Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-578/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.03.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.578.001.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Kutsche, LL.M. als Einzelrichter über die Beschwerde des A und der B, beide vertreten durch C Rechtsanwälte OG, in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 12. Oktober 2022, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass der Spruch wie folgt zu lauten hat:

„Ihnen wird gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 der baupolizeiliche Auftrag erteilt, die lt. Niederschrift der Verhandlung vom 6. Juni 2021 und Beilage 1 des Bescheides des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 4. Mai 2022, Zl. ***, festgestellten, nunmehr als „Objekt 1“ und „Objekt 3“ bezeichneten Gebäude sowie das als „Objekt 2“ bezeichnete Bauwerk zu entfernen.

Die Leistungsfrist für die Durchführung dieses baupolizeilichen Auftrages wird mit zwölf Monaten ab Rechtskraft dieser Entscheidung festgesetzt.“

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz (im Folgenden: Baubehörde I. Instanz) vom 4. Mai 2022, Zl. ***, wurde den nunmehrigen Beschwerdeführern als Eigentümer der Liegenschaft Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 der baupolizeiliche Auftrag erteilt, die folgenden drei Gebäude innerhalb einer Frist von sechs Wochen ab Rechtskraft dieses Bescheides zu entfernen:

„Gebäude 1, im südöstlichen Teil des Grundstücks, welches an Stelle des mit Bescheid vom 15. Sep. 1946 nach §71 BO f. Wien bewilligten "***" steht und nunmehr ein Ausmaß von ca 13m x 4,1m mit einem Satteldach versehen und eine Traufenhöhe von ca. 2,5m aufweist, […]

Gebäude 2, einen Erdkeller im nördlichen Teil des Grundstücks, ca. 60m hinter der östlichen Grundgrenze, welcher ein Betonportal mit ca. 2m Breite, eine Höhe von ca. 2,50m und eine Raumgröße von ca. 6m2 aufweist, sowie […]

Gebäude 3, ein ebenerdiges Gebäude in Massivbauweise im nördlichen Teil des Grundstücks, ca. 70m hinter der östlichen Grundgrenze, mit einem Ausmaß von ca. 6,5m x 7,5m, welches mit einer Bretterabdeckung versehen und einer Kunststoffplane abgedeckt ist. Die Höhe dieses Gebäudes beträgt im Geländeverlauf an de [sic!] höchsten Stelle ca. 3m.“

Integrierter Bestandteil dieses Bescheides war folgende „Beilage 1“, in welcher die gegenständlichen Gebäude wie folgt mit „1“, „2“ und „3“ eingezeichnet sind:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

1.2. In ihrer rechtzeitigen Berufung brachten die nunmehrigen Beschwerdeführer vor, dass auf diesem Grundstück „2 Gebäude seit mehr als 70 Jahren im Bestand“ seien. Über „eines der Gebäude“ seien nach Auskunft der Behörde im Archiv keine Informationen vorhanden, jedoch scheine es „plausibel“, dass vor „mehr als 70 Jahren die Errichtung im Konsens“ erfolgt sei. Für das zweite Gebäude liege eine Baubewilligung „nach § 71 […] der BO von Wien, LGBl. 11/1930, vom 15. September 1930 [gemeint wohl: 1946]“ mit der Zahl ***. vor. Vor mehr als 30 Jahren sei von dieser Baubewilligung ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen worden, ein Widerruf sei seither nicht erfolgt. Schließlich weisen die Beschwerdeführer darauf hin, dass ihr Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides am 15. März 2022 von der Baubehörde I. Instanz abgewiesen worden sei.

