Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-794/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 19.12.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.794.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Richter Mag. Viktor Falschlehner über die Beschwerde der A, vertreten durch B, Rechtsanwaltspartnerschaft in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 15.04.2025, Zl. *** (Nutzungsverbot), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:

I.Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass die Paritionsfrist für die Einhaltung des Nutzungsverbotes mit 6 Monaten ab Zustellung dieser Entscheidung festgesetzt wird.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG)

§ 17 VwGVG iVm. § 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz (AVG)

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG)

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Schreiben vom 19.07.2023 stellte A (im Folgenden: Beschwerdeführerin) bei der Stadtgemeinde *** einen Antrag gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) für die nicht bewilligten Änderungen eines Abstellraumes, der Dachgröße, eines Wintergartens, eines Gerätehauses und einer baulichen Grundrissveränderung betreffend ihr Bauwerk auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***.

1.2. Mit Bescheid vom 06.05.2024 wies der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz den Feststellungsantrag ab.

Hiergegen erhob die nunmehrige Beschwerdeführerin zunächst Berufung an den Gemeindevorstand (Stadtrat) der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde) und – nach Abweisung der Berufung – Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich.

1.3. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wies die Beschwerde mit Erkenntnis vom 22.04.2025 (LVwG-AV-1277/001-2024) ab und erklärte die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG für zulässig. Die gegen dieses Erkenntnis erhobene (ordentliche) Revision ist zum Zeitpunkt der gegenständlichen Entscheidung noch beim Verwaltungsgerichtshof anhängig. Mit Beschluss vom 14.05.2025 erkannte das Landesverwaltungsgericht der Revision die aufschiebende Wirkung zu (LVwG-AV-1277/006-2024).

1.4. Mit Bescheid vom 24.10.2024 (also zeitlich bereits vor der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes über den Feststellungsantrag) erließ der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** ein Nutzungsverbot hinsichtlich im Bescheid näher definierter Bauwerksteile und Bauwerke binnen einer Frist von 3 Monaten ab Zustellung.

1.5. Gegen diesen Bescheid erhob die nunmehrige Beschwerdeführerin zunächst Berufung an die belangte Behörde. Diese wies die Berufung mit Bescheid vom 15.04.2025 als unbegründet ab und begründete dies im Wesentlichen damit, dass das Nutzungsverbot in erster Instanz rechtmäßig ergangen sei. Dies deshalb, weil die gegenständlichen Bauwerke und Bauwerksteile konsenslos errichtet bzw. abgeändert worden seien und die negative Entscheidung über den Feststellungsantrag rechtskräftig geworden sei. Analog zu einem anhängigen nachträglichen Antrag auf Baubewilligung sei die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrags gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 auch während eines anhängigen Verfahrens nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 zulässig.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In der Beschwerde wird im Wesentlichen vorgebracht, dass bereits im Vorverfahren (AZ ***) die Erlassung eines Feststellungsbescheides für den Abstellraum, die Dachgröße, den Zubau Wintergarten, das Gerätehaus und die bauliche Grundrissänderung auf Grundstück Nr. ***, KG *** beantragt wurde.

Dieser sei von der Baubehörde und zuletzt auch vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich abgewiesen worden. Gegen die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes sei eine ordentliche Revision beim Verwaltungsgerichtshof anhängig.

Begründet wird die Beschwerde damit, dass die Verfügung des Abbruchs eines Gebäudes bzw. der Ausspruch eines Nutzungsverbotes Maßnahmen darstellen würden, die der erst zu treffenden Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes über die nachträgliche Baubewilligung vorgreifen würden. Vor endgültiger Klärung der Rechtslage sei es nicht zulässig, vollendete Tatsachen zu schaffen. Das verfahrensgegenständliche (Teil-)Nutzungsverbot laufe auf ein komplettes Nutzungsverbot hinaus und wäre die Beschwerdeführerin verhalten, sich eine neue Wohnungsmöglichkeit zu suchen – was auch im Hinblick auf ihr Alter, ihren Gesundheitszustand und ihre finanziellen Mittel nicht möglich sei.

Die belangte Behörde hätte jedenfalls die Rechtskraft der Entscheidung über das Ansuchen gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 abwarten und das gegenständliche Verfahren unterbrechen müssen.

Es folgen in der Beschwerde Ausführungen zum erteilten Abbruchauftrag, auf dieses Vorbringen wird im Verfahren LVwG-AV-793/001-2025 eingegangen.

Ferner werden in der Beschwerde die inhaltlichen Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 abgebildet und deren Vorliegen im gegenständlichen Fall vorgebracht.

