Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-866/002-2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.01.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2024:LVwG.AV.866.002.2020

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Wimmer als Einzelrichter über die Beschwerde von

1)A, ***, ***

2)B, ***, ***

3)C, ***, ***

4)D, ***, ***

5)E, ***, ***

6)F, ***, ***

7)G, ***, ***

8)H, ***, ***

9)I, ***, ***

10. J, ***, ***

11. K, ***, ***

12. L, ***, ***

13. M, ***, ***

14. N, ***, ***

15. O, ***, ***

16. P, ***, ***

17. Q, ***, ***

18. R, ***, ***

19. T, ***, ***

20. S, ***, ***

21. U, ***, ***

22. V, ***, ***

23. W, ***, ***

24. X, ***, ***

25. Y, ***, ***

26. Z, ***, ***

27. AA, ***, ***

28. BB, ***, ***

29. CC, ***, ***

30. DD, ***, ***

31. EE, ***, ***

32. FF, ***, ***

33. GG, ***, ***

34. HH, ***, ***

35. II, ***, ***

36. JJ, ***, ***

37. KK, ***, ***

38. LL, ***, ***

39. MM, ***, ***

40. NN, ***, ***

41. OO, ***, ***

42. PP, ***, ***

43. QQ, ***, ***

44. RR, ***, ***

45. SS, ***, ***

46. TT, ***, ***

47. UU, ***, ***

allesamt vertreten durch VV, Rechtsanwalt in ***, ***, und

48. WW, ***, ***, als Rechtsnachfolgerin von XX, ***, ***

49. YY, ***, ***, als Rechtsnachfolger von ZZ, ***, ***

gegen den Bescheid des Stadtrats der Stadtgemeinde ***, Zl. ***, betreffend Abweisung der Berufung derselben vom 24. Juli 2019 gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 28. Juni 2019, ZI. ***, mit dem gemäß § 34 Abs. 1 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) die Behebung von Baugebrechen aufgetragen und gemäß 68 Abs. 3 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) eine Reihe zusätzlicher Auflagen vorgeschrieben wurden, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) insoweit stattgegeben, als der angefochtene Berufungsbescheid im dortigen Spruchpunkt II. dahingehend abgeändert wird, dass der Berufung der nunmehrigen Beschwerdeführer mit der Maßgabe Folge gegeben wird, dass

sämtliche der im Spruchpunkt I. des Bescheides des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 28. Juni 2019, ZI. *** enthaltenen Anordnungen, ausgenommen jene im zweiten Unterpunkt (betreffend Entfernung der Fassadenverkleidung), ersatzlos entfallen und

der Spruchpunkt II. dieses Bescheides (Vorschreibung zusätzlicher Auflagen) ersatzlos aufgehoben wird.

2. Soweit sich die Beschwerde im Übrigen auf den im Spruchpunkt I. des Bescheides des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 28. Juni 2019, ZI. *** enthaltenen zweiten Unterpunkt (betreffend Entfernung der Fassadenverkleidung) bezieht, wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen. Die darin enthaltene Anordnung

„Die gesamte Fassadenverkleidung samt Unterkonstruktion und etwaiger Dämmschichten ist zu entfernen. Ist darunter kein intakter Verputz der Fassadenoberfläche vorhanden, ist dieser wie bewilligt herzustellen.“

bleibt bestehen, wobei die Leistungsfrist gemäß § 17 VwGVG iVm § 59 Abs. 2 AVG mit 3 Jahren ab Rechtskraft dieser Entscheidung neu festgesetzt wird.

3. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.

und fasst den

BESCHLUSS

1. Die Beschwerde wird, soweit sie sich gegen den Spruchpunkt I. des angefochtenen Berufungsbescheides richtet, als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit Bescheid vom 28. Juni 2019, ZI. *** erteilte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz den Eigentümern der Liegenschaft ***, ***, darunter auch die nunmehrigen Beschwerdeführer, in einem ersten Spruchpunkt gestützt auf § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 den baupolizeilichen Auftrag, eine Reihe von Baugebrechen an dem dort befindlichen Wohnhochhaus zu beheben. Konkret ergingen folgende Anordnungen:

„Der gesamte Fassadenbewuchs und auch jener im Bereich des Vordaches beim Gebäudeeingang an der Südseite ist zu entfernen.

Die gesamte Fassadenverkleidung samt Unterkonstruktion und etwaiger Dämmschichten ist zu entfernen. Ist darunter kein intakter Verputz der Fassadenoberfläche vorhanden, ist dieser wie bewilligt herzustellen.

Die Abtrennung des Stiegenhauses vom jeweiligen Erschließungsgang (in der Baubeschreibung als „Binnenflur“ bezeichnet), ausgehend vom Erdgeschoß bis zum 11. Obergeschoß, ist abzubrechen und gegen ein Portalelement in der Klassifikation EI230-C Sm zu tauschen, wobei die, die Türen umgebenden Glasflächen in der Klassifikation EI30 maximal die doppelte Türblattfläche aufweisen dürfen. Verbleibende Restflächen sind in EI90 und A2 zu schließen.

Das Lüftungsgitter vom Trockenraum (ehemals Müllraum) im Kellergeschoß in das Stiegenhaus ist in feuerbeständiger Bauweise REI90 bzw. EI90 zu verschließen. Ebenso die Deckenöffnung dieses Trockenraumes in Richtung Müllabwurfschacht.

Sämtliche Einwurfklappen des Müllabwurfschachtes sind gegenüber dem Stiegenhaus REI90 / EI90 / F90 zu verschließen.

Das Lüftungsgitter der ursprünglichen Zählernische in Richtung Erschließungsgang (Binnenflur) in den Geschoßen vom Erdgeschoß bis zum 11. Stock, nunmehr vermutlich einem Raum einer Wohneinheit zugeordnet, ist entweder in der Klassifikation REI90 / EI90 abzumauern oder mit einer Brandschutzklappe bzw. einem gleichwertigen, zugelassenen System in derselben Klassifikation auszustatten.“

Für diese Maßnahmen wurde eine Leistungsfrist von 6 Monaten ab Rechtskraft, für die Entfernung der Fassadenverkleidung eine Leistungsfrist von 12 Monaten ab Rechtskraft gesetzt. In einem zweiten Spruchpunkt änderte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** den Bewilligungsbescheid der Wohnhausanlage vom 10. Dezember 1968, ZI. *** gestützt auf § 68 Abs. 3 AVG dahingehend ab, dass folgende zusätzliche Auflagen vorgeschrieben werden:

„Das Kellergeschoß ist vom Stiegenhaus in der Klassifikation REI90 / EI90 / F90 abzutrennen. Verbindungstürelemente haben zumindest die Klassifikation EI230-C / T30 aufzuweisen.

Die nachstehend angeführten Brandschutzeinrichtungen sind zu warten, im Falle von Beeinträchtigungen ihrer Funktion Instand zu setzen und funktionsfähig zu halten:

odie trockene Steigleitung zur Löschwasserförderung,

odie Brandalarmtaster zur internen Alarmierung,

odie Stiegenhausentrauchungsanlage,

odie vorhandenen tragbaren Feuerlöscher,

odie Notlichtanlage zur Fluchtwegkennzeichnung.

