteistellung, die Behördenzuständigkeit und das Verfahren, jeweils samt allfälliger Durchführungsverordnungen.

Bei Hochhäusern und Bauwerken für größere Menschenansammlungen von mehr als 120 Personen (z. B. Versammlungsstätten, Veranstaltungsbetriebsstätten) ist ein Vertreter der Feuerwehr als Auskunftsperson einzubinden.

(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.

Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.

§ 21 NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021

§ 21

Verfahren mit Parteien und Nachbarn

(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.

Für Parteien und Nachbarn in Wohngebäuden mit mehr als 4 Wohnungen darf die Verständigung auch durch einen mit dem Datum des Anbringens versehenen Anschlag an einer den Hausbewohnern zugänglichen Stelle (Hausflur) in den betroffenen Gebäuden erfolgen, wobei die Eigentümer dieser Gebäude derartige Anschläge in ihren Gebäuden dulden müssen. Die Verständigung ist in diesem Fall gleichzeitig an der Amtstafel oder auf der Homepage der Gemeinde kundzumachen, wodurch die Information dieselben Rechtswirkungen entfaltet wie die persönliche Verständigung.

(2) Eine Partei, die glaubhaft macht, dass sie ohne ihr Verschulden daran gehindert war, innerhalb der Frist nach Abs. 1 Einwendungen zu erheben, darf binnen 2 Wochen nach dem Wegfall des Hindernisses, jedoch spätestens bis zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Entscheidung der Sache bei der Baubehörde Einwendungen erheben. Solche Einwendungen gelten als rechtzeitig erhoben und sind von jener Baubehörde zu berücksichtigen, bei der das Verfahren anhängig ist.

(3) Der Bescheid, mit dem über den Antrag nach § 14 entschieden wird, ist den Parteien und jenen Nachbarn zuzustellen, die rechtzeitig Einwendungen erhoben haben. Die Zustellung dieses Bescheides begründet jedoch keine Parteistellung.

(4) Abs. 1 und 2 gelten nicht

1. für folgende Vorhaben:

a)Abänderungen an oder in einem Bauwerk (§ 14 Z 3), sofern subjektiv-öffentliche Rechte nicht beeinträchtigt werden können,

b)Vorhaben, deren Bewilligungspflicht auf einem möglichen Widerspruch zum Ortsbild beruht,

c)Vorhaben, die von der Grenze des Baugrundstücks mehr als 10 m entfernt sind, sofern subjektiv-öffentliche Rechte nicht beeinträchtigt werden können,

d)Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a

sowie

2. bei allen sonstigen bewilligungspflichtigen Vorhaben gegenüber jenen Nachbarn,

a)deren Parteistellung im Sinn des § 6 Abs. 5 und 6 ausgeschlossen ist,

b)deren Grundstücksgrenze vom Bauvorhaben mehr als 10 m entfernt ist, sofern subjektiv-öffentliche Rechte nicht beeinträchtigt werden können.

Gegebenenfalls sind die Eigentümer eines Bauwerks oder Grundstücks (§ 6 Abs. 1 Z 1 und 2), die Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes (§ 6 Abs. 1 2. Satz), die Straßenerhalter (§ 6 Abs. 3) und die Gemeinde (§ 6 Abs. 4) vom geplanten Vorhaben in Kenntnis zu setzen.

(5) Ist für die Erteilung der Baubewilligung eine andere Behörde als jene nach § 2 Abs. 1 zuständig, so darf die nachweisliche Information nach Abs. 1 gemeinsam mit der Ladung zu einer allfälligen, nach einem anderen Gesetz vorgesehenen mündlichen Verhandlung erfolgen.

§ 23 NÖ BO 2024, idF LGBl. Nr. 1/2015 zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 32/2021

§ 23

Baubewilligung

(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.

Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.

Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 vorgelegt werden.