Auch wird verwiesen auf eine vor geraumer Zeit erfolgte baubehördliche Überprüfung (in Folge einer Eingabe des zwischenzeitlich verstorbenen Nachbars) und die Tatsache, dass dabei keine Beanstandung erfolgt sei. Zuletzt wird der Antrag auf Beschaffung der Aktenteile zu der Beanstandung dieses Nachbarn und der baubehördlichen Überprüfung gestellt, außerdem der Antrag auf eine mündliche Verhandlung und schließlich der Antrag auf Behebung des angefochtenen Bescheides.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Das Landesverwaltungsgericht hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den baubehördlichen Akt und Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 18.12.2025.

4. Feststellungen:

4.1. Die Beschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin des Grundstücks Nr. ***, KG ***, mit der Adresse *** in ***.

4.2. Für die vorgenommenen (bewilligungspflichtigen) Änderungen auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** hinsichtlich des Abstellraumes, der Dachgröße, eines Wintergartens, eines Gerätehauses und einer baulichen Grundrissveränderung liegt keine Baubewilligung oder Bauanzeige vor.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Die Feststellung zu 4.1. ergibt sich aus dem verwaltungsbehördlichen Bauakt und wurde zu keinem Verfahrenszeitpunkt bestritten.

5.2. Die Feststellung 4.2. hinsichtlich der Konsenslosigkeit der baulichen Änderungen ergibt sich bereits aus dem von der Beschwerdeführerin eingebrachten Feststellungsantrag vom 19.07.2023. Darin wird ausdrücklich die Tatsache zugestanden, dass es sich um nicht bewilligte Änderungen handelt. Im gesamten Verfahren hinsichtlich der Feststellung und auch im baupolizeilichen Verfahren wurde dies nicht bestritten.

6. Rechtslage und Erwägungen:

6.1. § 35 NÖ BO 2014 idF. LGBl. Nr. 40/2025 lautet:

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

(4) Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.

(5) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.“

§ 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 idF. LGBl. Nr. 40/2025 lautet:

„(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

6.2. Bereits dem klaren Gesetzeswortlaut des § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 ist zu entnehmen, dass die Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten (oder nicht angezeigten) Bauwerkes zu verbieten hat – und zwar gegebenenfalls parallel zu einem Abbruchauftrag.

Diesbezüglich erfolgte mit der 5. Novelle der NÖ BO 2014, LGBl 2017/50, eine Klarstellung (vgl. auch W. Pallitsch/ Ph. Pallitsch/ W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12 [2021], S. 618 mwN.).

Nichts anderes kann für ein Feststellungsverfahren nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 gelten – das ergibt sich wiederum aus dem Wortlaut dieser Bestimmung („gilt […] als bewilligt[…]“).

In den Materialien zur Stammfassung der NÖ BO 2014 ist festgehalten, dass eine nicht konsensgemäße Nutzung eines Bauwerks von der Baubehörde immer zu verbieten ist, nicht nur im Gefährdungsfall.

6.3. Voraussetzung für die Erlassung eines Nutzungsverbotes ist eine durch die konkrete Nutzung festgestellte Abweichung vom Baukonsens.

Gegenständlich liegt, wie unter 4.2. festgestellt, für die vorgenommenen Änderungen hinsichtlich des Abstellraumes, der Dachgröße, eines Wintergartens, eines Gerätehauses und einer baulichen Grundrissveränderung kein Konsens vor.

Das Gesetz sieht keinerlei Rechtsgrundlage dafür vor, wirtschaftliche oder persönliche Umstände bei der Erlassung eines Nutzungsverbotes zu berücksichtigen. Diesbezüglich ist auf die zu Abbruchaufträgen ergangene Rechtsprechung zu verweisen (VwGH 11.05.2010, 2007/05/0170 mwN.).

Die Baubehörde war daher berechtigt – und verpflichtet – das gegenständliche (Teil-)Nutzungsverbot zu erlassen.

Dem Vorbringen in der Beschwerde, dass dies dem rechtsstaatlichen Prinzip widerspreche, kann nicht gefolgt werden. Auf die Ausführungen in der Beschwerde bzw. in der öffentlichen mündlichen Verhandlung zum Vorliegen der materiellen Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 ist nicht weiter einzugehen, da diese keinerlei Relevanz für das gegenständliche Verfahren aufweisen.

Im Ergebnis war daher die Beschwerde abzuweisen.

7. Zur Neufestsetzung der Paritionsfrist:

Im Spruch des erstinstanzlichen Bescheides wurde eine Paritionsfrist von „drei Monaten ab Zustellung“ festgesetzt.

Eine Neufestsetzung mit einer Frist zur Entsprechung innerhalb von sechs Monaten ab Zustellung der gegenständlichen Entscheidung ist daher jedenfalls angemessen, zumal es sich nur um ein Teilnutzungsverbot handelt und daher nicht zwangsläufig eine neue Wohngelegenheit gesucht werden muss.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Die gegenständliche Entscheidung stützt sich auf den Wortlaut des § 35 NÖ BO 2014 und die oben angeführte Rechtsprechung.