1.3. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz (im Folgenden: belangte Behörde) wurde dieser Berufung keine Folge gegeben. Begründend führt die belangte Behörde insbesondere aus, dass im gegenständlichen Fall weder das „Gebäude 1“, noch das „Gebäude 3“ der „Baubewilligung auf Widerruf vom 15.09.1946“ entspreche. Auch sonst sei hierfür laut Aktenlage weder um eine Baubewilligung angesucht noch eine solche erteilt worden. Dies gelte auch für den als „Gebäude 2“ bezeichneten Erdkeller. Da davon auszugehen sei, dass eine Baubewilligung für die in der festgestellten Größe und Form errichteten Gebäude („Gebäude 1“ und „Gebäude 3“) und des Bauwerks Erdkeller („Gebäude 2“) nie erteilt wurde, komme die Annahme eines vermuteten Konsenses nicht zum Tragen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In ihrer rechtzeitigen Beschwerde bringen die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass im Berufungsbescheid keine Rechtsgrundlage für den Abbruch erwähnt werde, sondern lediglich §§ 72 Abs. 1 und 70 Abs. 16 NÖ BO 2014 zitiert seien. Weiters seien die Voraussetzungen für einen Abbruch gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 von der belangten Behörde nicht geprüft worden. Schließlich wird in der Beschwerde näher begründet ausgeführt, dass gegenständlich die Voraussetzungen für eine die Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erfüllt seien.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in den verwaltungsbehördlichen Akt Einsicht genommen und legt dessen unbestrittenen und unbedenklichen Inhalt seinem weiteren Verfahren zu Grunde.

3.2. Einsicht genommen wurde zudem in den (historischen) Bauakt der gegenständlichen Liegenschaft.

3.3. Weiters wurde vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine gemeinsame öffentliche mündliche Verhandlung mit dem Verfahren LVwG-AV-581/001-2023 (betreffend die Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014) durchgeführt, in welcher der Baudirektor und Abteilungsleiter der Bauabteilung der Stadtgemeinde *** im Hinblick auf die Vollständigkeit des gegenständlichen Bauaktes bzw. des Archives der Bauabteilung der belangten Behörde als Zeuge einvernommen wurde.

4. Feststellungen:

4.1. Auf der Liegenschaft der Beschwerdeführer befinden sich die drei folgenden, verfahrensgegenständlichen Objekte:

4.1.1. Objekt 1 im südöstlichen Teil des Grundstückes, mit den Abmessungen von 13 m x 4,15 m. Dieses wird in dem von den Beschwerdeführern vorgelegten Bestandsplan als „Haus 1“ und im Bescheid der Baubehörde I. Instanz als „Gebäude 1“ bezeichnet.

4.1.2. Objekt 2 im nördlichen Teil des Grundstückes, ca. 60m hinter der östlichen Grundgrenze, dieser Erdkeller hat eine Raumgröße von ca. 6m² und ein Betonportal mit den Abmessungen von 2 m x 2,5 m. Dieses wird im Bescheid der Baubehörde I. Instanz als „Gebäude 2“ bezeichnet.

4.1.3. Objekt 3 im nördlichen Teil des Grundstückes, ca. 70 m hinter der östlichen Grundgrenze, mit den trapezförmigen Abmessungen von 7,23 m x 7,49 m x 6,70 m x 7,50 m. Dieses wird in dem von den Beschwerdeführern vorgelegten Bestandsplan als „Haus 2“ und im Bescheid der Baubehörde I. Instanz als „Gebäude 3“ bezeichnet.

4.2. Für die verfahrensgegenständlichen Objekte ist zur fachgerechten Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich. Diese sind kraftschlüssig mit dem Boden verbunden.

4.3. „Objekt 1“ und „Objekt 3“ sind oberirdisch ausgeführt. Bei „Objekt 2“ handelt es sich um einen unterirdischen Erdkeller.

4.4. Mit Bescheid vom 15. September 1946, Zl. ***, erteilte die Magistratsabteilung *** als Baubehörde gemäß § 71 der Bauordnung für Wien nachträglich nach dem mit dem Genehmigungsvermerk versehenen Plan die Bewilligung für „bauliche Herstellungen auf der Liegenschaft ***, , *** E.Z.“, betreffend „[…] ein ebenerdiges, nicht unterkellertes *** mit 25m² Grundfläche, dessen Umfassungswände aus 25 cm dicken, gemischten Mauerwerk auf Betonfundamenten [ausgeführt wurden]“.

In diesem Bescheid wird zudem Folgendes vorgeschrieben:

„Das *** ist über jederzeit mögliches Verlangen der Baubehörde spätestens 5 Jahre nach Rechtskraft dieses Bescheides, ohne Anspruch auf Entschädigung abzutragen. Für die Einhaltung dieser Verpflichtung haften die Bauwerber und Grundeigentümer sowie deren Rechtsnachfolger.“

Dem Bescheid liegt folgender, mit Genehmigungsvermerk versehener, Plan zugrunde:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