(2) Die Baubewilligung hat zu enthalten

–die Angabe des bewilligten Bauvorhabens und

–die Vorschreibung jener Auflagen, durch deren Erfüllung den Bestimmungen der im § 20 Abs. 1 Z 7 angeführten Gesetze und Verordnungen entsprochen wird. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.

Mit Auflagen darf die Baubehörde insbesondere die Vorlage von Berechnungen, Befunden und Bescheinigungen von staatlich autorisierten oder akkreditierten Stellen, Ziviltechnikern oder befugten Gewerbeberechtigten zum Nachweis der Einhaltung von Vorschriften und technischen Regeln vorschreiben.

Ist aus den der Baubehörde vorgelegten Bauplänen (§ 19) ersichtlich, dass durch das geplante Bauwerk eine Grundstücksgrenze überbaut wird und keine Ausnahme nach § 49 Abs. 2 vorliegt oder der notwendige Bauwich (§ 4 Z 8) nicht eingehalten wird und ist weiters die Beseitigung dieser Widersprüche zu diesem Gesetz durch eine Grenzänderung möglich, dann darf – im Bauland nach Durchführung eines Verfahrens nach § 10 – eine Baubewilligung nur mit der aufschiebenden Bedingung der Vorlage eines Grundbuchsbeschlusses über die Vereinigung der betroffenen Grundstücke oder Grundstücksteile bei der Baubehörde vor Baubeginn erteilt werden.

Umfasst ein Bauvorhaben mehr als ein Bauwerk (z. B. mehrere Bauwerke oder ein Wohngebäude mit einer landwirtschaftlichen Nutzung) und besteht nur hinsichtlich der Gesamtheit der Bauwerke bzw. Nutzung kein Widerspruch zum Flächenwidmungsplan, so hat die Baubehörde festzulegen, in welcher Reihenfolge das Vorhaben ausgeführt bzw. fertiggestellt werden muss.

(3) Wenn der Neu- oder Zubau eines Gebäudes oder die Errichtung einer großvolumigen Anlage (einzelner Silo oder Tank oder Gruppe solcher Behälter mit mehr als 200 m3 Rauminhalt, Tiefgarage, Betonmischanlage oder dgl.) auf einem Grundstück oder Grundstücksteil im Bauland geplant ist, das bzw. der

–noch nicht zum Bauplatz erklärt wurde und

–auch nicht nach § 11 Abs. 1 Z 2 bis 6 als solcher gilt,

hat die Erklärung des betroffenen Grundstücks oder Grundstücksteils zum Bauplatz in der Baubewilligung zu erfolgen. Wenn eine Voraussetzung hiefür fehlt, ist die Baubewilligung zu versagen.

Dies gilt nicht im Falle einer Baubewilligung für ein Gebäude im Sinn des § 18 Abs. 1a Z 1, für ein Gebäude vorübergehenden Bestandes, für ein Gebäude für eine öffentliche Ver- und Entsorgungsanlage mit einer bebauten Fläche bis zu 25 m² und einer Gebäudehöhe bis zu 3 m oder für einen Zubau, der keine raumbildenden Maßnahmen (z. B. Vordächer) umfasst.

Dies gilt weiters nicht für Grundstücke im Rahmen eines dort bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, der bereits vor der Umwidmung des Baugrundstückes von Grünland in Bauland bestanden hat, wenn eine Baubewilligung für einen Neu- oder Zubau eines Gebäudes oder die Errichtung einer großvolumigen Anlage, die jeweils dieser Nutzung dienen, erteilt wird.

(4) (entfällt durch LGBl. Nr. 50/2017)

(5) Hat eine Grundabtretung nach § 12 Abs. 1 Z 2 zu erfolgen und ist durch einen Bebauungsplan oder eine Verordnung des Gemeinderates nach § 67 Abs. 4 keine Straßenfluchtlinie festgelegt, ist in der Baubewilligung die Straßenfluchtlinie und bei neuen Verkehrsflächen auch deren Niveau zu bestimmen.