Dabei ist zusätzlich zu berücksichtigen:

oDie vorhandene Stiegenhausentrauchungsanlage ist im Sinne der technischen Kriterien der TRVB 111 S zu adaptieren.

oDie Funktion der Brandalarmtaster samt interner akustischer Alarmierung ist auch bei Ausfall der allgemeinen Stromversorgung funktionsfähig zu halten. Zusätzlich sind auch in den einzelnen Geschossen akustische Signalelemente so anzuordnen, dass das Alarmierungssignal in allen Geschossen und Wohnungen eindeutig wahrgenommen werden kann.

oEs ist zumindest sicherzustellen, dass das vorhandene Notlichtsystem zumindest sinngemäß den Anforderungen der TRVB 102 E im Hinblick auf Mindestbeleuchtungsstärke und Leuchtdauer, auch bei Stromausfall, entspricht und ist dieses System auch im Kellergeschoß flächendeckend anzuordnen.

oDie Einspeisestelle der trockenen Steigleitung ist im Freien, im Bereich des nordseitigen Einganges anzuordnen. Die Details der Anordnung sind mit der zuständigen Ortsfeuerwehr abzustimmen. Für diese Änderung sind die technischen Kriterien der TRVB 128 S maßgeblich zu berücksichtigen.

Sämtliche Deckenöffnungen der sogenannten Binnenflure in allen Geschoßen - Erdgeschoß bis 11. Stock - sind in feuerbeständiger Bauweise zu schließen bzw. abzuschotten.

Die Decken über dem Kellergeschoss, sowie jene über dem obersten Wohngeschoss sind so zu adaptieren, dass auch das Leistungskriterium „E“, im Sinne der EN 13501-2 gewährleistet werden kann. Dies umfasst im Wesentlichen die fachgerechte Abschottung aller Leitungsführungen, wobei neu herzustellende Schottmaßnahmen unter Berücksichtigung der TRVB 110 B auszuführen sind.

Die Technikräume im Kellergeschoss - Kesselraum, Elektroverteilerraum und Schleusenraum - sind soweit zu adaptieren, dass diese als jeweils eigene Brandabschnitte gewertet werden können. Dies bedingt im Speziellen die Abschottung von Kabeln und Leitungen inklusive der jeweiligen Zu- und Abluftführung zur Raumlüftung im Sinne der TRVB 110 B.

In sämtlichen Wohneinheiten sind in allen Aufenthaltsräumen, ausgenommen in Arbeitsbereichen von Küchen, sowie in Gängen über die Fluchtwege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens ein unvernetzter Rauchwarnmelder anzuordnen und zu betreiben.

Die beiden Gebäudeschächte, die vertikal von der Decke über dem Kellergeschoss durch alle Geschosse bis in den Hohlraum der Gefälleausbildung des Flachdaches verlaufen, sind im Kellergeschoss durch Revisionstürabschlüsse in der Klassifikation EI290 abzuschließen und des Weiteren in feuerbeständiger Bauweise REI90 / EI90 zumindest 50cm über Dach zu ziehen und jeweils lüftbar einzurichten, sodass auch gewährleistet werden kann, dass ein etwaig auftretender Brandrauch im jeweiligen Schacht abströmen kann. (Hinweis: Dies bedingt entweder die Ausführung der Entlüftungsöffnung ständig wirksam oder die Ansteuerung der Öffnung durch ein geeignetes Detektionssegment mit Funktion auch unabhängig vom allgemeinen Stromnetz).

Sämtliche Kabel und Leitungen, die von dem im jeweiligen Binnenflur angeordneten Zähler- bzw. Verteilernischen in die Wohneinheiten verlaufen, sind im Sinne der TRVB 110 B fachgerecht abzuschotten.

Sämtliche Wohnungseingangstüren sind nach Erfordernis mit Dichtungen auszustatten, die zumindest eine weitgehende Kaltrauchdichtigkeit gewährleisten.

Im Bereich aller Zwischenpodeste des Stiegenhauses sind zusätzlich zu den Drahtglasfenstern im Parapetbereich Absturzsicherungen zu errichten, die den Anforderungen gemäß Punkt 4 der Anlage 4 der NÖ Bautechnikverordnung 2014 (OIB-RL 4) zu entsprechen haben.

Diese Auflagen müssen spätestens sechs Monate nach Rechtskraft umgesetzt und sodann auf Dauer eingehalten werden.“

Begründend führte die Baubehörde I. Instanz im Wesentlichen aus, dass anlässlich eines Ortsaugenscheins am 26. September 2018 brandschutztechnisch relevante Abweichungen vom baubehördlichen Konsens des Wohnhochhauses festgestellt worden seien. Daher seien die vom Sachverständigen der NÖ Landesstelle für Brandverhütung, der dem Ortseigenschein beiwohnte, in seiner Stellungnahme vom 21. Mai 2019 für erforderlich erachteten Maßnahmen zur Herstellung eines konsensgemäßen Zustandes zur Behebung aufzutragen gewesen. Zum zweiten Spruchpunkt wurde ausgeführt, dass die brandschutztechnische Stellungnahme auch Maßnahmen zur Behebung solcher Mängel enthalte, aufgrund derer von einer konkreten Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgegangen werden müsse. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen sei davon auszugehen, dass die Voraussetzungen des § 68 Abs. 3 AVG erfüllt seien.

Die Beschwerdeführer, allesamt vertreten durch Rechtsanwalt VV, erhoben gegen diesen Bescheid mit Schriftsatz vom 24. Juli 2019 Berufung und brachten neben einem ergänzungsbedürftigen Sachverhalt und Begründungsmängeln im Wesentlichen vor, dass ein Baugebrechen dann nicht vorliege, wenn ein seit längerer Zeit bestehendes, konsensgemäß errichtetes Bauwerk nicht der nunmehr geltenden Rechtslage oder dem nunmehrigen Stand der Technik entspricht. Sämtliche der in Spruchpunkt I. angeführten Aufträge seien zu Unrecht erteilt worden. Zu Spruchpunkt II. wurde detailliert ausgeführt, dass die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 68 Abs. 3 AVG nicht erfüllt seien. Zudem seien die damit aufgetragenen Brandschutzmaßnahmen zu unkonkret und die zu beiden Spruchpunkten festgesetzten Leistungsfristen zu kurz.

Mit dem nunmehr angefochtenen - undatierten - Bescheid, ZI. ***, dem Vertreter der Beschwerdeführer zugestellt am 01. Juli 2020, hat der Stadtrat der Stadtgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz (nachfolgend: belangte Behörde) - nach Beschlussfassung im Zuge der Stadtratssitzung am 17. Juni 2020 - in einem ersten Spruchpunkt die Berufung von Herrn AAA als unzulässig zurückgewiesen. Im zweiten Spruchpunkt wurde die Berufung der hiesigen Beschwerdeführer mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als der bekämpfte erstinstanzliche Bescheid dahingehend abgeändert wird, dass die letzte Anordnung im dortigen Spruchpunkt I. (betreffend Lüftungsgitter der ursprünglichen Zählernische) entfällt und die Berufung im Übrigen als unbegründet abgewiesen.

