Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-516/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.516.001.2025

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch HR Mag. Janak-Schlager als Einzelrichter über die Beschwerde der A und des B in ***, vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 11.03.2025, ***, betreffend die Feststellung erforderlicher Stellplätze nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), den

BESCHLUSS

1. Der Beschwerde wird insofern stattgegeben, als der angefochtene Bescheid gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** zurückverwiesen wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (BVG) nicht zulässig.

Begründung:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren

Mit Bauanzeige vom 14.09.2023 (!), eingelangt bei der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) am 12.10.2023, wurde von Rechtsanwalt B unter Bezugnahme auf das Schreiben der Baubehörde I. Instanz vom 27.09.2023 betreffend die widmungsgemäße Nutzung des Mehrfamilienwohnhauses in ***, ***, Gst. Nr. ***, EZ ***, zusammengefasst angeführt, dass er krisenbedingt die Vermietung des Hauses auf ein weiteres Spektrum von Interessenten öffnen hätte müssen. Zusätzlich würden sich die Einschreiter für die behördliche Geduld bei der Frage der Widmung der einzelnen Objekte bedanken, weil ja offenbar ihr Vorschlag akzeptiert worden sei, mit der Bekanntgabe abweichender Widmungen zuzuwarten, bis die einzelnen Einheiten in ihrer Verwendung auch durch ihre zukünftigen Nutzer eindeutig definiert würden. Unter Berufung auf § 15 Abs 1 Z 1 lit a NÖ BO 2014 werde angezeigt, dass abweichend von der bisher bewilligten Widmung als Wohnung sämtliche straßenseitigen Einheiten (Tops ***, ***, ***, *** und ***) sowie die einzige gartenseitige Wohnung Top *** als Büro verwendet würden.

Mit Antrag der A und B (im Folgenden: Beschwerdeführer) vom 15.05.2024 an die Baubehörde I. Instanz wurde unter Verweis auf den mit Beilage ./1 beigelegten Grundbuchsauszug bekannt gegeben, dass sie Eigentümer der Liegenschaft ***, ***, seien, in dessen hinterem Teil sich Parkplätze befinden würden. Zum Erreichen dieser Parkplätze sei eine Grundstückseinfahrt mit Gehsteigabschrägung errichtet worden. Es sei daher erforderlich, die vorhandene Gehsteigabschrägung auf der nördlichen Seite zur Liegenschaft *** zugewandt bis zur Grundstückgrenze zu verlängern. Direkt angrenzend an die vorhandene Einfahrt existiere eine Fläche, die sich insbesondere für behinderte Personen gut als Parkplatz eigne, weil diese Personen mit der engen Einfahrt zum hinteren Teil der Liegenschaft Schwierigkeiten hätten und ein ebenerdiger Zugang zum Lift nur über die Vorderseite der Liegenschaft bestehe. Aus diesem Grund sei geplant, auf dieser Fläche einen Parkplatz zu errichten.

Die Beschwerdeführer beantragten die Erweiterung der Gehsteigabschrägung für die Grundstückszufahrt auf der nördlichen Seite der Liegenschaft bis zur Grundstücksgrenze (Beilage ./2) sowie die Erweiterung der Grundstückszufahrt mittels Gehsteigabschrägung auf der südlichen Seite der Liegenschaft (Beilage ./3).

Mit Schreiben der Baubehörde I. Instanz vom 12.06.2024 wurde den Beschwerdeführern zum Antrag vom 15.05.2024 mitgeteilt, dass es sich hierbei um eine Bauanzeige gemäß § 15 Abs 1 Z 1 lit e NÖ BO 2014 handle. Weiters sei festgestellt worden, dass die vorgelegten Planskizzen in wesentlichen Punkten § 15 Abs 3 NÖ BO 2014 widersprechen würden. Die Beschwerdeführer würden eingeladen, die vorgelegte Planskizze mit Bemaßungen zu ergänzen. Diese Ergänzung müsse die Stellfläche und die Einfahrtsbreite betreffen. Die Bearbeitungsfrist beginne gemäß § 15 Abs 4 NÖ BO 2014 erst nach dem Vorliegen ausreichender Unterlagen.

Mit Schreiben der Beschwerdeführer vom 01.07.2024 wurde vorgebracht, dass der Bauwerber in Erfüllung des Schreibens vom 12.06.2024 zur Bauanzeige vom 16.05.2024 eine Ergänzung erstatte, dass auf die Erweiterung der Zufahrt auf der nördlichen Seite verzichtet werde. Beantragt werde die Erweiterung der bestehenden Zufahrt auf der südlichen Seite auf eine Gesamtlänge von 600 cm. Die neue Parkfläche weise eine Breite von 290 cm und eine Länge von 560 cm auf. Entsprechend werde auch die Planskizze überarbeitet und um die Bemaßung ergänzt. Da die Parkfläche nun kleiner ausfalle, als ursprünglich im Antrag enthalten, werde die nun nicht mehr beantragte Fläche als blaues Feld mit der Bezeichnung „Freifläche“ im Plan dargestellt und als Beilage ./4 vorgelegt.

Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 18.10.2024, ***, zugestellt an die Beschwerdeführer jeweils am 25.10.2025, wurde gemäß § 63 Abs 7 NÖ BO 2014 für die Liegenschaft in ***, ***, Gst. Nr. ***, EZ ***, KG ***, die erforderliche und nicht herstellbare Anzahl der Stellplätze mit 4 Kfz-Stellplätzen festgestellt.

