Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-2593/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 19.01.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2024:LVwG.AV.2593.001.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 2 unter dem Vorsitz der Richterin HR Mag. Clodi im Beisein des Richters Mag. Wimmer als Berichterstatter und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und H. Stich über die Beschwerde des A, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 6. Oktober 2023, Zl. ***, mit welchem aufgrund des Antrages vom 24.08.2023 des B, ***, ***, vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 25.07.2023 unter der Nr. *** des Urkundenverzeichnisses für 2023 vor D, Notar in Deutschland und am 16.08.2023 unter der Zahl B.R.ZI: *** vor E, öffentliche Notarin in ***, abgeschlossenen Kaufvertrag zwischen B, ***, ***, als Käufer einerseits sowie F, ***, ***, und H, ***, , als Verkäufer andererseits über je 1/3 der Grundstücke Nr. ., *** und ***, alle in der Katastralgemeinde ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 84.543 m² erteilt worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung den

BESCHLUSS

gefasst:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 iVm § 31 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – (VwGVG) als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 6. Oktober 2023, Zl. ***, wurde aufgrund des Antrages vom 24.08.2023 des B, ***, ***, vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 25.07.2023 unter der Nr. *** des Urkundenverzeichnisses für 2023 vor D, Notar in Deutschland und am 16.08.2023 unter der Zahl B.R.ZI: *** vor E, öffentliche Notarin in ***, abgeschlossenen Kaufvertrag zwischen B, ***, ***, als Käufer einerseits sowie F, ***, ***, und H, ***, , als Verkäufer andererseits über je 1/3 der Grundstücke Nr. ., *** und ***, alle in der Katastralgemeinde ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 84.543 m², erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800.

Begründend wird von der belangten Behörde zum im Verfahren als Interessent aufgetretenen A ausgeführt, dass dessen Interessentenanmeldung nicht vollständig gewesen sei, da die Finanzierungszusage gefehlt habe. Laut NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 sei eine Bescheinigung über die finanzielle Lage zum Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft vorausgesetzt. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stelle daher keinen verbesserungsfähigen

Mangel dar.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des A. Er habe über die Bezirksbauernkammer *** am 12.09.2023 zeitgerecht eine Interessentenmeldung abgegeben. In der Interessentenmeldung habe er auch bekanntgegeben, dass er die Zusage von der Bank nachreiche. Die schnellere Vorlage der Zusage sei nicht möglich gewesen, da dieser Betrag erst in einer Sitzung in der Bank beschlossen und dann ausgefertigt und unterschrieben werden habe müssen. Das gehe sich in 14 Tagen nicht aus. Außerdem sei es nicht zumutbar, dass man tagtäglich die Anschlagtafel besuche, um festzustellen, ob ein Grundverkauf angeschlagen ist. Er habe leider auch kein Sparbuch mit dem hohen Saldo zur jederzeitigen Vorlage zur Verfügung. Die Bankzusage müsse jedes Mal vom Bankgremium neu bewilligt werden. Er habe bis jetzt noch nie Probleme mit einer außerhalb der Einspruchsfrist abgegebenen Bankzusage gehabt.

Weiters wies er darauf hin, dass die gegenständlichen Grundstücke mit denselben Käufern und Verkäufern schon einmal der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vorgelegt und im Frühjahr 2023 in zweiter Instanz abgelehnt worden seien (Zl. LVWG-AV-781/001-2022).

Er beantrage daher den Bescheid aufzuheben und über die Angelegenheit neu zu entscheiden.

Aufgrund des von der belangten Behörde vorgelegten Verfahrensaktes steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die kaufgegenständlichen Grundstücke Nr. .***, *** und ***, alle KG ***, weisen eine Gesamtfläche von 84.543 m² auf und stehen jeweils zu einem ideellen Anteil von einem Sechstel im Eigentum von H und F. Der restliche ideelle Anteil von 2/3 dieser Grundstücke fällt - der nicht am Verfahren beteiligten - G zu.

Laut Grundbuch entfallen von der Gesamtfläche 57.214 m² auf landwirtschaftliche Nutzflächen, 26.993 m² auf Forstflächen, jeweils mit der Flächenwidmung „Glf-LV“ (Grünland Land und Forstwirtschaft - landwirtschaftliche Vorrangfläche), und 336 m² auf Bauflächen, gewidmet als „Geb 49 F“ (erhaltenswertes Gebäude im Grünland).