Begründend wurde auf das im Rahmen der baupolizeilichen Überprüfung eingeholte Gutachten der NÖ Landesstelle für Brandverhütung vom 21. Mai 2019 verwiesen, dessen Wortlaut sich im Wesentlichen mit dem erteilten Auftrag decke. Aus dem Gutachten ergebe sich, dass das Gebäude nicht der Baubewilligung entspricht. Die - bis auf das Lüftungsgitter im Bereich der Zählernische - vorliegenden bewilligungspflichtigen Änderungen seien als Baugebrechen zu qualifizieren. Die Verpflichtung zu deren Behebung treffe stets die aktuellen Eigentümer eines Gebäudes und bestehe unabhängig davon, ob bewilligungspflichtige Änderungen als „sinnvoll“ angesehen werden können. Zur Vorschreibung zusätzlicher Auflagen wurde ausgeführt, dass diese erforderlich seien, um im Brandfall das Flüchten von Personen ohne nachteilige Beeinflussung durch Brandwidrigkeiten zu ermöglichen. Die Maßnahmen seien notwendig, um eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Personen deutlich zu verringern, weshalb die Voraussetzungen des § 68 Abs. 3 AVG erfüllt seien.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Dagegen richtet sich die nunmehr zu behandelnde rechtzeitige Beschwerde vom 27. Juli 2020, eingelangt am gleichen Tag, in der der Berufungsbescheid - mit Ausnahme des ausgesprochenen Entfalls der Anordnung zum Lüftungsgitter - vollumfänglich angefochten wird. Begründet wird dies zum einen damit, dass die in der Berufung aufgezeigten Mängel der Feststellung des Sachverhalts sowie die Begründungsmängel nach wie vor vorlägen. Zum anderen liege eine Abweichung vom genehmigten Konsens nicht vor. Außerdem liege ein Baugebrechen dann nicht vor, wenn ein seit längerer Zeit bestehendes, konsensgemäß errichtetes Bauwerk nicht der nunmehr geltenden Rechtslage oder dem nunmehrigen Stand der Technik entspricht. Bei den im Bescheid aufgetragenen Maßnahmen handle es sich jedoch um Anpassungen an den aktuellen Stand der Technik. Die aufgetragene Verschließung sowohl der Deckenöffnung als auch des Lüftungsgitters im Trockenraum sowie der Einwurfsklappen des Müllabwurfschachtes würden keinen Auftrag zur Wiederherstellung des genehmigten Konsenses darstellen, sondern vielmehr eine Änderung desselben bewirken. Des Weiteren wird - wie bereits in der Berufung - umfassend ausgeführt, dass die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 68 Abs. 3 AVG nicht erfüllt seien. Zudem seien die damit aufgetragenen Brandschutzmaßnahmen zu unkonkret und die zu beiden Spruchpunkten festgesetzten Leistungsfristen zu kurz. Beantragt wurde neben der Durchführung einer mündlichen Verhandlung die ersatzlose Behebung des angefochtenen sowie des erstinstanzlichen Bescheids, in eventu die Aufhebung des angefochtenen Bescheids und anschließende Zurückverweisung an die Behörde.

Mit Schreiben vom 04. August 2020 legte die belangte Behörde die Beschwerde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vor. In der Folge wurde der Bezug habende Bauakt vom erkennenden Gericht angefordert.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 23. Oktober 2023 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher ein Vertreter der belangten Behörde, die Beschwerdeführer und ihr Rechtsvertreter sowie BBB als brandschutztechnischer Sachverständiger der Eigentümergemeinschaft und CCC als Amtssachverständiger für Bautechnik teilnahmen.

Im Zuge der Verhandlung wurde vonseiten der Beschwerdeführer eine brandschutztechnische Stellungnahme von BBB in ***, *** vorgelegt (Beilage ./A).

4. Feststellungen:

Die Beschwerdeführer sind allesamt Miteigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG *** und verfügen über Wohnungseigentum an den Wohnungen des auf diesem Grundstück befindlichen Hochhauses mit der Anschrift ***, ***. Seit Erhebung der Beschwerde am 27. Juli 2020 sind hinsichtlich zwei Wohnungen Rechtsnachfolgen eingetreten. So hat einerseits WW nach XX das Eigentumsrecht erworben (Beschluss vom 29. November 2022). Andererseits hat YY nach ZZ das Eigentumsrecht erworben (Kaufvertrag vom 03. August 2022).

Beweiswürdigung: Die Eigentümerstellung ergibt sich aus dem eingeholten Auszug aus dem Grundbuch vom 17. Oktober 2023. Dass XX und ZZ das Eigentumsrecht vorher innehatten, ergibt sich aus dem im Akt befindlichen Auszug aus dem Grundbuch vom 10. Juni 2020.

Der gesamte Fassadenbewuchs des gegenständlichen Hochhauses wurde zwischenzeitlich entfernt.

Beweiswürdigung: Diese Feststellung stützt sich auf die Angaben der Beschwerdeführer im Zuge der mündlichen Verhandlung sowie die im Anschluss am 31. Oktober 2023 vorgelegte Fotodokumentation, die sämtliche Gebäudefronten des gegenständlichen Hochhauses ohne Bewuchs abbildet.

Für das auf dem gegenständlichen Grundstück befindliche Hochhaus wurde mit Bescheid vom 10. Dezember 1968, ZI. *** nach der - im Vergleich zum Bescheid vom 21. Dezember 1967, ZI. *** - geänderten Neusituierung des Gebäudes die baubehördliche Bewilligung erteilt. Im Übrigen wird in diesem Stammbescheid auf den Bescheid vom 21. Dezember 1967, ZI. *** und somit auf die damit Bezug habenden Pläne (ausgenommen aufgrund der Neusituierung geänderter Lage- und Höhenplan) verwiesen.

In der Niederschrift über die am 21. Dezember 1967 abgehaltene Bauverhandlung wurde festgehalten, dass die Außenwände des Kellergeschoßes aus einem armierten Stampfbetonmauerwerk und die Außenwände der übrigen Geschoße aus einem Mantelbetonmauerwerk bestehen sollen. Dies ist auch in der mit Bezugsklausel versehenen Baubeschreibung vom 19. Dezember 1967 vorgesehen. Außerdem ist darin angegeben, dass verschiedene vorkragende abgetreppte Bauteile und Vordächer in Sichtbeton geplant sind und das restliche Mauerwerk einen besonders wetterbeständigen, kräftig strukturierten Verputz erhalten soll. Die derzeit vorhandene Fassadenverkleidung des Hochhauses (bestehend aus Faserzementplatten) ist in dieser Form nicht im Bewilligungsbescheid abgebildet.

Nach der mit Bezugsklausel versehenen Baubeschreibung vom 19. Dezember 1967 ist die Stiegenanlage durch eine Wand von feuerfesten Glasbausteinen sowie selbstzufallenden Eisentüren von dem die einzelnen Wohnungen erschließenden Binnenflur getrennt und erhält das Haus einen Müllabwurfschacht.

Beweiswürdigung: Die Feststellungen konnten anhand des vorgelegten behördlichen Verfahrensaktes getroffen werden. So liegen insbesondere der Stammbescheid vom 10. Dezember 1968, ZI. *** samt dem Bezug habenden Lage- und Höhenplan, der Bescheid vom 21. Dezember 1967 samt der Niederschrift über die am 21. Dezember 1967 abgehaltene Bauverhandlung sowie die mit Bezugsklausel versehene Baubeschreibung vom 19. Dezember 1967 vor. Die Fassadenverkleidung aus Faserzementplatten wurde bereits in der brandschutztechnischen Stellungnahme der NÖ Landesstelle für Brandverhütung vom 21. Mai 2019 beschrieben, was sich mit dem Vorbringen des Herrn Q im Zuge der mündlichen Verhandlung deckt. Im Übrigen wurde diese Feststellung auch im Zuge der mündlichen Verhandlung von den Beschwerdeführern nicht bestritten. Die Außenverkleidung des Gebäudes ist auch auf der am 31. Oktober 2023 vom Vertreter der Beschwerdeführer vorgelegten Fotodokumentation klar erkennbar.

Das gegenständliche Hochhaus verfügt über eine trockene Steigleitung zur Löschwasserförderung, interne Alarmierungseinrichtung (Brandalarmtaster), Stiegenhausentrauchungsanlage sowie eine Sicherheitsbeleuchtung zur Fluchtwegkennzeichnung.

Beweiswürdigung: Dies ergibt sich aus dem übereinstimmenden Inhalt der brandschutztechnischen Stellungnahme der NÖ Landesstelle für Brandverhütung vom 21. Mai 2019 und der von den Beschwerdeführern vorgelegten brandschutztechnischen Stellungnahme von BBB.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) lauten:

(1) Allen Bescheiden nach diesem Gesetz sowie allen Erkenntnissen und Beschlüssen des Landesverwaltungsgerichtes, die nicht nur verfahrensleitend sind, in den Angelegenheiten dieses Gesetzes – ausgenommen jenen nach § 37 – kommt insofern eine dingliche Wirkung zu, als daraus erwachsende Rechte oder Pflichten auch vom Rechtsnachfolger sowie vom Eigentümer des Grundstücks oder Bauwerks, auf das sich die jeweiligen Entscheidungen beziehen, und dessen Rechtsnachfolger geltend gemacht werden dürfen oder zu erfüllen sind.

