Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1067/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.05.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2024:LVwG.AV.1067.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Biedermann als Einzelrichterin über die Beschwerde des A, ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Baden vom 21.06.2022, Zl. ***, betreffend die Untersagung der Nutzung sowie die Erteilung eines Abbruchauftrags gemäß § 35 Abs 3 und Abs 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) für die konsenslos errichteten Bauwerke auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, mit der Anschrift: ***, ***, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 19.03.2024,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 und Abs 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit dem angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Baden (in weiterer Folge: belangte Behörde) vom 21.06.2022, Zl. ***, wurde A (in weiterer Folge: Beschwerdeführer) für das GSt. Nr. ***, KG ***, Anschrift: ***, *** (in weiterer Folge: Baugrundstück), unter Spruchpunkt I. gemäß § 35 Abs 3 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) mit sofortiger Wirkung die Nutzung der südöstlich der Betriebsanlage konsenslos errichteten Zubauten, nämlich

-des weiteren Gebäudes, welches zwischen der Betriebsanlage (Imbiss) und dem WC in Holzbauweise errichtet wurde, und

-des Verkaufsraumes, dessen Zugang direkt von der Straße über ein zweiflügeliges Tor sowie auch vom Imbiss erfolgt,

untersagt und unter Spruchpunkt II. gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 der Abbruch nachfolgender Bauwerke sowie die Übermittlung der Nachweise über den Abbruch bis spätestens 31.08.2022 angeordnet:

-der südöstlich der Betriebsanlage konsenslos errichteten Zubauten und

-des weiteren Gebäudes, welches zwischen der Betriebsanlage (Imbiss) und dem WC in Holzbauweise errichtet wurde.

Begründend wurde hierzu zusammenfassend ausgeführt, dass am 22.11.2021 eine gewerbebehördliche Überprüfungsverhandlung bei der auf dem Baugrundstück befindlichen Betriebsanlage durchgeführt worden sei. Im Zuge dieses Lokalaugenscheins sei festgestellt worden, dass südöstlich der Betriebsanlage konsenslose Zubauten gegenüber der Baubewilligung errichtet worden seien. Diese Zubauten seien bereits teilweise in der bautechnischen Stellungnahme in der Verhandlungsschrift vom 11.02.2004 beschrieben worden und seien die dort beanstandeten Mängel augenscheinlich nicht behoben bzw. die geforderten Maßnahmen nicht veranlasst worden. Der Zubau werde derzeit als Verkaufsraum genutzt. Weiters sei zwischen der Betriebsanlage und dem WC nunmehr ein weiteres Gebäude in Holzbauweise errichtet worden, welches derzeit als Verkaufsraum für Obst und Gemüse diene. Der Zugang erfolge direkt von der Straße über ein zweiflügeliges Tor sowie auch vom Imbiss. Eine Brandabschnittsbildung zum Imbiss sei nicht gegeben.Die konsenslosen Zubauten würden derzeit nicht beheizt, obwohl Aufenthaltsräume grundsätzlich zu beheizen seien. Eine Beheizung erscheine jedoch nicht möglich, da vermutlich die Anforderungen an die Energieeinsparung und den Wärmeschutz gemäß NÖ BO 2014 nicht eingehalten werden können.

Da es sich bei diesen Baulichkeiten laut Grundbuchsauszug um keine Superädifikate handle, sei der Bescheid gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks zu erlassen gewesen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In der dagegen fristgerecht erhobenen Beschwerde vom 01.09.2022 beantragte der Beschwerdeführer die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides und die Einstellung des Verfahrens ihm gegenüber.

Begründend führte der Beschwerdeführer hierzu zusammenfassend aus, dass er grundbücherlicher Eigentümer des Baugrundstücks sei, dieses jedoch mit Mietvertrag vom 18.10.1997 an Frau B und Herrn C (in weiterer Folge: Mieter) zu Geschäftszwecken vermietet worden sei. Sohin sei er weder Nutzer des Baugrundstücks oder der bescheidgegenständlichen konsenslosen Zubauten, noch Errichter derselben. Zudem gehe die belangte Behörde in der Begründung des angefochtenen Bescheides selbst davon aus, dass die Zubauten von dem Sohn der Mieter, Herrn D genutzt werden. Ihm selbst komme sohin keine Verfügungsmacht und auch mit Ausnahme einer bereits angedachten Kündigung keine Handhabe zu, die Nutzung der konsenslos errichteten Zubauten durch die Mieter zu verhindern.