Am 25.07.2023 wurde unter der Nr. *** des Urkundenverzeichnisses für 2023 vor D, Notar in Deutschland und am 16.08.2023 unter der Zahl B.R.ZI: *** vor E, öffentliche Notarin in ***, ein Kaufvertrag zwischen B, ***, ***, als Käufer einerseits sowie F, ***, ***, und H, ***, , als Verkäufer andererseits über je 1/3 der Grundstücke Nr. ., *** und ***, alle in der Katastralgemeinde ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 84.543 m², abgeschlossen. Als Kaufpreis wurden € *** vereinbart.

Mit Antrag vom 24.08.2023 hat B, vertreten durch Rechtsanwalt C, unter Vorlage einer Kopie des Kaufvertrages bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Lilienfeld unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG beantragt.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Lilienfeld ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer *** und der Marktgemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG veranlasst. Gemäß dieser Kundmachung vom 25.08.2023 war es möglich bis 15.09.2023 bei der Bezirksbauernkammer *** Interesse am Erwerb der gegenständlichen Liegenschaften schriftlich oder niederschriftlich anzumelden.

Innerhalb der Anmeldefrist hat insbesondere A sein Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich am 12.9.2023 angemeldet (Interessentenerklärungen). Darin erklärt er verbindlich die Liegenschaft EZ ***, Grundbuch , Grundstück Nr. ., ***, *** um den ortüblichen Preis (Gegenleistungen) erwerben zu wollen. Als ortsüblich bezeichnet er einen Preis in Höhe von maximal € ***.

Er sei Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 und sein landwirtschaftlicher Betrieb bestehe aus ca. 38,6195 ha Eigengrund und ca. 1,4 ha Pachtgrund. Sein jährliches außerlandwirtschaftliches Nettoeinkommen betrage € . Die gegenständlichen Grundstücke seien in einer Entfernung von ca. 1 km zu seinem landwirtschaftlichen Betrieb (Hofstelle). Er benötige die Grundstücke zur Aufstockung seines landwirtschaftlichen Betriebes und werde die Grundstücke selbst bewirtschaften.

Er sei in der Lage, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen (sowie die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten). Zum Nachweis werde eine Finanzierungszusage von € *** von der I nachgereicht.

Seiner Meinung nach entspreche der Erwerb nicht den Vorgaben des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007, weil der Käufer kein Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes sei, es sich um einen überhöhten Kaufpreis handle und die Flächen möglicherweise dauerhaft der Landwirtschaft entzogen werden.

Beigelegt wurde der Anmeldung eine Bestätigung der SVS zu den geleisteten Beitragszahlungen, eine Kopie des Einkommenssteuerbescheides 2021 und eine Kopie eines Einheitswertbescheides.

Mit E-Mail vom 22.9.2023 übermittelte der Beschwerdeführer der Grundverkehrsbehörde eine Finanzierungszusage der I. Aus technischen Gründen bei der Bank habe er erst am 22.9.2023 die Zusage bekommen, für die Verspätung habe er keine Schuld.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des elektronisch geführten behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist. Die Größe der Grundstücke und die Flächenwidmung gehen aus dem Kaufvertrag bzw. aus dem verfahrenseinleitenden Antrag hervor und sind im Übrigen unstrittig.

Für die Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der betroffenen Flächen nicht gewährleistet ist, hat das Verfahren keine konkreten Hinweise erbracht. Die Feststellungen zu der vom Beschwerdeführer erstatteten Interessentenanmeldung stützen sich auf die diesbezüglichen im Verwaltungsakt einliegenden Unterlagen.

Rechtlich sind folgende Bestimmungen für den vorliegenden Fall maßgeblich:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wennder maßgebliche Sachverhalt feststeht oderdie Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstück:

ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oderb) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb

jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird oder

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen.

3. (entfällt durch LGBl. Nr. 38/2019).

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;2. Grundstücksnummer;3. Katastralgemeinde;4. Flächenausmaß;5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der (teilweisen) Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung (Grünland, Wald) der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt das Rechtsgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach der Bestimmung des § 4 Abs. 1 NÖ GVG 2007.

Aus diesem Grund hat auch der Rechtserwerber gemäß § 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 fristgerecht bei der Grundverkehrsbehörde um Genehmigung angesucht.

Grundsätzlich hat nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 (ein Hinweis auf eine Antragstellung und Genehmigung im vereinfachten Verfahren nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG 2007 liegt nicht vor) die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft auch die Genehmigung zu erteilen, wenn nicht einer der in dieser Bestimmung genannten Versagungsgründe, insbesondere die der Z 1 bis 4 leg. cit., die den Kernbereich des landwirtschaftlichen Grundverkehrs schützen, wenngleich die Aufzählung nur demonstrativ ist, vorliegt.