4.5. Dem Bescheid vom 29. August 1969, Zl. ***, ***, betreffend die Baubewilligung auf der „Liegenschaft K.G. ***, *** ONr. ***, Gdst.Nr. ***, ***, E.Z. ***, einen Schachtbrunnen und ein Wasserbecken im Ausmaß von ca. 6.00 x 4.00 m sowie eine Rohrleitung vom Brunnen zum Wasserbecken zu erbauen“, liegt folgender (hier Ausschnitt), mit Genehmigungsvermerk versehener, Bauplan zugrunde:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

Auf diesem Bauplan befindet sich folgende Legende:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

Wie sich aufgrund des Maßstabes (1:720) ergibt, wurde das „Haus (***“ im Bauplan mit den Abmessungen 11,52 m x 3,60 m (1,6 cm x 0,50 cm), sohin einer Grundfläche von 41,47 m², und 5,04 m (0,70 cm) von der südlichen Grundstücksgrenze entfernt eingezeichnet.

4.6. Das sich auf der gegenständlichen Liegenschaft befindliche „Haus 1“ hat nach dem von den Beschwerdeführern vorgelegten Bestandsplan Abmessungen von 13,00 m x 4,15 m (sohin eine Grundfläche von 53,95 m²) und weist eine Mauerstärke von 30 cm auf.

4.7. Das sich auf der gegenständlichen Liegenschaft befindliche trapezförmige „Haus 2“ hat nach dem von den Beschwerdeführern vorgelegten Bestandsplan Abmessungen von 7,23 m x 7,49 m x 6,70 m x 7,50 m (Grundfläche lt. Bestandsplan 47,50 m²) und weist eine Mauerstärke von 15 cm auf.

4.8. Neben dem Bescheid vom 15. September 1946, Zl. ***, bestehen keine Baubewilligungen für die Errichtung von Gebäuden im Bauakt der belangten Behörde für das gegenständliche Grundstück.

4.9. Die gegenständliche Liegenschaft weist die Widmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ auf.

4.10. Der gegenständliche Bauakt der belangten Behörde ist vollständig und lückenlos geführt. Konkrete Anhaltspunkte für die Unvollständigkeit der Archive der belangten Behörde liegen nicht vor.

4.11. Eine Leistungsfrist von zwölf Monaten zur Erfüllung des gegenständlichen baupolizeilichen Auftrages ist im vorliegenden Fall angemessen.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Der oben unter Pkt. 4 festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem unbedenklichen und unbestrittenen Akteninhalt des verwaltungsbehördlichen Verfahrens der belangten Behörde – auf dessen Verlesung in der öffentlichen mündlichen Verhandlung ausdrücklich verzichtet wurde – und hieraus insbesondere dem Bescheid vom 15. September 1946, Zl. ***, dem von den Beschwerdeführern ihrem Antrag beigelegten Bestandsplan, Plannummer ***, erstellt durch die D GmbH (in welchem „Objekt 1“ als „Haus 1“ und „Objekt 2“ als „Haus 2“ bezeichnet wird), dem anzuwendenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sowie dem Bescheid vom 29. August 1969, Zl. ***.

5.2. Die Feststellung zur Vollständigkeit des gegenständlichen Bauaktes und des Archives der belangten Behörde ergibt sich sowohl aus der chronologischen, durchnummerierten Aktenführung des konkreten Bauaktes als auch der diesbezüglichen glaubhaften Angaben des Baudirektors und Abteilungsleiters der Bauabteilung der Stadtgemeinde *** in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich

5.3. Im Hinblick auf die Leistungsfrist wurde von den Verfahrensparteien in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich im Übereinkommen ersucht, eine Frist von zwölf Monaten festzusetzen. Vor diesem Hintergrund erscheint diese nunmehr verlängerte Frist im vorliegenden Einzelfall als angemessen.

6. Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015, idF LGBl. 32/2021 lauten:

㤠35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

(4) Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.

(5) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.“

7. Erwägungen:

7.1. Aufgrund eines Richterwechsels und der Verfügung des Personal- und Geschäftsverteilungsausschusses vom 29. Mai 2024, Zl. ***, wurde das Beschwerdeverfahren dem nunmehr zuständigen Richter am 31. Mai 2024 neu zugewiesen.

7.2. Wie sich aus dem Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 4. Mai 2022, Zl. ***, sowie dem vor dem Hintergrund des Berufungsvorbringens begründeten Bescheides der belangten Behörde ergibt, wird der gegenständliche Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 erteilt, weil für die Objekte 1. bis 3. jeweils weder eine Baubewilligung noch eine Anzeige vorliegt.