Der bekämpfte Bescheid lasse Feststellungen dazu vermissen, wer von der belangten Behörde tatsächlich als Nutzer der konsenslosen Zubauten und des Baugrundstücks insgesamt angesehen werde und wer als tatsächlicher Errichter der Zubauten angenommen werde. Die belangte Behörde habe sich nicht mit seinem Vorbringen auseinandergesetzt, dass eine Vermietung vorliege und die Mieter als Eigentümer der konsenslos errichteten Bauwerke anzusehen seien. Derartige Bauwerke auf fremdem Grund könnten zivilrechtlich aber auch als Superädifikate gewertet werden. Schließlich fändet sich auch keinerlei Feststellung dazu, wer über eine aufrechte Gewerbeberechtigung bzw. Betriebsanlagengenehmigung auf dem Baugrundstück verfüge oder als Konsenswerber aufgetreten sei, da sich daraus der Adressat für die Untersagung der Nutzung und den Abbruchauftrag ergeben hätte.

Weiters mangle es dem Bescheid an Feststellungen über den aktuellen Zustand der Örtlichkeiten, da zwischenzeitlich die Seitenwände der Flugdächer entfernt worden seien. Somit liege bereits im Zeitpunkt der Bescheiderlassung keine räumliche Verbauung mehr vor, sondern offene Flugdächer. Zudem werde darin keine Verkaufstätigkeit oder sonstige gewerbliche Tätigkeit von den Mietern entfaltet. Auch hätten die Mieter ihn darüber informiert, dass bereits seit Monaten ein Planer beauftragt worden sei, welcher bis 31.08.2022 den Abschluss der Planung und die Einreichung bei der belangten Behörde zugesagt habe.

Schließlich ergebe sich aus dem Akteninhalt, dass die Bescheiderlassung ihm gegenüber insgesamt rechtsirrtümlich erfolgt sei, weshalb der Abbruchauftrag gegenüber dem tatsächlichen, im Bescheid nicht festgestellten Eigentümer zu erlassen gewesen wäre. Das Eigentum am Superädifikat entstehe nämlich durch Errichtung und sei ein Eintrag in die Bauwerkskartei nicht erforderlich. Bauten auf fremdem Grund seien jedenfalls als Superädifikate zu werten und stünden damit im Eigentum des jeweiligen Errichters.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Mit Schreiben vom 12.09.2022 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde sowie den dazugehörigen Verwaltungsakt zur Zl. *** zur Entscheidung über die Beschwerde vor und teilte zugleich mit, dass von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung kein Gebrauch gemacht werde.

3.2. Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich vom 26.01.2024 wurde die belangte Behörde um Vorlage des Bezug habenden Verwaltungsakts, insbesondere darin näher bezeichneter Unterlagen, ersucht.

Die belangte Behörde legte diese Akten am 02.02.2024 vor und teilte zugleich mit, dass zwischenzeitlich noch keine Baubewilligung hinsichtlich der konsenslosen Zubauten erlassen worden sei.

3.3. Mit Schriftsatz vom 13.02.2024 erstattete der Beschwerdeführer eine Beschwerdeergänzung, worin er zusammenfassend ausführte, dass die baulichen Anlagen ohne seine Zustimmung als Grundeigentümer und auch ohne seine Mitwirkung errichtet worden seien. Er habe erst im Zuge des gegenständlichen Verfahrens Kenntnis davon erlangt, dass die Anlagen ohne gewerbebehördlichen Konsens errichtet worden seien. Nach Kenntnis habe er die Mieter unverzüglich aufgefordert, eine Klärung mit der belangten Behörde herbeizuführen und habe er dem Sohn der Mieter, D, das Recht erteilt, in die Bestandspläne im Bauakt Einsicht nehmen zu dürfen. In weiterer Folge sei er durch die Mieter darüber informiert worden, dass diese im Rahmen des Betriebsanlagengenehmigungsverfahrens um bau- bzw. gewerbebehördlichen Konsens für die betroffenen Zubauten angesucht hätten.Die betroffenen Baulichkeiten seien durch den bzw. die Mieter oder diesen zurechenbare Familienmitglieder errichtet worden. Er selbst habe keine Baumaßnahmen gesetzt. Das Eigentum (als Superädifikat) liege daher beim jeweiligen Errichter und nicht bei ihm als Grundeigentümer. Festzuhalten sei weiters, dass die errichteten Baulichkeiten im Besitz und Eigentum der Mieter stehen und er als Grundeigentümer zivilrechtlich gesehen keinerlei Verfügungsmacht habe und auch keine Veranlassungen treffen könne. Er sei zudem weder Konsenswerber noch Betreiber. Insofern sei das Nutzungsverbot, welches sich an ihn als Eigentümer richte, für ihn zivilrechtlich nicht durchsetzbar und wäre dieses direkt an den Nutzer bzw. den Betreiber zu richten. Er habe seine Mieter sowie deren Sohn aufgefordert, die notwendige Klärung mit der belangten Behörde herbeizuführen und habe er darüber hinaus als bloßer Grundeigentümer keine Einflußmöglichkeiten.