(2) Die Rechtsnachfolge richtet sich nach dem Eigentum am Bauwerk oder am Grundstück, je nachdem, ob das eine oder das andere Gegenstand der Entscheidung ist.

[…]

(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

(3) Im Falle eines begründeten Verdachtes ist der Baubehörde auf deren Verlangen der Nachweis zu erbringen, dass die Änderungen keine Auswirkungen auf die Voraussetzungen der Bewilligung oder der eingebrachten Anzeige haben.

(4) Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zum Grundstück sowie zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.

5.2. Die maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) lauten:

§ 59. […]

(2) Wird die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen, so ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.

§ 68. [...]

(3) Andere Bescheide kann die Behörde, die den Bescheid in letzter Instanz erlassen hat, oder die sachlich in Betracht kommende Oberbehörde im öffentlichen Interesse insoweit abändern, als dies zur Beseitigung von das Leben oder die Gesundheit von Menschen gefährdenden Mißständen oder zur Abwehr schwerer volkswirtschaftlicher Schädigungen notwendig und unvermeidlich ist. In allen Fällen hat die Behörde mit möglichster Schonung erworbener Rechte vorzugehen.

5.3. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG:

Anzuwendendes Recht

§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

[…]

§ 31. (1) Soweit nicht ein Erkenntnis zu fällen ist, erfolgen die Entscheidungen und Anordnungen durch Beschluss.

[…]

5.4. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG:

§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

[…]

6. Erwägungen:

6.1. Zum ersten Spruchpunkt des angefochtenen Berufungsbescheides:

Im ersten Spruchpunkt ihres Berufungsbescheides hat die belangte Behörde die Berufung von AAA als unzulässig zurückgewiesen.

Ausweislich der Beschwerde wird der Berufungsbescheid seinem gesamten Umfang nach angefochten. Einzig der im zweiten Spruchpunkt ausgesprochene Entfall der Anordnung des letzten Unterpunktes des erstinstanzlichen Bescheides betreffend Lüftungsgitter der ursprünglichen Zählernische wird ausdrücklich nicht angefochten. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass die im ersten Spruchpunkt des angefochtenen Berufungsbescheids ausgesprochene Zurückweisung der Berufung des AAA nicht Gegenstand des gegenständlichen Beschwerdeverfahrens sein kann.

Denn innerhalb des gemäß § 27 VwGVG auf die „Sache“ des bekämpften Bescheides eingeschränkten Prüfungsumfanges findet nochmals eine weitere Beschränkung insofern statt, als Parteibeschwerden im Sinn des Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG nur insoweit zu prüfen sind, als die Frage einer Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten Gegenstand ist (vgl. VwGH 26.03.2015, Ra 2014/07/0077 mit Verweis auf VwGH 17.12.2014, Ro 2014/03/0066 und VwGH 27.08.2014, Ro 2014/05/0062). Ausschlaggebend für die Beurteilung der Beschwerdelegitimation ist demnach, ob der Beschwerdeführer nach Lage des Falles durch den bekämpften Bescheid in einem subjektiven Recht überhaupt verletzt sein kann. Fehlt die Möglichkeit einer Rechtsverletzung in der Sphäre des Beschwerdeführers, so mangelt es ihm an der Beschwerdeberechtigung. Die Rechtsverletzungsmöglichkeit wird immer dann zu verneinen sein, wenn es für die Rechtsstellung des Beschwerdeführers keinen Unterschied macht, ob der Bescheid einer Verwaltungsbehörde aufrecht bleibt oder aufgehoben wird (vgl. VwGH 01.02.2023, Ra 2022/06/0309 mit Verweis auf VwGH 28.04.2021, Ro 2020/09/0013, mwN).

Im Lichte dieser Rechtsprechung ist zur Beschwerde, soweit sie sich gegen den ersten Spruchpunkt des bekämpften Berufungsbescheides richtet, auszuführen, dass keine Verletzung subjektiv-öffentlicher Rechte der Beschwerdeführer behauptet wird. Zur Anfechtung des ersten Spruchpunkts des bekämpften Bescheides (Zurückweisung der Berufung des AAA) fehlt es den Beschwerdeführern an der Beschwerdelegitimation, da sie hierdurch nicht in ihren Rechten verletzt sein können, weshalb die Beschwerde insoweit beschlussgemäß zurückzuweisen war.

6.2. Zum zweiten Spruchpunkt des angefochtenen Berufungsbescheides:

Im zweiten Spruchpunkt hat die belangte Behörde den erstinstanzlichen Bescheid dahingehend abgeändert, dass im dortigen Spruchpunkt I. die Anordnung des letzten Unterpunkts (betreffend Lüftungsgitter der ursprünglichen Zählernische) entfällt. Im Übrigen wurde die Berufung der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen.

Zum Kreis der Beschwerdeführer ist vorab festzuhalten, dass hinsichtlich der Wohneinheiten *** und *** und der damit verbundenen Miteigentumsanteile am Grundstück zwischenzeitlich jeweils eine Rechtsnachfolge stattgefunden hat. Ein baupolizeilicher Auftrag nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 hat an den jeweiligen Eigentümer des betreffenden Bauwerks zu ergehen. Das waren im Verfahren vor der Baubehörde I. und II. Instanz neben den übrigen Beschwerdeführern u.a. XX (W ***) und ZZ (W ***). Diese haben auch Beschwerde erhoben. Wie festgestellt, hat einerseits WW zwischenzeitlich das Eigentumsrecht nach XX erworben (betrifft W ***). Andererseits hat YY das Eigentumsrecht nach ZZ erworben (betrifft W ***).

Gemäß § 9 Abs. 1 NÖ BO 2014 kommt allen Bescheiden nach diesem Gesetz sowie allen Erkenntnissen und Beschlüssen des Landesverwaltungsgerichtes, die nicht nur verfahrensleitend sind, in den Angelegenheiten dieses Gesetzes – ausgenommen jenen nach § 37 leg cit – insofern eine dingliche Wirkung zu, als daraus erwachsende Rechte oder Pflichten auch vom Rechtsnachfolger sowie vom Eigentümer des Grundstücks oder Bauwerks, auf das sich die jeweiligen Entscheidungen beziehen, und dessen Rechtsnachfolger geltend gemacht werden dürfen oder zu erfüllen sind. In Fällen, in denen die zu erlassenden Bescheide bzw. das zu erlassende Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes eine solche "dingliche Wirkung" entfalten, tritt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes eine Rechtsnachfolge in die Parteistellung ein (vgl. VwGH 29.07.2021, Ra 2019/05/0282). Daher sind WW und YY in die Parteistellung ihrer jeweiligen Rechtsvorgänger und damit in das gegenständliche Beschwerdeverfahren eingetreten und war das gegenständliche Erkenntnis auch an diese zu richten (vgl. auch LVwG NÖ 05.03.2019, LVwG-AV-312/001-2018).

Zum Bewilligungsbestand des gegenständlichen Wohnhochhauses ist auszuführen, dass mit dem Baubewilligungsbescheid vom 10. Dezember 1968, ZI. *** eine Änderung der Lage des mit Bescheid vom 21. Dezember 1967, ZI. *** bewilligten Bauvorhabens und damit ein „aliud“ bewilligt wurde. Ansonsten wird in dem Bescheid vom 10. Dezember 1968 jedoch auf jenen vom 21. Dezember 1967 verwiesen, weswegen zur Beurteilung der konsensgemäßen Ausführung die mit der Bezugsklausel zum Bescheid vom 21. Dezember 1967 versehene Baubeschreibung sowie die Pläne (unter Außerachtlassung des darin enthaltenen Lageplans) sowie der mit der Bezugsklausel zum Bescheid vom 10. Dezember 1968 versehene „Auswechslungs-Lage- u. Höhenplan“ heranzuziehen sind.