In der Bescheidbegründung wurde ausgeführt, dass der Baubehörde im Zuge eines Schreibens vom 13.10.2023 unter Punkt 5. die Veränderung des Verwendungszweckes von sechs Wohnungen in sechs Büros in dem Wohnhaus mit bislang elf Wohnungen angezeigt worden sei. Der Bauanzeige nach § 15 Abs 1 Z 1 lit a NÖ BO 2014 seien keine weiteren Angaben über die Schaffung der erforderlichen Anzahl der Stellplätze beigeschlossen gewesen. Durch die Veränderung des Verwendungszwecks würden sechs Büroeinheiten mit einer gesamten Nutzfläche von 251,77 m2 entstehen. Weiters würden von den elf Wohnungen fünf Wohneinheiten im Bestand bleiben. Mit Bauanzeige vom 16.05.2024 sei der Baubehörde gemäß § 15 Abs 1 lit c NÖ BO 2014 die Herstellung eines zusätzlichen Pflichtstellplatzes im Vorgartenbereich angezeigt worden. Die Bauanzeige sei am 15.07.2024 baubehördlich zur Kenntnis genommen worden. Es seien somit gemäß § 11 Abs 1 Z 1 NÖ Bautechnikverordnung 2014 (NÖ BTV 2014) in Zusammenhang mit § 3 Pkt. 4 der Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde ***, für fünf Wohneinheiten, sieben Kfz-Stellplätze und für die Nutzfläche von 251,77 m2 an Bürofläche gemäß § 11 Abs 1 Z 6 NÖ BTV 2014 sieben Kfz-Stellplätze, in Summe 14 Kfz-Stellplätze, erforderlich. Bisher hätten für das Wohngebäude mit elf Wohneinheiten zwei Stellplätze in der Garage und acht Stellplätze im Freien, somit in Summe zehn Kfz-Stellplätze zur Verfügung gestanden. Es hätte sich somit daraus eine erforderliche zusätzliche Anzahl von vier Kfz-Stellplätzen ergeben. Aufgrund der aufrechten baubehördlichen Bewilligungen könne davon ausgegangen werden, dass eine Herstellung der zusätzlich erforderlichen vier Kfz-Stellplätze auf dem Baugrundstück gemäß § 63 Abs 5 NÖ BO 2014 nicht möglich sei. Eine Herstellung oder Vergrößerung der bestehenden Abstellanlage mit der erforderlichen Zahl von vier zusätzlichen Kfz-Stellplätzen gemäß § 63 Abs 6 NÖ BO 2014 sei technisch nicht möglich. Dies ergebe sich einerseits aus der derzeitigen Nutzung des Vorgartenbereichs durch erforderliche Zugangswege, erforderliche Ein- und Ausfahrten, der Anordnung des Müllplatzes samt erforderlicher Zugangswege und andererseits der vollständigen Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Flächen der Garagen sowie der Kfz-Stellplatzanlage im Hof-Gartenbereich. Weiters sei die Herstellung oder Vergrößerung der bestehenden Abstellanlage mit der erforderlichen Zahl von vier zusätzlichen Kfz-Stellplätzen gemäß § 63 Abs 6 NÖ BO 2014 wirtschaftlich unzumutbar. Dies ergebe sich aus eventuell zu tätigenden Grundstücksankäufen oder der Anschaffung von zB Kfz-Stapelanlagen im Freien. Außerdem sei die Herstellung oder Vergrößerung der bestehenden Abstellanlage verboten. Dies ergebe sich aus dem Umstand, dass die derzeitigen Kfz-Stellplatz-Flächen im Außenbereich (Hof-Gartenbereich) bis zur hinteren Baufluchtlinie vollständig ausgenutzt sind. Aufgrund der Bestimmungen des § 3 Pkt. 5 der Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde ***, wonach oberirdische Stellplätze hinter der hinteren Baufluchtlinie unzulässig seien, sei eine Erweiterung der Kfz-Stellplatzflächen verboten.

Dieser Bescheid der Baubehörde I. Instanz wurde für die Bürgermeisterin i.A. D gefertigt.

Mit der rechtzeitigen Berufung vom 08.11.2024, eingelangt per E-Mail am 08.11.2024, brachten die Beschwerdeführer zusammengefasst vor, dass die D befangen sei. Der angefochtene Bescheid sei daher von einem unzuständigen Organ gefertigt worden und schon deshalb nichtig und ersatzlos zu beheben. Hilfsweise werde angeführt, dass anzeigepflichtige Vorhaben von der Behörde binnen sechs Wochen zu prüfen seien und nach deren Ablauf eine Untersagung nicht mehr zulässig sei. Die Behörde könne sich daher der vor mehr als einem halben Jahr beantragten Gehsteigabschrägung nicht weiter entgegenstellen. Eventualiter werde zusätzlich angeführt, dass auch inhaltlich die Falschberechnung der erforderlichen und nicht herstellbaren Anzahl der Stellplätze eingewendet werde. Die zum bereits vor dem gegenständlichen Umbauprojekt vorhandene Anzahl der genehmigten Wohneinheiten von sieben sei vernachlässigt und sei außer Acht gelassen worden, dass mit der Genehmigung des Umbaus damit auch ihre bewilligte Stellplatzberechnung rechtskräftig akzeptiert worden sei. Es hätten sich auch die sachlichen Voraussetzungen seit ihrem Schreiben vom 13.10.2023 geändert. Ihrer ursprünglichen Zielsetzung, das rechtskräftig genehmigte Gebäude als Kanzleihaus zu verwenden, hätten sie sich zwischenzeitig wesentlich angenähert. Es wurde beantragt, den angefochtenen Bescheid aus formellen Gründen angesichts der Fertigung durch ein unzuständiges Organ wegen Nichtigkeit bzw. wegen Versäumung der Frist des § 15 Abs 4 NÖ BO 2014 und eventualiter aus inhaltlichen Gründen wegen Falschberechnung aufgrund Nichtbeachtung vorhergegangener Vorhaben iSd § 63 Abs 1 bzw. wegen hiermit angezeigter neuerlicher Nutzungsänderungen ersatzlos zu beheben.

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 11.03.2025, ***, wies der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde) die Berufung der Beschwerdeführer gemäß § 66 Abs 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) in Verbindung mit § 7 AVG und § 15 Abs 1 iVm § 63 Abs 7 NÖ BO 2014 als unbegründet ab und bestätigte den erstinstanzlichen Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 18.10.2024, ***.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass die Baubehörde I. Instanz eine Anzeige binnen sechs Wochen zu prüfen habe. Die das gegenständliche Verfahren auslösende Bauanzeige sei der Baubehörde mit Schreiben des B vom 14.09.2023, eingelangt per Fax am 12.10.2023 und per Post am 13.10.2023, übermittelt worden. Darin sei die Änderung des Verwendungszwecks von baubehördlich bewilligten Wohnungen zu Büroeinheiten ohne bauliche Maßnahmen angezeigt worden. Im Besonderen sei ausgeführt worden, dass die als Wohnungen bewilligten Tops ***, ***, ***, ***, *** und *** nunmehr als Büroeinheiten benutzt würden. Bezüglich der Abänderung der dadurch bestehenden Mindestanzahl von Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge seien in der Bauanzeige keine weiteren Angaben gemacht worden, wonach davon ausgegangen werden könnte, dass die bewilligte Abstellanlage für Kraftfahrzeuge nicht verändert werden sollte. Die Bauanzeige sei von der Baubehörde am 23.11.2023 innerhalb der im § 15 Abs 4 NÖ BO 2014 festgelegten Frist von sechs Wochen geprüft worden.

Der von der Baubehörde der mit Bauanzeige vom 16.05.2024 zusätzlich angezeigte Stellplatz sei der Mindestanzahl von Abstellplätzen hinzugerechnet worden. Mit Schreiben vom 12.06.2024 sei der Bauwerber eingeladen worden, die vorgelegte Planskizze mit Bemaßungen zu ergänzen und darauf hinzuweisen, diese auf die Stellfläche und die Einfahrtsbreite zu beziehen.