Zum Beweis für dieses Vorbringen legte der Beschwerdeführer sein Schreiben an die belangte Behörde vom 21.01.2022 sowie den Mietvertrag vom 19.10.1997 vor.

3.4. Seitens des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich wurde am 19.03.2024 in Entsprechung des § 24 VwGVG eine öffentliche mündliche Verhandlung an Ort und Stelle auf dem verfahrensgegenständlichen Baugrundstück durchgeführt, an welcher der Beschwerdeführer, E, als Vertreter der belangten Behörde, F als Projektant, sowie die Zeugen C und D teilnahmen.

In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Verlesung der Bauakten der Bezirkshauptmannschaft Baden zur Zl. ***, des Bauakts betreffend die Liegenschaft ***, ***, und des Gerichtsakts, Durchführung eines Ortsaugenscheins sowie Einvernahme der Zeugen C und D.

3.5. Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich vom 21.03.2024 wurde den Parteien des Verfahrens die Verhandlungsschrift samt Lichtbildbeilage vom 19.03.2024 zur Kenntnis und allfälligen Stellungnahme übermittelt.

Der Beschwerdeführer erstattete mit Schriftsatz vom 10.04.2024 eine Stellungnahme, worin er zusammenfassend ausführte, dass sämtliche Bauwerke von seinen Mietern ohne seine vorherige Zustimmung errichtet worden seien und auch deren Nutzung bis zur Untersagung der Verwendung ausschließlich durch die Mieter erfolgt sei. Weder sei er Besitzer dieser Bauwerke, da er über keinerlei Verfügungsmacht verfüge, noch Eigentümer dieser Bauwerke, da es dafür sowohl am Rechtstitel, als auch am sachenrechtlichen Verfügungsakt fehle. Die Bauwerke seien ihm zu keinem Zeitpunkt von den Mietern übertragen worden und habe er diese auch nicht in sein Eigentum übernommen. Nach Punkt VI. des vorgelegten Mietvertrags dürften Veränderungen am Bestandsobjekt nur dann erfolgen, soweit diese die Adaptierung und Innengestaltung betreffen und keiner Zustimmung der Baubehörde oder der Gewerbebehörde bedürfen. Auch würden nur solche Veränderungen bei Ende des Bestandsverhältnisses auf der Liegenschaft verbleiben und im Zeitpunkt der Beendigung des Bestandsverhältnisses in das Eigentum des Vermieters übergehen.

Im vorliegenden Fall handle es sich um Superädifikate, welche im Eigentum des Errichters stünden, da sie nicht zum dauerhaften Verbleib angelegt seien, auch wenn sich der Errichter dessen nicht bewusst gewesen sei. Er als Vermieter habe seinen Mietern gegenüber mehrfach klar gemacht, dass sie diese errichteten Bauwerke nur im Falle einer baubehördlichen Bewilligung nutzen dürfen und auch nur bis zum Ende des Bestandsverhältnisses. Dabei schade es der Eigenschaft als Superädifikate nicht, dass die Bauwerke auf leicht fundamentierten Betonsockeln verschraubt worden seien, da sich eine derartige Anbringung auch leicht wieder lösen und entfernen lasse. Allerdings können selbst große Fabriksgebäude, welche auf Fremdgrund errichtet worden seien, als Superädifikate qualifiziert werden und könne der Grundeigentümer nur dann Eigentümer dieser Superädifikate werden, wenn diese bei Aufgabe der Eigenschaft als Superädifikat vom Errichter nicht abgetragen werden, sondern mit Zustimmung des Grundeigentümers auf der Liegenschaft verbleiben. Bezogen auf den vorliegenden Fall bedeute dies, dass mangels seiner Zustimmung als Vermieter diese Bauwerke auch auf der Liegenschaft verbleiben dürfen, diese rechtlich gesehen keinen dauerhaften Bestand haben und haben werden und sie daher ähnlich wie Mobilheime oder Badehütten auf Seegründen am Ende des Bestandverhältnisses zu entfernen seien und der vorherige Zustand wieder herzustellen sei.