(6) Die Baubehörde nach § 2 Abs. 1 hat die Festlegungen nach Abs. 3 und 5 in einer gesonderten Entscheidung zu treffen, wenn für die Erteilung der Baubewilligung eine andere Behörde zuständig ist.

(7) Bauwerke vorübergehenden Bestandes (Ausstellungsbauten, Tribünen u. dgl.) dürfen einmalig für die Dauer von höchstens 5 Jahren bewilligt werden.

Notstandsbauten, die im Katastrophenfall errichtet werden, sind auf die Dauer ihres Bedarfs zu bewilligen, wobei § 20 Abs. 1 Z 1 bis 5 nicht gilt.

(8) Dem Bauwerber ist mit der Baubewilligung je eine mit einer Bezugsklausel versehene Ausfertigung des Bauplans, der Baubeschreibung und der sonstigen Pläne und Berechnungen zuzustellen.

Der Bezirksverwaltungsbehörde ist eine Ausfertigung der im administrativen Instanzenzug ergangenen Baubewilligung samt den dazugehörigen Beilagen zu übermitteln:

-bei der Bewilligung für Neu-, Zu- und Umbauten von Handelseinrichtungen, ausgenommen Handelsbetriebe gemäß § 18 Abs. 5 und 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, sowie

-bei der Bewilligung von Hochhäusern (§ 31 Abs. 2 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung).

(9) Bescheide, die entgegen den Bestimmungen des Abs. 1 zweiter Satz erlassen werden, leiden an einem mit Nichtigkeit bedrohten Fehler.

Die Aufhebung eines Baubewilligungsbescheides darf jeweils bis spätestens 4 Monate ab

-dem Baubeginn im Sinn des § 26 Abs. 1,

-der Erlassung des nachträglich erteilten letztinstanzlichen Baubewilligungsbescheides der Behörde nach § 2, sofern im Fall einer Beschwerde das Landesverwaltungsgericht darüber noch nicht entschieden hat oder

-dem Einlangen des Baubewilligungsbescheides einschließlich der Unterlagen bei der Bezirksverwaltungsbehörde, wenn dessen Vorlage nach Abs. 8 erforderlich war,

erfolgen.

Die Behörde, die in letzter Instanz entschieden hat (§ 2), hat den Bauherrn und im Fall einer anhängigen Beschwerde auch das Landesverwaltungsgericht von der Einleitung dieses Verfahrens zu verständigen. Mit dieser Verständigung ist gleichzeitig die Ausführung bzw. die Fortsetzung der Ausführung des Vorhabens bis spätestens zum Ablauf der im zweiten Satz enthaltenen Frist zu unterlassen. Das Landesverwaltungsgericht hat ein anhängiges Beschwerdeverfahren zu unterbrechen.

Wurden bis zur Aufhebung Baumaßnahmen durchgeführt, hat die Baubehörde nach Aufhebung des Bescheides die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, anzuordnen.

4. Erwägungen:

Vorweg ist festzuhalten, dass es sich bei einem Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt. Gegenstand des Verfahrens ist die Beurteilung des in den Einreichplänen und sonstigen Projektunterlagen dargestellten Projektes, für das der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (VwGH vom 19.5.2015, 2012/05/0097).

Im Beschwerdefall wurde durch die Baubehörde I. Instanz bzw. die belangte Behörde die Baubewilligung einzig deshalb nicht erteilt, da dem Vorhaben die - unstrittig – verbücherte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück *** für die Grundstücke *** und *** entgegenstehe.

Die durch die Beschwerdeführerin dagegen erhobene Beschwerde erweist sich als berechtigt.

Gegenständlich ist zu prüfen, ob durch die verbücherte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens ein Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 vorliegt.