In weiterer Folge war zu prüfen, ob die Berufungen der Beschwerdeführer mit dem angefochtenen Bescheid zu Recht (teilweise) abgewiesen wurden. Dazu war die Rechtmäßigkeit des von der Baubehörde I. Instanz erteilten baupolizeilichen Auftrags (§ 34 Abs. 2 NÖ BO 2014) sowie der Vorschreibung der zusätzlichen Auflagen (§ 68 Abs. 3 AVG) zu beurteilen.

6.2.1. Zum baupolizeilichen Auftrag (Behebung von Baugebrechen):

Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einer der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu bewilligten oder angezeigten Zwecken genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben. Andernfalls hat gemäß Abs. 2 leg. cit die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks unter Gewährung einer angemessenen Frist die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Ein Baugebrechen im Sinne des § 34 NÖ BO 2014 ist

ein durch Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung (= Verschlechterung) verursachter Zustand eines Bauwerks oder

eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder

anzeigepflichtige aber nicht angezeigte Änderung eines Bauwerks oder

auch das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs eines Bauwerks (vgl. EB zu LGBl. Nr. 1/2015).

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Auftrag nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass ein Baugebrechen vorliegt, welches wie oben ausgeführt u.a. dann gegeben ist, wenn eine bewilligungspflichtige, aber nicht bewilligte Abänderung, sohin eine Konsenswidrigkeit vorliegt. Nicht entscheidungsrelevant ist hingegen die Frage der Bewilligungsfähigkeit des abgeänderten Bauvorhabens. Die Baubehörde hat demnach in derartigen Fällen sofort ein baupolizeiliches Verfahren einzuleiten, wenn keine Baubewilligung vorliegt, sodass für die Baubehörde eine Überprüfung, ob für diese konsenslose Abänderung eine nachträgliche Baubewilligung möglich ist bzw. ob allenfalls auch ein (nachträgliches) Bewilligungsverfahren anhängig ist, nicht erforderlich ist (vgl. LVwG NÖ 13.04.2021, LVwG-AV-959/001-2020).

Nach der zu den § 33 und § 35 NÖ BO 1996 ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes muss die Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht hinsichtlich einer von einem baupolizeilichen Auftrag betroffenen baulichen Anlage bzw. Änderung eines Bauwerks nicht nur im Zeitpunkt der Errichtung oder Änderung des Bauwerkes, sondern auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages gegeben sein. Für die Erteilung des baupolizeilichen Auftrages war die Beschlussfassung des in Frage stehenden Kollegialorganes über die Erlassung des Berufungsbescheides maßgeblich. Auch das Verwaltungsgericht muss die allfällige Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht in den beiden genannten Zeitpunkten prüfen. Im Übrigen hat auch das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung die zum Zeitpunkt seiner Entscheidung maßgebliche Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen (vgl. VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0045; LVwG NÖ 15.10.2021, LVwG-AV-149/001-2018).

Entscheidungsrelevant ist daher, ob hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Änderung des Bauwerks zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages sowie zum Zeitpunkt der Änderung eine baubehördliche Bewilligungspflicht oder Anzeigepflicht bestanden hat und ob eine Baubewilligung oder eine Anzeige vorliegt.

Ein Baugebrechen liegt jedoch nicht vor, wenn ein seit längerer Zeit bestehendes, konsensgemäß errichtetes Bauwerk nicht der nunmehr geltenden Rechtslage und/oder nicht dem nunmehrigen Stand der Technik entspricht. Insofern ist es daher auch unzulässig, mit einem Instandsetzungsauftrag nach § 34 NÖ BO 2014 nicht die Herstellung des konsensgemäßen Zustandes, sondern eines Zustandes zu beauftragen, der der nunmehrigen Rechtslage und/oder dem nunmehrigen Stand der Technik, aber nicht dem Konsens entspricht. Eingriffe in den bestehenden Konsens müssen vom Gesetzgeber nämlich ausdrücklich angeordnet werden (vgl. u.a. § 32 der NÖ BO 1996 oder § 68 Abs. 3 AVG), sofern ein Eigentümer nicht selbst einen solchen Eingriff nach der NÖ BO freiwillig veranlasst bzw. durchführt (vgl. LVwG NÖ 20.09.2019, LVwG-AV-801/001-2017).

Im Lichte dieser Rechtsprechung sind die erteilten Aufträge wie folgt zu beurteilen:

Entfernung des Fassadenbewuchses (Spruchpunkt I. Unterpunkt 1 des Bescheides I. Instanz):

Wie festgestellt, wurde der gesamte Fassadenbewuchs am gegenständlichen Hochhaus zwischenzeitlich entfernt. Da die zum nunmehrigen Entscheidungszeitpunkt maßgebliche Sachlage zugrunde zu legen ist, kann insofern kein allfälliges Baugebrechen mehr vorliegen, dessen Behebung nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 aufgetragen werden könnte. Der angefochtene Berufungsbescheid war daher spruchgemäß dahingehend abzuändern, dass der Berufung insofern Folge gegeben wird, als der im ersten Unterpunkt des erstinstanzlichen Bescheides (dortiger Spruchpunkt I.) enthaltene baupolizeiliche Auftrag zu entfallen hat.

Entfernung der Fassadenverkleidung (Spruchpunkt I. Unterpunkt 2 des Bescheides I. Instanz):

Die Anbringung der Faserzementplatten zur Verkleidung der Fassade des gegenständlichen Hochhauses stellt eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte Änderung eines Bauwerks dar. Wie sich aus der Niederschrift vom 21. Dezember 1967 ergibt, wurden für das Gebäude Außenwände des Kellergeschoßes aus armiertem Stampfbetonmauerwerk und Außenwände der übrigen Geschoße aus Mantelbetonmauerwerk bewilligt. Dabei soll das Mauerwerk - wie sich aus der mit Bezugsklausel versehenen Baubeschreibung vom19. Dezember 1967 ergibt - einen besonders wetterbeständigen, kräftig strukturierten Verputz erhalten. Eine darüberhinausgehende wie auch immer geartete Fassadenverkleidung ist dem bewilligten Konsens nicht zu entnehmen.

Wie festgestellt, wurde die Fassade des gegenständlichen Hochhauses mit Faserzementplatten verkleidet. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass die Abänderung eines Bauwerks, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile oder der Brandschutz beeinträchtigt sein könnte, bereits seit der „Bauordnung für Niederösterreich von 1883“ (vgl. § 16 Abs. 3) ein baubehördlich bewilligungspflichtiges Vorhaben darstellt (danach § 92 Abs. 1 Z 4 NÖ Bauordnung 1969, wiederverlautbart als NÖ Bauordnung 1976, und § 14 Z 4 NÖ BO 1996). In der NÖ BO 2014 ergibt sich diese Bewilligungspflicht nunmehr aus § 14 Z 3 leg cit.

Die den Brandschutz betreffende Änderung des Bauwerks (Anbringung der Faserzementplatten) war daher zum jeweiligen Zeitpunkt der Änderung als auch zum Zeitpunkt der Erlassung des Abbruchauftrags jedenfalls bewilligungspflichtig und liegt für diese keine Baubewilligung vor. Die Tatsache, dass die Baubehörde betreffend das verfahrensgegenständliche Objekt über viele Jahre hinweg keine baubehördlichen Überprüfungen durchgeführt und somit vor Eigentumserwerb einiger Beschwerdeführer auch keine baupolizeilichen Aufträge erlassen hat, vermag die Konsensmäßigkeit der konsenswidrigen Maßnahme nicht zu begründen.