Da im verfahrensgegenständlichen Fall keine Hinweise darauf vorliegen, dass der Käufer Landwirt ist, ist zunächst zu prüfen, ob die Genehmigung nicht zu erteilen ist, weil der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent (nunmehrige Beschwerdeführer) vorhanden ist (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007). Entscheidend ist daher, ob der Beschwerdeführer im vorliegenden grundverkehrsbehördlichen Verfahren die Rechtsstellung eines Interessenten erlangt hat.

Die Voraussetzungen für die Erlangung der Interessentenstellung finden sich einerseits in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 und andererseits in § 11 leg. cit. Während die erstgenannte Bestimmung bestimmte inhaltliche Anforderungen an den Interessenten und deren Glaubhaftmachung bzw. Nachweis in näher genannter Form normiert, trifft § 11 leg. cit. nähere Verfahrensbestimmungen, wie das Interesse am Grundstückserwerb im laufenden Genehmigungsverfahren geltend zu machen ist. So ist gemäß § 11 Abs. 5 leg. cit. das Interesse im Wege der Bezirksbauernkammer und „innerhalb der Anmeldefrist“ (die gemäß Abs. 3 leg. cit. drei Wochen beträgt) bei gleichzeitiger Glaubhaftmachung weiterer Voraussetzungen (Gewährleistung der Bezahlung und Erfüllung bestimmter Vertragsbedingungen) gemäß Abs. 6 leg. cit. anzumelden, wobei der Interessent „nur nach ordnungsgemäßer Anmeldung“ im weiteren Verfahren Parteistellung hat.

Ob ein solcher Interessent vorhanden ist, ist sohin anhand der Bestimmungen des § 11 Abs. 3 iVm Abs. 5 und Abs. 6 iVm § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 vor dem Hintergrund einer ordnungsgemäßen Kundmachung gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 zu prüfen. § 11 Abs. 3 iVm Abs. 5 NÖ GVG 2007 verlangt die Anmeldung des Interesses innerhalb der dreiwöchigen Anmeldefrist, wobei zufolge Abs. 6 erster Satz leg. cit. „gleichzeitig ... die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen“ ist. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 mit den Voraussetzungen des § 11 leg. cit. verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 Parteistellung erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt. Hingegen enthält das NÖ GVG keine Bestimmung, welche die Erlangung der Interessentenstellung auch für den Fall einer verspätet (nach Ablauf der Anmeldefrist) erstatteten Anmeldung des Interesses oder im Fall der verspäteten Glaubhaftmachung der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 sonst verlangten Voraussetzungen vorsieht. (vgl. VwGH vom 15.10.2019, Ro2017/11/0004)

Bereits aus dem Verwaltungsakt ergibt sich, dass aufgrund der Antragstellung durch den Käufer die Grundverkehrsbehörde gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 das Kundmachungsverfahren ordnungsgemäß eingeleitet hat. Im Zuge dieses Kundmachungsverfahrens ist der nunmehrige Beschwerdeführer innerhalb der Anmeldefrist (Erklärung vom 12.9.2023, eingelangt bei der Bezirksbauernkammer *** am 12.9.2023) aufgetreten und hat sein Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft dadurch angemeldet, dass er sich bereit erklärt hat, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot einen Kauf über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke zu einem Preis von € ***, den er als ortsüblich bezifferte, abzuschließen.

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist aber gleichzeitig mit dieser Anmeldung (bzw. rechtsverbindlichen Erklärung) die Interessenteneigenschaft (vgl. § 3 Z 4 NÖ GVG 2007) glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet sind.

Erst nach einer solchen ordnungsgemäßen Anmeldung, in der auch die Glaubhaftmachung gelungen ist, erlangt der Interessent im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft selbst, also ob er als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die verfahrensgegenständliche Liegenschaft abzuschließen sowie, ob er auch tatsächlich in der Lage ist, die allfällige Verpflichtung zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes zu erfüllen (vgl. § 3 Z. 4 lit. a. NÖ GVG 2007), ist seit der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 allerdings erst bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Zunächst ist daher nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 zu prüfen, ob der Beschwerdeführer im verfahrensgegenständlichen Fall mit seiner Erklärung sein Interesse ordnungsgemäß angemeldet hat, ob ihm also die oben beschriebene Glaubhaftmachung gelungen ist und er damit Parteistellung gemäß § 8 AVG erlangt hat. Dabei muss er unabhängig von seiner diesbezüglichen Erklärung (Interessentenanmeldung vom 1.9.2023) nämlich gleichzeitig auch die Interessenteneigenschaft (§ 3 Z 4 NÖ GVG 2007) und die Fähigkeit zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bereits bei der Anmeldung glaubhaft machen.