Mit der Vorlage von ergänzenden Unterlagen, eingebracht am 02.07.2024, seien die Unterlagen für die Beurteilung vollständig gewesen. Damit habe die Frist zu laufen begonnen. Die Bauanzeige sei somit gemäß § 15 Abs 4 NÖ BO 2014 bis zum 15.07.2024 innerhalb der festgelegten Frist von sechs Wochen geprüft worden. In § 63 Abs 7 NÖ BO 2014 sei die Herstellung von Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge sowie Ein- und Ausfahrten normiert. Von der Baubehörde II. Instanz sei festzuhalten, dass keine Fristen für die Erlassung des Bescheides zur Feststellung der erforderlichen und nicht herstellbaren Anzahl der Stellplätze gesetzlich normiert seien. Der Tatbestand des § 63 Abs 7 zweiter Teilstrich NÖ BO 2014 sei erfüllt gewesen und die Feststellung über die erforderliche und nicht herstellbare Anzahl der Stellplätze für das Vorhaben in einem eigenen Bescheid vorzunehmen gewesen. Gemäß § 63 Abs 1 NÖ BO 2014 gelte auszugsweise, dass bei Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden bestehende Stellplätze oder entrichtete Abgaben im Sinn des § 42 NÖ BO 2014, mit denen eine Stellplatzverpflichtung anlässlich früherer Vorhaben erfüllt worden sei, zu berücksichtigen seien. In der im Bauakt aufliegenden baubehördlichen Bewilligung vom 25.05.1914, ***, sei die Herstellung eines Umbaus im Haus *** bewilligt worden. Dieser Umbau habe allerdings die Demolierung eines Bestandsobjektes und den Neubau eines Wohnhauses mit sieben Wohneinheiten betroffen. Die Ausführung von Kfz-Stellplätzen sei nicht im Umfang der vorgenannten baubehördlichen Bewilligung gewesen. Somit könnten aus diesem Verfahren keine Kfz-Stellplätze angerechnet werden. Bei der Berechnung der erforderlichen und nicht herstellbaren Anzahl der Stellplätze in diesem Verfahren seien daher als Grundlage die baubehördliche Bewilligung vom 17.07.2019, ***, „Zu- und Umbau des bestehenden Mehrfamilienwohnhauses (11 Wohneinheiten) mit Garage (2 Kfz) und Kfz-Stellplätzen (7 Kfz)“, die baubehördliche Bewilligung vom 03.11.2022, ***, Abänderungen des mit Bescheid vom 17.07.2019, AZ ***, bewilligten Projektes „Zu und Umbau des Wohnhauses“ sowie die Bauanzeige vom 16.05.2024 mit der Anordnung eines zusätzlichen Kfz-Stellplatzes im vorderen Bauwich, somit in Summe zehn Kfz-Stellplätze, heranzuziehen. Eine eventuell entrichtete Abgabe im Sinne des § 42 NÖ BO 2014 habe aus dem Bauakt nicht nachgewiesen werden können. Dieser Einwand gehe daher ins Leere, da die vermutete Falschberechnung aufgrund der Nichtbeachtung vorhergegangener Vorhaben nicht vorgelegen sei. Die vom Berufungswerber angeführte ursprüngliche Zielsetzung, das Gebäude nicht als Kanzleigebäude zu nutzen, könne nicht nachvollzogen werden. In der baubehördlichen Bewilligung vom 17.07.2019, ***, und der baubehördlichen Bewilligung vom 03.11.2022, ***, sei immer von einem Gebäude mit Nutzungseinheiten für Wohnzwecke gesprochen worden. Die Änderung des Verwendungszwecks des Gebäudes zu einem Gebäude mit Nutzungseinheiten für Wohn-, Büro- und Verwaltungsflächen sei mit Schreiben vom 14.09.2023, eingelangt 12.10.2023, angezeigt worden. Mit Bauanzeige vom 12.10.2023 seien durch die Veränderung des Verwendungszwecks des verfahrensgegenständlichen Gebäudes sechs Büroeinheiten mit einer gesamten Nutzfläche von 251,77 m2 entstanden. Weiters seien von den elf Wohnungen fünf Wohneinheiten im Bestand geblieben. Mit Bauanzeige vom 16.05.2024 sei der Baubehörde gemäß § 15 Abs 1 Z 1 lit a NÖ BO 2014 die Herstellung eines zusätzlichen Pflichtstellplatzes im Vorgartenbereich angezeigt worden. Es seien somit gemäß § 11 Abs 1 Z 1 NÖ BTV 2014 im Zusammenhang mit § 3 Pkt. 4 der Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde ***, für fünf Wohneinheiten sieben Kfz-Stellplätze und gemäß § 11 Abs 1 Z 6 NÖ BTV 2014 für die Nutzfläche von je 40m2 für 251,77m2 an Bürofläche sieben Kfz-Stellplätze, in Summe 14 Kfz-Stellplätze, erforderlich gewesen. In der baubehördlichen Bewilligung vom 17.07.2019, ***, der baubehördlichen Bewilligung vom 03.11.2022, ***, und der Bauanzeige vom 16.05.2024 seien in Summe zehn Kfz-Stellplätze baubehördlich bewilligt worden. Daraus ergebe sich eine Differenz von vier erforderlichen, nicht herstellbaren, zusätzlichen Kfz-Stellplätzen.

Im konkreten Fall seien zwei Bauanzeigen gelegt und diese beiden Verfahren innerhalb der gesetzlichen Frist erledigt worden. Bei dem nunmehr anhängigen Rechtsmittelverfahren gehe es um den Bescheid vom 18.10.2024, ***, mit dem die erforderliche und nicht herstellbare Anzahl der Stellplätze mit vier Kfz-Stellplätzen baubehördlich festgestellt worden sei. Seitens des Berufungswerbers werde auf Seite 4 der Berufung unter Punkt 5.2.b. eine neuerliche Nutzungsänderung im Sinne des Punktes 4 der Berufung angezeigt und als Eventualantrag die ersatzlose Behebung des Feststellungsbescheides beantragt. Auf Seite 3 unter Punkt 4 werde wie folgt ausgeführt: „Die sachlichen Voraussetzungen zur letzten Anzeige hätten sich geändert. Der ursprünglichen Zielsetzung der Berufung, das rechtskräftig genehmigte Gebäude als Kanzleigebäude zu verwenden, habe er sich zwischenzeitig wesentlich angenähert. Weiterführende Ausführungen seien nicht vorhanden.“ Das Schreiben hinsichtlich der Nutzungsänderung werde zuständigkeitshalber an die Bau- und Abgabenbehörde I. Instanz weitergeleitet.

