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LVwG-AV-855/001-2024•LVwG N LVwG-AV-855/001-2024
LVwG-AV-855/001-2024Tribunal administratif régional12 oct. 2025
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Ortsbild; Verfahrensrecht; Zurückverweisung; Ermittlungspflicht;
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch MMag. Fally als Einzelrichterin über die Beschwerde der A GmbH in ***, vertreten durch die B Rechtsanwalts GmbH in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 4. Juni 2024, Zl. ***, betreffend die Abweisung eines Antrags auf Erteilung einer Baubewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung den
BESCHLUSS:
1. Der angefochtene Bescheid wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen.
2. Die Revision ist nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
zu 1.: § 28 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
zu 2.: Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Begründung
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren
Mit Schreiben vom 23. November 2021 beantragte die A GmbH (in der Folge: Bauwerberin, Beschwerdeführerin) bei der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) die Erteilung einer Baubewilligung für die Neuerrichtung einer Wohnhausanlage mit 18 Wohneinheiten auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Anschrift ***, ***0 (in der Folge: Baugrundstück).
Die belangte Behörde führte eine Vorprüfung des Bauvorhabens durch und erteilte der Beschwerdeführerin mit Schreiben mit 21. Februar 2022 einen Verbesserungsauftrag. Die Beschwerdeführerin legte daraufhin weitere Unterlagen vor. Die belangte Behörde überprüfte zwar die statische Vorbemessung des Projekts und holte ein Ortsbildgutachten ein, eine weitere Prüfung des Projekts erfolgte jedoch nicht, weil C (D GmbH) in seinem Gutachten vom 10. August 2022 zu dem Schluss kam, dass das gegenständliche Bauvorhaben in Hinblick auf dessen Bauvolumen und – vor allem hinsichtlich der Nord-, West- und Ostfassade von Stiege 2 – auch in Bezug auf die Bauform eine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich darstelle.
Mit Schreiben vom 10. August 2022 forderte die Baubehörde I. Instanz die Beschwerdeführerin unter Bezugnahme auf § 20 NÖ BO 2014 dazu auf, das Bauvorhaben unter Berücksichtigung der Ausführungen im Gutachten der D GmbH vom 10. August 2022 binnen 8 Wochen ab Zustellung dieses Schreibens abzuändern, widrigenfalls der Antrag wegen Widerspruchs zu § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 abgewiesen werde.
Mit Schriftsatz vom 3. Oktober 2022 stellte die Beschwerdeführerin, vertreten durch die Rechtsanwälte E, F und G (in der Folge: rechtsfreundliche Vertreter der Beschwerdeführerin), aus näher genannten Gründen einen Ablehnungsantrag gegen C und nahm inhaltlich zur Frage der Vereinbarkeit des gegenständlichen Bauprojekts mit dem Ortsbild Stellung. Weiters beantragte sie, die Frist zur Abgabe einer ergänzenden Stellungnahme für 4 Wochen zu erstrecken.
Mit Schriftsatz vom 6. Oktober 2022 gab die Beschwerdeführerin, vertreten durch ihre rechtsfreundlichen Vertreter, bekannt, dass gemäß § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 eine Prüfung in Hinblick auf das Orts- und Landschaftsbild entfalle, weil der Bebauungsplan Regelungen betreffend das Ortsbild und die harmonische Gestaltung festlege. Ein Gutachten sei daher nicht erforderlich und werde auch nicht in Auftrag gegeben. Der Antrag auf Fristerstreckung wurde zurückgezogen und die Entscheidung über den Antrag auf Erteilung der Baubewilligung beantragt.
Mit Bescheid vom 12. Dezember 2022, Z. ***, wies die Baubehörde I. Instanz den Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung für die Errichtung eines Wohngebäudes mit 6 Wohneinheiten und eines weiteren Wohngebäudes mit 12 Einheiten, einer Tiefgarage, einer straßenseitigen Einfriedung und einer Müllplatzüberdachung auf dem Baugrundstück gemäß § 20 i.V.m. § 14 NÖ BO 2014 wegen Widerspruchs zu § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 ab.
Mit Schriftsatz vom 28. Dezember 2022 erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch ihre rechtsfreundlichen Vertreter, Berufung gegen den Bescheid vom 12. Dezember 2022.
Mit Bescheid vom 25. April 2023, Zl. ***, gab der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde II. Instanz, belangte Behörde) der Berufung der Beschwerdeführerin gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 – AVG i.V.m. § 7 AVG statt und hob den Bescheid vom 12. Dezember 2022 auf, weil sich die Baubehörde I. Instanz nicht mit der monierten Befangenheit des beigezogenen Sachverständigen befasst habe.
Mit Schriftsatz vom 25. Mai 2023 erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch ihre rechtsfreundlichen Vertreter, Beschwerde gegen diesen Bescheid.