7.3. Als Voraussetzung für einen Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 muss die Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht sowohl im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes als auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages gegeben sein (vgl. VwGH 25.09.2019, Ra 2019/05/0050, mwN). Der Abbruchauftrag hat zudem ausreichend konkretisiert zu sein und daher der Spruch, durch den eine Verpflichtung auferlegt wird, so bestimmt gefasst zu sein, dass nötigenfalls seine Durchsetzung im Wege der Zwangsvollstreckung möglich ist (vgl. VwGH 13.12.2011, 2008/05/0193, mwN), wobei ein behördlicher Auftrag bereits dann ausreichend konkretisiert ist, wenn einem Fachmann erkennbar ist, welche Maßnahmen durchzuführen sind (vgl. VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348, mwN).

7.4. Die belangte Behörde stellte im verwaltungsbehördlichen Verfahren fest, dass im vorliegenden Fall keine Baubewilligungen für die drei gegenständlichen Objekte bestehen bzw. im baubehördlichen Akt und den Archiven der belangten Behörde aufliegen würden. Auch die Beschwerdeführer konnten keine (bzw. Kopie einer) Baubewilligung für eines der drei gegenständlichen Objekte vorlegen, die sich zum Entscheidungszeitpunkt auf der Liegenschaft befinden. Der Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 betreffend „Objekt 1“ (Haus 1) und „Objekt 3“ (Haus 2) wurde schließlich mit Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 5. Februar 2025, LVwG-AV-581/001-2023, abgewiesen.

7.5. Von den Beschwerdeführern wurde im gesamten Verfahren weder die von der belangten Behörde festgestellte Lage und Größe der gegenständlichen Objekte noch deren Gebäudeeigenschaft bestritten.

Zu „Objekt 2“ ist jedoch auszuführen, dass es sich hierbei – von den Beschwerdeführern im gesamten Verfahren nicht bestritten – um einen „Erdkeller“ handelt. Aufgrund dessen unterirdischer Bauweise und Abmessungen ist für dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich und ist dieser mit dem Boden kraftschlüssig verbunden (vgl. hierzu allgemein VwGH 28.09.2011, Ra 2020/05/0111, 15.05.2012, 2012/05/0003, jeweils mwN). Wenn die belangte Behörde daher im Hinblick auf „Objekt 2“ feststellt, dass es sich hierbei um ein „Gebäude“ handelt, verkennt sie, dass der gegenständliche „Erdkeller“ kein oberirdisches Bauwerk iSd § 4 Z 15 NÖ BO 2014 ist.

Da von § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 jedoch allgemein „Bauwerke“ iSd § 4 Z 7 NÖ BO 2014 umfasst sind, war die gegenständliche Spruchkorrektur lediglich zur Konkretisierung zu treffen (vgl. VwGH 13.12.2011, 2008/05/0193, mwN).

7.6. Die Beschwerdeführer brachten im gesamten Verfahren gleichbleibend vor, dass im vorliegenden Fall ein „vermuteter Konsens“ für die gegenständlichen Objekte und sohin jeweils eine Baubewilligung, vorliege.

7.6.1. Im Hinblick auf Objekt 1 („Haus 1“) begründeten die Beschwerdeführer das Vorliegen eines „vermuteten Konsens“ mit dem Verfahren zur Bewilligung eines Schachtbrunnens und eines Wasserbeckens. Im Ergebnis wäre diese Bewilligung vom 29. August 1969, Zl. ***, nicht erteilt worden, wenn für „Haus 1“ keine Baubewilligung bestanden hätte.

Allgemein kann sich aus dem Umstand, dass eine Baulichkeit lange Zeit von der Baubehörde unbeanstandet geblieben ist, kein baurechtlicher Konsens ergeben, zumal ein solcher durch ein konkludentes (stillschweigendes) Verhalten der Bauaufsichtsorgane weder begründet noch ersetzt werden kann (vgl. VwGH 25.09.2018, Ra 2018/05/0228, mwN). Im Zusammenhang mit der Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses für ein jahrzehntelang unbeanstandet gebliebenes Gebäude ist jedoch ein besonders sorgfältiges Ermittlungsverfahren durchzuführen (vgl. VwGH 18.02.2003, 2001/05/1151, mwN).