Zur Befangenheit wurde im angefochtenen Bescheid näher ausgeführt, dass ein absoluter Befangenheitsgrund nicht vorliege.

2. Zum Beschwerdevorbringen

Dagegen richtet sich die vorliegende, fristgerecht per E-Mail eingebrachte Bescheidbeschwerde vom 02.04.2025, in welcher im Wesentlichen vorgebracht wurde, dass bereits in der Berufung darauf hingewiesen worden sei, dass die auf dem angefochtenen Bescheid für die Bürgermeisterin i.A. gefertigte D von einer Nachbarin mit deren Vollmacht ausgestattet worden sei. Dennoch komme die zweitinstanzliche Behörde zu dem Schluss, dass ein absoluter Befangenheitsgrund nicht vorliege. Die belangte Behörde habe ihrem Antrag auf Einvernahme der Betroffenen (gf D) nicht entsprochen. Hinsichtlich der Frage der Rechtzeitigkeit würden die Beschwerdeführer ebenfalls auf ihrem schon in der Berufung eingenommenen Rechtsstandpunkt beharren. Die ursprüngliche Eingabe der Beschwerdeführer aus 2023 stehe auch in keinem inhaltlichen Zusammenhang mit dem als Anzeige interpretierten „Antrag“ und dessen Ergänzung auf Wunsch der Behörde aus 2024. Das Vorbringen der Fristversäumnis durch die Behörde werde daher aufrechterhalten. Hinsichtlich der Berechnung der erforderlichen Stellplätze sei bei Änderungen des Verwendungszwecks von Gebäuden eine bereits anlässlich früherer Vorhaben erfüllte Stellplatzverpflichtung zu berücksichtigen. Die bereits rechtskräftig genehmigten sieben Stellplätze würden unter Hinzurechnung der zwei Garagenplätze jedenfalls den gesetzlichen Anforderungen – dies insbesondere nach Anzeige eines weiteren Stellplatzes an der Straße am 16.05.2024 – genügen.

Die Beschwerdeführer beantragten die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und in der Sache selbst durch ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides zu entscheiden.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren

Mit Schreiben der Marktgemeinde *** vom 05.05.2025 wurde der Verfahrensakt dem Landesverwaltungsgericht NÖ zur Entscheidung über diese Beschwerde vorgelegt.

Im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den Bezug habenden Verwaltungsakt der belangten Behörde

4. Feststellungen

Die Beschwerdeführer sind je zur Hälfte Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, EZ ***, KG ***, an der Adresse ***, ***.

Auf diesem Grundstück befindet sich das verfahrensgegenständliche Mehrfamilienhaus.

4.1. Zum bewilligten Ausgangszustand

Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 17.07.2019, ***, wurde den Beschwerdeführern die Baubewilligung für den Zu- und Umbau des aus sieben Wohneinheiten bestehenden Mehrfamilienwohnhauses auf elf Wohneinheiten mit Garage (zwei Kfz) und Kfz-Stellplätzen (sieben Kfz) im beantragten Umfang, ausgenommen jene Teile welche als Bestand ausgewiesen sind, in ***, ***, Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, entsprechend den Antragsbeilagen, die zum integrierenden Bestandteil des Bescheides erklärt wurden, erteilt. Das anzeigepflichtige Vorhaben der regelmäßigen Verwendung eines Grundstücks als Stellplatz für Kfz wurde zur Kenntnis genommen.

Auf der Liegenschaft waren somit auf Basis dieses Bescheides insgesamt neun PKW-Stellplätze vorgesehen; davon wurden im Zubau im Erdgeschoss zwei Stellplätze in einer Garage und im Freien zwischen dem Gebäude und der hinteren Baufluchtlinie weitere sieben Stellplätze jeweils als Senkrechtparker vorgesehen; Stellplatz Nr. *** wurde als barrierefreier Stellplatz geplant.

In der Bescheidbegründung wurde festgehalten, dass durch die Erweiterung der bestehenden sieben Wohneinheiten auf elf Wohneinheiten die Herstellung von acht Kfz-Stellplätzen gemäß § 63 Abs 1 NÖ BO 2014 in Verbindung mit den *** Bebauungsvorschriften 2017 erforderlich war.

Mit rechtskräftigem Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 29.01.2020, ***, wurde die Berufung der Frau E, vertreten durch D, gegen den Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 17.07.2019, ***, als unbegründet abgewiesen.

Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 03.11.2022, ***, wurde den Beschwerdeführern die Baubewilligung für die Abänderung des mit Bescheid vom 17.07.2019 bewilligten Bauvorhabens erteilt.

Mit der Anzeige vom 15.02.2023 meldeten die Beschwerdeführer die Fertigstellung der mit Bescheiden 17.07.2019, ***, und vom 03.11.2022, ***, bewilligten Vorhaben.

4.2. Zur Änderung des Verwendungszwecks im verfahrensgegenständlichen Gebäude bzw. Anzeige zur Errichtung eines zusätzlichen Kfz-Stellplatzes

Die Beschwerdeführer erstatteten mit Schreiben vom 14.09.2023 die Anzeige, dass abweichend von der bisher bewilligten Widmung als Wohnung sämtliche straßenseitigen Einheiten (also die Tops **, ***, ***, *** und ***) sowie das einzige gartenseitige Top *** als Büro verwendet werden.

Somit sollten von den insgesamt 11 Wohneinheiten nunmehr 6 Wohneinheiten als Büros genutzt werden.

Mit Antrag der Beschwerdeführer vom 15.05.2024 (bei der Baubehörde I. Instanz eingelangt am 16.05.2024) wurde unter anderem die baubehördliche Bewilligung für Errichtung eines weiteren Parkplatzes, welcher barrierefrei ausgestaltet werden soll, sowie für die Erweiterung der Grundstückszufahrt mit einer Gehsteigabschrägung beantragt.

4.3. Zu dem von den Beschwerdeführern tatsächlich hergestellten Zustand

Aus der Niederschrift der Baubehörde I. Instanz über die baubehördliche Überprüfung vom 16.12.2024 ergibt sich Folgendes:

„2. Im Zuge der Bauführung wurden die einzelnen Tops neu vergeben, sodaß die jetzigen Bezeichnungen nicht jenen entsprechen, die bei den Konsensplänen angegeben sind. Somit können sich z.B. Veränderungen der Nutzflächen pro Wohn- bzw. Büroeinheit ergeben. In diesem Zusammenhang haben sich auch Anordnungen von Wohnungseingangstüren geändert. Da es sich bei diesen Abänderungen um Eingriffe in die Standsicherheit des Gebäudes handelt, besteht eine baubehördliche Bewilligungspflicht und die Ausarbeitung entsprechender Einreichunterlagen.