Im Zusammenhang mit der nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG verlangten Glaubhaftmachung ist unabhängig von den oben beschriebenen weiteren Voraussetzungen insbesondere wesentlich, dass die Interessentenanmeldung Angaben darüber enthalten muss, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist (VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

In diesem Zusammenhang hat der Beschwerdeführer - unabhängig davon, dass er den im Kaufvertrag bezeichneten Preis als deutlich überhöht dargestellt hat -hinsichtlich der Glaubhaftmachung der Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes innerhalb der Anmeldefrist bis 15.9.2023 lediglich darauf hingewiesen, dass ein Finanzierungsnachweis nachgereicht werde; schließlich legte der Beschwerdeführer am 22.9.2023 – somit nach Ablauf der Anmeldefrist – der Grundverkehrsbehörde einen Finanzierungsnachweis vor.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in einer älteren Entscheidung zum NÖ GVG ausgesprochen, dass die Fähigkeit des Kaufinteressenten, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, verlangt, dass dem Verkäufer dieser Preis prompt geleistet werden kann (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, LGBl. Nr. 79/1956, VwGH 10.11.1960, 763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; 14.3.1963, 513/62).

Zu einer Regelung, nach welcher für die Eigenschaft als Interessent glaubhaft gemacht werden musste, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass damit eine Gewähr für die Möglichkeit der Leistung, also entsprechende Beweismittel für die Fähigkeit des Interessenten, im Fall eines Vertragsabschlusses prompt bezahlen zu können, gefordert war (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 1964, LGBl. Nr. 42, VwGH 25.2.1965, 1275/64).

Diese Judikatur hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner jüngsten Rechtsprechung insofern beibehalten, als er in der Entscheidung vom 06.10.2023, Ra 2022/11/0129, ausführt, dass den Grundsätzen der Glaubhaftmachung (Bescheinigung) folgend (vgl. Hengstschläger/Leeb, § 45 AVG, 13. Lfg., Rz. 3 mwN zur Rspr.), nicht die bloße Behauptung, zur Bezahlung in der Lage zu sein, - wie dies der Beschwerdeführer im verfahrensgegenständlichen Fall ausgeführt hat - genügt. Vielmehr sind schon mit der Anmeldung konkrete Beweismittel anzubieten, wofür nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes alles in Betracht kommt, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-) Preisforderungen beigebracht werden kann (vgl. VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, mit konkreten Beispielen; vgl. zu weiteren Beweismitteln VwGH 21.3.2022, Ra 2019/11/0143). Mit einer diesen Anforderungen entsprechenden, rechtzeitigen Anmeldung erlangt der Landwirt im weiteren grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren Parteistellung.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in dieser Judikatur auch in vergleichbarer Weise Judikatur zum steiermärkischen Grundverkehrsgesetz herangezogen, in welcher dazu in der Entscheidung vom 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, wörtlich Folgendes ausgeführt wurde:

„In vergleichbarer Weise kommt als Nachweis iSd. § 8a Abs. 3 Stmk. GVG neben einer in den Gesetzesmaterialien angeführten Bankgarantie oder sonstigen Mitteilung einer Bank (vgl. VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025: Zahlungszusage einer Sparkasse) über die Zahlungsfähigkeit (vgl. XVI. GPStLT IA EZ 420/1, 3) alles in Betracht, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann (zB ein Treuhanderlag). Dabei handelt es sich um eine einzelfallbezogene Beurteilung.

Im Revisionsfall legte das Verwaltungsgericht seiner Beurteilung über die Zahlungsfähigkeit des Revisionswerbers eine Bestätigung einer Bank zu Grunde, dieser verfüge auf einem Girokonto über ein Guthaben von € 67.000,--.

Mit dem auf einem Girokonto verfügbaren Betrag wird der auf Grund der Durchführung des bargeldlosen Zahlungsverkehrs und des Abrechnungsverkehrs in laufender Rechnung für andere verfügbare Saldo angegeben, wobei der positive Tagessaldo das für den Kunden verfügbare Guthaben ist (vgl. zum Begriff des Girogeschäfts § 1 Abs. 1 Z 2 Bankwesengesetz und dazu OGH 5.8.2009, 6 Ob 86/09d).