Gemäß ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung wird durch einen baupolizeilichen Auftrag die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen nicht erst begründet, sondern nur konkretisiert (VwGH 1430/65). Gleiches hat nicht nur für Mängel, sondern auch für die Konsenslosigkeit infolge Fehlens einer Baubewilligung zu gelten (LVwG NÖ 15.10.2021, LVwG-AV-149/001-2018).

Für die Qualifikation eines Baugebrechens ist die Ursache grundsätzlich ohne Bedeutung. Die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen trifft den jeweiligen Eigentümer unabhängig davon, wer das Baugebrechen verursacht oder verschuldet hat (vgl. VwGH 13.11.2001, 99/05/0053; VwGH 19.12.2000, 2000/05/0205). Adressat eines Auftrags nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 ist - mangels anderslautender gesetzlicher Regelung - der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Baulichkeit (vgl. VwGH 15.02.2011, 2008/05/0087).

Nach den vorstehenden Ausführungen liegt somit hinsichtlich der Fassadenverkleidung ein Baugebrechen vor und wurde der diesbezügliche baupolizeiliche Auftrag, die gesamte Fassadenverkleidung samt Unterkonstruktion und etwaiger Dämmschichten zu entfernen sowie ggf. einen dem bewilligten Konsens entsprechenden Verputz herzustellen (Unterpunkt 2 des ersten Spruchpunkts des erstinstanzlichen Bescheides) im Ergebnis zu Recht erteilt. Insoweit war die Beschwerde daher spruchgemäß abzuweisen.

Gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 ist eine angemessene Frist zur Behebung des Baugebrechens zu gewähren. In diesem Zusammenhang war die mit 12 Monaten angesetzte Leistungsfrist in Anbetracht des Ausmaßes und der Komplexität der aufgetragenen Maßnahme zu kurz bemessen. Leistungsfristen müssen objektiv dazu geeignet sein, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung all seiner Kräfte nach der Lage des konkreten Falls die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen (vgl. VwGH 29.11.2012, 2011/01/0167; LVwG NÖ 15.10.2021, LVwG-AV-149/001-2018). Die im Spruch des Erkenntnisses nunmehr festgesetzte Leistungsfrist wird als angemessen sowie ausreichend erachtet, um die aufgetragenen Maßnahmen zum Abschluss zu bringen.

Abbruch der Abtrennung des Stiegenhauses und Austausch gegen ein Portalelement (Spruchpunkt I. Unterpunkt 3 des Bescheides I. Instanz):

Wie festgestellt, wurde eine Stiegenanlage bewilligt, die durch eine Wand von feuerfesten Glasbausteinen sowie selbstzufallenden Eisentüren von dem die einzelnen Wohnungen erschließenden Binnenflur getrennt ist. Mit dem gegenständlichen baupolizeilichen Auftrag wurde jedoch angeordnet, die Abtrennung des Stiegenhauses vom jeweiligen Erschließungsgang (in der Baubeschreibung als „Binnenflur“ bezeichnet), vom Erdgeschoß bis zum 11. Obergeschoß, abzubrechen und gegen ein Portalelement in der Klassifikation EI230-C Sm zu tauschen, wobei die umgebenden Glasflächen in der Klassifikation EI30 maximal die doppelte Türblattfläche aufweisen dürfen und verbleibende Restflächen in EI90 und A2 zu schließen sind.

Damit wird mit dem baupolizeilichen Auftrag nicht die Behebung eines Baugebrechens, sondern die Herstellung einer anderen Situation angeordnet, als sie dem Bewilligungsstand entspricht. Dieser Bauauftrag ist somit nicht von § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 gedeckt und insofern zu Unrecht ergangen. Es gibt in der NÖ BO 2014 keine gesetzliche Grundlage dafür, entgegen des ursprünglich vorhandenen Konsenses den Einbau des gegenständlich geforderten Portalelements vorzuschreiben. Der Beschwerdeführer ist gemäß § 34 NÖ BO 2014 nur verpflichtet, ein von der Behörde festgestelltes Baugebrechen zu beheben und das Objekt wieder in einen konsensgemäßen Zustand zu versetzen (vgl. VwGH 19.12.2000, 2000/05/0205).

„Sache“ des Berufungsverfahrens der belangten Behörde ist nur jene Angelegenheit, die den Inhalt des Spruchs der Verwaltungsbehörde erster Instanz gebildet hat (VwGH 99/08/0146). Die Berufungsbehörde darf daher sachlich nicht über mehr absprechen, als Gegenstand der Entscheidung der unteren Instanz war und nicht zusätzlich zu einem in erster Instanz erteilten Auftrag einen vom ersten Auftrag trennbaren weiteren Auftrag erlassen (VwGH 99/06/0008). Spricht die Berufungsbehörde über eine Angelegenheit in der Sache ab, die nicht Gegenstand des unterinstanzlichen Bescheides gewesen ist, leidet der Berufungsbescheid an Rechtswidrigkeit infolge Unzuständigkeit der Rechtsmittelbehörde, weil eine derartige Entscheidung nicht in ihre funktionelle Kompetenz fällt (VwGH 2003/20/0138). Überdies verletzt eine derartige Sachentscheidung das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht der Partei auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter (VfSlg 9537/1982; 14.087/1995).

Davon ausgehend darf weder die Berufungsbehörde noch in weiterer Folge das Verwaltungsgericht baupolizeiliche Aufträge erteilen, die nicht Gegenstand des Spruchs des erstinstanzlichen Bescheides waren (VwGH 29.10.1985, 85/05/0114; LVwG NÖ 15.10.2021, LVwG-AV-149/001-2018). Daher war im gegenständlichen Fall der angefochtene Berufungsbescheid spruchgemäß dahingehend abzuändern, dass der Berufung insofern Folge gegeben wird, als der im dritten Unterpunkt des erstinstanzlichen Bescheides (dortiger Spruchpunkt I.) enthaltene baupolizeiliche Auftrag ersatzlos zu entfallen hat.

Verschluss des Lüftungsgitters vom Trockenraum in das Stiegenhaus sowie Verschluss der Einwurfklappen des Müllabwurfschachtes (Spruchpunkt I. Unterpunkte 4 und 5 des Bescheides I. Instanz):

Mit diesen Aufträgen wurde der Verschluss des Lüftungsgitters vom Trockenraum (ehemals Müllraum) im Kellergeschoß in das Stiegenhaus sowie der Deckenöffnung des Trockenraums in Richtung Müllabwurfschacht in feuerbeständiger Bauweise REI90 bzw. EI90 angeordnet. Des Weiteren wurde der Verschluss sämtlicher Einwurfklappen des Müllabwurfschachtes gegenüber dem Stiegenhaus inREI90 / EI90 / F90 angeordnet.

Ein Trockenraum bzw. Müllraum befindet sich laut den Einreichplänen nicht neben dem Stiegenhaus im Kellergeschoß. In der Stiegenhauswand im Kellergeschoß ist an dieser Stelle auch keine Lüftungsöffnung vorgesehen. Ebenso wenig sind Einwurfklappen beim Stiegenhaus im Bewilligungsbescheid vorgesehen. Wie der Baubeschreibung vom 19. Dezember 1967 entnommen werden kann, ist für das gegenständliche Gebäude ein Müllabwurfschacht bewilligt. Die in beiden Auftragspunkten jeweils angeordnete Ausführung in den Feuerwiderstandsklassen REI90 bzw. El90 und REI90/EI90/F90 findet keine Deckung im baubehördlich bewilligten Konsens.