[…]

Beim LOK konnte festgestellt werden, dass im Garten sowohl im Bereich der südlichen als auch im Bereich der nördlichen Grundstücksgrenze je 4 KFZ-Stellplätze ausgeführt wurden. Westlich davon ist zusätzlich ein Streifen mit Rasengittersteinen ausgeführt worden. Für diese Abweichungen zu den bewilligten Plänen liegt kein Konsens vor.“

Aus der Niederschrift der Baubehörde I. Instanz vom 16.12.2024 ergibt sich nicht, welche Tops des Mehrfamilienhauses der Beschwerdeführer, mit welcher konkreten Nutzfläche im Einzelnen nunmehr statt als Wohnung, als Büro genutzt werden sollen. Vielmehr geht daraus lediglich hervor, dass die Beschwerdeführer im Zuge der Bauführung die einzelnen Tops neu vergeben haben, sodass die jetzigen Bezeichnungen nicht jenen entsprechen, die bei den Konsensplänen angegeben waren.

Aus der im Akt einliegenden Baubeschreibung vom 23.04.2025 der Beschwerdeführer, welche aufgrund der Aufforderung der Baubehörde erstattet wurde, ergibt sich auszugsweise aus dem Punkt „Beschreibung der Änderungen“ Nachfolgendes:

„[…]

5. Teile der Wohnungen werden als Büros verwendet. Die jeweiligen Nutzungen sind in den Plänen dargestellt. Von den in Summe 11 Einheiten sind nun 5 als Büro in Verwendung.

6. Die Pflichtabstellplätze für Kraftfahrzeuge wurden entsprechend den oben angeführten Nutzungen neu ermittelt.

7. Der ehemals im Hof geplante barrierefreie Stellplatz wurde nun straßenseitig situiert.“

Es kann nicht mehr festgestellt werden, zu welchem Zeitpunkt die Beschwerdeführer tatsächlich eine Nutzungsänderung bzw. den Umbau der Tops im verfahrensgegenständlichen Mehrfamilienhaus vorgenommen haben. Fest steht zwar, dass die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14.09.2023 eine Nutzungsänderung der Tops ***, ***, ***, ***, *** und *** – somit insgesamt sechs Einheiten – als Büro, statt als Wohnung angezeigt haben. Aufgrund zwischenzeitig erfolgter konsensloser Änderungen im verfahrensgegenständlichen Gebäude – welche in der Niederschrift über die baubehördliche Überprüfung der Baubehörde I. Instanz vom 16.12.2024 rudimentär dokumentiert sind – konnten die aktuellen Nutzflächen der jeweiligen Tops nicht eruiert werden.

Die Beschwerdeführer haben seit der mit Bescheid vom 17.07.2019, ***, erteilten Baubewilligung, mit der der Zu- und Umbau des Mehrfamilienhauses auf elf Wohneinheiten bewilligt wurde, wobei insgesamt neun Kfz-Stellplätze vorgesehen wurden, der Baubehörde I. Instanz erstmals mit Schreiben vom 14.09.2023 eine Änderung der Nutzung angezeigt, die von dieser Bewilligung abweicht. Die angezeigte Nutzungsänderung umfasste insgesamt sechs Tops, die demnach als Büros statt als Wohnungen genutzt werden sollten.

Nicht festgestellt werden kann, dass die Beschwerdeführer die zwei Kfz-Stellplätze in der Garage, welche mit Baubewilligung der Baubehörde I. Instanz vom 17.07.2019, ***, bewilligt wurden, tatsächlich ausgeführt haben.

Im Innenhof des Gebäudes auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft sollten ursprünglich sieben Parkplätze entstehen, wobei einer dieser Parkplätze als barrierefreier Kfz-Stellplatz ausgestaltet werden sollte.

Tatsächlich haben die Beschwerdeführer im Garten sowohl im Bereich der südlichen als auch im Bereich der nördlichen Grundstücksgrenze je vier KFZ-Stellplätze vorgesehen. Westlich davon ist zusätzlich ein Streifen mit Rasengittersteinen ausgeführt worden.

Es kann nicht festgestellt werden, ob und allenfalls wie viele dieser insgesamt acht errichteten Kfz-Stellplätze entsprechend bestehenden Baubewilligungen bzw. rechtmäßigen Bauanzeigen durch die Beschwerdeführer errichtet wurden.

Dass die Beschwerdeführer bereits eine Stellplatz-Ausgleichsabgabe entrichtet haben, konnte nicht festgestellt werden.

Nach der mittlerweile vorliegenden Baubeschreibung vom 23.04.2025 und dem Einreichplan vom 23.04.2025 wurden somit zwischenzeitig jedenfalls neuerlich Änderungen im verfahrensgegenständlichen Gebäude vorgenommen, zumal nunmehr fünf Einheiten der insgesamt elf Einheiten als Büros in Verwendung sein sollen (statt der am 14.09.2023 angezeigten Nutzungsänderung für sechs Einheiten), wobei nunmehr eine weitere Einheit als Ordination genutzt werden soll.

4.4. Zu den Feststellungen der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid

Die belangte Behörde war bei der Anzahl der anzurechnenden Kfz-Stellplätze als Grundlage von der baubehördlichen Bewilligung vom 17.07.2019, ***, woraus sich der „Zu- und Umbau des bestehenden Mehrfamilienhauses (11 Wohneinheiten) mit Garage (2 Kfz) und Kfz-Stellplätzen (7 Kfz)“ ergibt, der baubehördlichen Bewilligung vom 03.11.2022, ***, betreffend Abänderungen des mit Bescheid vom 17.07.2019, *** bewilligten Projektes „Zu- und Umbau des Wohnhauses“ sowie der Bauanzeigen vom 16.05.2024 mit der Anordnung eines zusätzlichen Kfz-Stellplatzes im vorderen Bauwich, ausgegangen.

Die belangte Behörde berücksichtigte daher zehn behördlich bewilligte Kfz-Stellplätze bei der Anrechnung auf die Stellplatzverpflichtung der Beschwerdeführer.

Die belangte Behörde stellte auf Basis des § 11 Abs 1 Z 1 NÖ BTV 2014 in Verbindung mit § 3 Pkt. 4 der Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde *** für fünf Wohneinheiten sieben Kfz-Stellplätze und gemäß § 11 Abs 1 Z 6 NÖ BTV 2014 für die Nutzfläche von je 40 m2 für 251,77 m2 die Erforderlichkeit von sieben Kfz-Stellplätzen, insgesamt sohin 14 erforderliche Kfz-Stellplätze fest.