Ein Nachweis über einen stichtagsbezogenen Saldo erfüllt aber die dargelegten Anforderungen schon deshalb nicht, weil er keine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Auskunft über die Bonität des Erwerbers gibt.

Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, diese Bestätigung erfülle nicht die Anforderungen des § 8a Abs. 3 Stmk. GVG an den Nachweis, zum Rechtserwerb in der Lage zu sein, war daher nicht als rechtswidrig zu erkennen.“

In der jüngsten Entscheidung vom 06.10.2023, Ra 2022/11/0129, hat der Verwaltungsgerichtshof der Unterscheidung zwischen Glaubhaftmachung und vollem Beweis insofern Rechnung getragen als dazu wörtlich Folgendes ausgeführt wurde:

„Der Nachweis, also der volle Beweis, zur Bezahlung in der Lage zu sein, muss gemäß § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 idF LGBl. Nr. 38/2019 allerdings erst bis zum Abschluss des Verfahrens erbracht werden. Daraus folgt, dass - im Unterschied zur bisherigen, oben zitierten Rechtsprechung - für die Interessentenstellung notwendige Erklärungen (betreffend das rechtsverbindliche Anbot zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäfts) und Nachweise (betreffend die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bzw. Pachtzinses), sofern sie noch nicht für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren, etwa im Zuge weiterer Ermittlungen der Grundverkehrsbehörde (§ 11 Abs. 9 NÖ GVG 2007) auch noch nach Ablauf der Anmeldefrist nachgebracht werden können (und insoweit eine „Verbesserung“ möglich ist).“

Im Hinblick darauf, dass auch beim Nachweis – also beim vollem Beweis - Unterlagen nur nachgebracht werden können – sohin die Anmeldung einer „Verbesserung“ zugänglich ist -, die nicht schon für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren, ändert sich im verfahrensgegenständlichen Fall nichts.

Zur Glaubhaftmachung wurde vom Beschwerdeführer innerhalb der Anmeldefrist bloß erklärt, dass ein Finanzierungsnachweis nachgereicht werde, was im Lichte der oben zitierten Judikatur für eine solche allerdings nicht ausreicht. Das Ziel dieser Regelung, nämlich letztlich bei Inanspruchnahme durch den Verkäufer prompt bezahlen zu können, kann mit dieser unverbindlichen Erklärung nicht erreicht werden. Dem Verkäufer soll die behördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes mit einem von ihm frei gewählten Vertragspartner nämlich nur dann versagt werden, wenn ihm eine rechtsverbindliche Erklärung eines Landwirtes zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über das gegenständliche Grundstück zum ortsüblichen Preis vorliegt und sichergestellt ist, dass dieser prompt in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 1964, LGBl. Nr. 42, VwGH 25.2.1965, 1275/64).

Auch wenn § 8a Abs. 3 Stmk. GVG in diesem Zusammenhang im Gegensatz zum NÖ GVG, das von Glaubhaftmachung bei der Anmeldung ausgeht, vom Nachweis spricht, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, hat sich für den verfahrensgegenständlichen Fall nichts geändert, ist doch bereits für die Glaubhaftmachung nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ein sehr strenger Maßstab anzulegen, sodass auch bei der Glaubhaftmachung konkrete Beweismittel angeboten werden müssen, die diese prompte Bezahlung gewährleisten bzw. als sicher erscheinen lassen.

Im verfahrensgegenständlichen Fall genügt die innerhalb der Anmeldefrist abgegebene Erklärung den Finanzierungsnachweis nachzureichen den gesetzlichen Anforderungen an eine Glaubhaftmachung zur Finanzierung nicht.

Dem Interessenten und nunmehrigen Beschwerdeführer ist daher eine ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 nicht gelungen. Die nicht ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses iSd § 11 Abs. 6 leg. cit. (und damit, wie ausgeführt, auch die Nichtglaubhaftmachung der Interessenteneigenschaft mithilfe von Nachweisen im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007) bewirkt, dass der Betreffende nicht Interessent und nicht Partei im grundverkehrsbehördlichen Verfahren wird, an diesem also nicht teilnimmt, und zwar ohne dass seine Anmeldung zurückzuweisen wäre. Erlangt nämlich jemand die Interessenteneigenschaft nicht (etwa wie im verfahrensgegenständlichen Fall mangels Glaubhaftmachung der sonstigen Voraussetzungen durch Vorlage der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 genannten Nachweise), so führt dies gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (lediglich) dazu, dass der Betreffende den Versagungsgrund der letztgenannten Bestimmung und damit den angestrebten Erfolg (die Erteilung der Genehmigung zu verhindern und in weiterer Folge die Rechte an der Liegenschaft selbst erwerben zu können) nicht herbeiführen kann.