Mit Erkenntnis vom 8. Jänner 2024, Zl. LVwG-AV-2027/001-2023, gab das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich der Beschwerde Folge und hob den angefochtenen Bescheid ersatzlos auf, weil sich die Baubehörde II. Instanz mit dem Vorbringen der Beschwerdeführer hätte auseinandersetzen, bei Befangenheit des Amtssachverständigen die gesetzten Amtshandlungen wiederholen und in der Sache selbst hätte entscheiden müssen.
Nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens zur Frage der Befangenheit des Sachverständigen und Einholung eines ergänzenden Ortsbildgutachtens desselben Sachverständigen wies die Baubehörde II. Instanz die Berufung der Beschwerdeführerin mit Bescheid vom 4. Juni 2024, Zl. ***, gemäß § 66 Abs. 4 AVG i.V.m. § 20 Abs. 1 Z. 7 erster Teilstrich NÖ BO 2014 und § 56 NÖ BO 2014 als unbegründet ab und bestätigte den Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 12. Dezember 2022 vollinhaltlich. In ihrer Begründung führte die Behörde im Wesentlichen aus, dass aufgrund des Wortlauts des § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 und der Gesetzesmaterialien aus näher dargelegten Gründen nicht davon ausgegangen werden könne, dass im Anwendungsbereich eines Bebauungsplans generell kein Raum für eine Anwendung von § 56 NÖ BO 2014 bestünde. Das Bauvorhaben weiche hinsichtlich Gebäudehöhe, Proportionen und Fassadengestaltung wesentlich und offenkundig von der bestehenden Bebauung ab. Dazu komme, dass das äußere Erscheinungsbild des Bauvorhabens nahezu keine Architekturgestaltung zum Ausdruck bringe; sämtliche maßgebliche Elemente seien vielmehr weitestgehend ohne erkennbare Bezugnahme auf Fassadenproportionierungen, Rhythmisierungen und dergleichen angeordnet. Die Anordnung des geplanten Bauvorhabens weiche offenkundig von der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich ab. Da das Bauvorhaben in Hinblick auf dessen Bauvolumen, Gebäudeanordnung und architektonische Gestaltung eine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich darstelle, sei ein Widerspruch zu § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 gegeben. Die Beschwerdeführerin sei dem schlüssigen Gutachten des beigezogenen Sachverständigen nicht auf gleichem fachlichen Niveau entgegengetreten. Die Baubehörde habe keine Anhaltspunkte dafür feststellen können, die eine tendenziöse oder unkorrekte Durchführung der Begutachtung nahelegen würden oder bedeutende Animositäten vermuten lassen könnten. Der Sachverständige habe von sich aus auch keine Befangenheit vorgebracht, sonst wäre das Gutachten durch ein anderes Mitglied des Fachbeirates für architektonische und städtebauliche Fragen erstattet worden.
Mit Schriftsatz vom 3. Juli 2024 erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch ihre rechtsfreundlichen Vertreter, Beschwerde gegen den Bescheid vom 4. Juni 2024. Darin machte sie im Wesentlichen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend, weil ihr die abschließende Stellungnahme des C nicht übermittelt worden sei. Auf die Befangenheit des von der belangten Behörde herangezogenen Sachverständigen wies sie erneut unter Darlegung der Gründe für ihre Ablehnung dieses Sachverständigen hin. Darüber hinaus sei ein Ortsbildgutachten rechtlich nicht bindend. Die Gemeinde sei nicht verhalten, einen negativen Baubescheid aufgrund eines negativen Gutachtens zum Ortsbild auszustellen. Die Beschwerdeführerin habe daher die Durchführung eines Ortsaugenscheins beantragt, wobei dieser Antrag von der Baubehörde II. Instanz ignoriert worden sei. Hätte sie diesem Antrag stattgegeben bzw. dieses Beweismittel aufgenommen, hätte sie zur Ansicht gelangen müssen, dass das Bauvorhaben sehr wohl den Bestimmungen des § 56 NÖ BO 2014 entspreche. Die Beschwerdeführerin machte weiters die Rechtswidrigkeit des Inhalts des angefochtenen Bescheides geltend, weil das Bauvorhaben den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere der Flächenwidmung und den Bebauungsbestimmungen der Gemeinde sowie der NÖ BO 2014 bzw. der „NÖBT-Verordnung“ entspreche. Gemäß § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014 entfalle die Prüfung, soweit im Bebauungsplan Regelungen in Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festgelegt würden. Solche Bebauungsvorschriften seien in § 3a der Bebauungsbestimmungen erlassen worden. Die Vorschriften zur „harmonischen Gestaltung der Bauwerke im Bauland“ würden von der Beschwerdeführerin zur Gänze eingehalten. In Hinblick auf die Ausführungen in den Gesetzesmaterialien habe eine Prüfung im Sinne des § 56 Abs. 1 bis 3 NÖ BO 2014 zu entfallen und habe sich die Prüfung ausschließlich am Bebauungsplan zu orientieren. Im Flächenwidmungs- bzw. Bebauungsplan seien in einem Umkreis von 200 m die Widmungskategorien BK-2WE, BK-6WE und BW vorhanden. Die gegenständliche Liegenschaft liege in der Widmungskategorie BW, Bauklassen I und II. Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sei bewusst keine Einschränkung auf kleinere Wohnbauten vorgenommen worden. Eine Einschränkung der Widmung über den Weg des Ortsbildschutzes sei unzulässig und nicht sachgerecht. Die Beschwerdeführerin erstattete zudem ein Vorbringen zum Bauvolumen, zur Gebäudehöhe und zum äußeren Erscheinungsbild des Bauvorhabens sowie zur Wahrnehmbarkeit der zukünftigen Wohnhausanlage von verschiedenen Grundstücken aus. Dazu führte sie aus, dass es allein auf die Sichtbarkeit des zu beurteilenden Objekts ankomme, nicht jedoch darauf, ob sich an einem anderen Standort im Ort ein vergleichbares Bestandsgebäude befinde. Die Bestandsbebauung sei tatsächlich großvolumiger als im Gutachten des von der Baubehörde herangezogenen Sachverständigen dargestellt. Die Baukörperstudien seien daher irreführend und für eine objektive Beurteilung nicht verwendbar.