Er nutze das Bestandsobjekt nicht und habe auch keinerlei Besitz und Verfügungsmacht über dieses. Es sei ihm daher auch im Sinne der Untersagung der Nutzung von Teilen des Bestandobjektes nicht möglich, diese Untersagung durchzusetzen, weshalb er nicht der Adressat eines Nutzungsverbotes sein könne, sondern ausschließlich der jeweilige Betreiber oder die jeweiligen Betreiber. Folglich müsse ein Abbruchauftrag auch ausschließlich an die Bestandnehmer gerichtet werden.

4. Feststellungen:

4.1. Der Beschwerdeführer ist grundbücherlicher Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Baugrundstücks Nr. ***, inneliegend in EZ ***, KG ***, mit der Liegenschaftsadresse ***, ***.

4.2. Der Beschwerdeführer schloss am 18.10.1997 mit B und C einen Bestandsvertrag zur Miete von „Haus und Nebengebäude, , --, mit einer Nutzfläche von 113,76 m2“ und wurde zugleich der Garten im Ausmaß von 669 m2 den Mietern als unentgeltliches Präkarium bei jederzeitigem Widerruf überlassen.

Zwischen den Vertragsparteien wurde in diesem Mietvertrag unter anderem vereinbart, dass das Mietverhältnis auf unbefristete Zeit abgeschlossen wird und vom Vermieter oder beiden Mietern gemeinsam unter Einhaltung einer zumindest zweimonatigen Kündigungsfrist jeweils zum Letzten eines Kalendermonats durch Aufkündigung gelöst werden kann (Punkt III.), es den Mietern gestattet ist, insoweit Investitionen und Adaptierungen vorzunehmen, als dies die Innengestaltung des Mietobjektes betrifft und keiner Zustimmung der Baubehörde oder der Gewerbebehörde bedarf und jede andere Art von baulichen Veränderungen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf (Punkt VI.), allfällige, von den Mietern beabsichtigte bauliche Veränderungen des Mietobjekts der vorherigen ausdrücklichen, schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen (Punkt XV. (3)) und sich die Mieter verpflichten, für die Instandhaltung und Pflege des präkaristisch überlassenen Gartens ordnungsgemäß zu sorgen, wozu insbesondere der Baum- und Strauchschnitt und das Entfernen von Unkraut gehören (Punkt XV. (6)).

4.3. Mit am 24.04.2002 beim Bürgermeister der Marktgemeinde *** eingebrachter Bauanzeige zeigte die H KEG die Errichtung eines überdachten Abstellplatzes in Holz mit Pultdach aus Eternit mit den Maßen 10 m x 5 m x 2,36 m bzw. 2,80 m in der ***, ***, an.

4.4. Die Mieter errichteten während des aufrechten Mietverhältnisses

• einen Zubau in Holzbauweise mit Flugdach zwischen dem Bestandsgebäude (angrenzend an den „Imbiss“) und dem Nebengebäude im Hof (WC), mit den Maßen ca. 10 m x 7,10 m x 2,75 m, bei welchem Raumabschluss nördlich durch die Wand des Bestandsgebäudes und östlich durch den flächigen Bauteil des Eingangstors sowie den Zaun, beide ca. 2,0 m hoch, besteht, und welcher am 22.11.2021 bereits bestand; sowie

• einen Zubau in Holzbauweise mit Flugdach und Betonsockel, welcher südwestlich an das Bestandsgebäude (angrenzend an den ehem. Verkaufsraum/Wettbüro) anschließt, mit den Maßen ca. 10 m x 7,10 m x 2,75 m, bei welchem Raumabschluss nördlich durch die Wand des Bestandsgebäudes und westlich durch eine Verschalung mit Holzlatten besteht. Dieser Zubau bestand bereits am 11.02.2004.

