Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1205/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.02.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1205.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Dr. Schwarzmann als Einzelrichter über die Beschwerde von A, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 2.7.2024, ***, betreffend Nutzungsverbot nach § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

1. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 17, § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014

§ 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

A (im Folgenden: „Beschwerdeführer“) ist Eigentümer u.a. des mit einem Gebäude bebauten Grundstückes *** EZ *** KG ***.

Mit einem als „Anzeige gem. § 15 NÖ Bauordnung 2014“ betitelten Schriftsatz vom 24.11.2023 zeigte der Beschwerdeführer dem Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz an, den Verwendungszweck der im Obergeschoß des Gebäudes auf seinem Grundstück *** EZ *** KG *** liegenden Räumlichkeiten zu ändern und hinkünftig sämtliche im Obergeschoß befindlichen Räumlichkeiten (Vorraum, Gang, Küche, WC, Bad, Zimmer I – III) als Lagerräume zu verwenden, und wiederholte den von ihm bereits am 10.10.2023 eingebrachten Antrag, die Wasserversorgung für die nunmehr als Lagerräume verwendeten Räumlichkeiten umgehend einzustellen.

Mit einem am 15.12.2023 zugestellten Schreiben erklärte der Bürgermeister der Stadtgemeinde ***, dass er die Bauanzeige zur Kenntnis nehme und dass mit den angezeigten Arbeiten begonnen werden könne.

Mit Bescheid vom 12.3.2024 erteilte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 ein Verbot der Nutzung des Gebäudes auf dem Grundstück *** EZ *** KG *** (Adresse: ***, ***) als Wohnhaus und begründete dies im Wesentlichen damit, dass in diesem Gebäude ein Hauptwohnsitz gemeldet sei, aber sich darin durch die Bauanzeige vom 24.11.2023 keine Wohnung mehr befinde, sodass die Voraussetzung der Wohnnutzung nicht gegeben sei.

Der vom Beschwerdeführer dagegen erhobenen Berufung vom 8.4.2024 wurde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: „belangte Behörde“) vom 2.7.2024 keine Folge gegeben und der erstinstanzliche Bescheid mit der bisherigen Begründung, dass die Voraussetzung einer Wohnnutzung nicht gegeben sei, bestätigt.

In seiner rechtzeitig dagegen erhobenen Beschwerde vom 9.8.2024 beantragt der Beschwerdeführer, den angefochtenen Bescheid ersatzlos zu behebe, in eventu ihn aufzuheben und die Verwaltungssache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung zurückzuverweisen, und zwar im Wesentlichen mit folgender Begründung: Die belangte Behörde habe angeblich mittels Abfrage aus dem Melderegister festgestellt, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude von zwei Personen bewohnt werde; dies geschehe jedoch ohne Rechtstitel, und die gerichtliche Räumung dieser beiden Personen sei bis dato nicht gelungen. Er habe an die Stadtgemeinde den Antrag gestellt, den Wasserbezug beim gegenständlichen Gebäude einzustellen; diese habe zugesagt, falls sich im Gebäude keine Wohnräume befänden. Diese habe dazu geführt, dass der Beschwerdeführer mit Bauanzeige vom 24.11.2023 die Änderung des Verwendungszwecks der Räumlichkeiten angezeigt habe, es sei jedoch der Wasserbezug aus politischen Gründen nicht eingestellt und auch – trotz darauf abzielenden Antrages – kein ablehnender Bescheid erlassen worden. Der angefochtene Bescheid sei rechtswidrig, da die Baubehörde in Kenntnis dessen, dass zwei Personen (illegal) im Gebäude wohnten, dennoch das mit Bauanzeige angezeigte Vorhaben nicht untersagt habe. Tatsächlich habe im Gebäude keine Veränderung stattgefunden. Hinzu komme, dass der angefochtene Bescheid keine Begründung enthalte, was ihn nichtig mache, und dass die belangte Behörde überhaupt kein Ermittlungsverfahren durchgeführt habe, was die Erlassung des angefochtenen Bescheides geradezu willkürlich erscheinen lasse.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, dem die belangte Behörde die Beschwerde mitsamt ihren Akten vorgelegt hat, hat am 13.2.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in der die Aktenlage, die vorgelegten Urkunden und die Sach- und Rechtslage mit dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers und Vertretern der belangten Behörde erörtert wurden. Dieses Erkenntnis wurde am Ende mündlich verkündet, und der Beschwerdeführervertreter hat sogleich eine (Voll-)Ausfertigung gemäß § 29 Abs. 4 VwGVG beantragt.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat über die Beschwerde wie folgt erwogen:

Folgender Sachverhalt steht aufgrund der unstrittigen Aktenlage und der Ergebnisse der Verhandlung vom 13.2.2025 fest:

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer u.a. des mit einem Gebäude bebauten Grundstückes *** EZ *** KG ***. Dieses Gebäude ist an die öffentliche Ortswasserversorgung angeschlossen. Dem Antrag des Beschwerdeführers an die Stadtgemeinde ***, die Wasserversorgung dieses Grundstückes einzustellen, wurde bislang nicht entsprochen.

Die Räumlichkeiten im Obergeschoß des gegenständlichen Gebäudes (Küche, 3 Zimmer, Gang, Bad und WC) werden seit knapp 10 Jahren von C und D bewohnt; diese beiden haben seither hier ihren Hauptwohnsitz gemeldet. Herr C wurde mit (bis dato nicht rechtskräftigem) Urteil des Bezirksgerichtes *** und Frau D mit rechtskräftigem Urteil des Bezirksgerichtes *** zur Räumung der gegenständlichen Räumlichkeiten im Obergeschoß verpflichtet. Das Räumungsexekutionserfahren gegen Frau D ist noch nicht rechtskräftig abgeschlossen. Die R

Die Bauanzeige des Beschwerdeführers vom 24.11.2023, mit der er angezeigt hatte, den Verwendungszweck der im Obergeschoß des genannten Gebäudes liegenden Räumlichkeiten zu ändern und hinkünftig sämtliche im Obergeschoß befindlichen Räumlichkeiten als Lagerräume zu verwenden, wurde vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** nicht untersagt, sondern mit einem am 15.12.2023 an den Beschwerdeführer zugestellten Schreiben zur Kenntnis genommen.

In rechtlicher Hinsicht folgt daraus:

Gemäß § 15 Abs. 1 NÖ BO 2014 sind u.a. folgende Vorhaben der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

1. Vorhaben ohne bauliche Maßnahmen:

a) die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung, wenn hiedurch

– Festlegungen im Flächenwidmungsplan,

– Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

– der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder,

– der Spielplatzbedarf,

– die Festigkeit und Standsicherheit,

– der Brandschutz,

– die Barrierefreiheit,

– die Belichtung,

– die Trockenheit,

– der Schallschutz oder

– der Wärmeschutz

betroffen werden könnten;

(…)

Gemäß § 15 Abs. 3 NÖ BO 2014 sind der Anzeige zumindest eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung anzuschließen. (…)

Gemäß § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 ist das angezeigte Vorhaben zu untersagen, wenn es den Bestimmungen

– dieses Gesetzes,

– des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

– des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210, oder

– einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze,

widerspricht. (…)

Gemäß § 15 Abs. 7 NÖ BO 2014 darf der Anzeigeleger das Vorhaben ausführen, wenn die Baubehörde innerhalb der Frist nach Abs. 4 oder Abs. 5 zweiter Satz das Vorhaben nicht untersagt oder zu einem früheren Zeitpunkt mitteilt, dass die Prüfung abgeschlossen wurde und mit der Ausführung des Vorhabens vor Ablauf der gesetzlichen Fristen begonnen werden darf. Nach Ablauf dieser Fristen oder der Mitteilung ist eine Untersagung nicht mehr zulässig.

Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird.

Gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten.