Die Beschwerdeführerin beantragte, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass dem Antrag auf baubehördliche Bewilligung stattgegeben und die Bewilligung erteilt werde, in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und Erlassung eines neuen Bescheides an die Baubehörde II. Instanz zurückzuverweisen.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren
Mit Schreiben vom 10. Juli 2024 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt zur Entscheidung über die Beschwerde vom 3. Juli 2024 vor.
Mit Schreiben vom 21. Jänner 2025 teilte die Beschwerdeführerin dem Gericht mit, dass das Vollmachtverhältnis zu ihren bisherigen rechtsfreundlichen Vertretern beendet worden sei und die B Rechtsanwalts GmbH (in der Folge: rechtsfreundliche Vertreterin der Beschwerdeführerin) mit ihrer rechtsfreundlichen Vertretung beauftragt und bevollmächtigt worden sei. Die Erstellung eines Ortsbildgutachtens sei in Auftrag gegeben worden; dieses werde nach seiner Fertigstellung unverzüglich dem Gericht vorgelegt. Es werde ersucht, mit der Anberaumung einer mündlichen Verhandlung bis zur Vorlage dieses Gutachtens zuzuwarten.
Mit E-Mail vom 14. April 2025 übermittelte die Beschwerdeführerin dem Gericht eine Stellungnahme sowie das Ortsbildgutachten des H vom 3. April 2025 samt Anhang. Der Gutachter kam aus näher dargelegten Gründen zur Auffassung, dass das geplante Bauvorhaben keine wesentliche Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes darstelle und sich vielmehr harmonisch in die bestehende Umgebung einfüge.
Mit Schreiben vom 2. Juli 2025 zog das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich dem gegenständlichen Beschwerdeverfahren I (in der Folge: Amtssachverständige für Bautechnik) als Amtssachverständige für Bautechnik bei und ersuchte diese um Erstattung von Befund und Gutachten zu den Fragen, ob das gegenständliche Bauvorhaben hinsichtlich der Bauform und Farbengebung, des Ausmaßes seines Bauvolumens und der Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs offenkundig abweiche (Frage 1), ob das Bauvorhaben das Ortsbild im Fall einer offenkundigen Abweichung erheblich beeinträchtige (Frage 2) und ob das Bauvorhaben dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werde (Frage 3).
Mit Schreiben vom 2. Juli 2025 trug das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich der Beschwerdeführerin auf, die Farbgestaltung des Bauvorhabens (Fassade, Freitreppe, Müllgebäude, Einfriedung, Balkongeländer etc.) bis spätestens 9. Juli 2025 (Einlangen bis 12 Uhr) bekanntzugeben.
Mit Schreiben vom 2. Juli 2025 übermittelte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich der belangten Behörde die Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 14. April 2025 samt Beilagen (Gutachten vom 3. April 2025 samt Anhang) gemäß § 45 Abs. 3 AVG i.V.m. § 17 VwGVG mit dem Ersuchen um Kenntnisnahme und allfällige Stellungnahme bis spätestens 24. Juli 2025 (Einlangen bis 12 Uhr).
Mit Schreiben vom 8. Juli 2025 übermittelte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich der belangten Behörde den Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 8. Juli 2025, mit dem die Farbgestaltung des Bauvorhabens bekanntgegeben worden war, zur Kenntnis und allfälligen Stellungnahme bis spätestens 24. Juli 2025 (Einlangen bis 12 Uhr).
Mit Schreiben vom 25. Juli 2025 erstreckte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich antragsgemäß die der belangten Behörde zur Abgabe einer Stellungnahme gesetzten Frist bis 19. August 2025 (Einlangen bis 12 Uhr).