Die ca. 23 cm starken Holzsteher der Flugdächer sind entweder in den betonierten Boden eingelassen oder mit dem Betonsockel verschraubt. Darüber hinaus sind beide Zubauten bereits aufgrund des hohen Gewichtsdrucks infolge ihrer Ausführung mit dem Boden kraftschlüssig verbunden.

Diese Flugdächer wurden von den Mietern und deren Sohn, D, als Verkaufsräume für Obst und Gemüse genutzt.

4.5. Für die Errichtung der beiden Flugdächer liegen keine schriftlichen Baubewilligungen vor und wurden auch keine Bauanzeigen dafür erstattet.

5. Beweiswürdigung:

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf Grund nachstehender Beweiswürdigung:

5.1. Die Eigentumsverhältnisse an dem verfahrensgegenständlichen Baugrundstück ergeben sich bereits aus dem Auszug aus dem Grundbuch vom 24.11.2021, welcher in dem von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt, Zl. ***, Seite 24, einliegt.

5.2. Die unter Punkt 4.2. getroffenen Feststellungen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag und dessen Inhalt ergeben sich aus eben diesem selbst. Dieser Mietvertrag wurde von dem Beschwerdeführer mit Eingabe vom 13.02.2024 vorgelegt.

5.3. Die unter Punkt 4.3. getroffenen Feststellungen zu der Bauanzeige vom 24.04.2002 ergeben sich aus ebendieser sowie der daran angeschlossenen Skizze, beide im behördlichen Bauakt „***, ***“ einliegend.

5.4. Die Abmessungen der unter Punkt 4.4. festgestellten Zubauten ergeben sich aus einer Zusammenschau der Verhandlungsschriften der belangten Behörde vom 11.02.2004, Zlen. *** und ***, worin der Zubau in Holzbauweise mit Flugdach und Betonsockel, welcher südwestlich des Bestandsgebäudes (angrenzend an den ehem. Verkaufsraum/Wettbüro) errichtet wurde, mit den Maßen 6 m x 10 m x ca. 2,5 m beschrieben wurde, sowie vom 22.11.2021, Zl. ***, worin der Zubau zwischen dem Bestandsgebäude (angrenzend an den „Imbiss“) und dem Nebengebäude im Hof (WC) beschrieben wurde, des verklausulierten Einreichplans zu dem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 03.05.1988, Zl. ***, des Einreichplans „Imbiss“, Zl. ***, zu dem Bescheid der belangten Behörde vom 14.12.2005, Zl. ***, betreffend die Errichtung und den Betrieb eines Imbisses für Kebap und Pizza sowie der Verhandlungsschrift samt Lichtbildbeilage der Beschwerdeverhandlung vom 19.03.2024.

Die Errichtungszeitpunkte ergeben sich aus den übereinstimmenden Angaben des D und des C in der Beschwerdeverhandlung vom 19.03.2024 in Zusammenhalt mit den Verhandlungsschriften der belangten Behörde vom 11.02.2004, Zlen. *** und ***, sowie vom 22.11.2021, Zl. ***.

Die näheren Feststellungen betreffend die Ausführung der beiden Zubauten, wie Raumabschlüsse, Holzsteher, etc., ergeben sich insbesondere auch aus der Lichtbildbeilage zur Verhandlungsschrift der Beschwerdeverhandlung vom 19.03.2024.

Der Umstand, dass die Zubauten von den Mietern und von D als Verkaufsräume für Obst und Gemüse genutzt wurden, ist unbestritten und ergibt sich insbesondere aus den im behördlichen Verwaltungsakt einliegenden Lichtbildern sowie den Verhandlungsschriften vom 11.02.2004 und vom 22.11.2021.

5.5. Zwar wurde, wie festgestellt, mit am 24.04.2002 eingebrachter Bauanzeige die Errichtung eines überdachten Abstellplatzes in Holz mit Pultdach aus Eternit mit den Maßen 10 m x 5 m x 2,36 m bzw. 2,80 m angezeigt, allerdings entsprechen die Abmessungen dieses angezeigten Abstellplatzes mit Pultdach nicht jenen der beiden festgestellten Zubauten. Die Feststellung, wonach für die beiden Zubauten in der derzeitigen Form keine baubehördlichen Bewilligungen oder Anzeigen vorliegen, stützt sich darüber hinaus auf den Verwaltungsakt und ist zudem unstrittig.