Ein solches Fahr- und Leitungsrecht würde gemäß § 11 Abs 2 Z 1 lit c NÖ BO 2014 dann vorliegen, wenn es Grundlage für eine Bauplatzerklärung gewesen ist und ausschließlich über dieses Fahr- und Leitungsrecht die Erschließung als Grundlage für die Bauplatzerklärung und damit die spätere Bebauung sichergestellt ist. Gemäß § 11 Abs 3 1. Absatz NÖ BO 2014 muss die Ausübung der Benützung des Grundstücks in einer Breite von mindestens 3,5m und die Verlegung, Instandhaltung und Wartung aller für eine beabsichtigte Verwendung des Bauplatzes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen gewährleistet sein. Außerdem muss das Fahr- und Leitungsrecht in einem von einem Vermessungsbefugten verfassten Plan dargestellt werden, der Grundlage der Bauplatzerklärung ist (§ 11 Abs 3 letzter Absatz NÖ BO 2014).

Nur für solche Fahr- und Leitungsrechte, die Voraussetzung für die Bauplatzbeschaffung sind und auch die Mindestanforderungen hinsichtlich Ausgestaltung erfüllen, gelten die Anordnung des § 11 Abs 3 2. Absatz NÖ BO 2014, wonach die Ausübung dieser Rechte durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden darf.

Die gegenständliche Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens wurde jedoch im Kaufvertrag vom 20.04.1961 eingeräumt. Die Feststellung, dass die Servitut als Grundlage einer darauf gestützten Bauplatzerklärung eingeräumt wurde und somit als Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 zu qualifizieren ist, ist fallbezogen schlichtweg nicht möglich.

Nachdem aber kein Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs 2 Z 1 lit c iVm Abs 3 NÖ BO 2014 vorliegt, ist es nicht möglich, eine Versagung der Baubewilligung auf eine allfällige Verletzung von sonstigen Servituten zu stützen. Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung klargestellt hat, ist die Frage, ob ein Servitutsrecht durch die Erteilung einer Baubewilligung verletzt wird oder nicht, ausschließlich von den zuständigen ordentlichen Gerichten zu entscheiden, nicht aber die Baubehörde. Servitutsrechte stellen im Baubewilligungsverfahren keine subjektiv-öffentlichen Rechte dar (Hinweis E 4.7.1989, 89/05/0061, E 22.2.1990, 90/06/0007, E 20.9.1990, 90/06/0100, E 6.11.1990, 90/05/0062) (VwGH vom 18.2.2003, 2001/05/1151).

Soweit der Nachbar die Überschreitung oder Verletzung einer Servitut behauptet, handelt es sich dabei um eine privatrechtliche Einwendung, die auf den Rechtsweg zu verweisen ist (VwGH vom 27.8.2013, 2012/06/0148).

Die Nachbarn waren daher auch hinsichtlich der Einwendung betreffend das verbücherte Geh- und Fahrrecht für das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** und das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** über das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Es liegt in der Nichtberücksichtigung des eingetragenen Geh- und Fahrrechtes kein Widerspruch zu § 20 Abs. 1 Z. 7 NÖ Bauordnung 2014 vor.

Eine Baubewilligung ist aber zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z. 1 bis 7 leg.cit. angeführten Bestimmungen besteht. Fallbezogen steht das Vorhaben sowohl mit dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan als auch mit den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen im Einklang. Die baubehördliche Bewilligung konnte somit nach Maßgabe des bereits auf behördlicher Ebene umfassend durchgeführten Ermittlungsverfahrens erteilt werden.

Im Übrigen ist festzuhalten, dass das Landesverwaltungsgericht dem bereits auf behördlicher Ebene eingeholten bautechnischen Gutachten samt der zu den Einwendungen der Nachbarn eingeholten ergänzenden Stellungnahme der bautechnischen Amtssachverständigen sowie dem brandschutztechnischen Gutachten folgt und diese zu eigenen Feststellungen erhebt. Hingewiesen wird, dass einem, von einem tauglichen Sachverständigen erstellten, mit den Erfahrungen des Lebens und Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehenden Gutachten nur durch ein gleichwertiges Gutachten entgegengetreten werden kann. Einem schlüssigen Gutachten kann mit bloßen Behauptungen, ohne Argumenten auf gleicher fachlicher Ebene in tauglicher Art und Weise nicht entgegengetreten werden (vgl. VwGH 13.11.1999, 87/07/0126; VwGH 31.01.1995, 92/07/0188 u.a.).