In ihrem Gutachten vom 5. August 2025, Zl. ***, kam die Amtssachverständige für Bautechnik aus näher dargelegten Gründen zu dem Schluss, dass das gesamte gegenständliche Bauvorhaben im Wesentlichen nicht offenkundig von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs abweiche. Hinsichtlich der feststellbaren Abweichungen könne aus ortsbildfachlicher Sicht ausgesagt werden, dass diese Abweichungen zu keiner erheblichen Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich führen würden (Fragen 1 und 2 des Gutachtensauftrags). Die Frage 3 wurde unter Hinweis auf die Beantwortung der Frage 1 bejaht.
Mit E-Mail vom 19. August 2025 übermittelte die belangte Behörde dem Verwaltungsgericht die Stellungnahme des C vom 18. August 2025. Mit Schreiben vom 19. August 2025 leitete das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich diese Stellungnahme an die Beschwerdeführerin und die Amtssachverständige für Bautechnik weiter.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 27. August 2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. Beweis wurde erhoben durch (Verzicht auf die) Verlesung der Akten des Verfahrens sowie durch Befragung der Amtssachverständigen für Bautechnik.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Baugrundstücks.
Das Baugrundstück ist als Bauland-Wohngebiet gewidmet. Im Bebauungsplan sind Baufluchtlinien ohne Anbauverpflichtung vorgegeben, weiters eine Bebauungsdichte von 25 %, die Einhaltung einer offenen Bebauungsweise und die Bauklasse I/II. Die Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde *** sehen Regelungen zur harmonischen Gestaltung der Bauwerke im erhaltungswürdigen Altortgebiet – Zentrum, im erhaltungswürdigen Altortgebiet – Cottage und in Schutzzonen vor. Im Bereich der *** ist ein Teilbereich des Baugrundstücks als Altortgebiet –Zentrum ausgewiesen, für die übrigen Teile der Liegenschaft bestehen keine Vorgaben hinsichtlich der harmonischen Gestaltung der Bauwerke.
Das gegenständliche Projekt der Beschwerdeführerin sieht die Errichtung eines Wohngebäudes mit 6 Wohneinheiten (Stiege 1) und eines weiteren Wohngebäudes mit 12 Wohneinheiten (Stiege 2), einer Tiefgarage, einer straßenseitigen Einfriedung und einer Müllplatzüberdachung auf dem Baugrundstück vor. Ein bestehendes Gebäude auf dem Grundstück soll dafür abgerissen werden.
Das gegenständliche Grundstück grenzt mit seiner nördlichen Grundgrenze zur Gänze an den *** und mit einem weiteren schmalen Grundstücksteil („Fahne") an die südlich tangierende ***. Die Erschließung vom öffentlichen Gut ist einspurig beginnend über eine Zu- und Ausfahrt von der *** aus und ab der Aufweitung des Grundstückes teilweise als Einbahnsystem über eine Ausfahrt über den *** projektiert. Der mit den beiden Wohngebäuden beplante Grundstücksteil fällt nach Norden um ca. 4 m ab.
Stiege 2 soll im nördlichsten Grundstücksteil annähernd parallel zum *** errichtet und aus zwei in Längsrichtung (in etwa Ost-West) verschobenen Teilen gebildet werden. Das Wohngebäude soll ein Erdgeschoß und 1. Obergeschoß aufweisen, auf das ein teilweise durch die Ausbildung von Terrassen zurückversetztes 2. Obergeschoß aufgesetzt werden soll. Der obere Dachabschluss ist als Flachdach projektiert. Es ist eine Lochfassade projektiert. Im 1. Obergeschoß sollen einige Balkone angebracht werden. In der einspringenden Nordostecke ist eine Stahlbetontreppe angeordnet (im Projekt als „Freitreppe“ bezeichnet). Die Geländer der Freitreppe, der Terrassenbereiche und der auskragenden Balkone des Wohngebäudes sollen mit vertikal gegliederten Brüstungselementen versehen werden.
Stiege 1 ist südlich der Stiege 2 situiert und nimmt annähernd die Grundrisskonfiguration des abzubrechenden Hauses (mit Terrasse) auf. Auf einem kompakten, rechteckigen, beinahe quadratischen Grundriss wird – in Analogie zum zuvor beschrieben Wohngebäude Stiege 2 – auf dem Baukörper für Erdgeschoß und 1. Obergeschoß ein 2. Obergeschoß mit umlaufendem Gesimse bzw. mit Terrassen aufgesetzt. Der obere Abschluss soll ebenso durch ein Flachdach erfolgen. Zwecks Erschließung wird an der Ostfassade, ebenso abgerückt vom eigentlichen Wohnbaukörper, eine Freitreppe in Stahlbetonbauweise angeordnet. Auskragende Balkone sollen an Obergeschoßen der Westfassade angebracht werden. Fassadenausbildung und Geländer sind analog dem nördlichen Wohngebäude geplant.
Beide Wohngebäude werden auf einer Tiefgarage aufgesetzt, die sich nicht auf das Ortsbild auswirkt.
Entlang der östlichen Grundgrenze (zur Liegenschaft ***) ist in einem Teilbereich die Errichtung einer Wand mit einer maximalen Höhe von unter 3 m vorgesehen.