6. Rechtslage:

Rechtlich gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG, BGBl I 33/2013 idF BGBl I 138/2017, hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs 2 VwGVG, BGBl I 33/2013 idF BGBl I 138/2017, hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das

Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Entsprechend dem Grundsatz, dass das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung die im Zeitpunkt der Erlassung seines Erkenntnisses (oder Beschlusses) geltende Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen hat (vgl. etwa VwGH 10.06.2021, Ra 2017/06/0106 und 0107, mwN) lauten die hier relevanten Bestimmungen der NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der derzeit geltenden Fassung LGBl 9/2014, auszugsweise:

§ 4 NÖ BO 2014 bestimmt:Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

[…]

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen;

[…]

31. Wand: seitlicher Raumabschluss, der zu mehr als der Hälfte aus flächigen Bauteilen (z. B. Wandbauteile, Fenster, Türen, Tore, Brüstungen) bzw. aus flächig wirkenden Bauteilen (z. B. Gitter, Lamellen, Netze) besteht;

[…].

Gemäß § 14 NÖ BO 2014 bedürfen nachstehende Vorhaben einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;

[…].

§ 35 NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der Fassung LGBl 32/2021, bestimmt:

Abs 1: Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

Abs 2: Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

Abs 3: Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

Abs 4: Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.

Abs 5: Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.

§ 1 NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017), LGBl 87/2016 in der Fassung LGBl 44/2023, lautet auszugsweise:

§ 2

Die Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei bei gewerblichen Betriebsanlagen, die einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedürfen, werden aus dem eigenen Wirkungsbereich folgender Gemeinden auf nachfolgende Bezirkshauptmannschaften zur Besorgung übertragen, wobei die im § 3 genannten Angelegenheiten ausgenommen sind.

Gemeinde Bezirkshauptmannschaft ab

***Baden1. August 1997

§ 14 NÖ Bauordnung 1996, LGBl 8200-0 in der Fassung LGBl 8200-23 lautete auszugsweise:

Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;

[…].

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhalts und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

7.1. Zur Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft Baden für das gegenständliche Verfahren ist zunächst auf die Bestimmungen der NÖ BÜV 2017 zu verweisen.

Zufolge § 2 NÖ BÜV 2017 wurden die Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei bei gewerblichen Betriebsanlagen, die einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedürfen, aus dem eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde *** auf die Bezirkshauptmannschaft Baden zur Besorgung übertragen, wobei die im § 3 NÖ BÜV 2017 genannten, hier jedoch nicht gegenständlichen, Angelegenheiten ausgenommen sind.

7.2. Im vorliegenden Fall wurde dem Beschwerdeführer mit dem angefochtenen Bescheid gestützt auf § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 mit sofortiger Wirkung die Nutzung der im Spruch näher bezeichneten Bauwerke auf dem Baugrundstück untersagt sowie gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 der Abbruch derselben bis spätestens 31.08.2022 angeordnet.

7.3. § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruches eines Bauwerks durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige (§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (VwGH 24.02.2016, Ro 2015/05/0012).Entscheidungswesentlich ist daher, ob hinsichtlich der vom Abbruch bedrohten Objekte zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrags sowie zum Zeitpunkt der Errichtung eine baubehördliche Bewilligungspflicht (oder allenfalls eine Anzeigepflicht) bestanden hat.

Gemäß § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs 1 und 2 sowie § 34 Abs 1 und 2 bleiben davon unberührt.

7.4. Gemäß § 4 Z 6 NÖ BO 2014 sind unter dem Begriff „bauliche Anlagen“ alle Bauwerke zu verstehen, die nicht Gebäude sind. Ein „Bauwerk“ ist gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Unter einem „Gebäude“ im Sinne des § 4 Z 15 NÖ BO 2014 ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden zu verstehen, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen. Unter einer Wand wird gemäß § 14 Z 31 NÖ BO 2014 ein seitlicher Raumabschluss verstanden, der zu mehr als der Hälfte aus flächigen Bauteilen (z.B. Wandbauteile, Fenster, Türen, Tore, Brüstungen) bzw. aus flächig wirkenden Bauteilen z.B. Gitter, Lamellen, Netze) besteht.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass die beiden Flugdächer, die beide über zumindest zwei Wände und ein Dach verfügten, von Menschen betreten werden können und dazu bestimmt sind, Sachen zu schützen.