Betreffend die sechs Büroeinheiten ist die belangte Behörde von einer Gesamtnutzfläche von 251,77 m2 ausgegangen. Wie die belangte Behörde die Gesamtnutzfläche berechnet hat, konnte nicht festgestellt werden. Auf die in Summe 14 erforderlichen Kfz-Stellplätze hat die belangte Behörde zehn baubehördlich bewilligte Kfz-Stellplätze angerechnet.

5. Beweiswürdigung

Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem verwaltungsbehördlichen Akteninhalt.

Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen am verfahrensgegenständlichen Grundstück ergeben sich aus dem offenen Grundbuch.

Die Anzahl der ursprünglich bewilligten Stellplätze auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ergibt sich aus der mit einer Bezugsklausel zur Baubewilligung vom 17.07.2019, ***, versehenen verkehrstechnischen Überprüfung und Beurteilung des F vom 02.05.2019, welches von der Baubehörde I. Instanz in Auftrag gegeben worden war.

Die Feststellungen zum tatsächlich hergestellten Zustand basieren auf der Niederschrift zur baubehördlichen Überprüfung der Baubehörde I. Instanz vom 16.12.2024 in Zusammenschau mit der Baubeschreibung der Beschwerdeführer vom 23.04.2025 und dem Einreichplan der Beschwerdeführer vom 23.04.2025.

6. Rechtslage

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls zufolge § 31 Abs 1 VwGVG mit Beschluss.

Gemäß § 28 Abs 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 BVG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Liegen die Voraussetzungen des Abs 2 nicht vor und hat die Behörde dem nicht bei Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widersprochen, dann hat das Verwaltungsgericht nach § 28 Abs 3 VwGVG über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 BVG in der Sache selbst zu entscheiden. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Festzuhalten ist, dass gemäß § 70 Abs 20 NÖ BO 2014 die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl 40/2025, am 18.03.2025 anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind.

Die anzuwendenden Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) idF LGBl 32/2021 lauten in der hier maßgeblichen Fassung auszugsweise wie folgt:

㤠63

Herstellung von Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge sowie Ein- und Ausfahrten

(1) Wird ein Bauwerk gemäß Z 1 bis 7 errichtet, vergrößert oder dessen Verwendungszweck geändert oder die Anzahl von Wohnungen erhöht, sind dem voraussichtlichen Bedarf entsprechend Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge herzustellen und für das Bauwerk und dessen Benützung zur uneingeschränkten Verfügung zu halten. Die Mindestanzahl der Stellplätze ist mit Verordnung der Landesregierung festzulegen:

Für

nach Anzahl der

1.

Wohngebäude

Wohnungen

2.

Beherbergungsbetriebe, Krankenanstalten, Heime und Kasernen

Betten

3.

Versammlungsstätten, Veranstaltungsbetriebsstätten, Kinos, Kurstätten, Gaststätten u.dgl.

Sitzplätze

4.

Industrie-Gewerbebetriebe und Verwaltungsgebäude

Arbeitsplätze, Nutzfläche oder nach der Verkaufs- oder Geschossfläche

5.

Schulen

Lehrpersonen und Schüler

6.

Freizeitanlagen

Besucher oder nach der Fläche

7.

Ambulatorien und Arztpraxen

nach der Nutzfläche

(2) Wenn es der örtliche Bedarf, insbesondere in stark verdichteten Siedlungsbereichen, erfordert, darf der Gemeinderat eine von Abs. 1 abweichende Anzahl von Stellplätzen sowie eine Beschränkung der Anzahl und Breite der Ein- und Ausfahrten im Wohnbauland zur Schaffung von Flächen für den ruhenden Verkehr auf angrenzenden öffentlichen Flächen – auch außerhalb eines Bebauungsplans – in einer eigenen Verordnung festlegen. Diese Verordnung darf für den gesamten Gemeindebereich oder für abgrenzbare Teilbereiche im Sinn des § 29 Abs. 2 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, erlassen werden.

(3) Für die Ermittlung der Anzahl der Stellplätze bei nicht in der Verordnung nach Abs. 1 genannten Gebäuden und Nutzungen sowie für andere Kraftfahrzeuge als Personenkraftwagen sind der voraussichtliche Bedarf der Benützer und Besucher und für diesen der vorgesehene Verwendungszweck maßgeblich. Die Beurteilung ist unter Berücksichtigung des Verwendungszweckes des Bauwerks sowie der bestehenden Infrastruktur des Standortes vorzunehmen.

(4) Wenn Teile eines Gebäudes dauernd verschiedenen Verwendungszwecken gewidmet werden, dann ist der Stellplatzbedarf für jeden Verwendungszweck getrennt zu ermitteln. Die so erhaltenen Werte sind zusammenzuzählen. Wenn bei Gebäuden oder Gebäudeteilen verschiedene Verwendungszwecke für verschiedene Zeiträume in Betracht kommen, dann ist jeweils der größere Stellplatzbedarf zu berücksichtigen.

(5) Die Abstellanlagen sind grundsätzlich auf dem Baugrundstück herzustellen.

(6) Ist die Herstellung oder Vergrößerung einer Abstellanlage mit der erforderlichen Anzahl von Stellplätzen nach Abs. 1 auf dem Baugrundstück

(7) Wenn auch das nicht möglich ist, ist in der Baubewilligung für das Vorhaben die erforderliche und nicht herstellbare Anzahl der Stellplätze festzustellen.

In diesen Fällen ist nach Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde nach § 2 Abs. 1 die Stellplatz-Ausgleichsabgabe gemäß § 41 Abs. 1 vorzuschreiben.

(8) Der Gemeinderat darf mit Verordnung in Zentrumszonen nach § 14 Abs. 2 Z 15 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, oder Teilen davon zum Zweck der Förderung der Entwicklung dieser Zone oder um Standortnachteile auszugleichen eine gänzliche oder teilweise Ausnahme von der Vorschreibung einer Stellplatz-Ausgleichsabgabe vorsehen.“

Die maßgebliche Bestimmung der NÖ Bautechnikverordnung 2014, LGBl. Nr. 4/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 41/2025 lautet:

Die maßgebliche Bestimmung der NÖ Bautechnikverordnung 2014, LGBl 4/2015 in der Fassung LGBl 36/2021 lautet:

㤠11

Mindestanzahl von Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge

(1) Die Mindestanzahl der nach § 63 Abs. 1 NÖ BO 2014 zu errichtenden Stellplätze wird für Personenkraftwagen je nach dem Verwendungszweck des Gebäudes bzw. Gebäudeteiles wie folgt festgelegt:

für ein Stellplatz für je

[…]

[…]

[…]

Für jede volle und angefangene Einheit ist ein Stellplatz zu berechnen.