Im südlichen Grundstücksbereich sind entlang der Straßenfluchtlinie () direkt anschließend an die bestehende Mauerscheibe des Nachbargrundstücks () die Errichtung einer Stahlbetonwand, einer Gehtür und eines L-förmiges Zaunfeldes geplant. Letzteres soll an eine Stahlbetonscheibe mit aufgesetztem Pultdach (welches den Müllplatz überdachen wird und in das gegenständliche Grundstück in Richtung Norden ragt) anschließen. Eine weitere Gehtür und ein Tor werden um zumindest ca. 6 m zurückversetzt von der Straßenfluchtlinie angeordnet werden.
Bei beiden Wohngebäuden sollen die Fassaden des Erd- und des 1. Obergeschoßes in einem Weißton und des 2. Obergeschoßes in der Baumit-Farbe 0199 (= helles Beige) gehalten werden. Die Fensterrahmen sollen in Graubeige, die Sonnenschutzlamellen und diverse Verblechungen in Weißaluminium, die Geländer und Verblechungen in Graubeige sowie sichtbare Betonelemente in Naturgrau ausgeführt werden.
Das Bauvorhaben weicht hinsichtlich der Bauform und Farbgestaltung, dem Ausmaß seines Bauvolumens und seiner Anordnung auf dem Baugrundstück im Wesentlichen nicht offenkundig von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs ab. Die feststellbaren Abweichungen führen zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich. Das Bauvorhaben wird dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht.
Der Bauantrag langte am 25. November 2021 bei der Baubehörde I. Instanz ein.
Ein Arbeitnehmer der rechtsfreundlichen Vertreter der Beschwerdeführerin übernahm den Bescheid vom 12. Dezember 2022 am 16. Dezember 2022.
Die Berufung langte am 30. Dezember 2022 bei der Baubehörde I. Instanz ein.
Ein Arbeitnehmer der rechtsfreundlichen Vertreter der Beschwerdeführerin übernahm den Bescheid vom 4. Juni 2024 am 10. Juni 2024.
Die Beschwerde langte am 3. Juli 2024 bei der Baubehörde ein.
Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen am Baugrundstück sind dem unbedenklichen Grundbuchsauszug vom 5. August 2025 entnommen.
Die Feststellungen zur Widmung und zu den Bebauungsvorschriften beruhen auf dem Flächenwidmungsplan und den Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde *** und sind nicht strittig.
Die Feststellungen zum Bauvorhaben gründen auf der Projektbeschreibung vom 22. November 2021, den Einreichplänen und den Ausführungen der Amtssachverständigen für Bautechnik in ihrem Gutachten vom 5. August 2025 (S. 3 ff.), denen im Verfahren nicht entgegengetreten wurde.
Der von der belangten Behörde herangezogene Sachverständige und der von der Beschwerdeführerin beauftragte Privatsachverständige sind hinsichtlich der Vereinbarkeit des gegenständlichen Projekts mit dem Ortsbild zu unterschiedlichen fachlichen Ergebnissen gekommen. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat die Amtssachverständige für Bautechnik mit der Erstattung von Befund und Gutachten beauftragt. Das von der Amtssachverständigen vorgelegte Gutachten ist schlüssig und vollständig. Die Amtssachverständige hat darüber hinaus in der Verhandlung überzeugend dargelegt, weshalb C ihrer Einschätzung nach zu einer anderen fachlichen Einschätzung kommt. Die belangte Behörde ist den schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen der Amtssachverständigen in der Verhandlung nicht entgegengetreten. Da das Gutachten des von der belangten Behörde herangezogenen Sachverständigen den Widerspruch des Bauvorhabens zum Ortsbild in erster Linie aus der durchgeführten 3D-Baukörperstudie ableitet, in dieser jedoch nicht berücksichtigt wird, wie sich die Vegetation auf die Wahrnehmbarkeit auswirkt (der Einfluss ist anhand der Fotos eindrucksvoll nachvollziehbar – vgl. z.B. die Fotos „Standpunkt D (Blick Richtung Süden“ und „Standpunkt nahe D (Blick Richtung Südwesten)“ auf S. 11 des Gutachtens der Amtssachverständigen; Abb. 7.4.2.5 auf S. 24 im Gutachten des Privatsachverständigen; Fotos „, *** / “ S. 20, „ (Schutzzone: Altortgebiet Zentrum)“ S. 22 und „“ S. 24 – alle im Gutachten von C vom 10. August 2022), aus dieser nicht ersichtlich ist, ob es sich um Ein- oder Mehrfamilienhäuser handelt bzw. was kleinteilig ist und was nicht, sohin die Dimensionen und Proportionen der Bauobjekte nicht schlüssig dargestellt sind, bei der Beurteilung nicht relevante, weil auf Privatgrund gelegene Blickpunkte herangezogen wurden (Blickpunkt 20.2 im Gutachten vom 18. August 2025), die im Osten des Grundstücks vorhandene Wohnungsanlage nur peripher behandelt wird und auf die Farbgestaltung des Bauvorhabens und der umliegenden Bauten gar nicht eingegangen wird, geht das Gericht in Übereinstimmung mit der überzeugenden fachlichen Beurteilung der Amtssachverständigen für Bautechnik davon aus, dass das Bauvorhaben hinsichtlich der Bauform und Farbgestaltung, des Ausmaßes seines Bauvolumens und seiner Anordnung auf dem Grundstück im Wesentlichen nicht offenkundig von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs abweicht und allfällige Abweichungen zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich führen, sodass das Bauvorhaben dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht wird.