Für deren fachgerechte Herstellung war ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen im Sinne des § 4 Z 6 iVm Z 7 NÖ BO 2014 erforderlich, damit ein Ab- und Einstürzen, ein Vertragen oder Kippen, etwa auch bei Winddruck oder Schneemassen verhindert wird. Zur Gewährung der Stand- und Kippsicherheit bedarf es jedenfalls auch einer kraftschlüssigen Verbindung mit dem Boden, die im vorliegenden Fall bereits durch den Druck des jeweiligen (Eigen-)Gewichts der Flugdächer aber auch u.a. durch das Einlassen ihrer Holzsteher in den Boden gewährleistet ist.

Diese beiden Bauwerke sind somit mit dem Boden kraftschlüssig verbunden.

Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass es bei der Beurteilung des Erfordernisses der fachtechnischen Kenntnisse zur werkgerechten Herstellung eines Baues nicht auf die subjektiven Fachkenntnisse des Bauführers, sondern allein darauf ankommt, ob die werkgerechte Errichtung der baulichen Anlage objektiv das Vorliegen eines wesentlichen Maßes bautechnischer Kenntnisse bzw. fachtechnischer Kenntnisse verlangt (vgl. VwGH 22.11.2005, 2005/05/0255, mwN) (VwGH 26.03.2019, Ra 2018/05/0165).

Folglich handelt es sich bei den beiden Flugdächern mit (wenigstens zwei) Wänden um Gebäude im Sinne des § 4 Z 15 NÖ BO 2014.

Sowohl zum Zeitpunkt der Erlassung des Abbruchauftrages als auch zum nunmehrigen Zeitpunkt, aber auch im Errichtungszeitpunkt nach Abschluss des Mietvertrages nach der NÖ Bauordnung 1996 besteht und bestand eine baubehördliche Bewilligungspflicht für Gebäude, wie die beiden gegenständlichen Zubauten, sodass mangels Vorliegens baubehördlicher Bewilligungen zu Recht mit einem Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 und einem Nutzungsverbot gemäß § 35 Abs 3 leg.cit. bezogen auf die verfahrensgegenständlichen Gebäude vorgegangen wurde.

7.5. Vom Beschwerdeführer wurde jedoch bestritten, Eigentümer der beiden verfahrensgegenständlichen Gebäude zu sein, weshalb zu klären ist, ob der Beschwerdeführer als Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Baugrundstücks zu Recht als Adressat des gegenständlichen baupolizeilichen Auftrags bezeichnet wurde.

Hierzu ist zunächst grundsätzlich festzuhalten, dass Adressat eines Auftrags nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Baulichkeit ist (VwGH 15.02.2011, 2008/05/0087). Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft dessen jeweiligen Eigentümer (VwGH 24.10.2006, 2003/06/0171); der Frage, wer Eigentümer des Bauwerkes ist, für das ein Bauauftrag erlassen werden soll, kommt somit erhebliche Bedeutung zu (VwGH 18.11.2014, Zl. 2012/05/0188).

Die Feststellung der Eigentumsverhältnisse ist eine bei Erlassung eines Bauauftrages zu beachtende zivilrechtliche Vorfrage iSd § 38 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) (vgl VwGH 2007/05/0057 oder 2012/05/0166) (LVwG NÖ 12.08.2020, LVwG-AV-647/001-2020).

Grundsätzlich fällt ein auf einem Grundstück errichtetes Bauwerk als Zugehör gemäß § 297 ABGB in das Eigentum des Grundeigentümers nach dem Grundsatz superficies solo cedit (vgl. dazu Spielbüchler in Rummel, 3. Auflage, § 297 Rz. 2). Hat aber das Bauwerk ein anderer als der Grundeigentümer errichtet und ist es nicht für die Dauer bestimmt, liegt ein Superädifikat vor und wäre der Bauauftrag an den Eigentümer des Superädifikates zu erteilen (Hinweis E vom 19. Juni 2006, 2003/06/0206). Wesentlich für das Vorliegen eines Superädifikates ist das Fehlen der Absicht des Erbauers, dass das Bauwerk stets (d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Maßgeblich ist dabei der aus der Bauweise, der Art der Benutzung oder der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbare Zweck (vgl. Spielbüchler in Rummel, 3. Auflage, § 297 Rz 4). Auf die Möglichkeit der Entfernung ohne Substanzverlust kommt es dabei (anders als beim Zugehör gemäß § 294 ABGB) nicht an (VwGH 08.04.2014, 2012/05/0057).