(2) Bei den in § 46 Abs. 1 Z 1 bis 8 NÖ BO 2014 angeführten Gebäuden ist von je angefangenen 50 Stellplätzen

Die maßgeblichen Bestimmungen der Bebauungsvorschriften 2023 der Marktgemeinde *** in der Fassung der 11. Änderung - Gemeinderatsbeschluss vom 12.12.2023 – lauten auszugsweise:

„§ 3 Nebengebäude, Einfriedungen/ Ein- und Ausfahrten zu Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge, Anzahl, Ausmaß und Lage von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge/Anzahl von Fahrrad-StellpIätzen, Ausgestaltung von Freiflächen/ und Ableitung von Niederschlagswässern.

[…]

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

Für jede zusätzliche Wohneinheit (n20) ist 1 Stellplatz herzustellen.

[…]

㤠10 Inkrafttreten

Diese Verordnung tritt nach ihrer Kundmachung mit dem auf den Ablauf der zweiwöchigen Kundmachungsfrist folgenden Tag in Kraft.

Der bestehende Bebauungsplan tritt am selben Tag außer Kraft.“

7. Erwägungen

In § 28 VwGVG ist ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Ermittlungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs 3 zweiter Satz leg. cit. vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden. Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgeblichen Sachverhalts (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (vgl. VwGH Ra 2025/20/0403).

Der Verwaltungsgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung erkannt, dass das Verwaltungsgericht in seiner Entscheidung grundsätzlich die zum Zeitpunkt der Entscheidung maßgebliche Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen hat. Der VwGH hat bereits ausgesprochen, dass in einem Verfahren, in dem es um die Entscheidung über einen Antrag auf Erteilung der Baubewilligung geht, für eine andere Betrachtungsweise – etwa weil gemäß der im konkreten Fall anzuwendenden Verwaltungsvorschriften darüber abzusprechen ist, was an einem bestimmten Stichtag oder in einem konkreten Zeitraum rechtens war – kein Raum ist. Gleiches gilt für die Revisionsfälle, in denen es um die Verlängerung der Frist zur Ausführung des bewilligten Bauvorhabens geht. Auch in diesen Fällen liegt eine nach der oben dargestellten hg. Judikatur eine andere Betrachtungsweise gebietende Fallkonstellation nicht vor (vgl. VwGH Ra 2016/05/0097).

Aus dem Motivenbericht der NÖ Landesregierung, Ltg.-1500/B-23/1-2021, Z 111 und 112 (§ 63 Abs 1 Z 3 und 4 und letzter Satz NÖ BO 2014), geht zum letzten Satz hervor, dass mit dem geänderten Wortlaut eine Klarstellung insofern erfolgt, als nur solche Stellplätze bei einer neuerlichen Stellplatzverpflichtung angerechnet werden müssen bzw. dürfen, die auch tatsächlich hergestellt wurden oder für die eine entsprechende Ausgleichsabgabe bezahlt wurde. War für den Altbestand eine Stellplatzverpflichtung noch nicht gesetzlich vorgesehen oder wurde diese trotz einer gesetzlichen Verpflichtung nicht vorgeschrieben, so hat eine (fiktive) Anrechnung von (nicht bestehenden/nicht „bezahlten“) Stellplätzen nicht zu erfolgen, sondern sind die für das Projekt erforderlichen Stellplätze maßgeblich. Unterliegt nur ein Teil eines Gebäudes einer Änderung, gilt die Stellplatzverpflichtung nur für diesen Teil und nicht für das gesamte – nicht veränderte – Gebäude.

Daraus folgt, dass gemäß § 63 Abs 1 letzter Satz NÖ BO 2014 nur jene Stellplätze angerechnet werden können, die auch entsprechend einer Baubewilligung bzw. rechtmäßiger Bauanzeige ausgeführt wurden. Weiters wird die Stellplatzverpflichtung nur für jenen Teil des Gebäudes betrachtet, der der Änderung des Verwendungszwecks unterliegt.

Gemäß § 11 Abs 1 letzter Satz NÖ BTV 2014 ist für jede volle und angefangene Einheit ein Stellplatz zu berechnen. Nach § 11 Abs 1 Z 6 NÖ BTV 2014 für Büro- und Verwaltungsgebäude ein Stellplatz für je 40 m2 Nutzfläche, ohne sonstige Nutzungen, und gemäß § 11 Abs 1 Z 17 NÖ BTV 2014 ein Stellplatz je 30 m2 Nutzfläche, ohne sonstige Nutzungen, für Ambulatorien und Arztpraxen.

In Abs 1 Z 6 und 17 wird jeweils der Begriff Nutzfläche durch den Zusatz „ohne sonstige Nutzungen“ ergänzt. Diese Ergänzung ist bedingt durch den nunmehrigen Bezug der OIB-Richtlinien und der Bauordnung auf die neueste Ausgabe der ÖNORM B 1800 vom 01.08.2013 im Zusammenhang mit dem teilweisen Verweis auf die ÖNORM E 15221-6 Facility Management, Teil 6, „Flächenbemessung im Facility Management “. In der ÖNORM B 1800 ist der Begriff „Nutzfläche“ neu definiert und in Nutzungsgruppen unterteilt. In der Nutzungsgruppe „7 - Sonstige Nutzungen“ sind auch Flächen enthalten, die für die Stellplatzberechnung nicht maßgeblich sind (z.B. die Flächen der Stellplätze selbst, Flächen der Abstellräume oder Müllräume). Dadurch zählen zu Nutzflächen alle Flächen, die gemäß ÖNORM B 1800, Tabelle 1 und 2 in die Nutzungsgruppen 1 bis 6 fallen (siehe W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12 [2022], Anmerkung zu Z 14 (§ 11 Abs 1) zu § 11 NÖ BTV 2014, Seite 1023).

Aus der Niederschrift über die baubehördliche Überprüfung der Baubehörde I. Instanz vom 16.12.2024 geht hervor, dass die Beschwerdeführer konsenslos im Garten sowohl im Bereich der südlichen als auch im Bereich der nördlichen Grundstücksgrenze je 4 Kfz-Stellplätze ausgeführt haben.

Von der belangten Behörde wurde nicht festgestellt, in welchem Ausmaß das verfahrensgegenständliche Gebäude, konkret bezogen auf die einzelnen Tops bzw. die tatsächlich hergestellten Stellplätze auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, dem baubehördlichen Konsens entsprechen oder nicht entsprechen. Daraus folgt, dass die belangte Behörde wesentliche Ermittlungsschritte zur Feststellung der erforderlichen und nicht herstellbaren Anzahl der Stellplätze unterlassen hat.