Der Verwaltungsgerichtshof hat sich in seinem Erkenntnis vom 6.9.2023, Ra 2023/05/0063, unter Verweis auf sein Erkenntnis vom 27.2.2006, 2004/05/0004, mit den Voraussetzungen eines baupolizeilichen Auftrags gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 auseinandergesetzt und ausgesprochen, dass nach entsprechender Beweisaufnahme, insbesondere durch Einsicht in den für die Liegenschaft bestehenden Bauakt, getroffene Feststellungen Grundvoraussetzung für die Beurteilung sind, ob eine fehlende Bewilligung oder Anzeige (1. Fall) oder ein Abweichen der tatsächlichen Nutzung von dem bewilligten oder aus der Anzeige zu ersehenden Verwendungszweck (2. Fall) vorliegt und folglich ein baupolizeilicher Auftrag nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 gesetzlich zwingend erteilt werden muss.

Wie aus § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hervorgeht, hat der Beschwerdeführer als Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Gebäudes dafür zu sorgen, dass dieses nur zu den mit seiner (von der Baubehörde zur Kenntnis genommenen) Bauanzeige vom 24.11.2023 (und den damit verbundenen Beilagen) angezeigten Zwecken genutzt wird; d.h. er darf die Räumlichkeiten im Obergeschoß seines Gebäudes nur als Lagerräume nutzen (in W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, NÖ Baurecht12 [2022], Anm. 5 zu § 34, ist in diesem Zusammenhang die Rede von der „zweckgebundenen Nutzung des Bauwerks“), und es steht ihm nicht frei, sie abweichend von seiner Bauanzeige anderweitig zu nutzen. Eine komplette Nicht-Nutzung schadet nicht (vgl. Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht3 [2022] Anm. zu § 34 Abs. 1), aber eine tatsächlich festgestellte Nutzung zu einem anderen als dem aus der Anzeige zu ersehenden Verwendungszweck hat die Baubehörde zu verbieten.

Eine der beiden Tatbestandsvoraussetzungen für ein Nutzungsverbot nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014, nämlich die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem aus der Anzeige zu ersehenden Verwendungszweck, ist nach den gegenständlichen Feststellungen durch die Wohnnutzung durch C und D erfüllt und das verhängte Nutzungsverbot daher nicht als rechtswidrig zu beanstanden. Dass der Beschwerdeführer diese Wohnnutzung seit Jahren unterbinden möchte und seine diesbezüglichen Anstrengungen bislang erfolglos geblieben sind, vermag an dieser Beurteilung nichts zu ändern, da es bei der Erlassung eines Nutzungsverbotes nicht auf die Hintergründe der Wohnnutzung, auf wirtschaftliche oder persönliche Umstände oder auf ein Verschulden des Verpflichteten ankommt, sondern ein Nutzungsverbot bei Vorliegen einer nicht konsensgemäßen Nutzung von Gesetzes wegen zwingend zu erlassen ist. Schließlich vermag auch der Einwand in der Beschwerde, dass der Bürgermeister das angezeigte Vorhaben untersagen hätte müssen, da die Wohnnutzung bekannt war, der Beschwerde nicht zum Erfolg zu verhelfen, da es bei der Beurteilung eines angezeigten Bauvorhabens – siehe § 15 Abs. 6 NÖ BO 2014 – nicht auf den tatsächlichen Ist-Zustand, sondern auf das angezeigte Vorhaben, wie es sich aus der in der Anzeige dokumentierten Willenserklärung (vgl. VwGH 24.5.2005, 2003/05/0181) des Bauwerbers und aus der maßstäblichen Darstellung und Beschreibung des Vorhabens ergibt, ankommt (und darin keine Wohnnutzung projektiert war).

Somit war spruchgemäß zu entscheiden.

Die Revision ist unzulässig, da sie nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht vom klaren Gesetzeswortlaut (vgl. VwGH 3.10.2019, Ra 2019/05/0238) und von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH 23.9.2014, Ro 2014/01/0033) dar.