Damit wird mit dem baupolizeilichen Auftrag nicht die Behebung eines Baugebrechens, sondern die Herstellung einer anderen Situation angeordnet, als sie dem Bewilligungsstand entspricht. Dieser Bauauftrag ist somit nicht von § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 gedeckt und insofern zu Unrecht ergangen. Der Beschwerdeführer ist gemäß § 34 NÖ BO 2014 nur verpflichtet, ein von der Behörde festgestelltes Baugebrechen zu beheben und das Objekt wieder in einen konsensgemäßen Zustand zu versetzen (vgl. VwGH vom 19.12.2000, 2000/05/0205).

Aus diesen Gründen war der angefochtene Berufungsbescheid spruchgemäß dahingehend abzuändern, dass der Berufung insofern Folge gegeben wird, als der im vierten und fünften Unterpunkt des erstinstanzlichen Bescheides (dortiger Spruchpunkt I.) enthaltenen baupolizeilichen Aufträge ersatzlos zu entfallen haben.

6.2.2. Zur Vorschreibung zusätzlicher Auflagen

Im zweiten Spruchpunkt des erstinstanzlichen Bescheides wurde der Bescheid vom 10. Dezember 1968 - gestützt auf § 68 Abs. 3 AVG - dahingehend abgeändert, dass eine Reihe zusätzlicher Auflagen vorgeschrieben wird. Begründet wurde dies damit, dass aufgrund der brandschutztechnischen Stellungnahme der NÖ Landesstelle für Brandverhütung davon auszugehen sei, dass die im bestehenden Gebäude vorhandenen Brandschutzmaßnahmen zusätzlicher Vorkehrungen bedürften, um die Sicherheit der Bewohner des Hochhauses zu gewährleisten. Es sei eine notorische Tatsache, dass das Unterbleiben notwendiger Brandschutzmaßnahmen gerade im Fall eines Hochhauses erhebliche Gefahren verursache.

Hierzu hat das erkennende Gericht in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Nach dem Konzept des AVG werden Bescheide, gegen die ein ordentliches Rechtsmittel nicht oder nicht mehr zu Verfügung steht, rechtskräftig, was insbesondere bedeutet, dass sie nicht mehr ohne weiteres aufgehoben oder abgeändert werden dürfen. Dies dient der Rechtssicherheit und gewährleistet einen gewissen Vertrauensschutz für die Parteien. Andererseits kann es aber überwiegende öffentliche Interessen geben, einen rechtskräftigen Bescheid nachträglich aufzuheben oder abzuändern, etwa, weil er an einem besonders schweren Fehler leidet oder weil seine Auswirkungen den öffentlichen Interessen widerstreiten. Diese der Behörde nach § 68 Abs. 2 bis 4 AVG eingeräumte Befugnis, von einem bereits rechtskräftigen Bescheid wieder abzugehen, soll ihr im Interesse der Rechtssicherheit aber nur in ganz bestimmten Ausnahmefällen zustehen. Die Wahrnehmung dieser Befugnisse steht daher nicht im "Belieben" der Behörde, sondern sie hat dabei Ermessen, wobei insbesondere zwischen der Schwere des Fehlers bzw. der Auswirkung des Bescheides einerseits und dem Prinzip der Rechtssicherheit andererseits abzuwägen ist. Das Vorhandensein der Voraussetzungen für die Abänderung oder Behebung eines Bescheides nach den zitierten Bestimmungen muss, da es sich um Ausnahmen von der grundsätzlich bestehenden materiellen Rechtskraft handelt, nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes immer streng geprüft werden (vgl. VwGH 27.05.2014, 2011/10/0197 mit Verweis auf VwGH 28.02.2012, 2012/05/0017, mwN).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt der Behörde nach § 68 Abs. 3 AVG eine Befugnis zur Abänderung eines Bescheides in Wahrung des öffentlichen Wohls nur insoweit zu, als dies zur Beseitigung von das Leben oder die Gesundheit von Menschen gefährdenden Missständen oder zur Abwehr schwerer volkswirtschaftlicher Schädigungen notwendig und unvermeidlich ist. Es muss sich um tatsächliche Auswirkungen handeln, die einen unerträglichen Nachteil für die Allgemeinheit bedeuten. Ausschlaggebend sind allein die tatsächlichen Auswirkungen, nicht eventuelle Rechtswidrigkeiten des rechtskräftigen Bescheides (vgl. VwGH 27.05.2014, 2011/10/0197).

Des Weiteren kann nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung von einem das Leben und die Gesundheit von Menschen gefährdenden Missstand im Sinne des § 68 Abs. 3 AVG nicht schon dann gesprochen werden, wenn bloß eine allgemeine Gefahr besteht, die nach allgemeiner Erfahrung nicht ausgeschlossen werden kann. Vielmehr muss eine konkrete Gefährdung nachgewiesen sein (vgl. VwGH 06.07.2006, 2004/07/0085 mit Verweis auf VwGH 03.02.1969, VwSlg. 7499/A; VwGH 31.01.2006, 2005/05/0028). Die Anwendbarkeit des § 68 Abs. 3 AVG setzt somit nicht bloß die allgemein abstrakte und an generellen Erfahrungswerten orientierte Möglichkeit einer Gefahr voraus, sondern es muss vielmehr - gestützt auf einen ordnungsgemäß erhobenen Befund - eine konkrete Gefährdung von Personen nachgewiesen und von der Behörde in einem mängelfreien Verfahren festgestellt werden (VwGH 13.04.1993, 93/05/0007).

Demgegenüber stützt sich die im gegenständlichen Fall erfolgte Abänderung des Bescheides vom 10. Dezember 1968 gerade auf die allgemein abstrakte Gefahr des Eintretens eines Brandereignisses im betreffenden Hochhaus, wenn die Behörde im erstinstanzlichen Bescheid ausführt, es sei eine notorische Tatsache, dass das Unterbleiben notwendiger Brandschutzmaßnahmen gerade im Fall eines Hochhauses erhebliche Gefahren verursacht. Dieser Ansicht ist die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entgegenzuhalten, nach der die abstrakte und an Erfahrungen des täglichen Lebens orientierte Möglichkeit einer Gefahr, die nach allgemeiner Erfahrung nicht ausgeschlossen werden kann, nicht ausreicht. So hat der Verwaltungsgerichtshof in Zusammenhang mit Lawinenabgängen im hochalpinen Gebiet etwa ausgesprochen, dass es nicht genügt, im Bescheid auf die Erfahrungen des täglichen Lebens zu verweisen, wonach der hochalpine Bereich Gefahren in sich birgt. Diese Aussage stellt sich als eine viel zu allgemein gehaltene Aussage dar, deren grundsätzliche Richtigkeit niemand in Zweifel ziehen wird. Das Akzeptieren solcher Feststellungen, die nur allgemeinen Erfahrungswerten entsprechen, würde im Ergebnis das fachliche Urteil von einschlägigen Sachverständigen nahezu immer von vornherein entbehrlich machen (VwGH 24.04.1989, 88/10/0211). Auch bei der gegenständlich relevanten Frage der Brandgefährdung bzw. Brandsicherheit handelt es sich um eine solche, die ohne Beurteilung durch Sachverständige nicht zum Gegenstand rechtlicher Subsumtion unter dem Blickwinkel des Vorliegens einer konkreten Gefährdung iSd § 68 Abs. 3 AVG gemacht werden kann.