Aus dem angefochtenen Bescheid ergibt sich lediglich eine Flächenangabe über die Summe der zur Berechnung herangezogenen Nutzfläche, nicht jedoch konkret, wie die belangte Behörde zum Berechnungsergebnis der Nutzfläche gekommen ist; insbesondere nicht, welche konkreten Räume der einzelnen Tops im verfahrensgegenständlichen Gebäude für die Berechnung der Nutzfläche berücksichtigt wurden.

Die belangte Behörde zieht im angefochtenen Bescheid als Anzahl der anzurechnenden Stellplätze nach § 63 Abs 1 NÖ BO 2014 fälschlicherweise die Anzahl der bewilligten Stellplätze heran, obwohl nur tatsächlich hergestellte Stellplätze bei der Anrechnung zu berücksichtigen sind und sich aus der Niederschrift der diesem Bescheid vorgelagerten baubehördlichen Überprüfung vom 16.12.2024 ergibt, dass von diesen Stellplätzen nicht einmal alle (überhaupt) konsensgemäß errichtet wurden.

Aufgrund der von der belangten Behörde unterlassenen notwendigen Sachverhaltserhebungen konnte auch nicht festgestellt werden, wie viele Stellplätze sohin der Stellplatzverpflichtung der Beschwerdeführer angerechnet werden müssen.

Die belangte Behörde wird daher – ausgehend von den bewilligten bzw. rechtmäßig angezeigten Bauvorhaben der Beschwerdeführer – die Nutzflächenangaben der jeweiligen Tops, bei welchen die Beschwerdeführer den Verwendungszweck änderten, zu erheben haben.

Es wird insbesondere zu erheben sein, ob nun das gesamte Gebäude auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft tatsächlich einer Änderung des Verwendungszwecks unterliegen soll, welche in der Berufung vom 08.11.2024 in unklarer Weise angesprochen wurde. Sollte tatsächlich der Verwendungszweck des gesamten Gebäudes geändert werden, wäre dies bei der Berechnung der Stellplatzverpflichtung nach § 63 NÖ BO 2014 entsprechend zu berücksichtigen.

Dabei wird zu beachten sein, dass nach § 70 Abs 20 NÖ BO 2014 sowie nach § 45 Abs 6 NÖ BTV 2014 die bis zum Inkrafttreten der Novelle LGBl 40/2025 geltende Rechtslage anzuwenden ist. Für den konkreten Fall bedeutet das, dass etwa hinsichtlich § 11 NÖ BTV 2014, LGBl 4/2015 in der Fassung LGBl 36/2021 bzw. hinsichtlich § 63 NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der Fassung LGBl 32/2021 anzuwenden ist.

Bei der Berechnung der Anzahl der Stellplätze für Büro- und Verwaltungsgebäude bzw. Ambulatorien und Arztpraxen anhand der Nutzfläche haben gemäß § 11 Abs 1 Z6 und Z 17 NÖ BTV 2014 „Sonstige Nutzungen“ außer Betracht zu bleiben.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH Ra 2022/04/0031) kommt es nach der Rechtslage unter dem Blickwinkel der Gesichtspunkte der Verfahrensdauer und der Kostenersparnis nicht darauf an, ob eine Verfahrensergänzung für sich genommen jeweils vor dem Verwaltungsgericht bzw. vor der Verwaltungsbehörde mit höheren Kosten oder einer längeren Verfahrensdauer verbunden wäre, zumal in diesem Zusammenhang nicht lediglich auf die voraussichtliche Dauer des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens alleine, sondern auf die Dauer des bis zur meritorischen Entscheidung insgesamt erforderlichen Verfahrens abzustellen ist (vgl. VwGH Ra 2018/03/0005).

Der maßgebliche Sachverhalt im Sinne des § 28 Abs 2 Z 1 VwGVG steht damit noch nicht fest, da durch die belangte Behörde völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt wurden. Die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst liegt nicht im Interesse der Raschheit und ist auch nicht mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden, zumal die belangte Behörde in örtlicher Nähe des verfahrensgegenständlichen Grundstücks gelegen ist. Außerdem würde den Beschwerdeführern die Möglichkeit der Inanspruchnahme des Instanzenzuges genommen, wenn das Verwaltungsgericht die erstmalige Sachverhaltsfeststellung vornehmen würde.

Hinsichtlich der Übergangsbestimmung in § 70 Abs 27 NÖ BO 2014 ist noch auf die Ausführungen zu § 70 Abs 23 im Gesetzesantrag vom 18.08.2025, Ltg.-774/XX-2025, zu verweisen, wonach durch den Entfall der Anzeigepflicht der weitere Umgang mit rechtmäßig angezeigten Vorhaben geregelt werden muss. Die vor 01.03.2026 rechtmäßig angezeigten Bauvorhaben gelten mit in Kraft treten dieser Novelle als bewilligte Vorhaben. Für rechtmäßig angezeigte Bauvorhaben gelten fortan dieselben Bestimmungen wie für das bewilligte Vorhaben. Dies betrifft insbesondere die Bestimmungen über die Überprüfung des Bauzustandes, die Sicherungsmaßnahmen, den Abbruchauftrag und die Sofortmaßnahmen. Die der rechtmäßigen Anzeige zu Grunde liegenden Unterlagen, bilden die Grundlage für die Beurteilung. Bauanzeigen die (kurz) vor dem 01.03.2026 bei den Baubehörden einlangen, sind nach der bisherigen Rechtslage zu beurteilen. Nur wenn die Anzeige rechtmäßig war, also von der Behörde von einer Untersagung Abstand genommen wurde oder die Frist des (bisherigen) § 15 abgelaufen ist, gilt das angezeigte Vorhaben als bewilligt.

In Bezug auf den Befangenheitsvorwurf gegen die den Bescheid der Baubehörde I. Instanz unterfertigende geschäftsführende Gemeinderätin, welche im davor durchgeführten Baubewilligungsverfahren ein Verfahrenspartei aufgrund einer Vollmacht vertreten hatte, ist festzuhalten, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes eine von einem befangenen Organwalter getroffene erstinstanzliche Entscheidung durch eine von Befangenheit freie Berufungsentscheidung – wie gegenständlich, zumal die geschäftsführende Gemeinderätin D daran nicht mitwirkte - saniert wird (vgl. VwGH 97/05/0311).

8. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

Eine öffentliche mündliche Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs 2 Z 1 VwGVG unterbleiben, da bereits aufgrund der Aktenlage feststand, dass der angefochtene Bescheid aufzuheben ist. Die Verhandlung konnte überdies gemäß § 24 Abs 4 VwGVG entfallen, da die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lasse. Dem Entfall der öffentlichen mündlichen Verhandlung stehen weder Art 6 EMRK noch Art 47 GRC entgegen.

9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Die gegenständliche Entscheidung stützt sich auf die eindeutige Rechtslage (vgl. VwGH Ra 2017/08/0046).