Die Nachbarn sind den Gutachten nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Die Vorschreibung der Auflagen war erforderlich, da nur durch deren Erfüllung sichergestellt ist, dass den Bestimmungen der im § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 NÖ BO 2014 angeführten Gesetze und Verordnungen entsprochen wird.

Nachdem somit insgesamt kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 NÖ BO 2014 angeführten Bestimmungen festgestellt werden konnte, war die Baubewilligung antragsgemäß zu erteilen.

5. Zur Kostenvorschreibung

Gemäß § 1 Abs. 1 NÖ Landes- und Gemeinde-Verwaltungsabgabengesetz iVm Teil II Tarifpost 29 NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 ist für Amtshandlungen im Zusammenhang mit Bauvorhaben eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 0,60 Euro je Quadratmeter der neu geschaffenen Geschoßfläche, mindestens jedoch 120 Euro, vorzuschreiben. Der Höchstbetrag ist mit 1.417 € festgelegt.

Aus den vorgelegten Projektsunterlagen ergeben sich folgende Geschoßflächen:

Kellergeschoß:

1. 195,79 m² × 0,60 € = 717,47 €

Erdgeschoß:

Gesamtfläche 1.092,72 m² × 0,60 € = 655,63 €

1. Obergeschoß:

Gesamtfläche 456,04 m² × 0,60 € = 273,62 €

2. Obergeschoß:

Gesamtfläche 462,23 m² × 0,60 € = 277,34 €

3. Obergeschoß:

Gesamtfläche 583,58 m² × 0,60 € = 350,15 €

4. Obergeschoß:

Gesamtfläche 286,22 m² × 0,60 € = 171,73 €

Die Verwaltungsabgabe gemäß Tarifpost 29 würde somit insgesamt 2.445,94 Euro betragen, ist jedoch nach Z. I. NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 mit 1.417 € gedeckelt.

Für den beantragten Abbruch ist gemäß Teil II Tarifpost 30 NÖ Gemeinde-Verwaltungsabgabentarif 2026 eine weitere Verwaltungsabgabe in Höhe von 79,00 Euro vorzuschreiben.

Die der Bauwerberin vorzuschreibende Verwaltungsabgabe beträgt daher insgesamt 1.496 Euro.

Wenn gemäß § 52 Abs. 2 AVG 1991 Amtssachverständige nicht zur Verfügung stehen oder es mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten ist, kann die Behörde ausnahmsweise andere geeignete Personen als Sachverständige (nichtamtliche Sachverständige) heranziehen. Erwachsen der Behörde bei einer Amtshandlung Barauslagen, so hat dafür, sofern nach den Verwaltungsvorschriften nicht auch diese Auslagen von Amts wegen zu tragen sind, gemäß § 76 Abs. 1 AVG 1991 die Partei aufzukommen, die den verfahrenseinleitenden Antrag gestellt hat.

Als Barauslagen gelten auch die Gebühren, die den Sachverständigen zustehen.

Der Baubehörde der Stadtgemeinde *** wurde ein brandschutztechnisches Gutachten der Landesstelle für Brandverhütung des Bundeslandes Niederösterreich vom 06.06.2024 vorgelegt. Demgemäß waren die angefallenen, bereits geleisteten, Barauslagen für den Sachverständigen in der Höhe von € 885,61, das sind 10 halbe Stunden zu je € 80,51 + 10 % MWST, der Beschwerdeführerin vorzuschreiben.

6. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.