Zwar rechtfertigt die Baubehörde I. Instanz sowie die belangte Behörde ihre Annahme der Zulässigkeit der Abänderung des Bewilligungsbescheides mit dem Hinweis auf die Ausführungen in der brandschutztechnischen Stellungnahme der NÖ Landesstelle für Brandverhütung. Doch enthalten diese Ausführungen zur Frage des Vorliegens einer Gefährdung durch Brandgefahren im dortigen Punkt 5 lediglich den allgemeinen Hinweis, dass - über die im Punkt 3 der Stellungnahme genannten Maßnahmen, die im erstinstanzlichen Bescheid als baupolizeiliche Aufträge zur Behebung von aus Sicht der Behörde bestehenden Baugebrechen vorgeschrieben wurden, hinaus - weitere Erfordernisse bestünden, um ein Flüchten über das Stiegenhaus ins Freie weitgehend ohne Beeinflussung von Brandwidrigkeiten (auch im Hinblick auf interne Alarmierung und Begrenzung einer Rauchausbreitung) zu gewährleisten. In der Folge werden jene, von der Behörde als zusätzliche Auflagen vorgeschriebenen, Erfordernisse aufgezählt. Ein etwaiger im Hinblick auf den Brandschutz bestehender Missstand, der das Leben oder die Gesundheit von Menschen konkret gefährden würde, lässt sich der brandschutztechnischen Stellungnahme hingegen nicht entnehmen.

Auch wenn die im dortigen Punkt 5 vorgeschlagenen Maßnahmen zu einer besseren Fluchtsituation über das Stiegenhaus führen mögen und durchaus geeignet sein mögen, eine Gefährdung - wie in der Stellungnahme erläutert - zu verringern und damit die brandschutztechnische Situation des Hochhauses allgemein zu verbessern, ist davon die im Rahmen der Anwendbarkeit des § 68 Abs. 3 AVG zu prüfende Frage des Vorliegens eines das Leben oder die Gesundheit von Menschen konkret gefährdenden Missstands zu trennen. Damit ist dem Beschwerdevorbringen insofern zu folgen, als sich aus dem alleinigen Umstand, dass bestehende Brandschutzmaßnahmen optimiert bzw. zusätzliche Brandschutzmaßnahmen ergriffen werden könnten, die per se naturgemäß zu einer Verbesserung der brandschutztechnischen Situation führen, das Vorliegen einer konkreten Gefährdungslage nicht ableiten lässt. Auch aus der brandschutztechnischen Stellungnahme ergibt sich nicht, dass ohne die Erfüllung der dort genannten weiteren Erfordernisse eine konkrete Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen vorliegen würde. Vielmehr wird zuvor in Punkt 4 der Stellungnahme ausgeführt, dass keine gegenwärtige Gefahr erkennbar ist, die sofortiges Handeln erfordert. Weiter wurde pauschal ausgeführt, dass bei einem möglichen Brandereignis innerhalb des Gebäudes die Sicherheit der Personen nicht gewährleistet werden kann. Ob und welche zusätzlichen bzw. sofortigen Maßnahmen erforderlich sind, liege im Ermessen der Behörde. Des Weiteren wird in der Stellungnahme darauf hingewiesen, dass sämtliche Maßnahmen dazu dienen würden, eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Personen deutlich zu verringern und damit die brandschutztechnische Situation allgemein zu verbessern.

Zwar genügt nach der hg. Rechtsprechung für die Anwendbarkeit des § 68 Abs. 3 AVG eine konkrete Gefährdung, ohne dass diese ein bestimmtes Maß an Akutheit erreicht haben bzw. bereits Gefahr im Verzug vorliegen muss (vgl. VwGH 31.01.2006, 2005/05/0028), doch kann in Anbetracht der vorliegenden Fluchtwegsituation und der vorhandenen brandschutztechnischen Einrichtungen nicht von einer konkreten Gefahr im oben beschriebenen Sinn gesprochen werden. Dass in einem Gebäude ein Flüchten im Brandfall nicht ohne jedwede Beeinflussung durch Brandwidrigkeiten gewährleistet ist, vermag eine konkrete Gefahr nicht zu begründen. Es kann dem Gesetzgeber nicht zu gesonnen werden, mit der Bestimmung des § 68 Abs. 3 AVG eine Änderung von Baubewilligungen in Form von nachträglich vorgeschriebenen Auflagen für Gebäude ermöglichen zu wollen, bei denen aufgrund ihres langjährigen Bestandes allfällige brandschutztechnische Bedenken allgemeiner Natur, insbesondere im Hinblick auf eine Optimierung der Fluchtwegsituation zwecks Ausräumung sämtlicher etwaiger Brandwidrigkeiten, bestehen.

Nicht zuletzt ordnet § 68 Abs. 3 AVG in seinem letzten Satz an, dass die Behörde in allen Fällen mit möglichster Schonung erworbener Rechte vorzugehen hat. Dadurch wird zum Ausdruck gebracht, dass von der Möglichkeit der Durchbrechung der materiellen Rechtskraft eines Bescheides nur unter strikter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgebotes Gebrauch gemacht werden darf (vgl. VwGH 13.11.2001, 2001/05/0633). Auch die Wendung, dass die zu treffenden Maßnahmen „notwendig und unvermeidlich“ sein müssen, zeigt, dass ein Eingriff in die durch rechtskräftige Bescheide geschaffene Rechtslage nur dann und nur insoweit erfolgen soll, wenn die Auswirkungen gleichsam „unerträglich“ sind. Diesem Gedanken folgt auch die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH 30.01.1981, 1255/80). Dass die vorliegende, seit Jahrzehnten bestehende Fluchtwegsituation zu einem dergestalt unerträglichen Missstand führen würde, der einen Eingriff in die Rechtskraft des vorliegenden Bewilligungsbescheides rechtfertigen würde, lässt sich der brandschutztechnischen Stellungnahme vom 21. Mai 2019 nicht entnehmen und ist auch sonst im Verfahren nicht hervorgekommen. Auch die belangte Behörde hat im angefochtenen Bescheid nicht bestimmt dargelegt, inwiefern im gegenständlichen Hochhaus aus brandschutztechnischer Sicht eine konkrete Gefahrensituation vorliegt, die in einem unerträglichen Maß über jene Gefahrenlage hinausgeht, wie sie auch in anderen (älteren) Hochhäusern, die nicht mehr den neuesten brandschutztechnischen Vorschriften entsprechen, gegeben ist; worin konkret also die von ihr beschriebene „extreme Gefahrensituation“ begründet sein soll.

Da auch der zweite, in § 68 Abs. 3 AVG angesprochene Unterfall betreffend Abwehr schwerer volkswirtschaftlicher Schädigungen (darunter können nur Schäden für die Gesamtwirtschaft verstanden werden) nicht anwendbar ist, werden die Beschwerdeführer durch den angefochtenen Berufungsbescheid somit - entgegen der Ansicht der belangten Behörde - in ihrem subjektiv-öffentlichen Recht verletzt, eine auf § 68 Abs. 3 AVG gestützte Durchbrechung der Rechtskraft des Bewilligungsbescheides vom 10. Dezember 1968 nur bei Vorliegen der in dieser Bestimmung genannten Voraussetzungen hinnehmen zu müssen.

Da die belangte Behörde demnach von einer ihr im Grunde des § 68 Abs. 3 AVG eingeräumten Abänderungsbefugnis - ohne Vorliegen der in § 68 Abs. 3 AVG genannten Tatbestandsvoraussetzungen - ausgegangen ist, erweist sich der angefochtene Bescheid insofern als rechtswidrig. Er war daher dahingehend abzuändern, dass der Berufung der Beschwerdeführer mit der Maßgabe Folge gegeben wird, dass der Spruchpunkt II. des erstinstanzlichen Bescheides ersatzlos aufgehoben wird.

Insgesamt war daher spruchgemäß zu entscheiden.

7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die verfahrensgegenständlich entscheidenden Fragen, insbesondere zum Vorliegen von Baugebrechen sowie zur Anwendbarkeit des § 68 Abs. 3 AVG orientieren sich allesamt an der einheitlichen zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.