Die aktuelle Bebauungssituation vor Ort wurde in den Gutachten durch Fotos (zu unterschiedlichen Jahreszeiten) dokumentiert, sodass die Durchführung eines Ortsaugenscheins schon aus diesem Grund nicht erforderlich ist.
Die Feststellungen zum Einlangen des Bauantrags, der Berufung und der Beschwerde beruhen auf dem unbedenklichen Posteingangsstempel der Baubehörde.
Die Feststellungen zur Zustellung der Bescheide vom 12. Dezember 2022 und 4. Juni 2024 gründen auf den ordnungsgemäß ausgefüllten Rückscheinen, denen als öffentliche Urkunden die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit zukommt (§ 47 AVG i.V.m. § 292 Zivilprozessordnung – ZPO). Es sind im Verfahren keine Umstände hervorgekommen, die Zweifel an der ordnungsgemäßen Zustellung der genannten Schriftstücke begründen würden.
Gemäß § 20 Abs. 1 erster Satz NÖ BO 2014 hat die Baubehörde bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,
4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,
5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 53 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder
–dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
–des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
–der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,
–des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,
–des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder
–einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze
entgegensteht.
Die belangte Behörde stützte ihre abweisende Entscheidung im Wesentlichen auf § 20 Abs. 1 Z. 7 erster Teilstrich NÖ BO 2014 i.V.m. § 56 NÖ BO 2014, sohin auf einen Widerspruch des Bauvorhabens zum Ortsbild.
§ 56 NÖ BO 2014 lautet wie folgt:
(1) Bauwerke, Abänderungen an Bauwerken oder Veränderungen der Höhenlage des Geländes, die einer Bewilligung nach § 14 oder einer Anzeige nach § 15 bedürfen, sind – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden.
(2) Bezugsbereich ist der allgemein zugängliche Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.
(3) Bei der Beurteilung der Orts- und Landschaftsbildverträglichkeit haben die im Baubestand des Bezugsbereiches vorhandenen bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke und Ortsbereiche sowie designierte und eingetragene Welterbestätten besondere Berücksichtigung zu finden.
(4) Soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt, entfällt eine Prüfung nach dieser Bestimmung.
Aufgrund des eindeutigen Wortlauts des § 56 Abs. 4 NÖ BO 2014, das den Entfall einer Prüfung nach § 56 NÖ BO 2014 vorsieht, soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt, geht das Verwaltungsgericht davon aus, dass der Schutz des Ortsbildes hinsichtlich jener Liegenschaften zu prüfen ist, für die nach einem bestehenden Bebauungsplan keine derartigen Regelungen erlassen wurden. Dies ist – wie die belangte Behörde richtig erkannt hat – beim gegenständlichen Grundstück weitestgehend der Fall, sodass die Übereinstimmung des gegenständlichen Bauvorhabens mit den Vorgaben des § 56 NÖ BO 2014 zu Recht geprüft wurde. Dies ergibt sich auch aus dem Motivenbericht Ltg.-1500/B-23/1-2021 zu LGBl. 2021/23 (S. 36: „Zu Z 104 (§ 56): [...] Mit Abs. 4 im Hinblick auf in einem Bebauungsplan festgelegte spezielle Regelungen in Bezug auf den Schutz des Ortsbildes soll klargestellt werden, dass der § 56 nur in jenen Punkten nicht gilt, in denen es konkrete Vorschriften in einem Bebauungsplan gibt. In allen anderen Fällen ist § 56 unabhängig vom Vorhandensein eines Bebauungsplanes anzuwenden. [...]“).
Unter Ortsbild bzw. Stadtbild versteht man in erster Linie die bauliche Ansicht eines Ortes oder Ortsteiles, gleichgültig, ob nun die Betrachtung von innen oder von einem Standpunkt außerhalb des Ortes erfolgt. Geprägt wird dieses Ortsbild grundsätzlich von den baulichen Anlagen eines Ortes selbst. Der Schutz des Stadtbildes ist somit mit den baulichen Anlagen eines Ortes untrennbar verbunden (vgl. z.B. VwGH vom 13. April 2023, Zl. Ra 2021/05/0121).