Nach dem Gesagten handelt es sich daher bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar (vgl. VwGH vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004). Dem widerspricht auch nicht die neueste Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vom 06.10.2023, Ra 2022/11/019, die von “Verbesserungsmöglichkeiten“ auch noch nach Ablauf der Anmeldefrist spricht, wird doch dabei nur von der Nachreichung von Unterlagen bezüglich notwendiger Erklärungen und Nachweisen gesprochen, sofern sie nicht schon für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren. Eine echte Verbesserung im Sinne des § 13 Abs. 3 AVG ist darunter jedoch nicht zu verstehen, hat doch der Verwaltungsgerichthof selbst das Wort „Verbesserung“ ausdrücklich unter Anführungszeichen gesetzt. Auch im Hinblick darauf, dass es sich bei der Anmeldefrist zweifelsohne nach gesicherter Rechtsprechung um eine materiell-rechtliche Frist handelt, ist eine „Verbesserung“ nur innerhalb des vom Verwaltungsgerichtshof dargestellten Rahmens möglich.

Zum Vorbringen des Interessenten, dass der ortsübliche Verkehrswert überhöht sei, wird bemerkt, dass selbst im Falle, dass der Interessent Parteistellung erlangt hätte, die subjektive Rechtssphäre von landwirtschaftlichen Interessenten iSd. § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 im Verfahren zur Erlangung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht unbeschränkt ist. Zwar haben solche Interessenten jedenfalls in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (Erwerber kein Landwirt) eine subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition, die in § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 klargestellt ist (vgl. VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001 mwN; 22.2.2018, Ro 2016/11/0025), dh. sie haben ein Recht darauf, dass die Genehmigung eines Rechtserwerbs durch einen Nichtlandwirt unterbleibt. Die Abwehrrechtsposition eines Interessenten reicht aber nur so weit, dass er einerseits seine prozessuale Stellung als Interessent verteidigen und andererseits verhindern kann, dass der Rechtserwerb durch einen Nichtlandwirt grundverkehrsbehördlich genehmigt wird (vgl. VwGH 06.10.2023, Ra 2022/11/0129-10; 29.5.2019, Ra 2017/11/0314 bis 0315; 15.3.2022, Ra 2019/11/0187 bis 0188).

Bezüglich des weiteren Vorbringens betreffend anderer Versagungsgründe wird ebenso bemerkt, dass auch hinsichtlich anderer Versagungsgründe des § 6 Abs. 2 Z 3 und 4 NÖ GVG 2007 einem Interessenten kein subjektiv-öffentliches Recht zukommt (vgl. VwGH 8.4.2019, Ra 2018/11/0095 und Ra 2018/11/0096 bis 0097).

Auch die Prüfungsbefugnis der Verwaltungsgerichte ist keine unbegrenzte. Der äußerste Rahmen für die Prüfbefugnis ist die „Sache“ des bekämpften Bescheides. Innerhalb des so eingeschränkten Prüfungsumfanges findet eine weitere Beschränkung insofern statt, als Parteibeschwerden im Sinn des Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG nur insoweit zu prüfen sind, als die Frage einer Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten Gegenstand ist. Das Verwaltungsgericht kann daher etwa nicht auf Grund der Beschwerde einer auf bestimmte subjektive Rechte beschränkten Partei eine Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Bescheides aus öffentlichen Interessen vornehmen (vgl. VwGH 3.8.2016, Ro 2016/07/0008 bis 0009 [= VwSlg 19.424 A], mwN) (vgl. VwGH 06.10.2023, Ra 2022/11/0129-10).

Der Prüfungsumfang des Verwaltungsgerichts auf Grund der Beschwerde des A war daher auf den Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 beschränkt, weshalb auf die übrigen Versagungsgründe nicht näher einzugehen war.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 iVm Abs. 4 VwGVG entfallen, da die Beschwerde zurückzuweisen war und die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

Aufgrund der rechtlichen Ausführungen und des dargestellten Verfahrensergebnisses war somit spruchgemäß zu entscheiden.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.