Insofern ist auch in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes mit Hinweis auf die einschlägige Literatur (vgl. etwa OGH 08. März 2007, 2Ob242/05k) ausgeführt, dass im Zusammenhang mit der fehlenden Belassungsabsicht nicht auf innere, psychologische Tatbestände abzustellen sei, sondern jene in äußerlich kundbarer Weise zutage treten müsse. Sie könne sich entweder aus der Bauweise oder aus einem zeitlich begrenzten Grundbenützungsverhältnis oder aus anderen, ebenso signifikanten Umständen ergeben; als Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht kommen das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks, eine Zweckwidmung sowie das zugrundeliegende Grundnutzungsverhältnis in Betracht, wobei alle diese drei Kriterien ins Kalkül zu ziehen seien. Auch nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es zur Beurteilung der Superädifikatseigenschaft eines Bauwerks insbesondere auch auf das der Bauführung zugrundeliegende Rechtsverhältnis zwischen Liegenschaftseigentümer und Erbauer bzw. den aus der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck des Bauwerks an (vgl. etwa VwGH 27.02.2006, 2005/05/0180; 29.01.2002, 2000/05/0079).

Bei Errichtung eines Bauwerkes auf Grund eines zeitlich beschränkten Grundbenutzungsrechtes liegt ein Superädifikat vor. Die Vereinbarung des Heimfalls des Gebäudes an den Grundeigentümer nach Ablauf des zeitlich beschränkten Grundnutzungsrechtes ändert nichts daran, dass für den Erbauer nicht die Absicht besteht, das Gebäude für dessen wirtschaftlich zu erwartende Lebensdauer zu gebrauchen (OGH 04.08.2010, 3 Ob 76/86).

7.6. Gegenständlich sind die vom Abbruchauftrag umfassten Gebäude daher als Superädifikate im Sinne der dargelegten Rechtsprechung zu qualifizieren.

Die fehlende Belassungsabsicht der Mieter schon zum Zeitpunkt der Errichtung der Gebäude kommt bereits durch deren äußeres Erscheinungsbild, nämlich die Ausführungen in Holzbauweise und deren Verbindung mit einfachen Mitteln mit dem Untergrund, sowie dem dargelegten Zweck der Baulichkeiten als Verkaufsfläche zum Ausdruck.

Darüber hinaus zeigt sich die fehlende Belassungsabsicht insbesondere in dem Umstand, dass das Grundbenützungsverhältnis für den Garten des Baugrundstücks, wo sich die beiden Zubauten befinden, aufgrund des von dem Beschwerdeführer als Eigentümer des Baugrundstücks den Mietern eingeräumten Präkariums jederzeit widerrufen werden kann und auch der Mietvertrag für die Bestandsgebäude zwar unbefristet abgeschlossen wurde, unter Einhaltung einer zumindest zweimonatigen Kündigungsfrist jedoch gelöst werden kann.

Die fehlende Belassungsabsicht der Mieter tritt sohin im Hinblick auf diese Kriterien in äußerlich kundbarer Weise eindeutig zutage.

7.7. Im Ergebnis ist daher der Beschwerdeführer als Eigentümer des Baugrundstücks nicht als Eigentümer der als Superädifikate zu qualifizierenden, vom baubehördlichen Beseitigungsauftrag umfassten beiden Gebäude (Zubauten) anzusehen und ist der angefochtene Bescheid folglich spruchgemäß aufzuheben.

Da das behördliche Verfahren von Amts wegen eingeleitet wurde, sind die für die öffentliche mündliche Verhandlung an Ort und Stelle erwachsenen Kommissionsgebühren dem obsiegenden Beschwerdeführer nicht aufzuerlegen (Hengstschläger/Leeb, AVG § 76 Rz 30 [Stand 1.4.2009, rdb.at]).

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die umfangreich zitierte Rechtsprechung verwiesen (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage z.B. VwGH 15.05.2019, Ro 2019/01/0006; 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035; zur Frage, ob eine bestimmte bauliche Anlage ein Superädifikat ist - VwGH 29.06.2022, Ra 2020/05/0024).