Der Schutz des Ortsbildes soll einer architektonischen Weiterentwicklung grundsätzlich nicht entgegenstehen (vgl. Motivenbericht Ltg.-1500/B-23/1-2021 S. 36). Ortsbildverträgliche bauliche Veränderungen im Sinne von kompakteren Bauformen und eine bauliche Nachverdichtung sollen möglich sein (vgl. Motivenbericht Ltg.-1378/B-23/3-2017 zu LGBl. 2017/50 S. 4 „Zu Z 19 (§ 56 Abs. 1)“).
Den Feststellungen zufolge weicht das gegenständliche Bauvorhaben hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß seines Bauvolumens und Anordnung auf dem Baugrundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs im Wesentlichen nicht offenkundig ab und beeinträchtigen allfällige Abweichungen diese nicht wesentlich. Das Bauvorhaben wird dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht.
§ 56 NÖ BO 2014 steht dem gegenständlichen Bauvorhaben daher nicht entgegen. Die Abweisung des Bauantrags gemäß § 20 Abs. 1 Z. 7 NÖ BO 2014 i.V.m. § 56 NÖ BO 2014 erfolgte folglich nicht zu Recht.
6. 2Zur Befangenheit des von der Baubehörde herangezogenen Sachverständigen
Die Beschwerdeführerin behauptet aus näher genannten Gründen eine Voreingenommenheit des von den Baubehörden herangezogenen Sachverständigen. Der Sachverständige und die belangte Behörde weisen dies aus näher dargelegten Gründen zurück.
Es kann dahingestellt bleiben, ob der Sachverständige der belangten Behörde tatsächlich befangen ist, weil das Verwaltungsgericht dem Verfahren eine nicht befangene Amtssachverständige beigezogen und seine Entscheidung aus unter Punkt 5. des Erkenntnisses dargestellten Gründen auf ihr Gutachten gestützt hat.
6. 3Zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides und zur Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde
Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z. 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht (Z. 1) oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist (Z. 2). Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, hat das Verwaltungsgericht gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen.
Die Zulässigkeit der Aufhebung und Zurückverweisung ist etwa dann gegeben, wenn das Verwaltungsgericht eine andere Rechtsauffassung als die Verwaltungsbehörde vertritt und sich daraus erst die Notwendigkeit zu Ermittlungen in eine andere Richtung oder zu sonstigen Maßnahmen ergibt (z.B. VwGH vom 19. Dezember 2022, Zl. Ra 2022/03/0062).
Im gegenständlichen Fall wurde das Ansuchen der Bauwerberin auf Grund eines vermeintlichen Widerspruches des Bauvorhabens zu § 56 NÖ BO 2014 abgewiesen. Aufgrund der aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich unzutreffenden Beurteilung dieser Rechtsfrage im Rahmen der Vorprüfung gemäß § 20 NÖ BO 2014 wurden notwendige umfangreiche Ermittlungen des Sachverhalts in Bezug auf die Bewilligungsfähigkeit des eingereichten Vorhabens unterlassen, insbesondere wurde weder ein Informationsverfahren unter Beteiligung der Nachbarn gemäß § 21 NÖ BO 2014 durchgeführt noch wurden die im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Unterlagen einer (weiteren) bautechnischen Überprüfung unterzogen. Welchen Umfang die durchgeführte Vorprüfung genau hatte, kann anhand des vorgelegten Bauaktes nicht zweifelsfrei festgestellt werden. Im Ergebnis beschränkte sich die Ermittlungstätigkeit der Baubehörde bislang im Wesentlichen auf eine Prüfung dahingehend, ob die notwendige Statik gegeben ist und ein Widerspruch zum Ortsbild vorliegt.
Wenngleich das Verwaltungsgericht nach Art. 130 Abs. 4 B-VG bzw. § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden hat, gilt dies bei Ergänzungsbedürftigkeit des Ermittlungsverfahrens nicht schlechthin. Vielmehr besteht in derartigen Fällen aufgrund der genannten Bestimmungen in Zusammenschau mit § 28 Abs. 3 VwGVG eine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zu einer solchen Ergänzung und einer darauffolgenden Sachentscheidung nur dann, wenn dies im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, also das Verfahren insgesamt schneller oder kostengünstiger zu einem Abschluss gebracht werden kann. Davon kann jedenfalls dann nicht ausgegangen werden, wenn die belangte Behörde die zentrale Sachverhaltsermittlung gänzlich unterlassen hat, sodass in derartigen Fällen eine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zur Sachentscheidung nicht besteht und es sich auf eine Aufhebung und Zurückverweisung der Sache zurückziehen kann. Insbesondere aufgrund der vollständig unterbliebenen Prüfung einer Beeinträchtigung der subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn liegt aufgrund der nur ansatzweise durchgeführten Ermittlungen eine besonders gravierende Ermittlungslücke vor.