Diesbezüglich ist im vorliegenden Fall jedoch zu berücksichtigen, dass sich im gegenständlichen Akt keine Hinweise – auch nicht aufgrund des Verfahrens zur Bewilligung eines „Schachtbrunnens und eines Wasserbeckens“ (Bescheid vom 29. August 1969, Zl. ***, ***) – befinden, dass für „Haus 1“ (oder „Haus 2“ und Objekt 2) eine Baubewilligung erteilt wurde (insbesondere keine unbeantworteten Anträge, Pläne, etc. oder Lücken in der Nummerierung des Aktes).

Aus dem Plan, bzw. dessen Legende, (siehe oben Abbildung Pkt. 4.5.) des Bauwerbers vom „Mai 1969“, der im Verfahren zur Zl. , *** vorgelegt wurde, ergibt sich, dass auf das „Haus ()“ und sohin auf die Baubewilligung vom 15. September 1946, Zl. *** (siehe oben Abbildung Pkt. 4.4.), Bezug genommen wird. Für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ist bereits aus diesem Umstand zu schließen, dass seit Bewilligung dieses „***“ im Jahr 1946 keine weiteren Baubewilligungen erteilt wurden.

Weiters wurde bereits im Bescheid vom 15. September 1946, Zl. ***, die Befristung nur auf Widerruf erteilt und damit begründet, dass die „Baubewilligung […] nachträglich nur gemäß § 71 der Bauordnung für Wien auf Widerruf, längstens jedoch auf 5 Jahre erteilt werden [kann], weil es sich um eine Baulichkeit vorübergehenden Bestandes handelt und außerdem gemäß künftigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan das gegenständliche Gebiet im Wald- und Wiesengürtel liegen wird, daher […] keine engiltige [sic!] Baubewilligung erteilt werden kann“. Die Widmung der gegenständlichen Liegenschaft wurde auch in weiterer Folge zu keinem Zeitpunkt in Bauland geändert. Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit kommt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zudem einem Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte (vgl. VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0045, wonach kein vermuteter Konsens bei einer Flächenwidmung „Grünland-Ödland“ angenommen werden kann). Auch vor diesem Hintergrund geht das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich davon aus, dass gegenständlich kein (im Akt verloren gegangener) Konsens vorliegt.

Schließlich ist noch darauf hinzuweisen, dass im Antrag betreffend den Bescheid vom 29. August 1969, Zl. ***, ***. für die Bewilligung der Wasserleitung das „Haus 1“ mit den Abmessung 11,52 m x 3,60 m (1,6 cm x 0,50 cm), sohin einer Grundfläche von 41,47 m², und 5,04 m (0,70 cm) von der südlichen Grundstücksgrenze entfernt eingezeichnet ist. Selbst wenn – wovon im vorliegenden Fall nicht auszugehen ist – ein Konsens aus einer Zeit zwischen 1946 und 1969 vermutet werden würde, wäre dieser aufgrund der nunmehrigen Größe und Lage des Gebäudes untergegangen: Aufgrund der nicht bloß geringfügigen Abweichungen des nunmehrigen Bestandes zu dem im Plan vom „Mai 1969“ eingezeichneten Bauwerk, die jedenfalls bewilligungspflichtig gewesen wären, stellt dieses ein aliud dar und wäre eine Baubewilligung aus der Zeit vor dem 29. August 1969 sohin erloschen (VwGH 24.02.2016, Ro 2015/05/0012, mwN).

Schließlich ist selbst ein Anfang der 1960er Jahre errichtetes Gebäude nicht als alter Bestand im Sinn dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu einem vermuteten Konsens anzusehen (vgl. VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039, mwN).

7.6.2. Darüber hinaus lagen für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich –auch vor dem Hintergrund des diesbezüglich allgemeinen Vorbringens der Beschwerdeführer – keine Anhaltspunkte vor, dass der gegenständliche Bauakt lückenhaft sei bzw. ein vermuteter Konsens für die gegenständlichen Objekte vorliege:

Allgemein ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ein vermuteter Konsens für Baumaßnahmen nur anzunehmen, wenn keine Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen (vgl. dort zur Bauordnung für Wien VwGH 27.08.2014, 2013/05/0191). Zudem kommt die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit der sogenannten „alten“ Bestände schließlich einem Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste vielmehr von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist (vgl. VwGH 29.9.2015, Ra 2015/05/0045, mwN). Ein Anfang der 1960er Jahre errichtetes Gebäude ist nicht als alter Bestand im Sinne dieser Rechtsprechung anzusehen (vgl. VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039).