Ein Vorgehen nach § 28 Abs. 3 VwGVG liegt im Ermessen des Verwaltungsgerichtes. Bei dieser Entscheidung ist zu berücksichtigen, dass es im gegenständlichen Fall wegen des Unterbleibens eines Ermittlungsverfahrens zum Vorliegen der übrigen Genehmigungsvoraussetzungen und einer allfälligen Beeinträchtigung von Nachbarrechten in erster und zweiter Instanz zu einer Verlagerung nahezu des gesamten Verfahrens vor das Verwaltungsgericht käme und die Einrichtung unterschiedlicher Entscheidungsinstanzen damit zur bloßen Formsache würde. Es ist nicht im Sinne des Gesetzes, wenn das Verwaltungsgericht, statt seine (umfassende) Kontrollbefugnis wahrnehmen zu können, erstmals umfassend den gesamten entscheidungswesentlichen Sachverhalt ermittelt und einer Beurteilung unterzieht. Auch verfahrensökonomische Gründe sprechen im konkreten Fall nicht für eine Ermittlung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst, weil dadurch aufgrund der Auslastung des Gerichts und der Amtssachverständigen weder von einer Verfahrensbeschleunigung noch von einer erheblichen Kostenersparnis auszugehen ist. Die Aufhebung und Zurückverweisung trägt dafür Sorge, dass die Beschwerdeführerin und gegebenenfalls ihre Nachbarn nicht durch erstmalige Sachverhaltsfeststellungen in einem – nur eingeschränkt bekämpfbaren – verwaltungsgerichtlichen Erkenntnis der Instanzenzug beschnitten wird.
Aus den dargelegten Gründen war der angefochtene Bescheid mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen. Die Prüfung erfolgte daher ausschließlich in Hinblick auf die aufgeworfene Rechtsfrage zum Vorliegen einer Beeinträchtigung des Ortsbildes, nicht hinsichtlich des Vorliegens der sonstigen Bewilligungsvoraussetzungen.
Die Behörde ist im fortgesetzten Verfahren gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. Sie hat bei der Prüfung des gegenständlichen Bauvorhabens daher davon auszugehen, dass dieses den Anforderungen des § 56 NÖ BO 2014 entspricht.
7. Zur nicht erfolgten Verkündung der Entscheidung
Die Verkündung der Entscheidung entfiel, weil die aufgenommenen Beweise nach der Lage des Falls einer Würdigung bedurften, die mit der gebotenen Sorgfalt im Anschluss an die öffentliche mündliche Verhandlung nicht möglich war (z.B. VwGH vom 13. Dezember 2000, Zl. 2000/03/0269).
Darüber hinaus verzichteten die Beschwerdeführerin, ihr rechtsfreundlicher Vertreter sowie der Vertreter der belangten Behörde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 27. August 2025 ausdrücklich auf die Verkündung der Entscheidung, sodass die Beschwerdeführerin durch die Unterlassung der mündlichen Verkündung in ihren Rechten nicht verletzt sein kann (z.B. VwGH vom 3. Mai 2021, Zl. Ra 2020/03/0146).
Es ist gewährleistet, dass jedermann in den Beschluss Einsicht nehmen kann.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Die Entscheidung stützt sich auf die zitierte einheitliche Rechtsprechung bzw. die klare und eindeutige Rechtslage (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage vgl. z.B. VwGH vom 15. Mai 2019, Zl. Ro 2019/01/0006, und 3. März 2023, Zl. Ra 2022/10/0094).
Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Zusammenhang mit der Beweiswürdigung liegt nur dann vor, wenn das Verwaltungsgericht die im Einzelfall vorgenommene Beweiswürdigung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden unvertretbaren Weise vorgenommen hat (vgl. z.B. VwGH vom 11. März 2021, Zl. Ra 2021/18/0059) und sohin eine krasse Fehlbeurteilung vorliegt (vgl. z.B. VwGH vom 16. Juni 2021, Zl. Ra 2021/01/0106). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall.
Ob ein Gutachten in seiner konkreten Ausgestaltung zu Recht als schlüssig qualifiziert wurde, stellt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes im Regelfall keine grundsätzliche Rechtsfrage, sondern eine einzelfallbezogene Beurteilung dar, welche jedenfalls dann keine Zulässigkeit der Revision begründet, wenn sie – wie im vorliegenden Fall – zumindest vertretbar ist (z.B. VwGH vom 23. Februar 2023, Zl. Ra 2021/12/0012).
Unter Berücksichtigung der vom Verwaltungsgerichtshof vorgegebenen Auslegung des § 28 Abs. 3 VwGVG berührt die einzelfallbezogene Anwendung dieser Bestimmung keine grundsätzliche Rechtsfrage, wenn sich das vom Verwaltungsgericht erzielte Ergebnis als vertretbar erweist. Ob das Verwaltungsgericht die zu § 28 Abs. 3 VwGVG ergangene höchstgerichtliche Rechtsprechung angesichts der einzelfallbezogenen vorgelegenen Verfahrenskonstellation in jeder Hinsicht korrekt angewendet hat, stellt keine grundsätzliche Rechtsfrage dar (vgl. z.B. VwGH vom 3. September 2025, Zl. Ra 2025/06/0110). Das vorliegende Ergebnis der Beurteilung des § 28 Abs. 3 VwGVG ist jedenfalls vertretbar.
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