Angesichts der vorhandenen Baubewilligungen bzw. Akten, des durchgehend chronologisch nummerierten Bauaktes seit 1942 der gegenständlichen Liegenschaft (in welchem sich insbesondere auch keine unbeantworteten Anträge, Pläne, etc. befinden), des Umstandes, dass eine etwaige Bewilligung nach Errichtung des *** im Jahr 1946 zu einer Zeit hätte erteilt werden müssen, in welcher von einem vollständigen und ordnungsgemäßen Archiv auszugehen ist und schließlich der glaubhaften Aussage des in der öffentlichen mündlichen Verhandlung einvernommenen Baudirektors und Abteilungsleiters der Bauabteilung der Stadtgemeinde ***, wonach der Bauakt und die Archive für das in Rede stehende Grundstück vollständig sind (vgl. VwGH 23.07.2013, 2013/05/0012, mwN, zur Beurteilung der Vollständigkeit von Archiven) bestehen für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich keine Anhaltspunkte, gegenständlich einen vermuteten Konsens anzunehmen. Ohne konkrete Anhaltspunkte für die Unvollständigkeit der Archive sind zudem keine weiteren behördlichen Ermittlungen in dieser Hinsicht vonnöten (vgl. VwGH 25.09.1990, 90/05/0072). Die Behörde ist somit zutreffend davon ausgegangen, dass kein vermuteter Konsens besteht, bildet doch die Vollständigkeit der Archive ein wesentliches Argument gegen einen solchen (vgl. VwGH 23.07.2013, 2013/05/0012).

Vor diesem Hintergrund konnten weder durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich Anhaltspunkte für einen vermuteten Konsens festgestellt werden noch konnte durch die Beschwerdeführer der Nachweis, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist, erbracht werden (vgl. VwGH 29.9.2015, Ra 2015/05/0045, mwN).

7.7. Dem Abbruch der gegenständlichen Gebäude steht auch kein Feststellungsbescheid gemäß § 70 Abs. 6 (zweiter Fall) NÖ BO 2014 entgegen (vgl. LVwG NÖ, 05.02.2025, LVwG-AV-581/001-2023 betreffend die Abweisung der diesbezüglichen Anträge der Beschwerdeführer).

7.8. Die Erfüllungsfrist zur Durchführung eines baupolizeilichen Auftrages gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 hat angemessen zu sein. Dies insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass die vorgeschriebene Leistung nach Lage des konkreten Falles aus objektiver Sicht erbracht werden kann (vgl. VwGH 27.06.2017, Ra 2017/10/0076; 19.05.1994, 92/07/0067, jeweils mwN). Bei der Bemessung der Frist ist auf wirtschaftliche Umstände insoweit Bedacht zu nehmen, als dies die (von der Behörde in erster Linie zu wahrenden) öffentlichen Interessen nach den Umständen des Einzelfalls zulassen, also nicht besondere Dringlichkeit geboten ist (vgl. VwGH 18.11.2024, Ra 2022/05/0133, mwN). Die Angemessenheit der von der belangten Behörde gesetzten Frist von sechs Monaten wurde von den Beschwerdeführern grundsätzlich nicht bestritten. Nach Erörterung der gegenständlichen Leistungsfrist in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wurde von sämtlichen Verfahrensparteien ausdrücklich zugestanden, dass im Rahmen einer einzelfallbezogenen Beurteilung eine Frist von zwölf Monaten angemessen ist.

7.9. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Da derartige Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung im gegenständlichen Fall nicht vorliegen, zumal gegenständlich vor allem Fragen im Rahmen der nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung vorgenommenen Beweiswürdigung zu beantworten waren, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. VwGH 13.11.2020, Ra 2020/07/0101; 06.08.2020, Ra 2020/02/0156 mwN; 26.05.2015, Ra 2014/01/0175) und die Entscheidung im Übrigen auf einer, keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung darstellende einzelfallbezogenen Beurteilung beruht (vgl. etwa VwGH 19.04.2021, Ra 2021/05/0062, wonach die Frage, ob für die von einem Abbruchauftrag erfassten Gebäude ein baurechtlicher Konsens besteht oder nicht, der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes obliegt), ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.